房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計管理整合思考

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摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計管理提出了更高的要求。但是在實(shí)際的設(shè)計管理工作中，該如何做好房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計管理工作，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)問題之一。本文通過對房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計管理的要點(diǎn)進(jìn)行分析，探討設(shè)計管理的主要特點(diǎn)，以期為房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項(xiàng)目設(shè)計管理工作中提供幫助。

關(guān)鍵詞：設(shè)計管理；整合管理；房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目；設(shè)計要求

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)在取得項(xiàng)目用地后，項(xiàng)目設(shè)計管理是一切工作的基礎(chǔ)，特別是對當(dāng)前日益激烈的競爭環(huán)境中，項(xiàng)目設(shè)計管理工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對與設(shè)計相關(guān)的活動進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，設(shè)計管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作，那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作，本文就房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計管理要點(diǎn)進(jìn)行探討分析。

1明確的設(shè)計要求，選擇合適的設(shè)計伙伴

1.1明確的設(shè)計要求

房地產(chǎn)設(shè)計管理部門是把對產(chǎn)品的要求轉(zhuǎn)化為設(shè)計的語言，對委托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求，整合管理好設(shè)計資源，而非取代設(shè)計單位的工作，所以編制有明確要求的設(shè)計任務(wù)書是保證設(shè)計成果質(zhì)量的關(guān)鍵。

（1）設(shè)計前期階段，要深刻分析規(guī)劃用地指標(biāo)，要對宗地的區(qū)域、現(xiàn)狀、土地價值進(jìn)行分析，對周邊競爭樓板分析、意向產(chǎn)品戶型進(jìn)行考慮，對產(chǎn)品價值的敏感點(diǎn)確定開發(fā)思路，產(chǎn)品競爭力、性價比、項(xiàng)目盈利模式。方案設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等。

（2）初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。項(xiàng)目設(shè)計的各個階段，設(shè)計任務(wù)書的重點(diǎn)不太一樣，前期的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計成果評審的部門基本與提供設(shè)計輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計評審也將缺乏針對性的效果。

1.2選擇合適的設(shè)計伙伴

通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型的復(fù)雜項(xiàng)目，花費(fèi)不多的費(fèi)用邀請一些知名設(shè)計單位進(jìn)行咨詢，幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計中去，達(dá)到花小錢辦大事的效果。在此基礎(chǔ)上，選出1~2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇。這種方式，容易發(fā)揮設(shè)計單位的積極性和設(shè)計空間，推出優(yōu)秀作品。在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在后期單體施工圖設(shè)計階段，盡可能選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，一方面設(shè)計費(fèi)用相對便宜，設(shè)計單位熟悉當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)環(huán)境、規(guī)章制度及生活習(xí)慣，另一方面與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)單位溝通交流更直接，效率更高，更容易實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計意圖。同時需要注意到是，每一個項(xiàng)目設(shè)計成果都是由單個設(shè)計人員來完成的，特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主創(chuàng)設(shè)計師等關(guān)鍵性人物的水平直接決定了項(xiàng)目設(shè)計成果的質(zhì)量。所以，無論什么階段，建設(shè)單位對設(shè)計團(tuán)隊(duì)中的關(guān)鍵人員的水平、資質(zhì)、能力都應(yīng)有所要求。

2設(shè)計全過程控制管理

2.1日常管理

設(shè)計過程中，設(shè)計管理部門加強(qiáng)設(shè)計跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復(fù)雜的技術(shù)問題，比較復(fù)雜的問題要主要依靠設(shè)計管理人員與設(shè)計師進(jìn)行面對面的溝通和商量，一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，設(shè)計管理人員可及時匯報尋求解決方案或意見。通過匯報會，主要目的有兩個：①向公司領(lǐng)導(dǎo)層通報設(shè)計的進(jìn)展和中間成果；②就設(shè)計中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。

2.2關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制

在設(shè)計過程管理中，要依據(jù)設(shè)計進(jìn)度安排結(jié)合《委托設(shè)計任務(wù)書》中關(guān)于階段成果的深度要求及公司擬定該設(shè)計項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，由設(shè)計管理部門組織檢查，必要時可組織各部門參與研討，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃、消防等主管部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

2.3設(shè)計成果評審

設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的一種重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2~3d）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。其次參與部門要充分，必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。最后要形成評審紀(jì)要。評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。

3重視設(shè)計報批過程中的溝通管理，與主管部門保持良好溝通

設(shè)計文件報批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，還是時間上、經(jīng)濟(jì)上的問題，更要認(rèn)識到設(shè)計文件報批是將設(shè)計目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。設(shè)計管理人員要學(xué)會與規(guī)劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協(xié)調(diào)。關(guān)乎設(shè)計的報批事項(xiàng)，要做到在設(shè)計過程中就保持與政府主管部門良好溝通，設(shè)計管理人員要及時跟蹤和協(xié)調(diào)。另外也可以根據(jù)市場、相關(guān)政策、項(xiàng)目具體實(shí)際對于規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)申請調(diào)整。

4加強(qiáng)設(shè)計變更控制

設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計不符合要求，或基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等；營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更；施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制，做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項(xiàng)基本工作，嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生主要是堅(jiān)持是會審制度。

5注重設(shè)計的整合管理

設(shè)計管理工作在項(xiàng)目開發(fā)中起著至關(guān)重要的工作，它不僅僅是設(shè)計人員的事情，也是建設(shè)單位對整個項(xiàng)目各個專業(yè)、各個方面的一種資源整合管理。另外，各種不同設(shè)計工作的組織安排與協(xié)調(diào)都應(yīng)該按照項(xiàng)目管理的要求統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

6結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計管理是貫穿整個項(xiàng)目開發(fā)始末的，它不僅是管“設(shè)計院”，也是一種資源整合性管理，是對項(xiàng)目的通盤考慮。房地產(chǎn)開發(fā)單位設(shè)計管理部門在整個項(xiàng)目的設(shè)計中是居于主導(dǎo)地位的，是“指導(dǎo)”設(shè)計院來完成設(shè)計的進(jìn)度目標(biāo)、設(shè)計的品質(zhì)目標(biāo)、設(shè)計的成本平衡目標(biāo)；房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理的人員必須擁有成本控制的觀念、必須擁有工程實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，必須擁有較為專業(yè)的設(shè)計理論知識，必須擁有良好的溝通能力、組織能力。只有這樣，才能做好設(shè)計管理，才能與設(shè)計單位一道把“設(shè)計”做好。

作者：殷飛 單位：九江新湖中寶置業(yè)有限公司