新土地管理法土地征收流程精選(九篇)

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第1篇：新土地管理法土地征收流程范文

一、關(guān)于土地的所有權(quán)：

在我國(guó)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等法律法規(guī)中，對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)作了明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！保俊吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有及國(guó)家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（三）國(guó)家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；……”

集體土地所有權(quán)的主體，即享有土地所有權(quán)的集體組織，根據(jù)《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條的規(guī)定，有以下3類：（1）村農(nóng)民集體，村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)對(duì)土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理；（2）如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；（3）土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

集體所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山，還包括法律規(guī)定集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地。至于法律沒有規(guī)定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地，則屬于國(guó)家所有。

二、土地使用權(quán)的使用方式

〔2015〕42號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》中提到保障項(xiàng)目用地有多種方式，實(shí)行多樣化土地供應(yīng)，保障項(xiàng)目建設(shè)用地。涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者公共服務(wù)領(lǐng)域的土地可以采用出讓、租賃等有償使用方式獲得，也可以通過無(wú)償劃撥方式取得。

有償使用方式：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十九條明確規(guī)定：“國(guó)有土地的有償使用方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（二）國(guó)有土地租賃；（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。”

無(wú)償使用方式：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條規(guī)定：“下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：……（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地……”。實(shí)際操作中，如果符合《劃撥用地目錄》（2001年10月18日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第9號(hào)）的規(guī)定的，則經(jīng)建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓

四種出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定土地使用權(quán)的出讓方式包含協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。而《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》補(bǔ)充了第四種方式――掛牌。其中拍賣和掛牌均是在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，最后根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為，如果是經(jīng)營(yíng)性用地，則根據(jù)《物權(quán)法》及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；如采取協(xié)議出讓的，則需符合《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。關(guān)于公益事業(yè)用地，亦區(qū)分是營(yíng)利性和非營(yíng)利性，如營(yíng)利性醫(yī)院則不屬于劃撥用地目錄范圍，需要通過出讓方式獲取。

根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第三條，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓屬于控制比較嚴(yán)的出讓方式，其有相應(yīng)的前置條件，即使?jié)M足了協(xié)議出讓的前置條件，也未必能實(shí)現(xiàn)一對(duì)一協(xié)議轉(zhuǎn)讓，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，滿足前置條件的協(xié)議出讓地，如果土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，在同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，不再采取協(xié)議方式出讓。

四、國(guó)有土地租賃

根據(jù)1999年7月27國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）規(guī)定，對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。

五、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

[2015]42號(hào)文件明確規(guī)定可以采用這種出資方式，其中規(guī)定“以作價(jià)出資或者入股方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以市、縣人民政府作為出資人，制定作價(jià)出資或者入股方案，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。”

但土地作價(jià)出資在操作中還存在很多現(xiàn)實(shí)問題，比如不經(jīng)過招拍掛流程，對(duì)土地作價(jià)出資或入股，如何確定土地價(jià)格，是否會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失等問題，也是這種供地方式落地難的一個(gè)關(guān)鍵。

六、劃撥土地、租賃土地抵押?jiǎn)栴}

關(guān)于劃撥土地上的PPP項(xiàng)目是否可為項(xiàng)目融資等設(shè)置抵押、如何抵押的問題，目前司法界有兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)是劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地后，才能與附屬建筑物一并抵押，相關(guān)規(guī)定如國(guó)土資源部《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條與國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條；

第二種觀點(diǎn)沒有否定劃撥土地使用權(quán)可用于抵押，而是要求劃撥土地上的房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須先繳納土地出讓金的價(jià)款，抵押權(quán)人在交納出讓金價(jià)款后剩余的金額中優(yōu)先受償，如《城市房地產(chǎn)管理法》第51條。

第2篇：新土地管理法土地征收流程范文

關(guān)鍵詞：土地出讓金制度；土地出讓金收入；土地出讓金支出；性質(zhì)

上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，以土地出讓金制度為核心的土地制度改革取得了很大的成績(jī)，激發(fā)了多元經(jīng)濟(jì)主體的活力，盤活了土地資源。本文在梳理土地出讓金制度實(shí)施以來(lái)的法律規(guī)章和總結(jié)實(shí)踐做法的基礎(chǔ)上，對(duì)土地出讓金收入和支出的性質(zhì)進(jìn)行重新審視和界定，在此基礎(chǔ)上，視圖為土地出讓金制度改革和研究提供新的研究視角。

一、土地出讓金收入內(nèi)涵的歷史演變及其性質(zhì)探討

（一）土地出讓金收入內(nèi)涵的歷史演變

1988年《憲法》和《土地管理法》確立了我國(guó)國(guó)有土地有償使用制度。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。關(guān)于土地出讓金收入管理，1989年財(cái)政部的《國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》對(duì)土地使用權(quán)出讓收入的內(nèi)涵和外延作了界定：各級(jí)政府土地出讓主管部門將國(guó)有土地出讓給單位或個(gè)人，按規(guī)定向單位或者個(gè)人收取的土地出讓價(jià)款，包括土地金、續(xù)期土地出讓金、合同改約補(bǔ)償金。1992年下半年，財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，第一次將出讓土地使用權(quán)所得稱為“土地出讓金”。2006年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，對(duì)土地使用權(quán)出讓收入定義進(jìn)行了完善：政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部?jī)r(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

（二）土地出讓金收入的形成過程

我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l、四十三條規(guī)定，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途；任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予被征地農(nóng)村集體和個(gè)人合理補(bǔ)償和妥善處理?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定了國(guó)家可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形，并對(duì)土地使用權(quán)人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。在這一憲制和法律架構(gòu)下，建設(shè)用地的供給來(lái)源分為征用農(nóng)地而增加的增量部分和城市內(nèi)部挖掘、儲(chǔ)備的存量部分，依靠行政特權(quán)形成土地儲(chǔ)備，使地方政府成為城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)者，然后進(jìn)行開發(fā)整理并按照市場(chǎng)原則和所有權(quán)原則向建設(shè)用地需求者供地，如圖1所示。

（三）土地出讓金收入的性質(zhì)

在快速工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，我國(guó)建設(shè)用地的供給大都來(lái)源于增量土地儲(chǔ)備，即農(nóng)業(yè)土地非農(nóng)化，本文以此為例從權(quán)力來(lái)源上界定地出讓金收入的性質(zhì)。

土地出讓金制度作為我國(guó)國(guó)有土地有償使用制度，促進(jìn)了土地資源優(yōu)化配置和高效使用，但就其目前的土地產(chǎn)權(quán)配置手段來(lái)看，土地出讓金收入不僅僅以所有權(quán)原則和市場(chǎng)等價(jià)原則進(jìn)行的，存在著不對(duì)稱的隱形產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系。

第一，國(guó)家是集體建設(shè)用地的唯一接受者，國(guó)家憑借公權(quán)力公共利益對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)勢(shì)地位而非市場(chǎng)機(jī)制強(qiáng)制性征用農(nóng)地，并按照國(guó)家規(guī)定給予農(nóng)民征收補(bǔ)償和相關(guān)安置，付出較低成本——本文稱之為集體土地所有權(quán)行政補(bǔ)償價(jià)格，獲得土地所有權(quán)，使集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。

第二，國(guó)家是建設(shè)用地使用權(quán)的唯一供給者。國(guó)家憑借土地用途管制和供地計(jì)劃等土地管理制度，使地方政府成為城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)者，這時(shí)地方政府完全按照市場(chǎng)等價(jià)原則和所有權(quán)原則，向土地使用者出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

圖2模擬并比較了集體土地向城市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的兩種情景：競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)。橫軸表示流轉(zhuǎn)面積，縱軸為農(nóng)地非農(nóng)化流轉(zhuǎn)的成本或價(jià)格。假設(shè)集體土地向城市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中成本保持不變，表現(xiàn)為水平的農(nóng)地非農(nóng)化邊際成本曲線MC。

第一種情景：在符合規(guī)劃的條件下，集體建設(shè)用地直接入市。由于土地的地理位置固定性、土地供給不可再生性等壟斷因素的存在，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)介于完全競(jìng)爭(zhēng)和完全壟斷之間的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D和MR（用虛線表示），根據(jù)市場(chǎng)均衡條件MR=MC，市場(chǎng)在E點(diǎn)達(dá)到均衡時(shí)的價(jià)格和流轉(zhuǎn)面積分別為P0、Q0；

第二種情景：“先征后讓”的農(nóng)地非農(nóng)化。在規(guī)劃?rùn)?quán)（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批）的配合下，國(guó)家運(yùn)用征收權(quán)將集體農(nóng)用地征收為國(guó)有城市建設(shè)用地，按照農(nóng)地非農(nóng)化邊際成本曲線MC給農(nóng)民補(bǔ)償（用C0表示）后，再以市場(chǎng)方式出讓給土地使用者。在這一情景下，政府是城市建設(shè)用地的唯一供給者，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為完全壟斷市場(chǎng)，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D*和MR*（用實(shí)線表示），此時(shí)市場(chǎng)在E*點(diǎn)達(dá)到均衡時(shí)的價(jià)格和流轉(zhuǎn)面積分別為P*、Q*，如圖2所示。

在第一種情景下，集體土地所有者與城市建設(shè)用地需求者直接進(jìn)行市場(chǎng)化自由交易，此時(shí)集體建設(shè)用地價(jià)格為P0。第二種情況，政府在“先征后讓”的“征地—出讓”行為中，集體土地所有權(quán)補(bǔ)償價(jià)格為C0，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格為P*，獲得一個(gè)剩余收益為（P*-C0）。第二種情況與第一種情況相比，集體土地所有者收益損失（P0-C0），建設(shè)用地需求者付出的成本提高了（P*-P0），兩者之和為（P*-C0）。（P*-C0）即是政府通過“先征后讓”獲得的農(nóng)地非農(nóng)化開發(fā)增值收益。根據(jù)對(duì)30多個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)，從獲取土地的成本到出讓土地的收益，平均是18倍。同樣的分析原理適用于存量土地供給情況。

綜上所述，若把土地出讓金收入只看作是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部?jī)r(jià)款，是片面的，靜態(tài)的，忽略了中國(guó)特殊國(guó)情和土地出讓金制度的復(fù)雜性。土地出讓金收入是土地收購(gòu)制度——儲(chǔ)備制度——市場(chǎng)交換制度等制度安排的產(chǎn)物，是“先征后讓”的結(jié)果，是土地使用權(quán)市場(chǎng)出讓價(jià)格與行政所有權(quán)（使用權(quán)）補(bǔ)償價(jià)格的剪刀差，本質(zhì)上是國(guó)家通過規(guī)劃?rùn)?quán)、征收權(quán)等公權(quán)力汲取的土地開發(fā)增值收益，這與國(guó)家稅收在權(quán)力來(lái)源上具有相似性，皆屬于公共財(cái)政管理范圍。

二、土地出讓金支出管理制度的歷史演變及其性質(zhì)探討

土地出讓金收入是一種政府性收入，理應(yīng)納入公共財(cái)政管理范圍，在理論上是毋庸置疑的，同時(shí)研究土地出讓金支出結(jié)構(gòu)和流向及其性質(zhì)，也有助于推進(jìn)土地出讓金支出管理制度的創(chuàng)新及判斷其在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的作用。

首先，關(guān)于土地出讓金收入在各級(jí)政府之間的分配，國(guó)務(wù)院1989年5月出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》規(guī)定土地出讓金收入地方和中央按照6：4分成；兩個(gè)月后，財(cái)政部公布的《國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》規(guī)定土地出讓金收入上繳中央比例降為32%；1992年下半年，財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，將土地出讓金收入上繳中央財(cái)政部門的比例下調(diào)為5%；1994年實(shí)行分稅制后，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制的決定》將土地出讓金收入作為地方固定收入，并在此后逐漸被學(xué)者稱為地方財(cái)政的“第二財(cái)政”。這也符合政府間收入劃分的國(guó)際慣例，來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)的政府收入一般歸屬于地方政府。

其次，關(guān)于土地出讓金的使用和支出管理，1989年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》、1995年《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》都明確規(guī)定，土地出讓金上繳國(guó)庫(kù)，?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)用于城市建設(shè)和土地開發(fā)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》（[2004]8號(hào)）規(guī)定土地出讓金用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的比例，按各市不低于土地出讓平均收益的15%確定。2006年9月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確要求2007年1月1日起，土地出讓收入全額納入地方基金預(yù)算管理，支出一律通過地方基金預(yù)算，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜〔2009〕74號(hào)）規(guī)定市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部門在編制土地出讓支出預(yù)算時(shí)，要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出，重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；要嚴(yán)格按照規(guī)定將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。隨著土地出讓金制度的實(shí)施，土地出讓金收支管理制度日趨嚴(yán)格和完善。根據(jù)中國(guó)土地出讓金支出實(shí)踐情況來(lái)看，一般來(lái)說，地方政府獲得土地出讓金收入后，要先行支付各種土地規(guī)費(fèi)和征地補(bǔ)償，此后如有凈收益，則多用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。土地出讓金純收益的近30%用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在土地出讓金收益的分配格局中，農(nóng)民只得到5%-10%，村級(jí)集體得到25%-30%，而60%-70%為各級(jí)政府和中間商獲取。

通過以上法律規(guī)章和規(guī)定可以看出，土地出讓金在支出過程中發(fā)揮著收入再分配的公共財(cái)政功能，首先，一部分支出用于集體土地土地價(jià)所有權(quán)行政補(bǔ)償價(jià)格；其次，一部分支出用于彌補(bǔ)土地出讓前的生地變成熟地的土地開發(fā)成本；最后，還要支付土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的各種稅費(fèi)和交易成本。這三者在國(guó)民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購(gòu)買。剩余的部分為政府獲取的土地純收益，一部分成為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資的資金來(lái)源，其在國(guó)民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購(gòu)買；還有一部分用于提取農(nóng)村社會(huì)保障基金、廉租房等用途，其在國(guó)民收入流程中的作用類似于轉(zhuǎn)移支付。由于我國(guó)處于快速工業(yè)化和城市化階段，土地出讓金收入大多來(lái)源于增量土地供給，即農(nóng)地非農(nóng)化的先征后讓方式，此方式下的土地出讓金收入的支出結(jié)構(gòu)及其在國(guó)民收入流程的作用如圖3所示。

三、結(jié)論和啟示

第一，土地出讓金收入是土地收購(gòu)制度——儲(chǔ)備制度——市場(chǎng)交換制度等制度安排的產(chǎn)物，是“先征后讓”的結(jié)果。在價(jià)值形態(tài)上，土地純收益表現(xiàn)為土地使用權(quán)市場(chǎng)出讓價(jià)格與行政所有權(quán)（使用權(quán)）補(bǔ)償價(jià)格的剪刀差，本質(zhì)上是國(guó)家通過公共利益對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)勢(shì)地位對(duì)相關(guān)土地先征后讓方式汲取的土地開發(fā)增值收益，這與國(guó)家稅收在權(quán)力來(lái)源上具有相似性，屬于公共財(cái)政管理范圍。

第二，根據(jù)土地出讓金收入的性質(zhì)，土地出讓金制度是以國(guó)家“公共利益”對(duì)“私人財(cái)產(chǎn)”處于強(qiáng)權(quán)地位下的土地征收制度為杠桿的，這與西方國(guó)家主要依賴公平、自由市場(chǎng)手段配置土地資源方式有區(qū)別的。根據(jù)其來(lái)源確定其分配方向和“誰(shuí)受損，誰(shuí)理應(yīng)受到補(bǔ)償”原則，既不違背公共利益對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)權(quán)地位，也能體現(xiàn)“公產(chǎn)私產(chǎn)地位平等”物權(quán)法的精神。這就要求提供保證土地出讓金制度下的公共利益與私人利益平等博弈的制度，包括解決公共利益與私人利益矛盾的司法訴訟渠道。就目前的土地出讓金支出結(jié)構(gòu)和模式看，其支出方向理應(yīng)從城市基礎(chǔ)建設(shè)投資退出，向失地農(nóng)民社會(huì)保障、農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)等新農(nóng)村建設(shè)方向轉(zhuǎn)移。

第三，從土地出讓金收入的支出實(shí)踐情況來(lái)看，缺乏具有合理依據(jù)的土地出讓金收入分配的理論支撐，沒有技術(shù)方案的制度設(shè)計(jì)如同紙上談兵。政府到底憑借哪些權(quán)力可以取得土地使用權(quán)出讓收益中的增值收益；農(nóng)業(yè)土地向建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)變的發(fā)展權(quán)增值收益，該如何計(jì)算，該歸誰(shuí)所有?，F(xiàn)行集體農(nóng)地所有權(quán)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性等等都應(yīng)該其合理的邏輯理論依據(jù)，而目前學(xué)術(shù)界和政界在這方面還沒有給予清晰的論證和結(jié)論，這也是土地出讓金制度的研究和改革方向。

第四，通過研究土地出讓金收支性質(zhì)可以清晰地看到土地出讓金收支在國(guó)民收入流程中的循環(huán)路線。從國(guó)民收入循環(huán)流程視角看，土地出讓金收入使得資金從私人部門流入政府部門，相當(dāng)于國(guó)民收入的漏出量；土地出讓金支出通過轉(zhuǎn)移支付和政府購(gòu)買，使資金從政府部門流入私人部門，相當(dāng)于國(guó)民收入的注入量，這為土地出讓金收入?yún)⑴c國(guó)民收入經(jīng)濟(jì)循環(huán)的研究提供了新的視角。土地出讓金收入作為政府公共財(cái)政收入的重要來(lái)源，其支出發(fā)揮收入再分配功能，用于社會(huì)生產(chǎn)性質(zhì)或者收入再分配的支出項(xiàng)目，可以服從國(guó)家宏觀調(diào)控的需要。因此，土地出讓金制度可以作為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)當(dāng)成為我國(guó)土地出讓金管理政策的著眼點(diǎn)之一。

參考文獻(xiàn)：

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3.靳相木.土地出讓金制度改革的三個(gè)視角及其綜合[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2010（10）.

第3篇：新土地管理法土地征收流程范文

2001年10月18日，上海市金山區(qū)計(jì)劃委員會(huì)作出金計(jì)基宅［2001］12號(hào)批復(fù)，同意第三人在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4等地塊建造一期商品房項(xiàng)目。 2004年8月28日，上海市金山區(qū)人民政府發(fā)出《關(guān)于同意上海金山土地整理發(fā)展有限公司建造一期商品房劃撥使用國(guó)有土地及收回土地使用權(quán)的通知》，同意第三人在已取得上海市金山區(qū)計(jì)劃委員會(huì)金計(jì)基宅［2001］第12號(hào)批復(fù)的情況下建造一期商品房。 2004年8月31日，原上海市金山區(qū)房屋土地管理局與第三人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，約定將金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給第三人，第三人應(yīng)于2004年12月31日之前動(dòng)工建設(shè)。簽約后，第三人足額繳納了土地出讓金。 2005年2月18日，原告與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定第三人將金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的開發(fā)建設(shè)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給原告。原告共向第三人支付人民幣11,000,000元土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。 2005年4月21日，上海市金山區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向原告作出批復(fù)，同意原告在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房，并要求原告按基建程序辦理有關(guān)手續(xù)。 2007年2月16日，原上海市金山區(qū)房屋土地管理局向原告出具業(yè)務(wù)受理單，受理了原告調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)的申請(qǐng)。第三人在整個(gè)土地轉(zhuǎn)讓過程中始終未取得土地使用權(quán)證。因動(dòng)遷以及規(guī)劃調(diào)整，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊始終未開工建設(shè)。 2010年5月26日，被告向上海市金山區(qū)人民政府提出關(guān)于朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊處置方案的請(qǐng)示，提出以協(xié)議收購(gòu)方式收回國(guó)有土地使用權(quán)的處置方案。 2010年6月10日，上海市金山區(qū)人民政府作出批復(fù)，同意被告以協(xié)議收購(gòu)方式收回金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊。 2010年6月30日，被告對(duì)第三人作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定，認(rèn)定第三人自2004年12月31日起兩年內(nèi)未動(dòng)工開發(fā)，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊為閑置土地，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條、〔1〕《閑置土地處置辦法》第4條〔2〕作出決定：一、收回金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，由區(qū)土地儲(chǔ)備中心實(shí)施儲(chǔ)備；二、第三人與被告簽訂土地交還協(xié)議，解除土地出讓合同后，由第三人到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)注銷手續(xù)。

另查明：金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的動(dòng)遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對(duì)金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整；被告在作出被訴具體行政行為之前未進(jìn)行公告。

原告訴稱，被告在作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定前，明知原告具有利害關(guān)系，卻未聽取原告的陳述和申辯，致使原告無(wú)法及時(shí)提出異議。同時(shí)，被告作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定的依據(jù)也并不充足。綜上，原告要求判令撤銷被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定具體行政行為。

被告辯稱，原告與被訴具體行政行為之間不具有利害關(guān)系，故原告不具有訴訟主體資格。同時(shí)，被告作出被訴具體行政行為程序合法，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，故請(qǐng)求法院駁回原告。

第三人辯稱，完全同意被告的意見，請(qǐng)求法院駁回原告。

［審判］

本案存在兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是原告是否具有訴訟主體資格；二是被告所作具體行政行為是否合法。

關(guān)于原告的訴訟主體資格。法院認(rèn)為，2005年4月21日，上海市金山區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向原告作出批復(fù)，同意原告在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房，并要求原告按基建程序辦理有關(guān)手續(xù)。上海市金山區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的上述批復(fù)，固定并外化了原告同金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊之間的利害關(guān)系，排除了濫訴的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，原告雖然不是被告作出被訴具體行政行為的直接相對(duì)人，但原告與被訴具體行政行為具有真實(shí)的法律上的利害關(guān)系，原告訴訟主體資格適格。

關(guān)于被訴具體行政行為的合法性。法院認(rèn)為，在法律適用方面，被告作出被訴具體行政行為的法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條、《閑置土地處置辦法》第4條，被告所援引的上述法律法規(guī)及部門規(guī)章存在嚴(yán)重的瑕疵。首先，被告作出被訴具體行政行為的時(shí)間是在2010年6月30日，而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》分別于2007年8月30日和2009年8月27日進(jìn)行了修正，被告依法應(yīng)適用修正后的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。修正前的第25條修正后變?yōu)榈?6條，但被告仍然按照修正前的法律條文作出被訴具體行政行為，屬于明顯的適用法律錯(cuò)誤；其次，《閑置土地處置辦法》第2條第1款明確規(guī)定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 ”第三人雖與原上海市金山區(qū)房屋土地管理局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并支付了土地出讓金，但卻始終未取得土地使用權(quán)證。 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ”第三人未取得土地使用權(quán)證，即尚未取得土地使用權(quán)。在這種情況下，被告不具備收回閑置土地使用權(quán)的前提條件。被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定書要求第三人“到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)注銷手續(xù)”，在第三人未取得土地使用權(quán)證的情況下并不具有可操作性；最后，被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定書認(rèn)定第三人應(yīng)于2004年12月31日之前動(dòng)工建設(shè)，但至2010年6月30日仍未動(dòng)工開發(fā)，并據(jù)此作出被訴具體行政行為。經(jīng)庭審查明，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的動(dòng)遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對(duì)金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整。在這種情況下，被告仍然將國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工日期2004年12月31日作為認(rèn)定閑置土地的起算點(diǎn)，明顯違背了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第26條以及《閑置土地處置辦法》第4條第2款的規(guī)定，屬適用法律錯(cuò)誤。在執(zhí)法程序方面，《閑置土地處置辦法》第5條規(guī)定，“依照本辦法第4條規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者繳銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。 ”《上海市實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第39條第1款規(guī)定，“依法收回土地使用權(quán)的，市或者區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)提前予以公告。公告期不少于30日。 ”被告在作出被訴具體行政行為之前沒有依據(jù)上述規(guī)定進(jìn)行公告，執(zhí)法程序違法。同時(shí)，被告向上海市金山區(qū)人民政府請(qǐng)示的處置方案為協(xié)議收購(gòu)，上海市金山區(qū)人民政府批復(fù)的處置方案也為協(xié)議收購(gòu)。但被告最終作出的閑置土地處置決定卻為無(wú)償收回，并無(wú)協(xié)議收購(gòu)的內(nèi)容。因此，被告作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定實(shí)質(zhì)上并未獲得上海市金山區(qū)人民政府的批準(zhǔn)，違反了《閑置土地處置辦法》第5條的程序性規(guī)定。

綜上，被告所作出的被訴具體行政行為在適用法律和執(zhí)法程序方面存在嚴(yán)重的瑕疵，依法應(yīng)予撤銷。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第26條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條第1款以及《上海市實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第39條第1款，參照《閑置土地處置辦法》第2條第1款、第4條第2款、第5條，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第54條第2項(xiàng)第2目、第3目之規(guī)定，上海市金山區(qū)人民法院于2011年7月15日作出一審判決：撤銷被告上海市金山區(qū)規(guī)劃和土地管理局于2010年6月30日作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號(hào)閑置土地處置決定具體行政行為。

一審宣判后，上海綠谷房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提出上訴。 2011年10月24日，上海市第一中級(jí)人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

［評(píng)析］

隨著《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺(tái)，取得新增土地使用權(quán)的法律門檻明顯抬高。相應(yīng)地，存量土地使用權(quán)的商業(yè)價(jià)值則更加凸顯。在這種背景下，作為存量土地的一部分，閑置土地使用權(quán)收回開始受到越來(lái)越多的關(guān)注，由此引發(fā)的行政訴訟也開始呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。本案的審理，涉及原告訴訟主體資格認(rèn)定及被訴具體行政行為合法性審查等問題，在此類行政案件的審理中具有一定的代表性。筆者擬結(jié)合本案對(duì)審理此類行政案件的司法審查要點(diǎn)作一剖析。

一、對(duì)原告訴訟主體資格的認(rèn)定

行政訴訟當(dāng)中，具體行政行為的非直接相對(duì)人是否具有原告訴訟主體資格一直存在爭(zhēng)議。對(duì)此，現(xiàn)行法律針對(duì)一些特定類型的案件作出了明確的規(guī)定。比如，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第1項(xiàng)、第2項(xiàng)、第3項(xiàng)規(guī)定，“有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟：

（一）被訴的具體行政行為涉及其相鄰權(quán)或者公平競(jìng)爭(zhēng)權(quán)的；（二）與被訴的行政復(fù)議決定有法律上利害關(guān)系或者在復(fù)議程序中被追加為第三人的；（三）要求主管行政機(jī)關(guān)依法追究加害人法律責(zé)任的”；《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第4條規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；（三）人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。 ”在上述法律與司法解釋已經(jīng)對(duì)非直接相對(duì)人訴權(quán)作出明確規(guī)定的情況下，人民法院嚴(yán)格執(zhí)行即可，并無(wú)太多爭(zhēng)議。

本文所要探討的是，在法律或司法解釋沒有作出明確規(guī)定的情況下，法院應(yīng)如何認(rèn)定非直接相對(duì)人訴權(quán)的問題。 《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第4項(xiàng)規(guī)定，“與撤銷或者變更具體行政行為有法律上利害關(guān)系的”公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟。 “法律上利害關(guān)系”一詞的內(nèi)涵太過寬廣，以致其外延在實(shí)踐當(dāng)中也很難把握。筆者認(rèn)為，在司法實(shí)踐當(dāng)中，法院應(yīng)當(dāng)具體從以下兩個(gè)方面進(jìn)行判斷。

（一）是否存在濫訴的風(fēng)險(xiǎn)。法律之所以原則上將非直接相對(duì)人的訴權(quán)排除在外，主要是要避免濫訴的出現(xiàn)。要排除濫訴的風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)考慮兩個(gè)問題，即原告利益是否真實(shí)以及類案數(shù)量是否可控。筆者認(rèn)為，只要原告利益真實(shí)且類案數(shù)量可控，原則上即應(yīng)當(dāng)賦予其訴訟主體資格。本案中，原告取得了上海市金山區(qū)計(jì)劃和發(fā)展委員會(huì)的立項(xiàng)批文。按照現(xiàn)行的用地審批流程，在取得國(guó)有土地使用權(quán)之前，要經(jīng)過立項(xiàng)、規(guī)劃、用地批文等多個(gè)環(huán)節(jié)。盡管內(nèi)容不同，但作為行政許可，立項(xiàng)、規(guī)劃以及用地批文均賦予了土地受讓人一定的許可利益。由于這種行政許可是第三方行政機(jī)關(guān)在無(wú)爭(zhēng)議的情況下作出的，因此土地受讓人在行政許可項(xiàng)下所取得利益的真實(shí)性是有保障的。同時(shí)，由于在一塊特定土地上能夠獲得立項(xiàng)批文的個(gè)人或組織的數(shù)量通常總是有限的，因此賦予已獲取立項(xiàng)批文者原告訴訟主體資格也不會(huì)導(dǎo)致類案數(shù)量不可控。

（二）擁有訴權(quán)的直接相對(duì)人事實(shí)上是否會(huì)行使訴權(quán)。訴權(quán)的有無(wú)，不僅關(guān)乎原告自身利益的保護(hù)，更關(guān)乎司法審查范圍的確定。從某種意義上來(lái)說，原告訴訟主體資格只是實(shí)現(xiàn)司法審查的載體，其訴權(quán)范圍直接影響著司法審查范圍的廣度和深度?；谶@種考慮，在認(rèn)定原告的訴訟主體資格時(shí)，還要同時(shí)考慮司法審查范圍所受到的影響。如果直接相對(duì)人事實(shí)上不大會(huì)行使訴權(quán)，則可以考慮賦予非直接相對(duì)人訴權(quán)，以維護(hù)司法審查的正常范圍。否則，應(yīng)有的司法審查極易因當(dāng)事人有意或無(wú)意的制度安排而被屏蔽。比如在本案中，由于土地儲(chǔ)備制度的存在，政府并未將土地使用權(quán)直接出讓給原告，而是與第三人簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，然后再由第三人與原告簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備制度，所有需要盤活的土地都要納入土地儲(chǔ)備體系，由政府壟斷收購(gòu)和儲(chǔ)備，并經(jīng)土地儲(chǔ)備中心開發(fā)后統(tǒng)一向市場(chǎng)提供，土地儲(chǔ)備中心具有在政府行政法規(guī)規(guī)定的收購(gòu)范圍內(nèi)壟斷收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)、供應(yīng)土地的權(quán)力。各地如本案第三人一樣的土地整理公司，雖然具備了公司法人的形式，但事實(shí)上多由土地儲(chǔ)備中心或其他國(guó)有機(jī)構(gòu)控股，基于商業(yè)運(yùn)作的便利而設(shè)立。在這種情況下，通過賦予土地整理公司這一直接相對(duì)人訴權(quán)以實(shí)現(xiàn)對(duì)收回國(guó)有土地使用權(quán)類案件的司法審查，事實(shí)上是沒有多大可能的。在直接相對(duì)人怠于行使訴權(quán)的情況下，如果再一概否定非直接相對(duì)人的訴權(quán)，則直接的后果就是使得收回閑置土地國(guó)有使用權(quán)這一具體行政行為最終游離于司法審查的范圍之外。〔3〕基于此，本案中的原告應(yīng)當(dāng)被賦予訴訟主體資格。

二、對(duì)被訴具體行政行為合法性的審查

在審理收回閑置土地使用權(quán)案件當(dāng)中，同樣應(yīng)當(dāng)從執(zhí)法依據(jù)、認(rèn)定事實(shí)、適用法律和執(zhí)法程序等四個(gè)方面進(jìn)行審查。限于篇幅，筆者僅就此類案件當(dāng)中的三個(gè)共性問題進(jìn)行探討。

（一）執(zhí)法依據(jù)

在執(zhí)法依據(jù)的司法審查中，首先應(yīng)當(dāng)查清國(guó)土資源部相關(guān)部門規(guī)章的準(zhǔn)確名稱。在審理過程中，被告提交的部門規(guī)章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了核實(shí)上述部門規(guī)章的真實(shí)性，筆者作了以下工作：一是使用上海市法院審判系統(tǒng)中的法律檢索軟件查詢，該軟件同時(shí)顯示了《閑置土地處置辦法》和《閑置土地處理辦法》，兩者除了標(biāo)題不同以外，內(nèi)容完全一致；二是在互聯(lián)網(wǎng)上通過百度〔4〕和法律圖書館網(wǎng)站〔5〕進(jìn)行查詢，發(fā)現(xiàn)存在同樣問題；三是查閱了相關(guān)的書籍文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)前述問題依然存在；〔6〕四是檢索了國(guó)土資源部的官方網(wǎng)站，〔7〕發(fā)現(xiàn)部門規(guī)章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了查清部門規(guī)章的準(zhǔn)確名稱，法院要求被告在第二次庭審中出示了紙質(zhì)版的文件匯編，最終確定名稱應(yīng)當(dāng)為《閑置土地處置辦法》。有鑒于上述困難，筆者建議最高法院能夠?qū)Ψü僬曳ǖ臋?quán)威途徑盡早予以明確。

（二）適用法律

本案當(dāng)中，被告在法律適用方面出現(xiàn)了一系列的錯(cuò)誤，甚至包括援引修正前法律條款的低級(jí)錯(cuò)誤?！?〕本文中，筆者在適用法律方面強(qiáng)調(diào)的審點(diǎn)是：土地使用權(quán)是否已經(jīng)發(fā)生了流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)未發(fā)生流轉(zhuǎn)，則收回土地使用權(quán)的決定就欠缺適用的前提和基礎(chǔ)。依據(jù)規(guī)劃和出讓合同的要求開發(fā)土地，是國(guó)家作為土地所有權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)人設(shè)定的義務(wù)，收回閑置土地使用權(quán)則是土地使用權(quán)人未履行上述義務(wù)的法律后果。在土地使用權(quán)未發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)均屬于國(guó)家。在國(guó)家兼為土地使用權(quán)人和土地所有權(quán)人的情況下，僅僅簽訂了土地使用權(quán)出讓合同的受讓人既無(wú)權(quán)利也無(wú)義務(wù)進(jìn)行土地的開發(fā)和利用，因此也不應(yīng)承擔(dān)土地閑置的法律責(zé)任。此外，收回尚未辦理土地使用權(quán)證的閑置土地使用權(quán)在邏輯上也是講不通的。沒有辦理土地使用權(quán)證就不存在土地使用權(quán)從國(guó)家到受讓人的轉(zhuǎn)移；沒有從國(guó)家到受讓人的轉(zhuǎn)移，則當(dāng)然也就不存在國(guó)家從受讓人名下收回土地使用權(quán)的問題。這一點(diǎn)從《閑置土地處置辦法》第2條第1款也可推知。該款規(guī)定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 ”其中“土地使用者依法取得土地使用權(quán)后”，就是對(duì)土地使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生流轉(zhuǎn)的要求?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ”本案中，第三人與被告簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，但并未辦理土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此被告以土地閑置為由作出收回土地使用權(quán)的決定缺乏合法依據(jù)。本案的被告混淆了物權(quán)與債權(quán)之間的關(guān)系。在土地使用權(quán)尚未發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，國(guó)家仍然擁有土地使用權(quán)人的身份，不需要也不可能通過收回閑置土地使用權(quán)的方式再次取得土地使用權(quán)人的身份。如果被告認(rèn)為第三人未履行土地使用權(quán)出讓合同中的義務(wù)，則被告可以通過合同解除、違約金、合同無(wú)效賠償?shù)群贤?zé)任尋求救濟(jì)。

第4篇：新土地管理法土地征收流程范文

關(guān)鍵詞: 城鄉(xiāng)土地規(guī)劃；增減掛鉤；實(shí)施；問題探討

中圖分類號(hào):F320文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施的過程中，部分地區(qū)由于缺乏嚴(yán)格的規(guī)范制度的指引，不能妥善分配好城鄉(xiāng)利益，侵害農(nóng)民權(quán)益、土地管理秩序混亂等現(xiàn)象還經(jīng)常出現(xiàn)，在這種情況下，必須進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施行為，對(duì)于實(shí)施增減掛鉤過程中存在的問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了幾點(diǎn)切實(shí)可行的意見及對(duì)策。

1 當(dāng)前城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施存在的問題

1.1對(duì)增減掛鉤政策的認(rèn)識(shí)存在偏差

對(duì)增減掛鉤政策的認(rèn)識(shí)存在偏差主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是對(duì)于實(shí)施增減掛鉤的重要作用沒有足夠重視，而是僅僅將其作為衡量城鄉(xiāng)計(jì)劃用地的一種指標(biāo)或是一種解決城鄉(xiāng)用地矛盾的一種手段，因此各項(xiàng)舉措或是做法直接和增減掛鉤的思想相違背，導(dǎo)致地區(qū)間土地建設(shè)止步不前。另一方面，由于對(duì)于文件精神和要求不能嚴(yán)格執(zhí)行，或是不能將文件要求和所在地的實(shí)際情況相結(jié)合，沒有綜合考慮田、水、路、林的整治工作，沒有充分做好與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)和整體推進(jìn)，往往實(shí)施過程具有一定的片面性。

1.2 容易產(chǎn)生城鄉(xiāng)利益分配不均

城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村兩個(gè)不同的團(tuán)體代表著不同的利益集團(tuán)，如果將它們聯(lián)系在一起，那么如果利益分配不均，必將影響另一方的生產(chǎn)積極性，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，然而通常情況下利益多偏向于城鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的利益往往不能被完全的顧及。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是城鎮(zhèn)人口不斷增多，盡管農(nóng)村人口大量涌入城鎮(zhèn)，但是農(nóng)村還保留著他們居住的地方，因此這就給土地的增減掛鉤實(shí)施帶來(lái)了困擾，同時(shí)城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷壯大，也會(huì)使得政策或是利益分配更加偏向于城鎮(zhèn)，當(dāng)城鄉(xiāng)利益發(fā)生沖突的時(shí)候，農(nóng)村的利益保障力度還有待提高，還存在城鄉(xiāng)利益分配不均等問題。

1.3 對(duì)農(nóng)民和集體的利益考慮不充分

首先，一些文件或是政策上規(guī)定農(nóng)村居民的居住地面積是不能夠超過150m2 的，但是按照以往農(nóng)村的蓋房習(xí)俗或是慣例，農(nóng)村很多的房屋建筑是和這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相違背的，而按照文件的規(guī)定，農(nóng)民居住房屋超出標(biāo)準(zhǔn)的部分就是新增耕地面積的主要來(lái)源，因此這就又涌現(xiàn)出一個(gè)問題那就是農(nóng)民超出部分的居住面積應(yīng)該怎樣處理，有沒有相應(yīng)的補(bǔ)償手段和標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)這也是沒有充分考慮農(nóng)民利益的一種體現(xiàn)。其次，一般情況下的增減掛鉤的項(xiàng)目都是區(qū)域間的較大規(guī)模的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的順利實(shí)施都必須政府出面或市場(chǎng)采取必要的行政手段來(lái)保障項(xiàng)目的順利完成。然而在具有一定強(qiáng)制性的行政手段的支持下的增減掛鉤行為勢(shì)必會(huì)損害農(nóng)民或是集體的利益，比如一些農(nóng)民是否愿意搬遷、是否適應(yīng)家園環(huán)境改變等等都是我們應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)然每一種措施或是政策的初衷都是正確的，但是如果缺乏有效的保障措施或是沒有制定符合實(shí)際的土地管理辦法，那么最終損害的仍是農(nóng)民的利益。

1.4 制度不夠完善，管理有待規(guī)范

首先，對(duì)農(nóng)村土地所有權(quán)沒有明確定義，缺乏必要的法律依據(jù)。在《土地管理法》中明確規(guī)定：土地是集體所有，村民沒有土地處置權(quán)力。這與所有權(quán)實(shí)際上是矛盾的。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，各類性質(zhì)的征地屢見不鮮，在這個(gè)過程中農(nóng)民始終處于弱勢(shì)地位，自身的合法權(quán)益很難得到保障。其次，所有權(quán)主體不明確?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：農(nóng)村的集體土地可以由村委會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行管理，也可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)管理或經(jīng)營(yíng)。然而，規(guī)定與實(shí)際的配套監(jiān)督機(jī)制卻并不匹配，導(dǎo)致一些道德素質(zhì)低下、只顧自身利益的干部，利用職務(wù)之便，進(jìn)行權(quán)錢交易，從而嚴(yán)重影響村民的切身利益。如發(fā)生在山東平度的征地事件，在村民完全不知情的情況下，村長(zhǎng)，私自將村民土地出讓。村民對(duì)征地嚴(yán)重不滿，與相關(guān)方面展開對(duì)抗，結(jié)果受到傷害的總是手無(wú)寸鐵的農(nóng)民。最后，所有權(quán)弱化。農(nóng)民普遍認(rèn)為土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，這種認(rèn)識(shí)導(dǎo)致村委會(huì)等集體土地所有權(quán)組織實(shí)際職能弱化，執(zhí)行力、約束力嚴(yán)重不足。其次，在重新建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)時(shí)會(huì)占用部分的耕地或是農(nóng)村土地，那么在這個(gè)過程中需要的建設(shè)用地是否需要遵循嚴(yán)格的審批制度，是否有相關(guān)的制度對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。其三，農(nóng)民搬出了原來(lái)的居住地，搬進(jìn)了新建的小區(qū)，原來(lái)的房屋占地將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦兀敲丛瓉?lái)的宅基地轉(zhuǎn)化為耕地的過程中的土地用途變更的登記問題；當(dāng)然在“宅基地?fù)Q房”模式中仍然存在土地征收問題，增減掛鉤的土地的審批問題等等以及增減掛鉤實(shí)施地區(qū)的相關(guān)的管理制度、監(jiān)管制度、工作制度等等都需要進(jìn)一步的完善和解決。

2 規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤工作的對(duì)策

2.1 加強(qiáng)宣傳，提高認(rèn)識(shí)

城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施行為本質(zhì)上是想在保證耕地面積不變的前提下更好的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，因此它是一種全新的土地創(chuàng)新利用模式，符合各個(gè)群體的利益，非常值得推廣和應(yīng)用，因此我們應(yīng)該加強(qiáng)宣傳，加深廣大人們?nèi)罕娬龑?duì)于相關(guān)政策的理解程度，不斷提高他們的認(rèn)可度，從而不斷推進(jìn)農(nóng)村的發(fā)展。作為領(lǐng)導(dǎo)干部更應(yīng)該正確學(xué)習(xí)相關(guān)文件的精神，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持實(shí)事求是，努力將文件要求與本地區(qū)的實(shí)際情況相聯(lián)系，在利用各種媒體手段進(jìn)行宣傳的同時(shí)還要用實(shí)際行動(dòng)去證明實(shí)施增減掛鉤的可行性及其強(qiáng)大的優(yōu)越性和利民性。

2.2 統(tǒng)籌規(guī)劃，整體推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

城鄉(xiāng)土地實(shí)行增減掛鉤工作其實(shí)是一項(xiàng)綜合性比較強(qiáng)、復(fù)雜性較高的工作，它需要整體把握，宏觀控制，它直接關(guān)系到能否順利推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，因此必須進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，穩(wěn)步的推進(jìn)。各地區(qū)規(guī)劃部門應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀缓徒?jīng)濟(jì)社會(huì)條件，確定掛鉤項(xiàng)目區(qū)，合理布局新建區(qū)的區(qū)位、規(guī)模和空間，搞好農(nóng)民住房集中建設(shè)改造詳細(xì)規(guī)劃。同時(shí)要綜合考慮土地開發(fā)利用、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、農(nóng)民就業(yè)和社會(huì)保障等問題，以掛鉤為抓手，綜合推進(jìn)各方面工作，實(shí)現(xiàn)土地利用節(jié)約集約、耕地資源有效保護(hù)、農(nóng)民生活切實(shí)提高、城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)共榮。

2.3 以農(nóng)為本，推進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展

我國(guó)既是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，又是一個(gè)人口大國(guó)，因此解決好糧食問題的關(guān)鍵還是在于保證一定面積的耕地的面積，因此在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施中絕不能以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)，而是應(yīng)該以農(nóng)為本，推進(jìn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。各地政府部門應(yīng)該始終把人民群眾的利益放在首位，要把農(nóng)民滿意不滿意、擁護(hù)不擁護(hù)、受惠不受惠作為衡量農(nóng)村土地整治成效的根本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些任意占用耕地或是曲解增減掛鉤的行為要堅(jiān)持依法取締，切實(shí)保障農(nóng)民的利益。

2.4 完善制度，強(qiáng)化監(jiān)管

無(wú)論是什么利國(guó)利民的政策都需要完善的制度作為保障，因此要想進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施行為，完善制度、強(qiáng)化監(jiān)管是關(guān)鍵。增減掛鉤的實(shí)施過程中需要注意的環(huán)節(jié)或是需要遵守的流程非常多，而每一個(gè)流程或是環(huán)節(jié)如果沒有完善的制度進(jìn)行規(guī)范的話，那么一些漏洞勢(shì)必會(huì)造成利益的分配不均。因此增減掛鉤的實(shí)施地區(qū)必須不斷完善各項(xiàng)制度，包括財(cái)政、審批、管理、監(jiān)管等各個(gè)方面，同時(shí)還要對(duì)其進(jìn)行一一落實(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，保障這些制度能夠配合增減掛鉤的工作的順利的開展。

2.5 進(jìn)一步強(qiáng)化土地規(guī)劃管理的原則

我國(guó)自2012 年之后成為了世界“第二大經(jīng)濟(jì)體系”。雖是如此，但我國(guó)仍然是一個(gè)不折不扣的農(nóng)業(yè)大國(guó)，土地仍然是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)耕作質(zhì)量好壞直接影響農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量及產(chǎn)量，直接影響到社會(huì)穩(wěn)定，所以保持一定的農(nóng)業(yè)耕地面積是優(yōu)先條件，這是首要的大原則性問題。其次是節(jié)約土地的原則。隨著人們生活水平的提高，人們希望自己所居住的生活環(huán)境是舒適的、大面積的。然而這必然會(huì)占用大量土地，所以在節(jié)約土地的原則上，應(yīng)盡可能的利用劣地或者荒山做建設(shè)用地，從而達(dá)到節(jié)約資源的目的。其三是因地制宜的原則。不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，土地規(guī)劃利用也存在差異，所以要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，國(guó)地制宜地進(jìn)行合理規(guī)劃。

3 結(jié)語(yǔ)

增減掛鉤是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的有效機(jī)制，是促進(jìn)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地的重要途徑，是促進(jìn)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地的重要途徑，是一項(xiàng)有利于保護(hù)耕地、改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件、保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要著手點(diǎn)和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要突破口，非常值得推廣和應(yīng)用。

參考文獻(xiàn):

［1］吳東作．“土地財(cái)政”的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析――基于馬克思地租

“國(guó)債( 國(guó)稅) ”理論視角［J］．經(jīng)濟(jì)問題，2010(08.)

［2］王靜，邵曉梅．土地節(jié)約集約利用技術(shù)方法研究：現(xiàn)狀、問題與趨勢(shì)［J］．地理科學(xué)進(jìn)展，2008(03).

［3］徐衛(wèi)東，王增如等．基于掛鉤政策下的山東省農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力及重點(diǎn)區(qū)域［J］．山東國(guó)土資源，2009(01).

第5篇：新土地管理法土地征收流程范文

關(guān)鍵詞：拆遷 矛盾 途徑

中圖分類號(hào)：U415.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2306-1499（2014）12-

1.房屋征收的主要矛盾剖析

1.1房屋拆遷的法律、法規(guī)、政策不完善引起的矛盾

我國(guó)主要的征地拆遷法律法規(guī)有：《土地管理法》、《物權(quán)法》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ，由于宣傳力度不夠，群眾對(duì)其只是了解甚淺，甚至?xí)嗾氯×x，對(duì)抗房屋征收工作。如此一來(lái)加大了房屋征收的難度，導(dǎo)致近年來(lái)釘子戶的數(shù)量逐年增多，嚴(yán)重阻礙了房屋征收的進(jìn)度。由于征收安置、過渡房源儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，征收群眾的安置問題未得到徹底解決，對(duì)征收工作造成了很大的負(fù)面影響。隨著征收規(guī)模的增加，供群眾選擇的現(xiàn)成安置樓較少，期房又較多，而且大多被安置在離原征收區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域，影響了政府的公信力。

1.2拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制不健全引起的矛盾

房屋估價(jià)金額直接影響著拆遷補(bǔ)償金額的多少，然而很多地方的估價(jià)機(jī)制不健全。表現(xiàn)如下：有的不具有評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)也在做評(píng)估，有的房屋評(píng)估全市都是同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)在做，有的在拆遷估價(jià)工作中違反有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，有的在拆遷估價(jià)工作中弄虛作假，擅自減低或提高補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，縮小或者擴(kuò)大補(bǔ)償、安置范圍，有的與拆遷當(dāng)事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益或者以給予回扣等不正當(dāng)手段獲取拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。

1.3群眾的合法權(quán)益得不到維護(hù)引起的矛盾

近期，一些地區(qū)在農(nóng)村征地和房屋拆遷中，出現(xiàn)被拆遷人示威、游行，甚至死傷事件，群眾反映強(qiáng)烈，社會(huì)影響十分惡劣。停水、停電、阻斷交通燈野蠻手段逼迫搬遷，以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，暴力拆遷和征地造成了人員傷亡和嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損失。存在、權(quán)錢交易現(xiàn)象，引起了大規(guī)模的群體性上訪事件。

1.4拆遷工作人員的素質(zhì)不高和工作方法欠佳引起的矛盾

拆遷工作人員對(duì)房屋征收與補(bǔ)償?shù)膰?guó)家、省、市、鎮(zhèn)的相關(guān)法律、法規(guī)不熟悉，沒有按征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定合理的補(bǔ)償安置方案，因此引起了被拆遷人的不滿，導(dǎo)致拖延征收進(jìn)度。

2.對(duì)策與建議

2.1加強(qiáng)對(duì)群眾進(jìn)行土地征收及補(bǔ)償法制知識(shí)的教育

采取書面、網(wǎng)絡(luò)及媒體的方式對(duì)群眾進(jìn)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的法制教育，使他們了解房屋征收補(bǔ)償安置政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、工作程序等。掌握基本的征地情況，了解群眾對(duì)征收安置的要求，確保拆遷人和被拆遷人雙方在補(bǔ)償方面得到共識(shí)，使得拆遷補(bǔ)償工作能公平公正地進(jìn)行。根據(jù)群眾的居住要求和安置意愿規(guī)劃各種戶型的安置房，嚴(yán)抓安置房進(jìn)度，讓群眾能更快搬進(jìn)安置房，展開正常的生活。

2.2拆遷估計(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范化

2.2.1片區(qū)劃分

房屋拆遷估價(jià)以居委會(huì)為單位劃分片區(qū)，每一個(gè)片區(qū)不宜超過200戶且估價(jià)房屋面積不超過20000平方米。同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。如同一拆遷范圍內(nèi)需要兩家或兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.2估價(jià)機(jī)構(gòu)投票產(chǎn)生的方式

⑴估價(jià)機(jī)構(gòu)一般由被拆遷人投票的方式產(chǎn)生，鎮(zhèn)街拆遷部門負(fù)責(zé)召集公證部門（或司法所）、拆遷人、被拆遷人、被拆遷人所在的居委會(huì)或被拆遷人代表和估價(jià)機(jī)構(gòu)參加。

⑵被拆遷房屋實(shí)行一戶一票現(xiàn)場(chǎng)投票制，參加投票的到場(chǎng)戶數(shù)須多于全體被拆遷房屋總戶數(shù)的一半才視為有效。

⑶得票票數(shù)多于投票總數(shù)一半的估價(jià)機(jī)構(gòu)即為本期本片區(qū)選中的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)。若沒有任何一家估價(jià)機(jī)構(gòu)得票過半，則由被拆遷人在第一輪得票數(shù)前三位的估價(jià)機(jī)構(gòu)中重新投票，得票數(shù)最多的一家為本片區(qū)選中的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

⑷以上估價(jià)機(jī)構(gòu)必須是符合相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

2.2.3估價(jià)機(jī)構(gòu)搖珠產(chǎn)生的方式。若被拆遷人不愿意或者放棄投票選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的，由拆遷人采取公開搖珠的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)：

⑴搖珠開始之前先由搖珠人（由公證處或司法所代表）向參加搖珠的各方代表展示寫有阿拉伯?dāng)?shù)字的小珠（小珠上的編號(hào)對(duì)應(yīng)著各估價(jià)機(jī)構(gòu)簽到時(shí)的順序號(hào)，即對(duì)應(yīng)具體的估價(jià)機(jī)構(gòu)），然后逐一將小珠放進(jìn)搖珠機(jī)內(nèi)。

⑵搖珠人每次搖出一個(gè)小珠，小珠對(duì)應(yīng)的估價(jià)機(jī)構(gòu)即為本期該片區(qū)選中的估價(jià)機(jī)構(gòu)，該估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該片區(qū)當(dāng)期受理申請(qǐng)的全部估價(jià)項(xiàng)目。

3.健全工作機(jī)制，及時(shí)化解矛盾糾紛

各地區(qū)、有關(guān)部門要求嚴(yán)格按照評(píng)估到位、審批程序到位、政策公開到位、補(bǔ)償安置到位的要求，建立健全征地拆遷信息溝通與協(xié)作機(jī)制，及時(shí)掌握和化解苗頭性、傾向性問題，防止矛盾積累激化。要健全征地拆遷工作責(zé)任制，加快建立上下貫通的信息系統(tǒng)，積極探索征地拆遷矛盾糾紛排查調(diào)處機(jī)制，采取各種有效方式做好群眾思想工作，防止簡(jiǎn)單粗暴壓制群眾，避免困征地拆遷問題引發(fā)新的上訪事件。地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動(dòng)傾聽群眾訴求，把問題解決在初始階段。各地要加強(qiáng)形勢(shì)分析與研判，一旦發(fā)生惡性事件，要及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，做好穩(wěn)控工作，防止事態(tài)擴(kuò)大。要加強(qiáng)和改進(jìn)宣傳工作，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督和引導(dǎo)的重要作用。

4.加強(qiáng)對(duì)拆遷工作人員的培訓(xùn)與教育

4.1嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持依法征收和公平、公正、公開兩個(gè)原則開展工作。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市、鎮(zhèn)的相關(guān)法律、法規(guī)、杜絕違法、違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。征收項(xiàng)目必須按照有關(guān)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制度合理的補(bǔ)償安置方案，對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。

4.2嚴(yán)格按照工作流程辦事

⑴征收公告⑵丈量登記⑶丈量復(fù)核⑷丈量數(shù)據(jù)公示⑸制定補(bǔ)償方案⑹動(dòng)遷洽談⑺確認(rèn)補(bǔ)償金額⑻簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議⑼支付補(bǔ)償款

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)務(wù)院.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例【M】.北京：法律出版社，2001.

[2]陳愛巧：“征地拆遷”問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)識(shí)與矛盾分析

第6篇：新土地管理法土地征收流程范文

關(guān)鍵詞：地票、農(nóng)村土地、復(fù)墾

一、地票的概念

地票是指將閑置的農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾[1]成符合農(nóng)作物種植要求的耕地，并化為等面積的建設(shè)用地指標(biāo)[2]憑證，這個(gè)憑證就稱為地票。地票的創(chuàng)設(shè)為緩解建設(shè)用地供需矛盾，確保耕地安全，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供了一條有效渠道。

二、地票產(chǎn)生的背景及內(nèi)涵

2007年作為“大城市帶大農(nóng)村”格局的重慶被國(guó)家批準(zhǔn)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，重慶市提出了2020年前城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%的綜改目標(biāo)。但擺在重慶面前的一方面是城鎮(zhèn)化進(jìn)程需要大量建設(shè)用地；另一方面是重慶對(duì)國(guó)家承諾的3256萬(wàn)畝耕地紅線不突破。為此， 2008年年初，熙來(lái)書記對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地閑置浪費(fèi)進(jìn)行了調(diào)查研究，提出“設(shè)立重慶市農(nóng)村土地交易所，將來(lái)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的課題。按照指示，市政府及相關(guān)部門積極努力，于 2008年12月4日成立重慶市土地交易所，其業(yè)務(wù)是開展農(nóng)村土地實(shí)物、指標(biāo)交易，其中指標(biāo)交易重慶政府創(chuàng)意為“地票”交易，至此中國(guó)的地票交易制度誕生，地票成為重慶率先探索完善農(nóng)村土地管理制度的改革工具。其實(shí)質(zhì)是“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)[3]”的一種，但這一指標(biāo)與傳統(tǒng)意義上的增減掛鉤指標(biāo)有四大區(qū)別：一是實(shí)行的是“先補(bǔ)后占”的掛鉤模式；二是實(shí)行的是全市范圍內(nèi)的大掛鉤、大流轉(zhuǎn)[4]；三是實(shí)行了價(jià)格統(tǒng)一化[5]；四是實(shí)行票據(jù)化掛鉤[6]。

三、地票的運(yùn)行

地票的運(yùn)行有四個(gè)環(huán)節(jié)，即復(fù)墾驗(yàn)收交易使用，具體如下：

（一）復(fù)墾

在依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地整理復(fù)墾規(guī)劃的前提下，按照“二前提，三制度”的要求，將依法取得的利用效益不高或廢棄的農(nóng)村集體建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地或可轉(zhuǎn)為耕地的園地及其他農(nóng)用地。

（二）驗(yàn)收

通過內(nèi)業(yè)資料審查與外業(yè)工程抽核相結(jié)合的方法，農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾推行三級(jí)驗(yàn)收制度，即承擔(dān)單位初驗(yàn)縣級(jí)驗(yàn)收市級(jí)驗(yàn)收確認(rèn)，每一級(jí)驗(yàn)收都遵照嚴(yán)格、真實(shí)、高標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)收要求。

（三）交易

地票交易的出讓主體為區(qū)縣國(guó)土地房管部門作為機(jī)構(gòu)申讓指標(biāo)；受讓主體為一切農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、法人或其他組織以及具有完全民事能力的自然人。交易首先由國(guó)土房管局提出交易申請(qǐng)，然后由市局耕保處審查、簽署同意意見，再轉(zhuǎn)重慶市土地交易所審查，待審查合格后納入待交易指標(biāo)信息庫(kù)，最后農(nóng)村土地交易所以掛牌拍賣和定向出讓方式[7]向社會(huì)掛牌公布，用地單位在重慶市競(jìng)購(gòu)指標(biāo)，交易方式為交易。交易特點(diǎn)是，1、計(jì)劃交易：根據(jù)重慶市年度用地計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)性用地需求情況，對(duì)年度地票交易總量進(jìn)行控制，大概是用地量的10%左右；2、價(jià)格指導(dǎo)：在制定地票基準(zhǔn)交易價(jià)格時(shí)，要綜合考慮耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等因素上制定；3、優(yōu)先權(quán)保障：一是交易價(jià)格低于基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，土地所有者有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)；二是交易前，指標(biāo)優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。

（四）使用。

“地票”在城市落地使用時(shí)，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，辦理征地轉(zhuǎn)用手續(xù)，完成對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償交易，征為國(guó)有土地后通過“招拍掛”等決定程序取得城市固有建設(shè)用地使用權(quán)。

使用流程首先是擇地（勾地），用地單位買到地票后，并不意味就拿到了土地使用權(quán)，他還需在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的范圍內(nèi)尋找尚未被國(guó)農(nóng)征收，又符合開發(fā)需求的進(jìn)進(jìn)出出塊，看準(zhǔn)地塊后，向政府提出征地建議；其次是拍地，政府按程序?qū)υ摰卣饔煤?，拿到地票的用地單位?huì)和其他企業(yè)平等競(jìng)拍該地的使用權(quán)；最后是落地，公開競(jìng)購(gòu)成功該地塊后，地票才能最終使用。

四、地票的意義

(一)有利于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)村土地，尤其是農(nóng)村建設(shè)用地存在大量閑置浪費(fèi)。但我國(guó)土地管理相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了諸多限制，致使農(nóng)村土地資源被固化，多年來(lái)難以激活利用。地票的創(chuàng)建使農(nóng)村多余的建設(shè)用地，通過復(fù)墾形成指標(biāo)，進(jìn)入土地交易所交易，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村建設(shè)用地與城市建設(shè)用地之間的大流轉(zhuǎn)。

（二）有利于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)

我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的方向是逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)集體土地與城市(國(guó)有)土地同地、同價(jià)、同權(quán)。而“地票”正是向著這一天邁出了堅(jiān)實(shí)的第一步，它帶動(dòng)了農(nóng)村要素市場(chǎng)的發(fā)育，促進(jìn)農(nóng)村資本、技術(shù)等其他要素市場(chǎng)建設(shè)。

（三）有利于耕地保護(hù)

與現(xiàn)有“先占后補(bǔ)”的掛鉤模式相比，地票交易是“先補(bǔ)后占”，是先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對(duì)耕地的保護(hù)力度更大、保護(hù)效果更好。

（四）有利于城市反哺農(nóng)村

通過農(nóng)村建設(shè)用地與城市建設(shè)用地的置換，地票交易提升了農(nóng)村特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價(jià)值，切實(shí)增加了復(fù)墾農(nóng)戶收入，同時(shí)改善農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，并為新農(nóng)村建設(shè)提供資金渠道[8]，從而達(dá)到城市反哺農(nóng)村，發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)的目的。

（五）有利于緩解城市用地緊張

此前建設(shè)征用土地，只能依靠國(guó)家下達(dá)的有限指標(biāo)，“寅吃卯糧”，實(shí)際的用地經(jīng)常超過國(guó)家下達(dá)的計(jì)劃。地票交易的出現(xiàn)，擺脫了則讓現(xiàn)實(shí)的用地制度多出了一條市場(chǎng)化的渠道。一方面，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，解決農(nóng)村建設(shè)用地浪費(fèi)問題;另一方面，城市建設(shè)用地有比例有節(jié)奏增加，緩解城市建設(shè)用地緊張的矛盾，但城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總量不會(huì)增加、耕地總量不會(huì)減少。

（六）是有利于增加農(nóng)民收入。農(nóng)民通過地票增加收入，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)業(yè)投入資金，提高進(jìn)城鎮(zhèn)后的生活保障和發(fā)展能力[8]。

注：

[1]：土地的分類：《國(guó)土管理法》大的分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地；標(biāo)準(zhǔn)的土地利用分類分一、二級(jí)，其中一級(jí)十二類，二級(jí)五十六類，上述為一級(jí)十二類中的土地類別

[2] ：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院第256號(hào)令）第十三條規(guī)定，實(shí)行建設(shè)用地總量控制和土地利用實(shí)行年度計(jì)劃管理，其中國(guó)家、省、市每年都要下達(dá)年度用地計(jì)劃指標(biāo)，指標(biāo)中的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)即是建設(shè)用地指標(biāo)

[3]所謂“城鄉(xiāng)增減掛鉤”是指把農(nóng)村宅基地等作為“拆舊區(qū)” ，與擬增加建設(shè)用地的“建新區(qū)”組成項(xiàng)目區(qū)，通過把拆舊區(qū)的農(nóng)村建設(shè)用地整理為耕地，然后在建新區(qū)劃出相應(yīng)的城市建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，耕地總量不減少。

[4] ：傳統(tǒng)意義上的增減掛鉤是在其行政區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行

[5] ：將不同區(qū)域的掛鉤指標(biāo)打包進(jìn)行拍賣，然后按面積分配收益，地票價(jià)格的高低與項(xiàng)目區(qū)無(wú)關(guān)，與級(jí)差地租無(wú)關(guān)，只與拍賣價(jià)格有關(guān)，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)價(jià)格的統(tǒng)一

[6] ：通過“地票”形式，土地以空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交換的票據(jù)，固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)資產(chǎn)

第7篇：新土地管理法土地征收流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測(cè)繪；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測(cè)量工作，它以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)，測(cè)繪技術(shù)為手段，從控制到碎部精確測(cè)定各類房屋和房屋用地的坐落、用地四至、權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)、面積大小，房屋的界址、境界及其附屬物，繪制房產(chǎn)圖。房地產(chǎn)測(cè)繪與普通測(cè)量、地籍測(cè)量有相同之處，但由于服務(wù)對(duì)象不同，內(nèi)容和要求又有所不同。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙――房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等而開展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。根據(jù)目前我國(guó)的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房地產(chǎn)測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測(cè)繪。在有些國(guó)家，只有經(jīng)過政府審查和特別認(rèn)可，并取得測(cè)量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這一具有法律效力的工作。

按照測(cè)量的對(duì)象的不同，房地產(chǎn)的測(cè)量可分為房屋測(cè)量和用地測(cè)量。雖然這兩方面在工作中不能截然分開，但畢竟有區(qū)別。用地測(cè)量之前必須進(jìn)行地籍調(diào)查，在用地界線明確的基礎(chǔ)上，進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量，并用界址線符號(hào)表示于房地產(chǎn)圖上；而房屋測(cè)量是將被測(cè)范圍內(nèi)的房屋或建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行細(xì)部采樣或丈量，并用相應(yīng)符號(hào)描繪于圖紙，或記錄于其他載體上。房地產(chǎn)經(jīng)過測(cè)繪成圖，并經(jīng)行政主管部門產(chǎn)權(quán)登記后，具有法律效力。它與產(chǎn)權(quán)證一起作為財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)的重要依據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)量作業(yè)人員除需良好的儀器裝備和訓(xùn)練有素外，還須具備必要的法律知識(shí)，例如不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)、城市規(guī)劃法和土地管理法等方能順利地工作。在房地產(chǎn)調(diào)查中，除測(cè)繪人員到場(chǎng)外，還應(yīng)有房地產(chǎn)主管部門、地籍主管部門和權(quán)屬主及相鄰單位的配合，方能完成調(diào)查工作。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪存在的問題

根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪的研究對(duì)象、內(nèi)容和特點(diǎn)，普通測(cè)量主要介紹地球的形狀和大小、地面點(diǎn)位置的確定、高程測(cè)量的儀器和方法、角度測(cè)量的儀器和方法、距離測(cè)量的儀器和方法、地形圖基本知識(shí)。房地產(chǎn)測(cè)繪主要介紹房地產(chǎn)控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖測(cè)繪、房產(chǎn)面積計(jì)算、房地產(chǎn)測(cè)繪資料管理等內(nèi)容。

地物一般可分為自然地物和人工地物兩大類，凡是能依比例尺表示的地物，則將其水平投影位置的幾何形狀相似地描繪在地籍圖上，或?qū)⑺鼈兊倪吔缥恢帽硎驹趫D上，邊界內(nèi)標(biāo)繪相應(yīng)符號(hào)。對(duì)不能依比例尺表示的地物，如欄柵、單線道路、單線河流等，則以相應(yīng)符號(hào)表示在地物的中心位置上。地物的綜合取舍，除根據(jù)規(guī)定的測(cè)圖比例尺和規(guī)范的要求外，必須首先充分考慮地籍的要求，同時(shí)還必須根據(jù)地籍要素及權(quán)屬管理方面的需要，來(lái)確定必須測(cè)繪的地物。

房地產(chǎn)調(diào)查是房地產(chǎn)測(cè)繪的重要環(huán)節(jié)，它貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪過程始終。在分幅平面圖測(cè)繪階段，通過房地產(chǎn)調(diào)查獲得各用地單元的范圍，坐落及相互關(guān)系，并按房地產(chǎn)管理要求對(duì)各用地單元編“丘號(hào)”。在分丘圖測(cè)繪階段，房地產(chǎn)調(diào)查是為了確定各用地單元的權(quán)屬、權(quán)界線，對(duì)界址點(diǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分和編號(hào)，了解丘內(nèi)房屋的情況并編立“幢號(hào)”。在房屋分幢測(cè)繪過程中，房地產(chǎn)調(diào)查著重于幢的劃分、房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份等房屋基本情況，并確定房屋中各部分功能及結(jié)構(gòu)，為合理測(cè)算房屋面積做好準(zhǔn)備。在多元產(chǎn)權(quán)房屋分戶測(cè)丈階段，通過房地產(chǎn)調(diào)查，確定各分戶專有面積范圍，公用面積范圍，并收集共有面積的分?jǐn)倕f(xié)議或文件。有些房屋在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，通過產(chǎn)權(quán)置換，開發(fā)商已與回遷戶簽訂了回遷合同，要通過向房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)查，了解備案，確定自留、回遷房屋的數(shù)量、范圍和權(quán)界等。同時(shí)要調(diào)查清楚小區(qū)中不能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e部位和權(quán)屬界線等，并特別加以說明和注記。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪的對(duì)策

極坐標(biāo)法作業(yè)時(shí)，應(yīng)充分利用等級(jí)和圖根控制點(diǎn)作為測(cè)站點(diǎn)。為了測(cè)量方便，經(jīng)常需要補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)。但在任何情況下，都不得用補(bǔ)充的測(cè)站點(diǎn)做大面積控制。為了保證補(bǔ)充測(cè)站的精度和可靠性，較常用的是支導(dǎo)線法和自由設(shè)站法。這里重點(diǎn)敘述自由設(shè)站法。

圖1 房地產(chǎn)測(cè)繪主要工作流程

自由設(shè)站法也是一種非常方便的補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)的方法。特別是利用全站型速測(cè)儀作業(yè)時(shí)，選擇一個(gè)方便的地方設(shè)站，測(cè)量測(cè)站點(diǎn)到附近控制點(diǎn)的距離和水平角，用邊角后方交會(huì)的方法，在現(xiàn)場(chǎng)直接解算測(cè)站點(diǎn)的坐標(biāo)和定向角后，便可接著用極坐標(biāo)法測(cè)定界址點(diǎn)和細(xì)部點(diǎn)。如果使用計(jì)算器或便攜式計(jì)算機(jī)，在現(xiàn)場(chǎng)可進(jìn)行平差計(jì)算，評(píng)定觀測(cè)結(jié)果的精度，隨時(shí)增加觀測(cè)值。這種方法速度快，方便靈活，越來(lái)越被測(cè)繪工作者采用。隨著電子技術(shù)的發(fā)展，使得測(cè)繪儀器和測(cè)繪軟件不斷更新完善，滿足了測(cè)量工作內(nèi)外業(yè)一體化的需求，測(cè)量工作的效率大大提高，勞動(dòng)強(qiáng)度不斷降低。尤其是GPS、GIS和RS技術(shù)的不斷發(fā)展，使過去復(fù)雜的房地產(chǎn)圖形變更和管理工作變得輕松自如，極大地推動(dòng)了數(shù)字化測(cè)量取代傳統(tǒng)測(cè)量手段的步伐。數(shù)字化成圖按照數(shù)據(jù)采集的手段可以分為全野外數(shù)字化測(cè)量、內(nèi)業(yè)圖形數(shù)字化測(cè)量、航片數(shù)字化成圖等。通常所指的數(shù)字化測(cè)量即全野外數(shù)字化測(cè)量。

按照測(cè)量的對(duì)象的不同，房地產(chǎn)的測(cè)量可分為房屋測(cè)量和用地測(cè)量。雖然這兩方面在工作中不能截然分開，但畢竟有區(qū)別。用地測(cè)量之前必須進(jìn)行地籍調(diào)查，在用地界線明確的基礎(chǔ)上，進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量，并用界址線符號(hào)表示于房地產(chǎn)圖上；而房屋測(cè)量是將被測(cè)范圍內(nèi)的房屋或建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行細(xì)部采樣或丈量，并用相應(yīng)符號(hào)描繪于圖紙，或記錄于其他載體上。房地產(chǎn)經(jīng)過測(cè)繪成圖，并經(jīng)行政主管部門產(chǎn)權(quán)登記后，具有法律效力。它與產(chǎn)權(quán)證一起作為財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)的重要依據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)量作業(yè)人員除需良好的儀器裝備和訓(xùn)練有素外，還須具備必要的法律知識(shí)，例如不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)、城市規(guī)劃法和土地管理法等方能順利地工作。

結(jié)論

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)要素不斷地在發(fā)生變化，要保持房地產(chǎn)成果資料的現(xiàn)勢(shì)性，更好地為我們的房地產(chǎn)管理和城市規(guī)劃等提供準(zhǔn)確的資料，當(dāng)房地產(chǎn)要素變化后，要及時(shí)同步地進(jìn)行變更測(cè)量。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：新土地管理法土地征收流程范文

（一）金融機(jī)構(gòu)信貸政策缺乏明確的城鎮(zhèn)化導(dǎo)向

城鎮(zhèn)化是當(dāng)前乃至今后我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)期重點(diǎn)內(nèi)容，但金融機(jī)構(gòu)尚未形成一個(gè)清晰、持續(xù)的支持城鎮(zhèn)化的思路，將自身經(jīng)營(yíng)較好地融入到城鎮(zhèn)化建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中。城鎮(zhèn)化進(jìn)程面臨嚴(yán)重的金融約束，投入的金融資源對(duì)城鎮(zhèn)化支持作用不明顯，特別是在有效解決城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及中小企業(yè)信貸投入問題方面，創(chuàng)新動(dòng)力不足，制約了城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)與農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。

（二）城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施投資存在明顯“二元”結(jié)構(gòu)性差異

由于鐵嶺市長(zhǎng)期推行“工業(yè)立市”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)政資金投入主要集中于城市，造成農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后于城市，阻礙了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程必須首先加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)建設(shè)，改善農(nóng)村地區(qū)生產(chǎn)條件，然而投入資金不足造成農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)十分緩慢。由于政府投入農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金較少，而且農(nóng)村城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)設(shè)施投放具有投資額大、周期長(zhǎng)、不確定性高等特點(diǎn)，因此難以獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，造成資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，投資規(guī)模無(wú)法迅速擴(kuò)大。

（三）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展使農(nóng)村信貸需求呈現(xiàn)新變化

一是資金需求量增大。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化投入水平遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，大規(guī)模集約生產(chǎn)促使信貸資金需求從以往零散、小額的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)需求模式，向集中、大額轉(zhuǎn)變，單戶單筆資金需求額較過去有明顯增加；二是資金需求長(zhǎng)期化明顯。種、養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)和銷售等環(huán)節(jié)需要長(zhǎng)期占用大筆信貸資金，需要長(zhǎng)期信貸資金支持；三是資金需求點(diǎn)增多?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中形成多種以特色產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化鏈條，出現(xiàn)了“公司+經(jīng)紀(jì)人+農(nóng)戶”、“農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人+農(nóng)戶”、“協(xié)會(huì)+農(nóng)戶”、“農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織+農(nóng)戶”等多種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，在生產(chǎn)、加工、銷售等諸多環(huán)節(jié)產(chǎn)生新的信貸需求特點(diǎn)；四是貸款方式呈多樣化需求?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中農(nóng)戶因所處產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和發(fā)展階段的不同，對(duì)信貸方式也提出多樣化要求。過去農(nóng)戶貸款一直以單一的小額信用貸款和農(nóng)戶聯(lián)保貸款為主。隨著農(nóng)業(yè)發(fā)展為產(chǎn)業(yè)化集約經(jīng)營(yíng)，大額資金需求上升，小額信用貸款、聯(lián)保貸款方式已難以滿足大額資金需求，對(duì)抵質(zhì)押貸款需求呈上升趨勢(shì)。

（四）中小企業(yè)信貸發(fā)展緩慢

中小企業(yè)是城鎮(zhèn)吸收農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)的主渠道，但中小企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期受到信貸約束的影響。一是信用缺失。中小企業(yè)由于信用意識(shí)普遍淡薄，信息披露意識(shí)差，財(cái)務(wù)信息虛假，易產(chǎn)生逃廢銀行債務(wù)的情況，金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)的還款預(yù)期很低，挫傷了金融機(jī)構(gòu)向中小企業(yè)提高信貸服務(wù)的積極性；二是產(chǎn)權(quán)障礙。許多中小企業(yè)不同程度存在機(jī)器設(shè)備、房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)不明晰的問題，使中小企業(yè)無(wú)法將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押來(lái)獲得銀行信貸支持；三是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較低。中小企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模小，負(fù)債能力有限，易受市場(chǎng)環(huán)境影響而產(chǎn)生較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；四是融資需求多樣化。中小企業(yè)類型多，資金需求呈現(xiàn)多樣化、小批量和頻度高的特點(diǎn)，增加了銀企雙方的信貸管理和融資成本。

二、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)金融支持城鎮(zhèn)化發(fā)展的相關(guān)建議

城鎮(zhèn)化建設(shè)是金融與經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)的一個(gè)機(jī)遇期，目前鐵嶺市已進(jìn)入城鎮(zhèn)化建設(shè)高速發(fā)展期1，具備良好的基礎(chǔ)條件，GDP、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、城鄉(xiāng)居民人均收入連年增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)承載農(nóng)村勞動(dòng)人口能力不斷增強(qiáng)。鐵嶺市政府規(guī)劃“十二五”末期實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率70%的目標(biāo)，屆時(shí)將新增城鎮(zhèn)人口70余萬(wàn)人，平均每年新增18萬(wàn)人，且城鎮(zhèn)化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，就可拉動(dòng)社會(huì)零售品消費(fèi)總額增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。這對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說將是一個(gè)龐大的潛在市場(chǎng)，深度參與城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是地區(qū)金融發(fā)展的重大戰(zhàn)略選擇。筆者就傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)金融機(jī)構(gòu)如何支持城鎮(zhèn)化發(fā)展提出以下對(duì)策建議。

（一）明確金融支持城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的理念規(guī)劃金融資源

一是加強(qiáng)政策引導(dǎo)。政府部門對(duì)金融機(jī)構(gòu)明確城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向，增強(qiáng)金融信貸投入農(nóng)村城鎮(zhèn)化領(lǐng)域的積極性；二是人民銀行應(yīng)引導(dǎo)各類金融機(jī)構(gòu)參與城鎮(zhèn)化進(jìn)程。通過窗口指導(dǎo)和貨幣政策工具的運(yùn)用，采用差別化的政策手段，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將城鎮(zhèn)化作為拓展新業(yè)務(wù)和信貸投放的重點(diǎn)；三是明確城鎮(zhèn)化建設(shè)信貸需求特點(diǎn)，加大對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和中小企業(yè)發(fā)展的信貸支持力度。充分發(fā)揮政策性銀行與城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目的信貸功能，如鐵嶺市農(nóng)發(fā)行土地整理貸款2，2013年已向昌圖縣土地儲(chǔ)備中心發(fā)放4600萬(wàn)元的三年期貸款，用于昌圖鎮(zhèn)城關(guān)村土地征收整理儲(chǔ)備項(xiàng)目，2014年該行計(jì)劃將向開原市和調(diào)兵山市發(fā)放此類信貸共計(jì)14527萬(wàn)元。

（二）找準(zhǔn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)信貸需求特點(diǎn)，滿足產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的多元化需求

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的多元化、多層次、多類型,需要農(nóng)村金融從信貸品種上加快創(chuàng)新,為需求主體提供個(gè)性化、差異化的服務(wù)。一要把信貸資金優(yōu)先配置在區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上。要根據(jù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、階段差異，設(shè)計(jì)不同額度和期限的信貸產(chǎn)品，滿足不同類型企業(yè)和農(nóng)戶的資金需求，提升主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的檔次與質(zhì)量，向集約化和規(guī)?；l(fā)展；二要把信貸資金優(yōu)先配置在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)鏈上。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)化鏈條中的龍頭企業(yè)和農(nóng)戶信貸需求為重點(diǎn)，全面提高原料生產(chǎn)、產(chǎn)品加工、倉(cāng)儲(chǔ)和銷售等環(huán)節(jié)的信貸供給水平，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的拉動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化水平的提升；三要把信貸資金優(yōu)先配置在高效組織上。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社等合作組織的信貸投放，促進(jìn)其發(fā)揮連接市場(chǎng)和企業(yè)、農(nóng)戶的紐帶作用，推動(dòng)農(nóng)戶聯(lián)合、產(chǎn)品聯(lián)合的規(guī)?；?jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

（三）加強(qiáng)中小企業(yè)信貸服務(wù)，促進(jìn)中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展

金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)地區(qū)中小企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，充分利用信息技術(shù)，把握當(dāng)前國(guó)家穩(wěn)健貨幣政策的重點(diǎn)和一系列有利于緩解中小企業(yè)融資難的信貸政策。一是完善信貸工作流程。在適當(dāng)下放信貸審批權(quán)限的基礎(chǔ)上，縮減傳統(tǒng)審貸流程不必要的環(huán)節(jié)和過程，對(duì)中小企業(yè)采取差別化的授信機(jī)制，推進(jìn)限時(shí)辦結(jié)制度，開辟中小企業(yè)信貸服務(wù)“綠色通道”；二是擴(kuò)大抵押擔(dān)保范圍。探索中小企業(yè)采取股權(quán)、出口退稅稅單、商業(yè)匯票、應(yīng)收賬款、在建工程和商品存貨等多種抵押方式，解決抵押資產(chǎn)不足的問題；三是不斷挖掘和拓寬中小企業(yè)客戶渠道。從產(chǎn)業(yè)鏈上下游尋找優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)客戶，如鐵嶺市煤炭、橡膠行業(yè)；從商業(yè)生態(tài)鏈上發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)客戶，如在東北物流城建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的商品物流供應(yīng)鏈條上的大量中小企業(yè)客戶；四是加大對(duì)工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群的信貸支持。工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)是發(fā)揮地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)的主要載體，集合了大量?jī)?yōu)質(zhì)中小企業(yè)，對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移具有重要意義，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立特別針對(duì)工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群的授權(quán)制度。實(shí)行綜合授信和信貸傾斜政策，創(chuàng)新信貸支持的品種，解決建設(shè)融資不足、審批速度慢的問題。

（四）加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

信貸投入，促進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展一是政府應(yīng)盡快建立和完善政府投資基金，加大對(duì)農(nóng)村地區(qū)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，將有限的財(cái)政資金投入到道路、能源、電力、通訊及信息等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中；二是建立一個(gè)完善的財(cái)政補(bǔ)貼機(jī)制。通過建立利差撥付、確立合理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用補(bǔ)貼、提高呆壞賬準(zhǔn)備率等利益補(bǔ)償機(jī)制，對(duì)金融機(jī)構(gòu)因支持農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成的政策性虧損給予及時(shí)彌補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)政策性金融機(jī)構(gòu)的保本經(jīng)營(yíng);三是商業(yè)銀行要制定有關(guān)政策，特別對(duì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)行資金傾斜，優(yōu)先投入資金，保證農(nóng)村資金回流；四是明確農(nóng)業(yè)政策性金融的支農(nóng)形式。在當(dāng)前大力倡導(dǎo)金融支農(nóng)的背景下，中小型農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)成為農(nóng)業(yè)政策性金融支持的重點(diǎn)。農(nóng)業(yè)政策性金融應(yīng)為投資小、見效快的小型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供5年以下短期貸款;為供電供水、農(nóng)村道路交通、雨水集蓄利用工程、種子工程等小型基礎(chǔ)設(shè)施提供5～10年期貸款;為農(nóng)田改造、更新改造農(nóng)機(jī)化設(shè)備、中型水庫(kù)和中小河流治理等工程提供更長(zhǎng)期限的貸款。

（五）完善相關(guān)配套措施，改善地區(qū)金融生態(tài)環(huán)境

1.完善農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度，分散農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)金融風(fēng)險(xiǎn)。一是加大財(cái)政支持和政策優(yōu)惠力度。財(cái)政部門應(yīng)給予農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)公司一定的保費(fèi)補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，提高其贏利水平和經(jīng)營(yíng)的積極性。二是增加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)品種。在完善傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品的同時(shí)，應(yīng)不斷開發(fā)推廣針對(duì)特色農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化需求的新保險(xiǎn)產(chǎn)品。三是完善農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度。建立農(nóng)業(yè)再保險(xiǎn)體系和巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)基金，引導(dǎo)更多的商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)拓展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

2.加快征信體系建設(shè)，為信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)提供可靠信息支持。一是加快征信數(shù)據(jù)共享。政府通過行政手段調(diào)動(dòng)各部門和基層力量，打破各數(shù)據(jù)源割裂限制，建立公共的數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)共享，推動(dòng)征信體系建設(shè)；二是加強(qiáng)農(nóng)村征信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建設(shè)。由于城鄉(xiāng)差異明顯，人民銀行應(yīng)針對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和不同農(nóng)業(yè)地區(qū)發(fā)展水平差異來(lái)制定農(nóng)村征信的評(píng)級(jí)辦法、標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，建立科學(xué)的適合不同地區(qū)、不同層次的信用評(píng)估指標(biāo)體系；三是開展征信宣傳和誠(chéng)信教育。政府和金融部門通過多種載體和途徑大力宣傳和教育，凈化信用環(huán)境，突出信用文化建設(shè)，為征信體系建設(shè)提供良好的群眾基礎(chǔ)。

第9篇：新土地管理法土地征收流程范文

目前農(nóng)村宅基地糾紛問題及解決對(duì)策在社會(huì)中是一項(xiàng)常見問題，目前根據(jù)國(guó)家近幾年出臺(tái)一些法律法規(guī)針對(duì)農(nóng)村宅基地糾紛問題，在農(nóng)村宅基地糾紛問題及解決對(duì)策過程中，都需要按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保護(hù)，本文針對(duì)這一問題進(jìn)行詳細(xì)的探討，為農(nóng)村宅基地糾紛使用，減少問題發(fā)生進(jìn)行強(qiáng)有力的保障，從而提高農(nóng)村土地使用發(fā)展。

2農(nóng)村宅基地內(nèi)涵及基本類型

通過合法批準(zhǔn)和使用建設(shè)住宅農(nóng)村集體土地叫做農(nóng)村宅基地，該宅基地使用人員依法享有使用權(quán)益及占有權(quán)利.同時(shí)宅基地使用權(quán)人員可以對(duì)其利用住宅及附屬設(shè)施，從整個(gè)權(quán)屬性來(lái)看，農(nóng)民集體性宅基地所有權(quán)與農(nóng)民單獨(dú)享有宅基地使用權(quán)益還是有很大區(qū)別，但是也存在很大連續(xù)，我國(guó)法律針對(duì)宅基地賦予法律特征。所以將宅基地使用權(quán)益作為一項(xiàng)新型權(quán)益，正因?yàn)樵谶@種特殊性存在，很多農(nóng)民將宅基地在符合國(guó)家規(guī)定下，并且在不違背村集體所有權(quán)人員意愿下，才可以對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。所以宅基地在進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中受到限制，一般概況為：面積、無(wú)償使用、限制流轉(zhuǎn)和低壓、一戶一宅；對(duì)于宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中，可以分為幾種類型，按照宅基地來(lái)源劃分可以分為村民獲得宅基地或第三人進(jìn)行流轉(zhuǎn)；按照流轉(zhuǎn)主體進(jìn)行劃分，可以分為：國(guó)家征收、農(nóng)村集體組織回收、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)。

3農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛的主要類型及特征

3.1從糾紛形式來(lái)看，主要分為傳統(tǒng)和新類型兩大類

以往的宅基地產(chǎn)生主要糾紛為以下幾種狀況，分別是：買賣、交換、繼承、收押、出租等；這些都會(huì)涉及到農(nóng)地之間關(guān)系，使得雙方利益受到?jīng)_突、糾葛，所以在進(jìn)行處理宅基地問題就會(huì)產(chǎn)生比較大難度，而通過以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新型宅基地問題主要包含入股、信托開發(fā)等，這些都會(huì)使整個(gè)問題更加復(fù)雜。

3.2從糾紛的起因來(lái)看，糾紛產(chǎn)生的原因復(fù)雜多樣

宅基地糾紛問題多半來(lái)源于農(nóng)村土地增值，隨著土地征用、房屋拆遷、口頭協(xié)議、不公平流轉(zhuǎn)債集體引發(fā)糾紛；還有一些宅基地進(jìn)行糾紛后進(jìn)行抵押但是無(wú)法進(jìn)行處置；村集體為公益進(jìn)行宅基地回收產(chǎn)生糾紛問題。

3.3從糾紛內(nèi)容看，涉及的爭(zhēng)議內(nèi)容相當(dāng)廣泛

其中主要包括宅基地使用權(quán)及歸屬權(quán)；宅基地流轉(zhuǎn)合同認(rèn)定、流轉(zhuǎn)后財(cái)產(chǎn)歸還、相關(guān)人員身份確認(rèn)、賠償損失、賠償標(biāo)準(zhǔn)、流轉(zhuǎn)后宅基地歸屬辦理、產(chǎn)生收益分配等。

4農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決中存在的主要問題

4.1農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律規(guī)定不完善，導(dǎo)致糾紛解決缺乏確切的指導(dǎo)規(guī)范

對(duì)于宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中需要建立較深的保障制度，這些內(nèi)容需要在傳統(tǒng)立法觀念中，在傳統(tǒng)觀念中，宅基地制度就是保障弱勢(shì)群體農(nóng)民居住權(quán)利，在目前保障體制不健全情況下，暫時(shí)禁止宅基地進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，同時(shí)也將農(nóng)村房屋買賣從大市場(chǎng)中分離出來(lái)。限制交易主體，防止出現(xiàn)占地、一戶多廢棄等現(xiàn)象。而目前對(duì)于宅基地法律法規(guī)不健全，在進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)過程中沒有明確法律依據(jù)，導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)很多問題，在進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)過程中僅僅只能靠《民法》、《土地管理法》進(jìn)行解決宅基地問題，正是由于法律規(guī)范稀缺，導(dǎo)致宅基地問題層出不窮。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中受到集體所有主體的多級(jí)型規(guī)定被阻礙了。針對(duì)目前集體土地所有權(quán)中，我國(guó)法律規(guī)定其為主體，并在《憲法》中定為集體所有，而在《民法》中定為二級(jí)所有，這種模糊不清概念，導(dǎo)致問題進(jìn)一步擴(kuò)大。

4.2司法救濟(jì)效率相對(duì)較低，司法權(quán)的有限性無(wú)法解決夾雜在宅基地流轉(zhuǎn)糾紛中的其他社會(huì)矛盾

而宅基地在進(jìn)行糾紛處理過程中，表面都是民事利益，其中都是對(duì)于房屋歸屬進(jìn)行訴訟，通過向集體退出原有宅基地形式，重新獲取安置指標(biāo)，導(dǎo)致法院很難進(jìn)行判斷，從判斷程序上來(lái)看，整個(gè)訴訟條件很難解決目前問題，給法院也帶來(lái)很大壓力，而且訴訟條件與非訴訟調(diào)解很難進(jìn)行連接，導(dǎo)致問題很難解決。

4.3宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋強(qiáng)制登記制度尚未建立，行政部門不配合加劇糾紛處理難度

在進(jìn)行宅基地所有權(quán)登記過程中，由于一些制度缺失，導(dǎo)致造成糾紛，加大了案件處理暗度，很多案例顯示出農(nóng)村宅基地糾紛最多為房屋買賣轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)糾紛，一些轉(zhuǎn)讓方及買方雙方權(quán)利并不是明顯，缺乏房屋登記表、審批文件，進(jìn)行申請(qǐng)征地補(bǔ)償，很多買賣雙方?jīng)]有辦理房屋登記手續(xù)，導(dǎo)致法院判決時(shí)不能做出正確判斷。

5完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決機(jī)制的對(duì)策

5.1逐步建立和完善相關(guān)法律制度

需要建立完善宅基地流轉(zhuǎn)辦法，增強(qiáng)辦法可操作性，并對(duì)農(nóng)村委員會(huì)進(jìn)行修訂農(nóng)村集體土地所有權(quán)問題，該辦法重視農(nóng)村土地歸屬狀況，并同時(shí)對(duì)規(guī)范及宅基地比較完全人民進(jìn)行證件發(fā)放，同時(shí)將宅基地統(tǒng)一到相關(guān)部門中，將所有工作進(jìn)行集中化處理，方便后期管理和規(guī)范。明確行政部門、村集體角色，需要他們?yōu)槿鮿?shì)群體進(jìn)行提高良好服務(wù)，科學(xué)合理安排宅基地糾紛處理辦法，增加宅基地自由處分權(quán)利，將這些問題進(jìn)行監(jiān)督，時(shí)刻糾正宅基地流轉(zhuǎn)過程中違法行為。也要提供流程、合同、服務(wù)。

5.2注重宅基地流轉(zhuǎn)糾紛源頭化解

由于宅基地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生問題較為常見，在法律出臺(tái)之前進(jìn)行宅基地開放，同一在此定居人員進(jìn)行出租買賣，也可以增加入股方式將實(shí)物轉(zhuǎn)換成價(jià)值狀態(tài)，滿足農(nóng)民需求，同時(shí)需要對(duì)于利益分享機(jī)制上進(jìn)行創(chuàng)新，充分了解村民民意，努力實(shí)現(xiàn)宅基地最終目標(biāo)。隨著宅基地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生收益進(jìn)行分配，將流轉(zhuǎn)稅提交給國(guó)家，讓政策出臺(tái)收益分配標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)集體對(duì)利益監(jiān)管，將所得利益進(jìn)行規(guī)劃使用。

6結(jié)束語(yǔ)

減少農(nóng)村宅基地糾紛問題及解決對(duì)策是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地使用的最終目標(biāo)。農(nóng)村宅基地糾紛問題及解決對(duì)策是一種具體舉措，為了使農(nóng)村宅基地糾紛問題進(jìn)行解決，需要在人力、物、環(huán)境、管理幾個(gè)方面，快速?gòu)拿總€(gè)方面進(jìn)行研究，保障農(nóng)村土地使用正常運(yùn)行是做大做強(qiáng)的必由之路，為了減少整體農(nóng)村宅基地糾紛并正常使用，需要按照國(guó)家制定進(jìn)行處理，將每個(gè)專業(yè)人全部技能發(fā)揮出來(lái)，減少問題發(fā)生，這樣能加快農(nóng)村土地使用的發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，農(nóng)村土地使用也是需要不斷加強(qiáng)。在我國(guó)加入WTO之后，農(nóng)村宅基地糾紛許多問題面臨巨大困擾，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地糾紛正常運(yùn)行更顯的尤為重要。

作者:陸艷明 單位:田陽(yáng)縣田州鎮(zhèn)人民政府建設(shè)站

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