廈門(mén)市物業(yè)管理發(fā)展困難與對(duì)策解析

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伴隨著改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、從弱到強(qiáng)的快速發(fā)展過(guò)程。該行業(yè)的發(fā)展為城市建設(shè)創(chuàng)造了巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)已成為推動(dòng)廈門(mén)市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。但在該行業(yè)實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展的同時(shí)，問(wèn)題與困難也逐漸凸顯。本文首先指出了當(dāng)前廈門(mén)市物業(yè)行業(yè)存在的問(wèn)題，繼而從物業(yè)管理市場(chǎng)的主體、客體、市場(chǎng)環(huán)境等幾個(gè)方面探討該行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的思路與對(duì)策。

一、廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題

自上世紀(jì)80年代廈門(mén)市成立第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以來(lái)，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)為市民創(chuàng)造了整潔、文明、安全、便捷的生活和工作環(huán)境。但是，由于目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)和從業(yè)人員準(zhǔn)入門(mén)檻較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)良莠不齊，物業(yè)管理行業(yè)暴露的問(wèn)題與困難越來(lái)越多，矛盾日益凸顯。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛、投訴數(shù)量日漸增多。這些問(wèn)題不僅阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，還影響到廈門(mén)市文明城市成果的鞏固以及和諧社會(huì)的構(gòu)建。

1.從物業(yè)服務(wù)的需求主體來(lái)看，部分業(yè)主缺乏商品消費(fèi)意識(shí)，物業(yè)管理服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”的觀念薄弱

業(yè)主委員會(huì)成立比例偏低，發(fā)揮作用有限。1.1部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納維修資金，物業(yè)管理服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”的觀念比較薄弱。筆者通過(guò)走訪部分住宅小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，有的小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和不按規(guī)定繳納維修資金的現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況難以維持，最終只能將物業(yè)管理項(xiàng)目撤走。比如，負(fù)責(zé)廈門(mén)市集美區(qū)樂(lè)活小鎮(zhèn)小區(qū)（莊園新城）的新景華物業(yè)管理處表示，2014年該小區(qū)僅有50%的業(yè)主交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主拖欠的費(fèi)用達(dá)357萬(wàn)之多，企業(yè)墊付的水電公攤費(fèi)用71萬(wàn)，墊付的公維金33萬(wàn)。整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理幾乎處于停滯狀態(tài)，環(huán)境衛(wèi)生極差，電梯停止維護(hù)，電梯損壞數(shù)量達(dá)到總數(shù)的一半，損壞的電梯沒(méi)有維修達(dá)一月之久。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者維修資金的現(xiàn)象在廈門(mén)市其它一些小區(qū)或多或少都存在。拖欠的理由有亂收費(fèi)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、物業(yè)企業(yè)侵害業(yè)主利益以及建設(shè)單位遺留問(wèn)題等等。拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者維修資金造成的結(jié)果是：物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率低，經(jīng)營(yíng)管理資金得不到保障，服務(wù)跟不上，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況難以維持。此外，盡管目前大多數(shù)業(yè)主知道物業(yè)管理的好壞直接影響到業(yè)主的生活質(zhì)量，關(guān)系到房屋的保養(yǎng)和增值，因而能夠接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念，但仍有相當(dāng)一部分業(yè)主缺乏“物業(yè)管理服務(wù)”也是商品的消費(fèi)理念，“質(zhì)價(jià)相符”的商品消費(fèi)意識(shí)薄弱，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到高質(zhì)量的服務(wù)必須以企業(yè)的正常收費(fèi)為前提。隨著物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的提高，收費(fèi)適當(dāng)提高是不可避免的。1.2業(yè)主委員會(huì)成立比例不高，發(fā)揮作用不理想。我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展是從1994年建設(shè)部確立住宅業(yè)主委員會(huì)制度開(kāi)始起算的，至今已走過(guò)了20幾個(gè)年頭?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例新解讀》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位是這樣規(guī)定的：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織?！薄陡＝ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，出售并交付使用的物業(yè)面積達(dá)到50%以上或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿2年，應(yīng)該召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。但是，從一些部門(mén)及社會(huì)組織所做的不同范圍的社會(huì)調(diào)查來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)的總體發(fā)展?fàn)顩r不容樂(lè)觀，廈門(mén)市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立的數(shù)量偏低。調(diào)查顯示，43%的業(yè)主反映小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，49%的業(yè)主反映小區(qū)有成立業(yè)主委員會(huì)，8%的業(yè)主反映“不清楚”是否成立。部分小區(qū)長(zhǎng)期處于無(wú)業(yè)主委員會(huì)的狀態(tài)。比如珍珠灣花園業(yè)主反映，小區(qū)已經(jīng)入住18年，業(yè)主委員會(huì)至今未能成立；華僑海景城、云亭花園業(yè)主反映小區(qū)2009年交房至今沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。另外，物業(yè)消費(fèi)評(píng)議調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)在成立業(yè)主委員會(huì)過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)采取各種方式百般阻擾業(yè)主委員會(huì)的成立，其中不乏發(fā)生暴力沖突事件。自然家園業(yè)主反映曾因有業(yè)主發(fā)起成立業(yè)主委員會(huì)而遭到不明身份人員的襲擊。筆者發(fā)現(xiàn)，近十年來(lái)，廈門(mén)住宅50%以上是外地人購(gòu)買(mǎi)，最近幾年更上升到60%多，這一比例高于京滬杭地區(qū)。外地人業(yè)主在廈門(mén)實(shí)際居住的只占一小部分，加上本地的投資客，大量業(yè)主將物業(yè)出租，成為只獲取投資收益（租金）的非居住業(yè)主。這些非居住業(yè)主最典型的特征是：不太關(guān)心業(yè)主委員會(huì)的事和物業(yè)服務(wù)的好壞，只關(guān)心租金多少和何時(shí)到賬。居住在小區(qū)的業(yè)主因?yàn)楣ぷ髅Φ仍?，也很少關(guān)心業(yè)主委員會(huì)事宜。上述種種狀況造成業(yè)主委員會(huì)在成立、換屆時(shí)的人數(shù)滿足不了法律規(guī)定的要求，發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。

2.從物業(yè)服務(wù)的供給主體來(lái)看，物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間“親緣”關(guān)系現(xiàn)象普遍；物業(yè)企業(yè)缺乏管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念，整體素質(zhì)偏低，管理的科技含量低

2.1物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間“親緣”關(guān)系現(xiàn)象普遍。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！钡嘘P(guān)部門(mén)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)約超過(guò)70%的物業(yè)企業(yè)屬于建設(shè)單位的下屬機(jī)構(gòu)，僅有不到10%為真正法律意義上獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)中“建管分離”的原則并未得到真正貫徹。廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)同樣存在這樣的問(wèn)題，其市場(chǎng)化并不徹底。物業(yè)消費(fèi)評(píng)議（2013年）調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，27%的物業(yè)企業(yè)是屬于業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的，70%的物業(yè)企業(yè)是屬于開(kāi)發(fā)商選定的，3%的小區(qū)由業(yè)主自行進(jìn)行小區(qū)基本管理。這從側(cè)面說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商“自己建設(shè)，自己管理”的現(xiàn)象普遍，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間形成了密切的“親緣”關(guān)系，即所謂的“父子”關(guān)系。這一方面導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考量拖延、阻撓業(yè)主大會(huì)的成立；另一方面使物業(yè)企業(yè)依附、受制于開(kāi)發(fā)商，缺乏業(yè)主至上的理念，未能全心全意為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)，反倒不時(shí)胳膊肘往外拐，侵犯業(yè)主權(quán)益的情形時(shí)有發(fā)生。2.2物業(yè)企業(yè)缺乏管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念，整體素質(zhì)偏低，管理的科技含量低。物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性與綜合性都很強(qiáng)的工作，不僅要求從業(yè)人員有較高的管理水平，較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，還要求有較深的專業(yè)知識(shí)和其他綜合服務(wù)能力。但由于物業(yè)行業(yè)普遍待遇偏低，很難吸引高素質(zhì)人才，不少物業(yè)企業(yè)的管理人員學(xué)歷不高，且缺乏嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)，管理處主任和房屋設(shè)施設(shè)備的專業(yè)人才也相當(dāng)缺乏。廈門(mén)市現(xiàn)有物業(yè)管理從業(yè)人員5萬(wàn)多人，取得物業(yè)管理上崗資格證書(shū)和物業(yè)管理注冊(cè)管理師的人數(shù)僅占這個(gè)龐大隊(duì)伍的一小部分。大部分物業(yè)企業(yè)的管理人員缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，年齡、文化水平、知識(shí)范圍等都跟不上物業(yè)管理發(fā)展的需要，處理問(wèn)題和解決矛盾的方式簡(jiǎn)單生硬，大多數(shù)管理服務(wù)只是簡(jiǎn)單意義上的“服務(wù)”，管理的科技含量偏低。

3.從物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)客體（指物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)本身）來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)不夠規(guī)范，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)總體滿意度低，物業(yè)糾紛呈上升勢(shì)頭

目前，廈門(mén)市物業(yè)管理服務(wù)在一定程度上存在著不規(guī)范的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在常規(guī)性的公共服務(wù)（包括物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生、保衛(wèi)、綠化、物業(yè)管理區(qū)域交通秩序、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)等）和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)兩個(gè)方面。3.1常規(guī)性的公共服務(wù)。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規(guī)定》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)包括小區(qū)的綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)、小區(qū)道路交通管理、小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)等常規(guī)性的公共服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建、“一房多改”現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)政府執(zhí)法部門(mén)反映。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行中以“管理者”自居，不按物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定辦事，所提供的服務(wù)或是項(xiàng)目少，或是質(zhì)量不高、不到位。（1）小區(qū)的車(chē)輛停放混亂，綠化帶破壞嚴(yán)重，存在安全隱患，這種情況在老舊小區(qū)尤為突出。調(diào)查中，有的小區(qū)業(yè)主反映小區(qū)綠化帶被車(chē)輛碾壓破壞，失去了綠化小區(qū)的作用，淪為停車(chē)場(chǎng)。如，金尚小區(qū)業(yè)主反映該小區(qū)停車(chē)管理混亂。小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主車(chē)輛700輛，租戶車(chē)輛200輛，共計(jì)900輛，但業(yè)主經(jīng)過(guò)核實(shí)，其小區(qū)過(guò)夜車(chē)輛超過(guò)1200輛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)小區(qū)的最大負(fù)荷量。物業(yè)企業(yè)為了以停車(chē)來(lái)增加創(chuàng)收，讓大量外來(lái)車(chē)輛進(jìn)來(lái)停放，導(dǎo)致本小區(qū)業(yè)主沒(méi)有地方停車(chē)，業(yè)主只能將車(chē)停放在小區(qū)綠化帶及人行通道內(nèi)，造成小區(qū)綠化環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞，也帶來(lái)了安全隱患。再看新建小區(qū)。目前，新建小區(qū)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)配置比例一般都超過(guò)1:1。按照《物權(quán)法》等法律規(guī)定，該等車(chē)位、車(chē)庫(kù)必須按照配置比例首先滿足業(yè)主的需要，任何時(shí)候不得出賣(mài)給業(yè)主以外的第三人。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新建的小區(qū)一邊是車(chē)位、車(chē)庫(kù)閑置，另一邊卻是小區(qū)路面車(chē)滿為患。其原因是建設(shè)單位為攫取暴利，一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元，且基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地，業(yè)主難以承受高價(jià)，故導(dǎo)致上述情況出現(xiàn)。（2）小區(qū)違章搭建、“一房多改”違法行為得不到有效查處。部分小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)違章搭蓋、“一房多改”的現(xiàn)象得不到有效查處。有的是房屋頂層違章搭建，有的是業(yè)主為了賺取更多的租金將房屋“一房多改”。更有甚者，裝修時(shí)改變房屋主體結(jié)構(gòu)，拆除承重墻導(dǎo)致整層樓都處于懸空狀態(tài)，存在嚴(yán)重的安全隱患。3.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。物業(yè)企業(yè)亂收費(fèi)被反映為巧立名目收費(fèi)，水費(fèi)、電費(fèi)公攤不合理。如，凱城花園多數(shù)業(yè)主對(duì)該小區(qū)的物業(yè)企業(yè)收取“門(mén)鈴維護(hù)費(fèi)”有微詞。業(yè)主認(rèn)為，既然每個(gè)月都有繳納物業(yè)管理費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，何來(lái)“門(mén)鈴維護(hù)費(fèi)”收費(fèi)項(xiàng)目？該小區(qū)物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，基于物價(jià)不斷上漲、人員工資增長(zhǎng)以及小區(qū)日趨老化所需日常維護(hù)，10多年來(lái)一成不變的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，故而每個(gè)月收取的700多元的“門(mén)鈴維護(hù)費(fèi)”，主要用在門(mén)鈴維護(hù)、監(jiān)控電腦維護(hù)等方面。而同安古龍御園、集美泉水灣、尚美花城以及希望大廈等小區(qū)業(yè)主則反映物業(yè)企業(yè)的水費(fèi)、電費(fèi)公攤不合理。收費(fèi)問(wèn)題直接涉及業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，有關(guān)收費(fèi)問(wèn)題引起的糾紛導(dǎo)致的后果常常很?chē)?yán)重，物業(yè)企業(yè)輕者以停電、停水、停止服務(wù)威脅業(yè)主，重者甚至動(dòng)粗，使矛盾糾紛上升為刑事案件。

4.從物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)觀察，有利于廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)

健康發(fā)展的良好氛圍尚未形成，表現(xiàn)在：4.1物業(yè)管理相關(guān)制度仍不完善。物業(yè)管理服務(wù)涉及到的內(nèi)容多，主體相對(duì)復(fù)雜，所以，在物業(yè)管理服務(wù)中需要完善的制度也相應(yīng)繁多。雖然自1988年以來(lái)，廈門(mén)市出臺(tái)了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，但面對(duì)迅猛發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)，仍在很多方面存在制度上的空白。比如，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度，物業(yè)服務(wù)合同備案制度，從業(yè)人員的信用檔案制度，物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)制度，物業(yè)服務(wù)糾紛協(xié)調(diào)處理制度，物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度等。因此，急需完善。4.2物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境不盡如人意，相關(guān)部門(mén)執(zhí)法力度不足，監(jiān)管協(xié)調(diào)力量薄弱。廈門(mén)市住宅小區(qū)中的違法停車(chē)、侵占損壞公共設(shè)施與公共綠地、擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或外觀以及進(jìn)行違法裝修等違法使用物業(yè)的現(xiàn)象仍較普遍，成為引起小區(qū)矛盾的主要原因之一。目前由于相關(guān)部門(mén)執(zhí)法缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制、執(zhí)法力度不足，在建筑外墻違法行為查處方面存在著執(zhí)法空白，故不能有效查處各類(lèi)違法行為，影響了小區(qū)的正常秩序?！稄B門(mén)市物業(yè)管理若干規(guī)定》明確區(qū)、街道兩級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，這是廈門(mén)立法的亮點(diǎn)。但是，區(qū)、街道兩級(jí)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)并沒(méi)真正落實(shí)，日前僅思明區(qū)在街道辦配置一名專職工作人員，兩級(jí)政府負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的人員經(jīng)常變動(dòng)，給物業(yè)協(xié)調(diào)指導(dǎo)的準(zhǔn)確性和工作連貫性帶來(lái)了不利的影響，使發(fā)生在各個(gè)街道社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾不能及時(shí)解決。街道辦面臨著一方面承接業(yè)主大會(huì)的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，工作量非常大，另一方面卻是人力資源的嚴(yán)重不足。

二、廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的思路與對(duì)策

1.加強(qiáng)培育物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體

業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)政策，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的消費(fèi)理念，培養(yǎng)“質(zhì)價(jià)相符”的消費(fèi)意識(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)樹(shù)立正確的認(rèn)識(shí)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)企業(yè)生存運(yùn)作的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，服務(wù)費(fèi)的收取是為了保證小區(qū)開(kāi)展正常的管理服務(wù)，若不能保證較高的收費(fèi)率，企業(yè)很難開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)管理。提高業(yè)主委員會(huì)的成立比例，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行。認(rèn)真選舉業(yè)主委員會(huì)委員，選舉公道正派、熱心公益、責(zé)任心和法律意識(shí)較強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任委員。業(yè)主委員會(huì)自身要加強(qiáng)學(xué)習(xí)以及加強(qiáng)履職培訓(xùn)，自律以及自覺(jué)接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。

2.加強(qiáng)培育物業(yè)管理市場(chǎng)供給主體

盡早打破開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間的“父子”關(guān)系，確保前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘公開(kāi)、公平、公正，對(duì)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行處罰。政府職能部門(mén)要提高企業(yè)的注冊(cè)門(mén)檻并對(duì)不符合資質(zhì)條件的企業(yè)進(jìn)行清理。提高物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作水平，使其真正成為規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)化的市場(chǎng)供給主體與競(jìng)爭(zhēng)主體。

3.不斷提升物業(yè)管理的市場(chǎng)客體品質(zhì)

3.1規(guī)范常規(guī)性公共服務(wù)。第一，針對(duì)小區(qū)停車(chē)管理問(wèn)題，可考慮采用如下途徑解決。（1）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主加大對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督力度，確保小區(qū)內(nèi)車(chē)位首先滿足業(yè)主的需要；（2）廣大業(yè)主養(yǎng)成良好的停車(chē)習(xí)慣，在劃定的車(chē)位內(nèi)按照標(biāo)示停放；（3）業(yè)主自發(fā)，或由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)推動(dòng)，嘗試推廣小區(qū)車(chē)位錯(cuò)時(shí)調(diào)劑使用，以最大限度利用小區(qū)現(xiàn)有車(chē)位；（4）在業(yè)主大會(huì)決定和符合法律規(guī)定的前提下，利用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地規(guī)劃車(chē)位，想法設(shè)法增加小區(qū)車(chē)位數(shù)量；（5）老舊小區(qū)附近的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位專用停車(chē)位在滿足自用的條件下按照規(guī)定開(kāi)放，提供錯(cuò)時(shí)停放；（6）出臺(tái)停車(chē)費(fèi)減免等優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)業(yè)主充分利用附近的公共停車(chē)場(chǎng)；（7）政府以廣大業(yè)主的便利為優(yōu)先考量，加大建設(shè)公共停車(chē)場(chǎng)的投入和力度；（8）加大對(duì)違章停車(chē)的處罰力度，糾正少數(shù)業(yè)主亂停車(chē)的行為，扭轉(zhuǎn)停車(chē)混亂局面。第二，針對(duì)違章搭建問(wèn)題，要加強(qiáng)宣導(dǎo)，強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)立即制止及24小時(shí)內(nèi)報(bào)告義務(wù)，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)，實(shí)行多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，大力整治違章建設(shè)。3.2規(guī)范物業(yè)收費(fèi)管理，整治物業(yè)管理亂收費(fèi)行為。物業(yè)企業(yè)必須做到嚴(yán)格按照物價(jià)部門(mén)的要求及時(shí)公布收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提供相應(yīng)的收費(fèi)發(fā)票，做到“企業(yè)清清楚楚收費(fèi)，業(yè)主明明白白消費(fèi)”。

4.加快構(gòu)建良好的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境

不斷完善物業(yè)管理的法制建設(shè)，填補(bǔ)物業(yè)法律空白，加強(qiáng)政策規(guī)定的可操作性。進(jìn)一步出臺(tái)物業(yè)管理的優(yōu)惠政策。從物業(yè)服務(wù)業(yè)所產(chǎn)生的巨大社會(huì)效益來(lái)看，出臺(tái)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策是非常必要的。政府應(yīng)該把物業(yè)行業(yè)作為解決民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要工作，制定出臺(tái)扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策措施，促進(jìn)廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[5]廖瑞金，淺談廈門(mén)市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2014年第13卷第7期.

作者:鄒文英 楊美仙 單位:廈門(mén)大學(xué)馬克思主義學(xué)院 廈門(mén)市工商局