管窺房地產(chǎn)的會計核算

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一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算環(huán)節(jié)存在的一些問題

稅收規(guī)定與企業(yè)會計的準則內(nèi)容有著一定的差異，房地產(chǎn)企業(yè)在對企業(yè)的收入進行確認時，會以五項經(jīng)濟原則作為衡量標準，當企業(yè)獲取了房屋的預(yù)售許可證，可以對房屋建筑進行買賣時，房屋建筑的建設(shè)并沒有完工，也就是說，消費者所購買的房屋屬于期房，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到了購房者所預(yù)付的房款。由于房屋建筑商品在所有權(quán)方面的風險并沒有產(chǎn)生有效的轉(zhuǎn)移，因此不完全符合經(jīng)濟原則的收入確認標準。只有在房屋建筑工程完工驗收，認證購房者的房產(chǎn)權(quán)利時，才能夠確認收入款項。但是稅法方面則將在房屋預(yù)售時所獲得的款項全部算入收入范疇內(nèi)來計算納稅金額。除此以外，房地產(chǎn)建造房屋的閣樓、停車場以及地下室等部分參與銷售的部分，并沒有對其進行收入金額的確定，也就是說，雖然這些建筑部分屬于企業(yè)銷售商品的范疇，但是并沒有算入收入核算中。房屋銷售期間的罰款、物業(yè)費用、政府獎勵以及客戶違約金的收取也沒有在收入核算中得到明顯的體現(xiàn)。

二、會計核算相關(guān)問題的改善方法和措施

（一）對高層建筑成本制定核算規(guī)劃

上述問題描述中我們已經(jīng)明確了高層建筑的成本核算問題，因此筆者認為可以結(jié)合企業(yè)房屋建造的特點來構(gòu)建合理的房屋層次成本分析法來確定高層建筑的樓層成本，力爭落實到細節(jié)，最好能夠保證每一個樓層都有與之對應(yīng)的成本計算權(quán)重，最后再綜合總成本和可銷售面積來對平均成本進行計算，用每一個樓層的權(quán)重與平均成本相乘得到銷售成本，保證房屋銷售的收入能夠與成本形成一定的配比。以某房地產(chǎn)公司的成本核算規(guī)劃為例，該企業(yè)結(jié)合往年的銷售狀況并通過科學(xué)合理的計算方式，得出了若建造30層的高層建筑，其建筑樓層的平均成本為2900/㎡，裙樓30到20層、20到10層、10到5層的權(quán)重數(shù)值分別為1.7、2、1、3，由此可知，該高層建筑的銷售成本按樓層由高到低算應(yīng)該分別為4930/㎡、5800/㎡、2900/㎡、8700/㎡。這種成本核算的方法能夠從根本上解決銷售收入與成本耗資不成比例的問題，除此以外，歸集和分配成本等方面也要有所準備，針對一些較為復(fù)雜的房屋建筑工程，由于其成本核算對象的確立很難將成本費用囊括進來，此時就需要結(jié)合科學(xué)的成本費用分配方法來進行成本分配，杜絕出現(xiàn)隨意分配的不良現(xiàn)象。結(jié)合實際，筆者對以下四類作出了總結(jié)：1.土地征用費和拆遷補償費用應(yīng)該按照占地面積來進行劃分；2.在對基礎(chǔ)設(shè)施費用進行分攤時，可以參照歷史發(fā)生原因，結(jié)合因果關(guān)系法來進行；3.現(xiàn)場組織的管理費用應(yīng)該按照建筑面積來進行分配；4.預(yù)算面積是配套設(shè)備經(jīng)費分攤的主要依據(jù)。

（二）收入制度的完善

筆者個人認為，房地產(chǎn)收入制度的完善應(yīng)該從配套設(shè)施和商品房的收入核算制度的改善開始著手。由政府或相關(guān)部門試著去制定一套符合中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確定的經(jīng)濟制度，并將其與稅收相關(guān)的法律法規(guī)相結(jié)合，統(tǒng)一銷售收入確認與銷售合同簽訂時預(yù)收款項收取的時間點，從而避免了房地產(chǎn)企業(yè)由于下手收入的無法確認而在企業(yè)財務(wù)報表上出現(xiàn)巨大虧損的現(xiàn)象，這樣一來，在企業(yè)進行銷售的過程中同時會產(chǎn)生大量的金額收入，財務(wù)報表方面就能夠顯示出真實的銷售利潤，進一步使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況得到更為真實的反應(yīng)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的核算范圍應(yīng)該有所圈定，配套設(shè)施和商品房都也應(yīng)該納入核算的范圍之內(nèi)；第三，對房屋出租收入、土地轉(zhuǎn)讓以及其他形式收入的監(jiān)控力度要有所加強，筆者初步估計，這部分的收入金額能夠達到房地產(chǎn)企業(yè)收入總額數(shù)值的15%或以上。針對土地轉(zhuǎn)讓的收入，國家可以結(jié)合房屋建筑所在區(qū)域土地價格的高低來建立數(shù)據(jù)庫，對最低的土地交易價位進行標準定義，若交易價位低于標準價位，其過戶手續(xù)不予通過。這樣的規(guī)定能夠減少土地交易中黑幕操作的可能性；第四，輔助材料管理的加強?！邦A(yù)售收入備查薄”、“銷售備查薄”以及“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊”等輔助材料的建立，能夠?qū)ζ髽I(yè)的正式應(yīng)納稅所得額度進行真實的側(cè)面反映，有效遏制了了某些企業(yè)隨意調(diào)整利潤及內(nèi)部收入金額的現(xiàn)象，保證房地產(chǎn)企業(yè)運營時能夠遵循納稅規(guī)范。

三、歸納總結(jié)

就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展狀況和未來趨勢而言，該行業(yè)的企業(yè)發(fā)展在營銷市場方面的表現(xiàn)還算不上十分成熟，因此在會計核算工作的開展上也存在很多問題，需要通過不斷的發(fā)現(xiàn)和完善來對其今后發(fā)展加以規(guī)劃。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展速率，必須要結(jié)合相關(guān)市場的發(fā)展規(guī)律，通過制定有效的管理制度來確保企業(yè)會計核算環(huán)節(jié)的精準性，并保證其后期工作效益的提升，進一步使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算系統(tǒng)得到完善，為企業(yè)自身的長期發(fā)展發(fā)揮功效。本文結(jié)合筆者自身多年工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的成本核算和收入核算兩大方面存在的一些問題和現(xiàn)象做出討論，并提出了自己的一些建議和看法，筆者堅信，通過我們的不懈努力，會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的作用發(fā)揮將更為高效穩(wěn)定，進而促進企業(yè)經(jīng)濟的全面發(fā)展。

作者：原永亮 單位：山西省第二建筑工程公司