房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理問題

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摘要：我國對企業(yè)的稅務(wù)管控越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，與我國國民生活水平息息相關(guān)，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，更是加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的監(jiān)管力度，基于這種大形勢，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)從自身出發(fā)，加強(qiáng)內(nèi)部稅務(wù)管理，避免各種稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其重要意義，介紹了稅務(wù)風(fēng)險的概念，接著總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中存在的稅務(wù)風(fēng)險，并對房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因進(jìn)行了詳細(xì)分析，最后提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務(wù)管理應(yīng)對方法，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中能做好稅務(wù)管理，杜絕不良稅務(wù)問題的產(chǎn)生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；城市更新；稅務(wù)管理

一、稅務(wù)風(fēng)險的概念

（一）稅務(wù)風(fēng)險的概念

企業(yè)內(nèi)征稅納稅的風(fēng)險即為稅務(wù)風(fēng)險，企業(yè)因為經(jīng)營活動的產(chǎn)生相應(yīng)地就會形成納稅征稅行為，需要企業(yè)內(nèi)稅務(wù)管理人員進(jìn)行稅務(wù)核算。稅務(wù)風(fēng)險對企業(yè)來說是極大的風(fēng)險，因其可能會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營活動受限、資金困難、倒閉、聲譽(yù)損壞等現(xiàn)象，嚴(yán)重的甚至還會受到法律的相關(guān)制裁。一般來說，企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險大多數(shù)都是未按照規(guī)定按時納稅所導(dǎo)致的滯納金和罰款。

（二）稅務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)

（1）普遍性以及廣泛性：企業(yè)規(guī)模不論大小，經(jīng)營活動不論多少，所有企業(yè)都有一個共同點(diǎn)，那就是一旦有經(jīng)營活動的產(chǎn)生就會形成納稅行為，從而產(chǎn)生相應(yīng)的納稅風(fēng)險。（2）客觀性：所有企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險都具有客觀性，不會因為個人的意外或意志而消失不在。（3）危害性：一旦企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險，那么就有可能會給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害。（4）可轉(zhuǎn)化性：稅務(wù)風(fēng)險雖然客觀存在，但可以通過企業(yè)的稅務(wù)管理方案進(jìn)行轉(zhuǎn)移，合理的稅務(wù)管理會能將稅務(wù)風(fēng)險的損害降到最低，甚至能完全杜絕稅務(wù)風(fēng)險的損害。（5）無形性：企業(yè)所面臨的稅務(wù)的風(fēng)險是沒有實(shí)體形象的，一般人員是發(fā)現(xiàn)不了的，只有依靠企業(yè)內(nèi)的相關(guān)稅務(wù)人員主動發(fā)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中存在的稅務(wù)風(fēng)險

（一）初始開發(fā)階段面臨的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新剛剛起步時，面臨的是一個全新的局勢，投入開發(fā)的項目也較多，涉及數(shù)額巨大的開發(fā)資金，其中必然離不開涉稅項目。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)對城市更新項目涉及的稅務(wù)行為認(rèn)識不夠清楚，且這個階段還可能牽涉到土地面積的占用問題，關(guān)系到土地增值稅風(fēng)險，這些因素都決定了房地產(chǎn)企業(yè)在這個階段面臨著較大的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）中期階段面臨的稅務(wù)風(fēng)險

在城市更新的工程中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中期階段后，雖然不再涉及大量的開發(fā)資金，但是卻需要投入一定金額的建造成本，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險之一。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在這個階段會將建設(shè)工程進(jìn)行外包，此時房地產(chǎn)和承包商會涉及營業(yè)稅和建設(shè)稅等項目，如果雙方交接不清，很大程度上就會出現(xiàn)漏稅的行為，這是房地產(chǎn)企業(yè)在此階段最為重要的稅務(wù)風(fēng)險。

（三）銷售運(yùn)營階段面臨的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)完成項目的建設(shè)后，在銷售運(yùn)營階段仍然會面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，按時履行納稅義務(wù)，在繳稅前要對稅務(wù)科目進(jìn)行科學(xué)核算，以保證納稅科目的完整和納稅金額的準(zhǔn)確。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對各種納稅行為的關(guān)注度不高

房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因之一是企業(yè)本身對各種納稅行為缺乏重視，僅僅依賴于個別財務(wù)人員進(jìn)行兼管，沒有專門的納稅管理人員，而兼管的財務(wù)人員往往忙于其他的工作而沒有足夠的精力認(rèn)真關(guān)注納稅情況，這種行為無疑大大增加了稅務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險的整體控制不夠強(qiáng)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都僅僅由會計工作人員處理相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險，然而絕大多數(shù)的會計人員只專于做賬，對稅務(wù)風(fēng)險了解甚少，完全滿足不了企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險的管控，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法全面控制整體風(fēng)險，從而導(dǎo)致企業(yè)面臨著較大的稅務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)的制度尚未健全

城市更新是一個新型概念，在城市更新的過程中必然會遇到很多規(guī)范不明確的稅務(wù)問題，而此時的房地產(chǎn)企業(yè)也還未形成完善而健全的稅務(wù)管理制度，也將企業(yè)陷入了巨大的稅務(wù)風(fēng)險之中。隨著城市更新的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)，結(jié)合城市更新的特點(diǎn)，盡快完善相關(guān)的稅務(wù)管理制度，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)的快速發(fā)展提供一個安全的稅務(wù)環(huán)境。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務(wù)管理應(yīng)對方法

城市更新給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但是城市更新往往需要花費(fèi)很長的時間，投入大量的精力和資金，房地產(chǎn)企業(yè)要想在城市更新的過程中獲得最大利潤，做好稅務(wù)管理是一項必不可少的工作。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于整體，充分利用稅收政策，有效的控制納稅風(fēng)險，從而適當(dāng)?shù)亟档推髽I(yè)的總體稅負(fù)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤或現(xiàn)金流現(xiàn)值的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務(wù)管理應(yīng)對方法可以從以下幾方面出發(fā)：

（一）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架

土地增值稅的繳納多少取決于開發(fā)成本的投入程度，且開發(fā)成本有加計扣除20%的政策，因此，全權(quán)管理項目工程的房地產(chǎn)企業(yè)管理層的高管人員會將產(chǎn)生的所有費(fèi)用都計入管理費(fèi)用，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理是極為不利的。房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建一個完善且合理的內(nèi)部組織架構(gòu)，杜絕這部分的風(fēng)險發(fā)生。

（二）明確合作各方的權(quán)利及義務(wù)

首先要明確的是房地產(chǎn)企業(yè)之間的股權(quán)、按股權(quán)比例行使的權(quán)利和義務(wù)。在實(shí)際運(yùn)行過程中，多數(shù)房地產(chǎn)項目公司都擁有多個股東，前后于不同的時段加入企業(yè)，除了要明確股權(quán)比例外，同時也必須在章程及合作協(xié)議中明確約定各自所承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。比如項目在啟動后，需要投入的資金是按各自的比例籌資，或是由大股東或某幾名指定的股東進(jìn)行籌資，這些都必須要明確列入書面文件里，否則極易在需要資金投入時產(chǎn)生股東之間的矛盾分歧，影響資金的籌措，從而延誤項目的進(jìn)度，帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）明確各部門的權(quán)利義務(wù)

在城市更新項目進(jìn)行的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要明確將各部門的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行規(guī)范，避免因部門之間分工不明確的問題而導(dǎo)致不必要的推脫現(xiàn)象。當(dāng)然，在項目的實(shí)際運(yùn)作過程中，往往需要多個部門共同合作才能完成，這就需要各個部門在各自規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)上再多負(fù)責(zé)一點(diǎn)，形成一個完整的閉環(huán)，保證每個部門都能積極且明確地完成工作的對接。具體來說，業(yè)務(wù)部門往往會忽略專票和普票給企業(yè)帶來的利潤影響，但是財務(wù)部門在這個階段參與了進(jìn)來，會隨時向業(yè)務(wù)部門傳達(dá)稅票的需求，這種相互的合作才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。

（四）控制各階段企業(yè)活動的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行“營改增”后，要結(jié)合自身實(shí)際情況圍繞增值稅制定新的發(fā)展規(guī)劃，在現(xiàn)有的發(fā)展政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對新的政策和形勢進(jìn)行分析，以控制好活動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后應(yīng)遵守增值稅相關(guān)稅法，提前預(yù)防企業(yè)交易活動中可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，對交易的真實(shí)性以及票據(jù)的真?zhèn)涡远急仨殗?yán)格管控，將各種風(fēng)險降到最低。

（五）定期梳理企業(yè)的交易活動

要先要定期對企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，從源頭上排查存在的稅務(wù)風(fēng)險，如有必要就要及時對關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。其次要定期梳理交易單據(jù)的完整性，因為開發(fā)商支付的拆遷補(bǔ)償款對象往往都是個人，不能提供發(fā)票，而以收據(jù)替代，這種情況下要全面收集拆賠合同、個人身份證復(fù)印件、轉(zhuǎn)賬銀行單、對方簽收記錄等所有相關(guān)的全套資料，以備稅務(wù)局查核。

（六）加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

稅務(wù)風(fēng)險是每個企業(yè)都會遇到的問題，各個企業(yè)都應(yīng)該加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的關(guān)注，作為房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)更是占據(jù)著十分關(guān)鍵的位置，房地產(chǎn)企業(yè)除了從自身出發(fā)，時刻關(guān)注并研究稅務(wù)法規(guī)的更新，還要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通，避免出現(xiàn)對稅務(wù)法規(guī)的解讀出現(xiàn)重大誤差，這也是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的有效方法。（七）緊跟城市更新政策隨著城市更新的深度發(fā)展，政府相繼出臺新的城市更新政策，房地產(chǎn)企業(yè)要把握好新政策，對開發(fā)方案進(jìn)行多方位論證，綜合考慮各方面因素權(quán)衡利弊，擇優(yōu)取之，緊跟城市更新的最新政策，選擇最有利的方案。

五、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的幾點(diǎn)建議

（一）建立健全的稅務(wù)管理制度

制度是一個企業(yè)生存立足的根本，稅務(wù)管理更是需要完善的制度予以支撐，建立健全的稅務(wù)管理制度對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理起著至關(guān)重要的作用。建立健全的稅務(wù)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)可針對企業(yè)內(nèi)部相關(guān)的稅務(wù)崗位進(jìn)行招聘，制定一個科學(xué)合理的應(yīng)聘流程，全面地考察應(yīng)聘人員的稅務(wù)專業(yè)素質(zhì)，確保引入高素質(zhì)的稅務(wù)專業(yè)型人才。同時，也要根據(jù)制定的相關(guān)制度，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)工作進(jìn)行明確的分工，全面規(guī)范員工的稅務(wù)行為，以保證企業(yè)稅務(wù)管理的質(zhì)量。

（二）完善稅務(wù)風(fēng)險有關(guān)的防控系統(tǒng)

任何一個企業(yè)都無法完全杜絕稅務(wù)風(fēng)險的存在，因此稅務(wù)風(fēng)險只能提前進(jìn)行防范，建立完善的稅務(wù)風(fēng)險防控系統(tǒng)十分有必要。完善稅務(wù)風(fēng)險有關(guān)的防控系統(tǒng)，首要任務(wù)就是要全面提高企業(yè)內(nèi)部所有員工的稅務(wù)風(fēng)險意識，以促進(jìn)大家嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)章制度來履行自己的權(quán)利和義務(wù)，確保征稅、納稅工作的順利進(jìn)行。同時，企業(yè)還要加強(qiáng)對稅務(wù)政策的變化了解，確保企業(yè)清晰明確的獲悉最新的稅務(wù)政策，以保障企業(yè)按時按質(zhì)按量地完成繳稅義務(wù)。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個涉稅項目，要進(jìn)行嚴(yán)格審查，合理制定繳稅計劃，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的有利發(fā)展。

（三）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)財產(chǎn)的控制

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)財產(chǎn)的控制，首先應(yīng)建立有效的財務(wù)監(jiān)督體系，對企業(yè)的各項財產(chǎn)合理管控，尤其是在應(yīng)收賬款方面，必須合理規(guī)劃，對存在的過期賬、死賬等應(yīng)收賬款進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚?，以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對城市更新政策的了解，積極學(xué)習(xí)稅務(wù)新政策，從企業(yè)整體出發(fā)做好稅務(wù)規(guī)劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)同時要加強(qiáng)企業(yè)自身和內(nèi)部相關(guān)稅務(wù)人員的納稅意識，正確看待稅務(wù)風(fēng)險并且采取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，做到稅務(wù)管理的合理可靠，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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作者：張玲 單位：深圳灣科技發(fā)展有限公司