農(nóng)村集體土地建租賃房項目分析

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[摘要]利用集體建設用地建設租賃住房試點方案的提出，對于中國土地制度來說是一項重大改革。《方案》對項目主體主要有四大農(nóng)村集體土地建租賃房組織形式。對北京、佛山、成都三個城市的不同項目主體進行歸納總結(jié)，舉例說明各類項目主體的差異，各地區(qū)可根據(jù)自身情況選擇不同的適用主體。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村集體土地；租賃房；項目主體

1鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟組織方式分析

鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)大致有以下兩個特點：一是就我國現(xiàn)狀來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的分布大多處于發(fā)達的城市地區(qū)。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的類型主要是以經(jīng)營性為主。并且以“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”作為其基本模式，有效地解決由于集體經(jīng)營性建設用地的分配不均與集中規(guī)劃而引發(fā)“窮村越窮、富村越富”問題，保障鎮(zhèn)域內(nèi)各村土地發(fā)展權(quán)共享和收益平衡。就目前來看，在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的基礎上，北京大興區(qū)的區(qū)級、鎮(zhèn)級地塊控制性的規(guī)劃已初步形成體制。入市地塊的總量、分布以及實施的程序已經(jīng)基本決定，尤其是在與落實新版城市總規(guī)的整個過程中，在“產(chǎn)城共建、職住均衡”的需求上，有條理地調(diào)整計劃方式，健全項目用地構(gòu)建，這樣可以能實行對產(chǎn)業(yè)支撐的目的，又能保障城市功能設施的齊全。至今為止，西門紅鎮(zhèn)的拆除率已經(jīng)達到了90%，它與土地使用產(chǎn)權(quán)者的簽約率已達到了99%。此次項目的土地范圍大多是綠隔產(chǎn)業(yè)用地，村集體經(jīng)濟組織的參與者都贊同鎮(zhèn)級土地聯(lián)合社“一次托管、集中授權(quán)”的模式。供地主體是鎮(zhèn)級聯(lián)營公司，供地主體與市場相接，由此就能維護農(nóng)民的權(quán)益。在這之前，規(guī)模過小、能源資源耗損嚴重、生產(chǎn)技術(shù)過低、環(huán)境污染性高這些問題都存在于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的企業(yè)中。但是在這次政策的改革后，土地資源統(tǒng)一形成規(guī)?；⑦@當中一部分規(guī)范化土地上市，其他的用于改善生態(tài)環(huán)境，用作留白增綠。

2村集體經(jīng)濟組織方式分析

村莊是一個相對存在的利益共同體。它承擔起村民分紅土地分紅和提供村域基本公共服務、規(guī)劃村莊土地資源、促進集體經(jīng)濟發(fā)展的、優(yōu)先朝著土地非農(nóng)化租金收益的。與此同時，它也兼有土地經(jīng)營權(quán)的“村社共同體”和村民自治權(quán)，這也使得它掌握著大量的集體建設用地資源。村級集體經(jīng)濟組織目前主要存在的問題有發(fā)展空間太過于狹小，主要的經(jīng)濟收入來源太過于單一，主要依靠村集體土地的征用和農(nóng)業(yè)收入。就目前來說，村級集體資產(chǎn)制度的管理還是不健全的，并且缺少生氣。基礎設施的不完整性、交通的不便捷性這些不利方面都限制了村級集體經(jīng)濟體制的進展。但是村集體經(jīng)濟組織也有不少的優(yōu)點，一是土地資源豐沃，可以優(yōu)化土地的使用性，走以地生財?shù)哪Ｊ?。二是是資源開發(fā)增收，走資源開發(fā)的路子。三是可以創(chuàng)辦村級企業(yè)，走突出一村一業(yè)的模式。鼓勵一些有發(fā)展優(yōu)勢、有一定經(jīng)濟基礎的村子去創(chuàng)辦企業(yè)，由獨立融資的企業(yè)或者是跟其他企業(yè)一同參與項目開發(fā)，進行市場化的經(jīng)營。四是發(fā)展服務創(chuàng)收的模式。實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)濟“三變”：資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東。以佛山南海區(qū)為例，它的城市建設用地占據(jù)了整個地區(qū)的50%，這當中有60%是集體建設用地。它就是一個“自下而上”的農(nóng)村工業(yè)化的模式。因為比較早就推行了土地股份制，所以該區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擔任著“統(tǒng)籌單位”的角色，并成為擁有集體土地的當然主體。成為了村莊發(fā)展中的更要角色，擁有著在村莊的發(fā)展以及建設上比較大的主動權(quán)。在不斷的探索下，南海已經(jīng)是一個試驗田的案例了。在2014年的時候，南海成為全國“多規(guī)合一”改革的28個試點地區(qū)之一和佛山新一輪三舊改造的綜合試點。到了2015年，33個農(nóng)村集體土地制度改革點其中就包括了南海。2017年10月，它繼續(xù)往全國農(nóng)村土地征收制度改革方向發(fā)展。目前，南海還有著農(nóng)村土地征收、三舊改造、農(nóng)村宅基地制度、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市、“多規(guī)合一”改革、完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點工作等多個任務。

3土地競拍者方式分析

土地競拍存在兩大缺點：一是地價由于競拍的緣故，各相競爭從而導致了地價不斷上升的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)商進行土地開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是爭奪土地。因而開放商只能參此項環(huán)節(jié)并且遵循“價高者得”的競拍規(guī)則。又面對我國土地供求天平失衡的狀況下，地價也就進入了激烈的競爭中，結(jié)果只能是不斷被哄抬的高價。二是在被哄抬的高地價下，后續(xù)也就是房價的愈益飆升。開發(fā)商也就進入了惡性循環(huán)中，不斷的囤地，最終導致房地產(chǎn)行業(yè)的惡性發(fā)展。可是土地競拍的優(yōu)點也是存在的。一是這種招標拍賣的方式屬于公開透明的拍賣模式，這樣模式下讓倒賣土地的風險降低了不少，腐敗的現(xiàn)象也就隨之減少。二是有利于土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)也就與之分離，最終的結(jié)果是開發(fā)土地的效率提升，土地的合理性也就隨之增加。

4與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合作的企業(yè)方式分析

就我國目前的國情來看，拆遷逐步困難，另外擴大現(xiàn)有住宅用地的難度也在不斷增加。好在這項新政策——由村集體或者聯(lián)合其他主體自行開發(fā)建設用地下，擴大住宅用地的難度降低了不少，同時成本也可以大幅度減少。成都作為這次的13個試點城市之一，它主要的目的是通過多渠道來解決住房問題。然后在此基礎上，再建立租購同行的住房、土地市場。在建設集體土地用地的情形下，除了商品住宅的禁止外，其他的模式都可以接受。將集體土地盤活，在合理的規(guī)劃下發(fā)展旅游業(yè)。其中包括說當下比較火熱的民宿。成都主要推崇的模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和平臺公司組成的合作關(guān)系，出租以及建設好的租房通通納入統(tǒng)一管理，這都是由成都房管部門來進行，而且都只租不售。根據(jù)資料顯示，2016年6月底，成都已經(jīng)按計劃新建住房350萬m2、252萬m2公寓以及產(chǎn)業(yè)園配套住房用地。

5總結(jié)

《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》這一改革的實施，是目前我國土地制度的巨大改變，這也演變成日后空間的不斷擴張。我國政府正向社會大幅度地進行土地的紅利轉(zhuǎn)移。從剛頒布的方案——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。要是集體組織自發(fā)著手實施，那么這其中就跳過了政府征地以及開發(fā)商這兩個環(huán)節(jié)，這也能使得成本的縮減。拿北京、上海來分析，房價中土地的成本就已經(jīng)占據(jù)了70%，政府跟開發(fā)商這兩個環(huán)節(jié)除去的話，農(nóng)村集體建設的租賃房成本不過就占據(jù)了20%～30%之間，這個差距還是很驚人的。的影響還在不斷地產(chǎn)生。房屋租賃的比例上升，從購房到租房的轉(zhuǎn)換，對當下銷售商品房將產(chǎn)生一定不利影響，可是這對企業(yè)的開發(fā)卻是有利的情報。村鎮(zhèn)集體與之合作的開發(fā)商將進行利益劃分。由此可見，民營屋企的參與性會更大。這次集體建設用地興建租賃房的新格局開啟后，民營屋企也就有了大展拳腳的機會。特別是很多對此感興趣的有計劃戰(zhàn)略的企業(yè)更是會積極與這項政策同步。

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作者：張晶 張世龍 單位：浙江海洋大學