房地產(chǎn)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用

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摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，諸多房地產(chǎn)企業(yè)的成交面積也呈現(xiàn)出了下滑的狀態(tài)。國(guó)家在房地產(chǎn)融資政策方面也進(jìn)一步的收緊，整體來說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了高速增長(zhǎng)的時(shí)期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在運(yùn)營(yíng)過程中資本較為密集，且項(xiàng)目開展需要較長(zhǎng)的周期。因此對(duì)其的投資測(cè)算、資金管理、資本運(yùn)營(yíng)以及風(fēng)險(xiǎn)控制等諸多方面均有著較高的要求。筆者就此展開討論。首先對(duì)管理會(huì)計(jì)的相關(guān)概念與內(nèi)涵進(jìn)行闡述。然后再提出當(dāng)前管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用過程中所存在的問題及其原因分析，最后則系統(tǒng)的提出管理會(huì)計(jì)如何在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用。以期能為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供助力。

關(guān)鍵詞：管理會(huì)計(jì)；房地產(chǎn)企業(yè)；問題；措施

引言

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)土地成本與房?jī)r(jià)的兩端擠壓，導(dǎo)致部分企業(yè)的成本與收益不匹配、收益與現(xiàn)金流不匹配的問題頻發(fā)，因此過往較為粗放的財(cái)務(wù)管理模式已與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的不適應(yīng)性，這也要求在新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。而管理會(huì)計(jì)作為會(huì)計(jì)的一個(gè)分支系統(tǒng)，其能夠打破傳統(tǒng)的核算型財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)模式，使會(huì)計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)決策、控制評(píng)價(jià)等提供服務(wù)與支持。

一、管理會(huì)計(jì)的相關(guān)概念與內(nèi)涵

管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的應(yīng)用包含了多個(gè)方面，其管理內(nèi)容涉及了預(yù)測(cè)、決策、成本控制、全面預(yù)算以及責(zé)任會(huì)計(jì)等。而對(duì)其職能范圍作出細(xì)分，又可劃分為預(yù)決策會(huì)計(jì)、責(zé)任會(huì)計(jì)以及規(guī)劃控制會(huì)計(jì)等。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中，其核心目標(biāo)便是創(chuàng)造利潤(rùn)最大化，而管理會(huì)計(jì)便圍繞于此來強(qiáng)化企業(yè)中各項(xiàng)管理工作。管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用能夠根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息來發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中所存在的問題，并從信息數(shù)據(jù)中去發(fā)掘具備潛藏價(jià)值的信息，以此來為企業(yè)的各項(xiàng)決策提供服務(wù)支持。管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中是與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并列實(shí)施的，其與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算職能有著本質(zhì)上的區(qū)別，其核心的職能價(jià)值是對(duì)企業(yè)過去的解析、當(dāng)前的控制以及未來的籌劃。在管理會(huì)計(jì)中，核心要素便是預(yù)決策會(huì)計(jì)，其主要是用來預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展前景，并對(duì)經(jīng)營(yíng)決策作出相關(guān)的咨詢與數(shù)據(jù)支持；規(guī)劃控制會(huì)計(jì)則是指在企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)方針下，做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)的事前與事中控制。對(duì)各項(xiàng)管理決策的實(shí)際執(zhí)行進(jìn)行糾錯(cuò)與修正，以此來保障經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；責(zé)任會(huì)計(jì)則是為了進(jìn)一步保障企業(yè)中的分權(quán)管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任而展開的各項(xiàng)工作，其在企業(yè)中的各個(gè)部門中設(shè)立多個(gè)責(zé)任中心，通過對(duì)各崗位的績(jī)效考核，強(qiáng)化員工的積極性。

二、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用過程中所存的問題及原因分析

（一）管理會(huì)計(jì)體系不健全當(dāng)前，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的體系構(gòu)建并不健全，其關(guān)注點(diǎn)仍較多的置于財(cái)務(wù)方面，對(duì)管理會(huì)計(jì)所需的各項(xiàng)會(huì)計(jì)與業(yè)務(wù)信息沒有系統(tǒng)的管理機(jī)制。一般來說，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)體系中主要欠缺的是全面預(yù)算管理、成本管理方法以及績(jī)效評(píng)價(jià)等方面的信息在管理會(huì)計(jì)中的有效運(yùn)用。而這些管理方法在管理會(huì)計(jì)體系中是不可或缺的部分，其對(duì)管理會(huì)計(jì)的效果與效率都會(huì)產(chǎn)生較大影響。管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的應(yīng)用是需要系統(tǒng)且規(guī)范的體系支持的，任一環(huán)節(jié)的缺失可能對(duì)其實(shí)施的最終成效均會(huì)產(chǎn)生影響。管理會(huì)計(jì)發(fā)揮其職能價(jià)值的關(guān)鍵則是對(duì)企業(yè)中各個(gè)細(xì)節(jié)處的信息數(shù)據(jù)的收集與分析。因此，體系的不健全會(huì)導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用價(jià)值大打折扣。

（二）成本計(jì)算與管理方法不恰當(dāng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其各項(xiàng)成本支出是十分龐大的，包含了土地、工程以及各個(gè)項(xiàng)目的前中期費(fèi)用支出。成本費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生極大的影響。而部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施管理會(huì)計(jì)的過程中，未能實(shí)現(xiàn)全方位、全過程的成本管理。傳統(tǒng)的成本計(jì)算方法對(duì)于管理會(huì)計(jì)而言很難從中獲取具有價(jià)值的信息內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員對(duì)每一項(xiàng)作業(yè)所產(chǎn)生的信息沒有直觀的概念，這對(duì)有用信息的收集會(huì)產(chǎn)生較大的阻礙。項(xiàng)目在開展過程中，大多是依賴于管理人的經(jīng)驗(yàn)判斷，其并未以科學(xué)的數(shù)據(jù)來對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)估。對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理仍沿用傳統(tǒng)方法，其對(duì)管理會(huì)計(jì)所能提供的幫助十分有限，反過來管理會(huì)計(jì)有限的數(shù)據(jù)分析也很難給項(xiàng)目管理提供必要的指導(dǎo)。

（三）管理會(huì)計(jì)信息化程度較低信息技術(shù)的快速發(fā)展給管理會(huì)計(jì)帶來了更多地發(fā)揮空間，大數(shù)據(jù)等先進(jìn)管理工具的出現(xiàn)使得管理會(huì)計(jì)能夠從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)更多潛藏價(jià)值。但是當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)信息化程度仍舊不高。一般來說其對(duì)于信息技術(shù)的應(yīng)用僅停留在電算化等初級(jí)階段，并未進(jìn)行更為深層次的拓展。例如，財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的建立，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用仍未在企業(yè)中實(shí)現(xiàn)，仍舊停留在對(duì)財(cái)務(wù)狀況的簡(jiǎn)單記錄階段。如此一來，管理會(huì)計(jì)依據(jù)信息數(shù)據(jù)所展開的事前預(yù)測(cè)就很難獲得應(yīng)有成效。在信息技術(shù)已然十分成熟的今天，將其有效利用到企業(yè)的管理會(huì)計(jì)體系中是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率的利器，但是部分企業(yè)對(duì)其的建設(shè)程度仍舊落后于時(shí)代，這對(duì)管理會(huì)計(jì)與企業(yè)自身的發(fā)展都會(huì)造成不利的影響。

（四）管理會(huì)計(jì)人員素質(zhì)有待提高對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的發(fā)展與成長(zhǎng)來說，企業(yè)管理會(huì)計(jì)各崗位所需的人才依舊是一個(gè)難以逾越的瓶頸。部分企業(yè)在管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用過程中，僅是從原有財(cái)務(wù)人員中分離出部分人員來從事管理會(huì)計(jì)崗位，但其綜合素質(zhì)并不能履行好其崗位職責(zé)。管理會(huì)計(jì)在實(shí)際工作中需涉及企業(yè)的前端業(yè)務(wù)，需使用各類信息軟件，且需對(duì)內(nèi)外部影響企業(yè)發(fā)展的因素有著敏感的判斷能力，因此管理會(huì)計(jì)人員需具備綜合、系統(tǒng)的知識(shí)體系才能做好各項(xiàng)工作。但當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于人才的培養(yǎng)與引進(jìn)仍顯力度不足，短期的培訓(xùn)對(duì)企業(yè)管理會(huì)計(jì)人員的提升是相對(duì)有限的，并且部分職能崗位存在空缺現(xiàn)象，這些問題會(huì)使得企業(yè)由于人才的短板導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)工作開展不力。

三、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

（一）充分發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的預(yù)測(cè)職能管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)測(cè)職能發(fā)揮表現(xiàn)在諸多方面，如對(duì)成本預(yù)測(cè)、銷售預(yù)測(cè)、企業(yè)利潤(rùn)預(yù)測(cè)以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)等。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)在新的工程項(xiàng)目啟動(dòng)之前，以管理會(huì)計(jì)來對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面的分析，根據(jù)具體的可行性報(bào)告來最終決定工程項(xiàng)目是否能進(jìn)入到具體的實(shí)施階段。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)中的各個(gè)部門均需與管理會(huì)計(jì)人員進(jìn)行協(xié)同工作，如策劃部門、工程部門等均需提供相關(guān)數(shù)據(jù)與建議，以此來初步的預(yù)估工程項(xiàng)目開展的資金投入與對(duì)應(yīng)收益。此外，管理會(huì)計(jì)的預(yù)測(cè)職能還需進(jìn)行量本利分析，通過銷售部門的銷售方案來對(duì)工程項(xiàng)目的盈虧臨界點(diǎn)進(jìn)行測(cè)算。在預(yù)測(cè)成本的過程中，要定性且定量的全面分析，進(jìn)而從中選擇最優(yōu)的成本效益方案。另外一方面，管理會(huì)計(jì)在發(fā)揮預(yù)測(cè)職能的過程中，還需時(shí)刻關(guān)注相關(guān)政策與市場(chǎng)變化，此方面因素對(duì)預(yù)測(cè)職能的發(fā)揮亦會(huì)產(chǎn)生重要的影響。

（二）管理會(huì)計(jì)要投身參與到企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策制定房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展決策是需要根據(jù)市場(chǎng)需求與自身經(jīng)營(yíng)狀況來相應(yīng)制定的，管理會(huì)計(jì)的決策與計(jì)劃職能根據(jù)對(duì)市場(chǎng)與企業(yè)自身各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)狀況的數(shù)據(jù)分析來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的制定通常會(huì)涉及以下三個(gè)方面，一是工程項(xiàng)目的開展數(shù)量；二是在某一周期內(nèi)的房產(chǎn)銷售總額；三是執(zhí)行企業(yè)發(fā)展計(jì)劃所需的總體成本。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在確定項(xiàng)目并預(yù)估相關(guān)成本之后便需開展相關(guān)的融資工作，而此時(shí)管理會(huì)計(jì)則需充分發(fā)揮其對(duì)經(jīng)營(yíng)決策的指導(dǎo)與數(shù)據(jù)支持作用。例如，通過各項(xiàng)數(shù)據(jù)的測(cè)算來確定融資的方式或是融資的計(jì)劃等。融資結(jié)構(gòu)是否合理會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，管理會(huì)計(jì)有效參與到經(jīng)營(yíng)決策之后能夠避免企業(yè)陷入嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)中，管理會(huì)計(jì)所能提供的決策分析與相關(guān)咨詢功能，能使企業(yè)管理者在面對(duì)諸多決策選擇時(shí)，通過管理會(huì)計(jì)的支持來綜合考量各方面因素，進(jìn)而選擇出最為合理的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

（三）以管理會(huì)計(jì)來強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本投入的控制成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是極為關(guān)鍵的，做好資金流的管控使其在同等量的資金下創(chuàng)造更大的價(jià)值，能夠有效地降低企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的成本投入，強(qiáng)化資金使用效率并降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在此過程中，管理會(huì)計(jì)可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，將工程項(xiàng)目的開發(fā)過程劃分為不同的作業(yè)環(huán)節(jié)，并建立作業(yè)中心，對(duì)各個(gè)不同的作業(yè)中心所產(chǎn)生的間接費(fèi)用進(jìn)行分析。其次，將各個(gè)不同的作業(yè)中心所產(chǎn)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用進(jìn)行過程的分析，以此來明悉間接費(fèi)用的成本動(dòng)因，并建立作業(yè)成本庫(kù)。最后則是將各個(gè)作業(yè)中心的成本核算率進(jìn)行明確，并分配到各個(gè)開發(fā)作業(yè)成本中去。管理會(huì)計(jì)有效應(yīng)用作業(yè)成本法，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)于間接成本不可控的局面作出有效改善，進(jìn)而能夠從成本產(chǎn)生的源頭來控制各項(xiàng)成本支出。

（四）強(qiáng)化管理會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的考核與評(píng)估管理會(huì)計(jì)需定期地對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)行考核與評(píng)估，將實(shí)際的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與預(yù)算規(guī)劃進(jìn)行對(duì)比，從而能夠?qū)ζ髽I(yè)中各個(gè)部門及其崗位的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，以此來提高各崗位員工的積極性。管理會(huì)計(jì)體系對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的考核與評(píng)估能夠在預(yù)先制定好的指標(biāo)體系下，來督促各崗位更好地履行各自義務(wù)。業(yè)績(jī)考核與評(píng)估工作的開展需建立在合理的考核標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系下。在此過程中，管理會(huì)計(jì)可將平衡計(jì)分卡應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，具體來講包含了以下四個(gè)方面：其一，財(cái)務(wù)，也就是指企業(yè)自身的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、企業(yè)的償債能力以及財(cái)務(wù)效益狀況；其二，客戶，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說也就是市場(chǎng)份額、品牌效應(yīng)等；其三，運(yùn)營(yíng)，指房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展流程與銷售流程等；其四，潛能，是指房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展能力以及員工成長(zhǎng)潛力等。管理會(huì)計(jì)將平衡計(jì)分卡有效應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核體系中，能以財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)更全面的量化各崗位員工的工作能力。

結(jié)語

目前房地產(chǎn)企業(yè)整體市場(chǎng)狀況并不樂觀，在較為復(fù)雜的環(huán)境與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何留有一席之地是離不開企業(yè)自身管理方面的創(chuàng)新的。管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的有效應(yīng)用，對(duì)企業(yè)的資金管理、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、成本控制、經(jīng)營(yíng)決策以及績(jī)效考核等方面均有著明顯的促進(jìn)作用，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

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作者：余作用 單位：萬洋眾創(chuàng)城投資集團(tuán)有限公司