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摘要:隨著我國經(jīng)濟發(fā)展從持續(xù)快速增長模式轉(zhuǎn)型到“新常態(tài)”模式,房地產(chǎn)市場也緊隨其后,在回顧海南“舊常態(tài)”下的運行狀態(tài)基礎(chǔ)上,立足現(xiàn)狀,分析海南房地產(chǎn)市場存在的問題,并在“新常態(tài)”的特征下提出未來海南房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策。
關(guān)鍵詞:新常態(tài);房地產(chǎn)市場;去存量;調(diào)結(jié)構(gòu)
從上世紀末到本世紀初我國國民經(jīng)濟一直保持著8%左右的增長速度,甚至在2007年還出現(xiàn)過14%的增速,從2013年開始告別8%時代,逐步回穩(wěn),2014年GDP增速為7.4%,創(chuàng)下1990年來的新低,2015年經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩,根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2015經(jīng)濟增長6.9%,這樣的增速既符合預(yù)期也順應(yīng)經(jīng)濟運行規(guī)律,與2014年提出的“新常態(tài)”局面中的穩(wěn)增速相吻合。在由高速增長步入中高速增長的換擋時期,房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷著轉(zhuǎn)折性的變化。海南作為海島經(jīng)濟,房地產(chǎn)市場有著其自身的特殊性,從上世紀90年代至今,幾十年的時間,海南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車式”的發(fā)展歷程,以一種“舊常態(tài)”的發(fā)展模式運行著:以“短缺”為特征的成長期(1985年—1991年)、以“膨脹”為特征的炒作期(1992年—1993年)、以“觀望”為特征的迷惘期(1994年—1998年)、以“調(diào)整”為特征的置換期(1999年—2001年)、以“處置”為特征的歸位期(2002年—2006年)、以“轉(zhuǎn)型”為特征的復(fù)蘇期(2007年—2008年)、以“井噴”為特征的狂熱期(2009年—2011年)、以“回穩(wěn)”為特征的轉(zhuǎn)型期(2012年—2015年)。
一、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
2013年以前的房地產(chǎn)市場一直“高燒不退”,2014年以來,房地產(chǎn)市場整體回歸理性,房價漲幅趨緩。2015年全國樓市城市分化加劇,一線城市均價上漲5.17%,二線城市下跌0.75%,三線城市下跌1.25%。在去庫存壓力下,房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下滑,增速放緩,出現(xiàn)了軟著陸。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響下,出現(xiàn)了創(chuàng)新性的房地產(chǎn)銷售市場,與過去單一的銷售模式形成鮮明的對比,銷售市場更加立體化、外擴化、多渠道化。與經(jīng)濟新常態(tài)的“中高速”“優(yōu)結(jié)構(gòu)”“新動力”“多挑戰(zhàn)”四大特征相吻合。在這樣的大環(huán)境下,海南房地產(chǎn)市場階段性特征突出,仍處于調(diào)整期。
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資方面
2015年,海南房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加速提高,三個季度完成總投資額1227億元,同比增長25%,增速在全國來看名列第一。從結(jié)構(gòu)來看,2015年前三個季度住宅投資占房地產(chǎn)總投資額的比重超過70%,同比增長18%,辦公樓投資同比增長109%,其他各項投資都有所增長。
2、房屋施工面積方面
2015年,前三季度總房屋施工面積月度之間變化幅度不大,新開工面積逐月提升。前三季度,海南省房屋施工面積為55875.36萬平方米,同比增長15.3%,新開工面積4982.67萬平方米,同比增長15.7%。
3、房屋銷售方面
海南房地產(chǎn)企業(yè)采取“政府主導(dǎo),媒體承辦宣傳,行業(yè)主辦承辦”的思路,在東北、河南等地組織房地產(chǎn)銷售活動,前三季度銷售總面積為3238.09萬平方米,同比增加5.5%。通過以上數(shù)據(jù)分析,房地產(chǎn)市場經(jīng)過2014年負增長后有所反彈,并逐月出現(xiàn)增長態(tài)勢,回歸到常態(tài),海南房地產(chǎn)市場所謂的“常態(tài)”有其自身的特殊性表現(xiàn),具體表現(xiàn)在:其一,發(fā)展?jié)摿Ψ矫?。海南島地理位置優(yōu)越,是中國唯一的熱帶雨林區(qū),冬無嚴寒,夏無酷暑,憑借資源優(yōu)勢和氣候優(yōu)勢,贏得了內(nèi)陸居民的贊賞,被稱之為中國地區(qū)的“后花園”,吸引廣大游客把海南島作為度假、休閑和養(yǎng)老的“第二”、“第三”居住地,海南房地產(chǎn)市場一直被廣泛看好,升值潛力巨大。其二,房價收入方面??v觀海南房地產(chǎn)市場,價格具有反季節(jié)性,5月份-9月份相對于10月份-次年4月份價格偏低,是由候鳥現(xiàn)象所決定的。從“房價收入比”這一經(jīng)濟學(xué)指標看,海南整個市場全年平均房價相對于居民收入還是偏高。由表一可以看出海南2010年-2014年房價收入比均在15倍以上,甚至高于20倍,遠遠超出3—6倍合理區(qū)間范圍。家庭總收入=城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*2(夫婦二人)。其三,投入使用方面。海南房地產(chǎn)市場以島外市場為主的資源導(dǎo)向型和以“第二居所”為使用特征的投資投機行為,長期惡性循環(huán)發(fā)展導(dǎo)致目前海南島高空置率的局面。
二、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場面臨的問題
1、房地產(chǎn)去庫存壓力仍然較大
2015年海南省房地產(chǎn)開發(fā)竣工規(guī)模不斷加快,前三季度房屋新開工面積超過1200萬平方米,與上年同期竣工緩慢的態(tài)勢形成鮮明的對比,增長了15.7%,同時銷售市場平淡,7月份,海南房地產(chǎn)銷售面積537萬平方米,而截止7月底,海南商品房待銷售面積1200萬平方米,以這樣的速度推算,在不考慮新增房源基礎(chǔ)上,海南需接近一年半的時間才能消化掉庫存量,在供給增加,需求減少的大環(huán)境下去庫存壓力仍然增大。
2、有效需求不足,售后閑置嚴重
“投機性高、空置率高、風(fēng)險性大”一直是海南房地產(chǎn)市場體現(xiàn)的特征,即“兩高一大”。長期以來,由于海南島環(huán)境氣候?qū)е碌亩竞蝤B人群的出現(xiàn),進而出現(xiàn)了候鳥型房地產(chǎn),主要以投機、投資為目的,整個海南島多數(shù)小區(qū)變成了“黑樓”或“空城”、“死城”,三亞地區(qū)尤為嚴重,空置率高達80%以上,扭曲了房屋本來的使用價值,變成了投機價值和投資價值,此舉行為也是致使海南島房價偏高的重要原因之一。“空城化”和“空心化”影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展,造成了資源的巨大浪費。
3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理
2014年全省商品住宅新開工面積占商品房新開工面積的比例76%,商業(yè)營業(yè)用房開工面積占新開工面積的比例15%。商品房住宅項目占比還是過大,集旅游、娛樂、休閑、健康、醫(yī)療、酒店、生活為一體的經(jīng)營性房地產(chǎn)規(guī)模偏小,結(jié)構(gòu)失衡,產(chǎn)品過于單一。
三、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場展望
提出的中國經(jīng)濟“新常態(tài)”具體體現(xiàn)在“中高速”、“優(yōu)結(jié)構(gòu)”、“新動力”、“多挑戰(zhàn)”四大特征。海南在過去舊常態(tài)發(fā)展下,出現(xiàn)很多矛盾和問題,在“新常態(tài)”特征基礎(chǔ)上,海南房地產(chǎn)市場應(yīng)合理回歸。
1、去存量
當前海南房地產(chǎn)市場有回暖的趨勢,但是在高庫存的現(xiàn)狀下,土地審批方面,據(jù)統(tǒng)計,2014年海南閑置土地總面積超過13.9萬畝地。大量閑置土地造成資源浪費,如何科學(xué)地利用土地獲得最大效益和如何加強和完善土地審批和監(jiān)管制度顯得至關(guān)重要。建議運用經(jīng)濟手段、法律手段、市場手段、行政手段控制土地的供應(yīng),土地開發(fā)務(wù)必與市場接軌,嚴格控制尚未開發(fā)土地私下交易,堅決杜絕供地的非透明化、不公開化??梢远ㄆ谕ㄟ^網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等途徑傳播土地交易信息,保證土地信息對稱化,保障民眾的知情權(quán)。
2、調(diào)結(jié)構(gòu)
海南“兩高一大”現(xiàn)實背景下,優(yōu)化完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)勢在必行??梢詮膸追矫嫒胧郑?/p>
第一,將民生保障性住房與高端旅游房產(chǎn)分成兩個層次,“分層次、抓重點、惠民生”。在嚴格保護好生態(tài)環(huán)境前提下,積極發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn),從粗放型開發(fā)逐步過渡到可持續(xù)開發(fā)。充分發(fā)揮自身優(yōu)勢走精品化開發(fā)道路,積極開展與休閑度假、康體娛樂等相結(jié)合產(chǎn)業(yè),比如度假村、風(fēng)情小鎮(zhèn)、娛樂會所等,構(gòu)建多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。
第二,糾正海南一直存在的土地資源導(dǎo)向的外向型房地產(chǎn)開發(fā),加強指導(dǎo)各市縣,減少商品房的開發(fā)比重,引導(dǎo)已經(jīng)出讓項目開發(fā)建設(shè)可持續(xù)經(jīng)營項目。
第三,變固定性為流動性,引導(dǎo)鼓勵發(fā)展具有投資收益、休閑度假等功能的家庭式旅館、酒店式公寓或者產(chǎn)權(quán)式酒店類似的經(jīng)營性地產(chǎn)。
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作者:高盈盈 單位:三亞學(xué)院管理學(xué)院