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2015年,作為我國經(jīng)濟增長支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)告別巔峰時期步入了嶄新格局:房價逐漸企穩(wěn),樓市回歸理性,告別高增長和高利潤成為市場新常態(tài),企業(yè)競爭愈演愈烈。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)稅費成本依然居高不下,因此要在競爭中脫穎而出,房地產(chǎn)企業(yè)必須積極進行稅務籌劃提高企業(yè)效益。作為對房企收益影響最大、最復雜的稅種之一,如何有效的對土地增值稅進行籌劃已經(jīng)成為當前房企不可忽視的問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的稅,其應納稅額=∑(每級距增值額×適用稅率),其中“增值額”為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得收入減除扣除項目后的余額,“適用稅率”根據(jù)增值率的大小按相適用的四級超率累進稅率計算。所以土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)其稅率特點及優(yōu)惠政策,控制收入或增加扣除項目,以降低增值率從而適用低稅率及優(yōu)惠政策。
1、合理控制收入
房地產(chǎn)企業(yè)應基于稅率進行銷售定價,充分利用增值率四個臨界點,使增值率小于并盡可能接近臨界點,在增加收入的同時盡量減少土地增值稅跳躍的幅度。房企亦可考慮以折扣方式降低銷售價格,或?qū)⒀b修收入從收入中分解出去,從而降低增值額。
2、增加扣除項目
1)平衡開發(fā)成本稅法規(guī)定開發(fā)成本允許按實際發(fā)生額扣除,因此房地產(chǎn)企業(yè)可以適當增加一些成本投資,例如加大對園林綠化的投入,提高住宅的配套設(shè)施標準等。
2)調(diào)整開發(fā)費用根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》,若企業(yè)利息支出能提供金融機構(gòu)證明并按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤,則可據(jù)實扣除,最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額,其余開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除;若利息支出不能滿足上述條件,則需計入開發(fā)費用一并扣除,費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。因此,房企應通過籌劃把開發(fā)費用轉(zhuǎn)移到成本中,從而增加扣除項目金額。并且提前估算利息支出,若利息支出高,則應按項目計算分攤并取得金融機構(gòu)的證明從而據(jù)實扣除;反之則應選擇計入開發(fā)費用中按照10%的比例扣除,增加扣除金額。
3、利用稅收優(yōu)惠政策
1)增值率的稅收優(yōu)惠根據(jù)規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此房企可進行籌劃:A.區(qū)分不同開發(fā)項目,分別核算普通住宅和其他項目的增值額;B.合理設(shè)置銷售價格,在取得預期盈利前提下將增值率保持在優(yōu)惠范圍內(nèi),衡量節(jié)稅收益與繳稅成本。
2)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓方式的選擇稅法有特殊規(guī)定,某些行為不屬于土地增值稅征稅范圍,比如投資聯(lián)營、合作建房、兼并轉(zhuǎn)讓、受托代建等。因此房企應對這些特殊政策加以利用進行籌劃。但要注意這些規(guī)定的前提,比如雖然投資聯(lián)營中一方以土地入股投資可免征土地增值稅,但若該企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)就不能暫免征稅。
二、案例分析——以成都市X房地產(chǎn)項目為例
A研究院為我國大型事業(yè)法人,其下設(shè)立二級事業(yè)法人B中心,現(xiàn)擬于成都市開發(fā)大型房地產(chǎn)項目X,項目中包含商業(yè)建筑和普通住宅建筑。由于該項目是市場模式運作的商業(yè)地產(chǎn),A研究所及B中心均為事業(yè)單位存在拿地障礙,因此由A研究院下屬全資子公司C作為主體取得建設(shè)用地并開發(fā)。下面以X項目為例進行分析。由于稅法規(guī)定,未分別核算或不能準確核算的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠,因此首先將X項目的商業(yè)、住宅分開單獨核算。根據(jù)測算,X項目中普通住宅部分收入約為2.3億元,根據(jù)稅法可扣除項目約為1.9億,則增值額為0.4億元,增值率為0.4÷1.9=21.1%,應繳營業(yè)稅及附加23000×5.5%=1265(萬元),土地增值稅4000×30%=1200(萬元)。由于增值率未超過20%的普通住宅免征土地增值稅,因此考慮在小區(qū)中建設(shè)一個噴泉,并在街道附近建隔音帶,追加綠化投資300萬元。稅法規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,房地產(chǎn)開發(fā)成本可加計20%扣除,則此時可扣除項目為19000+300×(1+20%)=19360萬元,增值額為23000-19360=3640萬元,增值率為3640÷19360=18.8%,符合免征條件。因此追加的300萬元綠化投資,既提高了小區(qū)的配套質(zhì)量,又獲得了1200萬的節(jié)稅收益。當然,任何一種納稅籌劃方案都有兩面性,房地產(chǎn)企業(yè)必須全面考量選擇最有利于企業(yè)整體利益的方案。
三、結(jié)語
總之,在我國房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)必然要增強納稅籌劃意識,在合法合理的前提之下,以提升企業(yè)整體戰(zhàn)略利益為目標,通過深入研究與充分利用國家政策法規(guī),制定完善的稅務籌劃思路,廣泛的利用納稅籌劃的優(yōu)勢為企業(yè)爭取更大的利潤空間,防范企業(yè)稅收風險的產(chǎn)生。
作者:陳芃