房地產開發(fā)運營管理研究

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摘要:隨著我國經濟的發(fā)展,老百姓的生活水平也在不斷的提高,對住房更要求“高品質”“高質量”。房地產經過多年的發(fā)展,逐漸成為國家經濟的重要支柱產業(yè),在第二產業(yè)中占有十分重要的地位,越來越多的人投資于房地產行業(yè)。這對于我國的房地產企業(yè)來說既是良好的機遇又是極大的挑戰(zhàn)。而房地產企業(yè)作為建筑的開發(fā)商,其運營管理水平直接關系著建筑工程能否高質高量地按時完成。若國有房地產想要在激烈競爭中保持欣欣向榮的景象,則必須以自身發(fā)展的實際情況為基礎,做好企業(yè)運營管理。該文主要闡述了國有房地產開發(fā)企業(yè)的運營管理存在的問題以及策略。

關鍵詞:房地產；運營管理；問題策略

最近幾年,我國整體經濟水平的提高拉升了百姓的房產購買力,房地產行業(yè)市場發(fā)展迅猛。同時,具有無限潛力的行業(yè)與偌大的市場,使得更多人投資于房地產行業(yè)。在這背景之下,民營房地產企業(yè)迅速崛起,房地產市場的格局發(fā)生明顯的動搖,國有房地產企業(yè)的地位發(fā)生動搖。面對激烈的競爭,為了更長遠的發(fā)展,良好的運營管理才是國有房地產企業(yè)屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提,因此企業(yè)必須根據自身實際情況,建立起更科學、更完善、更有效的運營管理制度,并對出現過的危機因素進行分析,預測發(fā)展中將會遇見的問題,制定有效的預防措施,為企業(yè)又穩(wěn)又好的發(fā)展提供有效的保障。

1國有房地產企業(yè)運營管理所存問題

無論什么企業(yè)都存在企業(yè)危機,如若處理不當則會給企業(yè)帶來重大的損失,甚至使該企業(yè)不復存在。所以企業(yè)應該做到認清形勢,對存在的問題及時采取相應的措施。目前房地產企業(yè)在財務管理、運營管理、用人制度等方面存在不同程度的問題。

1.1財務問題

首先管理者自身缺乏運營管理與財務管理的專業(yè)知識。有的企業(yè)管理者由包工頭逐漸發(fā)展起來,缺乏專業(yè)素養(yǎng)與意識,在企業(yè)管理中更是憑借自身以往的工作經驗以及自身的認知系統做出判斷。人員素質不高,導致企業(yè)財務核算等資料出現不真實性和不完整性,結果企業(yè)內部資金容易被盜用或流失。管理者沒有專業(yè)知識作為基奠,決策分析缺乏科學依據。該狀況給房地產企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展與進步造成了巨大的障礙。然后是融資問題。房地產企業(yè)承包項目時,建設過程需要投入大量的資金。那么必須通過融資來籌集大量的資金。多數企業(yè)自身由于內部財務比列無法達到銀行貸款標準,既無中介擔保,又無抵押貸款缺乏信資,只好轉向民間高息貸款。但此舉存在風險更大,而且這種融資方式極大增加了房地產企業(yè)的經營業(yè)務成本和財務費用。而對于償還籌措的資金,只有保證項目成功竣工,并且商品房得到許可證開始預售后,資金才可能慢慢地回籠。倘若未能獲取回籠資金,后果可想而知,企業(yè)的命運將不堪設想。融資完成、項目開始建設后,又受大幅波動的利率匯率及證券市場的影響，那么房產企業(yè)極有可能出現資不抵債的問題,資金出現斷接,則最終致使項目中止更甚者企業(yè)走向破產。接著為企業(yè)日常資金管理問題。目前多數企業(yè)忽視了資金流動性管理的重要性,從而導致資金嚴重沉淀。企業(yè)急于獲取回籠資金,對產品進行促銷,一味認為只要商品房售出,則有利潤獲得。在出售商品房時忽略了客戶的經濟實力以及信用額度;為客戶購房進行擔保甚至還幫助客戶償還銀行貸款等。此舉嚴重影響了企業(yè)內部原有資金空缺。當房地產市場出現不樂觀、房產貶值時,企業(yè)財政則難以恢復,日漸空虛。

1.2運營成本管理問題

目前許多房地產企業(yè)運營成本管理水平粗放,因其缺少組織架構支撐,欠缺運營成本管理意識。在運營成本管理意識上與“財務成本”“造價成本”的概念混淆,沒有透徹地理解全過程、全成本的管理思想。并存在有的房地產企業(yè)在開展運營成本管理工作之前,并沒有設置負責成本工作的專職部門,更沒有建立運營成本管理平臺與保障體系。許多房地產公司開始運營成本的管理,但并沒有“目標成本”以及“動態(tài)成本”概念,更別說有完整的成本管理系統。所謂房地產企業(yè)運營成本管理過程是一個PDCA過程,包括了:目標成本的形成,成本控制,如何得到動態(tài)成本,如何調整異常成本。運營成本管理是以精細化管理的房地產業(yè)務,這需要具有“綜合能力”的運營成本管理人才,而這種人才也正是人才市場中所缺少的。同時合同變更導致不及時測算成本。時效性強、難以衡量的變化往往無法準確計算成本,造成運營成本控制風險。并且由于合同在執(zhí)行過稱中變化的發(fā)生,使付款金額的計算和審核難度很大,所以少數企業(yè)最后超合同付款時有發(fā)生,導致后續(xù)工作十分被動,但是該情況卻難以有效杜絕。

2國有房地產企業(yè)運營管理經營之道

2.1提高企業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)

無論企業(yè)的大小,也無論一個企業(yè)的什么崗位,上到高成管理者下到一線業(yè)務員,都需要有相應的專業(yè)素養(yǎng)。并且企業(yè)應該定期組織企業(yè)上下各層人員進行培訓,不管能力大小都應該接受知識的積累與更新。對企業(yè)員工的培訓不僅僅包括專業(yè)知識的培訓,還有風險意識的培訓;對于管理者進行企業(yè)管理知識的普及與強化,加強對風險的預測,讓企業(yè)管理與運行更加合理、科學。只有將企業(yè)全體人員的素質提高了,企業(yè)的整體綜合素質才會有所提高,企業(yè)運轉才會更加高效。

2.2加強房地產管理者投資決策

風險管理意識經濟形勢變動和政策法規(guī)是影響房地產行業(yè)的兩大外部因素。經濟形勢的變化將會導致房地產開發(fā)商蒙受巨大的經濟損失,例如:因為房地產項目周期長,從項目可行性研究到產品上市時間,市場需求的可能性大有變化,可能導致產品的銷售期延長,融資成本提高。而金融政策直接影響開發(fā)商和購買者的資本,影響項目的開發(fā)與銷售。所以種種存在的風險要求一個企業(yè)管理者的決策必須做到統籌全局,掌握一定的管理經營知識必不可少,而且還要時刻掌握熟悉政府的政策與市場的導向,對可能出現的風險進行預測并制定相應的預防措施。企業(yè)的風險管理不是一個可有可無的部分,如果一個企業(yè)不重視風險管理,也許一個決策就讓整個公司不復存在。因此,房地產企業(yè)必須建立一套適合自身的投資管理系統以及風險管理系統,并配以相應的專業(yè)管理者。

2.3建立運營成本管理平臺和保障體系

房地產建設項目基本特點:周期長、投資大、風險高、涉及內容多等,這些特點都需要企業(yè)管理者做到面面細微,處處謹慎,否則極易給企業(yè)帶來危機。而運營成本是房地產開發(fā)商在項目實施中的的重要工作之一,貫穿于實施項目的整個過程,不容小覷。如若開發(fā)商想要保障開發(fā)項目取得良好的經濟效益,則必須重視運營成本管理工作,切實提高運營管理水平。動態(tài)的成本相當復雜,房地產企業(yè)必須通過利用信息技術提高企業(yè)經營成本管理水平來獲得實時數據的動態(tài)成本,實現成本核算、成本控制的目標。運營成本管理系統是一個實時地反應工程造價信息平臺,它可以幫助建立成本結構,規(guī)范流程,核心業(yè)務的實時跟蹤,實現業(yè)務與金融、財務管理有機結合。大大提高房地產企業(yè)的成本控制能力,加快決策過程,讓決策更加準確有效,提高企業(yè)核心競爭力。

3結語

房地產行業(yè)競爭日益激烈,國有房地產企業(yè)面對種種挑戰(zhàn),要想在新經濟時代保持一片欣欣向榮的景象,那么就要做好每一個環(huán)節(jié)的工作,不管是財務管理還是運營成本的管理,都需要結合切身實際完善機制。企業(yè)應該做到從多方面做好風險預測與控制,在保證有效化解市場危機的同時,提高企業(yè)核心競爭力。此外,國有房地產企業(yè)作為開發(fā)商,其運營健康科學與否直接關系到我國建筑行業(yè)的發(fā)展狀況。因此房產企業(yè)必須保證高效、高品質、健康發(fā)展,打造良好口碑。

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作者：馬鐵軍  單位：南京歷史城區(qū)保護建設集團有限責任公司