房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅收籌劃問題和籌劃

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摘要：房地產(chǎn)項目具有一次性投入成本高、資金運轉(zhuǎn)周期長等特征，一旦資金鏈斷裂，將會直接危及企業(yè)發(fā)展。在本次研究中，本文將立足于營改增背景，對房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅收籌劃問題以及相關(guān)應(yīng)對措施等進(jìn)行詳細(xì)分析，希望為房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)更好地開展稅收籌劃工作提供支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；營改增；土地增值稅

引言

近些年我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，就行業(yè)特點而言，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程本身具有復(fù)雜性，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入大量的資金。而房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)周期長，并且房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中也需要考慮諸多稅種的影響，如增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅地印花稅等。稅收籌劃則是指企業(yè)在遵守相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對企業(yè)的一系列經(jīng)營活動做安排與籌劃，達(dá)到降稅負(fù)的目的，對于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的意義重大，值得關(guān)注。

一、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題

（一）稅收籌劃整體規(guī)劃不足部分公司在稅收籌劃機(jī)制體系的建立上還存在諸多不足。稅收籌劃本身具有復(fù)雜性，涉及了房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的諸多方面，且為保證稅收籌劃的有效性，則需要相關(guān)部門之間的有效配合，在完善的管理制度作用下，形成詳細(xì)的稅收籌劃管理體系，這是提高籌劃質(zhì)量的關(guān)鍵。而從當(dāng)前房地產(chǎn)公司的實際情況來看，很多企業(yè)尚未構(gòu)建完善的稅收籌劃規(guī)劃，且在日常工作中忽視了細(xì)節(jié)，缺乏對于稅收籌劃工作的有序指導(dǎo)，造成項目中的部門無法有效配合工作，存在嚴(yán)重的“各自為政”問題；或者在構(gòu)建了稅收籌劃管理方案之后，對相關(guān)方案缺乏的針對性有效評價，工作條例重疊現(xiàn)象時有發(fā)生。同時，相關(guān)企業(yè)內(nèi)部忽視了相關(guān)部門的參與強(qiáng)度，相關(guān)資源的投入明顯不足，不利于稅收籌劃的開展。例如，在稅收籌劃的工作參與階段方面，稅務(wù)管理單位僅能在銷售階段針對銷項發(fā)票采取一定的稅務(wù)管理措施，而這種被動參與工作的情況，不利于提高工作效率與質(zhì)量，在本質(zhì)上依然屬于根據(jù)銷項尋找進(jìn)項，稅收籌劃的優(yōu)勢得不到體現(xiàn)。也有研究認(rèn)為，部分企業(yè)對于稅收籌劃問題缺乏清晰認(rèn)識，缺乏相應(yīng)的稅務(wù)管理單位，造成企業(yè)并沒有獲得相關(guān)稅收的優(yōu)惠，盲目增加了企業(yè)的稅負(fù)。

（二）稅收籌劃專業(yè)勝任力不強(qiáng)從工作角度來看，稅收籌劃的基礎(chǔ)就是具有規(guī)范的財務(wù)管理能力與稅務(wù)專業(yè)能力，只有具備上述兩方面的能力才能適應(yīng)房地產(chǎn)這種資金投入巨大的項目。但是對于大部分企業(yè)而言，這兩方面都存在著較大的上升空間。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，很多項目分公司都是出于暫時目的而形成了核算主體，因此對于會計核算的要求較高，相應(yīng)的稅收籌劃工作未得到有效開展，專業(yè)人員匱乏，最終影響了企業(yè)稅收籌劃整體質(zhì)量。文獻(xiàn)認(rèn)為，稅收籌劃對從業(yè)人員的專業(yè)技能水平提出了很高要求，不僅要具有扎實的稅務(wù)管理知識，也需要具備準(zhǔn)確評價稅收籌劃方案對公司產(chǎn)品質(zhì)量、未來發(fā)展和社會評價等相關(guān)指標(biāo)影響的能力。但是因為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)勝任力，導(dǎo)致相關(guān)工作人員無法充分調(diào)動管理、法律、營銷和采購等部門的人員介入，最終造成籌劃方案脫離設(shè)計之初的目的，無法發(fā)揮預(yù)期效果。

二、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅收籌劃對策分析

納稅籌劃是在合情合理合法的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，就土地增值稅而言，可以通過利息費用的支出、通過確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及通過成立新的公司等方面進(jìn)行籌劃。

（一）利息支出的籌劃房地產(chǎn)項目中的投資數(shù)額較大，單純依靠股東的投資難以滿足房地產(chǎn)項目的開展需求，所以企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間的借款成為解決資金問題的有效措施，對土地增值稅的稅收籌劃有顯要影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的利息支出分情況扣除，主要分為以下幾方面：（1）可按照房地產(chǎn)項目分?jǐn)傆嬎悴⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，則可以適當(dāng)扣除，但要確保利率小于等于商業(yè)銀行的同期貸款利率。可扣除開發(fā)成本費用=利息+（支付的土地成本+開發(fā)成本的）×5%以內(nèi)計算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫①M用或不能提供金融機(jī)構(gòu)出具的貸款證明的，則可扣除開發(fā)成本費用=（支付的土地成本+開發(fā)成本的）×10%以內(nèi)計算扣除。按照稅收籌劃要求，企業(yè)為獲得更多利潤，需要按照上述特征進(jìn)行籌劃，其中實際支出的利息費用占稅法規(guī)定的比例則是重點內(nèi)容，一般當(dāng)比例大于5%，則在提供貸款證明后可以提供更多利潤；若不足5%，則不提供證明有利。案例分析論證：某房地產(chǎn)項目取得土地使用權(quán)成本28200萬元，其他開發(fā)成本42300萬元，借款利息支出2500萬元，管理費用和銷售費用共計930萬元，銷售收入125300萬元，假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。本案例中分析情況一：利息支出2500/42300+28200=3.55%<5%（臨界點）且能夠提供金融機(jī)構(gòu)出具的貸款證明，則屬于上述第一種情況，利息可據(jù)實扣除。則可扣除的開發(fā)成本費用=2500+（42300+28200）×5%=6025萬元；加計扣除額：70500×20%=14100萬元；增值額：125300-（42300+28200++14100+6025）=34675萬元；增值率34675/90625=38.26%<50%，應(yīng)交土地增值稅：34675×0.3=10402.5萬元。分析情況二：利息支出2500/42300+28200=3.55%<5%（臨界點），但不能夠提供金融機(jī)構(gòu)出具的貸款證明，則屬于上述第二種情況計算扣除。則可扣除的開發(fā)成本費用=（42300+28200）×10%=7050萬元；增值額：125300-（42300+28200++14100+7050）=33650萬元；增值率33650/91650=36.71<50%，應(yīng)交土地增值稅：33650×0.3=10095萬元。如果進(jìn)行稅收籌劃就會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)利息支出小于5%臨界點時，企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間的借款就不能通過商業(yè)銀行進(jìn)行委托貸款，從而滿足稅法規(guī)定的“不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的”要求，該項目的土增稅則可少交10402.5-10095=307.5萬元。

（二）充分利用稅收優(yōu)惠政策20%臨界點的籌劃稅法規(guī)定，建造出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。1.案例分析論證（一）A房開公司建造出售一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3313平方米，銷售單價8000元，取得銷售收入約2650萬元，項目允許扣除的成本費用金額為2170萬元，假設(shè)沒有其他相關(guān)稅金，則該項目的增值額：2650-2170=480萬元，增值率：480/2170=22.12%，應(yīng)交土增稅：480×30%=144萬元。若經(jīng)過籌劃，充分利用稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策20%臨界點，將銷售收入下降為2600萬元，則項目增值額：2600-2170=430萬元，增值率：430/2170=19.82%<20%（臨界點），根據(jù)稅法規(guī)定可免征土地增值稅。則明顯可見，通過合理利用20%臨界點，最后企業(yè)雖然銷售收入減少50萬元，但是反而少繳了土地增值稅144萬元，最終為企業(yè)增加了稅前利潤94萬元。因此，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以利用合理的定價籌劃，不可盲目提價，有時較高的價格帶來的利潤反而會給企業(yè)帶來較低的利潤。2.案例分析論證（二）——成立房屋銷售公司經(jīng)過測算，可知當(dāng)每平方米的單價為7800元進(jìn)，增值率為19.08%，增值額未超過臨界點20%，可以免征土地增值稅。我們可以通過成立新的房屋銷售公司的方案進(jìn)行籌劃。即上述A房地產(chǎn)公司可以通過將其內(nèi)部銷售部門分立出來，單獨設(shè)立一個新的房屋銷售公司，將住房以7800元/平米的單價賣給房屋銷售公司，而后銷售公司再以8000元/平米的單價對外出售，從而達(dá)到免征土地增值稅的目的。同時房屋銷售公司只需要繳納增值稅及其附加稅等即可，不需要繳納土地增值稅。按照此籌劃方案最終計算可得，納稅籌劃前后稅負(fù)差額：300.27-170.51=129.76萬元。上述通過將銷售部門獨立出來，成立新的銷售公司，降低土地增值率來享受國家的稅收優(yōu)惠政策。這樣會增加一部分增值稅和印花稅負(fù)，但總體企業(yè)還是有收益的，比籌劃前減少了129.76萬元的稅收負(fù)擔(dān)，從而增加了企業(yè)利潤。通過以上案例分析，合理籌劃可降低土地增值稅的稅率，進(jìn)而降低稅負(fù)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造充足的利益。但是企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，不能盲目操作，應(yīng)當(dāng)做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策相結(jié)合，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)具體實際分析，如企業(yè)成立新的公司將產(chǎn)生新的運營成本和相關(guān)費用等，應(yīng)合理測算籌劃方案是否具有可行性。如果經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，相應(yīng)的納稅結(jié)果已經(jīng)產(chǎn)生，這時企業(yè)若因為不想承擔(dān)較重的稅負(fù)，去虛增成本、隱瞞收入等做法，將會定性為偷逃稅款，會受到法律的制裁。所以從長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，稅收籌劃對于增強(qiáng)企業(yè)管理層的稅收籌劃意識、提升財務(wù)人員專業(yè)能力，降低清算成本的支出、降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險有重要作用。

結(jié)語

在當(dāng)前房地產(chǎn)工程項目中，企業(yè)的稅收籌劃則是在合情合理合法下降低企業(yè)稅負(fù)的重要手段。結(jié)合本文的研究結(jié)果可知，為了能夠切實達(dá)到稅收籌劃的目的，需要企業(yè)從多個方面探索降低稅負(fù)的新路徑，進(jìn)行稅收方案的選擇，明確自身的納稅義務(wù)與責(zé)任，利用合理方法達(dá)到減稅目的，并做好隨政策改變而調(diào)整的目的，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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作者：董秀琴 單位：福州江濱建設(shè)開發(fā)公司