企業(yè)納稅籌劃方法探析

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摘要：隨著營改增的全面推行，對房地產開發(fā)企業(yè)稅收帶來了一定影響，使企業(yè)普遍面臨著稅負不降反增、稅務風險增大的問題。為此，企業(yè)必須引起高度重視，采取有效的稅務管理措施扭轉現(xiàn)狀。本文從分析營改增背景下對企業(yè)稅收的影響入手，并針對增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種提出納稅籌劃方法，期望對合法降低企業(yè)稅負有所幫助。

關鍵詞：營改增；房地產開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃

一、營改增背景下對企業(yè)稅收的影響

(一)稅負不降反增

消除重復納稅、降低企業(yè)稅負是營改增方案實施的目的之一，但是從近年來房地產開發(fā)企業(yè)的稅收情況來看，卻出現(xiàn)了稅負不降反增的現(xiàn)象。造成這一現(xiàn)象的原因主要在于：一是營改增之后，房地產開發(fā)企業(yè)適用的增值稅稅率從表面上來看高于營改增之前適用的營業(yè)稅稅率。二是房地產開發(fā)項目的建設周期長、參建主體多，屬于勞動密集型的項目活動，在項目建設過程中，企業(yè)很難在成本費用支出環(huán)節(jié)取得足額的增值稅專用發(fā)票，導致企業(yè)增值稅進項稅額抵扣不足，稅收負擔加重。三是營改增之前，企業(yè)享受營業(yè)稅差額征收的優(yōu)惠政策，稅收優(yōu)惠幅度較大，然而營改增之后，增值稅的納稅籌劃更加復雜，并且稅收政策的優(yōu)惠力度不足。

(二)稅務風險增大

營改增背景下，對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收環(huán)境帶來了巨大變化，導致企業(yè)在稅務管理中面臨著諸多不確定性因素，增大了企業(yè)稅務風險，易給企業(yè)帶來損失。具體表現(xiàn)在以下方面：一是國家持續(xù)加大對房地產市場的宏觀調控力度，并將稅收調控作為宏觀調控的重要手段，若企業(yè)未能及時了解和遵循最新稅收政策，則有可能使企業(yè)的納稅籌劃方案偏離稅收政策要求。二是增值稅納稅籌劃較為復雜，需要財務人員思慮周全，著眼于開發(fā)項目的全壽命周期進行籌劃。一些稅收籌劃方案雖然能夠降低企業(yè)稅負，但與此同時也降低了企業(yè)整體利潤額，所以會使企業(yè)面臨更大的資金壓力。三是由于稅務機關與企業(yè)財務人員對同一稅收政策的理解可能存在偏差，所以企業(yè)的納稅籌劃方案未必能夠得到稅務機關的認可，使企業(yè)面臨著納稅籌劃失敗的風險。四是企業(yè)納稅籌劃涉及多個稅種，若企業(yè)在項目經營周期內調整經營策略，則會直接影響到納稅籌劃方案的實施效果。

二、營改增背景下的企業(yè)納稅籌劃方法

下面從營改增之后房地產企業(yè)主要繳納的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種入手，分析具體的納稅籌劃方法。

(一)增值稅籌劃方法

1.調整銷售策略。根據現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產企業(yè)銷售精裝修房產，并在買賣合同中注明精裝修費用，無需視同銷售。例如，A企業(yè)轉讓精裝修房產，裝修涵蓋電器、家具、裝飾等，其中電器、家具的購進價格為200萬元，銷售收入1000萬元，那么無需對電器家具征收17%的增值稅，只需要對1000萬元銷售價格開具增值稅專用發(fā)票，按照11%的稅率繳納增值稅。這樣一來，房地產開發(fā)企業(yè)不僅可以通過銷售精裝房獲得節(jié)稅收益，而且還可以增加商品房的銷售優(yōu)勢，滿足消費者多樣化的購房需求。2.優(yōu)選合作方。房地產開發(fā)企業(yè)要優(yōu)選合作方，盡量與具有一般納稅人資格的施工企業(yè)、材料供應商、勞務派遣公司合作。在項目合同中可約定甲供材料，由房地產開發(fā)企業(yè)選擇材料供應商，獲取足額的材料采購增值稅專用發(fā)票用于進項稅額抵扣。在房屋銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)可委托具有一般納稅人資格的勞務公司銷售房屋，獲取6%的進項發(fā)票用于抵扣。若企業(yè)采用自己的銷售隊伍開展銷售活動，則無法抵扣由此產生的人工成本。

(二)土地增值稅籌劃方法

1.合理選用定價政策。土地增值稅采用四級超率累進稅率，在項目開發(fā)成本一定的前提下，項目增值額越高，適用的土地增值稅稅率就越高，對企業(yè)稅后利潤會產生直接影響。所以，企業(yè)必須要合理確定房地產售價，準確測算土地增值稅和稅后利潤，選取節(jié)稅收益最大化的定價策略。例如，A房地產開發(fā)企業(yè)的商品房開發(fā)項目準許扣除的進項稅額為3300萬元，現(xiàn)有兩套定價方案：方案一，房地產銷售收入為4900萬元；方案二，房地產銷售收入為5000萬元。方案一的土地增值額為4900-3300=1600萬元，增值率為1600/3300=49%，適用土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅1600×30%=480萬元，稅后利潤為4900-3300-480=1120萬元；方案二的土地增值額為5000-3300=1700萬元，增值率為1700/3300=52%，適用土地增值稅稅率為40%，應交土地增值稅1700×40%-3300×5%=515萬元，稅后利潤為5000-3300-515=1185萬元。通過方案對比可知，雖方案二的應交土地增值稅較大，但稅后利潤卻較高，所以應選用方案二。2.借款利息籌劃。根據現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)若能夠按照轉讓項目劃分利息支出，且金融機構可開具相關證明的，準許在稅前扣除。若企業(yè)不能在項目開發(fā)與其他生產經營之間準確劃分借款利息支出，且不能提供金融機構證明，則要按照土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%作為利息扣除限額。所以，企業(yè)可在比較兩種利息扣除方式帶來的節(jié)稅收益之后，最終確定利息扣除方式。3.利用稅收優(yōu)惠政策。若房地產企業(yè)的開發(fā)項目定位于普通住宅，則可充分利用土地增值率未超過20%免征土地增值稅的這一稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。例如，A房地產開發(fā)企業(yè)建設住宅項目，房屋銷售收入為4000萬元，允許扣除項目費用為3200萬元。在納稅籌劃之前，該住宅項目的土地增值額為4000-3200=800萬元，土地增值率=800/3200=25%，根據土地增值稅的相關規(guī)定，該項目適用的土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅=800×30%=240萬元，稅后利潤=4000-3200-240=560萬元。在納稅籌劃之后，將房屋銷售收入降到3840萬元，允許扣除項目費用仍為3200萬元，土地增值額為3840-3200=620萬元，增值率為620/3200=19%，可以享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)稅后利潤為3840-3200=640萬元。經過納稅籌劃的稅后利潤比納稅籌劃之前多640-560=80萬元。

(三)企業(yè)所得稅籌劃

1.延遲納稅。房地產開發(fā)企業(yè)可在考慮貨幣時間價值的基礎上，充分利用現(xiàn)行稅法對企業(yè)所得稅可彌補5年虧損的這一規(guī)定進行籌劃。為緩解企業(yè)的資金壓力，企業(yè)可在相關文件規(guī)定允許的范圍內，采取推遲完工時間的方式延遲納稅，用以彌補企業(yè)項目建設前期的虧損。2.利用稅前扣除項目。房地產企業(yè)要充分利用企業(yè)所得稅法規(guī)定，用足業(yè)務招待費、廣告費的抵扣限額，合法增大稅前扣除項目數額，降低所得稅計稅基數。

三、結論

總而言之，房地產開發(fā)企業(yè)必須認清營改增對企業(yè)稅負帶來的影響，從強化企業(yè)稅務管理入手，利用合法的納稅籌劃方法降低企業(yè)稅負，充分享受營改增政策給行業(yè)企業(yè)發(fā)展帶來的稅收紅利。房地產開發(fā)企業(yè)財務部門要重點做好增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的超前謀劃工作，加強與稅務機關的溝通，確保納稅籌劃方案得到認可，規(guī)避企業(yè)稅務風險。

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作者：胡春艷 單位：江蘇金壇國發(fā)國際投資發(fā)展有限公司