房地產(chǎn)公司稅收籌劃分析

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摘要：如何做好房地產(chǎn)公司的稅收籌劃，是需要認真研究的問題。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)公司需要重點研究土地增值稅的籌劃。首先要有籌劃在先的意識；其次要充分利用稅務(wù)控制成本的政策；最后要根據(jù)不同的物業(yè)類型進行稅收籌劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)是我國當前稅負較重的行業(yè)之一，除了增值稅、企業(yè)所得稅等一般行業(yè)都有的稅種之外，還有土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等多個稅種，尤其是土地增值稅最高稅率更是高達60%。為此，房地產(chǎn)公司必須進行一定的稅收籌劃，主要研究土地增值稅籌劃。

1要有籌劃在先的意識

對于項目的計容面積、配套面積和總建筑面積，在拍地時已經(jīng)基本定格，沒有多大的選擇空間。但是，住宅、店鋪、車位等的價格不能確定。車位是賣產(chǎn)權(quán)還是賣使用權(quán)，這些都是我們自己可以定奪的，必須根據(jù)每個項目的個性，進行適當?shù)倪x擇，并在每一次決策時都做一次測算，選擇項目收入扣除成本費用和稅金后收益率最大的方案進行操作。同時還要有亡羊補牢的思想，有的時候來不及做出測算就已經(jīng)做了，但事后也一定要做好測算，改變之后可控的經(jīng)營模式，使整個項目的稅收和收益控制在可控范圍之內(nèi)，爭取利益最大化。

2充分利用稅務(wù)控制成本的政策，爭取在預(yù)征時就按低利率繳納土地增值稅

具體做法是：根據(jù)公司的工程規(guī)劃許可證和稅務(wù)的控制成本單價，通過房地產(chǎn)項目工程量數(shù)據(jù)采集表，算出稅收對本項目的控制成本；按照土地出讓合同和實際的繳納契稅作為土地成本，將兩者填入《土地增值稅預(yù)征調(diào)整測算表》中，進行測算扣除項目金額，按房地產(chǎn)在不動產(chǎn)中心的備案價（如無備案價則按合理的預(yù)估價）算出轉(zhuǎn)讓收入總額并填入《土地增值稅預(yù)征調(diào)整測算表》，由此測算出各類物業(yè)的土地增值稅增值率和應(yīng)繳土地增值稅，如果項目土地增值稅增值率低于20%，可以申請按低預(yù)征率或者0預(yù)征率繳納土地增值稅，為項目清算土地增值稅爭取更大主動權(quán)。

3把自持物業(yè)與可售物業(yè)共同申報在一個項目，爭取申請在一個工程規(guī)劃許可證內(nèi)

稅務(wù)局是以規(guī)范作為一個單體向納稅人清算稅收的，而自持物業(yè)與可售物業(yè)相比，會有一些裝修裝飾費用，還可能多做一些基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施。把它們放在一起按可售面積和自持辦證面積分攤，不僅可以讓可售物業(yè)多攤一些公共成本，還有可能讓其多攤銷一部分裝修裝飾費用，從而大大減少可售物業(yè)的土地增值稅。比如，在福建武夷山三木實業(yè)有限公司的三木自駕游營地項目中，有住宅區(qū)、酒店區(qū)、營地區(qū)三個分區(qū)，營地和酒店的容積率為0.13，住宅項目的容積率為0.65，酒店與營地的基礎(chǔ)設(shè)施、景觀綠化和配套設(shè)施比重較大，住宅項目的景觀綠化與各項設(shè)施少。如果我們把酒店、自駕游營地與住宅合在一起申報項目建設(shè)，就相當于住宅的配套設(shè)施，成本可以按可售面積與自持的辦證面積在各項物業(yè)中平均分攤，這樣住宅可以多分攤許多成本，整個項目的土地增值稅就可以大大降低。建設(shè)完成后，再把酒店、營地以投資方式投股到其他自有公司去；或者沉淀到最后，等住宅銷售結(jié)束后，再把剩余的資產(chǎn)更名為三木華美達酒店有限公司或三木自駕游營地有限公司，這樣不僅規(guī)避了這塊資產(chǎn)的土地增值稅，連相應(yīng)的增值稅和企業(yè)所得稅也一并規(guī)避了。

4車位銷售模式的選擇

如果是純住宅項目，而車位配建又多的話，最好在辦理預(yù)售證時選擇不預(yù)售。因為如果車位辦預(yù)售的話，要按可售面積分攤住宅與車位成本，車位因為售價低、面積大、成本高，此時是負資產(chǎn)，沒有增值率，但又在清算時分走了一大部分成本，讓住宅成本大幅度減少，增加了住宅的增值率，使住宅的土地增值稅大幅度提高。對于車位，可以選擇出讓使用權(quán)20年的方式出賣，只交增值稅，不交土地增值稅，從而減少整個項目的土地增值稅的收入基數(shù)，大幅度降低土地增值稅征繳。如果是商住項目，商業(yè)面積又很大，而住宅增值率相對小，這時就可以將車位作為產(chǎn)權(quán)車位辦理預(yù)售證銷售，因為從商住帶走的大量成本，卻和商業(yè)同時作用非住宅項目合并清算，可以大大降低商業(yè)和車位的非住宅成本，從而減少整個項目的土地增值稅的征繳。

5合理選擇成本分攤項目個體

因為稅務(wù)的清算是按工程規(guī)劃許可證作為一個單位為依據(jù)清算的，所以應(yīng)把高增值率項目和低增值率項目分開申報在不同的工程規(guī)劃許可證中，以避免因高土地增值稅稅率產(chǎn)品拉高整體項目的土地增值稅的稅負。

6利息在清算中的選擇

當利息支出高于土地成本加建安成本的5%時，必須向稅務(wù)局爭取據(jù)實列支的方式進行土地增值稅清算；當利息支出低于土地成本加建安成本的5%時，必須向稅務(wù)局爭取核定的方式進行土地增值稅清算。還有，當有負債融資與股權(quán)融資兩種選擇時，應(yīng)盡量選擇債務(wù)融資，因為債務(wù)融資不僅為我們多爭取了一個清算方式的選擇。另外，也更為我們在企業(yè)所得稅清算時，增加了一個稅前扣除的大項目，可以大大降低應(yīng)納稅金。

7合理選擇清算時間

當銷售達到清算條件的85%時，如果手中剩下的均是優(yōu)質(zhì)、高價的可售物業(yè)時，可以先期選擇土地增值稅清算，此時因前期銷售收入會比實際的小，增值率相對偏低，有可能取得低稅率的優(yōu)惠。當銷售達到清算條件的85%時，如果手中剩下的均是劣質(zhì)、低價的可售物業(yè)時，趕快低價拋售手中的物業(yè)，并盡快把全部物業(yè)賣完，爭取能夠銷售達到100%時再做土地增值稅清算，這樣可以降低土地增值稅稅收。當然，不管如何操作籌劃稅收，都不是一概而論的，必須在拿地時就開始做謀劃。事前做好可行性研究和項目估算，開工前做好項目預(yù)算，事中在項目進行時做好土地增值稅的測算，事后做好土地增值稅的匯算。根據(jù)實際情況，一例一案，合理選擇經(jīng)營方式和類型、調(diào)整銷售價格、銷售模式，以達到降低稅負，最大限度實現(xiàn)項目利益的最大化。

作者：朱雄亮 單位：福建萬川工程管理有限公司