房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特殊性

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摘要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特殊性展開(kāi)分析，并以此為依據(jù)，提出建立健全的會(huì)計(jì)核算體系，強(qiáng)化成本管理；立足于實(shí)際情況，確認(rèn)收入政策與成本計(jì)量方式的有效對(duì)策，旨在房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，明確會(huì)計(jì)核算的特殊性，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠盡快適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與管控，進(jìn)而避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；特殊性；成本計(jì)量；收入確認(rèn)

1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特殊性

1.1收入確認(rèn)存在一定的特殊性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，商品房的銷售收入是其主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)產(chǎn)生直接影響，對(duì)商品房的銷售收入進(jìn)行確認(rèn)，不僅與企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)，還會(huì)影響企業(yè)管理層的經(jīng)營(yíng)決策。根據(jù)《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中形成的，可能會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的，與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益就是收入。在準(zhǔn)則中對(duì)于商品銷售做出了明確的規(guī)定。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，在風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移的時(shí)間點(diǎn)存在一定的不同，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，在竣工驗(yàn)收階段確定合格之后，并且在進(jìn)行買賣合同的全過(guò)程中，商品房銷售的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，相關(guān)的工作人員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在此時(shí)進(jìn)行收入的確認(rèn)。這種想法主要就是將我國(guó)的基本法律法規(guī)作為依據(jù)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)工程驗(yàn)收，或是驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，不能夠進(jìn)行交付與使用。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格后，才能夠投入使用。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，在滿足驗(yàn)收合格與合同簽訂這兩個(gè)條件之下，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交接的過(guò)程中。我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定，若企業(yè)存在房型與實(shí)際面積存在較大誤差，或是出現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問(wèn)題，購(gòu)房者可以選擇退房。由于這些因素的存在，企業(yè)認(rèn)為只有在進(jìn)行房屋移交之后，才真正實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而確認(rèn)銷售收入。但是在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，利用這種方式，不僅會(huì)影響收入確認(rèn)的時(shí)間，還忽視了實(shí)質(zhì)重于形式的原則，導(dǎo)致收入與成本的配比存在一定的不合理現(xiàn)象。1.2成本計(jì)量存在一定的特殊性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程較為復(fù)雜，不僅包括征地開(kāi)發(fā)，還包括售后服務(wù)的全過(guò)程，相關(guān)的管理人員需要對(duì)眾多對(duì)象進(jìn)行成本計(jì)量。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本計(jì)量的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)含括以下兩個(gè)部分，其中一部分就是在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，產(chǎn)生的實(shí)際支出費(fèi)用，例如，竣工驗(yàn)收的房屋成本，這一部分能夠從企業(yè)的會(huì)計(jì)記錄中獲得，還有另外一部分沒(méi)有完工的公共配套設(shè)施的成本支出，針對(duì)這一部分未完工的支出需要進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)估，進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致成本計(jì)量不準(zhǔn)確。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程大多采用外包的方式，由于一些不能避免的原因，導(dǎo)致商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，但是并沒(méi)有在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)進(jìn)行核算，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員無(wú)法及時(shí)的進(jìn)行成本記錄。1.3借款費(fèi)用處理存在一定的特殊性。就房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，其具有資金投入數(shù)額較大，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要得到不斷的資金供應(yīng)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度較慢，進(jìn)而導(dǎo)致大部分企業(yè)都會(huì)采取銀行借款的方式。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行進(jìn)行借款的周期較長(zhǎng)，會(huì)在一定程度上產(chǎn)生較大的利益費(fèi)用。因此，如何區(qū)分企業(yè)借款的性質(zhì)，對(duì)借款利息進(jìn)行正確計(jì)算十分重要，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)立足于實(shí)際情況，在滿足國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，將資金的使用效益發(fā)揮到最大化。

2做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的有效措施

2.1建立健全的會(huì)計(jì)核算體系，強(qiáng)化成本管理。就我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都沒(méi)有建立完善的會(huì)計(jì)核算體系，僅僅籠統(tǒng)的使用《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只能立足于實(shí)際情況，展開(kāi)一系列的業(yè)務(wù)處理，這種情況會(huì)導(dǎo)致以下兩種結(jié)果：①由于各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念與規(guī)模不同，都有自身獨(dú)有的會(huì)計(jì)確認(rèn)程序，企業(yè)之間的信息缺乏可比性。②房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)于某些要素，尤其是針對(duì)于成本與收入的處理，具有較大的發(fā)展空間，這種方式容易導(dǎo)致實(shí)際情況與企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在較大的差異，還會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真的現(xiàn)象發(fā)生。針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的關(guān)系，因此逐步建立健全的管理制度十分重要。首先，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極推出專門的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，進(jìn)而為企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作開(kāi)展打下穩(wěn)固基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于成本支出費(fèi)用的管控，會(huì)計(jì)人員不僅應(yīng)當(dāng)逐步提高自身的專業(yè)素養(yǎng)與能力，還要對(duì)自身的工作行為進(jìn)行合理的約束，從根本上避免弄虛作假的現(xiàn)象發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的披露會(huì)計(jì)信息，其中含括成本披露、土地儲(chǔ)備量等信息，進(jìn)而將風(fēng)險(xiǎn)因素直觀的揭示出來(lái)，為后續(xù)工作的順利開(kāi)展打下穩(wěn)固基礎(chǔ)。2.2立足于實(shí)際情況，確認(rèn)收入政策與成本計(jì)量方式。在房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算制度之前，企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)人員就應(yīng)當(dāng)立足于實(shí)際情況，選擇能夠?qū)⑵髽I(yè)真實(shí)信息反映出來(lái)的方式。從確認(rèn)收入的角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)秉承著實(shí)效性與謹(jǐn)慎性的原則。首先，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收手續(xù)的辦理，還要簽訂具備買賣合同的條件。相關(guān)工作人員需要根據(jù)合同的基本約定，及時(shí)通知購(gòu)買者，并且有足夠的證據(jù)表示企業(yè)能夠順利收到銷售款。此時(shí)，不管企業(yè)是否已經(jīng)辦理完產(chǎn)權(quán)交接手續(xù)，相關(guān)的工作人員都可以進(jìn)行收入確認(rèn)。這種方式不僅能夠在一定程度上避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生，還能夠加快收入確認(rèn)的時(shí)間，對(duì)于實(shí)際的收入成本進(jìn)行配比。從成本計(jì)量的角度展開(kāi)分析，相關(guān)的工作人員首先應(yīng)當(dāng)明確成本計(jì)量的對(duì)象，針對(duì)于周期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，并立足于實(shí)際情況，將項(xiàng)目劃分為幾個(gè)容易預(yù)估的成本核算度對(duì)象。其次，應(yīng)當(dāng)利用適當(dāng)?shù)某杀居?jì)價(jià)方式，針對(duì)于費(fèi)用辨別具有一定難度的項(xiàng)目，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)的預(yù)估方式，對(duì)成本數(shù)值進(jìn)行科學(xué)化的預(yù)測(cè)。從借款費(fèi)用的角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)借款資本進(jìn)行計(jì)量，結(jié)合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，規(guī)定企業(yè)向銀行借款的資金范圍與時(shí)間范圍，與此同時(shí)進(jìn)行期間的劃分，針對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段，規(guī)劃如何進(jìn)行借款，會(huì)計(jì)人員要明確會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)內(nèi)容，在企業(yè)內(nèi)部定期開(kāi)展對(duì)于會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)工作，樹立員工良好的會(huì)計(jì)核算意識(shí)，將核算管控工作落實(shí)到各工作環(huán)節(jié)當(dāng)中，進(jìn)而避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，逐步構(gòu)建高素質(zhì)的會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)，逐步創(chuàng)造出更高的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，搶占更多的市場(chǎng)份額。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，會(huì)計(jì)核算方面還存在一定的不足，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理的過(guò)程中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，逐步提高企業(yè)的法律意識(shí)。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立健全的會(huì)計(jì)核算體系，明確企業(yè)的收入范圍與處理方式，利用適當(dāng)?shù)慕鉀Q措施，優(yōu)化開(kāi)發(fā)流程。最后，務(wù)必要保證會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性與科學(xué)性，進(jìn)而將企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況反映出來(lái)，為企業(yè)的重大經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，推動(dòng)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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作者：張慶波 單位：濟(jì)南鼎鑫置業(yè)有限公司,山東 濟(jì)