房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制

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摘要：隨著我國近幾年不斷的宏觀調(diào)控，市場結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)。在新市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，為保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須合理優(yōu)化資金配置，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理控制，使企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)適應(yīng)不斷發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)新需求。因此，本文將對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理控制的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)管理重要性進(jìn)行分析，并針對(duì)未來發(fā)展過程中如何有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制提出相關(guān)對(duì)策，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；控制

隨著新時(shí)期中國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。就目前的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有一定的發(fā)展空間，如何在國家的宏觀調(diào)控政策下實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)型升級(jí)，是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)該考慮的事情。但目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理控制不夠重視，財(cái)務(wù)管理控制力度不足，導(dǎo)致管理結(jié)構(gòu)比較松散，尤其是近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)朝向區(qū)域性發(fā)展，結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象加劇，同時(shí)，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)增長，就必須充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，積極推動(dòng)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化改革，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)防控體系的建設(shè)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控現(xiàn)狀

（一）財(cái)務(wù)管理控制意識(shí)不足

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，完善的財(cái)務(wù)管理控制，尤其是成本控制，能夠有效地保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)中的管理者很多都是房地產(chǎn)開發(fā)者或技術(shù)人員，部分管理者對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)還停留在財(cái)務(wù)報(bào)表層面，而目前，財(cái)務(wù)管理更多的偏向于企業(yè)的戰(zhàn)略管理、工程管理、成本控制等層面，管理者對(duì)這方面的控制意識(shí)不足，無法將財(cái)務(wù)管理控制提交到企業(yè)的日常經(jīng)營日程當(dāng)中。雖然房地產(chǎn)企業(yè)目前發(fā)展前景依舊保持良好趨勢(shì)，但是這些并不能成為房地產(chǎn)企業(yè)管理者忽視財(cái)務(wù)管理控制的理由。工作人員在日常工作中由于對(duì)財(cái)務(wù)管理控制的缺失，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營過程中會(huì)存在較多隱患和風(fēng)險(xiǎn)，因此，財(cái)務(wù)管理控制意識(shí)仍需加強(qiáng)。

（二）財(cái)務(wù)管理控制體系不完善

企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制是對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息、成本控制、經(jīng)營決策、內(nèi)部審計(jì)等多個(gè)方面的綜合控制工作，由于財(cái)務(wù)管理涉及面較多，部分房地產(chǎn)企業(yè)無法做到面面俱到，因此財(cái)務(wù)管理體系并不十分完善。首先，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作對(duì)各工作單位以及員工的覆蓋面較窄，對(duì)于企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)的覆蓋也不到位，在部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)性，賬目雜亂現(xiàn)象比較嚴(yán)重。同時(shí)，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理往往只提供了會(huì)計(jì)核算的職能，對(duì)于企業(yè)的預(yù)算、投資涉及較少，無法為管理層提供有力的數(shù)據(jù)支撐。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門并沒有嚴(yán)格落實(shí)崗位分離制度，會(huì)計(jì)出納一人擔(dān)、賬簿公章一人攬，極易造成企業(yè)財(cái)務(wù)隱患的出現(xiàn)。部門房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于原始憑證的管理也不夠嚴(yán)格，甚至部分工作人員以權(quán)謀私，造假財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，私設(shè)“小金庫”，隱瞞業(yè)務(wù)收入，虛報(bào)營業(yè)利潤等。同時(shí)，內(nèi)部監(jiān)督體制不健全，內(nèi)部審計(jì)部門的審計(jì)職能沒有保證獨(dú)立性，發(fā)揮不了應(yīng)有的監(jiān)督作用，對(duì)某些違紀(jì)違法行為不能做到及時(shí)查處。這些惡劣現(xiàn)象的出現(xiàn)，都說明了企業(yè)沒有建立完善的財(cái)務(wù)管理控制體系。

（三）財(cái)務(wù)管理控制環(huán)境待優(yōu)化

第一，我國對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)先后頒布了相關(guān)的政策法規(guī)，規(guī)范了財(cái)務(wù)管理機(jī)制，對(duì)于企業(yè)的優(yōu)化財(cái)務(wù)管理工作提供了一定的理論指導(dǎo)。但是，由于國家的法律法規(guī)覆蓋行業(yè)廣泛，并不能具體到各行各業(yè)，而我國行業(yè)種類眾多，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)并不能從根本上滿足企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的工作需要，實(shí)操性較差，因此，房地產(chǎn)行業(yè)仍需要一個(gè)有針對(duì)性的、統(tǒng)一的、具體的財(cái)務(wù)管理控制規(guī)范。第二，部門房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)無法滿足新時(shí)期工作需求，部分財(cái)務(wù)人員并不能得到有效的專業(yè)培訓(xùn)，專業(yè)水平有待進(jìn)一步提高，無法隨著新形勢(shì)的不斷變化而進(jìn)步。而隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于在建筑施工過程中存在的財(cái)務(wù)舞弊行為也愈加隱蔽，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏高水平的專業(yè)素質(zhì)，對(duì)于一些財(cái)務(wù)舞弊現(xiàn)象就無法及時(shí)準(zhǔn)確識(shí)別，很容易給企業(yè)造成重大損失。第三，對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于其規(guī)模較大，旗下分公司較多，各分公司如果會(huì)計(jì)核算體系不同，財(cái)務(wù)系統(tǒng)差異較大，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，就很難給總公司提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。另外，分公司、項(xiàng)目部“各自為政”，會(huì)導(dǎo)致總公司的相關(guān)政策規(guī)定無法及時(shí)落實(shí)到實(shí)處，公司管理混亂，控制能力下降，極大地提高了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制難度。

（四）項(xiàng)目規(guī)劃與預(yù)算不到位

房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)的復(fù)雜性決定了財(cái)務(wù)管理控制的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及領(lǐng)域廣，開發(fā)環(huán)節(jié)繁瑣，開發(fā)周期較長，從選取、征收房產(chǎn)用地，到開發(fā)設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、施工，再到房產(chǎn)驗(yàn)收以及銷售、后續(xù)服務(wù)等，是一個(gè)極為漫長的過程，資金回籠時(shí)間長。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，需要財(cái)務(wù)部門做好科學(xué)合理的規(guī)劃與預(yù)算。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算都相對(duì)比較簡單，預(yù)算計(jì)劃做的并不十分細(xì)致，在開發(fā)過程中很容易出現(xiàn)各種問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的重要性

（一）有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)極高的行業(yè)，必須采取有效措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，融資方式主要來源于銀行貸款，而一旦資金回收困難，就會(huì)給企業(yè)帶來極高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)的財(cái)務(wù)管理控制工作能夠?qū)?xiàng)目預(yù)算進(jìn)行合理規(guī)劃，并在開發(fā)過程中有效地監(jiān)控資金的動(dòng)向及分配情況，提高資金利用率，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并加以規(guī)避，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，保障開發(fā)資金安全。

（二）有利于增強(qiáng)成本控制，合理優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

追求更高的利潤是每個(gè)企業(yè)經(jīng)營的重要目標(biāo)，而利潤最大化的根本取決于對(duì)成本的控制，科學(xué)、合理、規(guī)范的成本控制是企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性決定了成本控制的復(fù)雜性，完善的財(cái)務(wù)管理控制體系，可以有效地對(duì)開發(fā)初期的投入資金進(jìn)行合理規(guī)劃，避免不必要的浪費(fèi)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力，降低施工材料消耗，在保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量的前提下，將成本控制最小化。只有合理控制好成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠憑借“物美價(jià)廉”的優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)今如此激烈的房地產(chǎn)市場競爭中占據(jù)有利地位。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的優(yōu)化

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制意識(shí)，完善財(cái)務(wù)管理體系

建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，最重要的前提是企業(yè)經(jīng)營者必須充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理控制工作對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，健全的財(cái)務(wù)管理體系是企業(yè)管理順利進(jìn)行、決策有理有據(jù)、企業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展的重要保證。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及相關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)的不斷更新完善，房地產(chǎn)企業(yè)也必須與時(shí)俱進(jìn)，不斷更新財(cái)務(wù)管理工作方法，及時(shí)查缺補(bǔ)漏，嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)法律法規(guī)。此外，審計(jì)部門在財(cái)務(wù)管理工作中也承擔(dān)著十分重要的責(zé)任，財(cái)務(wù)管理工作的評(píng)價(jià)與監(jiān)督都要靠審計(jì)部門來完成，同時(shí)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還具有一定的制約作用，因此，企業(yè)要保證內(nèi)部審計(jì)部門的工作獨(dú)立性，不得擅自干涉審計(jì)部門的合法工作，充分發(fā)揮審計(jì)部門的監(jiān)督管理工作，將財(cái)務(wù)管理工作嚴(yán)格落實(shí)，確保財(cái)務(wù)管理工作能夠切實(shí)有效地發(fā)揮作用。

（二）加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高企業(yè)工作人員專業(yè)素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平?jīng)Q定著企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能否順利進(jìn)行，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，有計(jì)劃地對(duì)其進(jìn)行專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)能力等方面的培訓(xùn)，提高基層財(cái)務(wù)人員的效率和水平，同時(shí)，還要增強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理人員管理能力的培訓(xùn)，不斷灌輸新的管理理念，使其能夠不斷適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，以使其能夠準(zhǔn)確合理地將財(cái)務(wù)信息與企業(yè)決策有機(jī)結(jié)合，盡量避免決策失誤出現(xiàn)。對(duì)于審計(jì)從業(yè)人員，其專業(yè)素質(zhì)和辨識(shí)能力也影響著財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行，如何充分發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督控制作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要考慮的問題。

（三）營造良好的財(cái)務(wù)管理工作環(huán)境，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

面對(duì)日趨復(fù)雜的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該營造一個(gè)良好的財(cái)務(wù)管理工作環(huán)境，為開展財(cái)務(wù)管理工作提供一個(gè)穩(wěn)定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在國家對(duì)財(cái)務(wù)管理出臺(tái)的規(guī)范措施的大環(huán)境下，充分考慮自身企業(yè)實(shí)際發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合自身投資開發(fā)計(jì)劃，制定適應(yīng)自身發(fā)展需求的財(cái)務(wù)管理工作方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源配置最優(yōu)化。另外，對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該充分集中公司控制權(quán)，明確權(quán)責(zé)分工，確保財(cái)務(wù)管理相關(guān)規(guī)定能夠下達(dá)到每一個(gè)分公司、項(xiàng)目部門并落到實(shí)處，避免“各自為政”造成管理混亂的現(xiàn)象發(fā)生。

（四）做好投資規(guī)劃，完善成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前，應(yīng)該對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析，全面了解項(xiàng)目以及市場信息，運(yùn)用科學(xué)手段進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，做好全面預(yù)算。同時(shí)，加強(qiáng)成本管理，將資金嚴(yán)格落實(shí)到位，實(shí)時(shí)追蹤資金使用動(dòng)向，避免資金浪費(fèi)。

（五）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，合理應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及經(jīng)營領(lǐng)域較廣，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來源較多，因此，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，能夠有效地避免房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。通過科學(xué)合理的手段分析房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況，可以有效預(yù)測(cè)房地產(chǎn)公司目前可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)這些可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取相應(yīng)的對(duì)策，盡最大可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)濟(jì)損失。另外，投資融資方式應(yīng)該由單一的銀行借貸向股權(quán)債務(wù)定向私募、資產(chǎn)證券化等多元化組合融資方式轉(zhuǎn)變，避免因單一的融資方式導(dǎo)致的融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想在當(dāng)今激烈的市場競爭中占據(jù)有利位置，就必須科學(xué)完善財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)成本控制，實(shí)現(xiàn)投資資金最優(yōu)化配置。

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作者：武桂芹 單位：仁恒發(fā)展（天津）有限公司