物業(yè)管理經(jīng)營虧損的原因分析

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一、導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損的主要原因

首先，對物業(yè)管理沒有一個正確的認(rèn)識。在我國，人們對物業(yè)管理的認(rèn)識仍處于較低水平，他們對物業(yè)管理行業(yè)的了解不是很多，受“分房修房依賴單位”思想的影響，人們還不具有物業(yè)管理消費(fèi)理念。他們又想得到服務(wù)，又不想交付一定的費(fèi)用。業(yè)主知道采用哪些手段去維護(hù)自己的合法權(quán)益，但是對自己該盡的義務(wù)的認(rèn)識比較薄弱，在爭取權(quán)利時，有很多理由，在盡義務(wù)時，也會找到各種理由推脫，不繳納物業(yè)費(fèi)用，不了解物業(yè)管理業(yè)是一個提供服務(wù)的行業(yè)，只有繳納一定的服務(wù)服務(wù)費(fèi)用才會提供服務(wù)，否則，就不會提供服務(wù)。

其次，物業(yè)管理工作人員素質(zhì)不高，提供的服務(wù)質(zhì)量較低。有一些物業(yè)管理人員素質(zhì)不是很高，沒有較強(qiáng)的責(zé)任心，缺乏敬業(yè)精神與職業(yè)道德，和業(yè)主之間的交流與溝通存在一定的問題，物業(yè)管理人員和業(yè)主兩者之間均不相信彼此。通常體現(xiàn)在如下方面：第一，物業(yè)單位的工作人員并不是專業(yè)的人員，他們沒有經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，未有上崗證書，有一些物業(yè)管理單位中的工作人員只是初中的學(xué)歷或者是高中的學(xué)歷，對于物業(yè)管理知識不是很清楚，不明白什么為物業(yè)管理，它的主要作用是什么，不清楚物業(yè)是以“人”為服務(wù)對象的，是以“物業(yè)”為管理對象的。第二，他們的自身修養(yǎng)不高，遇到事情容易沖動，不夠冷靜，有時就會和業(yè)主出現(xiàn)爭執(zhí)，甚至是爆粗口，動手打人等。第三，物管人員和業(yè)主之間的溝通存在一定的問題，沒有溝通交流的技巧，導(dǎo)致工作很被動，彼此不信任。第四，物業(yè)管理人員對待工作的態(tài)度不夠認(rèn)真，責(zé)任心不強(qiáng)，缺乏敬業(yè)精神，沒有進(jìn)行進(jìn)取精神，工作拖拖拉拉。他們的這些行為嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理單位的整體形象，也不利于物業(yè)費(fèi)用的收取。

二、應(yīng)對物管業(yè)虧損的策略

1.規(guī)范物管行為，提升物業(yè)管理質(zhì)量。

物業(yè)管理部門可以通過對物業(yè)管理行為的規(guī)范的方式，使得物業(yè)管理質(zhì)量得以提升，進(jìn)而提升物業(yè)管理的服務(wù)水平，以解決收費(fèi)難的問題，這也為應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)虧損的主要手段之一。第一，完善市場機(jī)制，使得物業(yè)管理企業(yè)的選聘行為得以規(guī)范。為了有效地規(guī)范開發(fā)商以及物業(yè)管理部門，最佳的方法為實(shí)行招投標(biāo)的方式去規(guī)范物業(yè)管理單位。采用招投標(biāo)的方式讓業(yè)主們選擇自己比較滿意的物業(yè)管理企業(yè)，并且物業(yè)管理單位一定要聘用具有證書的人員才可以勝任物業(yè)管理工作。經(jīng)過投標(biāo)形式選出的物業(yè)管理單位，它作為一個獨(dú)立的經(jīng)營主體，其和開發(fā)商之間為合同關(guān)系，因此它會監(jiān)督制約開發(fā)商的行為。采用招投標(biāo)方式選物業(yè)管理，不僅可以實(shí)現(xiàn)公平競爭，適者生存不適者淘汰，還能夠使得物業(yè)管理行業(yè)的總體水平得以提升。第二，依法行使物業(yè)管理所具有的權(quán)利。物業(yè)管理單位給予服務(wù)，回收一定的服務(wù)費(fèi)用是一件很正常的事情。然而受各種原因的影響，經(jīng)常會有些業(yè)主不交或者是拖欠費(fèi)用的問題出現(xiàn)，于是有的物業(yè)就會將該業(yè)主的水或者是電停掉，物業(yè)的這種做法是不符合法的，他們應(yīng)該行使自己所具有的權(quán)利，依法取得物業(yè)費(fèi)用。如果個人不繳納費(fèi)用時，物業(yè)不可能實(shí)行抗辯權(quán)，這勢必會影響到其他業(yè)主。基于這種狀況，物業(yè)可以與當(dāng)事人協(xié)商；協(xié)商不成向法院提起訴訟。

2.提升工作人員的素質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)管理要注重內(nèi)部訓(xùn)練，使得物業(yè)人員的素質(zhì)有一定的提升，進(jìn)而也有助于物業(yè)管理總體素質(zhì)的提升。第一，注重對物業(yè)管理人員服務(wù)意識教育，促使他們具有業(yè)主至上以及服務(wù)第一的觀念，熱愛自己的工作崗位，尊重自己的工作崗位。第二，注重專業(yè)知識以及專業(yè)能力的訓(xùn)練，使得他們的專業(yè)知識以及專業(yè)能力有所提升。第三，注重溝通技巧的訓(xùn)練。加強(qiáng)物業(yè)管理人員語言表達(dá)能力的訓(xùn)練，熱情服務(wù)，使得業(yè)主對工作人員留下一個良好印象，進(jìn)而提升企業(yè)形象。第四，注重對物業(yè)管理企業(yè)人員的法制教育。

三、結(jié)語

在我國，雖然物業(yè)管理行業(yè)有了一定的發(fā)展，但是隨之也出現(xiàn)了一些問題，特別為物業(yè)管理虧損問題特別嚴(yán)重，其對物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來了一些不利的影響。本文從主觀原因與客觀原因兩個方面對物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損問題進(jìn)行了分析與研究，并提出了應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)虧損的措施，使得物業(yè)管理行業(yè)能夠健康、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展。

作者：賀淑玉 單位：保利重慶物業(yè)管理有限公司