房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期的設(shè)計

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【摘要】新形勢下，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)對于促進城市發(fā)展和提高人民生活水平具有重要意義。新時期的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)往往涉及到多方面的內(nèi)容，所以在具體房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中不僅要做好施工建設(shè)管理，還應(yīng)該做好設(shè)計階段的成本控制，以此為提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益打好基礎(chǔ)，基于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期的設(shè)計與成本管控展開研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；開發(fā)建設(shè)；前期設(shè)計；成本管控

1房地產(chǎn)項目開發(fā)特點及其成本控制構(gòu)成

1.1房地產(chǎn)項目開發(fā)特點

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，由于具體的房地產(chǎn)項目多數(shù)是一次設(shè)計的，而且部分的開發(fā)項目更多的只能夠使用指定的設(shè)計方案，并不能夠像其他產(chǎn)品可以有選擇性的使用其他設(shè)計方案，所以多數(shù)是具備一次性特點。房地產(chǎn)項目非常復(fù)雜，涉及到了規(guī)劃、土地管理、勘測、施工、消防、供水、供電等政府部門，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前期需要取得各個部門的支持與協(xié)調(diào)合作。此外，房地產(chǎn)項目往往具有多變性特點，在具體的房地產(chǎn)操作過程中，很多地區(qū)的房地產(chǎn)的消費客戶群體在發(fā)生多樣化的變化，具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型也更加多樣化，市場營銷的渠道和房地產(chǎn)項目的周邊環(huán)境也在發(fā)生大量變化，需要融入各地城市的大環(huán)境。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格和具體的設(shè)計類型，可能會受到社會大眾和客戶群眾的需求變化的影響，所以導(dǎo)致其房地產(chǎn)項目開發(fā)特點也存在大量的不確定性[1]。

1.2房地產(chǎn)項目的成本控制構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要由土地成本、工程成本、營銷成本、管理成本以及財務(wù)成本等組成。房地產(chǎn)項目與其他類型的工程項目一樣，在進行項目工程的開發(fā)前期都應(yīng)該結(jié)合具體的項目工程施工做好成本控制，從而能夠有效控制和降低建筑企業(yè)的開發(fā)成本，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟效益。當(dāng)然在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，其成本控制體系往往包括投資決策降低的成本控制和招投標(biāo)階段的成本控制，還包括有設(shè)計階段的成本控制以及施工階段和竣工結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)項目的每個階段的成本控制都對于整個房地產(chǎn)項目的成本控制產(chǎn)生重要影響，所以需要結(jié)合每個階段不同的成本構(gòu)成，采取相應(yīng)措施對施工成本進行有效控制[2]。

2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

2.1決策階段———定位與目標(biāo)成本測算

2.1.1投資機會研究

項目工程的成本控制工作應(yīng)該要做好投資機會研究，也就是應(yīng)該結(jié)合具體的房地產(chǎn)項目工程做好對其項目工程的開發(fā)投資方向及可能性的確定，其中應(yīng)該綜合對項目投資總額和項目工程的投資方式、建筑技術(shù)水平、建筑施工隊伍和后期應(yīng)用到的材料和設(shè)備等做好控制和分析，在實際的投資機會研究過程中，還應(yīng)該對市場營銷環(huán)境和具體的投資對象的經(jīng)營情境做好細致的分析和把控。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)之前，應(yīng)當(dāng)對市場環(huán)境、房地產(chǎn)項目具體情況進行詳細的調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果對房地產(chǎn)項目可行性進行相應(yīng)的分析，并結(jié)合實際情況展開合理的設(shè)計。

2.1.2市場和房屋建筑能力的預(yù)測分析

在進行項目工程建設(shè)施工之前，應(yīng)該具體結(jié)合實際的項目工程建設(shè)需求和市場環(huán)境的情況做好積極有效的預(yù)測，尤其要做好相應(yīng)的產(chǎn)品（房地產(chǎn)開發(fā)項目）潛在需求預(yù)測，并對其潛在供應(yīng)和市場的整體滲透能力及市場競爭力等綜合方面做好全面細致的分析和把控，當(dāng)然應(yīng)該具體把握整體房地產(chǎn)項目投資建設(shè)政策的影響，并嚴格根據(jù)相關(guān)規(guī)定的具體要求做好建設(shè)和投資，并明確房價控制目標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建設(shè)范圍和市場上的客戶群體做好分析把握；當(dāng)然，還要結(jié)合具體的金融機構(gòu)的要求和銀行業(yè)的首套房貸款政策進行及時的調(diào)整，以此來更加準(zhǔn)確和全面的挖掘出市場上更加符合購房資格的潛在客戶群體，為提高企業(yè)的經(jīng)濟效益提供一定的保障[3]。

2.1.3建筑條件和技術(shù)方案

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)施工過程中，應(yīng)該積極做好對房地產(chǎn)項目開發(fā)地區(qū)的氣象條件和水文條件以及地區(qū)的地質(zhì)條件的綜合分析和把握，當(dāng)然還應(yīng)該結(jié)合具體的地區(qū)交通條件和水源條件以及電力條件等方面的分析和把握；在房地產(chǎn)項目的建筑技術(shù)等方面，應(yīng)該做好對勞動力資源和項目施工組織以及施工管理等方面的技術(shù)方案的分析，同時還要結(jié)合具體的勞動力資源做好對項目技術(shù)和管理人員以及技術(shù)人員的管理，為開展實際的房地產(chǎn)項目的建設(shè)投資打好基礎(chǔ)。

2.1.4經(jīng)濟效益評價

房地產(chǎn)項目工程的開發(fā)過程中，要把握好前期的經(jīng)濟效益評價，其中要對企業(yè)財務(wù)和國民經(jīng)濟等情況做好細致分析。比如一個房地產(chǎn)項目工程的開發(fā)設(shè)計過程中，為了獲取到更高的經(jīng)濟效益，對原本的設(shè)計方案進行一定的修改，從而將成本降低了幾百萬元。由此也能夠看出在前期的設(shè)計過程中，應(yīng)該要做好具體的設(shè)計優(yōu)化，以此做出更加科學(xué)合理的協(xié)調(diào)修改，從而有效避免不必要的經(jīng)濟損失。

2.2加強招投標(biāo)的管理

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計中，應(yīng)該要做好對市場環(huán)境的調(diào)查分析，并結(jié)合所調(diào)查的信息數(shù)據(jù)，構(gòu)建起較為完善的施工單位和建筑材料等方面的信息庫，為開展后續(xù)的招投標(biāo)工作做好充足的準(zhǔn)備；另外一方面要針對具體的房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工設(shè)計要求，引入先進的信息化技術(shù)，對具體的招投標(biāo)計劃進行細化，并對房地產(chǎn)項目的招標(biāo)原則和承包方式及范圍和支付款方法做好詳細準(zhǔn)確的分析和把握，為后續(xù)的成本控制打好基礎(chǔ)。

3項目設(shè)計階段的成本控制

房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段的效果對于后續(xù)的工程建設(shè)施工具有重要影響，設(shè)計階段往往能夠結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟開展，其設(shè)計效果對于具體的成本控制和工程造價管理有重要意義。

3.1優(yōu)化設(shè)計方案，有效控制工程造價

房地產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計階段，可以有效采取設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計方案競選的方式開展，并結(jié)合具體的設(shè)計方案做好技術(shù)經(jīng)濟評價和分析，對設(shè)計方案進行最優(yōu)方案的選擇，其中還應(yīng)該結(jié)合具體的計算機技術(shù)做好分析處理，并對房地產(chǎn)項目的工程設(shè)計方案和施工設(shè)備及相應(yīng)的施工效益和工程施工可行性方案進行最優(yōu)設(shè)計，并將具體的項目設(shè)計階段的投資成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，以此來更好的控制項目工程的造價[4]。房地產(chǎn)項目設(shè)計質(zhì)量的高低不僅關(guān)系的項目工程的建設(shè)質(zhì)量，同時還涉及到項目工程的整體成本控制效果，當(dāng)然，結(jié)合具體的項目工程建設(shè)，設(shè)計質(zhì)量還與其工程經(jīng)濟效益有很大關(guān)系。項目工程設(shè)計費用大約占工程總投資的2%~4%，但其卻對工程項目產(chǎn)生70%~80%的影響，所以應(yīng)該做好設(shè)計階段的造價控制，尤其要改變傳統(tǒng)的“重施工和輕設(shè)計”觀念，為項目工程的成本控制打好基礎(chǔ)。

3.2設(shè)計前期階段提高監(jiān)理工作效率

在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，隨著監(jiān)理規(guī)范及相關(guān)法律的完善，監(jiān)理作用已經(jīng)逐漸被社會接受。因此，監(jiān)理人員應(yīng)當(dāng)緊抓這一機會，不斷完善自身的工作機制，加強監(jiān)理團隊建設(shè)，提高技術(shù)業(yè)務(wù)水平，搞好職業(yè)道德教育與評價，提高監(jiān)理工作效率，改善監(jiān)理的形象。在設(shè)計前期階段，監(jiān)理人員不僅要做好水文地質(zhì)資料的監(jiān)管，并將具體的勘察和設(shè)計階段的工作成果納入到可控制范疇，確保在項目工程的設(shè)計過程中，設(shè)計單位能夠結(jié)合項目工程的具體建設(shè)要求和相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)做好控制，為開展后續(xù)的項目工程的成本控制有所啟發(fā)[5]。

3.3加強設(shè)計單位的溝通交流并強化變更設(shè)計的管理

項目工程設(shè)計階段，應(yīng)該要結(jié)合具體的工程建設(shè)需要，做好變更設(shè)計。項目工程設(shè)計階段，設(shè)計變更發(fā)現(xiàn)的越早，對項目工程的損失越小，如果發(fā)現(xiàn)的越晚，造成的損失就會越大。從另一方面來說，項目工程的設(shè)計階段出現(xiàn)變更，只需要做好對項目工程建設(shè)圖紙的修改，并不會造成實質(zhì)上的施工損毀，如果在施工階段發(fā)現(xiàn)需要變更的情況，就需要對已經(jīng)施工建設(shè)的工程進行拆除，導(dǎo)致項目工程建設(shè)材料和資金出現(xiàn)大量損毀。所以必須在項目工程的設(shè)計階段做好控制，尤其要加強與設(shè)計單位的溝通交流和技術(shù)對接，從更多方面和全面化的角度來做好對施工設(shè)計圖紙的審核管理，尤其要確保項目工程的設(shè)計深度滿足具體的工程建設(shè)和設(shè)計要求，有效減少圖紙的差錯和疏漏等情況，以此將設(shè)計變更控制在設(shè)計階段的初期，為后續(xù)的施工建設(shè)打好堅實的基礎(chǔ)，避免由于施工設(shè)計變更來對工程造價控制帶來的巨大損失和影響。為此，需要與設(shè)計單位建立暢通的溝通渠道，加強設(shè)計跟蹤和指導(dǎo)，建立例會、匯報會制度。就設(shè)計中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。此外，應(yīng)該要確保設(shè)計的質(zhì)量，給設(shè)計單位充足的設(shè)計時間，以此來能夠規(guī)避設(shè)計中出現(xiàn)的不良行為，為后續(xù)的工程建設(shè)和成本控制打好基礎(chǔ)。

4結(jié)語

總體來說，新時期的房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)不僅要做好施工建設(shè)管理，還應(yīng)該做好建設(shè)設(shè)計階段的管理，把握房地產(chǎn)項目開發(fā)特點及其成本控制構(gòu)成基礎(chǔ)上，應(yīng)該積極做好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期的成本控制加強招投標(biāo)的管理和優(yōu)化設(shè)計方案，有效控制工程造價；在設(shè)計前期階段引入監(jiān)理；加強和設(shè)計單位的溝通交流，并強化變更設(shè)計的管理，以此來更好的做好項目工程建設(shè)管理和成本控制。

參考文獻

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[5]袁開慧.房地產(chǎn)項目建安成本管控存在的問題及應(yīng)對策略[J].中國外資，2014（03）：123-124.

作者：韓晶 單位：昆明綠地春城置業(yè)有限公司