抵押貸款保險(xiǎn)狀況與化解路徑
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本文作者：高志堅(jiān) 單位：中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司山西省分公司
第一,降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)信貸關(guān)系的確立。抵押貸款保險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)嫁了信貸風(fēng)險(xiǎn),增加了信貸的安全和穩(wěn)定,使信貸部門樂于擴(kuò)大貸款規(guī)模,并在保證貸款質(zhì)量方而作出有利于借款人的條件。對(duì)借款人而言,通過繳納少量保費(fèi)就可以避免偶然事件可能帶來的巨大損失。
第二,有利于中低收入階層貸款融資。住房抵押貸款保險(xiǎn)使信貸部門放寬貸款條件,降低了“門檻”。對(duì)于中低階層的廣大消費(fèi)者而言,抵押貸款不再是可望而不可及的事情,他們可以在保險(xiǎn)的支持下進(jìn)入抵押貸款的行列,獲得資金融通,刺激個(gè)人住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。
第三,增加保險(xiǎn)基金積累,提高銀行收入。對(duì)保險(xiǎn)公司而言,住房抵押貸款保險(xiǎn)期限較長(zhǎng),出險(xiǎn)率較低,在保險(xiǎn)期限內(nèi),尤其是保險(xiǎn)初期風(fēng)險(xiǎn)較小,有利于保險(xiǎn)基金的積累。對(duì)銀行而言,在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),可以以強(qiáng)制保險(xiǎn)作為貸款條件而從保險(xiǎn)公司獲得大大超出標(biāo)準(zhǔn)的手續(xù)費(fèi),增加了銀行的收入。
我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問題
第一,強(qiáng)制保險(xiǎn),消費(fèi)者沒有選擇權(quán)。按照銀行抵押貸款的要求,消費(fèi)者必須購買一份房屋保險(xiǎn),否則就得不到貸款。此外,由于銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”,消費(fèi)者不能自主選擇保險(xiǎn)公司,使住房保險(xiǎn)成為抵押貸款“捆綁”銷售的產(chǎn)品。
第二,保險(xiǎn)過度,消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過重。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)在以下四個(gè)方面表現(xiàn)出保險(xiǎn)過度:其一是保險(xiǎn)金額過度。在保險(xiǎn)金額的厘定上不按貸款金額,而是按房屋售價(jià)作為保險(xiǎn)金額,沒有扣除消費(fèi)者首期付款,增加消費(fèi)者保費(fèi)負(fù)擔(dān)。其二是保險(xiǎn)費(fèi)率過高。保險(xiǎn)公司在付給銀行較高費(fèi)情況下,為降低風(fēng)險(xiǎn),厘定的保險(xiǎn)費(fèi)率較高,而在出險(xiǎn)率較低的情況下造成保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)和其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱。其三是保險(xiǎn)期限過度。保險(xiǎn)期限同貸款期限,使買期房的消費(fèi)者在沒有進(jìn)戶時(shí)就為在建房屋支付保費(fèi)。其四是保費(fèi)收取方式不合理。保險(xiǎn)合同名義上規(guī)定保費(fèi)“按年收取”,但實(shí)際執(zhí)行時(shí)是一次性繳清。這與銀行提供的按揭貸款相背離。以上種種不合理現(xiàn)象使消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過度。
第三,保險(xiǎn)保障不充分,保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)相混淆。住房抵押貸款保險(xiǎn)應(yīng)該由房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)共同構(gòu)成完整的風(fēng)險(xiǎn)保障體系。在我國(guó),除了房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)外開辦的保險(xiǎn)其實(shí)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物。貸款銀行要求購房者辦理住房抵押貸款信用保險(xiǎn),銀行不繳納保費(fèi)也不作為投保人,卻得到信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付;而購房者繳納了屬于保證保險(xiǎn)的保費(fèi),卻得不到應(yīng)有的保障,繳費(fèi)義務(wù)和收益權(quán)利嚴(yán)重扭曲,不符合保險(xiǎn)的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則。
第四,銀行與保險(xiǎn)公司在業(yè)務(wù)合作中的地位不對(duì)等,責(zé)任與利益不對(duì)稱。在住房抵押貸款保險(xiǎn)中,銀行由于有保險(xiǎn)公司做保證,貸款條件相對(duì)寬松,風(fēng)險(xiǎn)完全由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)公司賠償后的追償會(huì)因?yàn)榈盅何锾幹玫碾y度而存在風(fēng)險(xiǎn),造成銀保雙方合作地位的不對(duì)等。另外,銀行在轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),還會(huì)因保險(xiǎn)業(yè)間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)而獲得高額的代辦手續(xù)費(fèi),銀行成為抵押貸款保險(xiǎn)最大的受益者。
完善我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)的措施
第一,政府組建抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或?qū)ο鄳?yīng)機(jī)構(gòu)給予扶持。根據(jù)西方國(guó)家成功的經(jīng)驗(yàn),由政府組建抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),以國(guó)家信用作保證,其安全系數(shù)較高,在減弱風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)可以增強(qiáng)人民的信心。此外,在進(jìn)行嚴(yán)格審查的基礎(chǔ)上可以為貸款人提供較優(yōu)惠的貸款條件,也可以為銀行提供低利貸款。這有利于改善商品住宅閑置與居民住房困難的現(xiàn)象,更有利于中低收入階層實(shí)現(xiàn)改善住房條件的夢(mèng)想。
第二,銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款的審查,實(shí)行自由保險(xiǎn)。為實(shí)現(xiàn)平等的銀保合作關(guān)系,銀行應(yīng)對(duì)借款人的資信、經(jīng)濟(jì)來源、抵押物等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查,建立購房者個(gè)人信用檔案,以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于資信好的可以放寬貸款期限或者減少首付額度;對(duì)于鋼混結(jié)構(gòu)的新房可以自由選擇是否保險(xiǎn),并把保險(xiǎn)作為優(yōu)先貸款的條件;對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)、木制結(jié)構(gòu)或年限長(zhǎng)的舊房采取強(qiáng)制保險(xiǎn)的方式。
第三,開發(fā)真正意義上的保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司應(yīng)該針對(duì)目前險(xiǎn)種不能滿足投保人實(shí)際需要的情況,開發(fā)設(shè)計(jì)保障購房者利益的保證保險(xiǎn)。當(dāng)購房者無力償還貸款時(shí)由保險(xiǎn)公司支付,達(dá)到對(duì)購房者的房屋保全目的。明確信用保險(xiǎn)應(yīng)該由銀行支付保費(fèi),銀行為第一受益人。這樣在權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的條件下,才能調(diào)動(dòng)購房者保險(xiǎn)的積極性。
第四,制定合理的保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及保險(xiǎn)期限。保險(xiǎn)公司應(yīng)該根據(jù)購房者信用、房屋的類型、房屋的價(jià)值。首期付款的比例等方面制定與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的費(fèi)率,不搞“一刀切”。另外,鑒于住房抵押貸款保險(xiǎn)出險(xiǎn)率較低的情況,在整體上降低費(fèi)率,一般限制在年0.5%以內(nèi)。保費(fèi)堅(jiān)持按年或月收取;現(xiàn)房保險(xiǎn)期限以整個(gè)貸款期為限;期房應(yīng)該以交房日為準(zhǔn)起算;保險(xiǎn)金額以貸款金額為主,且根據(jù)購房者還款情況實(shí)行保額遞減。
第五,保險(xiǎn)公司應(yīng)建立專門的部門和倉庫,加強(qiáng)對(duì)抵押物的保管。為避免房產(chǎn)或其他抵押物回意外事故造成損失,保險(xiǎn)公司要做好抵押物保管工作。建立專門部門保管房屋權(quán)證、房地產(chǎn)買賣合同、債券、存單等有夫單據(jù)。此外,應(yīng)建立專門的倉庫,作好其他抵押物如企業(yè)的庫存商品、設(shè)備及珍貴藝術(shù)品等的倉儲(chǔ),詳細(xì)填制抵押物清單由專人保管入庫。