房地產(chǎn)土地增值稅清算及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用稅務(wù)籌劃模式，便是按照項(xiàng)目物業(yè)類型和成本分布態(tài)勢(shì)，對(duì)比不同土增清算模式，選取最佳稅收籌劃方案，從而達(dá)到減少增值稅繳納的主要目標(biāo)，維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。本文從實(shí)際角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控方案予以詳細(xì)分析和闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；清算；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；管控

隨著當(dāng)前房建行業(yè)領(lǐng)域的快速發(fā)展，土地增值稅變得愈加嚴(yán)格，土地增值稅清算對(duì)于房地產(chǎn)公司的影響很大，增添了企業(yè)自身稅務(wù)壓力，并且項(xiàng)目利潤(rùn)會(huì)減少，所以說正確選擇成本分?jǐn)偰Ｊ剑闶欠慨a(chǎn)公司減輕稅負(fù)的必行之舉。

一、房地產(chǎn)增值稅管理要點(diǎn)分析

(一)開發(fā)前房產(chǎn)建設(shè)之初，一般來說，征稅范圍相對(duì)來說比較廣泛，但在此范圍中也有相應(yīng)限制，征稅范圍不會(huì)涉及土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。所以，在立項(xiàng)階段，通常都要進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，如此才能創(chuàng)設(shè)出科學(xué)有效的房建方案。就此類角度分析，土地增值稅不涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)前的閑置費(fèi)用。開發(fā)使用過程中，要從多角度去分析，論證和評(píng)估都是必須要做的，企業(yè)籌建過程，所涉項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用時(shí)常模糊。所以，建設(shè)前期，要對(duì)上述兩個(gè)環(huán)節(jié)予以透徹區(qū)分。

(二)建設(shè)中房地產(chǎn)項(xiàng)目具體建設(shè)階段，假設(shè)核算環(huán)節(jié)和要求不符，必將不能享受免稅待遇。所以在選擇核算的整個(gè)過程中，需要選擇科學(xué)的增值稅核算手段，由此才能避免不必要的土地增值稅開支。從操作角度來分析，進(jìn)入銷售定價(jià)流程中，需要最大限度上分析繳納成本和節(jié)稅收益等問題。旨在防止清算后期經(jīng)濟(jì)變動(dòng)出現(xiàn)，務(wù)必要在會(huì)計(jì)處理階段內(nèi)去提前進(jìn)行稅金提取。由于土地增值稅相對(duì)于扣除項(xiàng)目來說，一定要有相應(yīng)的憑證作為支撐，務(wù)必要嚴(yán)格且認(rèn)真的處理好，所以，發(fā)票管理過程中要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，適時(shí)創(chuàng)新才能獲取滿意結(jié)果。

(三)建設(shè)后管理土地增值稅扣除，實(shí)際上遭受竣工后利息費(fèi)用處理方式的影響較大，所以進(jìn)入到土地增值稅扣除項(xiàng)目選擇階段，要篩選科學(xué)的計(jì)算方案，由此才能準(zhǔn)確有效的做好核算工作，特別是在利息核算處理上，核算至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)商通常都擁有良好的處理方案，期間可按照不同項(xiàng)目類型來針對(duì)性處理，所以土地增值稅準(zhǔn)確性備受影響。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，工程完工后處理好土地增值稅繳納事項(xiàng)，在繳納時(shí)會(huì)出現(xiàn)繳納費(fèi)和土地增值稅高的情況，所以優(yōu)良清算控制尤為關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問題分析

首先,計(jì)算方式復(fù)雜。土地增值稅計(jì)算過程中，通常都會(huì)使用超率累稅的模式來操作，所以清算時(shí)所涉內(nèi)容繁多，企業(yè)銷售收入總額、扣除項(xiàng)目和應(yīng)繳納稅款等，每個(gè)環(huán)節(jié)核算都很困難，這期間會(huì)投入很多人力和物力。其次,房產(chǎn)項(xiàng)目存在特殊性。房產(chǎn)行業(yè)和其他產(chǎn)品銷售類企業(yè)有所不同，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代背景下，旨在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都紛紛進(jìn)行合作開發(fā)。有的企業(yè)甚至建立空殼公司，在竣工后注銷，這樣就會(huì)造成房產(chǎn)企業(yè)賬目錯(cuò)綜復(fù)雜。再者,資料以及鑒證報(bào)告不規(guī)范。稅收部門對(duì)房地產(chǎn)公司提供的資料和憑證等要求很高，內(nèi)容務(wù)必合理，格式務(wù)必規(guī)范。但很多中介鑒證報(bào)告很不規(guī)范，所以在清算階段還需要稅務(wù)部門再次審核和更正，嚴(yán)重影響了工作人員的工作進(jìn)度，清算工作難上加難。此外,故意逃避和拖延。部分企業(yè)為了提升企業(yè)受益，使用違法手段去逃稅、漏稅，慣用方式即為分期開發(fā)和保留尾盤，還有就是可能在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上動(dòng)手腳，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售比例在＞85%以上則應(yīng)繳納稅金部分，以做假賬的方式便可人為降低85%銷售比，這樣就無需做稅務(wù)清算。最后,收入確認(rèn)不規(guī)范。據(jù)了解，企業(yè)收入確認(rèn)不規(guī)范，主要表現(xiàn)在工程項(xiàng)目款項(xiàng)延遲結(jié)算方面，難以及時(shí)的將預(yù)收房款和當(dāng)期銷售所得房款予以轉(zhuǎn)入、登記操作，亦或是將房產(chǎn)銷售款部分視為施工工程款后進(jìn)行轉(zhuǎn)償。有意降低房?jī)r(jià)，間接減少增值稅稅基額度?；谏鲜鏊?，這幾種情況存在，均會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅正常、有序清算，所以這種行為必須要嚴(yán)厲懲戒。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控方案

(一)加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的教育培訓(xùn)，提升納稅籌劃政策的應(yīng)用水平首先，身為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者，一定要加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，了解最新財(cái)稅動(dòng)態(tài)，比如針對(duì)營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的影響，財(cái)務(wù)人員要及時(shí)了解到相關(guān)政策，然后在財(cái)務(wù)管理工作中加以應(yīng)用，不斷提升財(cái)務(wù)工作水準(zhǔn)。其次，房產(chǎn)公司要和稅務(wù)部門積極交流和溝通，對(duì)工作中的“疑難雜癥”及時(shí)向稅務(wù)部匯報(bào)，之后使得企業(yè)財(cái)稅工作科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作。針對(duì)土地清算中相關(guān)違規(guī)行為，房產(chǎn)公司要和財(cái)務(wù)工作者溝通好，學(xué)習(xí)最新知識(shí)，及時(shí)規(guī)避清算風(fēng)險(xiǎn)，防止違法行為出現(xiàn)。

(二)強(qiáng)化涉稅風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系建設(shè)，提升預(yù)警能力首先，加強(qiáng)源頭風(fēng)險(xiǎn)管理。2019年，國(guó)家財(cái)政稅收政策變化很大，特別是國(guó)稅地稅合并后，關(guān)于房地產(chǎn)增值稅結(jié)算方法不一、單位建筑面積成本計(jì)算口徑不一致等問題，稅務(wù)部門和房產(chǎn)企業(yè)要通力協(xié)作，根據(jù)國(guó)家法律制度等實(shí)施土地增值稅清算，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。其次，加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)控制中的關(guān)鍵點(diǎn)所在，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目銷售階段內(nèi)含諸多變量，所以作為房產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要深度細(xì)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。最后，提升風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控管理力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)需制定出嚴(yán)格的清算收入登記臺(tái)賬，期間需明確好土地增值稅清算項(xiàng)目底冊(cè)，由此指導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)根據(jù)臺(tái)賬去登記信息；房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人要實(shí)時(shí)監(jiān)督公司財(cái)務(wù)工作，對(duì)財(cái)務(wù)人員的不當(dāng)行為進(jìn)行管理和約束，防止工作失誤而產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，得不償失。

(三)創(chuàng)新工作手段，做好納稅籌劃工作房地產(chǎn)土地增值稅清算環(huán)節(jié)所涉稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)企業(yè)需要從實(shí)際角度出發(fā)，對(duì)土地增值稅清算環(huán)節(jié)納稅管理工作重視起來，以科學(xué)的方法來進(jìn)行納稅管理，由此才能有限減少納稅款額。首先，房產(chǎn)企業(yè)要和企業(yè)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃專業(yè)性缺失特點(diǎn)結(jié)合，尋求第三方合作，然后不斷提升企業(yè)自身的納稅籌劃質(zhì)量，減少稅務(wù)繳納，維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益?！皶?huì)計(jì)”是財(cái)務(wù)制度發(fā)展的必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)和第三方合作后，土地增值稅清算水平才能不斷提升；其次，房產(chǎn)企業(yè)要和第三方中介積極溝通和交流，將公司財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確傳遞到第三方手中，從而助力其制定出最優(yōu)納稅籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)需要盡早進(jìn)行土地增值稅清算，申報(bào)材料等均要準(zhǔn)備好，這樣才能減少失誤，降低風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

土地增值稅審核與計(jì)算工作很是復(fù)雜，這是土地增值稅管理鏈條中的核心。當(dāng)前稅務(wù)部門監(jiān)管手段日漸優(yōu)化，作為新時(shí)期的房產(chǎn)企業(yè)，一定要利用好國(guó)家政策，科學(xué)合理的進(jìn)行稅收籌劃，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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作者：齊慶 單位：安徽省安慶半知半悟教育咨詢有限責(zé)任公司