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摘要:我國經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)一體化的快速發(fā)展和推進(jìn),給我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來了較大的契機(jī),但是因現(xiàn)階段市場上房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較多,每個(gè)企業(yè)面臨的市場競爭也愈加激烈。與一般企業(yè)不同,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、涉及范圍廣、經(jīng)濟(jì)往來對象較多、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn),這就使其成本控制愈加重要。成本核算作為成本控制的重要部分,應(yīng)加強(qiáng)對成本核算的管理,挖掘成本核算過程中存在的不足,并及時(shí)制定具有針對性的優(yōu)化策略,對于提升房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量,降低企業(yè)經(jīng)營成本,提高經(jīng)濟(jì)效益具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;內(nèi)容;問題;策略
引言
目前,大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本核算工作時(shí)受到內(nèi)外部多種因素的影響,依舊存在一些不足,對企業(yè)未來的發(fā)展帶來不良影響。相關(guān)工作人員有必要強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的研究,相關(guān)管理者應(yīng)給予成本核算工作足夠的重視,引導(dǎo)企業(yè)長效運(yùn)營與發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)期的可使用狀態(tài)過程中所產(chǎn)生的各類成本及費(fèi)用的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算包括的項(xiàng)目相對較多,主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、項(xiàng)目開發(fā)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)等。其中土地、土建及設(shè)備費(fèi)用占比較高,高達(dá)80%左右,土地的費(fèi)用非常關(guān)鍵,其成本多少是衡量房地產(chǎn)開發(fā)能否順利開展及建筑項(xiàng)目預(yù)期收益的關(guān)鍵性指標(biāo)。在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前,開發(fā)商需要根據(jù)土地面積與容積面積比,對土地成本進(jìn)行核算,獲得產(chǎn)品單位土地成本,判斷項(xiàng)目可行性;另一成本核算的重要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)配套和其他費(fèi)用的支出,受各因素影響,這部分費(fèi)用企業(yè)難以收回,是受外部因素影響較大的一部分成本消耗,進(jìn)行該部分成本核算工作,最大限度地降低這部分成本支出,有助于降低成本,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;再一個(gè)成本核算的內(nèi)容則主要是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)籌資成本,受到該行業(yè)投資額較大、開發(fā)周期較長的影響,大部分房地產(chǎn)企業(yè)是通過銀行貸款進(jìn)行融資,承擔(dān)著較高的利息費(fèi)用,面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn),對該部分成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算,對于房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展意義重大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題
(一)成本核算對象劃分不準(zhǔn)確房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)一般占地幾十畝、幾百畝、幾千畝等,隸屬成片開發(fā),特別是對城市住房類的開發(fā)項(xiàng)目,其開發(fā)周期較長,往往按“期”進(jìn)行,這就要求企業(yè)根據(jù)開發(fā)期數(shù)進(jìn)行成本核算對象的劃分,不能應(yīng)用整體成本核算的模式,不然則會較大程度地降低成本核算的準(zhǔn)確度。另外,在進(jìn)行成本核算對象的劃分時(shí),必須充分考慮項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)、管理上的要求、外部經(jīng)濟(jì)因素、功能的設(shè)計(jì)等多個(gè)方面,比如,房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證上注明的土地面積,進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)是進(jìn)行“一次性”或是“多期”開發(fā),可以開發(fā)高層住房、別墅、多層及商業(yè)中心等多種產(chǎn)品類型,項(xiàng)目開發(fā)的期數(shù)及開發(fā)產(chǎn)品的類型都會對成本核算對象的劃分產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐過程中,受房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特殊性的影響,加上企業(yè)管理人員對成本核算對象分類及定位管理缺乏深層次了解與認(rèn)識,會計(jì)準(zhǔn)則對于項(xiàng)目開發(fā)成本核算的對象也未作出比較明確的規(guī)定,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象劃分混亂,存在較大的隨意性,降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)產(chǎn)品成本的準(zhǔn)確度。
(二)成本費(fèi)用的歸集和分配存在較大隨意性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中會產(chǎn)生很大一部分間接性開發(fā)成本費(fèi)用,特別是對于一些為追求最大化經(jīng)濟(jì)效益而同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè),在進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集與分配上存在較大的不規(guī)范性。比如,市場上一些房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí),為了降低成本核算的難度,忽略不同的項(xiàng)目在土地價(jià)格、產(chǎn)品用途、開發(fā)周期等方面存在的差異性,對多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行混合核算,導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際支出和預(yù)算出現(xiàn)較大的偏差。另外,受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊性的影響,會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度等未對其成本歸集、分配等作出明確規(guī)定,影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用歸集與分配工作的規(guī)范性。比如,會計(jì)準(zhǔn)則對于項(xiàng)目開發(fā)中的公共設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的間接費(fèi)用沒有作出明確的歸集規(guī)定,會計(jì)人員在進(jìn)行這部分費(fèi)用成本核算時(shí)受個(gè)人主觀影響較大,費(fèi)用歸集處理存在較大的隨意性,對于企業(yè)項(xiàng)目成本核算的準(zhǔn)確性易產(chǎn)生不利影響。
(三)成本核算周期欠缺明確性房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期一般時(shí)間較長,從一年到十幾年時(shí)間不等,對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行成本核算主要是進(jìn)行項(xiàng)目總成本及產(chǎn)品單位面積成本核算,從而結(jié)算盈余,對于項(xiàng)目開發(fā)及企業(yè)經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行科學(xué)評價(jià)。在成本結(jié)算上應(yīng)依據(jù)生產(chǎn)周期的不同進(jìn)行有效的開展,但是現(xiàn)階段,房地產(chǎn)行業(yè)在核算周期的確認(rèn)上缺乏明確標(biāo)準(zhǔn),受各種因素的影響,特別是項(xiàng)目配套設(shè)施久拖不決等導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)竣工決算拖延,違背了會計(jì)及時(shí)性原則,不利于企業(yè)費(fèi)用與收入合理配比、利潤和稅費(fèi)的結(jié)算等。另外,項(xiàng)目竣工決算拖延容易阻礙項(xiàng)目的科學(xué)評價(jià),不利后續(xù)工作的開展。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程工作開展中,施工完成之后便進(jìn)行工程結(jié)算,因具有明確的時(shí)間點(diǎn),加上工程結(jié)算和工程款項(xiàng)支付直接聯(lián)系,因此工程結(jié)算通常比較及時(shí),而項(xiàng)目決策拖延時(shí)間往往比較長,因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售工作往往會因配套設(shè)施建設(shè)未完成而受到不良影響,影響項(xiàng)目決算的進(jìn)程。
(四)成本核算工作者綜合素養(yǎng)有待提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作相對復(fù)雜,對核算工作者的專業(yè)技能、綜合素養(yǎng)等要求更高,加上核算過程受人員工作習(xí)慣、技能水平、財(cái)會軟件應(yīng)用能力的影響較大,成本歸集也因人員而有所差異,進(jìn)而使企業(yè)賬務(wù)的處理結(jié)果會因核算人員個(gè)人因素而出現(xiàn)一定差異,致使會計(jì)科目及核算結(jié)果出現(xiàn)混亂,影響企業(yè)管理者進(jìn)行決策。比如,對于多類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程,會計(jì)核算人員為提高核算便捷性,往往根據(jù)房屋建筑面積采用成本分?jǐn)偟暮怂惴椒?,?dǎo)致普通住宅成本偏高及別墅核算成本偏低,影響了整個(gè)項(xiàng)目工程核算結(jié)果的準(zhǔn)確性,使其偏離實(shí)際,提升核算工作人員專業(yè)水平十分必要。
三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算質(zhì)量的策略
(一)明確核算對象房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)項(xiàng)目工程開發(fā)的地點(diǎn)、規(guī)模大小、周期長短、產(chǎn)品類型、功能設(shè)計(jì)、裝修檔次、施工要求等項(xiàng)目開展相關(guān)的各方面因素及管理要求等實(shí)況,進(jìn)行具體的成本核算對象的確定及細(xì)分。單體開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以單個(gè)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或者施工圖預(yù)算的每一個(gè)單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算的對象;對于成片開發(fā)的多期項(xiàng)目,應(yīng)以各“期”為成本核算對象;針對地點(diǎn)、開發(fā)產(chǎn)品類型、施工隊(duì)伍一樣,開竣工時(shí)間相近的群體性開發(fā)項(xiàng)目,則將各項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對象;針對同一個(gè)開發(fā)周期中同時(shí)又有多種產(chǎn)品類型比如高層、別墅、商業(yè)中心等,應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品類型確定核算對象;對于規(guī)模較大、周期較長的開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理要求,按照一定區(qū)域或者周期進(jìn)行核算對象的確定;對于獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或者施工圖配套設(shè)施預(yù)算,都應(yīng)該將其作為獨(dú)立成本核算對象。對于成本核算對象的確定應(yīng)有效結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,避免隨意性,增加成本核算的科學(xué)合理性與準(zhǔn)確性。
(二)正確進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配新經(jīng)濟(jì)形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要根據(jù)自身業(yè)務(wù)需求進(jìn)行詳細(xì)化歸集標(biāo)準(zhǔn)的制定并加以規(guī)范,對直接成本與間接成本、開發(fā)成本與期間費(fèi)用等進(jìn)行劃分。比如,直接成本是可以單獨(dú)歸屬到某一核算對象的支出項(xiàng),不需要進(jìn)行分?jǐn)偅g接成本則需要按照一定方式進(jìn)行分?jǐn)?,否則難以準(zhǔn)確地將該部分費(fèi)用劃分到某一個(gè)核算對象。企業(yè)財(cái)會工作者在進(jìn)行成本核算工作時(shí)必須依據(jù)項(xiàng)目成本實(shí)況進(jìn)行科學(xué)分類,創(chuàng)建與項(xiàng)目系統(tǒng)相匹配的、規(guī)范化的歸集標(biāo)準(zhǔn)。這就需要企業(yè)管理者重視并強(qiáng)化財(cái)會人員成本歸集核算相關(guān)的知識及技能培訓(xùn),提高其成本核算工作中成本歸集與分配的思想認(rèn)識,做到間接成本的合理性、精確性劃分。另外,只進(jìn)行歸集與分配標(biāo)準(zhǔn)的制定時(shí),應(yīng)注意緊密結(jié)合項(xiàng)目實(shí)況與后期收益評估,提升成本分配的精準(zhǔn)性,避免將效益最大化作為分配的標(biāo)準(zhǔn),最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程整體收益的最大化。
(三)進(jìn)一步明確成本核算周期,避免項(xiàng)目竣工決算拖延核算周期的確定以項(xiàng)目規(guī)模、持續(xù)時(shí)間為主要依據(jù)。對于持續(xù)時(shí)間短、規(guī)模小的項(xiàng)目,可以將項(xiàng)目周期確定為成本核算周期;相反,則應(yīng)按照項(xiàng)目建設(shè)“期”數(shù)進(jìn)行成本核算周期的劃分及確認(rèn),保障成本核算信息的及時(shí)性;另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要盡量避免項(xiàng)目竣工決算拖延,針對未完工項(xiàng)目,相關(guān)人員在了解項(xiàng)目實(shí)況的基礎(chǔ)上采用“估算”進(jìn)行成本核算,利用預(yù)提費(fèi)用賬戶對還未進(jìn)行的項(xiàng)目預(yù)算核算工作,并在項(xiàng)目完成后的實(shí)際成本做出相應(yīng)的調(diào)整。通常來說,這部分成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中占比較小,對總成本影響不大。
(四)提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)成本管理作為當(dāng)下提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭力的關(guān)鍵,提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)對于提升成本核算的準(zhǔn)確性十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須重視并加強(qiáng)對會計(jì)核算人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)、專業(yè)技能、綜合管理能力方面的培訓(xùn)。對于現(xiàn)代化企業(yè)來講,成本管理人員不僅僅要熟悉會計(jì)與財(cái)務(wù)管理知識及工作,也要學(xué)會經(jīng)營管理,熟悉整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程,掌握最新的成本管理技術(shù)手段,熟練應(yīng)用會計(jì)電算化與ERP系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)成本核算管理的精細(xì)化,保障核算結(jié)果的時(shí)效性與準(zhǔn)確性。結(jié)語新形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化對成本核算的重視,對自身會計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范,進(jìn)而為企業(yè)的管理者及投資者的決策提供更加真實(shí)有效的參考信息,推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。
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作者:蘇偉煒 單位:河鋼集團(tuán)邯鄲鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部