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摘要:市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,伴隨著政府部門對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)推進(jìn),房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加巨大的生存壓力,在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)如果要提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力,就必須切實(shí)做好相應(yīng)的納稅籌劃工作。文章從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃的必要性出發(fā),分析了其納稅籌劃的主要途徑,并就基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行了研究和探討,以供參考。
關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)管理;房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)了較大的比重,同時(shí)也直接關(guān)系著居民的生活水平和住房質(zhì)量。受金融危機(jī)和疫情的影響,不少地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到了很大沖擊,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存及發(fā)展壓力,要實(shí)現(xiàn)自身的健康發(fā)展,更好地應(yīng)對(duì)后疫情時(shí)代的影響,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好納稅籌劃工作,合法降低自身稅收負(fù)擔(dān)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有投資大、成本高、周期長(zhǎng)的特性,不管是在土地獲取還是房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié),都必然涉及稅收工作,從企業(yè)的角度對(duì)納稅籌劃的目的進(jìn)行分析,最為核心的就是減輕稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟(jì)效益,而為了保證納稅籌劃的實(shí)施效果,企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況,對(duì)照相關(guān)稅收法律法規(guī)的要求,加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃工作的管控力度,在規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)要降低自身稅負(fù),在合理合法的基礎(chǔ)上,減輕稅收負(fù)擔(dān),納稅籌劃是最為有效的手段。通過(guò)合理的納稅籌劃,可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的最大化,也可以促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力以及核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。而在稅后利潤(rùn)增加的情況下,企業(yè)能夠拿出更多的資金去進(jìn)行新項(xiàng)目的投資和開發(fā)。納稅籌劃工作要順利實(shí)施,需要企業(yè)具備完善的財(cái)務(wù)管理制度,配備專門的會(huì)計(jì)人員,要求會(huì)計(jì)人員熟悉稅法的相關(guān)要求,這樣才能保證納稅籌劃的效果,避免在納稅籌劃中出現(xiàn)違規(guī)違法行為。另外,在我國(guó)現(xiàn)行稅法中,存在著較為明顯的差異性和可選擇性,房地產(chǎn)企業(yè)在納稅環(huán)節(jié),如果能夠?qū)Χ愂詹町愋赃M(jìn)行合理利用,則能夠避免額外的稅費(fèi)支出。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)涉及的領(lǐng)域眾多,提供的產(chǎn)品規(guī)格多樣,納稅工作比較復(fù)雜,需要房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作,實(shí)現(xiàn)對(duì)于各類資源的合理調(diào)配,以此來(lái)充分享受稅收優(yōu)惠及減免政策,實(shí)現(xiàn)合理避稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的有效途徑
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,在實(shí)施納稅籌劃的過(guò)程中,可以采用的方式多種多樣,不同的方式和途徑能夠產(chǎn)生不同的納稅籌劃效果。就目前而言,最受房地產(chǎn)企業(yè)青睞,同時(shí)也最為有效的納稅籌劃途徑有以下幾種。一是延遲納稅。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理的對(duì)納稅期限和納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃,可以達(dá)到延遲繳納稅款的目的,將貨幣所具備的時(shí)間價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)。延遲納稅對(duì)應(yīng)的資金可以被用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng),不需要支付利息,可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力,促進(jìn)其競(jìng)爭(zhēng)力的提高;二是合理利用稅收優(yōu)惠政策?,F(xiàn)階段,我國(guó)為了能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,頒布了一系列的稅收優(yōu)惠政策,例如,房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行銷售的過(guò)程中,增值稅銷項(xiàng)稅的計(jì)算可以去除相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款和土地使用費(fèi),而在土地增值稅計(jì)算中,可以將土地使用費(fèi)以及相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本納入成本扣除的范疇,然后依照加計(jì)20%的比例進(jìn)行扣除。另外,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,在實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的過(guò)程中,可以對(duì)自身的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行拓展,適當(dāng)朝著一些具備稅收優(yōu)惠的行業(yè)發(fā)展,如高新技術(shù)行業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等;三是稅率臨界點(diǎn)利用。當(dāng)前,我國(guó)在征收土地增值稅時(shí),采用的是累進(jìn)稅率,其本身設(shè)置納稅臨界點(diǎn),如果稅率低于臨界點(diǎn),企業(yè)的稅負(fù)可以得到有效控制,反之,企業(yè)就需要承擔(dān)巨大的稅負(fù)。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中,應(yīng)該利用好稅率臨界點(diǎn),確保所有的成本支出都能夠取得合法憑證,在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售的過(guò)程中,也應(yīng)該依照實(shí)際情況,確定最終的銷售價(jià)格,控制好增加值的比例;四是銷售價(jià)格分解。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,土地增值稅是主要負(fù)擔(dān),適用稅率由銷售后增值率確定,兩者呈正比關(guān)系,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行分解的方式來(lái)降低增值率,例如,可以將房屋銷售和裝修部分分開,以實(shí)現(xiàn)降低增值額,減少納稅支出的效果。
三、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
(一)增值稅納稅籌劃
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,在針對(duì)增值稅進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中,應(yīng)該通過(guò)招投標(biāo)的方式來(lái)選擇相應(yīng)的材料供應(yīng)商,同時(shí)也需要確定最佳的采購(gòu)結(jié)算方式,獲取相應(yīng)的增值稅專用抵扣發(fā)票,對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。在條件允許的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)可以負(fù)責(zé)原材料的供應(yīng),向建筑企業(yè)進(jìn)行勞務(wù)外包,提供的原材料需要符合《建筑法》等相關(guān)法律法規(guī)的要求,在進(jìn)行材料采購(gòu)時(shí),可以獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票,房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于一般納稅人,現(xiàn)行稅法中進(jìn)項(xiàng)稅抵扣比例為13%,超過(guò)建筑企業(yè)開具的9%的增值稅專用發(fā)票。假定房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行材料采購(gòu)的過(guò)程中,能夠很好的對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行選擇和管控,則應(yīng)該優(yōu)先選擇“甲供材”的方案。在針對(duì)采購(gòu)結(jié)算方式進(jìn)行選擇時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮增值稅發(fā)票的抵扣時(shí)間,如果選擇了統(tǒng)一支付,則在付清全部的款項(xiàng)后,企業(yè)可以一次性獲取所有的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,不過(guò)這樣的支付方式會(huì)占用企業(yè)大量資金;如果選擇了分期付款,則企業(yè)獲得的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣同樣表現(xiàn)為分期的形式。從財(cái)務(wù)視角分析,在實(shí)施增值稅進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣的過(guò)程中,可以選擇分期付款、分期獲取增值稅發(fā)票的方式,通過(guò)增值稅的遞延,獲取更大的資金時(shí)間價(jià)值,緩解企業(yè)自身的資金壓力。如果房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)材料的數(shù)量巨大,資金較多,則選擇分期付款合同,能夠幫助企業(yè)調(diào)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)營(yíng)效益。
(二)企業(yè)所得稅納稅籌劃
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的企業(yè)所得稅進(jìn)行分析,在開展稅收籌劃的過(guò)程中,可以分成稅收優(yōu)惠政策籌劃和固定資產(chǎn)籌劃。依照國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的工程項(xiàng)目如果地處貧困區(qū)域,主要用途是扶貧支出,則在針對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行計(jì)算時(shí),依照應(yīng)繳納所得稅額進(jìn)行扣除,這也為企業(yè)所得稅的納稅籌劃提供了更加廣闊的空間。在實(shí)施固定資產(chǎn)籌劃的過(guò)程中,需要考慮科技進(jìn)步帶來(lái)的影響,對(duì)固定資產(chǎn)實(shí)施加速折舊,也可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)適當(dāng)縮短折舊年限,而不是簡(jiǎn)單地對(duì)比某個(gè)年度的折舊額和抵稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的過(guò)程中,必須購(gòu)置相應(yīng)的設(shè)備,而這些設(shè)備代表的固定資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中占據(jù)了較大的比重,同時(shí),設(shè)備使用過(guò)程中價(jià)值會(huì)逐漸降低,必須將其計(jì)入到相應(yīng)的成本中做好抵扣,降低稅負(fù)。就目前而言,房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)提折舊中采用的是年限平均法,在折舊總額固定的情況下,會(huì)產(chǎn)生有變動(dòng)的當(dāng)期折舊額,而企業(yè)在當(dāng)年的利潤(rùn)創(chuàng)造會(huì)受到折舊方法的影響,需要做好折舊方法的選擇,以此來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃實(shí)效性的提高。
(三)土地增值稅納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中,可以采用的方式有兩種,一是房產(chǎn)銷售價(jià)格定價(jià),從企業(yè)納稅籌劃人員的角度,在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的過(guò)程中,需要對(duì)各種影響因素進(jìn)行全面分析,確定好銷售價(jià)格、納稅成本和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力之間的相互關(guān)系。對(duì)我國(guó)土地增值稅相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行分析,標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售中,若銷售增值額沒有超過(guò)扣除金額的20%,則不需要征收土地增值稅,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)該政策的運(yùn)用來(lái)降低稅負(fù);二是分解式銷售,需要考慮市場(chǎng)需求和消費(fèi)者的需求,適當(dāng)提升精裝房的質(zhì)量,加強(qiáng)與裝飾裝修企業(yè)和家電企業(yè)的合作,通過(guò)分解銷售的方式來(lái)對(duì)裝修費(fèi)用進(jìn)行分解,分別簽訂銷售合同和精裝修工程合同,精裝修工程款不作為土地增值稅收入。對(duì)比兩種不同的銷售價(jià)格,可以明確,獨(dú)立裝修的住房稅負(fù)降低明顯,借助裝修服務(wù),房地產(chǎn)企在繳納土地增值稅時(shí),只需要考慮毛坯房的價(jià)格,裝修合同價(jià)款屬于服務(wù)收入,不需要繳納土地增值稅。
四、財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃強(qiáng)化策略
(一)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化各層級(jí)工作人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)最新的稅務(wù)知識(shí),對(duì)企業(yè)在稅務(wù)管理環(huán)節(jié)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因以及危害性。應(yīng)該積極了解企業(yè)涉稅業(yè)務(wù),明確各崗位工作對(duì)于稅務(wù)工作的影響,要求員工能夠制動(dòng)配合稅務(wù)人員的工作,推動(dòng)工作規(guī)章、票據(jù)管理等制度的有效落實(shí),規(guī)避人為因素引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)需要做好自身業(yè)務(wù)流程的梳理工作,對(duì)其中存在的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行明確,整理好相應(yīng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容,提升稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性及科學(xué)性,對(duì)稅務(wù)管理工作進(jìn)行細(xì)化。
(二)重視人才培養(yǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)稅務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行完善,設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)稅務(wù)處理和管理,同時(shí)應(yīng)該加大對(duì)稅務(wù)專業(yè)人才的招募和培訓(xùn)力度,提升納稅籌劃工作的實(shí)施效果。應(yīng)該建立起有效的人員培訓(xùn)機(jī)制,做好全方位的工作培訓(xùn),定期組織人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和稅收政策的學(xué)習(xí),對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行整理,做好納稅籌劃工作。
(三)做好監(jiān)督評(píng)價(jià)
一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到,稅務(wù)機(jī)關(guān)在涉稅業(yè)務(wù)處理方面,具備自由裁量權(quán),因此在實(shí)施納稅籌劃前,企業(yè)稅務(wù)人員應(yīng)該在完成涉稅業(yè)務(wù)涉及的稅收優(yōu)惠政策的確定后,及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通交流,掌握當(dāng)?shù)囟悇?wù)就按對(duì)于相關(guān)政策的裁量標(biāo)準(zhǔn),提前做好準(zhǔn)備工作;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制,借助內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)對(duì)涉稅鏈條的全面監(jiān)控,參照行業(yè)平均稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)以及企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn),制定明確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo),對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行劃分,對(duì)企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,配合云計(jì)算、數(shù)理模型等,做好風(fēng)險(xiǎn)成因的合理分析,制定出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。另外,應(yīng)該加強(qiáng)全方位稅務(wù)管理,在前期結(jié)合政策和涉稅業(yè)務(wù),編制稅務(wù)籌劃計(jì)劃,事中對(duì)稅務(wù)籌劃方案的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督,事后則需要監(jiān)督企業(yè)的整改行為,推動(dòng)其優(yōu)化納稅籌劃工作,提升納稅籌劃的水平和質(zhì)量。
五、結(jié)語(yǔ)
總而言之,從財(cái)務(wù)管理的角度實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作,需要企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況,選擇恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃途徑和方案,保證納稅籌劃的有效性,以此來(lái)減輕企業(yè)稅負(fù),推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展。
作者:許士杰 單位:南通能達(dá)財(cái)務(wù)管理有限公司