商品住宅批量精裝修工程管理

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摘要：通過總結(jié)商品住宅批量精裝修工程管理的實際操作經(jīng)驗和得失，分別對其前期準備階段、樣板房施工階段、毛坯房移交階段、精裝修批量施工階段和驗收交付階段進行研究總結(jié)，提出了前期策劃、樣板引路、毛坯移交、標準化生產(chǎn)、集中加工、集中交付的管理思路，并闡述了批量精裝修工程管理的手段、方法、程序和內(nèi)容。旨在促進批量精裝修工程管理更加科學有效、順暢、可控，對商品住宅批量精裝修工程的實施起到一定的借鑒和指導作用。

關(guān)鍵詞：批量精裝修；工程管理；工程施工；項目管理

多年來，市場上開發(fā)了許多高品質(zhì)的精裝修樓盤，一些成功的案例引導精裝修行業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，使得精裝修管理越來越成熟，但過程中也出現(xiàn)了一些不盡如人意的案例，并為此付出了不少的代價。精裝修管理可以說是自成體系，涵蓋內(nèi)容甚廣，包括但不限于以下幾個模塊：精裝修設計管理、精裝修成本控制、采購及招投標管理、精裝修銷售管理、精裝修工程管理、精裝修售后客服管理等。本文僅對其工程管理模塊予以探討。在項目定位已成型穩(wěn)定、設計工作基本完成、各種政府報批報建同步實現(xiàn)、采購及招投標工作同步順利實施、土建毛坯施工等完成的前提下，項目開始進入精裝修工程管理階段。具體可劃分為：前期準備階段、樣板房施工階段、毛坯房移交階段、精裝修批量施工階段和驗收交付階段。

1前期準備階段

1.1計劃編制

計劃編制首先要明確房屋移交及交付等關(guān)鍵節(jié)點，充分考慮技術(shù)支撐、招投標和合同簽訂、施工單位進場、材料設備供應、人力及機械投入、氣候及法律環(huán)境等制約性因素；還應考慮各工序的合理搭接、標準工期、流水層段的劃分以及相關(guān)各參建單位的管理水平和組織能力。

1.2質(zhì)量策劃

明確項目的質(zhì)量目標、質(zhì)量標準和質(zhì)量控制要點，編制及審核精裝修監(jiān)理細則及精裝修施工組織設計。結(jié)合施工要求對施工圖紙予以深化，對重要節(jié)點出具大樣圖。質(zhì)量管理計劃是質(zhì)量策劃的重要成果，是質(zhì)量管理工作的核心指導文件。

1.3技術(shù)交底

技術(shù)交底的目的是使參與施工的人員熟悉和了解工程的特點、設計意圖、技術(shù)要求、施工工藝和應注意的問題，包含圖紙、質(zhì)量標準、施工工序、材料管理、成品保護、合同、施工進度、驗收標準、安全文明施工和各種管理制度及流程等交底。

2樣板房施工階段

2.1樣板房建設的目的和意義

在批量精裝修實施前先進行樣板房施工，其主要目的之一是體現(xiàn)裝修效果，但絕不單純地對裝修效果進行確認。樣板房的施工過程是解決施工中各類技術(shù)問題、規(guī)范各工序的施工工藝和方法，并形成技術(shù)標準、標準化工藝、質(zhì)量標準和驗收標準的過程。在精裝修工程過程中，往往會有很多單位和部門參與，涉及產(chǎn)品的各個環(huán)節(jié)，牽涉到各專業(yè)間的相互配合。有效的協(xié)調(diào)、管理、控制顯得尤為重要。在樣板房施工過程中，要協(xié)調(diào)各專業(yè)配合，對項目各參建方進行團隊協(xié)作，對單套房工期、質(zhì)量和成本進行考核確定，通過各方面的綜合協(xié)調(diào)、管理與控制，總結(jié)管理經(jīng)驗，去蕪存菁，形成一套針對本項目有效的管理程序和管理模式，以實現(xiàn)管理的樣板房。通過樣板房的施工，實現(xiàn)效果確認、技術(shù)整合和管理優(yōu)化三合一的效果，從而為批量精裝修施工積累經(jīng)驗，以樣板房引路，指導大批量施工，使批量精裝修工程管理有效、順暢、可控。

2.2樣板和領先房引路

通過建立和明確戶型樣板房、工法樣板房和材料封樣制度，實現(xiàn)樣板和領先房引路。戶型樣板房是針對各戶型選取一套，對該戶型進行空間尺寸、機電管線及點位、門窗洞口、地坪、墻體等實測實量，根據(jù)質(zhì)量標準進行實體驗收工作，驗收確認，作為大批量毛坯房施工的依據(jù)和樣板，形成戶型樣板房。工法樣板房指針對精裝修施工中的各類機電安裝、構(gòu)造做法、節(jié)點、工序、工藝、施工方法、主材輔材等，在批量施工前先敷設完成一套，作為領先房，起到工法樣板房引路的目的。材料封樣即在正式施工前，針對工程所涉及的各類材料進行封樣、確認，為大批量材料進場驗收提供驗收比對依據(jù)。此外，樣板房裝修施工完成后，應及時召集工程相關(guān)各方進行總結(jié)，撰寫總結(jié)報告，編制完整的樣板房裝修圖、機電竣工圖，使后面批量精裝修施工基本可按部就班、按圖施工。

3毛坯房移交階段

將土建毛坯房向精裝修施工單位移交的過程既重要又易被忽視，移交完成的好壞將直接影響后期精裝修施工的進度和質(zhì)量。毛坯房移交時需理清和關(guān)注移交的界面和質(zhì)量標準，對照戶型樣板房對實體質(zhì)量和實測實量嚴格把關(guān)，比如重點關(guān)注頂板、地面、墻體、門窗洞口、機電管線點位及空鼓、滲漏、裂縫等。此外，還應將毛坯房移交的控制重點和時間前置，化事后、被動、補救性控制為事前、主動、預防性控制。比如在毛坯房移交時，將驗收發(fā)現(xiàn)的部分質(zhì)量問題返還土建總包，由其整改合格后再移交裝修單位；而在土建施工時，加強毛坯房施工時結(jié)構(gòu)、砌筑、抹灰的彈線、驗線、施工及實體驗收工作，從前端控制，以減少土建整改的工作量。

4精裝修批量施工階段

前三個階段的有效實施已在一定程度上解決了技術(shù)、標準、界面、管理等方面的問題，為批量精裝修施工打下了良好的基礎。此階段應重點關(guān)注材料、工序、質(zhì)量、進度、安全文明施工、成品保護、標準化生產(chǎn)和集中加工、資料管理等。鑒于進度、安全文明施工、資料管理是工程現(xiàn)場的常態(tài)管理內(nèi)容，文章不予贅述，重點闡述以下幾方面。

1）材料管理主要需確保甲供、乙供材料按計劃及質(zhì)量要求供貨，以滿足現(xiàn)場生產(chǎn)建設的需求。材料設備的質(zhì)量保證是工程整體質(zhì)量的保障；對材料設備的質(zhì)量控制應嚴把報驗、封樣比對、復試、合同要求質(zhì)量標準的驗收關(guān)。

2）工序管理工序管理的好壞直接影響精裝修施工現(xiàn)場的質(zhì)量、進度、文明施工、成品保護及各參建單位間的關(guān)系和責任。應科學合理安排精裝修施工工序流程，規(guī)范施工單位自檢、總包檢查、監(jiān)理驗收、業(yè)主方抽檢程序，做好上、下道工序的驗收和移交，逐道工序嚴格驗收，以實現(xiàn)對整個工程的質(zhì)量管控。

3）質(zhì)量管理質(zhì)量是任何時候都不能放松的一道紅線，根據(jù)工程質(zhì)量的形成規(guī)律，從源頭抓起，全過程推進，對方案、材料、設備、工藝、方法、施工工人和機械具、資料、驗收等各個環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)行質(zhì)量相關(guān)規(guī)范，并形成制度，用制度進行管理，用認真、較真、頂真之心來加強執(zhí)行力，以實現(xiàn)質(zhì)量目標。以精裝修衛(wèi)生間地面防滲漏驗收為例，為提高防水可靠度，衛(wèi)生間地面先進行混凝土結(jié)構(gòu)面的閉水測試，發(fā)現(xiàn)滲水點先行處理，不漏后再做防水層；在防水層上同樣進行閉水測試，待不漏后施工保護層；裝修全部完成后，在交房前，再次在衛(wèi)生間地面磚上進行閉水測試，檢查不漏后才可達到交房條件。這種分步檢查和驗收的嚴格實施，勢必要求每一道驗收均質(zhì)量過硬。

4）成品保護成品保護應以合理的工序安排和避免交叉施工作為第一要務，重點抓后道工序進場的前置條件，并確定以總包為成品保護第一責任人，檢查各項保護措施是否合理可行以及落實完成。

5）標準化生產(chǎn)和集中加工標準化生產(chǎn)和集中加工的實施體現(xiàn)了批量精裝修施工管理中對“批量”的理解和實現(xiàn)，對社會資源的節(jié)約、生產(chǎn)效率的提高、現(xiàn)場進度的推進、現(xiàn)場安全文明施工及施工品質(zhì)的確保、部品部件的成本降低等均有促進作用。標準化生產(chǎn)和集中加工的實施在資源整合、技術(shù)協(xié)調(diào)、現(xiàn)場管理能力等方面對各參建單位提出了更高的要求，需嚴格執(zhí)行毛坯房移交質(zhì)量標準，為標準化生產(chǎn)提供基礎。標準化生產(chǎn)主要體現(xiàn)在如家具、櫥柜、門窗、玻璃、不銹鋼制品、石材等部品部件的尺寸統(tǒng)一，工廠化生產(chǎn)加工，現(xiàn)場視其為通用部件的組裝。避免整體項目因尺寸不一致而演變?yōu)閷γ繎舻牧砍叨ㄖ?。集中加工主要體現(xiàn)為對現(xiàn)場加工安裝的材料如龍骨、石膏板、墻地磚等根據(jù)深化排版圖、下料清單，在專門的加工棚中集中加工，然后分戶配送至各樓層和房號進行安裝作業(yè)。

5驗收交付階段

驗收交付階段應實行分戶驗收、一房一卡、集中交付的原則，接受窗口應明確，既可在集中時段交付給業(yè)主，又可集中交付給公司窗口部門。保潔保養(yǎng)工作很容易被忽視，但這恰恰是容易引起糾紛和質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，需加以重視。比如，保潔時對不銹鋼，尤其是鏡面不銹鋼的損壞；木飾面帶水保潔會引發(fā)霉變起泡等；通風除濕保養(yǎng)不及時導致裝飾面層發(fā)霉返潮。為了避免這些問題的發(fā)生，應加強保潔保養(yǎng)意識，采取相關(guān)措施，杜絕這些質(zhì)量問題，并在交付兩書中標明保養(yǎng)注意事項。

6結(jié)語

商品住宅批量精裝修工程管理是一個復雜的體系，涉及各方面的協(xié)調(diào)和配合。通過總結(jié)商品住宅批量精裝修工程管理的實際操作經(jīng)驗和得失，分別從其前期準備階段、樣板房施工階段、毛坯房移交階段、精裝修批量施工階段和驗收交付階段進行研究總結(jié)，提出了前期策劃、樣板引路、毛坯移交、標準化生產(chǎn)、集中加工、集中交付的管理思路，并闡述了批量精裝修工程管理的手段、方法、程序和內(nèi)容，旨在促進批量精裝修工程管理更加科學有效、順暢、可控，對商品住宅批量精裝修工程的實施起到一定的借鑒和指導作用。精裝修商品住宅的普及標志著整個住宅產(chǎn)業(yè)從粗放型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)變，故對精裝修的工程管理也要在今后的工作中不斷總結(jié)和完善。

參考文獻：

［1］田佳.精裝修住宅項目成本管理影響因素研究［D］.重慶：重慶大學，2018.

［2］張剛.商品住宅批量精裝修關(guān)鍵過程管理研究［D］.西安：長安大學，2016.

［3］萬雪瀟.精益建造理論在住宅精裝修項目中的應用［D］.青島：青島大學，2016.

作者：楊輝 單位：上海華東房產(chǎn)設計院有限公司