房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃

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摘要：土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，開展土地增值稅納稅籌劃對降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負具有重大意義。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅籌劃的必要性，對如何有效開展土地增值稅籌劃提出了幾點思路，以期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期長、資金投入大、業(yè)務程序多，加上房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策變化快等原因使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難度較大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應明確自身業(yè)務稅務涉及范圍，了解納稅籌劃的空間，及時做好財務規(guī)劃，促進企業(yè)健康發(fā)展。

一、土地增值稅籌劃的必要性

目前房地產(chǎn)土地企業(yè)普遍存在稅收籌劃趨于片面、財務管理人員對稅收政策理解不到位、稅收籌劃的風險意識不足等問題，因此選擇合理有效的土地增值稅稅收籌劃方案，對于增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力、提高項目利潤水平具有重要意義。

（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，提高房產(chǎn)企業(yè)競爭力

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，其稅額占房地產(chǎn)公司稅額比重較高，且土地增值稅具有核算復雜、稅負高、清算周期長、稅率跨度大等特點。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，土地增值稅稅額呈逐年增長的趨勢，且增長幅度較大。此外，在國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸縮小，稅收成本的增加大大擠占了房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，從提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的角度，土地增值稅的納稅籌劃尤為必要。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平，降低涉稅風險

土地增值稅納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)，合理適度的降低土地增值稅的稅收成本，從而實現(xiàn)利潤最大化、納稅成本最小化等目標。財務管理過程中，應嚴格的按照國家的各項政策進行，合理的利用企業(yè)自身的利潤空間，將成本和利潤進行合理的調(diào)整，防止出現(xiàn)偷稅和漏稅的行為，增強企業(yè)財務管理水平。同時，目前為了抑制投資過熱、地價過高、房價上漲過快等問題，國家陸續(xù)出臺了各項宏觀調(diào)控政策，稅收征管部門的監(jiān)管力度和清算力度也逐步提高，房地產(chǎn)外部環(huán)境因素的不確定性日益增加，這些都需要加強土地增值稅納稅籌劃。

（三）營改增后土地增值稅籌劃尤為必要

營改增前，營業(yè)稅作為營業(yè)稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”；營改增后，財稅[2016]43號文規(guī)定，增值稅不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進行扣除，從而減少了土地增值稅可抵扣的項目。此外，“營改增”后，增值稅由國稅征收，土地增值稅、企業(yè)所得稅仍由地方稅務部門征收，且土地增值稅和增值稅均要求按一定比例預征，無疑加重了房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的難度和稅收負擔，因此房地產(chǎn)企業(yè)應重視土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅納稅籌劃的思路

（一）加大納稅籌劃專業(yè)人才的培養(yǎng)和選拔力度，加強涉稅風險監(jiān)控

土地增值稅的籌劃是一項專業(yè)性較強的工作，籌劃人員需要具備財務、稅務、金融、投資、房地產(chǎn)開發(fā)與管理等知識，因此籌劃人才的培養(yǎng)與選拔非常必要。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可建立納稅籌劃專業(yè)人才的培養(yǎng)機制，建立完善的培訓體系以提高籌劃人員的籌劃水平和籌劃技術(shù)；另一方面有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以組建一支專業(yè)的團隊將企業(yè)涉稅風險管理和實際經(jīng)營情況具體地結(jié)合起來分析研究，重點識別與評估特定的籌劃風險，對整個籌劃過程中可能隱含的潛在風險采取實時監(jiān)控，不斷提高納稅籌劃水平。

（二）研究好和利用好稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策

籌劃人員在日常工作中應做好信息收集，密切關(guān)注最新稅收政策動態(tài)，通過對稅收政策的變化調(diào)整進行分析、研判，能夠根據(jù)新的政策及時進行稅收籌劃方案的調(diào)整。目前實務界較多采用“普通標準住宅增值率低于20%免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠進行納稅籌劃，使用該籌劃方式房地產(chǎn)企業(yè)普通住宅增值率的控制是關(guān)鍵，應在提高房價放棄稅收優(yōu)惠帶來的收益與增加的土地增值稅稅負進行綜合權(quán)衡，計算出銷售收入的降低額和免繳的土地增值稅之間的平衡點，同時也應注意普通住宅應與其他房地產(chǎn)項目分開核算，否則不能享受稅收優(yōu)惠。

（三）做好房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

土地增值稅是四級超率累進稅率，增值率決定了稅率的高低。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前，應根據(jù)開發(fā)歷史經(jīng)驗和行業(yè)平均稅合理預測收入、利潤水平，為納稅籌劃打好基礎(chǔ)。例如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前可對開發(fā)方式是自建房、合作建房、代建房進行權(quán)衡。對于有明確銷售對象的房產(chǎn)可以采用代建房的方式，房地產(chǎn)企業(yè)作為工程承包人，代表有建房需要的客戶實行房地產(chǎn)開發(fā)，不需繳納土地增值稅。對于合作建房政策規(guī)定，對于一方出地、一方出資金，合作建房建成之后依照一定比例留己自用的，可以免征土地增值稅；建成之后將房屋進行轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。采用合作建房方式進行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應在建房時分工合作，分別進行土地開發(fā)和資金管理，例如在建房前可以預先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產(chǎn)生土地增值稅。此外，開發(fā)普通標準住宅符合條件可以享受稅收優(yōu)惠，但豪華住宅或者其他非普通標準住宅有價格優(yōu)勢，企業(yè)在開發(fā)階段也要對開發(fā)產(chǎn)品的種類進行綜合考慮。

（四）做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃主要有：第一，靈活運用銷售定價策略?，F(xiàn)行稅法對土地增值稅設(shè)置了一個納稅臨界點，房地產(chǎn)企業(yè)應綜合權(quán)衡銷售定價和稅收成本，確定收益最大的定價策略。例如房價中是否包含代收費用，雖然不影響增值額，但對增值率有影響，籌劃時可以綜合考慮。第二，成立專門公司巧用稅收政策。稅法規(guī)定在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)時，可以把該資產(chǎn)分立成立公司，然后將分立的公司與購買方合并進行土地增值稅納稅籌劃。第三.銷售合同簽訂時盡可能將銷售收入與裝修收入?yún)^(qū)分。目前房地產(chǎn)企業(yè)傾向于采用精裝房的方式進行納稅籌劃，可以將房產(chǎn)的裝修、維護、設(shè)備購買作為獨立業(yè)務單獨簽訂合同，適當提高裝修費用成本，進而降低房產(chǎn)銷售價格，控制增值率，降低土地增值稅的稅負。第四，有效區(qū)分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入。實務操作中將普通標準住宅銷售和車位、車庫銷售區(qū)別對待,以便有利于土地增值稅的清算。

（五）合理增加扣除項目以降低增值額進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除額的方式，制定科學、合理的籌劃方案實現(xiàn)降低稅負的目的。一是在消費者能夠接受的范圍內(nèi)通過提升公共配套設(shè)施的品質(zhì)、提高商品房裝修標準以及改善小區(qū)硬件環(huán)境等方式來進行籌劃，增加項目扣除金額；二是盡可能爭取最大的利息扣除。房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目所產(chǎn)生的利息費用，如果可提供金融機構(gòu)證明，并在實際操作中能按房地產(chǎn)具體開發(fā)項目進行計算分攤，可以按不超出同期商業(yè)銀行的貸款利率計算金額據(jù)實扣除。稅法規(guī)定利息扣除的限額分為兩種情況，一種是按在商業(yè)銀行或金融機構(gòu)同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是按我國稅法規(guī)定的按項目開發(fā)成本的5%計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)籌劃時可根據(jù)自身實際情況，合理利用銀行等金融機構(gòu)借款，盡量選擇以上兩種金額較高的方式進行扣除。

（六）做好會計核算和財務管理階段的納稅籌劃

一是嚴格按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，收集好經(jīng)濟業(yè)務對應的發(fā)票、單據(jù)、證明資料等，為順利進行土地增值稅清算做好準備；二是嚴格按照稅法和法規(guī)的規(guī)定進行會計核算，規(guī)范設(shè)置會計科目，對該分開核算的項目進行分開核算，對需要繳納土地增值稅的項目進行明確區(qū)分。例如政策規(guī)定，凡是不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或提供金融機構(gòu)利息支出證明的，期間費用只能按土地成本加開發(fā)成本之和的10%進行扣除，房地產(chǎn)企業(yè)應提前籌劃，避免應計入土地開發(fā)成本的費用計入期間費用。三是合理確定土地增值稅的清算時間。土地增值稅采取的是先預征后清算的方式，可以事先計算預征額與清算應納稅額相等的平衡點，若土地增值率高于此平衡點，則預計應納土地增值稅高于預征額，則可以延遲清算以緩解資金壓力，并獲取資金的時間價值；反之則盡早清算，及時回收資金，降低企業(yè)財務風險。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃應堅持合法性原則、成本效益原則、可操作性原則，結(jié)合開發(fā)項目性質(zhì)和房產(chǎn)企業(yè)實際情況靈活分析、有效利用國家稅收政策，在合理、合法的范圍內(nèi)積極進行納稅籌劃，取得節(jié)稅效益，規(guī)避稅收風險。

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作者:周鐵軍 單位:四川行政學院