房地產(chǎn)金融論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)金融論文范文

（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開市場發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資近年來發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開發(fā)商。

（三）通過創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會(huì)叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，再將這一資產(chǎn)管理計(jì)劃對接信托公司，最終投向房地產(chǎn)開發(fā)商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃，再由銀行拿理財(cái)產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計(jì)劃的受益權(quán)。③這些方式實(shí)質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產(chǎn)金融市場主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開發(fā)商融資，比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來為開發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同，提供服務(wù)或設(shè)備，形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款；其次，由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時(shí)，要么由房地產(chǎn)開發(fā)商還錢給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還，由銀行向開發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款，實(shí)質(zhì)上是在為開發(fā)商融資。

二、宏觀調(diào)控背景下購房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展，對需求方的調(diào)控力度也日漸加大，對購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機(jī)構(gòu)融資

受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機(jī)構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機(jī)構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當(dāng)然，如果資金缺口非常小，購房者可根據(jù)月收入狀況向消費(fèi)金融公司申請消費(fèi)貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購房者資金缺口較大，難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資，或者短期內(nèi)無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購房者可以動(dòng)用運(yùn)營資金購房，然后向銀行申請流動(dòng)資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運(yùn)營資金壓力。個(gè)人購房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請消費(fèi)貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動(dòng)用這一授信額度購房。

（三）通過房地產(chǎn)銷售公司搭建的融資平臺(tái)獲得資金

購房者從民間借貸機(jī)構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進(jìn)行的，但目前在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一個(gè)令人警惕的新動(dòng)向：房地產(chǎn)銷售公司正努力與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購房者資金需求的融資平臺(tái)。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產(chǎn)銷售公司與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的合作往往強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢互補(bǔ)：房地產(chǎn)銷售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源，與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的資金資源形成有效互補(bǔ)，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁典型推廣案例中，房地產(chǎn)銷售公司與借貸機(jī)構(gòu)合作，對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉(zhuǎn)而突出家庭消費(fèi)、經(jīng)營周轉(zhuǎn)等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張?jiān)斐傻模@難道不間接構(gòu)成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請此類合作金融產(chǎn)品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產(chǎn)品中，小貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)提供的家庭消費(fèi)貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務(wù)并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識(shí)地向償還能力強(qiáng)的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產(chǎn)較高，往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物，違約風(fēng)險(xiǎn)低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識(shí)地選擇資金缺口小、借款時(shí)間短的客戶，回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加速資金周轉(zhuǎn)。

三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無疑問，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者，在繞過房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過創(chuàng)新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動(dòng)力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產(chǎn)者背景下商品房價(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制

“生產(chǎn)者”是一個(gè)與“消費(fèi)者”相對立的概念，是美國制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認(rèn)為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、設(shè)計(jì)、開發(fā)新的產(chǎn)品，自行安排生產(chǎn)，自行規(guī)定價(jià)格，然后通過龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者進(jìn)行勸說，讓消費(fèi)者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價(jià)格來購買商品，這就是“生產(chǎn)者”。在生產(chǎn)者市場中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費(fèi)，出現(xiàn)這種市場力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機(jī)構(gòu)，可以動(dòng)用規(guī)模性的力量，而消費(fèi)者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價(jià)或維權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為我國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)相對典型的生產(chǎn)者市場，唐文進(jìn)就對這一問題進(jìn)行過深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場上，從買地到設(shè)計(jì)，從施工到銷售，都是由房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)團(tuán)隊(duì)決策并主導(dǎo)完成的，反觀消費(fèi)者，除了決定買還是不買以外，對商品房的上述開發(fā)過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)者特征明顯。在一個(gè)生產(chǎn)者市場上，價(jià)格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會(huì)福利最大化情形相比，生產(chǎn)者剩余多而消費(fèi)者剩余少，這一點(diǎn)與壟斷非常類似。其實(shí)房地產(chǎn)市場的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場是生產(chǎn)者市場還是具有壟斷特征的市場，其價(jià)格必定比完全競爭市場上的價(jià)格高，房地產(chǎn)開發(fā)商存在較高的經(jīng)濟(jì)利潤。靜態(tài)來看，即便政府實(shí)施金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商依然有足夠的利潤空間來承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)成本；動(dòng)態(tài)來看，由于房地產(chǎn)市場是一個(gè)生產(chǎn)者市場，如果此前的利潤空間不足以承擔(dān)提高了的財(cái)務(wù)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以通過提高商品房出售價(jià)格的方式來轉(zhuǎn)移成本，以保證其經(jīng)濟(jì)利潤。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發(fā)商定價(jià)為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本上升，該區(qū)域商品房供給變動(dòng)到S2，如果此時(shí)P1的價(jià)格不足以使開發(fā)商獲得正常利潤，即經(jīng)濟(jì)利潤為負(fù)數(shù)，他們就會(huì)漲價(jià)至P2，此時(shí)商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴(yán)重，不利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，于是開發(fā)商自己或發(fā)動(dòng)銷售公司加大宣傳力度，千方百計(jì)對消費(fèi)者進(jìn)行游說，逐漸使得對該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產(chǎn)金融市場上的尋租機(jī)制

既然房地產(chǎn)開發(fā)商可以較為自由地將財(cái)務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房價(jià)格上升，那么理論上，只要還有漲價(jià)的空間，繼續(xù)上升的財(cái)務(wù)成本也是可以接受的，除非價(jià)格嚴(yán)重透支了消費(fèi)者的購買力，使出全部游說本領(lǐng)也無法提高商品房需求，價(jià)格無法繼續(xù)上漲，財(cái)務(wù)成本的上升耗盡了開發(fā)商全部的經(jīng)濟(jì)利潤，否則這一尋租過程不會(huì)停止。這一機(jī)制使得開發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本承擔(dān)能力，各類型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開發(fā)商融資的動(dòng)力，面對政府的金融調(diào)控政策，供給方自然會(huì)合作起來，想盡一切可行的路徑，實(shí)現(xiàn)對開發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產(chǎn)凈值較高，可以提供其他房產(chǎn)進(jìn)行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押，風(fēng)險(xiǎn)保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強(qiáng)。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險(xiǎn)可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費(fèi)。值得說明的是，房地產(chǎn)銷售公司在這一過程中有兩個(gè)方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動(dòng)進(jìn)而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會(huì)努力尋找銀行和民間借貸機(jī)構(gòu)合作搭建針對購房人的金融平臺(tái)，在賣出更多商品房獲取收益的同時(shí)，還可分享對購房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場上，資金提供方在房地產(chǎn)銷售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動(dòng)他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。

四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

針對政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，不論是作為商品房供給方的開發(fā)商，還是作為商品房需求方的購房者，都因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開了調(diào)控壁壘，這對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動(dòng)商品房在供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲。之所以推動(dòng)商品房供給不斷增加，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的融資并沒有受到調(diào)控政策的顯著影響，特別是對那些大的開發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對低，這些足以調(diào)動(dòng)他們拿地和建設(shè)的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時(shí)商品房價(jià)格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產(chǎn)者市場上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時(shí)，開發(fā)商和銷售公司通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話等各種媒體對消費(fèi)者展開高強(qiáng)度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產(chǎn)者市場上，市場定價(jià)權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開發(fā)商們也能通過漲價(jià)消化提升的融資成本。

（二）房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)加速聚集

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下，開發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時(shí)不斷推高房價(jià)，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動(dòng)需求，但針對二套房和多套房購房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動(dòng)需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產(chǎn)開發(fā)商們本著先于其他人逃離市場的心理進(jìn)行恐慌性拋售的可能，屆時(shí)房地產(chǎn)市場將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)一旦成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)金融市場甚至整個(gè)金融體系都會(huì)受到震動(dòng)。一方面，對開發(fā)商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機(jī)構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。受近年來房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響，銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實(shí)力較強(qiáng)的一線開發(fā)商和地區(qū)龍頭開發(fā)商，貸款成本也相對較低，這部分資金出現(xiàn)問題的可能性較小，因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發(fā)商，成本較高，違約風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果這些違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來相對安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián)，比如通過銀行發(fā)放的委托貸款，以及實(shí)際上來自于銀行表內(nèi)或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨(dú)善其身實(shí)際上是不可能的。另一方面，房價(jià)如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn)，這又會(huì)反過來加劇房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)是繞過調(diào)控壁壘，這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣，政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門的聲譽(yù)———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效，調(diào)控目標(biāo)總是難以實(shí)現(xiàn)。這對房地產(chǎn)市場的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場的“智慧”，而不大理會(huì)政策的規(guī)制。近年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯，與這種預(yù)期的不斷強(qiáng)化不無關(guān)系。

五、針對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時(shí)推高房價(jià)，加速房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路，采取果斷措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的管理。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路

基于房地產(chǎn)市場是一個(gè)生產(chǎn)者市場的判斷，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是加大供給和管理市場對房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設(shè)，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個(gè)突出問題：其一，保障房建設(shè)計(jì)劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足，少數(shù)地區(qū)甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少，并且往往處地偏遠(yuǎn)，相當(dāng)部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設(shè)、出售過程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無法保障、購房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個(gè)問題，政府主管部門一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計(jì)劃，加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量，特別是要在城市相對中心地段多建設(shè)一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發(fā)商的同時(shí)，緊鄰開發(fā)一定數(shù)量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對普通商品房價(jià)格形成壓力；另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對房地產(chǎn)市場預(yù)期的管理是另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控思路，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場供給不斷增加和多樣化的預(yù)期，要強(qiáng)化社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的數(shù)據(jù)，特別是風(fēng)險(xiǎn)提示性的數(shù)據(jù)，并多渠道進(jìn)行分析與宣傳。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售機(jī)構(gòu)的宣傳管理，對于夸張不實(shí)的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。

（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路

如前所述，在針對房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)皆可控，但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進(jìn)來，可能結(jié)果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產(chǎn)開發(fā)商融資，或者通過其他信貸業(yè)務(wù)對購房者提供融資以彌補(bǔ)后者購房后的資金缺口，實(shí)際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且成本不斷推高，風(fēng)險(xiǎn)卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調(diào)控措施，如銀監(jiān)會(huì)2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強(qiáng)管理，這意味著銀行理財(cái)產(chǎn)品通過證券公司成立資產(chǎn)管理計(jì)劃再通過信托公司為房地產(chǎn)開發(fā)商融資（市場通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多，業(yè)務(wù)多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動(dòng)很難徹底切斷，嚴(yán)格的控制并不一定帶來資金流動(dòng)減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

第2篇：房地產(chǎn)金融論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟競合

2005年3月萬科集團(tuán)下屬的上海萬科公司，萬科浦東公司與南都集團(tuán)下屬的上海中橋基建公司在上海簽訂協(xié)議。萬科集團(tuán)以總計(jì)18.58億元人民幣受讓南都集團(tuán)通過中橋持有的在上海、江蘇的70％的權(quán)益和在浙江20％的權(quán)益。這是中國房地產(chǎn)行業(yè)呈資源整合趨勢以來的標(biāo)志性事件。近年來隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新一輪的發(fā)展高峰。但是房地產(chǎn)投資的急劇擴(kuò)張也帶來了一系列的問題。為此，政府部門從土地政策以及金融信貸兩個(gè)方面加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控。在此背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對宏觀政策環(huán)境及市場環(huán)境所帶來的挑戰(zhàn)，是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步健康良性發(fā)展的重要問題。企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)謀生存求發(fā)展的合眾連橫之道。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對共同市場的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為了達(dá)到共同擁有市場、交換互補(bǔ)性資源，各自達(dá)到特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長期的市場競爭優(yōu)勢等目的，通過各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢特長，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益聯(lián)合體。企業(yè)聯(lián)盟的核心是聯(lián)盟中的各個(gè)企業(yè)從事自身具有比較優(yōu)勢的領(lǐng)域，通過合作取得比單個(gè)企業(yè)更高的市場競爭效率。換而言之，參與企業(yè)聯(lián)盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)盟之路也是房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇的必然產(chǎn)物。

一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性

企業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)成為企業(yè)之間圖謀發(fā)展壯大的重要組織方式。隨著中國房地產(chǎn)市場不斷向縱深領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯(lián)盟之路。

1、房地產(chǎn)市場環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素。中國房地產(chǎn)市場存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場環(huán)境不確定性對企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過程中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素區(qū)域性是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之一。一般而言，本土企業(yè)在公共關(guān)系及市場理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴(kuò)張?jiān)O(shè)置了較高的競爭門檻。這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過程之中必須走聯(lián)盟之路。首先，從降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特征決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)集中，受制于區(qū)域市場的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過與其他企業(yè)不同形式的聯(lián)盟，避免將雞蛋放在一個(gè)籃子里。另外，房地產(chǎn)企業(yè)存在優(yōu)勢互補(bǔ)的合作要求，許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中形成了自身的獨(dú)特競爭優(yōu)勢，如有的企業(yè)土地儲(chǔ)備豐富，有的企業(yè)現(xiàn)代化的管理水平高等。這樣也為房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟創(chuàng)造了合作空間。

二、房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容

企業(yè)聯(lián)盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個(gè)框架，在此框架內(nèi)聯(lián)盟的成員可以針對一定領(lǐng)域采取協(xié)議或股權(quán)等方式進(jìn)行合作，如為促進(jìn)銷售以及獲取市場資源等進(jìn)行合作。企業(yè)聯(lián)盟存在的一個(gè)重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優(yōu)勢或能夠形成多贏的利益格局。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)之間聯(lián)盟采取的形式是多樣的，合作的內(nèi)容也是十分廣泛的，包括融資、銷售、開發(fā)等領(lǐng)域。從合作的形式來看，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟分為戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟與戰(zhàn)略型聯(lián)盟兩種不同形式。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟包括行業(yè)商會(huì)、聯(lián)合采購、聯(lián)合融資拿地、合作開發(fā)及合作推廣銷售等。在此類聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢,通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類聯(lián)盟主要是合作各方在局部職能或部分企業(yè)資源上的整合，它從事實(shí)上并未在很大程度上改變聯(lián)盟各方的直接關(guān)系及自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)。聯(lián)盟的合作各方仍然保持較大的自,在合作框架以外不受有關(guān)協(xié)議及合作方的約束。房地產(chǎn)是資源性十分強(qiáng)的行業(yè)，資金、土地以及建材等對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言都是極其重要的市場資源。在當(dāng)前政府對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過不同形式的資源性聯(lián)盟解決企業(yè)在資源上的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向資源型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部的合作聯(lián)盟，如聯(lián)合采購、聯(lián)合融資拿地、合作開發(fā)、整合營銷等諸多方面。通過行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)之間的縱向一體化聯(lián)盟。房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)珠L的行業(yè)，涉及金融、建材、建筑、銷售等諸多領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與上下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，在市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)巨大的房地產(chǎn)市場取得良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)的競爭力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行戰(zhàn)略型聯(lián)盟。北京萬通房地產(chǎn)與天津泰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司的以股權(quán)為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略型聯(lián)盟，深圳萬科巨資購買杭州南都房地產(chǎn)公司的部分股權(quán)等行為在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。戰(zhàn)略型聯(lián)盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟指房地產(chǎn)企業(yè)通過債務(wù)、股權(quán)、人事及關(guān)聯(lián)交易等方式建立一定網(wǎng)絡(luò)，從而，在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)等深層次方面改變房地產(chǎn)企業(yè)的行為約束，將聯(lián)盟組成一個(gè)密不可分的聯(lián)合體。當(dāng)然，這些網(wǎng)絡(luò)以股權(quán)為基礎(chǔ)界定了各個(gè)企業(yè)在聯(lián)盟中的地位及相關(guān)的行為約束，也把聯(lián)盟各方連成了一個(gè)利益共同體。從目前的情況來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟主要的推動(dòng)力來源于房地產(chǎn)在資源及具有比較優(yōu)勢的專業(yè)性能力的差異性，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域市場或者特定價(jià)值鏈上的核心競爭力的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度，為了突破自身在持續(xù)發(fā)展中的瓶頸，通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在核心競爭力上的整合，以謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競爭關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競合關(guān)系，各成員在局部職能或者局部領(lǐng)域通過合作取得共同的市場利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對特定市場時(shí)存在競爭關(guān)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實(shí)行市場的聯(lián)合推廣，但是也要面對在銷售上的激烈競爭。如何處理好競爭和合作的關(guān)系呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過有關(guān)協(xié)議嚴(yán)格規(guī)范聯(lián)盟成員的行為，并且建立獨(dú)立的組織來完成合作的任務(wù)，避免相互干涉，影響聯(lián)盟的工作效率。

2、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突。企業(yè)聯(lián)盟必然要求成員企業(yè)在人員、管理以及組織等各方面產(chǎn)生交流。這里必然涉及到企業(yè)文化的融合和沖突。企業(yè)文化的融合程度必然影響企業(yè)聯(lián)盟的合作效率。如果聯(lián)盟內(nèi)部不同的企業(yè)文化產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖突，不僅影響聯(lián)盟的合作效率，也可能導(dǎo)致聯(lián)盟產(chǎn)生不可調(diào)解的矛盾，最后導(dǎo)致聯(lián)盟的破裂。因此，在聯(lián)盟的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮企業(yè)文化的融合問題。

第3篇：房地產(chǎn)金融論文范文

關(guān)鍵詞:金融危機(jī)；房地產(chǎn)；需求；利潤率關(guān)系

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價(jià)格

2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價(jià)促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價(jià)格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重?cái)D壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價(jià)格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房價(jià)整體下降20%?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來，國家不斷推出各項(xiàng)利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬m2，而成交量則有157.13萬m2，同比去年增長約64%?？梢姀V州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價(jià)格走勢看，3月份全市10區(qū)的成交均價(jià)也有了較明顯的提升，相對于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達(dá)到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價(jià)同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價(jià)的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進(jìn)出口銳減，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)增長的速度和效率，而是因?yàn)槊涝H值，全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯(cuò)綜復(fù)雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個(gè)月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上海總部會(huì)同有關(guān)部門聯(lián)合制定并了《關(guān)于進(jìn)一步適應(yīng)匯率形成機(jī)制改革，促進(jìn)上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進(jìn)出口企業(yè)的利潤維持在5%左右，隨著人民幣中間價(jià)升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價(jià)，這類企業(yè)的利潤將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國企業(yè)的對外貿(mào)易中，一般以美金定價(jià)。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時(shí)，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤也就因之減少。不過，即使人民幣升值達(dá)到這樣的程度，在中國大多數(shù)出口企業(yè)看來，要保證利潤，要么就降低成本，要么就提高要價(jià)。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個(gè)月我國外貿(mào)進(jìn)出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月~2月我國外貿(mào)進(jìn)出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進(jìn)口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對人民幣大幅貶值，我國對美國出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩(wěn)定，1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機(jī)負(fù)面影響已經(jīng)從美國向歐洲、日本和新興國家傳導(dǎo)，歐盟和日本二季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長；同時(shí)，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經(jīng)濟(jì)體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進(jìn)一步縮小，凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的下拉影響可能比2008年更加嚴(yán)重，使我國2009年產(chǎn)能過剩矛盾更加突出。

我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問題。價(jià)格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難加大；證券市場股指調(diào)整幅度過大和成交低迷，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚；能源資源價(jià)格形成機(jī)制改革不到位，煤電油氣運(yùn)短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動(dòng)使我國貨幣流動(dòng)性過剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價(jià)調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，市場可能由“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量價(jià)齊跌”，初步預(yù)計(jì)，在2008年高基數(shù)的臺(tái)階上，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺(tái)的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無緣，顯然，樓市還將以時(shí)間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，各家金融機(jī)構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴(yán)重，特別是對于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹(jǐn)慎。為此中國人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，以向金融機(jī)構(gòu)釋放更多的流動(dòng)性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機(jī)構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神，當(dāng)然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營的一貫?zāi)Ｊ?，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，以及有明確政府或國企背景支持的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點(diǎn)，實(shí)行寬松的貨幣政策不僅在擴(kuò)張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤率高與會(huì)計(jì)核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2008年4月，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，要按照不低于20%的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額，按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。

《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預(yù)計(jì)利潤率上，各省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中，除了要繳5.5%的營業(yè)稅，還要先按20%預(yù)提利潤后，再按25%預(yù)繳所得稅，這樣，總稅率達(dá)到10.5%。也就是說，開發(fā)商每月預(yù)售1億元，要繳1050萬元的稅。

對于開發(fā)商來說，融資相當(dāng)于“輸血”，預(yù)售和銷售收入相當(dāng)于自己“造血”，目前，從全國來講，開發(fā)商融資受阻，預(yù)售收入也不理想，有些實(shí)力不強(qiáng)或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當(dāng)“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn)，但已售房的利潤率高也是必然的，而財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷的增加導(dǎo)致樓盤全部售完后，實(shí)際的利潤率會(huì)大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場價(jià)格

第4篇：房地產(chǎn)金融論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范策略

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財(cái)富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動(dòng)投資的增加，因此，國民經(jīng)濟(jì)的增長事實(shí)上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財(cái)政推高房價(jià)。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會(huì)造成對GDP增長的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長率最大化，所以，地方政府可能會(huì)出現(xiàn)一些投資沖動(dòng)的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙?cái)政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來，責(zé)任與約束均不明顯，可以說當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。

6.企業(yè)和個(gè)人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個(gè)人的詳細(xì)考察，核實(shí)不到位，對其還貸能力估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)監(jiān)管力度。

土地市場的健康發(fā)展，離不開正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個(gè)政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，我國所儲(chǔ)備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺(tái)壞賬風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政推高房價(jià)等，也會(huì)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時(shí)候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)對土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。具體需要考慮以下的幾個(gè)方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發(fā)展，實(shí)施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個(gè)人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對于國家來講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證，國家有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面中央銀行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開展有序競爭；另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過科學(xué)詳實(shí)的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)對相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報(bào)和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

現(xiàn)在，我國的企業(yè)及個(gè)人信用信息不健全，信息不對稱等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經(jīng)營和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會(huì)公開，將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及防范對策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007，(05)

第5篇：房地產(chǎn)金融論文范文

    論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場;金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

    1 美國次貸危機(jī)

    2001年9?11事件后,美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無力還貸。面對高房價(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國大量的美元儲(chǔ)備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房價(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

    2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)

    我國自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.1 高房價(jià)的市場風(fēng)險(xiǎn)

    近年來,我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價(jià)的過快上漲使得市場價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

    面對充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

    2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

    2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

    銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

    由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

    通過剖析美國次貸危機(jī)的成因,分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長、房價(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

    3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策建議

    美國次貸危機(jī)無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價(jià),保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國國情,可以從以下幾個(gè)方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

    3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

    雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

    住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來防范風(fēng)險(xiǎn)。

    3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

    由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

    3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理

    房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對其經(jīng)手的貸款申請進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

第6篇：房地產(chǎn)金融論文范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)融資渠道 必要性 可行性

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)新增貸款在我國商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模中的比重將快速上升，會(huì)對銀行產(chǎn)生很大壓力。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)市場滑落時(shí)，房地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量便會(huì)惡化，導(dǎo)致銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金可以為房地產(chǎn)業(yè)提供銀行外的一個(gè)融資方式，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的界定

所謂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資本主要投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態(tài)。

我們認(rèn)為:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中未上市的企業(yè)直接進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金實(shí)質(zhì)上是由不確定多數(shù)投資者出資設(shè)立房地產(chǎn)基金組織，委托房地產(chǎn)基金管理人管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，委托房地產(chǎn)基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者共擔(dān)。

二、當(dāng)前對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的幾點(diǎn)誤區(qū)

在清楚地理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的內(nèi)涵時(shí)，必須對當(dāng)前社會(huì)上存在的對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)有所了解和辨別:

一種誤區(qū)認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是變相的集資行為。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金時(shí)，一些行業(yè)部門和地區(qū)片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的社會(huì)籌資功能，而忽視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資功能的規(guī)范化運(yùn)作，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作成功與否關(guān)鍵在于其投資運(yùn)作規(guī)范化和良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。如何正確把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作，要按照市場化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動(dòng)性關(guān)系，借鑒國外房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和一整套比較成熟科學(xué)的運(yùn)作機(jī)制，按照市場規(guī)律規(guī)范化發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展成為社會(huì)投資者的有效投資工具。

另一種誤區(qū)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金作為一種新的商業(yè)性投資主體，必須對基金的投資者負(fù)責(zé)，遵循市場規(guī)律原則進(jìn)行運(yùn)作。即使是政府作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資者，也必須遵循基金運(yùn)作的規(guī)則，只能通過基金管理人，通過法定的治理結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金行為。政府可通過以間接方式進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)政策和宏觀規(guī)劃引導(dǎo)各類社會(huì)資金的投向，以經(jīng)濟(jì)利益和行業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資行為。因此發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是一種金融創(chuàng)新，而不是依附于行政審批的投資工具。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的必要性

1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股權(quán)投資和其他融資服務(wù)有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特性，不會(huì)對一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在利潤的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

四、我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的可行性

1.我國房地產(chǎn)市場潛在需求很大，現(xiàn)實(shí)發(fā)展很快。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，在這個(gè)階段，城鎮(zhèn)化、城市化水平提高，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期向好的局面。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測：2010 年我國城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億?？鄢鞘袇^(qū)域范圍擴(kuò)大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計(jì)算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。

就住宅市場來說，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級也將帶來巨大的潛在需求。國際經(jīng)驗(yàn)表明，恩格爾系數(shù)與住宅消費(fèi)支出比重成反向變動(dòng)，一般情況下，恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間，住宅消費(fèi)比重增加 18％左右。目前我國的恩格爾系數(shù)從1998 年的 44.1％ 已經(jīng)下降到2005年的33.5％，這說明居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向教育、住宅等方面。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級將大幅度提高居民住宅消費(fèi)的比例，增加住宅消費(fèi)總量。

2.房地產(chǎn)金融體系基本建立。我國房地產(chǎn)金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經(jīng)形成，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造了條件，奠定了基礎(chǔ)。

(1)銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主渠道。從我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程。在我國的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。

(2)股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融中占一定的比重。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，2005年證券統(tǒng)計(jì)上公布的房地產(chǎn)業(yè)上市公司有42家，2005年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的占比會(huì)有所擴(kuò)大。

五、發(fā)展我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)劃與構(gòu)想

綜上所述，在我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結(jié)合國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展中的成功經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為：發(fā)展我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金建議采取先試點(diǎn)，后推廣，穩(wěn)步推進(jìn)的總體思路。其規(guī)劃構(gòu)想如下:

1.國家主管部門應(yīng)積極制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展規(guī)劃和年度發(fā)行計(jì)劃，集中審批權(quán)，防止固定資產(chǎn)投資膨脹，通過制定頒布《房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標(biāo)和投資規(guī)定，加強(qiáng)監(jiān)管，防止各地各部門干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的正常運(yùn)作。

2.先選擇在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟、市場環(huán)境較好的城市如北京、上海、深圳等地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)作，發(fā)起數(shù)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，同時(shí)組建相應(yīng)的投資基金管理公司。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模要相對比證券投資基金大，單個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模不得低于十億人民幣，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，單個(gè)投資項(xiàng)目的規(guī)模相對較大，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金參與單個(gè)項(xiàng)目的投資比例盡管較小，按一般規(guī)定最高不得超過項(xiàng)目投資的15%，同時(shí)也不得超過基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬乃至上千萬。如果規(guī)模過小，不符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的要求，同時(shí)如果上市后，也容易引起市場的過度投機(jī)炒作。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)行方式應(yīng)采取公募與私募相結(jié)合，以公募為主的方式。盡管美國等國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采取私募方式，且規(guī)定人數(shù)不超過100人，這是由該國的經(jīng)濟(jì)水平所決定的。由于我國國情不同，財(cái)政、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算軟約束，現(xiàn)代企業(yè)制度還未普遍建立起來，采取向機(jī)構(gòu)投資者私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的方式，不利于試點(diǎn)，達(dá)不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標(biāo)。

5.在國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金初步試點(diǎn)成功后，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，引入國外房地產(chǎn)投資基金或組建中外合作(合資)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這樣既可以引進(jìn)資金，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可以將產(chǎn)業(yè)投資基金的金融風(fēng)險(xiǎn)向國際分散。同時(shí)也可以學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際操作技術(shù)，為培養(yǎng)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理專業(yè)人才創(chuàng)造條件。

參考文獻(xiàn):

[1]王洪衛(wèi):中國房地產(chǎn)證券化運(yùn)行機(jī)制研究[J].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005年

第7篇：房地產(chǎn)金融論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；金融市場

1 引言

自從1998年住房制度改革后，國內(nèi)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的增長動(dòng)力。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國的國民經(jīng)濟(jì)每年以超過7%的速度增長，而與此同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國家的財(cái)政收入和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來越多的參與到房地產(chǎn)市場中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行商品房消費(fèi)。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個(gè)環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場的運(yùn)行與發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展所引起的金融危機(jī)的實(shí)例也提醒我們要深刻的認(rèn)清房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系程度。以避免對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不良影響。

一般來說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展及二者相互作用對國民經(jīng)濟(jì)其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機(jī)；房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定加大國內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機(jī)的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場中的風(fēng)險(xiǎn)？如何正確處理房地產(chǎn)市場與金融市場的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問題，就要科學(xué)、合理的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。

因此，本文將從房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系角度出發(fā)。通過以沈陽為例，對房地產(chǎn)市場與金融市場進(jìn)行實(shí)證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場和金融市場的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展中存在的問題提供一些實(shí)證支持。

2 研究的設(shè)計(jì)

2.1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

本文選擇的模型區(qū)域?yàn)檫|寧省沈陽市。主要原因有以下幾個(gè)方面：

第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國家重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。

第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍地位。近年來，其房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展迅猛，具備了對二者市場進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)對二者未來的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

第三、沈陽市是老重工業(yè)基地，而近年來沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟(jì)地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期的時(shí)代大背景下，房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展對整個(gè)城市未來的經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對于如何認(rèn)清與協(xié)調(diào)房地市場與金融市場的關(guān)系研究對規(guī)避金融危機(jī)以及對沈陽市未來的經(jīng)濟(jì)格局規(guī)劃具有現(xiàn)實(shí)意義。

2.2 指標(biāo)選取依據(jù)

如何來選取指標(biāo)來代表房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標(biāo)選取的依據(jù)主要遵循以下原則：

第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場與金融市場的功能定義來選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。金融市場,是實(shí)現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價(jià)證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據(jù)金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻(xiàn)中所運(yùn)用的指標(biāo)，對其進(jìn)行歸納選取。如《中國房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實(shí)證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產(chǎn)市場的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價(jià)證券）來表征金融市場的發(fā)展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融

機(jī)構(gòu)貸款額作為各自市場的表征指標(biāo)[2]-[3]。

第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準(zhǔn)確的收集，因此將代表金融市場發(fā)展的證券交易額這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可代替[4]-[5]。

根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽市商品房實(shí)際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)作為表征金融市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),記為貸款合計(jì)。

2.3 數(shù)據(jù)來源說明

在基于以沈陽市為例的房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的研究中，有關(guān)評價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)14個(gè)，經(jīng)過對數(shù)據(jù)的仔細(xì)檢查與核對，確保了指標(biāo)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。具體數(shù)值見表2-1。

2.4 模型選取依據(jù)

根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計(jì)為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件spss在平面直角坐標(biāo)系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來，得到散點(diǎn)圖2-1。

圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)散點(diǎn)圖

從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)的點(diǎn)基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過觀察散點(diǎn)圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標(biāo)進(jìn)行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進(jìn)行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點(diǎn)的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件spss軟件來對兩個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行具體的計(jì)算。

3 房地產(chǎn)市場與金融市場相關(guān)關(guān)系的實(shí)證研究

3.1 相關(guān)分析

運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件spss計(jì)算出銷售總額和貸款合計(jì)之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果如表2-2。

根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：pearson相關(guān)系數(shù)為0.821，p=0.024<5%，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，即總體中這兩個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)為零的假設(shè)。所以可以認(rèn)為，銷售總額與貸款合計(jì)呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。在回過頭來對二者變量的散點(diǎn)圖進(jìn)行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結(jié)果，散點(diǎn)圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢。因而這兩個(gè)變量基本存在正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，表4中兩個(gè)變量之間的雙衛(wèi)檢驗(yàn)概率值為0.024，小于5%，即表示出二者之間的相關(guān)程度也是較為顯著的。

3.2 回歸分析

通過上述的相關(guān)分析，我們計(jì)算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821，同時(shí)觀察散點(diǎn)圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助spss統(tǒng)計(jì)軟件，以貸款合計(jì)為自變量，以銷售總額為因變量，進(jìn)行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。

模型摘要（model summary）：表示相關(guān)系數(shù)(r)=0.891，判定系數(shù)(r square，r2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(adjusted r square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達(dá)75.2%，即運(yùn)用該曲線模型，自變量x(貸款合計(jì))可以解釋因變量y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

方差分析(anova)：表示回歸的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為f值所對應(yīng)的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可認(rèn)拒絕原假設(shè)，即變量x和y之間曲線相關(guān)關(guān)系顯著。

回歸分析系數(shù)分析(coefficients)：表示常數(shù)項(xiàng) (constant)= 3.132e-5、回歸系數(shù)(b)=1，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差(std. error)=0，標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)(beta)=0.410， t檢驗(yàn)的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量x(貸款合計(jì))的t值所對應(yīng)的p值的大小。由于p=0,所以可認(rèn)為回歸系數(shù)有顯著意義，即x的變化可引起y的變化，且變化顯著。

圖2-2貸款合計(jì)與銷售總額擬合曲線圖

根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運(yùn)用spss進(jìn)行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2

。

3.3 研究結(jié)果

通過實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計(jì)與類指數(shù)曲線擬合度達(dá)75.2%，銷售總額變動(dòng)的75.2%可運(yùn)用曲線的自變量的變動(dòng)解釋；f檢驗(yàn)與t檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個(gè)模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會(huì)隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場2003-2009年的數(shù)據(jù)實(shí)證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計(jì)隨著時(shí)間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數(shù)曲線的波動(dòng)走向。這表明即使金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)幅度較小，其變動(dòng)也對房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動(dòng)。從指標(biāo)的代表的市場角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場與金融市場之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強(qiáng)顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場對金融市場的強(qiáng)烈依賴性。證實(shí)了第一部分的理論研究結(jié)論。

4 結(jié)論與建議

本文通過對房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實(shí)證分析。揭示出房地產(chǎn)市場與金融市場具有一定程度上的相關(guān)性。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營者都是難以承擔(dān)的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，使得金融市場特別青睞房地產(chǎn)市場，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國房地產(chǎn)市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場與金融市場在未來的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對本文所得到的房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：

第一、積極鼓勵(lì)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場與金融市場的類指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場日益膨脹的背景下，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對金融機(jī)構(gòu)貸款批準(zhǔn)的審核力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理，完善個(gè)人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度等[6]。通過調(diào)控金融機(jī)構(gòu)相關(guān)貸款來有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無形中將房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。應(yīng)該加強(qiáng)多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場。

第三、建立住房抵押貸款次級市場促進(jìn)住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)系起來，積聚社會(huì)閑散資金，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長期信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，建立起不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險(xiǎn)和拓寬房地產(chǎn)資金來源，有效地把貸款風(fēng)險(xiǎn)向證券市場轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險(xiǎn)分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險(xiǎn)小、收益高的新型投資方式。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)金融論文范文

隨著我國住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場供需失衡問題受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，解決這一問題，除了把房價(jià)降到一個(gè)合理水平外（包括經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、以及降低有關(guān)的政府稅費(fèi)等），還應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級市場、發(fā)展我國房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。

一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析

一個(gè)完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，銀行對其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場；住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。

抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動(dòng)性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流動(dòng)性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長，流動(dòng)性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動(dòng)性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。

住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。

二、住房抵押貸款證券化的效應(yīng)分析

住房抵押貸款證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財(cái)產(chǎn)，把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營收益的機(jī)會(huì)，另一方面通過把社會(huì)短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會(huì)的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：

1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

2、提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，解決了銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)”的流動(dòng)性難題

由于房屋抵押貸款的期限最長可達(dá)30年，對發(fā)放抵押貸款的銀行來說，信貸資產(chǎn)回收周期很長，而通常銀行吸收存款負(fù)債最長僅5年(實(shí)際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)和管理的難度。通過證券化，銀行及時(shí)把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動(dòng)性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內(nèi)流動(dòng)，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場化。

3、抵押貸款證券化對刺激抵押貸款一級市場的積極作用

對抵押貸款借款人來講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來源，增強(qiáng)了抵押貸款的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使金融機(jī)構(gòu)可以延長抵押貸款的時(shí)間，擴(kuò)大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。這樣對購房人來說，不會(huì)因?yàn)榻杩钯Y金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機(jī)會(huì)出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市場、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會(huì)總需求的增長等。

三、住房抵押貸款證券化的建議

近些年來，我國在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列的探索和實(shí)踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國資本市場的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件。2、我國已建立了一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如一些專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房儲(chǔ)蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機(jī)構(gòu)上的保證3、大批房地產(chǎn)與證券評估機(jī)構(gòu)的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應(yīng)該看到，我國抵押貸款二級市場尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實(shí)現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過有關(guān)管理部門的推動(dòng)和扶持，結(jié)合我國的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面入手：

1、培育抵押貸款證券化市場

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。包括：1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。2、深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。3、開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。

2、建立完善的抵押市場擔(dān)保體系

開展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問題：1、在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2、在流動(dòng)的抵押貸款二級市場中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。由此可見整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持。因此，設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立

包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評級及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認(rèn)購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷商要購買剩余債券

四、住房抵押貸款的證券化途徑

第9篇：房地產(chǎn)金融論文范文

【關(guān)鍵詞】REITs（房地產(chǎn)投資信托） 公租房融資創(chuàng)新對策建議

一、引言

公租房制度推行以來，資金的籌集始終是各地方政府的一大難題。目前，建設(shè)公租房的融資方式主要有兩種：一是地方政府的資金投入或補(bǔ)貼。二是市場化融資。較為單一的融資方式，一方面使部分財(cái)政實(shí)力較為薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性決定了其投資回報(bào)低，難以通過傳統(tǒng)的市場化融資渠道籌到資金。因此，地方政府亟須拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式以保證公租房建設(shè)的長久可持續(xù)發(fā)展。2010年5月，央行曾將《銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點(diǎn)項(xiàng)目的基本情況上報(bào)國務(wù)院，國務(wù)院則要求央行就REITs試點(diǎn)能否以及怎樣支持保障性住房建設(shè)補(bǔ)充材料。而后，原REITs試點(diǎn)的方案全部改為支持保障性住房。然而，最近一次方案的批復(fù)仍是懸而未決，REITs在中國的推行又一次面臨了難產(chǎn)的現(xiàn)狀。由此看來，將REITs運(yùn)用于公租房建設(shè)尚存不可行之處。

二、REITs運(yùn)用于公租房建設(shè)的難點(diǎn)分析

（一）REITs在中國尚未得到成功推行

國際意義上的REITs，是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，[2]以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

真正的REITs在中國市場尚未成功落地，目前中國市場上被運(yùn)用的只是類似REITs的房地產(chǎn)信托，作為過渡性金融工具，與國際意義上的REITs相比存在多方面的不足，主要表現(xiàn)為：1、信托財(cái)產(chǎn)登記制度缺失；2、尚無稅收優(yōu)惠制度；3、市場環(huán)境不開放；4、監(jiān)管力度不足；5、復(fù)合型人才稀少。無論從政策法規(guī)的完善，還是從專業(yè)性提升的角度來看，將REITs運(yùn)用于中國公租房的建設(shè)，尚需將大量發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)本土化，經(jīng)歷REITs逐步成熟起來的漸進(jìn)性過程。

（二）公租房自身的特殊性分析

1.“新生性”――還未形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流

公租房在保障房的隊(duì)伍中是后來者，尚未大批完成出租進(jìn)入租金的穩(wěn)定回收階段；管理辦法也尚需健全，長期來看市場價(jià)格波動(dòng)、土地增值等因素出現(xiàn)時(shí)如何對公租房租金的進(jìn)行調(diào)整未見明確規(guī)定?？梢姡夥康淖饨鸹厥账纬傻默F(xiàn)金流入尚未形成氣候，而長期的現(xiàn)金流入的預(yù)測也相當(dāng)困難。

2.“公有性”――與REITs的運(yùn)作方式相悖

公租房是在政府政策的主導(dǎo)下、各地方政府專項(xiàng)資金與補(bǔ)貼的支持下建設(shè)的，保障的是社會(huì)集體的利益。因而其所有權(quán)應(yīng)為國家公有，其管理也應(yīng)由政府主導(dǎo)。而從REITs典型的兩種運(yùn)作方式來看，意味著公租房產(chǎn)權(quán)將由國家公有轉(zhuǎn)換為投資者私有，管理運(yùn)作權(quán)也要由政府交到專門的機(jī)構(gòu)手中。

3.社會(huì)福利性”――決定其收益率較低

REITs作為金融產(chǎn)品，對于投資者而言，關(guān)鍵是從中獲取收益。中國的公租房，作為社會(huì)福利的一種，將以低于市場普通出租用房的租價(jià)出租，在盈利方面將明顯低于普通的出租用房，因此，更難以與商業(yè)性地產(chǎn)相比。而在某些房價(jià)本身就比較低的城市，盈利性將更弱。因此，將REITs運(yùn)用于公租房的建設(shè)，其收益率與其他投資產(chǎn)品相比毫無競爭力可言。

三、REITs運(yùn)用于中國公租房建設(shè)的對策建議

（一）完善政策法規(guī)

首先，應(yīng)當(dāng)依照《信托法》的規(guī)定，建立健全信托登記制度及相應(yīng)的操作辦法，為REITs提供規(guī)范的運(yùn)作環(huán)境；其次，推行REITs的進(jìn)程中制定稅收優(yōu)惠政策勢在必行，提高對投資者的吸引力；此外，還應(yīng)通過放松對信托計(jì)劃中包含的自然人數(shù)的限制、房地產(chǎn)信托交易中對合同的份數(shù)與金額等限制，為廣大小額資金提供準(zhǔn)入機(jī)會(huì)；對信托基金的公募放行，逐漸實(shí)現(xiàn)銀行間市場與證券交易所兩個(gè)交易市場同時(shí)開放，提高REITs流動(dòng)性，吸引更大范圍內(nèi)的眾多投資者；REITs的運(yùn)作也應(yīng)與國際規(guī)范接軌，其期限也應(yīng)延長至房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營期。

（二）創(chuàng)新融資模式

對于公租房預(yù)期收益率低的問題，可以通過組建公租房融資平臺(tái)與發(fā)行公租房與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的混合信托的模式進(jìn)行解決。組建公租房融資平臺(tái)，即將通過銀行貸款、公積金貸款、發(fā)行債券及財(cái)政資金等各種途徑籌集到的款項(xiàng)交由專門的機(jī)構(gòu)或部門進(jìn)行統(tǒng)一的管理。發(fā)行公租房與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的混合信托，即將公租房及其商業(yè)配套打包發(fā)行信托的創(chuàng)新思路，商業(yè)物業(yè)以市場價(jià)格出租，其收益率相對較高，中和公租房收益低的弱勢，從保障投資者的預(yù)期收益。

（三）廣納國際經(jīng)驗(yàn)

國際上REITs發(fā)展較早的發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，如美國的保障性住房、香港的公屋建設(shè)過程中，都曾運(yùn)用REITs融資方式解決保障房建設(shè)中資金瓶頸的問題，非常值得學(xué)習(xí)與借鑒。因此，中國公租房建設(shè)過程中，政府及相關(guān)管理部門應(yīng)大膽學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)開放思路、廣開渠道、模式創(chuàng)新的思想。

（四）堅(jiān)持由政府主導(dǎo)管理

REITs融資方式的運(yùn)用使公租房的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變更，為了保證公租房的社會(huì)福利性，其運(yùn)營管理仍然應(yīng)該由政府來主導(dǎo)并參與。政府繼續(xù)保留制定公租房管理辦法的權(quán)利與職責(zé)，并在公租房的運(yùn)營中不斷修改完善。以公租房為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立REITs新組建的公司機(jī)構(gòu)或部門，應(yīng)由政府參與甚至完全控股，由政府招賢納士并對其進(jìn)行專業(yè)、專項(xiàng)培訓(xùn)。

參考文獻(xiàn)

[1] 周義,李夢玄. 公共租賃住房融資的創(chuàng)新研究[J].武漢金融,2011(9).