房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

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摘要：土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益比較大的一種稅種，那么如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作，怎樣減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)等事項(xiàng)便對(duì)企業(yè)有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。國(guó)家稅務(wù)局曾經(jīng)頒發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，雖說(shuō)我國(guó)土地增值稅早已從預(yù)征制轉(zhuǎn)變?yōu)榱饲逅阒?，但?duì)房地產(chǎn)商還是有著或多或少的影響。本文將對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，提供部分參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

一、土地增值稅與稅收籌劃的含義

稅收的籌劃，即企業(yè)于合理的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域中，要采用繳稅時(shí)間的順序及渠道來(lái)減少相關(guān)稅負(fù)的成本，秉承著經(jīng)濟(jì)效益型、整體性、謹(jǐn)慎性、合法性與時(shí)效性等特征。經(jīng)濟(jì)效益性說(shuō)的是這項(xiàng)工作要降低稅負(fù)的成本，將企業(yè)利潤(rùn)最大化的彰顯出來(lái)，當(dāng)利潤(rùn)超過(guò)成本時(shí)，才得以進(jìn)行充分可行的籌劃工作；而整體性則指的是，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要放眼未來(lái)，從今后的整體收益入手，不可僅為了當(dāng)下的利益而損害公司及企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；謹(jǐn)慎性則要求企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中要有著底線，不可將所作所為變成違法行為；合法性指的是稅收籌劃工作要在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能有偷稅漏稅的行為出現(xiàn)；時(shí)效性是說(shuō)稅收的籌劃工作要依照著國(guó)家政策與企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行，不能脫離實(shí)際。增值稅囊括著加工、修理、進(jìn)口、銷售等多種領(lǐng)域，無(wú)時(shí)無(wú)刻不再進(jìn)行著流轉(zhuǎn)與抵扣，于稅理而言，它還可以在生產(chǎn)的商品進(jìn)行流通后依照著相關(guān)價(jià)值收入稅款?，F(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，促使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得熱鬧繁榮起來(lái)，有關(guān)企業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，納稅規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所涉及的稅款有著耕地占用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多種稅款。其中土地增值稅的稅負(fù)占據(jù)著百分之五，有些年份能夠達(dá)到百分之十。所以企業(yè)管理人員要對(duì)房地產(chǎn)的土地增值稅進(jìn)行細(xì)致的籌劃工作，使其能夠達(dá)到起到科學(xué)有效的避稅作用，以此來(lái)展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的最大化效益，保持自身企業(yè)能夠穩(wěn)定有效發(fā)展。

二、營(yíng)改稅對(duì)土地增值稅的影響

營(yíng)改稅對(duì)土地的增值稅也是有著重要影響的，營(yíng)改增不僅可以讓土地的增值稅從之前的價(jià)內(nèi)稅轉(zhuǎn)變成價(jià)外稅，還能夠使繳納的基數(shù)從之前的含稅變成不含稅。所以，在營(yíng)改增的政策頒布之后，部分企業(yè)會(huì)在不含稅的收入領(lǐng)域降低增值額度，繼而降低稅負(fù)。與此同時(shí)，營(yíng)改增可以讓企業(yè)把土地的成本當(dāng)做扣除的項(xiàng)目之一，可成本在核算方面仍是以發(fā)票為主。所以，當(dāng)成本是普通發(fā)票時(shí)，便可以扣除上面的相關(guān)金額；當(dāng)成本是專用的發(fā)票時(shí)，便能夠依照著除去增值稅稅額之后的數(shù)額進(jìn)行相關(guān)的扣除，該方面經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在流程的處理問(wèn)題中。增值稅對(duì)企業(yè)的收益也有著非常大的影響，因?yàn)橥恋卦鲋刀悤?huì)要求企業(yè)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析來(lái)開(kāi)展相關(guān)的清算工作，導(dǎo)致企業(yè)不能從土地囤積中達(dá)成升值的目的，需要對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行有效地開(kāi)發(fā)，促使利潤(rùn)最大化。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，許多人都會(huì)從商品生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)中了解增值稅的概念，能夠?qū)⒇浳镒鳛閱挝患由钫J(rèn)識(shí)，彰顯出這一項(xiàng)貨物在經(jīng)歷了生產(chǎn)與流通環(huán)節(jié)后所出產(chǎn)的增值額總和，即最終的銷售價(jià)值。土地增值額的多少是受所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額與扣除掉項(xiàng)目資金這兩個(gè)因素所決定的，稅法中也有著明確的規(guī)定。

（一）收入額的確定納稅人在對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)手的過(guò)程中取得的相關(guān)收入，即貨幣的收入、實(shí)物的收入及其他的收入，且都具有一定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，不能夠在其中減免掉相關(guān)的成本與費(fèi)用。實(shí)物的收入也要依照著市場(chǎng)中賦予的價(jià)格，來(lái)轉(zhuǎn)換成貨幣的收入。與此同時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)的收入也可以對(duì)其開(kāi)展相關(guān)的評(píng)估活動(dòng)，在明確它的價(jià)值之后進(jìn)行折算。收入為國(guó)外的貨幣時(shí)要按照收取當(dāng)天的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核算，換成人民幣后再計(jì)算出增值稅的稅額，就算在分期收款中獲得的外幣也要按照當(dāng)天實(shí)際的匯價(jià)進(jìn)行核算。

（二）扣除項(xiàng)目與金額當(dāng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓的增值額與計(jì)算應(yīng)該納入土地增值稅的數(shù)量確定后，便可以從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入總額度中除去項(xiàng)目與它的相關(guān)金額。當(dāng)土地的使用人要把建筑物與其他的附著物使用權(quán)出售給買受人的時(shí)候，可以從收入的額度中扣除掉相關(guān)的項(xiàng)目與金額。納稅人在取得了土地的使用權(quán)之后，便可以將商品房建造起來(lái)，然后將建造的商品房與使用范圍之內(nèi)的土地使用權(quán)共同出售給買受人，并從中扣除相關(guān)的項(xiàng)目與金額。另外，納稅者除了這兩種情況外的其他房產(chǎn)，例如舊房與舊建筑物的出售，則可以允許從中扣除項(xiàng)目與相關(guān)金額。

四、土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)中的稅收籌劃研究

（一）運(yùn)用清算技巧，降低企業(yè)稅負(fù)清算技巧的合理使用屬于當(dāng)前稅收籌劃的關(guān)鍵方法。企業(yè)人要對(duì)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行適度的延遲清算，減少房產(chǎn)企業(yè)的資金占用數(shù)量，促使企業(yè)可以把資金有效投入到應(yīng)用的項(xiàng)目當(dāng)中，以此達(dá)到資金的增值循環(huán)效果。另外，企業(yè)通常會(huì)先對(duì)稅負(fù)成本小的項(xiàng)目進(jìn)行繳稅，之后再去繳納稅負(fù)比較大的項(xiàng)目，繼而將企業(yè)的資金使用量減少。這樣的清算方式要在國(guó)家的清算時(shí)限中展開(kāi)運(yùn)用。企業(yè)還要科學(xué)有效的增加一些抵扣金額，例如有些企業(yè)不含稅的售價(jià)為一千萬(wàn)元，在增值稅率是百分之十一的基礎(chǔ)上就會(huì)使他們的開(kāi)發(fā)成本變?yōu)榱俣嗳f(wàn)，開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和扣除的加計(jì)金額就變成了近兩百萬(wàn)元，總共是八百萬(wàn)元。之后企業(yè)如果依照著百分之十一的稅率開(kāi)展計(jì)算的話，便會(huì)得到進(jìn)項(xiàng)的稅金為六十七萬(wàn)元，應(yīng)該繳納的稅額在四十二萬(wàn)元；根據(jù)百分之十二的比例來(lái)對(duì)城建和教育費(fèi)進(jìn)行繳納的話大約在五萬(wàn)元左右，它的增值額度近兩百萬(wàn)元，增值率近百分之二十五。由此計(jì)算得出，土地的增值稅大約近六十萬(wàn)元，增值率也要高于百分之二十，所以需要繳納一定的土地增值稅。因此，企業(yè)要合理的增加能夠抵扣的金額，繼而降低稅負(fù)，有效使用清算的技巧來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作。

（二）借助利息費(fèi)用，進(jìn)行有效籌劃土地中的增值稅制度在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中起到很重要的作用，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出方法也有著兩種。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠依照著轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偳姨峁┏鼋鹑跈C(jī)構(gòu)等證明的，都要根據(jù)收據(jù)來(lái)扣除相應(yīng)的資金，可最多也不可超過(guò)商業(yè)銀行中同類同期貸款所清算出來(lái)的數(shù)額。在其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用上，企業(yè)要根據(jù)土地的使用權(quán)限來(lái)將相關(guān)金額支付出去，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所使用的成本數(shù)額結(jié)合起來(lái)，成為合計(jì)數(shù)。合計(jì)數(shù)要在百分之五之內(nèi)相繼扣除。其次，不能夠通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓來(lái)提供出一定金融機(jī)構(gòu)證明的，便可以將開(kāi)發(fā)的金額用以上合計(jì)數(shù)的百分之十之內(nèi)進(jìn)行扣除。因此，如果企業(yè)想要通過(guò)債款來(lái)籌資的話，那么便需要在將來(lái)支付高額的利息費(fèi)用，還要提供出貸款的證明，并把利息費(fèi)用加入到房地產(chǎn)扣除標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中。假如企業(yè)想要借助權(quán)益的資本來(lái)進(jìn)行籌資的話，那么利息便會(huì)很少，不用將其納入分?jǐn)偟睦⒅畠?nèi)，繼而根據(jù)合計(jì)數(shù)的百分之十來(lái)進(jìn)行扣除?？墒窃诠芾砼c銷售費(fèi)用方面，是時(shí)常根據(jù)實(shí)際的支出數(shù)額來(lái)進(jìn)行扣除的，假如企業(yè)財(cái)務(wù)人員不對(duì)這一事項(xiàng)提前籌劃的話，那么便容易出現(xiàn)不一致的項(xiàng)目所承擔(dān)的經(jīng)費(fèi)也不一致的問(wèn)題，繼而導(dǎo)致增值率不一樣，產(chǎn)生稅款多交的現(xiàn)象，所以要對(duì)其進(jìn)行提前的籌劃。在籌劃的過(guò)程中，企業(yè)可以將總部人員向外分流，或讓他們到房地產(chǎn)的具體項(xiàng)目中進(jìn)行兼職。例如，某個(gè)總部的領(lǐng)導(dǎo)就可以兼任該房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人士，讓他在滿足總部工作需求的同時(shí)也融入到這一項(xiàng)目的管理工作當(dāng)中，使這個(gè)人的相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，不僅能夠減少過(guò)程中的經(jīng)費(fèi)，還可以提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本額。企業(yè)在不提升開(kāi)支成本的情形下，便能夠增加土地增值稅中所允許扣除掉的相關(guān)數(shù)額。

（三）使用起征政策，享受相關(guān)服務(wù)我國(guó)法律有著明確規(guī)定，納稅人所建造的普通住宅在出售過(guò)程中，若增值的數(shù)額沒(méi)有超過(guò)應(yīng)扣除金額百分之二十的，則可以免除掉土地增值稅。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要充分利用這一起征點(diǎn)的特性，為稅務(wù)籌劃工作提供出適合的條件。但在使用時(shí)也要明確企業(yè)所創(chuàng)建出的房屋要與當(dāng)?shù)氐淖≌瑯?biāo)準(zhǔn)相符，屬于居住型住宅，并在出售時(shí)，增值額度所占扣除項(xiàng)目的比例不可超越百分之二十，若在百分之二十左右時(shí)，稅負(fù)便容易產(chǎn)生幅度非常大的跳躍性，所以企業(yè)要充分關(guān)注稅收的成本對(duì)盈利與現(xiàn)金的多元影響。另外，企業(yè)如果既建造普通的住宅區(qū)，又做其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那么便可以將增值額分開(kāi)核算，若不能分開(kāi)核算，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法將增值額度劃分清楚，建造出來(lái)的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也不能享受稅收優(yōu)惠的服務(wù)。

（四）分散經(jīng)營(yíng)收入，結(jié)合優(yōu)惠政策將經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行分散來(lái)展開(kāi)稅收籌劃一般的方法為把能夠分開(kāi)且單獨(dú)處理的事項(xiàng)從房地產(chǎn)中剝離開(kāi)來(lái)，例如其中的裝修工作。許多企業(yè)在房產(chǎn)出售時(shí)，經(jīng)常喜歡整體性進(jìn)行，不能將分散的技巧運(yùn)用其中，雖說(shuō)可以避免麻煩，但卻不利于繳稅的避免。所以，企業(yè)要在簡(jiǎn)單的裝修事項(xiàng)上做一些“文章”，把它當(dāng)成業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行單獨(dú)地核算，繼而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售的稅收籌劃工作。稅法中明確規(guī)定，對(duì)一方出地、一方出錢這樣的合作建房類，在住宅建成后根據(jù)相關(guān)比例進(jìn)行分房且自己用的，可以暫時(shí)免除征收土地增值稅。企業(yè)要根據(jù)這項(xiàng)優(yōu)惠的政策來(lái)起到雙贏的效果。若房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入了一塊土地的使用權(quán)打算修建住宅，那么這個(gè)企業(yè)就可以利用預(yù)收購(gòu)房資金的方式來(lái)當(dāng)做合作建房的金額。通過(guò)這樣的方式，就可以構(gòu)建出一方出土地，另一方出資金的良好條件。另外，房地產(chǎn)商在對(duì)剩下的房產(chǎn)進(jìn)行出售前，可以不采用繳納土地增值稅的形式，當(dāng)建成之后對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才用繳納土地的增值稅款。

五、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)可以高效地使用清算技巧，充分進(jìn)行稅收的籌劃，以此降低企業(yè)稅負(fù)，并借助利息費(fèi)用，進(jìn)行有效籌劃；使用起征政策，享受相關(guān)服務(wù)；分散經(jīng)營(yíng)收入，結(jié)合優(yōu)惠政策這幾大關(guān)鍵方面，提高稅收籌劃工作的時(shí)效性。

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作者：毛寧 單位：西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院