房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧

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摘要:房地產(chǎn)企業(yè)是我國稅收組成中不可或缺的部分，同時(shí)也是納稅大戶，做好房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理對(duì)我國稅收工作建設(shè)以及房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展都有著積極的意義。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照法律要求繳納土地增值稅，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅繳納時(shí)必須要做好納稅籌劃，避免給企業(yè)帶來不必要的麻煩。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃時(shí)一定要善于運(yùn)用清算技巧，提高稅收籌劃合理性與科學(xué)性。鑒于此，本文將深入分析，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧，旨在進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅籌劃；清算技巧

一、前言

當(dāng)前我國社會(huì)正處經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時(shí)期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、供給側(cè)改革等一系列經(jīng)濟(jì)改革政策穩(wěn)步推進(jìn)，在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大，市場經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求也變得更多，任何管理不善、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都能夠?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營失敗。納稅是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一件大事，按照法律有關(guān)要求進(jìn)行繳稅時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)確保經(jīng)營的前提，所以做好納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言異常關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需要先拿地才能夠生成后期的經(jīng)濟(jì)收益，所以必須要繳納土地增值稅，為了確保土地增值稅繳納合法、符合企業(yè)需要等，對(duì)其進(jìn)行有效的納稅籌劃勢在必行，然而當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)往往因清算技巧上的問題而導(dǎo)致納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)合理納稅帶來了負(fù)面效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)尤其要注重對(duì)土地增值稅稅收籌劃與清算管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)應(yīng)該堅(jiān)持的原則分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃要懂法、守法房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃是稅務(wù)機(jī)關(guān)賦予其的權(quán)力，但想要實(shí)現(xiàn)這一權(quán)力必須要符合法律要求，所以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃必須要堅(jiān)持合法性原則，否則將會(huì)受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，嚴(yán)重的甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨破產(chǎn)的境地。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃時(shí)不僅要守法，更要懂法，只有這樣才能夠在法律規(guī)定下做好土地增值稅籌劃工作。懂法意味著房地產(chǎn)企業(yè)要掌握有關(guān)土地增值稅的相關(guān)稅法要求，從而嚴(yán)格按照稅法規(guī)定來進(jìn)行土地增值稅的繳納。守法意味著房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)不能夠違背法律要求，不能夠主動(dòng)進(jìn)行逃稅、漏稅等，而這不叫納稅籌劃，這叫有預(yù)謀的違法行為，必然會(huì)受到法律的嚴(yán)厲制裁。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃要堅(jiān)持事先籌劃原則房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅繳納是一個(gè)系統(tǒng)需要花費(fèi)時(shí)間的一個(gè)過程，絕不是一蹴而就的，所以這需要房地產(chǎn)企業(yè)在到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅之前做相應(yīng)的前期工作，也就是事先籌劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅事先籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)對(duì)稅收政策調(diào)整、企業(yè)財(cái)會(huì)部門組織結(jié)構(gòu)變化等作出應(yīng)變，防范出現(xiàn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅繳納需要前期整理會(huì)計(jì)資料、核對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、核對(duì)會(huì)計(jì)信息等，需要做好大量的前提準(zhǔn)備工作，如果臨時(shí)做這些工作的話就容易產(chǎn)生問題與錯(cuò)誤，從而錯(cuò)過納稅時(shí)機(jī)、誘發(fā)納稅風(fēng)險(xiǎn)等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)一定要遵循事先籌劃原則，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的靈活性與彈性。

三、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因有哪些

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃過程中，如果籌劃不善很容易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而造成房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的主要原因可以分為內(nèi)部成因因與外部成因兩方面。

(一)外部成因造成房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的外部成因主要是指國家稅收政策的變化，首先需要清楚的是，我國稅收政策是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、社會(huì)整體運(yùn)狀況等適時(shí)調(diào)整的，而不是一成不變的，所以稅收政策不可能長時(shí)間保持一成不變，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要及社會(huì)需要肯定是要做出調(diào)整的，而稅收政策調(diào)整會(huì)打亂企業(yè)原有的土地增值稅籌劃步伐，房地產(chǎn)企業(yè)也需要對(duì)新的稅收政策有一個(gè)了解與適應(yīng)的過程，這期間就很容易使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴淮_定因素會(huì)大大增加，包括房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新的稅收政策的了解程度，與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通機(jī)制是否暢通等都是不確定因素。

(二)內(nèi)部成因房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的主要成因還是和內(nèi)部成因有關(guān)，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部成因有很多，包括房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完備的土地增值稅籌劃機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技術(shù)水平低、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃隊(duì)伍水平低等等。如，房地產(chǎn)納稅籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其能力水平高低將直接影響土地增值稅籌劃是否科學(xué)、完善，也是做好土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都忽視了稅收籌劃人員管理與培訓(xùn)的重要性，并未根據(jù)土地增值稅籌劃要求構(gòu)建完備的納稅籌劃培訓(xùn)機(jī)制、考核機(jī)制等，從而導(dǎo)致稅收籌劃隊(duì)伍得不到來自房地產(chǎn)企業(yè)的幫助。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員都對(duì)自身的要求比較低，無論是在思想建設(shè)，還是在工作技能建設(shè)上都存在問題，從而無法保證土地增值稅籌劃質(zhì)量。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有行之有效的稅收籌劃激勵(lì)機(jī)制，缺少對(duì)稅收籌劃人員的獎(jiǎng)懲措施，這也是對(duì)其的一種不負(fù)責(zé)任與放縱，容易讓稅收籌劃人員對(duì)工作漸漸迷茫起來。

四、探討房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)成因的解決對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)做好對(duì)稅收政策的解讀工作首先，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃部門要與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的溝通機(jī)制，方便房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策頒布情況，也方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理，要進(jìn)一步建立稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的稅務(wù)信息共享機(jī)制。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員度稅收法律法規(guī)的重視程度，要求稅收籌劃人員在進(jìn)行土地增值說籌劃之前，一定要做好對(duì)相關(guān)稅法的掌握工作，避免因?qū)Χ惙ɡ斫獠粡氐锥T發(fā)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。最后，按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在將自身建設(shè)的住宅項(xiàng)目進(jìn)行出售時(shí)，將按照增值額有沒有超過20%就不用繳納增值稅，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地增值稅中的這條規(guī)定來合理的進(jìn)行稅收籌劃。

(二)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃隊(duì)伍能力水平提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，必須要做好稅收籌劃隊(duì)伍的管理與培訓(xùn)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃質(zhì)量。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步完善有關(guān)稅收籌劃隊(duì)伍的培訓(xùn)機(jī)制、考核機(jī)制、績效激勵(lì)機(jī)制等。如，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃培訓(xùn)機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合的方法來提升稅收籌劃人員的能力水平，在內(nèi)部制定完善的培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織稅收籌劃人員進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，對(duì)有條件的房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以經(jīng)常組織稅收籌劃隊(duì)伍去專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或者高校進(jìn)行培訓(xùn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視對(duì)稅收籌劃人員在信息化技術(shù)掌握及運(yùn)用方面的能力培訓(xùn)。其次，從稅收籌劃人員角度出發(fā)，稅收籌劃人員必須要認(rèn)清本職工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理發(fā)展的重要性，加強(qiáng)自我要求與自我學(xué)習(xí)能力，在日常工作中積極去嘗試、積極去交流，不斷提高自身的稅收籌劃水平，為房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅籌劃以及自身的發(fā)展鋪平道路。

五、分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃清算技巧的選擇

(一)房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇土地增值稅計(jì)算方式房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中，通過利用利息數(shù)值進(jìn)行土地增值稅計(jì)算的方式有兩種，兩種不同的土地增值稅計(jì)算方式的選擇對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃影響是不同的。第一種計(jì)算方式：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除，這種土地增值稅計(jì)算方式主要適用于，房地產(chǎn)企業(yè)無法按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌那闆r下以及不能獲取金融機(jī)構(gòu)證明時(shí)使用。第二種土地增值稅計(jì)算方式為：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅計(jì)算時(shí)可以根據(jù)實(shí)際情況扣除利息，但必須要做到扣除的金額不得超過我國商業(yè)銀行貸款同類同期貸款利率計(jì)算的金額。由此可見，這兩種房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方式對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)定是不同的，當(dāng)然最后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行稅收籌劃的影響也是不同的，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身土地增值稅納稅的實(shí)際需要及企業(yè)需要來合理的進(jìn)行區(qū)分與選擇。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合適的清算時(shí)機(jī)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算主要采用預(yù)征率清算方法，在預(yù)征率清算方法下，要求房地產(chǎn)企業(yè)要依照預(yù)征率將獲得預(yù)售資格之后，得到的房產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)來進(jìn)行納稅，房地產(chǎn)企業(yè)要在達(dá)到項(xiàng)目清算條件下針對(duì)土地增值稅進(jìn)行匯算與清繳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會(huì)科學(xué)的選擇清算時(shí)間，從而把握對(duì)自身有利的清算時(shí)機(jī)。這也就意味著，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目小于土地增值稅率平衡點(diǎn)時(shí)一定要提前進(jìn)行清算。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要選擇合適的清算時(shí)間來進(jìn)行清算，從而確保自身在清算過程中更具有主動(dòng)性，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)利益不受損失。

(三)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算技巧土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃管理有很重要的意義，所以一定要提高清算技巧。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算過程中如果按照四級(jí)累計(jì)稅率來進(jìn)行土地增值稅清算，則會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對(duì)于收益較高的區(qū)域，需要通過對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況來進(jìn)行清算，所以如果不是普通住宅或住宅在房地產(chǎn)市場行情較好情況下，則房地產(chǎn)售價(jià)需要高于土地增值稅免稅的臨界點(diǎn)，也就需要繳納增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)稅收規(guī)定、房地產(chǎn)市場要求等通過合理的清算技巧來進(jìn)行納稅。六、結(jié)語本文重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)以及如何提高清算技巧，希望對(duì)廣大房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅籌劃有所幫助與參考。

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作者：林增梅 單位：東營勝宏地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司