住宅貸款保險狀況及改進路徑探析
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本文作者：齊錫晶、張林、王德選 單位：沈陽建筑大學(xué)土木工程學(xué)院
個人住房貸款保險存在的主要問題還表現(xiàn)在:保險責(zé)任的實際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險期限,缺少提前還款等相應(yīng)的退保規(guī)定;保險公司按房屋的購置價格收取全部保險費,通常高于實際貸款金額(例如,房價的7成),導(dǎo)致首付款也要交保險金;常用的一次性投保的計算方法中,沒有考慮房屋因折舊造成的價值減少以及投保費用的逐年相應(yīng)減少,而保險賠償額為發(fā)生保險事故損失時房屋的實際價值,又必定低于房屋的購置價格;購房者花錢買房,在貸款保險合同中卻不是受益人;住房貸款保險的范圍狹小,把房屋附屬物排除在外,將戰(zhàn)爭、地震等不可抗力作為除外責(zé)任。例如,某購房者所購住房的總價為30萬元(其中,首付10萬元,商業(yè)銀行貸款20萬元),貸款期限為10年、一次性躉交,每年的“房貸險”費率為0.04%。若按公式(1)計算,則20萬元貸款金額,需繳保險費800元;若按公式(2)計算,則30萬元的總房款,需繳保險費為1200元。兩者相差400元、相差33%。而且,如果進一步按照2003年沈陽市192億元的個人住房貸款余額推算,則結(jié)果會更加顯著。
個人住房貸款保險的法律依據(jù)
目前,我國個人住房貸款保險涉及的主要法律依據(jù)包括《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國保險法》等。其中,《中華人民共和國合同法》第三條規(guī)定:“合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方?！吨腥A人民共和國保險法》第四條規(guī)定:“從事保險活動必須遵守法律、行政法規(guī),遵循自愿和誠實信用的原則?！钡谄邨l規(guī)定:“保險公司開展業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循公平競爭的原則,不得從事不正當(dāng)競爭?！薄秱€人住房貸款管理辦法》(銀發(fā)[1998]190號)第二十五條規(guī)定:“以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi),保險單由貸款人保管”。顯然,《個人住房貸款管理辦法》具有強制性保險的嫌疑,并與《合同法》、《保險法》的有關(guān)原則、精神相違背。
改進個人住房貸款保險的措施建議
在加速構(gòu)建住房金融風(fēng)險防范機制的背景下,特就改進我國個人住房貸款保險提出以下對策建議。自愿投保不僅符合有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,也是保險的重要原則之一。而且,自愿投保也有利于促進有關(guān)保險機構(gòu)不斷改進服務(wù)水平,提高自身的競爭能力。因此,首先應(yīng)允許借款人在抵押、擔(dān)保、保險等不同保障模式中加以選擇;當(dāng)確認(rèn)借款人必須購買房貸險時,則應(yīng)允許其在不同的保險機構(gòu)之間進行知情、自主的選擇。
從理論上講,保險定價的基本原則是保費收入必須滿足:期望索賠成本與管理成本,在支付理賠和管理成本之前將保費用于投資所獲得的收益,公平利潤附加。鑒于“房貸險”存在的問題以及承擔(dān)風(fēng)險有限的實際,筆者建議,在房屋財產(chǎn)保險的基礎(chǔ)上,改進保險金額(例如,按貸款余額計算保費)與投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科學(xué)測定保險的費率(例如,在一次投保時進行保險期的貼現(xiàn))與保險擔(dān)保范圍,明確提前還貸及房屋毀損等退保的規(guī)定,積極探索包括意外傷害保險、健康保險、履約保險等在內(nèi)的新險種,并適當(dāng)加以組合推出。
法制和信用是保證市場經(jīng)濟有序運行的兩個基本要素,物質(zhì)技術(shù)和道德信用是提高效率的雙重基礎(chǔ)。而且,物質(zhì)技術(shù)只能產(chǎn)生常規(guī)效率,超常規(guī)效率主要來自道德基礎(chǔ)。因此,筆者建議,由政府有關(guān)部門牽頭,根據(jù)借款人的素質(zhì)、實際收入、財產(chǎn)情況、負(fù)債情況、嘉獎、處罰記錄,甚至交通記錄等資料,明確住房貸款的信用要素、著手信息的采集與整理,積極開展信用評級業(yè)務(wù)、從正面引導(dǎo)借款人的誠實與信用。同時,為了確保評信結(jié)果的客觀、公正,應(yīng)當(dāng)建立評級檢驗系統(tǒng),通過違約概率統(tǒng)計、記錄以及建立違約概率模型,豐富質(zhì)量信用體系的內(nèi)涵。進而,對于經(jīng)過評定且信用等級較高者,貸款額度可適當(dāng)上浮、保險費率可以適當(dāng)降低;通過配套的規(guī)章制度,對于失信用行為給予懲戒。
從理論上講,借款人連續(xù)六個月不能如期償還貸款本息,銀行有權(quán)處置其抵押物(住房)。但是,實施處置必需經(jīng)借款人同意,否則只能通過法院強制執(zhí)行。鑒于我國大多數(shù)家庭只有一套住房,以及抵押房產(chǎn)難以實現(xiàn)出租、出售、拍賣的實際,銀行對于抵押物的處置權(quán)時常難以得到有效的保證。因此,各地應(yīng)積極發(fā)展住房二級市場,盡快大量推出面對最低收入家庭的廉租住房。同時,完善相關(guān)的配套法規(guī),做到在借款人不能按期還貸時必須騰空所抵押的住房,確保貸款銀行的抵押債權(quán)得以可靠實施。
根據(jù)擔(dān)保法及有關(guān)規(guī)定,作為防范住房金融風(fēng)險、保證資金良性循環(huán)的必要措施,貸款擔(dān)?？梢杂械盅骸①|(zhì)押、保證、抵押加階段性保證等四種形式。因此,在保證貸款人還款能力的前提下,貸款擔(dān)保形式應(yīng)當(dāng)是多種多樣的。而且,即使采用保證擔(dān)保,也應(yīng)當(dāng)允許借款人自主選擇置業(yè)擔(dān)保公司、保險公司、開發(fā)商擔(dān)保中的任何一種。同時,在未來漫長的貸款期限內(nèi),如果擔(dān)保人發(fā)生某些變化、擔(dān)保能力下降,必將加大銀行的風(fēng)險。
因此,筆者建議,各地政府應(yīng)當(dāng)借鑒國外的經(jīng)驗,組建住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu),并出面為購房者,尤其是中低收入家庭提供貸款擔(dān)保。這樣,不僅可以降低貸款成本與風(fēng)險,提高社會經(jīng)濟運行的安全度,而且可以為住房抵押貸款證券化奠定重要的基礎(chǔ)。
結(jié)論
“房貸險”也許仍是防范個人住房貸款風(fēng)險的重要措施,但必須在自愿的基礎(chǔ)上,優(yōu)化險種設(shè)計、合理分?jǐn)傦L(fēng)險。而且,防范個人房貸風(fēng)險的更加有效措施,應(yīng)當(dāng)是通過建立個人貸款信用評價體系、營造處置抵押物處置的綜合環(huán)境、實施必要的政府擔(dān)保等,培植有效防范金融風(fēng)險的良好社會環(huán)境。
