房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制

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摘要：近年來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的革新，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長也加劇了企業(yè)面臨的競(jìng)爭，為了在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭中脫穎而出，并提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要注重內(nèi)部成本管理工作。鑒于此，本文分析研究了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理的特點(diǎn)，并站在目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)上對(duì)成本控制展開優(yōu)化研究，旨在為促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展獻(xiàn)力。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立下，加速了經(jīng)濟(jì)管理體制和資源配置的變革，并且房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制和管理方法也在這一發(fā)展趨勢(shì)下有了巨大的變化，特別是現(xiàn)如今國家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，無形中限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可利用資源，致使當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨了較為嚴(yán)峻的發(fā)展趨勢(shì)，成本管理作為企業(yè)重要管理方式，可以幫助企業(yè)有效應(yīng)對(duì)緊張的市場(chǎng)局勢(shì)，從而加速企業(yè)的良性發(fā)展。

一、目標(biāo)成本管理的概述及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理特點(diǎn)

（一）概述

目標(biāo)成本管理是建立在企業(yè)預(yù)算管理基礎(chǔ)上，將企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)作為管理目標(biāo)，在目標(biāo)成本基礎(chǔ)上進(jìn)行的分解，控制，分析，評(píng)價(jià)等一系列工作，以管理為核心，考核為手段對(duì)成本展開的日?？刂坪涂己诉^程，從而形成一個(gè)全方位，多層次的成本管理體系，幫助企業(yè)有效地實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，達(dá)到節(jié)約成本提升經(jīng)濟(jì)效益的最大目的。在展開目標(biāo)成本管理過程中需要注重利用價(jià)格和期望的利潤去確定成本目標(biāo)，并關(guān)注顧客和產(chǎn)品的流程設(shè)計(jì)，盡可能縮短產(chǎn)品投放市場(chǎng)時(shí)間。

（二）特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著投資數(shù)額大，周期長，容易受外界因素影響等特點(diǎn)，也證明著企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本管理具有以下幾點(diǎn)特征。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本管理需要做到以人為本，作為管理的核心動(dòng)力，員工的工作積極性和工作水平都會(huì)影響甚至是決定著目標(biāo)成本管理的開展，目標(biāo)成本管理機(jī)制也需要充分的發(fā)揮出被管理者參與目標(biāo)成本制定的積極性，將其效益目標(biāo)來激勵(lì)人們盡可能地節(jié)約成本。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本管理更加注重產(chǎn)品和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的成本管理，產(chǎn)品設(shè)計(jì)作為成本管理的關(guān)鍵，往往在設(shè)計(jì)階段便會(huì)決定項(xiàng)目全生命周期一半以上的成本，那么控制好設(shè)計(jì)階段中費(fèi)時(shí)的環(huán)節(jié)可以提升經(jīng)濟(jì)效益。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本管理更加注重全面性，由于企業(yè)的成本管理是全員參加的一種全過程管理方式，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的每一位員工都需要積極參與企業(yè)成本管理，無論從立項(xiàng)到建設(shè)過程中都要嚴(yán)格控制成本管理費(fèi)用。

二、基于目標(biāo)成本管理下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化研究

（一）建立健全企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫

建立健全企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫是基于目標(biāo)成本管理下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者需要積極對(duì)開發(fā)項(xiàng)目可能發(fā)生的費(fèi)用展開全過程的分析控制和監(jiān)督，通過建立健全完善的監(jiān)督機(jī)制，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的周邊環(huán)境情況，考量到項(xiàng)目成本費(fèi)用的花銷來形成科學(xué)的跟蹤控制階段，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生并加快資金周轉(zhuǎn)的最大目的，還要盡可能的控制成本，借助當(dāng)前先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)變以往的成本記錄工作，促使其成為數(shù)據(jù)信息化的管理方式。通過成本數(shù)據(jù)庫對(duì)各個(gè)部門的成本信息展開共享，結(jié)合部門職能進(jìn)行成本的拆分和分?jǐn)偅羰钦麄€(gè)過程出現(xiàn)超支等情況的發(fā)生，需要在第一時(shí)間上報(bào)給上級(jí)部門進(jìn)行處理，達(dá)到對(duì)目標(biāo)成本及時(shí)控制的目的，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本管理需要設(shè)立專人定期對(duì)軟件中的數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入、修改和審批，避免出現(xiàn)操作失誤影響成本管理的失真。

（二）重視合同的變更管理

重視合同的變更管理是成本管理下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的又一優(yōu)化方式。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工過程中需要格外注意工程合同是否存在變更的情況，一旦出現(xiàn)合同的變更，需要了解對(duì)目標(biāo)成本所造成的影響，在合同簽訂后，企業(yè)管理者需要根據(jù)成本類型對(duì)合同金額進(jìn)行拆分，結(jié)合合同變更情況，保證目標(biāo)總體成本不變的基礎(chǔ)上，對(duì)已經(jīng)變更的合同管理，特別是要積極調(diào)整付款情況，明確保證總成本的良好落實(shí)。

（三）嚴(yán)格落實(shí)目標(biāo)成本

嚴(yán)格落實(shí)目標(biāo)成本是成本管理下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的必經(jīng)之路。目標(biāo)成本作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行中重要成本內(nèi)容，需要在建設(shè)施工的過程中嚴(yán)格落實(shí)目標(biāo)成本，還要將合同價(jià)格嚴(yán)格的控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，對(duì)比投標(biāo)價(jià)和目標(biāo)成本，若是發(fā)現(xiàn)投標(biāo)價(jià)超出了目標(biāo)成本，則需要對(duì)整體的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，保證優(yōu)化后的設(shè)計(jì)方案能夠促使目標(biāo)中分項(xiàng)得以有效執(zhí)行，并且要保證項(xiàng)目的總價(jià)控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工過程中，若是出現(xiàn)了控制簽證方面的變更，相關(guān)目標(biāo)成本控制人員需要積極減少現(xiàn)場(chǎng)簽證以及設(shè)計(jì)中變更從而避免超出目標(biāo)成本，若是在這一過程中出現(xiàn)政策和市場(chǎng)變化等一些不可抗力的因素出現(xiàn)時(shí)，要做到及時(shí)的預(yù)警工作，通過建立健全完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本目標(biāo)管理工作在安全的氛圍中進(jìn)行，借助全過程動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)問題也能在第一時(shí)間上報(bào)給企業(yè)的管理者，并做出正確的目標(biāo)成本優(yōu)化和調(diào)整，從而將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中加強(qiáng)目標(biāo)成本管理管理控制已經(jīng)成為了大勢(shì)所趨，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過建立健全企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫、重視合同的變更管理、嚴(yán)格落實(shí)目標(biāo)成本來提升目標(biāo)管理水平，促使企業(yè)得以在激烈的競(jìng)爭中呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢(shì)。

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作者：凌燕 單位：南通天山置業(yè)有限公司