房地產(chǎn)項目的優(yōu)化設(shè)計解析

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摘要:優(yōu)化設(shè)計能夠降低項目的成本，提高項目的認(rèn)可度。優(yōu)化設(shè)計包括建筑設(shè)計優(yōu)化、結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化、水電設(shè)計優(yōu)化三個重要的設(shè)計環(huán)節(jié)，本文介紹了三個重要優(yōu)化設(shè)計環(huán)節(jié)的優(yōu)化設(shè)計方法，通過項目特點(diǎn)進(jìn)行分析，采取合理的方法進(jìn)行項目的優(yōu)化設(shè)計，是房地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞:優(yōu)化設(shè)計;成本;房地產(chǎn)項目

成本控制貫穿著整個房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程。設(shè)計階段的成果對于項目使用功能的影響占到整個建設(shè)過程的60%～80%，設(shè)計階段的成果是項目成本控制的重要一環(huán)，設(shè)計的合理性、經(jīng)濟(jì)性和適用性是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵因素，如何達(dá)到優(yōu)化設(shè)計的要求，讓項目的利潤最大化是房地產(chǎn)設(shè)計人員關(guān)注的問題。現(xiàn)階段很多設(shè)計人員在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程中，抄襲一些已有項目，不考慮項目的成本，設(shè)計出的圖紙只能滿足房地產(chǎn)項目的基本要求，而未考慮設(shè)計優(yōu)化的環(huán)節(jié)。優(yōu)化設(shè)計能夠降低項目的成本，提高項目的認(rèn)可度，滿足擬購房人群的需求，提高項目的銷售速度，所以優(yōu)化設(shè)計是房地產(chǎn)項目設(shè)計的重要一環(huán)。

一、建筑設(shè)計的優(yōu)化方法

建筑設(shè)計方案決定了項目的成本，選擇適應(yīng)本地區(qū)的合理的設(shè)計方案是項目成功的關(guān)鍵。項目起初應(yīng)該通過問卷調(diào)查的形式，調(diào)查本地區(qū)擬購房人群的購房意向、購房需求、購房要求，根據(jù)數(shù)據(jù)分析方法進(jìn)行地區(qū)擬購房人群的情況分析，找出相應(yīng)的規(guī)律，通過擬購房人群的分析選取適用于本地區(qū)人群的建筑設(shè)計方案，為今后的銷售打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，防止出現(xiàn)項目建成無法銷售的情況。基于調(diào)查問卷的分析結(jié)果，與設(shè)計投標(biāo)單位進(jìn)行溝通，通過招標(biāo)與投標(biāo)過程的分析，集各家設(shè)計投標(biāo)單位的優(yōu)點(diǎn)，選取建筑設(shè)計方案更優(yōu)秀的設(shè)計單位進(jìn)行項目的設(shè)計。中標(biāo)設(shè)計單位不急于進(jìn)行后續(xù)設(shè)計過程，依據(jù)招投標(biāo)過程中多個建筑設(shè)計方案的分析與問卷調(diào)查結(jié)果進(jìn)行建筑設(shè)計方案的初步優(yōu)化，對初步優(yōu)化合理的方案，聘請相關(guān)建筑設(shè)計專家開展論證，分析建筑設(shè)計方案中需要改進(jìn)的環(huán)節(jié)，作為方案終極優(yōu)化的目標(biāo)。方案優(yōu)化結(jié)束之后進(jìn)行建筑圖紙的繪制，現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計多是以戶型拼湊的方式進(jìn)行，采用完工的項目戶型進(jìn)行參考，未考慮本地區(qū)購房者的實(shí)際需求。建筑圖紙設(shè)計前應(yīng)該分析問卷調(diào)查的結(jié)果，根據(jù)擬購房人群的基本需求進(jìn)行戶型設(shè)計，設(shè)計過程中還需考慮戶型的合理性，考慮設(shè)計的簡潔性，有利于結(jié)構(gòu)設(shè)計的開展，降低工程成本。

二、結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)化方法

結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的優(yōu)化分為兩個方面，一是結(jié)構(gòu)設(shè)計體系的優(yōu)化，采用何種結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)形式的基本構(gòu)件間距，采用合理的結(jié)構(gòu)形式可以有效降低成本，提高項目的利潤;二是進(jìn)行結(jié)構(gòu)內(nèi)部構(gòu)件的優(yōu)化，梁板柱的截面尺寸與混凝土強(qiáng)度，構(gòu)件的內(nèi)部配筋率，墻體的材料與強(qiáng)度等級，砂漿的強(qiáng)度等級，等等，認(rèn)真分析結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，采用更為合理的構(gòu)件截面和強(qiáng)度，降低項目成本。結(jié)構(gòu)設(shè)計方案傳統(tǒng)設(shè)計過程基本上是憑借結(jié)構(gòu)設(shè)計人員的經(jīng)驗，假設(shè)構(gòu)件的截面尺寸，通過設(shè)計規(guī)范的要求進(jìn)行設(shè)計驗算，分析構(gòu)件是否滿足規(guī)范的設(shè)計要求。傳統(tǒng)的設(shè)計方法是一種被動設(shè)計的方式，優(yōu)化設(shè)計是一種主動設(shè)計的方式，選取更加合理的設(shè)計軟件，確定精細(xì)的設(shè)計荷載，確定適合于本項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，降低項目的成本。傳統(tǒng)的設(shè)計只利用PKPM結(jié)構(gòu)設(shè)計軟件完成項目的設(shè)計，現(xiàn)階段有一些更加合理的設(shè)計軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)荷載的分析，分析項目荷載的精度更高，得到的計算結(jié)果更準(zhǔn)確。高層建筑力學(xué)分析一般用邁達(dá)斯、SATWE、PMSAP、ETABS;鋼結(jié)構(gòu)一般采用3D3S、MTS、STS、perform－3D;有限元還是ANSYS和ABAQUS;復(fù)雜建筑利用符號計算軟件進(jìn)行簡單的編程以及計算分析，分析建筑結(jié)構(gòu)與橋梁結(jié)構(gòu)的內(nèi)力與位移情況。［1］［2］根據(jù)項目結(jié)構(gòu)的實(shí)際特點(diǎn)采用適合于本項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計分析軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)計算，也可以通過相應(yīng)軟件與PKPM配合進(jìn)行分析計算。優(yōu)化設(shè)計需要假設(shè)多種結(jié)構(gòu)方案，根據(jù)不同的構(gòu)件布置情況和構(gòu)件的不同截面尺寸，進(jìn)行結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度驗算與經(jīng)濟(jì)比選，選擇滿足強(qiáng)度要求成本最低的方案完成設(shè)計。構(gòu)件需要按照構(gòu)造要求配筋時，選取規(guī)范要求的最小配筋率即可，降低項目的成本。從結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的初始階段聘請相關(guān)專家進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計不同階段的審閱，提出結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計的合理化建議，作為結(jié)構(gòu)設(shè)計方案優(yōu)化改進(jìn)的依據(jù)。結(jié)構(gòu)初始方案設(shè)計完成，房地產(chǎn)公司應(yīng)聘請專業(yè)的優(yōu)化設(shè)計公司，對項目設(shè)計的初始方案提出詳細(xì)的優(yōu)化設(shè)計方案、詳盡的優(yōu)化設(shè)計參數(shù)、構(gòu)件的強(qiáng)度等級及構(gòu)件的截面特點(diǎn)等，與初始方案設(shè)計單位進(jìn)行溝通，完成初始方案的優(yōu)化設(shè)計與圖紙修改工作，使設(shè)計方案更合理，通過前期聘請專家進(jìn)行初始方案的不斷調(diào)整，減少了后期優(yōu)化方案修改的工作量，削弱了對于工期的影響。兩個優(yōu)化環(huán)節(jié)配合工作，降低了后期優(yōu)化方案的費(fèi)用，優(yōu)化方案更合理，項目成本更低。

三、水電設(shè)計的優(yōu)化方法

水電線路設(shè)計保證其功能性與安全性的同時，力求線路位置準(zhǔn)確，線路位置有利于后期的使用與維修，利用BIM軟件進(jìn)行三維分析，確定水電線路的位置的合理性，防止與土建施工出現(xiàn)不和諧的現(xiàn)象，具體的水電設(shè)計優(yōu)化過程包括以下兩個步驟:第一步，認(rèn)真分析設(shè)計項目的水電需求，選擇標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行水電線路的排布優(yōu)化，力求水電線路回路最短的原則進(jìn)行優(yōu)化，材料最節(jié)省，施工最方便。利用BIM進(jìn)行三維分析，確定水電線路的具體位置。第二步，對于回路優(yōu)化后的圖紙進(jìn)行分解，可將照明、插座、出水口等分圖分析、準(zhǔn)確定位，并表明距離墻體的尺寸。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目設(shè)計主要包括建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、水電設(shè)計幾個重要的環(huán)節(jié)，每個初始設(shè)計環(huán)節(jié)都有預(yù)先設(shè)定的目標(biāo)，現(xiàn)階段初始設(shè)計的圖紙不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)降低工程造價的基本要求。房地產(chǎn)企業(yè)要求項目設(shè)計在滿足國家與行業(yè)設(shè)計規(guī)范的前提下，能夠降低項目成本、提高項目的認(rèn)知度、提高企業(yè)的聲譽(yù)，因此設(shè)計成果必須進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計。優(yōu)化設(shè)計考慮擬購房人群的需求，集合眾多設(shè)計人員與相關(guān)專家的思想，利用先進(jìn)有效的設(shè)計工具，提出詳盡的優(yōu)化設(shè)計方案。優(yōu)化設(shè)計是房地產(chǎn)項目建設(shè)中的重要一環(huán)，每個設(shè)計環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的優(yōu)化設(shè)計方法，優(yōu)化設(shè)計方法的有效利用是房地產(chǎn)項目降低成本、提高認(rèn)知度的重要基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

［1］張慶，王磊．基于微分方程組的多排樁內(nèi)力分析［J］．吉林大學(xué)學(xué)報工學(xué)版，2014，44(5):1327－1333．

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作者:張輝 張洋 單位:吉林建筑大學(xué)土木工程學(xué)院 吉林財經(jīng)大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院