房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理后評(píng)價(jià)探析

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理后評(píng)價(jià)探析范文，希望能給你帶來(lái)靈感和參考，敬請(qǐng)閱讀。

摘要：本文圍繞對(duì)某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理后評(píng)價(jià)分析展開(kāi)，首先結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)采用層次分析計(jì)輔助計(jì)算出權(quán)重值，再通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)方法。然后結(jié)合指標(biāo)構(gòu)建4個(gè)原則及房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期特點(diǎn)，構(gòu)建規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、效益評(píng)價(jià)5個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。最后通過(guò)對(duì)GD及LT兩項(xiàng)目后評(píng)價(jià)分析，與實(shí)際相符，驗(yàn)證后評(píng)價(jià)的合理性。對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理考核及改進(jìn)提升具有借鑒參考意義。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理；后評(píng)價(jià)分析

1背景

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，房地產(chǎn)從黃金進(jìn)入了白銀時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞對(duì)房地產(chǎn)效益至關(guān)重要，設(shè)計(jì)管理貫穿于項(xiàng)目全壽命周期的整個(gè)過(guò)程。目前國(guó)內(nèi)外對(duì)設(shè)計(jì)管理的學(xué)術(shù)研究，較多在于設(shè)計(jì)過(guò)程對(duì)成本、工程質(zhì)量的把控上，缺少科學(xué)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)研究。后評(píng)價(jià)工作始于20世紀(jì)初的美國(guó)，目前國(guó)內(nèi)外對(duì)后評(píng)價(jià)的應(yīng)用多見(jiàn)于財(cái)務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)應(yīng)用較少。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)分析有助于提升房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益。下面筆者結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)分析。

2后評(píng)價(jià)方法

2.1評(píng)價(jià)方法

目前常用的評(píng)價(jià)方法有對(duì)比法、成功度法、層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法[1]。設(shè)計(jì)管理內(nèi)容各環(huán)節(jié)完成前后影響因素復(fù)雜，設(shè)計(jì)管理對(duì)象由定性加定量共同評(píng)價(jià)，同時(shí)也存在復(fù)雜，評(píng)價(jià)因素多，基于上述特點(diǎn)，本文采取層次分析為輔助，模糊綜合評(píng)價(jià)為主的后評(píng)價(jià)方法[2-3]。

2.2指標(biāo)選擇

指標(biāo)的構(gòu)建需要遵循動(dòng)態(tài)性、可得性、相對(duì)獨(dú)立性和適應(yīng)性原則[4]。房地產(chǎn)全壽命周期的不同時(shí)間段，結(jié)合上述四大原則初步構(gòu)件五個(gè)指標(biāo)如下：N1規(guī)劃方案、N2施工圖設(shè)計(jì)、N3深化設(shè)計(jì)、N4項(xiàng)目實(shí)施、N5效益評(píng)價(jià)。

3實(shí)例分析

3.1GD項(xiàng)目分析

3.1.1項(xiàng)目基本概況。總建面積約14萬(wàn)方，容積率3.6，產(chǎn)品主要以高層為主，在建筑立面上采用了新古典風(fēng)格，鳥瞰效果圖如圖一，位于新城中心地段，屬于高端產(chǎn)品。項(xiàng)目于2013年10月啟動(dòng)，2014年4月完成方案設(shè)計(jì)，2014年10月完全全套施工圖，2017年4月開(kāi)始第一批銷售，全案去化率達(dá)100%，2019年12月交付使用。3.1.2后評(píng)價(jià)分析。為了確保后評(píng)價(jià)分析的客觀性及合理性，邀請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目了解的相關(guān)人員參與打分，包括公司中高層管理人員2人，參與項(xiàng)目評(píng)審專家2人，政府審批驗(yàn)收人員1人，業(yè)主代表1人，共計(jì)6人，對(duì)指標(biāo)的重要性進(jìn)行了打分評(píng)價(jià)，詳表一，并通過(guò)層次分析法和校核指標(biāo)進(jìn)行判定合理性，具體過(guò)程如下：為了讓打分更加的客觀，進(jìn)行設(shè)計(jì)管理模糊綜合評(píng)價(jià)，建立評(píng)語(yǔ)集，A=（100，80，60，40）分別對(duì)應(yīng)分?jǐn)?shù)為(優(yōu)，良，中，差）得出各評(píng)價(jià)指標(biāo)分?jǐn)?shù)為：N1= 69.62分，N2=63.32分，N3=65.32分，N4=73.34分，N5=70.08分，整體評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為F=68.53分。

3.2LT項(xiàng)目分析

3.2.1項(xiàng)目基本概況?？偨娣e約33萬(wàn)方，容積率2.7，產(chǎn)品主要以高層為主，在建筑立面上采用了新中式風(fēng)格，鳥瞰效果圖如圖二，位于新城中心地段，屬于高端產(chǎn)品。項(xiàng)目于2015年12月啟動(dòng)，2016年5月完成方案設(shè)計(jì)，2017年7月完全全套施工圖，2017年4月開(kāi)始第一批銷售，全案去化率達(dá)100%，采取分期開(kāi)發(fā)，一期項(xiàng)目于2021年5月交付使用。3.2.2后評(píng)價(jià)分析。為了確保后評(píng)價(jià)分析的客觀性及合理性，邀請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目了解的相關(guān)人員參與打分，包括公司中高層管理人員2人，參與項(xiàng)目評(píng)審專家2人，政府審批驗(yàn)收人員1人，業(yè)主代表1人，共計(jì)6人，對(duì)指標(biāo)的重要性進(jìn)行了打分評(píng)價(jià)，詳表三，并通過(guò)層次分析法和校核指標(biāo)進(jìn)行判定合理性，具體過(guò)程如下：為了讓打分更加的客觀，進(jìn)行設(shè)計(jì)管理模糊綜合評(píng)價(jià)，建立評(píng)語(yǔ)集，A=（100，80，60，40）分別對(duì)應(yīng)分?jǐn)?shù)為(優(yōu)，良，中，差）得出各評(píng)價(jià)指標(biāo)分?jǐn)?shù)為：N1= 86.66分，N2=83.32分，N3=73.34分，N4=80.08分，N5=83.34分，整體評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為F=82.19分。

3.3兩項(xiàng)目對(duì)比分析

給合上一小節(jié)進(jìn)行對(duì)比分析如下：（1）GD的設(shè)計(jì)管理后評(píng)價(jià)得分為68.53分，LT的設(shè)計(jì)管理評(píng)價(jià)得分為82.19分，后者的設(shè)計(jì)管理水評(píng)優(yōu)于后者。也是符合實(shí)際的，GD房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)較早項(xiàng)目，對(duì)于設(shè)計(jì)采取粗放式管理模式，公司組建初期并無(wú)專業(yè)設(shè)計(jì)部門，對(duì)設(shè)計(jì)管理重視度不夠。待開(kāi)發(fā)LT，隨者項(xiàng)目的增多，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的豐富，成立專門設(shè)計(jì)部門進(jìn)行專業(yè)化管理，整體水平有明顯提升。（2）GD前三項(xiàng)權(quán)重均較低，表明對(duì)于設(shè)計(jì)產(chǎn)品關(guān)注度不夠，不重視前期設(shè)計(jì)管理。（3）LT前N1、N2及N5權(quán)重較高，表明在前期更關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)，重視前期設(shè)計(jì)管理，后期獲得的效益也較高。結(jié)語(yǔ)隨著社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)設(shè)計(jì)管理提出了更高的要求，全面而科學(xué)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)突顯出更大的價(jià)值。本文對(duì)后評(píng)價(jià)方法進(jìn)行分析，利用本文通過(guò)層次分析計(jì)為輔，模糊綜合評(píng)價(jià)為主的方式，對(duì)某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的GD及LT兩項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)分析，分析結(jié)果與實(shí)際相符，該評(píng)價(jià)方式較為科學(xué)。希望以后能有更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視設(shè)計(jì)管理，并運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此提升整個(gè)行業(yè)的設(shè)計(jì)水平。

參考文獻(xiàn)

[1]張翔.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理后評(píng)價(jià)研究[D].南昌大學(xué),2020.

[2]高璐.基于AHP—模糊綜合評(píng)價(jià)法的農(nóng)村電網(wǎng)改造項(xiàng)目后評(píng)價(jià)研究[D].吉林大學(xué),2017.

[3]蔡捷.基于模糊綜合評(píng)價(jià)法的廣州DHYY住宅項(xiàng)目后評(píng)價(jià)研究[D].華南理工大學(xué),2016.

[4]黃軍豪.建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容及方法初探[D].昆明理工大學(xué),2017.

作者:陳瑩 單位:廈門特工開(kāi)發(fā)有限公司