會(huì)計(jì)信息與完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算

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一、統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目設(shè)置便于信息者閱讀

在實(shí)際操作中，企業(yè)可根據(jù)核算的對(duì)象的具體的情況設(shè)立獨(dú)立的成本詳細(xì)賬表，制作出成本卡片，全方位地記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。在年底的時(shí)候，將過去一年已經(jīng)竣工結(jié)轉(zhuǎn)完的項(xiàng)目歸入檔案就可以了。成本卡片大概由兩個(gè)部分組成，一般分為抬頭部分和賬表部分。抬頭部分主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等一些基本的重要的情況。正文詳細(xì)記錄方方面面，主要采用多欄式表格記錄和項(xiàng)目的明細(xì)，全面記錄成本開支情況。使用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢(shì)在于：成本卡片上面可以看出一個(gè)項(xiàng)目的整體情況，各項(xiàng)成本的具體情況，每項(xiàng)成本一目了然，以利于開展投資分析更好的開展監(jiān)督分析，同時(shí)又免除了結(jié)賬和建賬之苦，提高信息準(zhǔn)確度同時(shí)提高會(huì)計(jì)工作效率。

二、實(shí)施權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

根據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)除了上市公司和國(guó)有公司會(huì)計(jì)核算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，以便能夠及時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)交易或者是項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用加以確認(rèn)核實(shí)，及時(shí)知道銷售收入的數(shù)額，而費(fèi)用反映會(huì)計(jì)期間已經(jīng)消耗的貨物或服務(wù)的數(shù)額，兩者均不管款項(xiàng)是否在本期內(nèi)收到或支付，其他的房地產(chǎn)公司均采用收付實(shí)現(xiàn)制。權(quán)責(zé)發(fā)生制，發(fā)便及時(shí)準(zhǔn)確全面反應(yīng)企業(yè)使用者所提供的資源信息以及財(cái)務(wù)狀況的變化，準(zhǔn)確反應(yīng)企業(yè)的取得和負(fù)債，能夠綜合、全面地反映會(huì)計(jì)主體的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)和受托責(zé)任向使用者提供主體控制的資源、資源的來(lái)源、運(yùn)營(yíng)成本等評(píng)價(jià)主體財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)情況；能準(zhǔn)確全面反映公司的資產(chǎn)盈利和負(fù)債、業(yè)務(wù)收支及結(jié)余、從整體上反應(yīng)整個(gè)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況，幫助企業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行成本核算，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。針對(duì)該問題，建議財(cái)政部門作為全國(guó)會(huì)計(jì)工作的主管部門，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)范該方面的工作。

三、統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中4個(gè)必要條件已成為商品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)；即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。在以上4條規(guī)定中，收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移，在理論上看似合理但在實(shí)際操作中給收入確認(rèn)帶來(lái)了不少的困擾。凡是不符合上述4項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢并且通過驗(yàn)收，已經(jīng)獲得了相關(guān)報(bào)酬并且轉(zhuǎn)移了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，但也不能作為收入加以確認(rèn)。因此如何同時(shí)兼顧會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)收入確定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也才能以此進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，是需要政府部門統(tǒng)一研究實(shí)施的。

四、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特殊性，增補(bǔ)信息披露

1.增加土地信息資料，讓信息使用者及時(shí)了解房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)開發(fā)能力和規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成本中占較大比例的要算是土地成本。因此，企業(yè)的發(fā)展方向和前途在很大程度下取決于土地的儲(chǔ)備狀況和土地的成本，對(duì)于擁有低成本的土地企業(yè)來(lái)說，在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上占有很很大的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)也有著巨大的利潤(rùn)和發(fā)展空間，能夠在較長(zhǎng)的時(shí)間里保持著良好的可持續(xù)發(fā)展，使投資者能夠全面了解企業(yè)的發(fā)展方向，準(zhǔn)確掌握看企業(yè)的信息，因而具有較高的投資價(jià)值和意義.因此，增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中是很有必要的。使信息使用都能夠準(zhǔn)確判斷出來(lái)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展的方向，以及對(duì)市場(chǎng)的評(píng)估。

2.按照不同項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量信息的披露，獲取不同項(xiàng)目現(xiàn)金流信息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告，現(xiàn)金流量信息是每個(gè)分項(xiàng)目的必不可少的附加信息，在附注中詳細(xì)列出，即以企業(yè)每一個(gè)分項(xiàng)目為基本單位，詳細(xì)列出每個(gè)分項(xiàng)目其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中每筆現(xiàn)金的流向，包括企業(yè)每一筆銷售收到的現(xiàn)金、采購(gòu)工程所必需物資的資金以及支付給工人工資等所支付的現(xiàn)金，以此來(lái)提高其現(xiàn)金流向信息的有用性。

3.重視信息資料風(fēng)險(xiǎn)性，為投資者決策提供全面準(zhǔn)確的信息房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè).，這一行業(yè)特性在會(huì)計(jì)信息披露中得到充分的揭示和體現(xiàn)。具體而言，一方面能夠?yàn)槠髽I(yè)保駕護(hù)航的是應(yīng)該建立一個(gè)健全規(guī)范的質(zhì)量保證金制度，但由于房地產(chǎn)商品跟一般的工商企業(yè)商品有很大的不同，房地產(chǎn)商品具有周期長(zhǎng)、性價(jià)高的特性，從而它的保證金的數(shù)額更巨大，保證周期更久長(zhǎng)。從而，房地產(chǎn)企業(yè)在核算成本的時(shí)候應(yīng)該把保證金納入成本核算，為投資決策者提供更準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)信息，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算審核報(bào)告中應(yīng)列出各種風(fēng)險(xiǎn)，增加風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，不僅僅是某種風(fēng)險(xiǎn)如抵押風(fēng)險(xiǎn)，像企業(yè)在土地的開發(fā)，工程項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)，土地的使用風(fēng)險(xiǎn)等全方位的列出，從而提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，以便決策者能夠做及時(shí)準(zhǔn)確做出正確的判斷。目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等一系列的規(guī)章制度，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步健全完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)的法律法規(guī)不斷修改，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商來(lái)說，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，完善現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)部門職能，提供可靠和全面而準(zhǔn)確的信息，是會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職責(zé)，需要認(rèn)真思考和研究，同時(shí)作為財(cái)務(wù)工作主管部門也應(yīng)加緊研究，統(tǒng)一和完善相關(guān)制度，規(guī)范地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算，提供可靠信息資源。

作者：王莉新 單位：河南安陽(yáng)吉信置業(yè)有限公司