綠化管理合同研究精選(九篇)

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第1篇：綠化管理合同研究范文

為統(tǒng)一稅收政策，經研究，現(xiàn)對營業(yè)稅若干政策業(yè)務問題明確如下：

一、《國家稅務總局關于垃圾處置費征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函［**］1128號）明確對垃圾處置費不征收營業(yè)稅的規(guī)定，其所稱的垃圾處置，是指專業(yè)從事垃圾處置的單位和個人提供的垃圾收集、中轉運輸、焚燒、填埋等業(yè)務。

二、個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)將企業(yè)名下不動產產權過戶到企業(yè)投資者個人名下的，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

三、電信企業(yè)和經電信行政管理部門批準從事電信業(yè)務的單位，提供電信業(yè)務（包括基礎電信業(yè)務和增值電信業(yè)務）與其他服務業(yè)業(yè)務分別核算的，電信業(yè)務應按“郵電通信業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；如電信業(yè)務與其他服務業(yè)業(yè)務不能分別核算的，一律按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

四、保險公司營銷員（非雇員）取得的傭金、獎勵和勞務費等名目的收入，應按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。由保險公司代扣代繳應納營業(yè)稅。

五、對單位和個人從事拖車（輪）業(yè)務取得的收入，應按“服務業(yè)—其他服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

六、對利用某種載體（如隧道、橋梁等）的冠名等形式進行商品介紹或宣傳企業(yè)而取得的收入，應按“服務業(yè)—廣告業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

七、對從事苗木種植、養(yǎng)護（包種包活）等綠化工程(簽訂工程承包合同)的單位取得的收入，按“建筑業(yè)—其他工程（綠化工程）”稅目征收營業(yè)稅；對從事花草樹木等植物日常養(yǎng)護(修剪、施肥、除草、清衛(wèi)保潔等)的單位和個人取得的收入，應按“服務業(yè)—其他服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

第2篇：綠化管理合同研究范文

關鍵詞：園林綠化工程；現(xiàn)場管理；要點

作為企業(yè)管理的重要組成部分的園林綠化工程，施工現(xiàn)場管理其水平的高低直接影響著項目質量、成本和工期等，更決定著企業(yè)對市場的應變能力和競爭力。筆者認為園林工程施工現(xiàn)場管理幾個關鍵點上進行探討。

一施工現(xiàn)場管理的根本出發(fā)點就是嚴格落實施工管理合同

園林工程施工合同是建設工程發(fā)包人和承包人必須共同遵守的法律性文件，也是雙方必須履行的技術經濟性文件。在實踐中應把施工合同視為項目管理的核心，作為根本的出發(fā)點和最終的落腳點。

1樹立合同觀念，加強合同意識

項目開工前，項目經理一定要做好合同的交底工作，集中組織所有人員認真學習工程施工項目合同，對合同的主要內容做出解釋和說明。讓大家熟悉合同中工期、質量等各種硬性的規(guī)定和管理程序，了解雙方的合同責任和工作范圍。在工程項目管理中要樹立全局觀念，要求處處以合同為依據(jù)，以合同管理為中心，按照合同辦事，并且要維護好自身的合法權益。

2健全和完善合同，做到有章可循

在工程項目中，公司除了與建設單位簽訂施工合同外，還可能與勞務分包商、材料供應商機械租賃商等簽訂相應的合同，在這一過程中，都應建立相應健全的臺賬，納入規(guī)范化和系統(tǒng)化的管理范圍。

3建立保證體系，保證合同實施

在工程實施過程中，要協(xié)調好各方面合同管理的日常事務性工作關系，使工程合同在程序化、規(guī)范化的條件下做到高效實施。在實踐中，首先，每個項目都要設獨立的合同管理人，并進行相應的培訓與管理。其次，建立定期或不定期的例會制度，這樣可以保證合同實施得到很好的協(xié)調和控制。再次，在施工管理過程中深入貫徹ISO9001質量管理模式，建立有效的質量檢查和驗收制度，使整個項目過程都處于受控狀態(tài)。

4做好合同跟蹤，實施合同監(jiān)督管理

在工程進行的過程中，由于實際情況是不斷變化的，需要經常性地對所有合同實施情況進行全方位跟蹤，不斷找出偏差，分析產生原因，制定有效措施調整合同實施。對于非企業(yè)原因所造成的工期延誤或費用增加，一定要按合同規(guī)定及時向建設單位提出索賠申請，從根本上維護公司的利益。

二施工現(xiàn)場管理的動態(tài)執(zhí)行施工組織設計是其有力保障點

施工組織設計是提升企業(yè)管理水平和經濟效益的有力保障。施工組織設計涉及到項目施工全員、全過程和全方位。由于情況是不斷變化發(fā)展的，必須對施工現(xiàn)場實行動態(tài)管理，保證項目順利實施和目標實現(xiàn)。

施工組織設計是在項目開工前，由項目負責人主持，在認真研究招標文件等原始資料和熟悉施工圖紙的基礎上，根據(jù)工程的特點要求及相關的技術規(guī)范，結合現(xiàn)有的和可能創(chuàng)造的施工條件，從實際出發(fā)制定保證施工質量進度成本等目標，實現(xiàn)各種生產要素的最佳組合。 這只是項目實施前期的整體策劃過程的開始，隨著時間的推移，項目的進展和市場的影響，施工現(xiàn)場也在不斷地發(fā)展和變化，現(xiàn)場管理人員要經常性地將施工組織設計中制定的節(jié)點目標、質量標準、成本控制等與現(xiàn)場實際進行跟進和比對，當發(fā)現(xiàn)偏差時要及時進行動態(tài)調整和方案優(yōu)化。在施工管理過程中，一定要維護施工組織設計的嚴肅性和權威性，強調施工組織設計執(zhí)行期間的超前預測和動態(tài)管理。施工組織設計是施工合同的重要組成部分，具有法律效應，在進行動態(tài)管理時，工期 質量等實質性的內容不得與施工合同相違背，否則都可能造成反索賠。

三積極推行項目考核制度是園林綠化工程施工現(xiàn)場管理的有效助力點

隨著項目法施工的運行，項目經理負責制也逐漸的提上了日程，對員工實行持證上崗制度。對于新承建的工程項目由項目經理對其質量、安全、工期、成本和文明施工等全面負責，實行合同目標管理，確保提高工程效益和企業(yè)綜合經濟效益。在工程項目管理過程中，項目經理是施工企業(yè)在工程項目上的人，受企業(yè)法人的委托，指揮工程項目的生產經營活動，調配并管理進入工程項目的人力、資金等生產要素，決定項目內部分配方案和分配形式，處理有關的外部關系。同時也接受公司、建設單位或建設監(jiān)理單位的檢查與監(jiān)督，并及時處理工程施工中的問題，按期匯總和上報報表 資料等公司對項目經理部實行技術經濟指標承包，推行考核制度，做到獎金與工程質量、安全、工期、成本、文明施工等硬性指標掛鉤，實行月預發(fā)、季考核、年預結，待工程竣工驗，工程決算審核完畢后進行總結算，并按工程質量實行等級獎罰，使企業(yè)與項目經理部形成利益共享、風險共擔、獎罰兌現(xiàn)的關系。這樣不僅有利于增強全員的主人翁意識，也有利于提高所有員工工作的積極性和創(chuàng)造性，有助于從根本上提高工程項目管理質量。

四 認真落實項目回訪制度是園林綠化工程施工現(xiàn)場管理的效應延伸點

工程項目竣工驗收合格交付使用后，按照合同和有關規(guī)定都有一定時期的質量保證期，如綠化工程多為植物的一個生命周期。各公司在工程項目管理中對這一環(huán)節(jié)應當引起足夠的重視，這不僅關系到工程保修金，更關系到公司的聲譽。我們應該多采取定期回訪與不定期回訪相結合的方式，特別是遭遇惡劣天氣時，會在第一時間進行回訪，并做好相應的緊急處理措施，避免安全事故的發(fā)生，盡早恢復原有景觀。對于回訪中發(fā)現(xiàn)的質量問題，項目部應及時組織人員進行分析，制定措施，為進一步改進和提高質量提供依據(jù)。

五 積極參與項目評選活動是園林綠化工程施工現(xiàn)場管理的成果閃光點

為了促進園林綠化工程科技的進步，提高風景園林工程設計施工和管理水平，推動園林綠化的可持續(xù)發(fā)展，每年可以由省風景園林協(xié)會組織一次風景園林優(yōu)良樣板工程的評選活動。公司可以利用評優(yōu)這個平臺，鼓勵各項目部在管理時要有爭先創(chuàng)優(yōu)的信心。一些成果的取得既是對項目部管理成果的最高肯定，也有利于公司在激烈的市場中占優(yōu)勢。

總之，施工現(xiàn)場管理是園林綠化工程的重要組成部分，它與企業(yè)的質量和效益有著密切的關系。抓好園林綠化工程施工現(xiàn)場的管理，可以有效的避免園林工程過程中的失誤，從根本上提高工程的質量和企業(yè)的競爭力。

參考文獻

第3篇：綠化管理合同研究范文

物業(yè)管理法律關系的內容是指物業(yè)管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業(yè)管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當?shù)?、合法的，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。

物業(yè)管理法律關系的權利和義務內容是物業(yè)管理法律制度調整的社會關系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

物業(yè)管理法律關系包含七個方面的內容：一是業(yè)主、住戶的權利與義務，即建筑物區(qū)分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權利與義務；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務合同的規(guī)定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權利義務。

物業(yè)管理法律關系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業(yè)管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調控手段的指導關系。

目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“”、“委托”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“”、“委托”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“”、“委托”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結合物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質上是有根本的差別。

一、 委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

2. 委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來承接，不能是自然人，在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業(yè)管理服務作為技術成分比較高的專業(yè)化服務，個人往往根本無法承擔。

3. 委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務，這個服務是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。

4. 支付報酬的方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質的差別。

二、 委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

1. 委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業(yè)管理合同的權利外，還必須具有與物業(yè)管理資質證書等級相適應的資格。

3. 依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百條：“經委托人同意，受托人可以轉委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉委托，同時也可以采取重復委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經營服務業(yè)務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管理公司同時簽署重復的物業(yè)管理合同。

4. 《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

三、 委托合同與物業(yè)管理在本質上的區(qū)別

1. 委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)模欢飿I(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>

2. 委托合同的目的是以處理委托人事務為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業(yè)管理的管理服務并不是事務，物業(yè)管理的實質是作為管理服務人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術化的有償服務；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術化的技術服務的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。

3. 《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但物業(yè)管理的管理服務并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務的經營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務的經營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權，而沒有干涉和指揮權。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。

4. 受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。

從上述探討可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經營服務，業(yè)主委托人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。

四、 把物業(yè)管理法律關系劃歸弊端多

首先我們必須澄清的一個基本概念，就是是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了的本質，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂是“人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為?！奔词侨艘勒諜?，以被人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被人的民事法律行為。

作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發(fā)達的產物。早期社會由于商品經濟不發(fā)達，交換規(guī)模小，世界各國奉行“非其本人不得締結契約”的鐵律。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中，并沒有關于的規(guī)定。資本主義社會以后，隨著商品經濟的發(fā)達，科技發(fā)展、交易擴大，特別是航海貿易的發(fā)展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產生了的需求。制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內容。因此，在民法中明確規(guī)定了的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為。

關系的基礎，是權，人之所以能代替被人實施法律行為，就在于人擁有權。行為最根本的核心，首先是所的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要人，被人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系?！?/p>

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有權的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行。因此，行為與物業(yè)管理活動不存在因果關系，絕不能用的概念來函蓋物業(yè)管理的概念。

委托，又稱為意定，是基于被人授權的意思表示而發(fā)生的。委托是的一種形式。委托的核心是必須完全忠實地按照被人的指示進行活動。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示從事物業(yè)管理服務工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨立運作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權利，并且要承擔服從物業(yè)管理公司的管理和服務的義務。同時物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權利。因此，物業(yè)管理從根本上不構成委托的關系。至于“委托—”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業(yè)管理的法律關系。

物業(yè)管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內容來看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設備、設施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關于的標的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見，物業(yè)管理不歸屬于行為，當然也不可能成為形式中的委托了。

簡單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的行為，其危害是人們始料不及的：

其一， 我國民法明確規(guī)定人必須以人名義進行。這表明是以被人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽。如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務質量、創(chuàng)優(yōu)達標、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動，最終效果就應該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種結果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會的聲譽，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽無關。顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實際。

其二， 我國民法明確規(guī)定行為是要受到限制的，包括法律限制與授權人的意思限制。如果物業(yè)管理歸屬于行為，無論哪種限制，最終要求作為人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業(yè)主、業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)就只能圍著業(yè)主、業(yè)主委員會的主意轉，物業(yè)管理企業(yè)的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于行為的門外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？

其三， 我國民法明確規(guī)定被人對人的行為，承擔民事責任（法律效果）。即人對行為并不享有利益。即使人因行為而獲得有報酬，這也與行為本身無關。這說明人的活動本質上不是一種經濟行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的 區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業(yè)化的有償服務（而不是行為的無償勞動）。假如把物業(yè)管理歸屬于行為。那么，的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經濟的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災難！

五、 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系應該由建筑物區(qū)分所有權法律制度依法規(guī)范

依據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論，物業(yè)管理的實質是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對象是區(qū)分所有建筑物。作為不動產的區(qū)分所有建筑物的轉移只是建筑物區(qū)分所有權的權利主體發(fā)生變動，而并非實際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區(qū)分所有權的權利交易和轉讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來源歸根結底來源于區(qū)分所有建筑物的權利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權，也就是我們通常在物業(yè)管理活動中所說的物業(yè)建筑物的所有權。建筑物區(qū)分所有權往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結所在。相應的物業(yè)管理的法律關系實際上是建立在建筑物區(qū)分所有權的權利歸屬基礎上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系應該由建筑物區(qū)分所有權法律制度依法規(guī)范。

在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

我們應該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系界定在委托的錯誤觀點，認定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是合同。依據(jù)合同法以及民法物權法的建筑物區(qū)分所有權法的法律規(guī)范，我們認為物業(yè)管理合同實際上是一種特殊的專業(yè)性勞務服務合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權關系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違約責任等的法律依據(jù)。

我們認為物業(yè)管理的法律關系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關系：

1. 依據(jù)我國民法的物權法的建筑物區(qū)分所有權法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司構成建筑物區(qū)分所有權人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系；

2. 依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系；

3. 依據(jù)消費者權益保護法的法律規(guī)定，構成消費者與經營者之間的平等的法律關系；

第4篇：綠化管理合同研究范文

第二條  本辦法適用于紹興市區(qū)內建筑面積在2萬平方以上、基礎設施比較齊全的新建住宅小區(qū)。

其他住宅樓群，實行物業(yè)管理的，也應執(zhí)行本辦法的規(guī)定。

第三條  本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。

本辦法所稱業(yè)主，指住宅小區(qū)內住宅和非住宅房屋的所有權人。非業(yè)主使用權人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。

第四條  住宅小區(qū)應當積極推行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務企業(yè)，可享受國家對第三產業(yè)的有關優(yōu)惠政策。

第五條  物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設可行性研究報告應包括物業(yè)管理。

第六條  市建設行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。

市交通、衛(wèi)生、公安等部門和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區(qū)物業(yè)管理中有關工作的監(jiān)督與指導。

住宅小區(qū)居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規(guī)定履行職責。物業(yè)管理公司應配合住宅小區(qū)內居民委員會做好有關社會工作，對業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理公司進行管理與服務的項目，居委會不再提供有償服務。

第七條  市物業(yè)主管部門的主要職責是：

（一）貫徹執(zhí)行有關住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；

（二）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質管理工作；

（三）負責市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗收和交接工作；

（四）負責住宅小區(qū)房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；

（五）負責對從事物業(yè)管理工作的專職人員進行培訓；

（六）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；

（七）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作。

第八條  住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區(qū)開發(fā)建設單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應當在市物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下稱業(yè)主管委會）。業(yè)主管委會由住宅小區(qū)內業(yè)主選舉的代表組成。

第九條  業(yè)主管委會的權利：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內的業(yè)主，維護其合法權益；

（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負責與其簽訂物業(yè)管理委托合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理服務的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關物業(yè)管理經費收支使用情況；

（五）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

第十條  業(yè)主管委會的義務：

（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見及要求對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施；

（三）接受住宅小區(qū)內業(yè)主的監(jiān)督；

（四）接受市物業(yè)主管部門、各有關部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導。

第十一條  物業(yè)管理公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟實體，是具體實施物業(yè)管理的經營企業(yè)。

物業(yè)管理公司必須具備相應的專業(yè)技術人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門認定的資質和市工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。

第十二條  物業(yè)管理公司的權利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結合實際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；

（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；

（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費；

（四）有權制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（五）有權選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務；

（六）開展便民利民的多種經營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經費。

第十三條  物業(yè)管理公司的義務：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經營；

（二）接受業(yè)主管委會和住宅小區(qū)內業(yè)主的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施應當提請業(yè)主管委會審議和認可；

（四）接受市物業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。

第十四條  物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會或個人的委托，在住宅小區(qū)有償開展下列物業(yè)管理活動：

（一）有關房屋及其附屬設施、設備的維修和管理；

（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；

（三）綠地、花草樹木的養(yǎng)護及綠化設施的維修；

（四）保安及公共秩序的事務性管理；

（五）集貿市場和其他商業(yè)網(wǎng)點的管理；

（六）車輛進出及停放的管理；

（七）單位和住戶委托的其他服務項目。

住宅小區(qū)內的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設施由各專業(yè)單位負責維修與養(yǎng)護；各專業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負責維修與養(yǎng)護，其費用由各專業(yè)單位支付。

第十五條  委托進行物業(yè)管理，委托雙方應依法簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應當載明委托管理項目、管理標準、管理權限、管理期限、服務費用的收支、監(jiān)督檢查責任、違約責任以及其他權利、義務等內容。

第十六條  業(yè)主管委會應當將住宅小區(qū)內屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項目委托物業(yè)管理公司進行管理。

第十七條  新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開發(fā)建設單位應當委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會建立后，由業(yè)主管委會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。

第十八條  新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時，開發(fā)建設單位應移交下列住宅小區(qū)工程建設資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；

（五）其他必要的資料。

第十九條  業(yè)主應當遵守下列規(guī)定：

（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；

（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質；

（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質的物品；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動；

（五）不得侵害他人的正當合法權益；

（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務費，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。

第二十條  業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應在本住宅小區(qū)實行物業(yè)管理后補簽合同。

第二十一條  實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應建立住宅小區(qū)房屋維修專項資金。

住宅小區(qū)房屋維修專項資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業(yè)主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。

財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監(jiān)督、檢查和審計。

第二十二條  房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設施、設備以及住宅小區(qū)內公用設施的維修養(yǎng)護與更新，物業(yè)管理公司使用該項資金時，應提出年度使用方案，經業(yè)主管委會審核，業(yè)主大會批準后，上報物業(yè)管理主管部門按時劃撥。

第二十三條  房屋及其附屬設施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規(guī)定應由業(yè)主承擔維修責任的，業(yè)主應當及時進行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會可授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

第二十四條  人為造成住宅小區(qū)內房屋、公用設施、設備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。

第二十五條  住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時，開發(fā)建設單位可將新建住宅小區(qū)保修期內的保修項目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護、維修，并按規(guī)定支付相應的保修金。

第二十六條  實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應按物價部門核定的收費項目和標準，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務費；不按規(guī)定交納服務費的，物業(yè)管理公司有權按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。

第二十七條  物業(yè)管理公司為業(yè)主個別需求提供特約服務，除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，服務收費實行經營者定價。

第二十八條  住宅小區(qū)開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業(yè)管理用房和經營用房；管理用房由開發(fā)建設單位無償提供給物業(yè)公司使用，經營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經費從住宅小區(qū)房屋維修專項資金中列支。

物業(yè)管理用房和經營用房產權歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經營用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

第二十九條  物業(yè)管理公司應嚴格按照本辦法的規(guī)定實施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權投訴，業(yè)主管委會有權制止，并要求其限期改正。

第三十條  對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應負責賠償。

對違反有關法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請有關部門依法處罰，直至追究刑事責任。

第三十一條  寫字樓、住商樓、成片開發(fā)建設的別墅區(qū)、度假區(qū)、專業(yè)市場和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十二條  各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

第5篇：綠化管理合同研究范文

關鍵詞：工程造價，控制，工程造價管理

 

一、制定嚴密的合同條款

建設施工合同是指承包人按照發(fā)包人的要求，依據(jù)勘察、設計的有關資料、要求，進行施工建設、安裝的合同。是承發(fā)包雙方為實現(xiàn)建設工程目標,明確相互責任、權利、義務關系的協(xié)議;是承包人進行工程建設,發(fā)包人支付價款,控制工程項目質量、進度、投資,進而保證工程建設活動順利進行的重要法律文件。有效的合同管理是促進參與工程建設各方全面履行合同約定的義務,確保建設目標(質量、投資、工期)的重要手段。因此,加強合同管理工作對于承包商以及業(yè)主在工程造價管理方面都具有重要的意義。工程造價管理工作必須符合合同要求，必須在國家法規(guī)政策的范圍內，保證每一筆工程賦予的支付都符合合同的要求。在工程施工活動中，造價工程師處于主導地位，承包人與業(yè)主的貨幣收支行為是否準確和合理，取決于造價工程師所簽認的工程費用是否公正。合同管理是控制和協(xié)調的依據(jù)，也是經濟的法律手段，因此增強合同管理意識，完善合同條款十分重要。合同簽訂須交有關管理部門審查，并進行公證，以保證合同合理合法，保護雙方權益。條款的完備和內容的嚴謹，有利于減少合同糾紛，避免日后違約。實踐證明，項目法人與承包單位一定要加強合同管理，及時糾正合同中存在的問題，保證合同的全面履行，提高投資效益。作為造價人員，確保合同條款的切實履行，是義不容辭的職責。

隨著我國加入WTO，工程項目的管理也將逐步與國際接軌，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長；設備安裝預算，不同的品牌型號價格出入很大，容易造成施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預計，在這一點上需要多學習國外成熟的經驗及合同條款。

建設合同涉及內容多，專業(yè)面廣，合同管理人員需要有一定的專業(yè)技術知識、法律知識和造價管理知識。很多建設項目管理機構中，沒有專業(yè)技術人員管理合同，或合同管理人員缺少培訓，將合同管理簡單地視為一種事務性工作。甚至有的合同領導直接敲定由一般辦公人員辦理合同。一旦發(fā)生合同糾紛，缺少必要的法律支援。

二、施工現(xiàn)場工程造價的管理、

1、在工程施工過程，審價人員和費用控制人員經常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況，有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，及時審核因設計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應調整控制目標，并為最終的工程總結算提供依據(jù)和做好必要的準備工作。建設工程造價的確定與投資控制的實質就是運用科學技術原理和經濟及法律手段，解決工程建設活動中的技術與經濟、經營與管理等實際問題，只有在項目建設的各個階段，采用科學的計價方法和切合實際的計價依據(jù)，合理確定投資估算、初步設計概算和施工圖預算，才能提高投資效益。

2在工程造價管理工作當中，造價合同人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調試內或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨固支護部分，施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由確認工程量。“多問”就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向現(xiàn)場的工程師進行咨詢。在項目開發(fā)過程中不可避免的市政工程，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價人員很少遇到這類預算，因此這類問題就更需要多問。論文參考網(wǎng)。“多思考”，不可不論定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據(jù)，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習慣以地下人孔檢查井每座多少元報價、防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。論文參考網(wǎng)。

3、造價合同人員還應當嚴格審核工程施工圖預算，根據(jù)施工圖設計的進度計劃和現(xiàn)場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。對于預算超出相應概算的施工圖設計部分，要加以詳細分析，找出原因，并及時與項目負責人通氣，調整或修正控制目標，對工程造價實施動態(tài)控制。

三、有效控制工程變更和現(xiàn)場經濟簽證

在工程建設項目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進行有產的控制。為防止在施工圖設計中產生漏洞，除在審核時把關外，還應在甲乙方的圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除，總之，應消滅在開工之前。設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。為此，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設計變更，更要用先祘帳后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制.保障發(fā)包方與承包方平等互利。

四、擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價。在工程建設中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔，如輸變電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質。如：每個建設項目的變配電系統(tǒng)必須由供電部門所屬的三產負責從設備采購到安裝高度的總承包。而且價格是一口價。在這些項目中，首先應該尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要求允許另一家供貨商參與競爭，最后終于了取得了較好的效果，設備采購價比借貸　電局原先指定廠商的報價降了20%左右。

五、 建議采用工程量清單形式確定工程造價

推行工程量清單計價方法是工程造價深化改革的一項重要措施，是規(guī)范招投標行為的有效措施。這種方法有利于改變過去以“量”、“價”“費”定額為主導的靜態(tài)管理模式，使清單中的工程量不進入競爭，僅限于價格的競爭；有利于正確評價企業(yè)實力；有利于保證工程質量、降低工程造價；可減少重復計算工程量的繁雜勞動；簡化招投標報價工作；減少工程結算中扯皮與糾紛；逐步與國際上“控制量、指導價、競爭費”的慣例接軌，深化工程計價主要依據(jù)市場變化動態(tài)管理的改革，為我國承包商走向國際市場創(chuàng)造條件。

工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結合現(xiàn)行預算定額子目分項要求，將擬建招標工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位受苦填寫單價的一種工程量計價方法。目前市場上常用形式是將腳手架使用費、遇、模板使用費等非實體性消耗費用，以及企業(yè)管理費、利潤和此部分的稅金列于開辦費中，一般開辦費為總價包干不變，工程量清單中的單價只包含了實體性消耗中的直接費及其稅金，此部分價款隨工程量的培養(yǎng)而變化。采用工程量清單的形式，對建設單位而言，首先工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次可控制設計變更引起的工程價款的增加，變更培養(yǎng)的工程量，只能引起實體性消耗中的直接費及其稅金部分的變化，非實體性消耗費用及企業(yè)管理費、利潤及此部分的稅金，仍保持原有水平。總之，采用工程量清單對于建設單位來說是一項既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。

6做好索賠與反索賠工作

加強施工合同索賠管理工作，是培育和發(fā)展建設市場的一項重要內容。我國工程承包雙方在合同履行中對工程索賠認識不足,缺乏推行工程索賠所需的意識和動力。因此,提高索賠意識是承包商亟待解決的問題。施工合同是索賠的依據(jù),索賠則是合同管理的延續(xù)。合同管理索賠要求承包商在簽訂合同時要充分考慮各種不利因素,分析合同變更和索賠的可能性,采取最有效的合同管理策略和索賠策略;在合同整個履行過程中,要隨時結合施工現(xiàn)場實際情況,結合法律法規(guī)進行分析研究,以合理履行合同,這不僅有利于保護自己的合法權益。更重要的是有利于企業(yè)盡快適應國際工程建設規(guī)范，提高企業(yè)未來生存能力。

近幾年來有關索賠的文章隨處可見，而反索賠的文章卻不多，許多建設單位把重點放在了如何應對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應用。論文參考網(wǎng)。施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場清單不及時妨礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的新產品等待，對此建設單位均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片和現(xiàn)場稠人廣眾等原始資料。

[結束語]以上從幾個方面談了施工階段項目開發(fā)的成本控制，相輔相成，缺一不可，可以有側重，不可有忽視。對于成本管理這個大課題，遠不止這些內容能夠囊括，還需要具體問題具體分析，使之不斷完善成熟。總之，工程造價合同人員要做到統(tǒng)觀全局，對建材市場走向做到心中有數(shù)，對定額做到舉一反三、靈活應用，為開發(fā)項目的成本控制輔平道路，注入實力。

第6篇：綠化管理合同研究范文

第一條為了進一步加強學校的基本建設管理，規(guī)范基本建設工作程序，保證工程建設質量，提高投資效益，保障教育事業(yè)持續(xù)、健康、協(xié)調發(fā)展，根據(jù)國家和省市縣有關法律法規(guī)及政策法規(guī)，結合實際，特制定本辦法。

第二條本辦法適用于各類公辦中小學、幼兒園的所有基建（項目）工程（房屋建筑、運動場地、道路管網(wǎng)、圍墻、裝飾、修繕、綠化等）。

第三條管理機構及職責

（一）縣教育局計劃財務科負責全縣學?；窘ㄔO管理工作。職責是：制定全縣中小學、幼兒園基本建設中長期規(guī)劃、年度計劃；學?；窘ㄔO工程審核；指導工程規(guī)劃設計；監(jiān)督工程設計、施工、監(jiān)理招投標及合同簽訂；全程監(jiān)督學校、施工、監(jiān)理等單位在學?；üこ淌┕て陂g工作；工程變更審核；參與工程驗收；預決算審核。

（二）凡縣教育系統(tǒng)基本建設工程立項審批由縣教育局負責；工程的前期手續(xù)辦理由學校負責，縣教育局重點監(jiān)管設計方案、預算編審、招投標、工程變更、工程決算等五個方面。

（三）全縣具有獨立法人資格的各類公辦中小學、幼兒園是基建工程的業(yè)主單位，工程所屬學校應成立基建小組具體負責管理本單位基本建設工程。

基建小組組長一般由校長（園長）擔任。校基建小組職責：一是負責工程前期準備，各項手續(xù)的報批；二是負責拆遷和土地征用；三是做好工程招投標工作；四是做好工程現(xiàn)場監(jiān)管；五是負責籌措基建資金；六是按合同做好工程款的撥付預審工作；七是做好工程決算的初審工作；八是做好基建檔案資料的收集和整理工作。

第四條基本建設程序

（一）經縣教育局批準同意建設的項目，按有關規(guī)定辦理報批手續(xù)?；窘ㄔO一般程序為：

1.投資項目在30萬以上的基本建設項目報縣教育局審查同意后，由學校委托編制項目建議書和申請報告，報縣發(fā)改局審批，接到項目建議書批復后委托方案設計。

2.根據(jù)項目建議書批復辦理土地預審、項目選址意見，編制和報批水土保持方案和環(huán)境影響評估。

3.委托編制可行性研究報告，并報縣發(fā)改局審批。

4.委托初步設計和項目概算，報縣發(fā)改局審批。

5.施工圖紙設計、圖審。

6.完成通水、通電、通路和場地平整等三通一平工程。

7.辦理建設許可證、用地許可證等手續(xù)。

8.委托編制施工圖預算，要求一編一審。按規(guī)定進行工程招投標。

9.辦理施工許可證。

10.項目施工。

11.項目竣工驗收，投入使用。

12.項目決算。

（二）建設項目的前期報批手續(xù)繁多，上面未一一列出。審批程序應根據(jù)時序穿插、并進，有效縮短時限，并積極爭取減免規(guī)費。

（三）投資項目在30萬以下的建設工程（包括附屬工程、維修、道路、綠化等），由學校填寫《學校建設項目申批表》（附件2）報教育局審批，經批準立項的工程項目，由局政府采購辦公室組織招投標；未經批準立項的工程項目，學校不得擅自投資建設。

第五條工程勘察設計。根據(jù)批準的文件（項目建議書），委托有資質、符合項目工程要求的勘察、設計單位進行勘察、設計。學校建設堅持“牢固、安全、實用、經濟”的原則，避免脫離當?shù)貙嶋H，超規(guī)模、超標準建設。

第六條工程監(jiān)理。學校建設（項目）工程（包括附屬工程、裝飾工程）原則上要委托具有相應資質的監(jiān)理公司進行工程監(jiān)理。監(jiān)理合同經教育局計劃財務科審核后簽訂。工程監(jiān)理單位是代表業(yè)主對建設工程實施監(jiān)督和管理，并依法承擔相應責任和義務，學校應積極主動與監(jiān)理公司配合，并依照法律、法規(guī)以及施工質量驗收標準、設計文件（特別是國家標準強制性條文）和《建設工程施工合同》、《建設工程監(jiān)理合同》共同對建設工程質量、安全、進度、投資控制等進行全方位的監(jiān)督和管理。

第七條工程招投標和合同簽訂。項目工程發(fā)包必須嚴格按照《中華人民共和國招標投標法》，國家、省、市、縣工程項目執(zhí)法監(jiān)察有關法律法規(guī)和規(guī)定，實行項目法人制、工程招投標制和工程合同制。

（一）工程造價在30萬元（含）以上的建設工程施工項目，地質勘察費10萬元、監(jiān)理費15萬元、設計費30萬元以上的服務項目都必須進入縣招投標中心，通過招投標的方式進行發(fā)包。凡投資在30萬元以下的建設工程施工項目，由縣教育局政府采購辦公室組織招標。

（二）中標通知發(fā)出后在規(guī)定期限內，學校和中標單位應按照招標文件、招標書的內容和國家有關規(guī)定簽訂《建設工程施工合同》，合同簽訂前須經縣教育局計財科審核。

第八條學校對施工現(xiàn)場的管理及工程質量的監(jiān)督。一是項目班子人員（特別是項目經理）到位關；二是建筑材料進場檢查關；三是建筑材料試驗樣本采集關；四是隱蔽工程記錄關；五是各工序完工質量檢查關；六是施工安全措施落實關。在工程建設過程中，學校應派出專職或兼職基建管理人員，負責施工現(xiàn)場及工程質量監(jiān)督管理，并做好日記。學校應按監(jiān)理合同做好監(jiān)理人員到位的考勤工作，配合監(jiān)理人員檢查項目班子人員的到位情況，審核到位人員是否與投標承諾書上名單、職稱相吻合。監(jiān)督施工機械的到位率，檢查進場建筑材料有效期、生產日期、產品合格證，并做好進場建筑材料的現(xiàn)場取樣及試塊的現(xiàn)場取樣制作等送驗試件的監(jiān)督工作，以確保送驗試件的真實性。學校、監(jiān)理單位、施工企業(yè)共同做好隱蔽工程記錄。預算暫定價的建筑材料規(guī)格、品牌產地、價格必須經學校二人以上會同局計財科、監(jiān)理單位、施工企業(yè)四方共同進行確認。學?；ńM長要參與所有環(huán)節(jié)的驗收，并督促施工單位做好工程驗收中提出的整改返工問題的落實工作?？h教育局派員不定期對工程施工、學校管理及安全生產責任制執(zhí)行情況進行抽查，并參加開工放樣，主體和竣工驗收。

第九條隱蔽工程驗收記錄、工程量計算應當在分項工程被隱蔽前完成復核，并附詳圖和工程量計算表，并提供標明隱蔽部分尺度的照片或影像資料，經辦人和復核人應在附件上簽字。復核必須要有具體意見，禁止僅簽原則性意見或只簽名無具體意見。

工程變更洽商記錄和隱蔽工程簽證必須手續(xù)完備，不允許事后補辦。變更報告不得隨意涂改，并注明日期。不得用直接在施工圖上修改簽字的形式來代替工程變更報告單。

第十條施工圖紙變更和項目增減。為加強預算管理，嚴格控制工程造價，避免隨意提高標準，突破預算規(guī)模，所有建設項目必須嚴格控制設計變更和項目增減。在建設過程中，因使用和結構的合理性需要，確需變更設計或基礎工程量及超預算暫定價，需經設計單位出具變更聯(lián)系單或施工圖紙，施工和監(jiān)理單位認可，學校簽署意見，按下列要求逐級審批。未經審批，學校和施工單位不得隨意變更施工圖和增加工程造價。

工程變更額度審批權限規(guī)定如下：

一、單項變更額度不足10萬元的（且累計變更30萬元以下），由學校領導班子集體討論并編制項目工程變更預算，報縣教育局審批后方可實施；

二、單項變更額度在10萬元以上的（累計變更30萬元以上），由學校領導班子集體討論確定，并經教育局同意后，根據(jù)《投資項目變更管理實施辦法》（試行）的規(guī)定報縣政府審批。

項目施工過程中，遇暗河、暗溝、軟基等地質實際情況與地質資料不符且急需處理的情況，搶修搶險應急工程以及地震、臺風等不可抗力的原因時，為保證工程建設進度、質量和安全，學?？蛇吿幚磉吷蠄?，并召開由發(fā)改（重點辦）、財政、審計、招管辦、監(jiān)察、行業(yè)主管等單位參加的緊急會議，商定處理方案，形成書面意見，邊實施邊按規(guī)定報批或緊急處理后報批。

涉及工程變更項目學校應及時提交《工程變更簽證單》及相關材料，包括：政府投資項目變更審批表（附表1）、工程施工變更簽證申請單（附表2）、工程變更計算表（附表3）、工程變更費用計算表（附表4），按規(guī)定的審批權限和程序報批。

第十一條工程竣工驗收。建設工程竣工時必須按施工合同、設計圖紙文件、國家有關施工驗收規(guī)范和質量檢測報告進行驗收?？⒐を炇蘸细窈螅瑢W校應做好資產使用交接，按竣工決算批準書和相關票據(jù)登記固定資產帳，并做好資產的后續(xù)管理工作。施工單位不按時提交合格竣工圖和移交檔案資料，視同未完成施工任務，應承擔相應責任，學校不得對該工程進行竣工決算。未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用，違反規(guī)定的，將給予有關責任人以相應處分。造成重大事故的，追究法律責任。

第十二條建設資金和財務的管理。學校應當單獨設立基本建設帳薄，專門核算基建收支業(yè)務。

（一）工程建設資金的使用必須符合省市縣有關財務規(guī)定。（二）工程款支付

1. 工程費用支付由學校基建工作小組2名以上成員提出，基建組長簽字審批后支付（基建組長不是校長擔任的，基建組長審核后報學校校長審批支付）。

2.學校其他領導擔任基建組長的，則由學校校長簽署授權委托書，委托基建組長負責基本建設管理。

3.費用支出要堅持勤儉節(jié)約原則，對未按規(guī)定審批簽字或報銷手續(xù)不齊全，開支不符合財務管理規(guī)定的各種憑證，財務人員有權拒絕支付。

4. 建設資金實行統(tǒng)一管理，嚴格按施工合同約定撥付工程款，支付工程款必須通過銀行轉帳，款項必須撥付到承包單位（合同帳號），不得撥付給個人。一般情況下，工程竣工驗收合格后支付不超過合同價85%的工程款，決算審計后支付不超過審計價95%的工程款，余額作為工程質量保證金，維修工程及校舍改造項目一年后付清，新建項目按國家有關規(guī)定辦理。實際支付時承包單位必須按規(guī)定程序填寫工程款支付申請單，由監(jiān)理和學?；ü芾砣藛T簽署意見，學校基建組長（校長）審批后支付。

（三）工程完工后學校基建小組要及時牽頭辦理竣工財務決算，并認真做好各項清理工作。對各種基建管理中購買的材料、設備、工具等要移交給學?？倓仗帲煽倓仗庁撠熉鋵嵑吞幚?。

第十三條建設工程竣工驗收合格后，學校應督促施工單位及時按照合同要求，整理工程變更單、施工簽證單等資料，編制工程結算書，報縣教育局計財科初審，再由縣教育局遞送縣財政、審計等部門或委托有資質的社會中介機構進行審計。

第十四條工程項目審計。建設項目嚴格執(zhí)行審計制度，必須經審計后，方可同施工單位辦理工程價款結算。局紀檢監(jiān)察部門應對項目規(guī)劃、立項、勘察設計、招標、施工監(jiān)理、資金管理、預決算審計、竣工驗收等方面進行全程監(jiān)督檢查。

第十五條基建檔案管理。學校新建項目在竣工驗收合格后，須將基建項目審批文件、施工合同、竣工圖紙、工程聯(lián)系單、隱蔽工程,各環(huán)節(jié)驗收的照片或視頻、決算書、財務審計報告、施工總結、監(jiān)理報告、竣工驗收報告、土地證、房屋產權證、學校基建管理資料等有關從項目籌劃到竣工驗收的各環(huán)節(jié)文件資料，嚴格按照規(guī)定收集、整理上報建設管理部門或學校檔案室歸檔。

第十六條項目管理責任追究制度。對未批先建、擅自擴大建設規(guī)模，提高建設標準以及不按規(guī)定程序辦理工程變更手續(xù)或對因管理不嚴而出現(xiàn)工程質量問題、造成國有資產流失以及出現(xiàn)擠占、挪用專項資金等其他重大責任事故的，嚴格按照有關規(guī)定，追究有關責任人的責任。

第十六條本辦法由縣教育局計劃財務科負責解釋。

第十七條本辦法自之日起施行。

附表1、政府投資項目變更審批表

2、工程施工變更簽證申請單

第7篇：綠化管理合同研究范文

關鍵詞：工程造價工程監(jiān)理

造價工程師在監(jiān)理工作中是建設項目造價工作的重要組織者和負責人，具有工程計量審核權、支付工程進度款審核權和工程造價審批權，對維護國家和社會公共利益，維護業(yè)主和承包商利益，維護監(jiān)理單位自身權益，有著不可替代的地位和作用。

造價工程師在工程項目立項決策到竣工投產全過程監(jiān)理工作中，負責編制或審核投資估算、設計概算、施工圖預算，以及工程項目的設計、招投標、施工、結算等各階段的投資控制工作。造價工程師作為投資控制組負責人，對總監(jiān)負責，做好投資工作的事前、事中、事后控制。防止決算超預算，預算超概算，概算超估算。為完成投資控制的監(jiān)理目標，必須完善投資控制的組織措施，建立健全監(jiān)理組織，明確職責分工及有關制度，落實投資控制的責任。投資控制組應有二個管理層次：（一）控制層。由造價工程師和專業(yè)監(jiān)理工程師組成。具體負責監(jiān)理規(guī)劃中投資控制的實施，確定目標控制的方法和手段，制訂控制措施。專業(yè)監(jiān)理工程師負責工程計量確認簽證，造價工程師負責審核。（二）作業(yè)層。由具有資格證書的概預算專業(yè)人員和監(jiān)理員組成。具體負責工程計量并簽署原始憑證；監(jiān)理日記中對人力投入、材料數(shù)量、質量、價格、不可抗力等關系到投資控制的情況應盡量詳細記錄，為控制層提供投資控制第一手材料。

如何在監(jiān)理工作中發(fā)揮造價工程師的作用，筆者認為，應從設計、招投標、施工、竣工結算四個階段的投資進行重點控制。

1、設計階段的投資事前控制

項目作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。為實現(xiàn)各設計階段的投資控制目標，造價工程師可采取下列監(jiān)理措施：

1．1、設計合同應明確突破限額設計的責任。造價工程師在各設計階段進行投資控制時，要將投資限額按投資控制目標分解到各專業(yè)設計人員，使設計人員清醒認識到設計應該從經濟角度出發(fā)，進行多方案設計優(yōu)選，及時采取糾偏措施，既滿足工程質量和功能使用要求又不超投資限額。造價工程師應協(xié)助業(yè)主在簽訂設計合同時，明確突破限額設計的責任。如果因設計原因超投資限額，設計人員必須無償修改、返工；因設計責任進行工程變更，導致超投資限額后果的給予處罰。

1．2、運用標準設計和價值工程原理。（1）、標準設計是經批準的整套標準技術文件圖紙。運用標準設計可以節(jié)約設計費用，加快施工速度，保證工程質量，較大幅度降低工程造價。因此造價工程師應大力推廣標準設計。（2）、價值工程（價值系數(shù)V=功能系數(shù)F/成本系數(shù)C）原理通過對功能和成本的分析，將技術問題和經濟問題結合起來進行研究，是設計階段進行投資控制的科學方法之一。造價工程師應能熟練運用價值工程原理，認真審圖，研究圖紙中的開間、進深、層高、結構、材料、設備等等是否合理。結合建設單位意見，做多種方案的功能和成本研究，選擇價值系數(shù)最大的方案為最優(yōu)方案，達到實現(xiàn)各設計階段的投資控制目標。

1．3、利用監(jiān)理信息系統(tǒng)。監(jiān)理信息系統(tǒng)能積累已完工程的造價數(shù)據(jù)，掌握國內外經濟變化的實時數(shù)據(jù)，保證建筑材料、設備、運輸、匯率等等有關工程造價數(shù)據(jù)的準確性、時效性。造價工程師應及時將有關的工程造價數(shù)據(jù)提供給設計人員，挖掘降低造價潛力，為限額設計創(chuàng)造條件。

2、招投標階段的投資控制

造價工程師在招投標階段的投資控制中，應根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范、定額和取費標準、施工圖紙、現(xiàn)場因素、工期等認真審核標底：（1）審核工程量。（2）審核單價。（3）審核經費及價差。（4）審核各種包干費用和主要材料指標。（5）審核標底造價是否合理。

造價工程師應緊緊控制住標底造價是否合理，目的在于：合理的工程造價是工程質量的保證。高價承包使業(yè)主蒙受投資損失；低價承包會造成承包商不規(guī)范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質量隱患重重。增加工程項目的全壽命后期維修費用，實屬得不償失。

在評標階段，為防止串通抬標，必須對投資進行有效控制。造價工程師應使業(yè)主認識到合理的工程造價，是工程質量的經濟保證?？山ㄗh業(yè)主采用三次算術平均值的評標方式進行評標：（1）在開啟報價標書前1小時，評標委員會全體成員按工程復雜程度各自報出在標底±5%以內者為有效報價，可參與評標。將有效報價去掉一個最高值和一個最低值，取其算術平均值為有效報價浮動率。（3）再取標底核準浮動率與有效報價浮動率的算術平均值得到中標浮動率。

中標浮動率有三條重要作用：

1）中標浮動率能公平確定中標者，中標浮動率作為一條準線：a.以有效報價最接近者優(yōu)先；b.以低于者優(yōu)先；c.兩種及兩個以上有效報價相同時，中簽者優(yōu)先。

2）中標單位的投標報價高于中標浮動率時，以中標浮動率為準；低于時，則取自己的投標報價。

3）中標浮動率在竣工程結算時，造價主管部門審定的工程造價乘以中標浮動率作為業(yè)主實際付款的工程造價。

采用上述評標中標方法，能貫徹"公開、公正、公平"原則，使工程造價控制在"合理價"范圍內。

3、施工階段的投資事中控制

造價工程師在施工階段的投資事中控制，就是把計劃投資額作為投資控制的目標值。在施工中定期分析投資實際值和目標值之間的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保證投資控制目標的實現(xiàn)。

3．1、造價工程師應對施工組織設計認真審核，采用經濟技術比較方法進行綜合評審，加強投資控制。施工方法的不同，對工程造價影響很大。如筆者曾負責監(jiān)理的某工程項目，原施工組織設計：土方開挖大量采用機械，考慮到地下水的影響，施工機械開挖占75%，人工開挖占25%，并有降水設施。筆者認真審核施工組織設計，發(fā)現(xiàn)開挖基礎時間正值枯水期，機械和人工比例不合理，經計算調整，按機械挖土占92%計，人工挖土占8%計，且減少降水費用，為業(yè)主節(jié)約了一筆投資。原施工組織設計挖出土方全部外運，回填土方再運回。筆者經過現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場相鄰有一資金未到位、已平整場地的廠房舊址可利用。經業(yè)主聯(lián)系，利用廠房舊址堆回填土方，節(jié)約了來回運費。造價工程師還應重點審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，這種投資的事前控制，對今后監(jiān)理工作的投資控制有事半功倍的功效。

3．2、造價工程師應對工程進度款的支付嚴格控制。工程進度款支付是投資控制的有效手段，是工程質量和進度的有力保證。只有按圖施工，并通過監(jiān)理人員質量檢驗合格，計量核實的工程項目進度款，造價工程師才審核支付。

按月計算工程量支付進度款，不能將資金投入程度較直接地反映在工程實際形象上，為了使工程進度款的支付與工程質量、進度緊密地聯(lián)系在一起，造價工程師應協(xié)助業(yè)主按工程結構劃分：基礎、二層梁板、三層梁板……主體封頂、砌體完成等形象進度付進度款，明確寫進承包合同中。業(yè)主能直觀知道工程建設至目前的形象用了多少資金，承包商的積極性也能有效提高。

3．3、造價工程師應嚴格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經常會碰到由于設計工作不細致，或發(fā)生不可預見的事故及其他原因，進行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關鍵。

由于目前的現(xiàn)場經費、間接費等都是以工料機直接費為基礎，直接費金額多，間接費也多。這往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更，如將一般抹灰變更為貼瓷磚，車庫水泥砂漿地面變更為水磨石地面等。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。筆者在監(jiān)理實踐中，曾有承包商說服業(yè)主同意將會議室樓地面水磨石變更為鋪貼花崗巖石板，原因是為了會議室的天棚、墻體、擺設等的整體色彩配稱，會議室兼帶會客功能。筆者認真審核工程變更內容，認為業(yè)主為了美觀和使用功能的需要，但沒考慮到花崗石造價很高，將突破總投資限額。建議采用仿花崗石800×800無釉拋光磚，達到同樣效果，為業(yè)主節(jié)約了一筆投資。

造價工程師必須依據(jù)工程變更內容認真核查工程量清單和估算工程變更價格，進行技術經濟分析比較，檢查每個子項單價、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。應防止承包商"殺死豬再講價"，因為如果待工程變更付諸實施再去核實計量，現(xiàn)場已面目全非，事后核量不準確。只有規(guī)范工程變更操作，實行事前把關，主動監(jiān)控，工程變更的投資才能得到有效控制。

3．4、造價工程師應正確處理和防范施工索賠

在施工過程中，引起索賠的原因很多，一些承包商會尋找索賠機會，希望索取到費用賠償，更想得到利潤和工期補償。這就要求造價工程師應精通施工合同條款，熟悉工程項目的專業(yè)技術標準，公正地當好索賠事件"準仲裁員"，維護合同雙方合法權益。發(fā)生索賠事件時，承包商一般會根據(jù)自己的記錄提出工期或費用索賠報告。造價工程師應認真研究合同條款，首先核查索賠報告是否在索賠事件發(fā)生后的有效期間28天內提出，否則索賠不成立。進而對索賠要求進行辨別和分析。由于監(jiān)理日記能逐日如實記載工程形象進度和完成的實物工程量，影響工程進度的內外、人為和自然的各種因素，包括臺風、暴雨、現(xiàn)場停水、停電的起止時間。所以，造價工程師應根據(jù)同期監(jiān)理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進行劃分。由于業(yè)主或其它原因，致使承包商在施工中付出了額外費用且確有證據(jù)時，合同中有明確條款的，應按索賠程序及時、合理的給予承包商實際損失的補償，保證工程正常施工，防止綜合索賠的發(fā)生。

索賠事件處理難度大，花時間精力，造價工程師應積極通過自己的工作防止或盡量減少索賠事件的發(fā)生：

（1）應積累一切可能涉及索賠論證的資料。在研究技術、進度或其它重大問題的會議記錄中，要求與會者簽字，作為正式文檔資料。（2）應嚴格按監(jiān)理工作程序開展監(jiān)理工作，避免工作延誤發(fā)生索賠事件。（3）應對設計修改和工程變更嚴格把關，仔細測算造價和分析可能帶來的索賠問題。（4）應提高自身業(yè)務素質，適應監(jiān)理工作的需要。如對于非承包商責任的工程延期，可能引起的雨季施工增加費用的索賠。這就要求造價工程師能熟練計算網(wǎng)絡計劃的六個時間參數(shù)，分析工程延期是否對關鍵線路產生影響，盡量避開雨季施工，減少或防止雨季施工增加費用的索賠，為業(yè)主節(jié)約投資。（5）協(xié)助業(yè)主及時完成與工程進展密切相關的各項工作，如按期提供合格施工現(xiàn)場，按質、按量、按期提供施工圖紙和材料、設備等項工作，避免因延誤造成索賠。

造價工程師應協(xié)助業(yè)主做好反索賠工作，促使承包商履行合同約定的義務，保證工程質量和按時竣工。

施工階段涉及經濟費用支出的停窩工簽證，計日工簽證，使用機械簽證，材料代用和材料調價等的簽證，均應由造價工程師審核，對非使用不可的投資進行有效控制。

4、工程竣工結算階段的投資事后控制

造價工程師在工程竣工結算階段的投資事后控制中，應認真及時審核竣工結算。這是施工階段進行投資控制的最重要環(huán)節(jié)。審核的具體內容包括：竣工結算是否符合合同條款、招投標文件，結算是否按定額和工程計量規(guī)則、造價主管部門的調價規(guī)定等進行編制。要根據(jù)合同、圖紙、定額及工程預算書等，對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應材料設備逐項審核，不重不漏。有疑問時，查看當時的監(jiān)理日記，并進行現(xiàn)場校核。如施工中鋼筋搭接經設計修改為電渣壓力焊，結算書中計算電渣壓力焊金額，但未減去搭接長度鋼筋重量和減少搭接區(qū)加密箍筋重量，應予重新核算。如地方政府為綠化山林，關閉部分碎石場，導致碎石價格上浮，偏離定額價格，必須采用當?shù)卦靸r主管部門的地材價差系數(shù)進行修正。造價工程師應及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響，不偏不倚，正確審核竣工結算，使竣工結算真實反映工程造價。

關于造價工程師維護監(jiān)理單位自身權益的問題，有幾點值得重視：（1）有的業(yè)主因工程后期資金較緊或人為因素，拖欠監(jiān)理費，應動之以情，曉之以理，按監(jiān)理合同及時追討監(jiān)理費，保障監(jiān)理單位的正常運作，才能更好地為業(yè)主服務。（2）對于非監(jiān)理原因導致的工程延期或停工，及較大工程變更增加工程量，應在監(jiān)理合同中明確補償監(jiān)理費數(shù)額。（3）對于監(jiān)理范圍應在監(jiān)理合同中明確界定，不要出現(xiàn)"XX等"字眼，防止出現(xiàn)監(jiān)理了項目的附屬工程得不到監(jiān)理費的情況。（4）對于合理化建議，應在監(jiān)理合同中明確標明獎勵比例及支付時間等條款，只要是監(jiān)理人員提出來的合理化建議并付諸實施、為業(yè)主節(jié)約建設資金時，業(yè)主就應按監(jiān)理合同條款給予監(jiān)理單位獎勵。造價工程師必須注意積累《工程例會記錄》、《監(jiān)理通知書》等資料，并要求與會者簽名，作為獲得業(yè)主獎勵的原始資料。

第8篇：綠化管理合同研究范文

關鍵字：園林工程；園林綠化；園林施工；工程監(jiān)理；施工質量

中圖分類號：K928.73 文獻標識碼A

園林綠化工程是以栽種植物為主的一項工程，其對于感觀效果、生態(tài)效應是非常重視的，為此，要求我們的工程師具備豐富的監(jiān)理經驗以及豐富性的園林經驗。本文結核自身這些年從事于園林綠化工程施工經驗，針對園林綠化工程施工質量監(jiān)理掌控進行相關的論述。

一、加強學習，掌握園林綠化工程監(jiān)理的特殊性

綠化工程建設監(jiān)理是針對綠化工程建設項目，專業(yè)化、社會化的具有相應資質的綠化監(jiān)理單位接受綠化建設業(yè)主的委托，依據(jù)國家批準的工程項目文件、有關的工程建設法律、法規(guī)、規(guī)章和標準規(guī)范、工程建設委托監(jiān)理合同和有關的建設工程合同，承擔其項目管理工作，并代表業(yè)主對承建單位(綠化公司)的建設行為進行監(jiān)控的專業(yè)化服務活動。

作為園林綠化工程監(jiān)理企業(yè)，要適應園林綠化事業(yè)的飛速發(fā)展，就必須加大力度，不斷研究新情況，找出解決各種問題的新對策。

(1)協(xié)助業(yè)主選好施工單位。作為園林綠化工程監(jiān)理企業(yè)，一旦建設單位確定其委托監(jiān)理后，就應當介入施工招投標等工程前期工作，積極參與建設單位組織的對施工單位真實情況的抽查摸底，主動交換平時所掌握的一些施工單位的資質與實力情況，切實貫徹實施《工程建設項目施工招投標辦法》，協(xié)助建設單位盡可能選擇素質好、實力強的施工單位，并協(xié)同制訂現(xiàn)場管理的一些特定辦法，如“五大員”考勤制、書面通報，制訂處罰條款等等，全面加強對施工現(xiàn)場的管理。這既是園林綠化工程監(jiān)理應盡的義務，也是搞好園林綠化工程質量控制的首要因素。

(2)深刻領會設計意圖。作為園林綠化工程監(jiān)理人員，不能僅停留于一般的熟悉圖紙，按圖施工，還必須根據(jù)工程情況，了解與掌握在某些設計領域難以深化的部位，深刻領會設計意圖，督促施工單位針對這一部位制訂詳細的施工預案，采取切實有效的解決辦法，認真監(jiān)督把好藝術關，力求達到最好的環(huán)境藝術效果。

(3)認真實施監(jiān)理規(guī)范。2001年5月1日實施的GB50319-2000國家《建設工程監(jiān)理規(guī)范》，是搞好工程監(jiān)理的總綱。作為園林綠化工程監(jiān)理企業(yè)，毫無疑問的應當全面認真地貫徹實施，但是目前在對該《規(guī)范》的認識與執(zhí)行上情況千差萬別。有的以為《規(guī)范》束縛了手腳，工作不痛快，尤其是在對監(jiān)理資料的整理上感到勞師費事。有的在具體運作中抱著無所謂的態(tài)度，隨意應付，馬虎了事。因此，必須加強對《規(guī)范》重要意義的宣傳;舉辦對《規(guī)范》內容的學習培訓;結合實際進行重點指導。以求從根本上提高對《規(guī)范》執(zhí)行的自覺性，力促園林綠化工程監(jiān)理行為的規(guī)范化。

“百年大計，質量第一”是我國工程建設的一貫方針。工程質量關系到生產、使用的效果，關系到人民生命財產的安全，因此確保工程質量是工程的重要環(huán)節(jié)。而影響園林工程施工質量的因素主要有：園林工程施工人員、園林植物材料及構配件、園林施工機械及環(huán)境因素，這就決定了監(jiān)理人員必須設法使影響工程質量的人、機、料、法、環(huán)等因素處于全面受控狀態(tài)，實現(xiàn)監(jiān)理的質量控制目標，從而推進監(jiān)理工作的順利開展。

二、自始參與

綠化往往是在整個建筑工程基本完成后才開始實施，前期工程的建設對綠化工程有著直接的影響，比如預留綠地內耕植土能否獲得有效保護。實際工作中業(yè)主和建筑施工單位常將耕植土當一般填充物使用，預留綠地也成為了臨時建筑工地。待綠化時，預留綠地上熟土沒了，土壤結構遭受破壞，上面留下一片垃圾。為了栽種植被又不得不花錢清運垃圾、購買熟土回填。如果業(yè)主讓綠化監(jiān)理工程從工作建設之初就參與進來，不但能為自己控制綠化工程造價，同進也能為工程的順利開展奠定基礎。綠化工程監(jiān)理和建筑工程監(jiān)理的另一大區(qū)別是責任期限不同。建筑工程只限于施工階段，而綠化工程不僅有施工前、施工中，同時還包括缺陷責任期內的監(jiān)理。栽植苗木只完成全部工作量的一部分，最終能否達到設計效果，更關鍵的還要看接下來的養(yǎng)護管理。這就要求監(jiān)理繼續(xù)對工程進行督查、考核，直至最后竣工驗收。這一階段主要包括修剪、治蟲、除草、澆水、松土、施肥、扶正等工作，可依據(jù)各省、市制定的城市園林綠化植物養(yǎng)護技術規(guī)定以及相關行業(yè)要求，采取百分考核制進行考核，并將考核結果與最終工程造價掛鉤。

三、加強對園林綠化職工的技術指導，確保工程質量

園林綠化工程質量是由園林綠化職工所創(chuàng)造的，他們的政治思想素質、責任感、事業(yè)心、質量觀、業(yè)務能力、技術水平等均直接影響工程質量。督促施工單位選擇肥沃、疏松、排水良好的種植土壤，栽植土的PH值應控制在6.5—7.5，對喜酸性的樹木PH值控制在5—6.5，對于不適合樹木生長的栽植土應進行換土。如:茶花、杜鵑、杜英、紅花繼木、香樟、歐石楠喜酸性土壤，而、龍柏、石榴則喜堿性土壤，種植過程中只有將植物的生態(tài)要求和土壤的生態(tài)特性統(tǒng)一起來，植株才能長勢良好，但是在實際的施工過程中，許多施工單位卻不能做到這一點，他們?yōu)榱斯?jié)省開支往往忽視了植株的生態(tài)需要，盲目種植，造成了景觀的退化。由此可見監(jiān)理人員在監(jiān)理過程中必須督促施工人員進行針對性地換土或對土壤進行改良，以保證植株正常生長狀態(tài)的持續(xù)性，同時也可減少施工單位的經濟損失，避免了對城市景觀的損壞。

四、嚴格控制園林綠化材料的質量

嚴把植物材料關，以確保工程的施工質量。監(jiān)理工程師應督促施工單位按設計圖紙采購苗木，并在苗木進場前對苗木的名稱、規(guī)格、數(shù)量、產地及苗木檢疫單進行驗收，對不符規(guī)格的苗木一律清退。

五、遵循植物生長規(guī)律，掌握苗木栽植時間

園林綠化工程質量的好壞與苗木的成活率有很大關系，園林綠化工程中投入的苗木材料是有生命的綠化植物，不同的綠化苗木具有不同的生長規(guī)律，栽植季節(jié)和栽植時間也各有差別。掌握不同苗木的最佳栽植時間是苗木成活的關鍵，因此，必須遵循苗木生長規(guī)律，在苗木最適宜時間內栽植，確保苗木成活，提高工程質量。建議業(yè)主、施工單位選擇適宜的種植季節(jié)以提高苗木的成活率，節(jié)約工程成本。植物的栽植季節(jié)應選在適合根系生長和枝葉蒸騰量最小的時期，一般以落葉后至春季萌芽前的休眠時期最為適宜，但隨著綠化面積的不斷擴大，工程的不斷增多，苗木的反季節(jié)種植已成為較為普遍的現(xiàn)象，為此監(jiān)理人員必須把好苗木的反季節(jié)種植這一關。首先要督促施工單位選擇長勢一般的苗木，因為這類苗木根系不發(fā)達，掘苗時可以減少根系的損傷，移栽后對水分的吸收影響少，成活率也可大大增加，同時苗木要就近采購，要盡量保證當天挖掘當天種植;第二、要保證土球的大小為樹干基徑的8倍再放大1.2---1.5倍;第三、種植前監(jiān)理人員就應做好旁站監(jiān)理，要督促施工人員對苗木進行強修剪，保留骨架,摘去大部分樹葉，以減少植株的水分蒸發(fā)。種植時土球經初步覆土塞實后可將土球包扎物自上而下小心解除，隨后填土，分層搗實，待填土達土球深度的1∕3時，邊填土邊灌水,澆足第一次水，若移植的是較為名貴的植物可對其遮陰及作高壓噴霧處理。

六、嚴把園林綠化栽植驗收關

栽植前的場地整理、種植穴的大小、種植的苗木以及栽植過程均需監(jiān)理嚴格按招標文件和行業(yè)規(guī)范進行逐項驗收，可依據(jù)建設部頒布的《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》和各省、市制定的城市園林綠化植物種植技術規(guī)定。每道工序驗收合格后簽好質量驗收合格單，上一道工序不合格不得進入下一道工序。一定要堅持標準，嚴格檢查，避免出現(xiàn)判斷錯誤，每一分項工程檢查驗收時不可降低標準。

結束語：

通過上文論述可以看出，目前我國園林綠化工程監(jiān)理仍然有許多需要進行不斷探索的方面。為此不斷的進行園林綠化工程監(jiān)理的健康發(fā)展是今后所探究的一個重要話題。為此需要園林施工人員不斷的提升自己的專業(yè)素質，有效借鑒成功的園林工程施工案例，以自己最大的努力去完成園林綠化施工質量管理工作，更好的為企業(yè)所服務。

參考文獻

[1] 林海森.園林行業(yè)全面實行監(jiān)理制的幾點思考[J].長春大學學報,2005(2):87-88.

第9篇：綠化管理合同研究范文

關鍵詞：街區(qū)制；物業(yè)管理；環(huán)境管理

1封閉小區(qū)街區(qū)制化背景

中央城市工作會議提出中國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。街區(qū)制以美國為典型，其公寓、排屋、別墅出了門就是馬路。街區(qū)制可以激發(fā)小區(qū)活力：拆除各小區(qū)的圍墻可以使原來分散的小區(qū)配套整合成整個區(qū)域的配套，實現(xiàn)商業(yè)、娛樂和教育資源共享，進而實現(xiàn)社區(qū)共榮；街區(qū)制拆遷各種圍墻后，可以把原圍墻空間讓給綠化植物和行人，街區(qū)視線更加開闊，增進不同小區(qū)居民之間的交流；拆除圍墻可以清除城市交通路網(wǎng)栓塞，暢通最末端的城市道路交通，使城市路網(wǎng)稠密，緩解城市交通壓力，提升城市交通效率。本文聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制化為開放式小區(qū)，從物業(yè)管理的角度，從公共秩序管理、環(huán)境管理、設施設備管理、前期物業(yè)管理等四個方面分析封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。在初步提出的障礙性因素基礎上，通過對物業(yè)管理企業(yè)一線員工、管理人員以及物業(yè)管理行業(yè)專家進行訪談和問卷調研，以最終確定封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。

2障礙性影響因素

2．1公共秩序管理

公共秩序管理是物業(yè)服務管理的一項重要內容，其內容為在物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助政府有關部門進行公共安全防范和公共秩序維護等管理服務活動。公共安全防范的內容主要有出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護和管理，消防管理，施工現(xiàn)場的管理，配合政府開展社區(qū)管理等。公共秩序維護主要有物業(yè)管理區(qū)域內交通管理與車輛停放服務等。封閉小區(qū)街區(qū)制化對物業(yè)服務管理的公共秩序管理帶來較大的挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)成為障礙性因素，主要有人員出入管理，物品出入管理，巡邏、門崗服務，治安防范服務管理，車輛出入管理等幾個方面。（1）人員出入管理。封閉小區(qū)四周有圍墻，人員出入小區(qū)都有影像記錄，且非小區(qū)居住人員及車輛出入要求登記，這樣可以有效地實現(xiàn)人員出入管理。而街區(qū)制后，小區(qū)是開放式的，人員是隨意出入小區(qū)的。人員出入管理服務這項服務內容在街區(qū)制下無法實現(xiàn)。物品出入管理，為物業(yè)管理對出入小區(qū)的大件物品進行登記管理，可以防止大件物品失竊，也可以提前防止違規(guī)裝修材料進入小區(qū)。（2）門崗、巡邏服務，門崗對于封閉式小區(qū)是一個門一個門崗，而開放式街區(qū)制后是否還需要設門崗值得思考。巡邏服務的范圍與封閉小區(qū)相比，應該會不同。（3）治安防范服務管理為物業(yè)需要有效管理封閉小區(qū)范圍內的治安問題，而成為街區(qū)制后需要區(qū)分城市管理、治安部門與物業(yè)管理的責任界限，小區(qū)內部的開放式空間歸誰負責。（4）車輛出入管理。街區(qū)制下小區(qū)內部道路對外開放，物業(yè)服務的車輛出入管理內容是否需要進行調整。開放的小區(qū)道路是否需要設智能道閘系統(tǒng)實現(xiàn)智能管理，設備的錢誰來承擔？物業(yè)管理是否該管這塊車輛出入，大眾享受著便利，額外的物業(yè)管理成本由誰買單。非小區(qū)車輛穿越小區(qū)也會給小區(qū)居民帶來各自不便、噪音、尾氣以及不安全等。

2．2環(huán)境管理

物業(yè)環(huán)境管理主要指對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施和各場地提供的清潔衛(wèi)生管理、園林綠化管理和衛(wèi)生蟲害防治等服務管理，是日常物業(yè)服務管理的重要內容。封閉小區(qū)街區(qū)制化，把原本封閉小區(qū)內的諸多共用部位、共用設施和場地對外開放，那么對于這些部位、設施和場地是否要繼續(xù)進行物業(yè)服務管理，相應的成本與物業(yè)管理費由誰來承擔。歸納來看，物業(yè)環(huán)境管理部分的障礙性因素主要有：室外公共區(qū)域的清潔、綠化日常管理、綠化翻新改造、衛(wèi)生蟲害防治等。室外公共區(qū)域的清潔，主要是指室外道路清潔、室外游樂場等公共設施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。封閉小區(qū)的室外公共區(qū)域屬于物業(yè)清潔衛(wèi)生管理的內容，然而成為街區(qū)制后，這些部位對外開放。繼續(xù)納入物業(yè)清潔衛(wèi)生管理區(qū)域則物業(yè)管理費誰來承擔，如不納入則如何保證這些區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。綠化翻新改造內容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。綠化的日常管理與翻新改造的區(qū)域為全體小區(qū)業(yè)主共有區(qū)域的共有綠化植被、草坪等。街區(qū)制下，這些共有綠化植被、草坪是否還屬于全體業(yè)主共有，或者變更納入市政園林綠化的范圍。綠化的日常管理與翻新改造為封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。衛(wèi)生蟲害防治就是消滅各種有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子等，保證小區(qū)環(huán)境的清潔，保障業(yè)主及物業(yè)使用人的身體健康。街區(qū)制后，開發(fā)空間部分的衛(wèi)生蟲害防治由誰來負責，費用由誰來承擔。衛(wèi)生蟲害防治會構成封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。

2．3設施設備管理

物業(yè)設施設備管理指物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及設施設備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高完好率，延長使用壽命。居住小區(qū)內部按照類別不同存在強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等多種設施設備系統(tǒng)。這些系統(tǒng)有些在建筑內部，而有些在居住小區(qū)的公共部位。街區(qū)制后，公共部位的設施設備的管理就存在較大影響。歸納來看，設施設備管理部分的障礙性因素主要有：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、公共照明設備保養(yǎng)及維修等。閉路監(jiān)控系統(tǒng)指在居住小區(qū)中運用傳感技術、監(jiān)控攝像技術、通訊技術和計算機技術，組成一個多功能全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)，以實現(xiàn)對居住小區(qū)必要位置的監(jiān)控。街區(qū)制后，哪些區(qū)域要繼續(xù)監(jiān)控，或者將原來的小區(qū)業(yè)主公共區(qū)域納入城市管理的監(jiān)控范圍。這需要進一步探討和時間，是街區(qū)制推行的障礙性因素。現(xiàn)行居住小區(qū)的門禁系統(tǒng)多采用小區(qū)、組團、單元等多道門禁系統(tǒng)，而街區(qū)制后，最明顯的小區(qū)這層的門禁系統(tǒng)不再需要或者要相應調整。對現(xiàn)行的門禁系統(tǒng)進行更新改造是一個很大的工程量，并要考慮加強組團或單元這層的功能。紅外報警系統(tǒng)目前通常為居住小區(qū)圍墻一圈設紅外線，當有人不通過正常渠道進入小區(qū)，該系統(tǒng)就會報警警示。街區(qū)制后，現(xiàn)行紅外報警系統(tǒng)肯定要進行調整，如何設立該系統(tǒng)既能實現(xiàn)原來的功能和效用，又能適應街區(qū)制開放式街區(qū)的要求。公共照明設備保養(yǎng)及維修指現(xiàn)行居住小區(qū)內部的道路及公共部位的路燈等公共照明設備的日常消耗、保養(yǎng)與損壞后的維修更換?，F(xiàn)行居住小區(qū)內的公共照明設備屬于全體業(yè)主共有，公共照明設備保養(yǎng)及維修則由物業(yè)管理企業(yè)在實施，從物業(yè)管理費中開支。街區(qū)制推行，是否將公共照明設備納入市政照明，并向全體業(yè)主支付設備購買費用。公共照明設備保養(yǎng)及維修，是否納入市政照明，或者繼續(xù)由物業(yè)管理企業(yè)實施，相應的費用從物業(yè)管理費支出還是市政支出。

2．4前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理為物業(yè)管理早期介入之后，業(yè)主大會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》且生效之前的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的時間不確定，有些居住小區(qū)業(yè)主大會成立晚，所以前期物業(yè)管理涵蓋了常規(guī)物業(yè)管理階段的內容，該部分已經在上述討論，本部分主要討論前期物業(yè)管理階段的承接查驗、工程質量保修和裝修管理。前期物業(yè)管理階段的承接查驗為開發(fā)商將居住小區(qū)的共有部位、設施設備移交的全體業(yè)主，由物業(yè)管理企業(yè)實施。街區(qū)制推行，共有部位、設施設備的范圍需要探討確定，哪些屬于全體業(yè)主共有，哪些屬于國有，而物業(yè)管理的范圍為哪些。工程質量保修現(xiàn)行由開發(fā)商、施工單位按照相關規(guī)定實行，開放式街區(qū)制后，共有部位、設施設備的使用頻率將大幅增加，增加的損耗由誰來承擔。裝修管理物業(yè)管理企業(yè)需要做到對業(yè)主物業(yè)裝修過程的管理、服務和控制，規(guī)范業(yè)主，要協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正。開放式街區(qū)制后，封閉小區(qū)的整體感會下降，對于業(yè)主公約或共同達成的裝修原則將存在裝修管理難度，且難以在進出口對進出小區(qū)的違規(guī)裝修材料進行控制。

參考文獻

［1］高圣平．開放小區(qū)的現(xiàn)行法徑路［J］．武漢大學學報（人文科學版），2016，（03）：19－22．