房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題

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摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)除了大力支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，還密切關(guān)系著現(xiàn)代人居住的安全性與環(huán)境。房地產(chǎn)當(dāng)下在中國也正在飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在持續(xù)高位運(yùn)行。對(duì)此政府采取了一定的限制措施，并規(guī)范了房地產(chǎn)運(yùn)作資金，但這些卻致使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)困難的問題。而隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速壯大，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的大環(huán)境下，必須將自己的競(jìng)爭(zhēng)力提高，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低。為此，本文主要針對(duì)存在于房地產(chǎn)當(dāng)下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的問題，提出了相應(yīng)的優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略，僅供參考。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；問題

一、分析中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營中引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題的常見原因

中國房地產(chǎn)事業(yè)涉及十分廣泛的專業(yè)領(lǐng)域以及部門，且房地產(chǎn)的發(fā)展密切聯(lián)系著多個(gè)行業(yè)，這也是當(dāng)下國家需要從宏觀政策上予以重點(diǎn)調(diào)控的關(guān)鍵對(duì)象，極具十分強(qiáng)的政策敏感性，所以易被某些因素的影響或制約，具體有經(jīng)濟(jì)方面、環(huán)境方面、政治方面以及技術(shù)方面等的影響因素，而針對(duì)上述因素適當(dāng)進(jìn)行改變，則將有助于房地產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展。中國引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的人員所擁有的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理觀念相對(duì)薄弱，他們往往僅關(guān)注產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益效果，卻對(duì)房產(chǎn)工程自身來說，缺乏足夠強(qiáng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。而探討其原因后，發(fā)現(xiàn)主要是由于在中國初步發(fā)展房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)期，因?yàn)椴糠钟嘘P(guān)企業(yè)或組織并未對(duì)其施以科學(xué)、合理的嚴(yán)格把控，促使大多數(shù)投資房地產(chǎn)業(yè)的人員在幾十年這么短的時(shí)間內(nèi)，便獲得了十分巨大的經(jīng)濟(jì)效益。如此豐厚的利潤(rùn)既很好地為企業(yè)掩蓋了管理中尚存的一些不足，又導(dǎo)致管理層大幅降低了風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。這樣最終導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)時(shí)，管理層卻不知所措。實(shí)際上，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)中，因?yàn)閮?nèi)外部企業(yè)環(huán)境有不可預(yù)料或控制不了的某些確定不了的因素負(fù)面影響下，導(dǎo)致在某一時(shí)間段，企業(yè)所獲取的具體財(cái)務(wù)利益和預(yù)期設(shè)想能夠取得的利益有偏差出現(xiàn)的可能性?？傊?，企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包括：投資、籌資、回收資金、分配收益等方面的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)業(yè)屬于資金消耗量十分巨大的領(lǐng)域。所以，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目為了順利展開，則企業(yè)必須擁有資金雄厚的鏈條以及穩(wěn)定的供應(yīng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資問題至關(guān)重要。伴隨著融資的出現(xiàn)而引發(fā)了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槠髽I(yè)管理人員表現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)處理習(xí)慣并不一樣，且所能奉獻(xiàn)承受能力也不一樣，同時(shí)企業(yè)在資金分配和利用實(shí)踐方面，也具有多樣化的需求，因而它們的風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出不盡相同的特點(diǎn)。與此同時(shí)，中國當(dāng)下的現(xiàn)狀就是，許多投資人將房地產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單地視為暴利行業(yè)之一，因此，十分愿意在房地產(chǎn)領(lǐng)域，投入大量的資金，以換取更多的利潤(rùn)，這促使在房地產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)。而在管控成本上，卻沒有進(jìn)行相應(yīng)的合理規(guī)劃與科學(xué)預(yù)算。在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，部分房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了某些正常的項(xiàng)目承建流程，即在尚未確定具體的工程方案以前，就開始破土動(dòng)工，并未按有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格展開工程招標(biāo)工作；而在成本管理和控制方面，也不夠全面仔細(xì)，常常沒有注意對(duì)設(shè)計(jì)等成本執(zhí)行科學(xué)的管控。很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)誤解了財(cái)務(wù)功能，它們的管理意識(shí)仍然停滯在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理技能上，誤以為財(cái)務(wù)職能指的是簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)工作與核算工作，卻并不了解財(cái)務(wù)的預(yù)算經(jīng)營職能。因?yàn)楝F(xiàn)代房地產(chǎn)公司仍然未全面理解財(cái)務(wù)功能，所以，促使大多數(shù)財(cái)務(wù)及其管理部門無法充分發(fā)揮出真正的功用，最終財(cái)務(wù)也不再擁有其應(yīng)有的價(jià)值和意義。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)地解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題的有效策略

（一）認(rèn)真籌劃工程資金

當(dāng)下，密集度高是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點(diǎn)，企業(yè)一般會(huì)以充足資金來確保正常的生產(chǎn)和經(jīng)營，房地產(chǎn)企業(yè)視現(xiàn)金流為主要生命線。而在成立房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)期，便需要科學(xué)地籌劃企業(yè)的各種資金來源，對(duì)負(fù)債資本與權(quán)益資本之間的比例合理配置，使其不僅可以達(dá)到股東所希望得到的報(bào)酬率，而且還可以達(dá)到債權(quán)人想要的本金安全性與某種程度的收益需要。出于正確配置負(fù)債與權(quán)益比的目的，則應(yīng)先仔細(xì)研究企業(yè)事業(yè)當(dāng)下的發(fā)展現(xiàn)狀，認(rèn)真調(diào)查企業(yè)具體的利潤(rùn)增長(zhǎng)情況與盈利程度，并綜合分析我國目前現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控體制，分明各種各樣融資模式下的資金以及財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。然后，在配置運(yùn)營資本的時(shí)候，應(yīng)全面深入研究易變現(xiàn)率?？山柚鲃?dòng)經(jīng)營資產(chǎn)時(shí)，通過籌資長(zhǎng)期資源比來衡量易變現(xiàn)率。管理經(jīng)營企業(yè)的人員應(yīng)基于風(fēng)險(xiǎn)管理觀念、企業(yè)具體制定的長(zhǎng)時(shí)間戰(zhàn)略與短期規(guī)劃，科學(xué)地選用籌資方案（主要包括適中型、保守型、激進(jìn)型等類型的籌資方案），并以此產(chǎn)生不一樣的長(zhǎng)短期資金需要。通過以上分析和測(cè)算以后，選出合適的配置權(quán)益資本與負(fù)債資本的比例。與此同時(shí)，制定出長(zhǎng)短期科學(xué)、有效的方案，以合理配置負(fù)債資本，確定出有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的最優(yōu)融資方式。這樣即可有效處理或預(yù)防將來具體經(jīng)營中，引發(fā)資金短缺這類嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)問題，并以此讓現(xiàn)代企業(yè)強(qiáng)化抵抗財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的效能，以獲得穩(wěn)固發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視預(yù)算

通過全面預(yù)算管理，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)控整個(gè)公司的方方面面，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、探討并改進(jìn)經(jīng)營偏離預(yù)期的問題，使其在朝確定目標(biāo)發(fā)展時(shí)，也不會(huì)有所偏離中心。而全面預(yù)算管理系統(tǒng)具有系統(tǒng)化的特征，這一系統(tǒng)看著事前與事中、倡導(dǎo)追求未來、發(fā)動(dòng)全員自主參加而實(shí)現(xiàn)綜合管理。而將預(yù)算管理引入房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)能有機(jī)結(jié)合自身戰(zhàn)略和經(jīng)營生產(chǎn)制定的年度規(guī)劃，明確經(jīng)營年度具體目標(biāo)，主要有實(shí)際收入、資金成本、利益等方面上的數(shù)據(jù)指標(biāo)，并對(duì)比分析具體的經(jīng)營現(xiàn)狀和先前的預(yù)算，及時(shí)找出異常現(xiàn)象，促使企業(yè)真正將經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)加以杜絕或減小。預(yù)算管理應(yīng)圍繞編制全面預(yù)算展開。而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合具體的生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀，與標(biāo)桿企業(yè)對(duì)照，確定全面預(yù)算管理的最終目標(biāo)。編制預(yù)算除了是上下級(jí)積極溝通、認(rèn)同并展開互動(dòng)外，也是有關(guān)企業(yè)將自我觀念增強(qiáng)、規(guī)劃將來發(fā)展的一個(gè)過程。所以，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下很有必要強(qiáng)化預(yù)算編制工作，應(yīng)在參考標(biāo)桿企業(yè)的同時(shí)，從自己的實(shí)際出發(fā)，建立一個(gè)全員一起努力才能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。與此同時(shí)，在執(zhí)行預(yù)算時(shí)，應(yīng)認(rèn)真比較和深入分析具體的階段性生產(chǎn)數(shù)據(jù)以及預(yù)期資料數(shù)據(jù)，找出導(dǎo)致差異的因素后，再反省之前措施，并做好防范工作，大力保障達(dá)到戰(zhàn)略目的。在全面預(yù)算管理制度下，既能糾正房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，又能找出預(yù)算中探討出的新機(jī)會(huì)，進(jìn)而供企業(yè)管理層作為參考來用；既是完成房地產(chǎn)生產(chǎn)任務(wù)、大幅減小財(cái)管風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，又是精細(xì)化管理有效實(shí)施的獨(dú)一選擇。

（三）現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下必須予以成本風(fēng)險(xiǎn)管理高度重視

由于當(dāng)下成本風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，密切關(guān)系這房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定程度，所以，在這種企業(yè)實(shí)施管理工作中，若成本管理意識(shí)不強(qiáng)，則部分風(fēng)險(xiǎn)極易引發(fā)，這將導(dǎo)致企業(yè)無法獲得穩(wěn)定發(fā)展。尤其是當(dāng)下國家政策也在作用房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也在庫存與供不應(yīng)求間不斷進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，這些極大地考驗(yàn)著成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將成本管理工作做好。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，應(yīng)先了解整個(gè)工程的情況，主要有工程規(guī)模、范圍、性質(zhì)等因素，進(jìn)而制定一個(gè)更加準(zhǔn)確的行業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)。再結(jié)合工程實(shí)施的現(xiàn)狀，大力加強(qiáng)控制以及管理。在展開控制的過程中，要常組織分析會(huì)，針對(duì)成本實(shí)施階段性的分析研究，同時(shí)建立一個(gè)較健全的專門審核財(cái)務(wù)的部門。在控制財(cái)務(wù)成本時(shí)，要求該部門重點(diǎn)進(jìn)行審核與監(jiān)督。與此同時(shí)，還需要成立一個(gè)成本分級(jí)核算系統(tǒng)，并科學(xué)、嚴(yán)格地執(zhí)行成本核算制度，借助部門溝通以及合作，有效控制成本，以規(guī)避各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然后，在管理成本時(shí)，還應(yīng)成立一個(gè)健全的成本管理系統(tǒng)，以嚴(yán)格管控工程資金流向，并全面保存并管理有關(guān)票據(jù)與憑證，以防出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)而保障中國房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

（四）財(cái)務(wù)人員應(yīng)提高專業(yè)水平與文化素養(yǎng)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)管理者尚未認(rèn)清財(cái)務(wù)部的具體職能，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)相對(duì)較低。企業(yè)在招收財(cái)務(wù)部工作職員時(shí)，應(yīng)未要求技術(shù)職稱等，因此，房地產(chǎn)業(yè)無法保證財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，這不利于中國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。鑒于上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)中現(xiàn)有的管理層，必須重視培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員能力的工作，積極組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，使其通過認(rèn)真學(xué)習(xí)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)面的管理，并熟悉有關(guān)財(cái)務(wù)方面的知識(shí)，將有效規(guī)避與處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平提升。在財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行學(xué)習(xí)時(shí)，應(yīng)將有關(guān)技能與職業(yè)素質(zhì)不斷提升，進(jìn)而在碰到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以為決策人員及時(shí)提供科學(xué)的提議，預(yù)防財(cái)務(wù)中的有風(fēng)險(xiǎn)，最終將財(cái)務(wù)人員的職能加以充分展現(xiàn)。此外，現(xiàn)有管理房地產(chǎn)企業(yè)的階層也必須掌握一定程度的基本財(cái)務(wù)知識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理理念。與此同時(shí)，還應(yīng)組織財(cái)務(wù)人員一起參加經(jīng)營和生產(chǎn)管理，深入了解目前企業(yè)的現(xiàn)狀，以熟悉財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容，并主動(dòng)實(shí)施有效的激勵(lì)措施，促使財(cái)務(wù)人員積極實(shí)施工作，從而將他們管控風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)作用與效率同步提升。

三、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)必須防患于未然

雖然客觀上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極實(shí)施相應(yīng)的手段，及時(shí)加以處理，并嚴(yán)格制定適合企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，設(shè)置合理的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。企業(yè)應(yīng)控制風(fēng)險(xiǎn)位于不違背總體目標(biāo)、企業(yè)所能接受的范圍以之內(nèi)；促使企內(nèi)外部相互之間，特別是股東能與企業(yè)交流可靠性高、真正存在的信息，如靠得住、確切的財(cái)務(wù)報(bào)表；保證嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定和法律；促使企業(yè)嚴(yán)格遵守科學(xué)的制度規(guī)章，以及促進(jìn)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)必需的有效措施；保證管理經(jīng)營的效果；保障企業(yè)制定處理出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)后所引發(fā)告急的計(jì)劃；促使企業(yè)規(guī)避因人為因素或不可避免的災(zāi)害性而必須承受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的樹立時(shí)，全體房地產(chǎn)企業(yè)員工想必須一起參與。尋常員工應(yīng)體現(xiàn)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)即可，而領(lǐng)導(dǎo)人員則需要考慮員工的有效建議，并按具體情況予以采納，而財(cái)務(wù)部則要做好部門間的各種財(cái)務(wù)往來，使其更加清晰，并將債權(quán)責(zé)任進(jìn)行明確劃分。財(cái)務(wù)部在對(duì)臨期回籠資金全面實(shí)施處理時(shí)，應(yīng)通過先進(jìn)的回籠手段，保證資金能夠按期回籠，進(jìn)而使現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)能夠保障流動(dòng)資金。此外，還應(yīng)圍繞自己的現(xiàn)狀，將抵抗風(fēng)險(xiǎn)的水平不斷提升，在面對(duì)問題時(shí)，積極承擔(dān)責(zé)任，并主動(dòng)采取應(yīng)對(duì)手段，將問題解決好。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)并存著高收益與高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了防止風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生不利影響、加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，則尤其需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。針對(duì)存在于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的問題，積極采取解決措施，并不斷改進(jìn)和創(chuàng)新財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，以避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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作者：譚繼芳 單位：深圳市裕和集團(tuán)有限公司