房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題及對(duì)策

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【摘要】作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目具有周期較長(zhǎng)、占用資金量大等特征，而全面預(yù)算是能將所有關(guān)鍵問題融為一體的管理方法之一，有助于房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理的實(shí)施提高整體管理水平。因此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司要根據(jù)自身實(shí)際情況明確全面預(yù)算管理的問題，積極研究解決對(duì)策，體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)性和先進(jìn)性。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理

1引言

在經(jīng)濟(jì)事業(yè)高速發(fā)展的過程中，經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展步伐越來越快，對(duì)很多企業(yè)都提出了和國(guó)際接軌、走向世界的挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于發(fā)展的拐點(diǎn)，各企業(yè)之間不僅面臨著傳統(tǒng)發(fā)展中的資源競(jìng)爭(zhēng)，還面臨著內(nèi)部綜合管理能力的較量，推行全面預(yù)算管理則能把其各方面經(jīng)營(yíng)和管理連成整體，據(jù)此實(shí)現(xiàn)有效的內(nèi)部管理，對(duì)確保企業(yè)戰(zhàn)略落實(shí)、內(nèi)部控制完善以及資源整合優(yōu)化均有重要意義，能促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)時(shí)展需要。

2A房地產(chǎn)開發(fā)公司簡(jiǎn)介

A公司成立于2014年，是新開設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，以房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為主，其開發(fā)房地產(chǎn)的資格得到國(guó)家的認(rèn)可。A公司在現(xiàn)階段擁有充足的資金，打下了提高經(jīng)濟(jì)效益的良好基礎(chǔ)，為開創(chuàng)新的領(lǐng)域提供可靠的支持，同時(shí)提供了公司穩(wěn)定快速發(fā)展的廣闊平臺(tái)。A公司在成立之初采取計(jì)劃預(yù)算方式，主要通過傳達(dá)命令的方式開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，后來公司持續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍，原有管理模式不能適應(yīng)時(shí)展，于是開始推行計(jì)劃管理。在發(fā)展過程中，A公司的計(jì)劃管理促成了預(yù)算管理，領(lǐng)導(dǎo)層和管理層越來越注重成本控制，努力改進(jìn)控制現(xiàn)金流量、減少費(fèi)用等財(cái)務(wù)管理工作，并初步認(rèn)識(shí)到實(shí)施全面預(yù)算管理的迫切性[1]。

3A房地產(chǎn)開發(fā)公司全面預(yù)算管理的問題

3.1編制全面預(yù)算的方法不科學(xué)

A公司在房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中以項(xiàng)目開發(fā)為基本單元，開發(fā)周期較長(zhǎng)，長(zhǎng)則約10年，短則也是3～5年，投資額較大，動(dòng)輒千萬或上億[2]。對(duì)A公司來說，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算是實(shí)施全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)所在，目前卻強(qiáng)調(diào)年度預(yù)算的編制，編制方法不夠科學(xué)，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算、年度預(yù)算之間的銜接并不順暢。

3.2缺少全面預(yù)算執(zhí)行控制機(jī)制

A公司執(zhí)行全面預(yù)算時(shí)忽視了對(duì)剛性控制制度的落實(shí)，有時(shí)候不能執(zhí)行預(yù)算就不執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算中制定數(shù)量化和具體化的總體發(fā)展規(guī)劃，是假設(shè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)環(huán)境中的一個(gè)狀態(tài)，其執(zhí)行必然被各種各樣的因素所影響，特別是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到國(guó)家宏觀的影響，例如，國(guó)家頒布施行房產(chǎn)限購(gòu)政策，或者企業(yè)、居民按揭貸款的收緊、放松等，尤其是政府掌握著所有土地，對(duì)A公司是否能開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生決定性影響，加上公司本身也可能遇到突發(fā)事件，制約其全面預(yù)算的執(zhí)行。

3.3全面預(yù)算調(diào)整機(jī)制不夠完善

A公司一般是在年初確定年度預(yù)算，執(zhí)行預(yù)算時(shí)基本不會(huì)有調(diào)整。在當(dāng)今時(shí)代，不管是房地產(chǎn)政策還是市場(chǎng)環(huán)境都處于不斷變化的狀態(tài)，年初時(shí)確定全部年度預(yù)算的難度較大，例如，在年初銷售預(yù)算的編制中往往假設(shè)開盤即售完，若國(guó)家在此期間出臺(tái)了一些調(diào)控政策，就可能直接影響銷售?；蛘逜公司計(jì)劃當(dāng)年將幾個(gè)新項(xiàng)目拿下，但在土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)并未成功拿下土地，或者所取土地和年初預(yù)算存在較大差異，必須及時(shí)調(diào)整預(yù)算，否則會(huì)影響公司的運(yùn)營(yíng)[3]。

3.4全面預(yù)算考核和激勵(lì)不到位

目前A公司的全面預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系不完善，雖然在每一個(gè)季度都會(huì)考核各個(gè)層級(jí)執(zhí)行全面預(yù)算的情況，但考評(píng)結(jié)果和績(jī)效并沒有直接的關(guān)聯(lián)，尤其是對(duì)員工的考評(píng)和激勵(lì)不到位，普通員工待遇與考評(píng)結(jié)果沒有直接掛鉤，也沒有匹配部門績(jī)效和公司績(jī)效，造成員工對(duì)公司及其所在部門能不能完成預(yù)算目標(biāo)漠不關(guān)心，缺少全體人員的參與，直接影響公司預(yù)算管理的全面性。

4A房地產(chǎn)開發(fā)公司全面預(yù)算管理的對(duì)策

4.1運(yùn)用科學(xué)的方法編制預(yù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，一般涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、運(yùn)行等環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀調(diào)控政策等不可控因素會(huì)對(duì)其產(chǎn)生很大的影響，A公司有必要引入科學(xué)的預(yù)算編制方法，體現(xiàn)全面預(yù)算編制的合理性。例如，編制滾動(dòng)預(yù)算，通常包括短期滾動(dòng)預(yù)算、中期滾動(dòng)預(yù)算，前者編制周期一般是1年，后者編制周期一般是3～5年。運(yùn)用滾動(dòng)預(yù)算編制方法，A公司可以動(dòng)態(tài)反映經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的情況，為自身的經(jīng)營(yíng)提供有效決策信息。而且編制中期滾動(dòng)預(yù)算的周期和開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期相近，可以使管理層獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的決策制定依據(jù)?；诖耍珹公司綜合考慮自身管理基礎(chǔ)、信息化建設(shè)水平等，確定科學(xué)合理的滾動(dòng)預(yù)算編制周期以及滾動(dòng)頻率，在滾動(dòng)預(yù)算編制方法的支持下有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目周期、年度預(yù)算。

4.2加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行全過程控制

A公司以往的預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的編制，在全面預(yù)算的執(zhí)行上缺乏控制，其實(shí)編制預(yù)算并非投入實(shí)際的資源，只有在公司業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展中才會(huì)提出實(shí)際的資源需求并付諸行動(dòng)，這才算真正投入資源、發(fā)揮作用，這一過程符合公司預(yù)期與否、能實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)與否不僅要依賴公司編制科學(xué)的預(yù)算，更取決于公司能否投入資源以及怎么投入、怎么使用，只有實(shí)施有效的預(yù)算執(zhí)行控制，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。所以A公司要堅(jiān)持全過程控制，預(yù)算的編制和調(diào)整就屬于事前控制，控制費(fèi)用、采購(gòu)、資本性支出等有現(xiàn)金支出有關(guān)的部分就屬于事中控制，明確在什么時(shí)間以及以什么價(jià)格對(duì)銷售進(jìn)行事后控制，由公司的預(yù)算執(zhí)行審批者根據(jù)內(nèi)部控制流程逐級(jí)審批、控制。

4.3完善預(yù)算管理指標(biāo)的調(diào)整

在A公司內(nèi)部，全面預(yù)算管理指標(biāo)是非常嚴(yán)肅的，必須遵照?qǐng)?zhí)行，但在一些因素的影響下難免發(fā)生無法繼續(xù)遵照?qǐng)?zhí)行全面預(yù)算指標(biāo)的情況，此時(shí)一味要求根據(jù)公司既定指標(biāo)執(zhí)行預(yù)算不僅無法獲取經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)使公司面臨風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)可能遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，果斷做好全面預(yù)算指標(biāo)調(diào)整工作就可以避免。如前所述，A公司全面預(yù)算編制基礎(chǔ)在于提出假設(shè)，對(duì)未來事項(xiàng)加以規(guī)劃，做出一定的判斷，一旦假設(shè)條件出現(xiàn)重大改變，就要第一時(shí)間調(diào)整預(yù)算。有時(shí)候即便假設(shè)條件沒有明顯的變化，但A公司在編制全面預(yù)算時(shí)過于保守或者過于激進(jìn)，也要及時(shí)對(duì)預(yù)算指標(biāo)加以調(diào)整[4]。

4.4改進(jìn)全面預(yù)算考評(píng)及激勵(lì)

首先，A公司要建立合理的、完整的全面預(yù)算考評(píng)體系。在確定預(yù)算考評(píng)指標(biāo)時(shí)要結(jié)合預(yù)算考評(píng)和業(yè)績(jī)合同，與目標(biāo)保持一致性；制定具體責(zé)任人的對(duì)應(yīng)目標(biāo)時(shí)要保持其考核目標(biāo)和公司目標(biāo)的一致性。通過對(duì)公司戰(zhàn)略目標(biāo)以及預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行梳理，A公司完善建立預(yù)算目標(biāo)體系，從預(yù)算目標(biāo)中明確考核的目標(biāo)值，利用平衡記分卡，納入非財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)遵守責(zé)權(quán)利匹配的基本原則，設(shè)定不同指標(biāo)、權(quán)重，在戰(zhàn)略導(dǎo)向下確定考核指標(biāo)。其次，建立預(yù)算考評(píng)全員參與機(jī)制。A公司重新梳理普通員工考核機(jī)制，將員工考評(píng)、部門績(jī)效和其執(zhí)行預(yù)算的情況掛鉤，以此激勵(lì)員工，明確獎(jiǎng)懲依據(jù)，觸動(dòng)全體人員的切身利益，從而提高其預(yù)算約束力，調(diào)動(dòng)執(zhí)行預(yù)算的主動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理全員覆蓋。最后，建立正負(fù)激勵(lì)結(jié)合機(jī)制。A公司在全面預(yù)算管理中應(yīng)積極引進(jìn)負(fù)激勵(lì)，當(dāng)員工違規(guī)違紀(jì)或者對(duì)公司產(chǎn)生負(fù)效益時(shí)要給予適當(dāng)?shù)膽土P，形成有效的約束，使其深刻認(rèn)識(shí)到有所為有所不為，在正負(fù)激勵(lì)的結(jié)合下調(diào)動(dòng)員工活力，對(duì)其有損公司利益的行為加以控制，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算的制定中要反復(fù)推演內(nèi)外部環(huán)境改變的可能性及其可能對(duì)自身經(jīng)營(yíng)帶來的影響，提高應(yīng)對(duì)未來不確定事件的能力，同時(shí)加強(qiáng)全過程管控和全員協(xié)作，做到獎(jiǎng)優(yōu)懲劣，通過有效實(shí)施全面預(yù)算管理提高企業(yè)內(nèi)部精細(xì)化管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】李文劍.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2020(09):102-104.

【2】劉為.房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)施全面預(yù)算管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2019(16):168+171.

【3】楊煜.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的困境與對(duì)策[J].管理觀察,2019(11):162-164.

【4】朱天治.新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建與完善[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊,2019(26):209-210.

作者：李秋維 單位：陜西旅游集團(tuán)投資控股有限公司