淺談我國物業(yè)管理發(fā)展新思路

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一、深化改革，轉(zhuǎn)變觀念，適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要

1.抓好機構(gòu)改革，規(guī)范工作職能

（1）深化人事制度改革，實行全員競聘制。充分發(fā)揮每個人的特長和聰明才智，各個崗位自由競爭。行政部門，對內(nèi)是物業(yè)管理中心，實行企業(yè)化管理。施行符合市場規(guī)律的薪酬機制，注重工作業(yè)績，按績效和貢獻(xiàn)取酬，激發(fā)干部職工的工作積極性。（2）建立新的結(jié)算制度，推行服務(wù)費用結(jié)算。財務(wù)預(yù)算實行分類管理：一是對編制內(nèi)的人員經(jīng)費、共用經(jīng)費以及現(xiàn)有離退休人員經(jīng)費等基本支出，由市財政局按事業(yè)單位的有關(guān)政策規(guī)定予以核定，納入財政預(yù)算。二是對物業(yè)中心非經(jīng)營性服務(wù)和保證所需項目經(jīng)費，每年由物業(yè)中心向臺申請預(yù)算，在臺領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)預(yù)算內(nèi)資金由財務(wù)中心下發(fā)，預(yù)算外資金上報臺批準(zhǔn)后，按物業(yè)中心簽訂合同費用支付。三是經(jīng)營性實體實行獨立核算，自負(fù)盈虧。

2.進行全員培訓(xùn)，提高服務(wù)意識。

（1）定期進行職業(yè)培訓(xùn)。做好中心管理和技術(shù)崗位人員的培訓(xùn)與考核，有效提高業(yè)務(wù)水平，同時加強全體人員特別是外聘員工的政治思想和職業(yè)道德教育，培養(yǎng)正確的是非觀和職業(yè)觀，保證職工隊伍團結(jié)穩(wěn)定，齊心協(xié)力完成好各項工作任務(wù)。（2）中心質(zhì)監(jiān)科按照《物業(yè)中心工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》加強督察力度，按要求填寫檢查記錄。發(fā)現(xiàn)重大問題，及時報告部門和中心領(lǐng)導(dǎo)。對工作中查出的質(zhì)量問題及時復(fù)驗，對入住單位提出的合理投訴認(rèn)真核實及時整改，把服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不斷推向新高度。（3）每年以科隊為單位簽訂《安全協(xié)議書》；冬季做好“清雪預(yù)案”；汛期做好“防汛預(yù)案”；每年7～9月組織“百日安全優(yōu)質(zhì)服務(wù)月”活動，激發(fā)每個員工的責(zé)任感，充分調(diào)動工作積極性，使物業(yè)中心各項工作很好地完成。

二、科學(xué)管理，開源節(jié)流，向管理要效益

1.人員配置科學(xué)，節(jié)約成本人員中心人力資源科制定了崗位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、員工守則、工作質(zhì)量評分標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)章制度。通過對職工每天的勞動崗位、勞動時間、勞動強度等進行科學(xué)的測算，來定崗和定編，人事部門嚴(yán)格按照編制進行招工、考核、錄用，避免人員過多造成的成本浪費。

2.財務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管，做好成本核算財務(wù)部門在資金管理上，加強了獨立核算和成本核算，進一步完善各項內(nèi)部控制制度，加強財務(wù)監(jiān)督。按照市場化管理標(biāo)準(zhǔn)，推進現(xiàn)有資源有償使用的管理模式。加強預(yù)算管理，做到事前預(yù)測、事中控制、事后檢查。對各部門的經(jīng)費使用情況及時進行準(zhǔn)確核算，合理控制支出，確保完成經(jīng)費節(jié)約指標(biāo)。

3.工程公開招標(biāo)，杜絕貪污腐敗加強對工程項目及資金管理的審核和監(jiān)督，建立一萬元以上進行公開招、投標(biāo)制度。技術(shù)部門和財務(wù)部門共同組成招標(biāo)小組，通過對資金的多方監(jiān)管，使資金使用透明化，通過招標(biāo)選出相對質(zhì)優(yōu)價廉的單位承攬工程，努力實現(xiàn)資金效益最大化。

4.技術(shù)監(jiān)管，把好采購質(zhì)量關(guān)中心質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門，加強技術(shù)與質(zhì)量管理，做好設(shè)備檔案登記工作，對設(shè)備更換、維修、保養(yǎng)等環(huán)節(jié)做好記錄，提高運行效率、利用率和完好率。對大宗物品實行統(tǒng)一采購，貨比三家后，采用招標(biāo)的形式，確定供貨商，與之簽訂供銷合同，要求供貨商按批發(fā)價供貨，大大降低了進貨價格，僅此一項就大大減少了經(jīng)費開支，由原來每月購置物品需20多萬元降至5～6萬元，同時在職工思想中逐步形成了“只買對的，不買貴的”的節(jié)約理念，杜絕不必要的浪費。

5.管理科學(xué)，控制材料流失中心庫管科加強物品管理，實行以舊換新的物品領(lǐng)用制度。根據(jù)實際情況，嚴(yán)格出入庫管理、根據(jù)實際用貨需求和商品類型，適時采購，既保證物業(yè)服務(wù)及維修工作順利進行，又減少了庫存積壓物品。通過以上措施大大減少了材料流失和不必要的浪費。

三、積極探索，大膽實踐，不斷推進現(xiàn)代企業(yè)制度

1.積極承攬?zhí)旖驈V播影視傳媒學(xué)院物業(yè)管理工作我們曾接手了一個集冷暖、環(huán)境衛(wèi)生、食堂供餐為一體的項目，歷時兩年的物業(yè)管理運作，雖然在后來的競爭中以失敗退出，但是學(xué)到了很多寶貴的經(jīng)驗，也總結(jié)了教訓(xùn)，為今后的市場競爭打下了基礎(chǔ)。

2.積極組建廣電禮儀團隊，為天津廣電物業(yè)乃至廣電集團打造了一個良好的品牌形象天津廣電物業(yè)禮儀團隊成立幾年來，先后完成了50多次大型頒獎活動以及對中央宣傳部領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、國際友人的接待任務(wù)，得到各級領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和好評。如：在央視大型電視連續(xù)劇《辛亥革命》首播新聞會、“中國原創(chuàng)歌曲獎大型頒獎晚會”、“天津電視臺歷年廣告年會”、“中國旅游產(chǎn)業(yè)節(jié)”、“達(dá)沃斯論壇市民選拔賽”、“天津意式風(fēng)情街意大利電影節(jié)”等，這支隊伍已成為廣電一道獨特、靚麗的風(fēng)景線。目前，會議、大型活動應(yīng)接不暇，既達(dá)到了服務(wù)一線的目的，擦亮了廣電品牌，又?jǐn)U大了物業(yè)有償服務(wù)領(lǐng)域，增強了廣電物業(yè)的市場競爭力。

3.外包天津職業(yè)大學(xué)學(xué)生食堂經(jīng)營項目通過競標(biāo)承攬了職業(yè)大學(xué)學(xué)生食堂餐飲服務(wù)的經(jīng)營權(quán)。物業(yè)中心再以內(nèi)部承包的形式把該項業(yè)務(wù)承包給職工，并與職工簽訂承包協(xié)議，年終按照既定經(jīng)營任務(wù)的指標(biāo)進行考核，完成任務(wù)或超額完成任務(wù)，按比例給予獎勵，沒完成承包任務(wù)，損失與物業(yè)中心共同承擔(dān)。在這個經(jīng)營項目中我們廣開思路，為減少經(jīng)營壓力，把承包的食堂空間分割成若干區(qū)域，部分區(qū)域采取再分包的方式，分包給有衛(wèi)生許可資質(zhì)的人員去經(jīng)營，并簽訂承包租用合同，很快回籠了部分資金相互競爭，豐富了學(xué)生食堂的菜品，使服務(wù)進一步上水平。在經(jīng)營中，我們以科學(xué)管理，合理降低消耗、向優(yōu)質(zhì)服務(wù)要效益，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，得到了校方的滿意，拓展了廣電物業(yè)的經(jīng)營。

4.深挖社會資源，與薊縣水廠合作開發(fā)了桶裝水業(yè)務(wù)在滿足集團及編播一線職工喝上放心水的同時，我們積極開發(fā)外部市場，進一步推廣“傳媒清泉”品牌，除了在廣電集團行業(yè)內(nèi)部推廣外，還不斷占領(lǐng)外部市場，目前每年能夠?qū)崿F(xiàn)收益十萬元。

5.實行公司化管理，進一步向市場化邁進我們體會出，只有在管理手段、服務(wù)機制和運行方式等方面發(fā)生實質(zhì)性的變化，才能跟上市場的節(jié)拍，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。天津電視數(shù)字大廈2010年正式落成，為了加快向市場化邁進，對新大廈大膽嘗試用公司化管理的模式管理物業(yè)服務(wù)。在提高服務(wù)水平基礎(chǔ)上，增加服務(wù)收益，使物業(yè)真正走向市場化，接受市場的挑戰(zhàn)和挑選，并在市場中歷練，真正找到自己的位置。我們的管理體制實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合服務(wù)部、秩序維護部、設(shè)備維保部三個職能部門，人員全部企業(yè)化管理，物業(yè)服務(wù)按面積進行有償服務(wù)，經(jīng)濟收益按照服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主給付的物業(yè)費用給付。目前已運作三年，在這三年的摸爬滾打中，我們在經(jīng)營、管理、維護等諸多方面都收益良多，為我們今后進一步參與市場競爭增添了信心與勇氣。天津廣電物業(yè)有限公司已醞釀申報ISO9000質(zhì)量服務(wù)認(rèn)證體系，規(guī)范自己，進一步提高競爭力。

廣播影視事業(yè)每前進一步，都飽含著廣電物業(yè)人的辛勤汗水與付出。我們靠自己的雙手，用鍋碗瓢盆、柴米油鹽，奏響了廣電后勤保障服務(wù)工作最動聽的樂章，也探索出新的管理思路和方式，為提高競爭力打下了堅實的基礎(chǔ)。

作者：張美華 單位：天津廣播電視臺物業(yè)管理中心