公務(wù)員期刊網(wǎng) 論文中心 正文

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研討

前言:想要寫出一篇引人入勝的文章?我們特意為您整理了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研討范文,希望能給你帶來靈感和參考,敬請閱讀。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研討

摘要:2016年“營改增”政策正式在全國范圍內(nèi)實施,取消了營業(yè)稅,銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)全部納入增值稅征收范圍,完善了稅收體系,使產(chǎn)業(yè)鏈的抵扣更加完善,減少重復(fù)征稅,降低企業(yè)的整體稅負,有利于企業(yè)有發(fā)展。營改增作為一種稅收制度的減稅措施,對當前企業(yè)的稅收籌劃影響較大,其中包括房地產(chǎn)企業(yè)。為了更好的應(yīng)對這種稅收政策變化,本文分析了營改增下房地產(chǎn)稅負的變化情況,及其面臨的稅負風(fēng)險隱患,再結(jié)合實際情況進行稅收籌劃,充分發(fā)揮營改增政策的積極作用。

關(guān)鍵詞:營業(yè)稅;增值稅;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

一、引言

實施“營改增”政策前,房地產(chǎn)行業(yè)征收營業(yè)稅,房地產(chǎn)征收的營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)對銷售房產(chǎn)的營業(yè)額進行征稅,這一稅收制度要求只要有流轉(zhuǎn),就要征稅,因此對企業(yè)的稅收支出有失公平性,無形之中增加了企業(yè)的稅負,影響了企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。實施“營改增”政策后,在房產(chǎn)營業(yè)收入一定的情況下,由于企業(yè)所要承擔的稅負高低主要是取決于購進土地的扣除額、工程安裝造價、工程其它項目的進項稅額。如果企業(yè)想要進一步的降低稅費方面的負擔和壓力,改進和優(yōu)化企業(yè)當前的成本管理模式是必須要解決的,擴大納稅的抵扣額依此來降低稅費負擔。在當今企業(yè)普遍使用的管理模式中,成本管理的組織構(gòu)架和成本管理模式是其中的一個重要組成部分,一個合理的組織構(gòu)架加實用而先進的成本管理模式才能降低整個企業(yè)的運營成本,依次實現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目標。因此,根據(jù)行業(yè)類別以及企業(yè)自身特點,采取一定措施,努力為企業(yè)減稅負、降本增效,以期實現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負存在的問題

(一)增值稅專用發(fā)票管理混亂

營改增后,增值稅是價外稅,原來營業(yè)稅是價內(nèi)稅,取得增值稅發(fā)票貫穿整個項目的始終,如果企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)增值稅專用發(fā)票管理混亂,會給企業(yè)帶來較大的稅務(wù)風(fēng)險,加大了其稅收負擔,會給企業(yè)帶來較大的潛在經(jīng)濟風(fēng)險。

(二)土地成本扣除比例存在問題

房地產(chǎn)建設(shè)過程中土地占比最大,在符合法律規(guī)定的前提下,最大限度拓展土地成本扣除比例,是降低增值稅稅負重要途徑。

(三)建筑工程費抵扣存在問題

房地產(chǎn)建設(shè)過程中建筑工程費也占有很大比例,根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定:(1)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù),是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。(2)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程,是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負存在問題的解決對策

(一)加強對增值稅專用發(fā)票的使用和管理

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的行業(yè)較多、項目建設(shè)的周期較長,增值稅發(fā)票取得也較為復(fù)雜,為減輕稅收負擔,房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅發(fā)票的發(fā)票管理,合理合規(guī)的取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票進行增值稅進項稅額的抵扣。針對“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的涉稅風(fēng)險問題,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當做好這些工作。第一,要對企業(yè)的全體員工進行增值稅方面的相關(guān)培訓(xùn),特別是內(nèi)部財務(wù)人員崗位培訓(xùn),對增值稅發(fā)票的領(lǐng)購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等加強熟悉,了解該項減稅政策的具體內(nèi)容。日常工作中避免取得不可抵扣的發(fā)票或因管理不善造成發(fā)票遺失、損毀等問題。第二,盡量與信譽好的增值稅一般納稅人合作,以便及時、合理取得增值稅專用發(fā)票,增加進項稅款抵扣額,有利于降低企業(yè)稅收負擔。第三,及時取得增值稅專用發(fā)票。取得增值稅專用發(fā)票后,及時稅款抵扣,以免出現(xiàn)抵扣業(yè)務(wù)不及時情況,影響當期稅款的交納。

(二)拓展土地成本扣除比例

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》及財稅〔2018〕32號,從2018年5月1日起,17%稅率改為16%,11%稅率改為10%,營改增納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,除提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為10%,提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為16%外,稅率為6%。根據(jù)國稅總局的公告(2016)第18號,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用一般計稅辦法計算增值稅時,其銷售額=(全部價款+全部價外費用-當期允許扣除的土地價款)/(1+10%),當期允許扣除的土地價款=當期銷售的房地產(chǎn)面積/該房地產(chǎn)項目的可售面積*支付的全部土地價款,增值稅是價外稅,營業(yè)稅是價內(nèi)稅,因此這一銷售額的含義與營改增之前銷售額含義是完全不一樣的。因此,當房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)銷售收入一定時,其增值稅稅負高低的取決于兩個因素,土地成本組成和不同購進成本稅率。為便于對房地產(chǎn)成本構(gòu)成要素稅負分析,這里對房地產(chǎn)成本構(gòu)成要素的基本要義及稅收法定規(guī)則作簡要疏理。土地取得方式具有多樣性:土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購、合作建房等,但從本質(zhì)上看取得土地使用有兩種方式:一是土地出讓;二是土地轉(zhuǎn)讓。股權(quán)收購、合作建房由出讓或轉(zhuǎn)讓演變。土地轉(zhuǎn)讓可取得10%進項抵扣發(fā)票。通過土地出讓取得的土地成本包括土地出讓金、契稅、耕地占用稅、拆遷補償費、安置費、土地閑置費等依據(jù)財稅[2016]36號文件和財稅〔2016〕140號文件,房地產(chǎn)公司以出讓方式取得的土地,能扣除的土地成本,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等,以及在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用。此外,房地產(chǎn)企業(yè)通過土地轉(zhuǎn)讓取得的土地可從銷售方取得10%進項抵扣發(fā)票,其他土地成本構(gòu)成項目諸如排污費、異地人防建設(shè)費等一律不得從房屋開發(fā)銷售的全部價款和價外費用中扣除或抵扣增值稅銷項稅額。

(三)工程服務(wù)與建筑材料分別購建

建安成本在房地產(chǎn)開發(fā)中,占相當大的比例,建安成本主要有兩部分組成,一部分是建筑工程服務(wù),另一部分是建筑材料。建筑工程服務(wù)的進項可按10%抵扣銷項稅額,建筑材料的進項可按16%抵扣銷項稅額。因此,房地產(chǎn)企業(yè)將工程服務(wù)與建筑材料分別購建,也是降低增值稅稅負的重途徑。根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定,采用一般計稅方法對房地產(chǎn)企業(yè)來說,與建筑企業(yè)簽訂建筑合同時,是采用甲供材(即由甲方提供的材料)還是乙供材更為有利。鑒于上述,房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇建筑企業(yè)施工有兩種籌劃思路:第一,建筑企業(yè)包工包料,同時據(jù)建筑材料銷售、建筑勞務(wù)銷售不同,分別向房地產(chǎn)企業(yè)開具16%、10%或3%稅率(征收率)的增值稅專用發(fā)票。分別開具增值稅專用發(fā)票,對建筑企業(yè)來說,必須分別核算材料銷售額、建筑勞務(wù)銷售額,同時認真區(qū)分混合銷售行為、兼營銷售行為。第二,房地產(chǎn)企業(yè)采用包工包料出包工程與包工不包料出包工程的稅負平衡點抉擇。一是建筑企業(yè)包工包料,并按10%稅率向房地產(chǎn)企業(yè)開具建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票;二是建筑企業(yè)包工不包料,且按3%征收率向房地產(chǎn)企業(yè)開具建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票。以上兩種方式的稅負平衡點:假定可以抵扣16%甲供材為X(含稅),建筑工程造價為Y(含稅)。則:Y/(1+10%)×10%=X/(1+16%)×16%+(Y-X)/(1+3%)×3%。解:X=0.5678Y,X/Y=56.78%。即甲供材占到建筑工程造價的56.78%時兩種方式稅負相同,高于這個比例甲供材對房地產(chǎn)企業(yè)更為有利。

四、總結(jié)

營業(yè)稅改增值稅后,增值稅的實行在總體上可以對房地產(chǎn)企業(yè)起到減稅的作用,但由于房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)自身的特點,且無法確??傻挚圻M項稅額的取得,稅收負擔有了一定增加。為減輕稅收負擔,房地產(chǎn)企業(yè)可以從增值稅專用發(fā)票使用管理、土地成本籌劃、材料采購等方面入手,提高企業(yè)財務(wù)核算水平,通過合理的稅收籌劃來降低稅收負擔,既要滿足稅務(wù)征管要求,準確核算、及時足額申報增值稅,也要做好增值稅的分析與籌劃,避免因政策變動,企業(yè)管理不善對企業(yè)造成稅負增加。

參考文獻:

[1]毛明清.基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊,2016(17):56-57.

[2]高利娟."營改增"后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃探析[J].財會學(xué)習(xí),2017(7):135-136.

[3]毛航.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及對策分析[J].財會學(xué)習(xí),2016(18):161-161.

[4]黃海梅.對于營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討[J].財會學(xué)習(xí),2017(15):167-168.

[5]湯健.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2017(16):184-185

作者:呂佩紅 單位:浙江佳信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司永康分公司