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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃

摘要:首先,闡述土地增值稅與稅務(wù)籌劃的基本內(nèi)容。然后,分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性。最后,針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃,給出明確節(jié)稅方式、提升稅財(cái)工作者素養(yǎng)、明確扣稅方式、加強(qiáng)對(duì)稅收減免的應(yīng)用等措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;土地增值稅;稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)是我國(guó)發(fā)展的重點(diǎn)與關(guān)鍵,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,對(duì)我國(guó)社會(huì)的發(fā)展具有重要作用。因此,房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)自身的更好發(fā)展,同時(shí)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要給予更多關(guān)注與重視。做好稅務(wù)籌劃工作,為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。怎樣做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃,是人們目前面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。

一、土地增值稅與稅務(wù)籌劃基本概述

土地增值稅通常情況下主要是指,對(duì)于納稅對(duì)象轉(zhuǎn)讓地上建筑、國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)程中,所獲得的增值額作為主要征稅對(duì)象,并嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定稅率展開(kāi)稅務(wù)征收工作。稅務(wù)籌劃主要是指,企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,在各項(xiàng)法律允許范圍下,采取有效方式與手段,對(duì)稅收支出進(jìn)行有效控制,盡量降低稅收支出。這樣企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不僅可以更快完成,同時(shí)還能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中,一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)與發(fā)展,不僅建設(shè)周期較長(zhǎng),而且涉及資金較多。因此,在土地增值稅的繳納中,要在很大程度上依靠稅務(wù)籌劃,需要通過(guò)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方式,使得企業(yè)在稅收中能夠逐漸減少支出,為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃必要性分析

從目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作開(kāi)展中可以看出,無(wú)論是理論還是實(shí)踐操作,都是處于剛剛起步階段。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中,需要對(duì)政策以及國(guó)外土地增值稅方面的知識(shí)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí),從而對(duì)自身稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行完善與創(chuàng)新。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性,主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)中。

1.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng),并且涉稅過(guò)程也較為復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在土地增值稅的繳納中,不僅手續(xù)辦理工作較為煩瑣,而且需要浪費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間,因此,通過(guò)稅務(wù)籌劃工作的展開(kāi),不僅可以減少財(cái)務(wù)工作人員的工作量,還可以為企業(yè)納稅人節(jié)省更多時(shí)間與精力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)以及金額交易過(guò)程中,會(huì)涉及到很大的涉稅金額。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),相較于社會(huì)市場(chǎng)中其他行業(yè)而言,稅負(fù)相對(duì)較高。因此,需要通過(guò)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃工作,更好解決稅率過(guò)高問(wèn)題,為后續(xù)稅務(wù)籌劃工作的展開(kāi)打下良好基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃措施

1.明確節(jié)稅方式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展中,可以通過(guò)明確節(jié)稅方式,保證稅務(wù)籌劃工作的有序進(jìn)行。在明確節(jié)稅方式中,可以從以下幾點(diǎn)展開(kāi):第一,在建房工作的開(kāi)展中,通過(guò)保證其科學(xué)性與合理性,可以在很大程度上保證稅務(wù)籌劃工作的有序進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅,又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話,分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異,這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核算的情況下,如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi),從而免繳土地增值稅,則可以減輕稅負(fù)。第二,利息支付過(guò)程中的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除限額分為兩種情況:一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除,另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間,企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,可提供金融機(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除。反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,利息費(fèi)用很少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。第三,房地產(chǎn)行業(yè)想要在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取得更好的發(fā)展,就要加大投入力度,尤其是公共設(shè)施,這樣才能為居住者提供更加安全和舒適的生活環(huán)境與工作環(huán)境。這一部分支出,可以將其納入項(xiàng)目的成本中,從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。

2.提升稅財(cái)工作者素養(yǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展中,稅財(cái)工作者在其中發(fā)揮著不可替代的作用。在這一過(guò)程中,需要稅財(cái)工作者能夠具備較強(qiáng)綜合素養(yǎng)與專業(yè)能力,這樣才能在稅務(wù)籌劃中,將自身作用與價(jià)值充分發(fā)揮。基于此,在提升稅財(cái)工作者工作素養(yǎng)中,可以從以下幾點(diǎn)展開(kāi):第一,稅財(cái)工作者不僅要掌握相應(yīng)的稅法專業(yè)知識(shí)與財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí),同時(shí)需要了解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。為實(shí)現(xiàn)這一目的,可以通過(guò)定期教育培訓(xùn)的方式,使得稅財(cái)工作者能夠?qū)ο鄳?yīng)的法律法規(guī)有正確認(rèn)識(shí)。從而確保各項(xiàng)工作的展開(kāi),能夠在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)進(jìn)行,避免出現(xiàn)違規(guī)或者違法行為。第二,還可以通過(guò)職稱補(bǔ)貼,或者制定獎(jiǎng)懲制度的方式。針對(duì)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中表現(xiàn)較好的工作人員進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì),這樣可以在很大程度上激發(fā)稅財(cái)工作者的工作熱情與工作興趣。同時(shí),針對(duì)在工作中表現(xiàn)較差的工作人員進(jìn)行一定懲罰,這樣才可以對(duì)稅財(cái)工作者起到一定警示作用。第三,稅財(cái)工作者在上崗之前,要展開(kāi)系統(tǒng)化、專業(yè)化崗前培訓(xùn)工作,在最大程度上保證稅財(cái)工作者能夠具備較強(qiáng)專業(yè)能力與綜合素質(zhì)。

3.明確扣稅方式。從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中不難看出,我國(guó)現(xiàn)行稅法中,對(duì)于土地增值稅會(huì)產(chǎn)生直接影響的主要是扣稅項(xiàng)目。比如,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金、開(kāi)發(fā)成本以及土地使用權(quán)費(fèi)用等。在這一過(guò)程中,為降低土地增值稅支出,需要明確扣稅方式。具體可以從以下幾點(diǎn)展開(kāi):第一,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金,以及土地使用權(quán)費(fèi)用,在我國(guó)相關(guān)稅法中已經(jīng)做出明確規(guī)定,都屬于相應(yīng)的納稅項(xiàng)目,幾乎沒(méi)有稅務(wù)籌劃空間,但是,其余幾項(xiàng)要保證在稅法允許范圍下展開(kāi)相應(yīng)的稅務(wù)籌劃工作。第二,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”與“管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”存在歸集口徑與扣除差異,致使企業(yè)在人為操控的因素較多?!伴_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”屬于開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套“成本”,在開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套“成本”中列支,在土地增值稅清算中可以享受20%的加計(jì)扣除;“銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”屬于開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的“費(fèi)用”,土地增值稅清算中不能享受20%的加計(jì)扣除。企業(yè)財(cái)務(wù)人員通過(guò)稅收籌劃,將稅收杠桿的制約導(dǎo)向功能有機(jī)地融合到企業(yè)財(cái)務(wù)決策和戰(zhàn)略選擇中,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大效益。

4.加強(qiáng)對(duì)稅收減免的應(yīng)用。從目前我國(guó)出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例》中可以看出,納稅人修建的普通住宅并且用于出售,如果其中的增值稅額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,可以享受免收土地增值稅的優(yōu)惠。如果繳納對(duì)象,涉及到其他不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,需要工作人員能夠結(jié)合實(shí)際情況,展開(kāi)具有針對(duì)性的核算工作。由此可以看出,不同類型的住宅項(xiàng)目,在稅收核算工作的開(kāi)展中存在一定的差異,所需要承受的稅負(fù)壓力也存在很大差異。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用減少住宅銷售利潤(rùn)方式,或者增加可扣除項(xiàng)目金額的方式,使得住宅項(xiàng)目增值額能夠降低,那么需要納稅人以及相關(guān)工作人員,能夠?qū)τ嘘P(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)支限制等方面的要求進(jìn)行分析與了解,這樣可以在法律允許范圍內(nèi),實(shí)現(xiàn)費(fèi)用列支最大化??偠灾?,要加強(qiáng)對(duì)稅收減免優(yōu)惠政策的應(yīng)用,從而在一定程度上減少稅收支出。綜上所述,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言具有重要作用,因此,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要有正確認(rèn)識(shí)。確保工作人員能夠?qū)ξ覈?guó)相應(yīng)土地增值稅法律法規(guī)以及政策等有正確認(rèn)識(shí),使得稅收籌劃的科學(xué)性與合理性得到保障。

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作者:汝紅 單位:天水名城保護(hù)投資發(fā)展有限責(zé)任公司