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關(guān)鍵詞:精裝修,住宅產(chǎn)業(yè)化,必由之路
1.什么是精裝修住宅
精裝修房是隨著我國現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的全新住宅裝修理念模式,其基本含義是房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋交付消費(fèi)者使用前,房屋的水、電、廚房、衛(wèi)生間等基本硬件配套設(shè)施已投稿完備。一般來講,精裝修房具備以下四個(gè)特征(參考萬科相關(guān)論談):
1)業(yè)主與開發(fā)商簽訂裝修合同,如有任何質(zhì)量或其它問題也只需與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉;
2)建筑、裝修設(shè)計(jì)一體化。住宅裝修設(shè)計(jì)在住宅設(shè)計(jì)的前期就開始介入,專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的一致性,保證住宅裝修后有良好的使用功能、健康舒適的人居環(huán)境;
3)現(xiàn)場施工裝配化。。施工徹底擺脫一家一戶、家裝游擊隊(duì)的“作坊”方式,代之以專業(yè)的精裝修工程承包商提供的規(guī)?;?、集中化、裝配化的住宅裝修施工方式,裝飾產(chǎn)品由專業(yè)生產(chǎn)商按工業(yè)化生產(chǎn)方式提供給工程承包商。精裝修的工程質(zhì)量在先期就由工業(yè)化的產(chǎn)品生產(chǎn)作出了充分的保證;
4)精裝修引導(dǎo)科學(xué)的個(gè)性化理念,澄清裝修觀念中的某些誤區(qū)。精裝修完成的是由房產(chǎn)開發(fā)商按業(yè)主要求的、不同檔次的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的硬裝修,而真正彰顯住宅個(gè)性化的軟裝飾由業(yè)主在精裝修完成后充分、自主的決定。
2.精裝修住宅的形勢與前景
早在1999年和2002年,中央就出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》(〔1999〕72號(hào))和《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》(建住房〔2002〕190號(hào)),引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場日漸成熟的情況下,2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》(建質(zhì)[2008]133號(hào)),指出要完善扶持政策,推廣精裝修房。隨著有關(guān)實(shí)施的操作細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),全面取消毛坯房、倡導(dǎo)住宅一次裝修到位已是大勢所趨,精裝住宅即將成為城市住宅的主流產(chǎn)品。
在政府相關(guān)政策的推動(dòng)下,精裝修房比例逐漸增加,裝修品質(zhì)日益提高,受到越來越多的購房者青睞。根據(jù)CRIC系統(tǒng)對上海、北京、廣州、深圳四大一線城市的預(yù)售樓盤的統(tǒng)計(jì),結(jié)果顯示,2009年前三季度四城市精裝修房屋的預(yù)售占比分別達(dá)到了22.5%、20%、47.6%和19.7%,其中,高檔住宅在精裝修房中所占比例更高。優(yōu)秀房企普遍意識(shí)到精裝修不僅提高物業(yè)的附加值,而且在很大程度上提升了企業(yè)的品牌價(jià)值和市場美譽(yù)度。
隨著倍受矚目的哥本哈根氣候大會(huì)把“節(jié)能減排、發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)”再一次推到了風(fēng)口浪尖上,這將是今后我國各行各業(yè)所要遵循的一個(gè)共同目標(biāo)。著眼于房地產(chǎn),發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、倡導(dǎo)節(jié)能減排的綠色建筑將給房地產(chǎn)業(yè)界帶來一場產(chǎn)業(yè)化的全新革命! 剛剛落下帷幕的2010中國地產(chǎn)新視角高峰論壇提出的主題—品質(zhì)地產(chǎn),更為今后房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向。而精裝修做為“綠色建筑”不可或缺的一部分,將在政府的大力倡導(dǎo)與扶持之下,取得越來越舉足輕重的作用,成為地產(chǎn)界一個(gè)顯著的發(fā)展趨勢!
3.精裝修住宅較毛坯房的優(yōu)勢所在
精裝修房是市場細(xì)分的必然結(jié)果,滿足了部分購房者的需要,由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)裝修,節(jié)省了購房者的時(shí)間,人們不必在緊張忙碌的同時(shí),再去考慮自己的裝修問題,這是精裝修最直接的好處。除此之外,精裝修房和毛坯房相比還具有六大優(yōu)勢:
1)精裝修房消費(fèi)者可享受經(jīng)過專業(yè)設(shè)計(jì)之后的裝修效果,同時(shí)又為消費(fèi)者預(yù)留了可以充分體現(xiàn)居住者個(gè)性的空間;
2)在建筑設(shè)計(jì)階段就考慮到住宅設(shè)備如戶式中央空調(diào)、熱水器、凈水器、散熱器等的安裝問題,使住宅整體性能更好;
3)由于精裝修住宅采用的是統(tǒng)一施工,這就避免了在毛坯房單獨(dú)裝修時(shí)發(fā)生的擾民現(xiàn)象和裝修過程中所帶來的鄰里糾紛,有利于和諧社會(huì)的建設(shè)。
4)由于存在進(jìn)行集團(tuán)采購的優(yōu)勢,可以在相同的預(yù)算情況下使用更好的材料設(shè)備,住宅的性能價(jià)格比提高;
5)從前期設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、材料采購、驗(yàn)收到施工監(jiān)控都有專業(yè)人員按照嚴(yán)格的操作規(guī)范把關(guān),質(zhì)量能夠得到充分保證,精裝修房講究環(huán)保,能保證裝修后的空氣質(zhì)量,避免有害物質(zhì)過多損害人體健康;
6)購買精裝修住宅時(shí),消費(fèi)者所購買的是完整的住宅產(chǎn)品,有明確的投訴對象,售后服務(wù)更加有保障。如果用按揭的方式購買精裝修房,那么月供部分就包括裝修的費(fèi)用,那么也就等于裝修費(fèi)用采用的也是按揭方式,省去了自己裝修一次性付清費(fèi)用的壓力。
4.小戶型漸成新寵、精裝修讓其“錦上添花”
4.1在目前的住宅供應(yīng)中,90平方米以下中小戶型占據(jù)較大的市場份額。而現(xiàn)在具有“迷你小戶型”之稱的30-50平方米的房源,得到越來越多的購房者青睞,一房難求的現(xiàn)狀在很多地區(qū)出現(xiàn),究其原因主要有以下幾個(gè)方面:
1)房源總價(jià)款較低。近幾年,房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱,房價(jià)上升速度驚人,在房價(jià)一路攀升、巨大的價(jià)格壓力下,眾多年輕置業(yè)者將目光投向適用、節(jié)約型的小戶型房源。
2)房貸利息不斷累積上升,30-50平方米小戶型可以選擇不貸款或少貸款的方式購買。由于總房款低,因此還貸年限和所要支付的利息就自然少了很多。如果在市區(qū)交通便利的地方買一套這樣的房子,不僅可以享受到成熟的商圈、完善的配套,在交通等方方面面的便捷,而且如果買到的是精裝修房,還省卻了裝修的煩惱。
3)30-50平方米的小戶型房源在市場中具有“好買好賣”的特性。據(jù)相關(guān)的市場數(shù)據(jù)顯示,目標(biāo)小戶型針對的客戶群,主要由三類人組成:首次置業(yè)的年輕人、外地移民和投資者。這其中,自住需求占據(jù)絕大多數(shù)。而這些自住需求群體,也正是每年住宅市場新增需求中占比例最大、增值潛力最高的客戶群。。自住客戶受經(jīng)濟(jì)能力的限制,而不得不先選擇一套“低總價(jià)、小戶型”的房產(chǎn)來滿足初步的“安家”需求。而投資客戶一方面正是看中了這種戶型的需求量,另一方面也看中了小戶型房價(jià)低、投資額度小、交易相對靈活等優(yōu)勢。
需求決定一切。從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看,小戶型可謂風(fēng)頭正勁。不僅有政府的“90/70”政策保障房源數(shù)量,開發(fā)商也開始用心琢磨小戶型項(xiàng)目的優(yōu)化之道,而很多業(yè)內(nèi)人士更一致認(rèn)為:中國房地產(chǎn)市場在很長一段時(shí)間內(nèi),仍然會(huì)向著小戶型方向發(fā)展,小戶型開發(fā)在今后很長的一段時(shí)間內(nèi)仍具極大潛力。
4.2 “精裝修”為小戶型“添彩”
縱觀小戶型房源的市場現(xiàn)狀,其存在價(jià)值已經(jīng)被充分肯定,拓展空間也非常可觀。為了彌補(bǔ)自身的不足,小戶型房源在發(fā)展中也不斷進(jìn)行完善。。“精裝修”讓小戶型更加大放異彩!
首先“服務(wù)高于一切”的今天,精裝修已經(jīng)成為房地產(chǎn)商增值服務(wù)的一種重要手段。同時(shí),精裝修作為彰顯開發(fā)商品位、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體風(fēng)格的一種方式,也漸漸得到了開發(fā)商的青睞。
其次,精裝修讓小戶型的空間更趨合理化??臻g對于功能的限制,可謂小戶型的最大劣勢。但是近年來,戶型設(shè)計(jì)專家們一直致力于小戶型房源的戶型合理化問題,并取得了不俗的成績?,F(xiàn)在,一間30余平方米的小戶型公寓式建筑,甚至也可以做到“廚衛(wèi)廳臥、四室全明”的居住效果。這在很大程度上彌補(bǔ)了小戶型房源的不足,提升了小戶型的建筑品質(zhì)。
通過統(tǒng)一設(shè)計(jì)裝修后的精致空間,可以更好地實(shí)現(xiàn)室內(nèi)的空間利用和環(huán)境裝飾,而且可以省去業(yè)主的操勞,因而精裝修的小戶型越來越受到了購房者的青睞。
5.精裝修時(shí)代的到來
萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石表示:“2010年,萬科將全面退出毛坯房市場,實(shí)現(xiàn)住宅精裝修化;2014年萬科完全實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化;到2015年,萬科不會(huì)再用傳統(tǒng)的施工方法,預(yù)計(jì)那時(shí)候一年的開工量,將在1300萬平方米到1500萬平方米。”
“精裝修”做為住宅產(chǎn)業(yè)化中“綠色住宅”的必由之路,在住宅產(chǎn)業(yè)化的領(lǐng)軍企業(yè)—萬科集團(tuán)的倡議及帶領(lǐng)下,在全國范圍推進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的呼聲中,全面拉開了帷幕!
本論文就工程規(guī)模大、工期長采用固定總價(jià)形式進(jìn)行招標(biāo)的工程項(xiàng)目,承包商在投標(biāo)階段如何規(guī)避工程數(shù)量及市場價(jià)格變化帶來的風(fēng)險(xiǎn),以“廣州東塔項(xiàng)目”招投標(biāo)活動(dòng)為例,重點(diǎn)就招標(biāo)文件中直接或隱含的對將來施工造成風(fēng)險(xiǎn)的約定條款進(jìn)行逐一分析,在投標(biāo)過程中如何應(yīng)對及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)闡述。
關(guān)鍵詞:總價(jià)包干、投標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)、防范
第一章論文研究的意義和作用
總價(jià)包干為固定總價(jià)合同,俗稱“閉口合同”、“包死合同”,所謂“固定”是指這種合同形式下價(jià)款一經(jīng)約定,除業(yè)主增減工程量和設(shè)計(jì)變更外,一律不以調(diào)整。所謂“總價(jià)”是指完成合同約定范圍內(nèi)工程量以及為完成該工程量而實(shí)施的全部工作的總價(jià)款。固定總價(jià)合同易于結(jié)算,量價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要有承包商承擔(dān)、承包商索賠機(jī)會(huì)少,在目前的建筑市場,特別是國際投資或海外管理公司非常青睞使用這種方式招標(biāo)及簽訂合同。
由于承包商對于固定總價(jià)合同認(rèn)識(shí)的局限性以及對未來市場變化預(yù)測不足,建筑市場上采用固定總價(jià)形式招標(biāo)及簽訂施工承包合同而引起的糾紛在建筑合同糾紛中所占比重很大,往往承包商不能夠得到應(yīng)有的補(bǔ)償而導(dǎo)致項(xiàng)目巨額虧損。
在經(jīng)營狀況惡化收入閉口的狀況下,部分承包商往往會(huì)采取非常規(guī)手段來降低成本,降低成本的方法基本如下:
壓縮非生產(chǎn)性開支,減少管理人員,降低管理費(fèi);
壓低勞務(wù)工工資或延長勞動(dòng)時(shí)間變相減少工資;
減少為職工購買的保險(xiǎn)數(shù)量及金額;
減少安全文明施工費(fèi)開支。
偷工減料,以次充好,在非關(guān)鍵部位減少材料或選擇品牌差的材料;
機(jī)械設(shè)備不按規(guī)定維護(hù)保養(yǎng),帶病超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn);
增加周轉(zhuǎn)材料使用次數(shù)。
在這種狀態(tài)下,承包商往往誠信缺失、人才流失、質(zhì)量下滑、安全隱患、工期拖延等眾多問題暴露出來,給承包商持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展帶來嚴(yán)重挑戰(zhàn),給發(fā)包商帶來不可挽回的損失,特別是對社會(huì)造成潛在的安全隱患,如何在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段規(guī)避潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)值得承包商慎重思考,更應(yīng)該是社會(huì)積極關(guān)注的問題。
第二章結(jié)合案例論述總價(jià)包干工程投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)與防范
一、投標(biāo)工程量風(fēng)險(xiǎn)及防范
個(gè)別企業(yè)企圖通過低價(jià)中標(biāo)然后勤簽證、高索賠的思路承接工程,《施工合同司法解釋》第22條規(guī)定:“當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款,一方當(dāng)事人請求對建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的,不予支持?!币簿褪钦f,固定總價(jià)是甲乙雙方進(jìn)過慎重考慮作出的承諾,雙方都應(yīng)該遵守,該條確立了固定價(jià)不予鑒定,實(shí)質(zhì)要求合同雙方遵守固定價(jià)合同,風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)價(jià)款不予調(diào)整。如果提請鑒定則意味著可以不按照合同約定結(jié)算價(jià)款;盡管按照固定價(jià)將發(fā)生利益偏差,但是固定價(jià)起著風(fēng)險(xiǎn)分配作用,在合同約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)價(jià)款不可調(diào)整。
以廣州東塔工程為例:
廣州東塔招標(biāo)文件對于工程量及投標(biāo)總價(jià)是這樣描述的:
a、總承包方須按其對合同條件、工料規(guī)范及招標(biāo)圖紙所述之理解及/或計(jì)算,在此工程量及單價(jià)表內(nèi)復(fù)核數(shù)量、填報(bào)單價(jià)及總價(jià),所交回的工程量及單價(jià)表內(nèi)的項(xiàng)目及數(shù)量準(zhǔn)確與否的風(fēng)險(xiǎn)歸承包方,總價(jià)維持不變;
b、所有單價(jià)均為綜合單價(jià),投標(biāo)單位須認(rèn)真閱讀工程量計(jì)算規(guī)則后進(jìn)行報(bào)價(jià)。所有單價(jià)將作為日后結(jié)算的依據(jù),不可因任何因素進(jìn)行調(diào)整;
c、投標(biāo)單位在對下述各項(xiàng)工程量及單價(jià)表項(xiàng)目報(bào)價(jià)前須綜合考慮圖紙及技術(shù)規(guī)范涉及的材料規(guī)格、質(zhì)量、施工程序等方面的要求與標(biāo)準(zhǔn),并將工程量計(jì)算規(guī)則及單位說明中的專項(xiàng)費(fèi)用包含在內(nèi);
d、報(bào)價(jià)中有關(guān)技術(shù)方面的要求及描述只是概括性的建議:具體的技術(shù)要求及描述嚴(yán)格按照圖紙要求、技術(shù)規(guī)范及中華人民共和國有關(guān)建設(shè)工程法律/法規(guī),工程量及單價(jià)表應(yīng)按上述要求進(jìn)行報(bào)價(jià)。
市場經(jīng)濟(jì)講究的是效率,投標(biāo)報(bào)價(jià)更是時(shí)間緊任務(wù)重,廣州東塔530米超高層,建筑面積50多萬平方,發(fā)包方給承包商投標(biāo)的時(shí)間僅43天,對于發(fā)包方來講這還算是合理的,有些發(fā)包方規(guī)定的投標(biāo)時(shí)間只有半個(gè)月甚至于一個(gè)星期,在這么短的時(shí)間內(nèi)拿出一份完整報(bào)價(jià)是非常困難的,需要投標(biāo)人員夜以繼日加班加點(diǎn)來完成,很多承包商疏忽清單工程量錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)或者干本就沒有力量在短短的時(shí)間內(nèi)來復(fù)核招標(biāo)清單工程量的準(zhǔn)確性,直接拿來即用套價(jià)交標(biāo),這樣做稍有不慎就會(huì)給企業(yè)帶來巨大損失,所以投標(biāo)報(bào)價(jià)一定要調(diào)集力量,務(wù)必計(jì)算工程量,以便為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在最終報(bào)價(jià)決策時(shí)提供真實(shí)的數(shù)據(jù),如果工程要競標(biāo)而確實(shí)沒有力量在短時(shí)間內(nèi)計(jì)算出準(zhǔn)確的工程量,在這樣的情況下也有退而求其次的辦法,工程量指標(biāo)測算法,以最省時(shí)省力的方式才測算招標(biāo)清單是否存在重大錯(cuò)誤或丟項(xiàng)漏項(xiàng),具體方法如下:
1、鋼筋工程量審核:
一棟建筑物分析其造價(jià)構(gòu)成發(fā)現(xiàn),材料費(fèi)用一般占到工程總造價(jià)的50-70%,而鋼筋材料費(fèi)在工程結(jié)構(gòu)工程材料費(fèi)中占有接近50%的比重,鋼筋工程量的準(zhǔn)確性在報(bào)價(jià)中影響巨大,對于一些常規(guī)的結(jié)構(gòu)形式比較簡單的民用建筑物,例如住宅樓可以用常規(guī)指標(biāo)+局部計(jì)算來判斷清單工程量的準(zhǔn)確性,地下室工程量一定要算,地下室結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜,地下室底板類型、地下室層數(shù)、地下室使用功能等均影響其工程量的大小,所以地下室無指標(biāo)可參考要計(jì)算,裙房計(jì)算一層,塔樓標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算一層,然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)折算整棟樓的工程量,最后根據(jù)地區(qū)以往工程數(shù)量指標(biāo)審核,例如深圳地區(qū)一般20層以下的鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)住宅樓鋼筋含量一般在50-60kg/平方米建筑面積,20-30層鋼筋含量約70kg左右/平方米建筑面積,看通過局部計(jì)算而這算出的鋼筋工程量是否在常規(guī)指標(biāo)范圍內(nèi),若果在其范圍之內(nèi)可作為審核招標(biāo)清單工程量的參考依據(jù)。
2、混凝土工程量審核:
在結(jié)構(gòu)工程造價(jià)中除了鋼筋外混凝土也是占總價(jià)比較高的子目,其測算方法比鋼筋簡單方法基本一樣,深圳地區(qū)一般20層以下的鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)住宅樓混凝土含量一般不超過0.3m3/平方米建筑面積,20-30層混凝土含量約0.3-0.5m3左右/平方米建筑面積。
3、模板工程量審核:
一般模板工程量在計(jì)算混凝土工程量時(shí)一并計(jì)算,測算方式同上,最簡便的方法用混凝土工程量來折算模板工程量,普通住宅樓基本接近1:10的比例。
4、裝修工程量審核:
精裝修及專業(yè)項(xiàng)目工程量計(jì)算簡單造價(jià)高在投標(biāo)時(shí)一定要計(jì)算,對于初裝修部分砌體通過局部測算估算工程量,對以地面墻面抹灰等項(xiàng)目工程量大單價(jià)不高,筆者觀點(diǎn)是若投標(biāo)時(shí)間及人力不充足,用經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)含量測算,對于上述所講的專業(yè)項(xiàng)目如玻璃幕墻、鋁合金門窗、欄桿、防水大理石、花崗石、墻磚地磚等項(xiàng)目必須通過計(jì)算來審核招標(biāo)清單的準(zhǔn)確性。
5、清單項(xiàng)目審核:
工程量審核完畢后還有一項(xiàng)重要內(nèi)容不能忘記,那就是工程項(xiàng)目審核,少項(xiàng)漏項(xiàng)通常是不可避免的錯(cuò)誤發(fā)生,漏項(xiàng)根據(jù)本人經(jīng)驗(yàn)可分為兩大類
①、人為計(jì)算錯(cuò)誤漏項(xiàng)。
②、投標(biāo)人員未吃透招標(biāo)文件,某些項(xiàng)目沒有嚴(yán)格按照定額子目列項(xiàng)或者地區(qū)差異定額子目包含內(nèi)容不同或者采用國標(biāo)清單列項(xiàng),例如模板深圳地區(qū)在定額中把模板作為措施費(fèi)單獨(dú)列項(xiàng),而其他省份例如貴州等地區(qū)模板工程已經(jīng)包含在混凝土工程中而沒有單獨(dú)列項(xiàng),還有腳手架、垂直機(jī)械運(yùn)輸費(fèi)、建筑物超高運(yùn)輸費(fèi)等等,如果不認(rèn)真研究招標(biāo)文件很容易漏掉大型項(xiàng)目費(fèi)用。
工程量的準(zhǔn)確與否直接決定著工程造價(jià)的準(zhǔn)確性,工程數(shù)量不準(zhǔn)確整個(gè)投標(biāo)過程都是徒勞的,甚至于給企業(yè)帶來災(zāi)難性的損失,工程量指標(biāo)測算不在萬不得已的情況下不能使用,現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念不斷更新,結(jié)構(gòu)形式越來越復(fù)雜,工程量指標(biāo)也是不斷變化,還是建議在投標(biāo)時(shí)盡量詳細(xì)計(jì)算工程量。
二、投標(biāo)綜合單價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及防范
目前建筑市場惡性競爭愈演愈烈,合理低價(jià)中標(biāo)已經(jīng)是市場發(fā)展的必然趨勢,企業(yè)不提高自身管理水平與時(shí)俱進(jìn)會(huì)逐步被市場淘汰,但是如果不考慮企業(yè)自身的實(shí)力及管理水平盲目壓價(jià),以中標(biāo)為第一目的將滅亡的更加迅速。自實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)以來,綜合單價(jià)風(fēng)險(xiǎn)一直是一個(gè)不被投標(biāo)人重視,甚至是忽略了的問題。
綜合單價(jià)法是建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算中的一種計(jì)價(jià)方法,綜合單價(jià)法的分部分項(xiàng)工程單價(jià)為全費(fèi)用單價(jià),全費(fèi)用單價(jià)經(jīng)綜合計(jì)算后生成,其內(nèi)容包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和風(fēng)險(xiǎn)因素(措施費(fèi)也可按此方法生成全費(fèi)用價(jià)格),各分項(xiàng)工程量乘以綜合單價(jià)的合價(jià)匯總后,再加計(jì)規(guī)費(fèi)和稅金,便可生成建筑或安裝工程造價(jià),其單價(jià)主要風(fēng)險(xiǎn)如下:
1、材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn):
承包商絕大部分虧損的項(xiàng)目是固定總價(jià)合同,而造成固定總價(jià)合同承包商虧算的主要原因是材料單價(jià)虧損,招標(biāo)文件講的非常明白“總價(jià)不會(huì)因工料物價(jià)、費(fèi)率或匯率之升降或任何調(diào)價(jià)文件之要求而調(diào)整”,只是承包商沒有看明白或者冒著僥幸心理,社會(huì)在發(fā)展,物料的價(jià)格也隨著市場的變化而變化,就目前而言通貨膨脹預(yù)期,材料是一個(gè)長期漲價(jià)的趨勢,而且波動(dòng)巨大,如果報(bào)價(jià)不能謹(jǐn)慎考慮此風(fēng)險(xiǎn)很可能風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)在施工過程中爆發(fā)出來,負(fù)責(zé)任的發(fā)包方一般會(huì)考慮承包方的承受能力,對主要材料做一些相應(yīng)的約定。
如廣州東塔項(xiàng)目對于可調(diào)材料價(jià)是這樣約定的:
可調(diào)價(jià)格調(diào)差的建材應(yīng)只限于使用在永久性結(jié)構(gòu)工程中之下列建材(后稱可調(diào)價(jià)差建材):
結(jié)構(gòu)內(nèi)之各類型商品混凝土;
結(jié)構(gòu)內(nèi)之各類型鋼筋;
鋼結(jié)構(gòu)內(nèi)之各類型鋼及鋼板(不包含螺栓)
可調(diào)價(jià)格建材之價(jià)格調(diào)差計(jì)算方法如下:
a、計(jì)算公式:應(yīng)調(diào)價(jià)差總金額數(shù)=∑每月到工地之可調(diào)差建材扣除所定損耗后數(shù)量*A*當(dāng)?shù)貭I業(yè)稅率
b、如果建材到工地當(dāng)季供應(yīng)價(jià)格與回標(biāo)季度之供應(yīng)價(jià)格漲落變化百分比不超過±5%(含5%),不應(yīng)調(diào)價(jià)差。
C、如果供應(yīng)單價(jià)漲落變化百分比超過±5%及±10%(含10%)之內(nèi),這按下列適合之情況計(jì)算而應(yīng)調(diào)價(jià)差總金額由發(fā)包方及承包方共同平等的承擔(dān):
【當(dāng)季度供應(yīng)單價(jià)上升超過回標(biāo)日當(dāng)季度之供應(yīng)價(jià)±5%至±10%(含10%),假設(shè)為8%】
A={建材到工地當(dāng)季度供應(yīng)單價(jià)-回標(biāo)日當(dāng)季度之供應(yīng)價(jià)*(1±(8%±5%)}
d、、如果供應(yīng)單價(jià)漲落變化百分比超過±10%以上,其中10%(含10%)以內(nèi),按上述b、 c款進(jìn)行計(jì)算,余下部分建材之漲落按照下列方式計(jì)算調(diào)整,假定建材漲幅為12%:
A={建材到工地當(dāng)季度供應(yīng)單價(jià)-回標(biāo)日當(dāng)季度之供應(yīng)價(jià)*(1±(12%±10%)},
價(jià)格調(diào)整應(yīng)僅限于調(diào)整供應(yīng)價(jià)之余價(jià)差及當(dāng)?shù)貭I業(yè)稅率,其余費(fèi)用不作調(diào)整。
對于招標(biāo)文件的約定如何防范,分析上述約定三種情況,規(guī)定的可調(diào)建材漲幅在5%之內(nèi)時(shí)不作任何調(diào)險(xiǎn)全部由承包商承擔(dān),漲幅5-10%時(shí),發(fā)包方僅調(diào)整2.5%,7.5%由承包商承擔(dān),漲幅超過10%時(shí)由發(fā)包商承擔(dān),在投標(biāo)時(shí)承包商遇到這樣的問題如何處理,本人意見直接將材料基價(jià)的7.5%增加到項(xiàng)目綜合單價(jià)中,除此之外別無選擇,材料費(fèi)占工程總造價(jià)的65%以上,如果材料費(fèi)真的漲價(jià)超過10%,7.5%*65%=4.8%,總造價(jià)的4.8%,是一個(gè)巨額數(shù)字,承包商根本就沒有能力承擔(dān),所以寧可放棄中標(biāo)機(jī)會(huì)也不要做如此賭博,一旦賭輸后果不堪設(shè)想,這樣的案例比比皆是。
2、人工費(fèi)漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn):
人工費(fèi)上漲是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢,與發(fā)達(dá)國家及港澳臺(tái)相比,國內(nèi)的人工費(fèi)還有相當(dāng)?shù)纳蠞q空間,就鋼筋工為例,香港鋼筋工工日單價(jià)月800元左右,而國內(nèi)一個(gè)熟練的鋼筋工日工資也就200元左右,所以人工費(fèi)上漲是必然的長期的趨勢,例如廣州東塔項(xiàng)目總工期1860日歷天5年時(shí)間,人工費(fèi)必須考慮每年15%的幅度增長來報(bào)價(jià)。
3、措施費(fèi)風(fēng)險(xiǎn):
總價(jià)合同切記要仔細(xì)研究招標(biāo)文件,里邊詳細(xì)描述著各種費(fèi)用,例如:總承包方須負(fù)責(zé)向指定分包人及獨(dú)立施工單位免費(fèi)提供他們正確施工所需的一切合理設(shè)施,包括但不限于下列項(xiàng)目:
在施工上或建造中建筑物內(nèi)提供地方給指定分包人或獨(dú)立施工單位架設(shè)自己的辦公司、輔助設(shè)施及倉庫;
提供工地上通道(包括總承包方構(gòu)筑的臨時(shí)道路)給共同使用,并提供施工場地;
提供臨時(shí)衛(wèi)生設(shè)施給共同使用;
提供市內(nèi)電話及足夠電話分線給共同使用;
提供指定分包工程或獨(dú)立施工工程施工所需以保障場地安全之圍網(wǎng)、圍板等;
對工地做全面的看管以防盜竊及破壞,包括看管工地內(nèi)的指定分包人及獨(dú)立施工單位的物料以防損壞遺失,發(fā)包方亦會(huì)安排保安人員在工地出入口對物料、機(jī)械、人員等進(jìn)出工地作出管理,總承包方須密切配合發(fā)包方上述安排,而此安排不會(huì)減免總承包方按合同約定需承擔(dān)的責(zé)任,尤其是保安、工地全面看管等責(zé)任;
提供臨時(shí)照明及電力的供應(yīng),提供實(shí)驗(yàn)所需負(fù)荷,并承擔(dān)有關(guān)電費(fèi);
提供臨時(shí)用水的供應(yīng),并承擔(dān)有關(guān)水費(fèi),供應(yīng)點(diǎn)須于塔樓部分每層設(shè)置1點(diǎn)裙房部分每層設(shè)置4點(diǎn)并有利于使用的位置,水壓由總承包方負(fù)責(zé);
對已完成的指定分包工程或獨(dú)立工程 作出保護(hù)以防損壞,并作出防水防風(fēng)雨的措施;
提供工地上現(xiàn)成的裝置及機(jī)械給指定分包人或獨(dú)立施工單位作卸貨、水平及垂直的運(yùn)輸;
提供工地上其他現(xiàn)成的設(shè)施給共同使用。
所以每一項(xiàng)均需費(fèi)用,而且在今后工程實(shí)施過程中不可能得到發(fā)包商補(bǔ)償,必須作出完整報(bào)價(jià),還有工地位置、場地環(huán)境、施工季節(jié)、特殊工藝等應(yīng)考慮全面。
三、投標(biāo)文件工料規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)及防范
本工程的工料規(guī)范乃包括基本要求和技術(shù)要求兩個(gè)部分
1、基本要求:
基本要求分總則、定義、工程范圍、物料及技術(shù)、價(jià)款、付款辦法、工程量及單價(jià)表、暫定物料單價(jià)的調(diào)整、按工程量及單價(jià)表訂購物料、用于編制工程量及單價(jià)表之圖紙、工程技術(shù)要求、臨時(shí)工程、勞動(dòng)保護(hù)、工程一切險(xiǎn)及第三責(zé)任險(xiǎn)、總承包方對發(fā)包方及項(xiàng)目管理公司工地辦公室的提供、交通工具、冬季雨季施工、合同條款資料等18項(xiàng)規(guī)定。
2、技術(shù)要求:
技術(shù)要求分開辦項(xiàng)目、拆遷工程、挖土工程、混凝土工程、砌體及磚石工程、磚石工程、屋面工程、木工及細(xì)木工程、小五金工程、鋼鐵及金屬工程、抹灰工程及其他地面墻面頂棚工程、總承包機(jī)電安裝工程、裝玻璃工程、油漆工程及防水工程等15向規(guī)定
在這里規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也僅僅只能詳細(xì)閱讀及研究基本要求及技術(shù)要求內(nèi)容,不能疏忽和遺漏,例如貴賓接待室內(nèi)裝修不僅詳細(xì)描述了地面、墻面、頂棚、踢腳線、門窗角線等詳細(xì)做法及使用材料品牌規(guī)格等,還描述了地面花崗石顏色分割及銅分隔條規(guī)格,墻面微晶石尺寸及分割,地毯為土耳其進(jìn)口純毛制作,燈具大樣甚至于就連擺放的煙灰缸是玻璃制作尺寸為150*150mm磨砂面,踢腳線為鏡面不銹鋼包環(huán)保膠合板制作均作了詳細(xì)規(guī)定,如果承包商僅僅按照招標(biāo)清單去理解套價(jià)而忽略工料規(guī)范要求,不但價(jià)格相差甚遠(yuǎn)甚至于發(fā)包方認(rèn)為承包商未理解發(fā)包商設(shè)計(jì)意圖及規(guī)范要求而廢標(biāo)。