房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量問(wèn)題

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摘要：會(huì)計(jì)信息是會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)加工處理后產(chǎn)生的，為會(huì)計(jì)管理和企業(yè)管理所需要的經(jīng)濟(jì)信息，是幫助信息使用者了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的重要依據(jù)，會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量影響著企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生產(chǎn)能力。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象較為嚴(yán)重，這不利于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文首先闡述我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出了提升我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息；問(wèn)題；對(duì)策

會(huì)計(jì)信息不僅是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、評(píng)價(jià)并且分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的主要依據(jù)，而且還為企業(yè)的投資決策提供重要參考。下面本文以我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量作為研究對(duì)象，分析當(dāng)前會(huì)計(jì)信息存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題

(一)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)問(wèn)題

業(yè)績(jī)，是指組織或個(gè)人在一定時(shí)期內(nèi)投入產(chǎn)出的效率與效能。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，是指根據(jù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)目標(biāo)和評(píng)價(jià)主體的需要而設(shè)計(jì)的、以指標(biāo)形式體現(xiàn)的、能反映評(píng)價(jià)對(duì)象特征的因素。關(guān)鍵成功因素既有財(cái)務(wù)方面的，如銷售利潤(rùn)率、投資報(bào)酬率等；也有非財(cái)務(wù)方面的，如產(chǎn)品市場(chǎng)占有率、顧客滿意程度等。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特性，其收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)與一般企業(yè)不同，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)方面業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)會(huì)計(jì)信息使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特性①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般建設(shè)周期比較長(zhǎng)，從立項(xiàng)審批，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一兩年，多則三四年，甚至更長(zhǎng)。②經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金密集性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量的資金，如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的安置補(bǔ)償費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)等，通常完全依靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)微乎其微，往往需要依賴各種金融工具和金融手段。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，這與一般企業(yè)收入確認(rèn)條件有所不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌建階段資金投入巨大，而且還產(chǎn)生了大量的管理費(fèi)用，由于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，不應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，這就導(dǎo)致企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，極易給投資者造成決策困擾。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面：1.籌資活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入大量的資金，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)選擇債務(wù)籌資，而企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會(huì)形成籌資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：一是如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集不到足夠的資金，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張、甚至斷裂，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是隨著企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)籌資金額加大，固定利息負(fù)擔(dān)增大，容易導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法按時(shí)償還本息而給企業(yè)帶來(lái)償債風(fēng)險(xiǎn)。2.投資活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資決策過(guò)程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，就盲目地在投資項(xiàng)目上投入了大量的人力、物力及財(cái)力，從而導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期收益，無(wú)法按期收回投資金額，為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由于企業(yè)內(nèi)部和外部各種原因的存在，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的物資流、資金流和信息流這三大運(yùn)動(dòng)過(guò)程可能會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯，這就決定了企業(yè)營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，更需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地預(yù)防和控制，而目前我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的法律制度較少，無(wú)法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行有效地披露。

(三)會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)問(wèn)題

會(huì)計(jì)從業(yè)人員是企業(yè)財(cái)會(huì)工作的主要執(zhí)行者，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特性，其會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)將會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是業(yè)務(wù)素質(zhì)低下，會(huì)計(jì)從業(yè)人員沒(méi)有透徹理解相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)及制度，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，粗心大意造成非主觀意識(shí)上的會(huì)計(jì)信息失真；二是職業(yè)道德素質(zhì)低下，會(huì)計(jì)從業(yè)人員雖然對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)都能熟練掌握，但是難免通過(guò)偽造憑證、隱瞞交易，甚至通過(guò)籌劃運(yùn)用不正當(dāng)會(huì)計(jì)政策來(lái)謀取私利。

二、提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量對(duì)策

(一)建立業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)非財(cái)務(wù)指標(biāo)

傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)是用貨幣形式來(lái)計(jì)量的，主要通過(guò)投資報(bào)酬率等指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，其局限性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)反映的是已經(jīng)發(fā)生過(guò)的事項(xiàng)，是歷史數(shù)據(jù)，容易使經(jīng)營(yíng)者只考慮投資者的利益，盲目地追求短期利潤(rùn)行為，未體現(xiàn)出員工及消費(fèi)者等利益相關(guān)者的滿意度；二是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算是以賬面價(jià)值為基礎(chǔ)的，不能準(zhǔn)確地反映企業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)，同時(shí)忽略資金的時(shí)間價(jià)值概念。1.質(zhì)量指標(biāo)產(chǎn)品質(zhì)量指標(biāo)是指計(jì)劃期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的各種產(chǎn)品應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是生產(chǎn)計(jì)劃指標(biāo)的主要內(nèi)容之一，是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況和技術(shù)發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一。產(chǎn)品質(zhì)量指標(biāo)包括兩大類：一類是反映產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量的指標(biāo)，主要包括產(chǎn)品平均技術(shù)性能、產(chǎn)品質(zhì)量分等；另一類是反映產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中工作質(zhì)量的指標(biāo)，如質(zhì)量損失率、廢品率、成品返修率等。2.客戶滿意度指標(biāo)客戶滿意度是指企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)滿足顧客的需求與期望的程度，通過(guò)確定科學(xué)的顧客滿意度指標(biāo)和滿意度的級(jí)度，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行測(cè)量監(jiān)控和分析，使企業(yè)利益在顧客方面得以平衡，從而促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。要確定科學(xué)的顧客滿意度指標(biāo)，首先要研究顧客的需求結(jié)構(gòu)。主要有以下四個(gè)方面：一是品質(zhì)需求，包括性能、適用性、使用壽命、可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性和外觀等；二是功能需求，包括主導(dǎo)功能、輔助功能和兼容功能等；三是外延需求，包括服務(wù)需求和心理及文化需求等；四是價(jià)格需求，包括價(jià)位、價(jià)質(zhì)比、價(jià)格彈性等。顧客滿意級(jí)度是指顧客在消費(fèi)相應(yīng)的產(chǎn)品或服務(wù)之后，所產(chǎn)生的滿足狀態(tài)等次，主要分為七個(gè)級(jí)度，即很不滿意、不滿意、不太滿意、一般、較滿意、滿意和很滿意。3.產(chǎn)品創(chuàng)新能力指標(biāo)科技是第一生產(chǎn)力，創(chuàng)新是人類特有的認(rèn)識(shí)能力和實(shí)踐能力，是推動(dòng)民族進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展的不竭動(dòng)力，創(chuàng)新是一個(gè)民族的靈魂，一個(gè)民族要想走在時(shí)代前列，不僅不能沒(méi)有創(chuàng)新思維，而且也不能停止各種創(chuàng)新。如今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)的產(chǎn)品如果缺乏創(chuàng)新，就會(huì)慢慢被淘汰，企業(yè)也會(huì)慢慢滅亡，所以企業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就必須結(jié)合現(xiàn)代人的需求，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)新，生產(chǎn)新產(chǎn)品、開(kāi)辟新市場(chǎng)。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)不能全面反映企業(yè)的內(nèi)在核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者不宜過(guò)度地借助于財(cái)務(wù)報(bào)表、依賴財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析研究，而應(yīng)將財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，共同分析企業(yè)業(yè)績(jī)，促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成，從而保持企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

(二)擴(kuò)大信息披露的范圍

信息披露是對(duì)每個(gè)上市公司的基本要求，上市公司的信息披露主要分為定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告兩類：定期報(bào)告包括年度報(bào)告和中期報(bào)告，中期報(bào)告分為半年度報(bào)告和季度報(bào)告；臨時(shí)報(bào)告包括的內(nèi)容和形式較為廣泛，較為常見(jiàn)的有股東大會(huì)決議公告、董事會(huì)決議公告、監(jiān)事會(huì)決議公告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了披露一般企業(yè)披露的信息外，對(duì)企業(yè)的預(yù)售情況及質(zhì)量保證金等信息還需要重點(diǎn)披露，一方面將商品房的真實(shí)信息可以及時(shí)傳達(dá)給公眾，整合了消費(fèi)者需要的有效信息，讓消費(fèi)者充分了解房產(chǎn)信息；另一方面可以為銀行提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售市場(chǎng)的情況，為銀行做出安全有效的放貸決策提供基礎(chǔ)，使銀行降低金融放貸風(fēng)險(xiǎn)。所以，擴(kuò)大信息披露的范圍可以檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，也是治理信息失真的重要舉措。

(三)提高會(huì)計(jì)人員的整體水平

1.加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員思想政治教育要想提高會(huì)計(jì)人員的整體水平，應(yīng)該從加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的思想政治教育做起，首先應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)鄧小平的道德理論，鄧小平道德理論是馬列主義道德思想在當(dāng)代中國(guó)的繼承和發(fā)展，具有鮮明的中國(guó)特色，通過(guò)學(xué)習(xí)鄧小平道德理論，可以將共產(chǎn)主義信念和全心全意為人民服務(wù)的思想滲透到會(huì)計(jì)人員的思想深處，從而凈化其內(nèi)心世界，確立符合道德規(guī)范的世界觀、人生觀和價(jià)值觀。2.提高會(huì)計(jì)人員道德水平我國(guó)會(huì)計(jì)職業(yè)道德規(guī)范的主要內(nèi)容包括：愛(ài)崗敬業(yè)，誠(chéng)實(shí)守信，廉潔自律，客觀公正，堅(jiān)持準(zhǔn)則，提高技能，參與管理與強(qiáng)化服務(wù)。目前我國(guó)會(huì)計(jì)信息失真與會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì)下降不無(wú)關(guān)系，為了避免會(huì)計(jì)信息失真，會(huì)計(jì)人員必須做到以下三點(diǎn)：一是具有對(duì)各類事物客觀公正的態(tài)度，求真務(wù)實(shí)，向信息使用者提供準(zhǔn)確、可靠的會(huì)計(jì)信息，不隨意調(diào)節(jié)和隱瞞會(huì)計(jì)信息；二是廉潔自律、堅(jiān)持原則、秉公辦事，不利用職務(wù)之便為自己和他人謀取私利、貪污腐?。蝗菒?ài)崗敬業(yè)，忠于職守，提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。3.加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量不僅取決于會(huì)計(jì)人員的思想政治教育水平、職業(yè)道德水平，還取決于會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)。由于會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)不同，在實(shí)際工作中往往會(huì)做出不同的職業(yè)判斷和選擇，從而造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的差異，進(jìn)而給企業(yè)管理帶來(lái)?yè)p失。通過(guò)開(kāi)展會(huì)計(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，可以提高會(huì)計(jì)人員對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作的了解和掌握、避免出現(xiàn)工作失誤，從而提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

三、結(jié)論

綜上所述，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)渡地追求經(jīng)濟(jì)利益引發(fā)了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量問(wèn)題，這不僅影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資者的決策與企業(yè)的發(fā)展，也有可能影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟需深刻意識(shí)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要性，并采取各種措施來(lái)抑制、避免會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題的出現(xiàn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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作者:劉莎 單位:吉林省六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司