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摘要:隨著我國社會與經(jīng)濟的發(fā)展,現(xiàn)代化城市建設(shè)腳步的加快,使得諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了迅猛發(fā)展。而個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展,使得購買房產(chǎn)已經(jīng)成為了一種投資方式。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中企業(yè)要想提高經(jīng)濟收益,就需要對開發(fā)成本進行控制,工程成本作為開發(fā)成本的重要組成部分,對其實施科學(xué)有效的控制是降低開發(fā)成本的關(guān)鍵?;诖?,文章對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)及合同管理進行了深入的分析,并提出了管理與成本控制策略,以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展提供參考依據(jù)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項目;工程招標(biāo);合同管理
0引言
幾年來,房地產(chǎn)投資已然成為了投資的主流內(nèi)容之一,但是隨著國家相關(guān)政策的出臺,使得房地產(chǎn)市場得到了調(diào)控,使各房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)間的競爭已從以往的經(jīng)濟角力,轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品差異化上的角力,將開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整為高品質(zhì)、高質(zhì)量、低成本策略,隨著這一戰(zhàn)略的不斷落實,使得房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程招標(biāo)及合同管理工作將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
1有效利用招標(biāo)手段,合理控制成本造價
以招標(biāo)形式為載體,引進競爭機制,能夠有效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本,而且還可以在參與競標(biāo)的承包商中選擇出信譽好、工程質(zhì)量好、經(jīng)驗豐富、價格公道的承建單位,進而在實現(xiàn)控制開發(fā)成本目的的同時,還為后續(xù)施工管理工作的開展提供便利條件。
1.1風(fēng)險把控
房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中,招投標(biāo)工作是一項關(guān)鍵性的工作,其關(guān)乎著整個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能后順利的建造,建造后是否可以盈利。因此,招投標(biāo)工作可以被稱之為房地產(chǎn)開發(fā)的生命線。同時,也是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中難度系數(shù)較高、流程較為復(fù)雜、風(fēng)險較高的環(huán)節(jié)。所以,房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格做好招標(biāo)工作,在選擇承建單位時對承建單位以往的建設(shè)信息進行核實調(diào)查,以此來做好風(fēng)險把控。招標(biāo)工作的進行,需要房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)有足夠準(zhǔn)備,時間越充足,可管控的風(fēng)險就會越低。但是實際的房地產(chǎn)招標(biāo)過程中,可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序是一環(huán)扣一環(huán)的,時間較為緊湊,經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計圖還沒完善,工程就已經(jīng)開始建設(shè)了,留給招標(biāo)的時間非常有限。因此,就需要房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè),做好準(zhǔn)備工作,才能夠避免因時間緊帶來的風(fēng)險,且在具有充足準(zhǔn)備情況下進行的招標(biāo)工作,才可以做到有的放矢。
1.2招標(biāo)原則
工程招標(biāo)工作進行的原則就是控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本,所以招標(biāo)金額是結(jié)果的最好體現(xiàn)形式,而定標(biāo)的原則應(yīng)該是低價合理中標(biāo),同時采用公開招標(biāo)的競標(biāo)模式,保證招標(biāo)工作的公平性、公開性與公正性。另外,在商務(wù)標(biāo)的審核環(huán)節(jié),應(yīng)在招標(biāo)文件中著名,招標(biāo)方不接受不均衡競價,對明顯偏離正常標(biāo)準(zhǔn)的報價有權(quán)予以調(diào)整,以此來防治投標(biāo)單位的不均衡競價給招標(biāo)方帶來的風(fēng)險。
2加強工程合同管理和控制
對工程合同進行嚴(yán)格的管理與控制,可以為工程成本的控制提供法律保護,合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建單位維護自身利益的法律武器,對于工程合同管理的是否完善,產(chǎn)生的影響將直接決定企業(yè)的經(jīng)濟收益與社會效益。因此,房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)應(yīng)在經(jīng)營過程中加強對工程合同的管理與控制,強調(diào)合同的嚴(yán)肅性,并建立具有完善制度的管理團隊。對工程合同的擬定,需要合同管理團隊的參與包括合同的起草、訂立、審查、會簽等多個環(huán)節(jié),以此來幫助合同管理人員了解合同中的諸多款項,熟悉建筑行業(yè)的一般管理與相關(guān)規(guī)定,對影響工程造價的相關(guān)條款,如:合同價款調(diào)整條件與調(diào)整原則、合同價款的計價條件與計價方式等。并對承建單位建筑施工時所采用的材料、設(shè)備要求建立詳細(xì)的購置清單,注明生產(chǎn)廠家、品牌等詳細(xì)內(nèi)容,以此來保證工程質(zhì)量,充分體現(xiàn)工程合同的控制、管理功能,進而為工程造價的控制提供法律依據(jù)[1]。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)階段,招標(biāo)企業(yè)為控制招標(biāo)成本,應(yīng)在招標(biāo)合同上明確以下幾點要求:第一,在具有完善的施工圖紙情況下,必須要做到一價包攬;第二,在不具備完善施工圖紙的情況下,招標(biāo)企業(yè)將采用模擬工程項目清單與費率的方式進行計算招標(biāo)價格,并盡量做到一價包攬;第三,使用費率計算進行招標(biāo)時,應(yīng)在內(nèi)容中詳細(xì)標(biāo)明總包服務(wù)費、建筑設(shè)備費、建筑材料費、工人費用等;第四,使用模擬清單進行招標(biāo)時,應(yīng)確定施工圖紙,并根據(jù)施工圖紙與工程合同上注明的計價方式對招標(biāo)價格進行組價計算。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系
房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的管理人員需要對施工合同的簽訂與履行、工程招標(biāo)活動進行監(jiān)督,這樣做是因為房地產(chǎn)項目開發(fā)的招標(biāo)與工程施工間存在著密切的關(guān)系。首先,此種關(guān)系建立與房地產(chǎn)項目開發(fā)工程建設(shè)的招標(biāo)過程,也就是施工合同的談判修改與簽訂的過程,就是說建筑工程甲乙雙方?jīng)Q策人決定簽訂提議的協(xié)商過程;其次,從市場交易角度來看,房地產(chǎn)項目開發(fā)工程招投標(biāo)的本質(zhì)就是一種變相的交易,在這個交易過程中,甲乙雙方還沒通過法律來建立交易關(guān)系,這種關(guān)系知識得到了招投標(biāo)相關(guān)法律的規(guī)范與調(diào)整,只有決標(biāo)之后,甲乙方簽訂了施工合同,此種交易行為才被法律保護,雙方的利益才能得到法律的維護;再次,從招投標(biāo)工作的評價與管理來看,能夠體現(xiàn)出招投標(biāo)工作成功與否的因素,只可從監(jiān)督甲乙方對于工程合同的履行程度來顯現(xiàn);最后,從國家建設(shè)部擬定的建設(shè)工程施工合同范本與建設(shè)工程招標(biāo)合同范本來看,房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)文件中含有施工合同中的部分主要款項,由此可見,招標(biāo)文件又是組成工程合同的主要文件之一,所以說,工程招標(biāo)文件與合同管理之間的關(guān)系是互相依存不可分割的。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標(biāo)中起的作用
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中將合同管理與招投標(biāo)工作進行結(jié)合,可以有效提高合同的履行率,同時,健全合同評價制度以及履行檢查制度,有效提升招投標(biāo)工作水平。房地產(chǎn)項目開發(fā)合同履約情況與招投標(biāo)工作是否成功有著較大的關(guān)聯(lián)。對甲乙雙方的工程合同履約情況進行定期的評價,不但是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工作成功與否的判斷,并且也是下一次招投標(biāo)工作進行經(jīng)驗的累積。通過對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程合同的管理與監(jiān)督,可以建立工程招投標(biāo)檔案的跟蹤管理,并引入市場競爭機制來選擇投標(biāo)企業(yè),使投標(biāo)企業(yè)為求良好的社會信譽與長遠(yuǎn)的發(fā)展,提升建筑工程的施工質(zhì)量,進而促進房地產(chǎn)項目開發(fā)招投標(biāo)工作的順利進行。
5培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)管理人才
房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程包涵了項目的設(shè)計與規(guī)劃、項目的投資預(yù)算、工程的招投標(biāo)、工程合同的管理、工程竣工后的結(jié)算與審核等多個項目。這其中的每個環(huán)節(jié)、每一項工作都需要相關(guān)專業(yè)且具有相關(guān)水平的人員來進行。因此,房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)必須把握人才、尊重人才、培養(yǎng)人才,從而建立一支高素質(zhì)、符合現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)發(fā)展的人才隊伍。
6結(jié)語
綜上所述,我國經(jīng)濟與社會的飛速發(fā)展,使得房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。隨著競爭的日益激烈,各房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)已經(jīng)越來越關(guān)注開發(fā)項目與企業(yè)內(nèi)部成本的管控。而工程項目的招標(biāo)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的關(guān)鍵因素,也已經(jīng)被房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所正視。使得招標(biāo)、投標(biāo)、競標(biāo)流程的意義得到了良好的體現(xiàn),進而幫助房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)了工程成本的控制,提高了房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟收益,最終促使房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)能夠在當(dāng)今激烈的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地。
參考文獻:
[1]翟倩.房地產(chǎn)項目建安工程招標(biāo)階段成本控制分析[J].價值工程,2012,31(18):87-88.
作者:黃冰心 單位:廈門路橋游艇旅游集團有限公司