物業(yè)管理稅收風險精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理稅收風險范文

關鍵詞：“營改增”；物業(yè)管理行業(yè)；影響；策略分析

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，服務業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)中的主要組成部分在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發(fā)展，“營改增”是我國流轉(zhuǎn)稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產(chǎn)業(yè)的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業(yè)的影響較為明顯，很多企業(yè)和行業(yè)的稅負得以下降，真正提升了企業(yè)的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現(xiàn)我國服務行業(yè)稅負的整體下降，為全面推進服務業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎，為促進產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級創(chuàng)造條件，為更好地轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式提供保障。在“營改增”前，企業(yè)征收的營業(yè)稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現(xiàn)象。我國在這一大環(huán)境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業(yè)，企業(yè)在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發(fā)展狀況來看，此次改革是流轉(zhuǎn)稅制的創(chuàng)新與發(fā)展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內(nèi)容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理多方面的重大變革，將對企業(yè)的組織結構、業(yè)務模式、資質(zhì)管理、供應商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。如何在物業(yè)管理行業(yè)中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業(yè)管理行業(yè)必須要正視和思考的問題。

一、“營改增”的實施對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的影響分析

目前，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各項改革與發(fā)展都得到了順利實施。“營改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業(yè)稅負的降低，更有助市場經(jīng)濟活力的完美釋放，這對我國物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業(yè)管理行業(yè)的影響也逐漸凸顯出來。

(一)從長遠看促進了物業(yè)管理行業(yè)的進一步持續(xù)發(fā)展

“營改增”的實施，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經(jīng)濟結構調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)有著極為重要的意義。目前，我國物業(yè)管理服務業(yè)中，對于物業(yè)管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業(yè)服務行業(yè)的稅率偏高，導致物業(yè)管理行業(yè)的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業(yè)進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規(guī)范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業(yè)管理行業(yè)為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，必須在內(nèi)部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規(guī)模，采取集約化經(jīng)營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業(yè)管理企業(yè)的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業(yè)結構的調(diào)整、促進產(chǎn)業(yè)的升級與轉(zhuǎn)型奠定了基礎。因此，站在長遠發(fā)展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業(yè)管理行業(yè)中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業(yè)提供減負優(yōu)惠。可見，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業(yè)管理行業(yè)的長遠、可持續(xù)發(fā)展。

(二)從短期看物業(yè)管理企業(yè)稅負不降反增

自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率?！盃I改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為5%的營業(yè)稅，“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，由于企業(yè)的特殊性，其經(jīng)營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經(jīng)營總成本的70%左右，這些成本是不能產(chǎn)生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業(yè)的稅負?？梢?，在短時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)的稅負將會出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。但是，如果能夠?qū)ΡＵ戏课飿I(yè)和商品房物業(yè)分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規(guī)定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)稅負增加的現(xiàn)象將會得到改觀。

(三)對物業(yè)管理企業(yè)的財務管理上的影響

在“營改增”后，物業(yè)管理行業(yè)納入到增值稅的體系中，這對物業(yè)管理行業(yè)是一個新的挑戰(zhàn)，對物業(yè)管理行業(yè)進一步規(guī)范自己的財務制度、統(tǒng)一核算口徑、保證財務統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現(xiàn)象的發(fā)生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業(yè)管理行業(yè)擴大市場規(guī)模極為有利。

二、物業(yè)管理行業(yè)實施“營改增”的有效對策研究

(一)積極進行前期市場調(diào)研

這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)自己的實際情況和行業(yè)特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調(diào)研和各種準備工作。例如：企業(yè)可以針對本企業(yè)前3年的營業(yè)稅的上繳情況進行市場調(diào)研，并對未來3-5年的行業(yè)發(fā)展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業(yè)在經(jīng)營管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)進行整改，全面夯實、規(guī)范經(jīng)營管理中的基礎環(huán)節(jié)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展奠定基礎；企業(yè)根據(jù)實際情況研制出本企業(yè)的“營改增”具體應對方案，最好對相關數(shù)據(jù)的測算，爭取在合法、合理的范圍內(nèi)爭取稅收優(yōu)惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。

(二)進行完善的稅收籌劃

物業(yè)管理企業(yè)在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經(jīng)濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規(guī)模納稅企業(yè)而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規(guī)避經(jīng)營風險的發(fā)生；對于一般納稅人企業(yè)而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內(nèi)少繳稅，在降低企業(yè)稅負的同時正確處理好企業(yè)的各項納稅事項，幫助企業(yè)更好地規(guī)避不必要的稅收風險。

(三)合理安排資產(chǎn)購入的時間

有的物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業(yè)一定要選擇好固定資產(chǎn)購入的時間。如果企業(yè)不能夠及時進行籌劃而是被動適應經(jīng)營的需要，那么企業(yè)也就無法得到全面發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在采購固定資產(chǎn)時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經(jīng)濟，物業(yè)管理企業(yè)必須選擇恰當?shù)馁徹洉r間，這對企業(yè)進行稅收籌劃十分必要。

綜上所述，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業(yè)管理企業(yè)必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業(yè)管理行業(yè)向著規(guī)范化、科學化、合理化、信息化的方向發(fā)展奠定基礎，為使我國物業(yè)管理行業(yè)能夠在市場經(jīng)濟的大潮中盡快適應發(fā)展的需要創(chuàng)造條件。

參考文獻：

[1]吳鴻根.營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響及對策[J].上海房地，2014(05):46-47.

[2]潘明星.營業(yè)稅改征增值稅:效應分析與改革建議[J].財政研究，2013(12):64.

第2篇：物業(yè)管理稅收風險范文

關鍵詞：營改增；影響；對策；物業(yè)管理公司

我國從九十年代開始了營業(yè)稅和增值稅并行存在和征收的稅務制度，但是隨著經(jīng)濟全球化加速發(fā)展的大背景和我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，尤其是加入WTO后與世界經(jīng)濟接軌的程度不斷加深，新經(jīng)濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經(jīng)越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經(jīng)嚴重阻礙了我國經(jīng)濟的發(fā)展，對我國經(jīng)濟走向世界也產(chǎn)生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業(yè)管理行業(yè)的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業(yè)管理行業(yè)更是難以拓寬發(fā)展領域，對其物業(yè)管理行業(yè)松綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業(yè)開始進行“營改增”的改革。

一、“營改增”對物業(yè)管理公司影響的淺析

這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發(fā)展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業(yè)管理企業(yè)面對新的發(fā)展環(huán)境，克服掉負面影響，比如短期內(nèi)稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩(wěn)的過度，這是物業(yè)管理企業(yè)在稅務方面工作的關鍵點?！盃I改增”對我國物業(yè)管理公司帶來的影響主要有以下幾點。

（一）“營改增”能促進物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展

我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經(jīng)濟結構的調(diào)整、推動物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展有著重要的意義。但是現(xiàn)行的物業(yè)管理收費尚未形成制度化、規(guī)范化的體系，導致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)稅負過重的現(xiàn)象?！盃I改增”實行后，物業(yè)管理行業(yè)將進一步加強內(nèi)部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業(yè)長遠發(fā)展看，“營改增”稅制的實行使得企業(yè)稅收更加統(tǒng)一，抵扣鏈條斷層混亂現(xiàn)象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業(yè)的負擔。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營水平。

（二）“營改增”對物業(yè)管理公司利潤增減變動的影響

“營改增”的稅制改革在短期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的稅負會出現(xiàn)不降反增的反?，F(xiàn)象。對小規(guī)模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業(yè)的利潤收入。但是對大多數(shù)一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11% 和6% 的兩檔稅率。直接結果是物業(yè)管理公司從原來5%的營業(yè)稅稅率，更變?yōu)?%的增值稅，一定程度上會導致企業(yè)利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產(chǎn)生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業(yè)管理公司短期內(nèi)稅負會出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。典型的例子是，物業(yè)管理企業(yè)保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內(nèi)增加公司的支出，對公司的利潤產(chǎn)生一定的影響。

（三）“營改增”能夠提高物業(yè)管理公司的財務管理

實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務核算和監(jiān)督體系統(tǒng)一、統(tǒng)一財務核算口徑、提高物業(yè)管理公司財務批露報告數(shù)據(jù)的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業(yè)管理公司面臨的重復、混亂征稅現(xiàn)象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業(yè)獲利，尤其是物業(yè)管理公司這種微利企業(yè)。此外，“營改增”的實行也對加快了調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。

二、物業(yè)管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策

（一）積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議

物業(yè)管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關的稅收政策的變動，提前基于政策法規(guī)進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業(yè)，著眼于本企業(yè)的實際經(jīng)營活動，由專門的財務工作人員進行全局統(tǒng)籌規(guī)劃。主要做到以下幾點。

首先要明確自身的定位，是小規(guī)模納稅人還是已經(jīng)達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規(guī)模納稅企業(yè)，務必采取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數(shù)額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉(zhuǎn)包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規(guī)的范圍內(nèi)爭取最大額度的稅收優(yōu)惠，不可逾越法律的紅線，造成企業(yè)和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經(jīng)營活動和經(jīng)營事項，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。

（二）物業(yè)管理公司要加大對增值稅專用發(fā)票嚴格管理的力度

加大對增值稅專用發(fā)票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據(jù)是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業(yè)財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關法律規(guī)章。此外，務必加強對增值稅專用發(fā)票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發(fā)票的獲取、流通、銷廢，依據(jù)企業(yè)有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發(fā)票要及時向相關部門揭發(fā)，丟失增值稅專用發(fā)票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發(fā)票各個環(huán)節(jié)的管理，強化稅收風險觀念和意識。

（三）提高物業(yè)管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系

在新的稅務體系下，物業(yè)管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業(yè)的長遠發(fā)展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務管理的水平。物業(yè)管理公司必須根據(jù)當前公司的實際情況和公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規(guī)范企業(yè)的財務管理制度，減少和防止企業(yè)非法現(xiàn)象，比如私自挪用資金等現(xiàn)象的發(fā)生，防止企業(yè)資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業(yè)的財務監(jiān)督，構建企業(yè)內(nèi)部完善的控制機制。

（四）加強物業(yè)管理企業(yè)“營改增”行政模塊的優(yōu)化力度

加強物業(yè)管理企業(yè)“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調(diào)控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業(yè)管理企業(yè)進行部分收入減免稅收等積極的優(yōu)惠措施，以保證物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業(yè)管理企業(yè)的稅收壓力，增強其資金的持續(xù)運轉(zhuǎn)。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優(yōu)惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應物業(yè)管理企業(yè)稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業(yè)管理公司。

三、總結

我國“營改增”的稅制的改革，對物業(yè)管理公司的發(fā)展既是機遇也是挑戰(zhàn)，因此當務之急是物業(yè)管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關法規(guī)政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，盡快融入到新的發(fā)展環(huán)境中，使其自身稅務核算更加規(guī)范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

參考文獻：

[1]蘇浩寧.“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應對策略[J].財經(jīng)界，2016（4）：322-333.

[2]王曉晶.淺談物業(yè)服務企業(yè)的營改增[J].商，2013（11）：171.

[3]吳鴻根.營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響及對策[J].財經(jīng)界，2014（5）：46-47.

第3篇：物業(yè)管理稅收風險范文

關鍵詞：房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式；房地產(chǎn)稅制；涉稅處理

中國大陸房地產(chǎn)業(yè)自二十世紀九十年代興起，二十多年間迅速發(fā)展壯大，對城市建設和國民經(jīng)濟的騰飛發(fā)揮了巨大作用。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大、經(jīng)營風險較高、建設周期長、業(yè)務流程復雜、經(jīng)營成本歸集復雜、納稅環(huán)節(jié)及涉及稅種較多等特征?；谫Y金、行業(yè)資質(zhì)或項目管理能力方面的不足，許多房地產(chǎn)企業(yè)常選擇與可彌補其短板的合作方合作，共同完成項目開發(fā)，共擔風險共享利潤，實現(xiàn)共贏。這就使得房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程變得更為復雜，納稅管理工作因此也更具挑戰(zhàn)性。在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制下，企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，涉及稅種多達10種，應納稅費計算復雜，整體稅負較重。僅與銷售收入直接相關的稅費支出就已占銷售收入的21%至26%，此外還有其他與獲得土地有關的契稅、印花稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等稅金支出。面對如此高比例的法定成本支出和現(xiàn)行尚不完善的中國房地產(chǎn)稅制，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理工作變得至關重要，決策層必須以前瞻性及戰(zhàn)略的眼光和理念來安排合作項目開發(fā)全過程的涉稅行為，以達到提高稅法遵從度、降低納稅風險、合法合理降低納稅成本的目的。

一、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式

（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作流程

房地產(chǎn)企業(yè)投資于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，需展開包括受讓土地使用權、立項、規(guī)劃、設計、建筑施工、銷售或自用等一系列經(jīng)濟活動，分布于以下四個環(huán)節(jié)：

1.前期準備環(huán)節(jié)

前期準備工作主要包括取得土地使用權，項目立項、圖紙設計和規(guī)劃，五個許可證審批，市場調(diào)研和規(guī)劃，預算，融資，決定開發(fā)模式，確定建筑施工方、監(jiān)理方。

2.建筑施工環(huán)節(jié)

按照確定的開發(fā)模式開展建筑施工，工程監(jiān)理；市場營銷，預售開發(fā)產(chǎn)品。完工驗收和竣工結算。

3.銷售環(huán)節(jié)

銷售開發(fā)產(chǎn)品，辦理購房貸款和房產(chǎn)證手續(xù)。

4.保有環(huán)節(jié)

銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品，或轉(zhuǎn)為自用或出租。工作重心轉(zhuǎn)向售后服務、移交物業(yè)管理、招商租賃等工作。

（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)模式

國際上房地產(chǎn)開發(fā)有兩種基本開發(fā)模式：香港模式和美國模式。香港模式的核心在于，樓盤以項目開發(fā)為組織形式，在整個開發(fā)流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產(chǎn)公司獨立完成。而美國模式則完全不同，整個開發(fā)的每個環(huán)節(jié)完全由獨立的機構運行，投資人通常是非常有經(jīng)驗的房地產(chǎn)基金、退休基金或者退伍軍人基金。房屋建造由專門的建筑商完成，物業(yè)管理則由專門的物業(yè)公司來完成①。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)完全借鑒了香港模式。在整個開發(fā)流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產(chǎn)公司獨立完成。內(nèi)地的國有土地出讓模式在很大程度上也學習了香港經(jīng)驗，土地使用權不能自由交易，經(jīng)營性用地只能通過政府的“招拍掛”出讓方式獲得。正是內(nèi)地這種獨特的房地產(chǎn)開發(fā)模式，與重交易輕保有環(huán)節(jié)征稅的房地產(chǎn)稅制相結合，才造就了當今市場上各種形式的“項目合作開發(fā)或合作建房”模式。實踐中，人們通常將項目的建設方式和經(jīng)營模式統(tǒng)稱為項目的開發(fā)模式，主要包括以下三種模式：

1.自建開發(fā)模式

有土地使用權的企業(yè)自行開發(fā)建設，整個開發(fā)流程均由本企業(yè)獨立完成。這些企業(yè)一般為具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)。

2.代建開發(fā)模式

有土地使用權一方委托房地產(chǎn)企業(yè)代為開發(fā)建設，并支付代建費，開發(fā)主體為委托方。受托方必須是有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，委托方則無此限制。

3.合作開發(fā)模式

合作開發(fā)房地產(chǎn)項目實際上是一種對土地、技術、資金等房地產(chǎn)要素的調(diào)配整合，是合作開發(fā)主體為完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營目標而通過合同的方式將各個主體擁有的要素有效結合到一起的民事行為②。實務中，由于土地產(chǎn)權制度和房地產(chǎn)開發(fā)香港模式的約束，內(nèi)地房地產(chǎn)項目合作開發(fā)形式多樣，可歸結為以下兩大類：

（1）共同出資成立獨立法人公司

一方以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、個人共同投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，成立獨立法人房地產(chǎn)公司來完成整個開發(fā)流程。

（2）合作開發(fā)不成立獨立法人公司

一方以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、個人合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，不成立獨立法人公司來運作該項目，合作各方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。實踐中，合作各方通常選擇以下五種具體合作方式之一來完成項目開發(fā)：

①提供土地使用權換取固定收益方式 --轉(zhuǎn)讓土地使用權行為

合作各方約定，提供土地使用權一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益，如：固定數(shù)量的房屋、貨幣或其他權益。這種合作實為土地使用權轉(zhuǎn)讓行為。

②提供資金換取固定開發(fā)產(chǎn)品方式 ―銷售開發(fā)產(chǎn)品行為

合作各方約定，提供資金一方不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量的房屋。這種合作實為房屋買賣行為。

③提供資金換取固定貨幣數(shù)額方式 C借款行為

合作各方約定，提供資金一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣。這種合作實為借款行為。

④提供資金換取開發(fā)產(chǎn)品使用權方式 C房屋租賃行為

合作各方約定，提供資金一方不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或以其他形式使用開發(fā)產(chǎn)品（房屋）。這種合作實為房屋租賃行為。

⑤ 共同投資、共享利潤、共擔風險方式 C房地產(chǎn)項目合作開發(fā)

合作各方約定，各方提供土地使用權、資金、項目管理技術等共同投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，共享利潤、共擔風險。該項目合作清算后，按約定比例向合作各方分配項目利潤。這種合作方式即為法律上真正認可的“房地產(chǎn)項目合作開發(fā)”模式。

二、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)涉稅處理

（一）房地產(chǎn)稅制概況

中國內(nèi)地現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架是在1994年分稅制改革的基礎上確立的。其中直接以地產(chǎn)、房產(chǎn)為征稅對象的有五個稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅；與房地產(chǎn)密切相關的有五個稅種：營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等，共十個稅種。（見表1）

（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)項目的涉稅處理

2005年至今，最高人民法院和國家稅務總局分別頒布了若干司法解釋和部門規(guī)章，為各類房地產(chǎn)“合作開發(fā)”行為的稅收征收管理和法律糾紛解決提供了更明確的法律依據(jù)。依據(jù)這些法規(guī)，不同的項目開發(fā)模式或方式涉及不同的納稅義務，稅負高低不一，差異較大，開發(fā)模式的選擇決定了項目開發(fā)的涉稅處理方式和合作各方的稅負。本文以法律上認可的“房地產(chǎn)項目合作開發(fā)”模式，即合作各方共同投資、共享利潤、共擔風險的項目合作方式為基準，分析其涉稅處理過程。房地產(chǎn)合作開發(fā)項目自前期準備階段起，至合作清算結束，均應以本企業(yè)（有土地使用權一方）為財務核算主體和納稅主體，從四個開發(fā)環(huán)節(jié)、十個稅種、兩方納稅主體三個維度處理涉稅事項：

1.四個開發(fā)環(huán)節(jié)

如上表所列，企業(yè)在項目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)均應積極履行納稅義務，正確計算并按時繳納各項應納稅金及附加費；到主管稅務機關立項及按月申報開發(fā)產(chǎn)品銷售情況。

2.十個稅種

在開發(fā)過程中及合作清算結束時所產(chǎn)生的所有涉稅事項，本企業(yè)均應正確計算并按時繳納各項應納稅費，其重點和難點在于合作清算年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

3.兩方納稅主體

合作開發(fā)項目的納稅主體包括兩方：一方為本企業(yè)，負有項目開發(fā)經(jīng)營所涉及的所有納稅義務；另一方為合作方，承擔項目稅后利潤分配的所得稅。

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目通常在開發(fā)產(chǎn)品銷售完畢當年實施合作清算工作。合作清算結束時，本企業(yè)應根據(jù)清算結果所列的項目稅后利潤，按約定比例分配給合作方。實際支付分配款時，若合作方為個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)或個人，企業(yè)還應就實際分配的項目稅后利潤，代扣代繳個人所得稅；若合作方為法人企業(yè)，則合作方取得該合作項目稅后利潤應視同股息、紅利，屬于企業(yè)所得稅的免稅收入，合作方免交企業(yè)所得稅。合作清算結束后，剩余稅后利潤留歸本企業(yè)，構成企業(yè)的稅后凈利潤。

合作清算結束后，企業(yè)需向主管稅務機關備案分配合作方項目稅后利潤情況，并依要求報送合作清算報告。由于合作開發(fā)項目為合作各方共同管理，財務核算清查工作及合作清算結束時的涉稅處理較為復雜，故合作各方通常聘請稅務師事務所實施清算工作并出具合作清算報告。

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目的稅務處理是一項綜合性較強的專業(yè)管理活動，涉及法律、稅收、會計核算、財務管理、企業(yè)運營管理等多學科知識，故要求財務人員具備較高的綜合素養(yǎng)和豐富的實踐經(jīng)驗，方能保證合作開發(fā)項目涉稅處理工作的合法性及合理性，從而盡可能規(guī)避或降低稅收風險，實現(xiàn)企業(yè)價值大化。

注釋：

①常青著，中國房地產(chǎn)到底怎么辦，浙江大學出版社，2011

②王衛(wèi)國著，中國土地權利研究，中國政法大學出版社，1997

參考文獻：

[1]許明編著.房地產(chǎn)稅收政策深度解析[M].中國市場出版社，2013.

[2]常青著.中國房地產(chǎn)到底怎么辦[M].浙江大學出版社，2011.

[3]畢寶德著.不動產(chǎn)經(jīng)濟研究[M].中國經(jīng)濟出版社，2013.

第4篇：物業(yè)管理稅收風險范文

關鍵詞：營改增；快遞行業(yè)；影響

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01

一、“營改增”中快遞行業(yè)面臨的問題

（一）適用稅率較高

我國快遞服務一直歸屬于郵政行業(yè)，由于目前尚未有專門“快遞業(yè)”稅目，因此將快遞服務歸入“交通運輸業(yè)+收派服務（物流輔助業(yè)）”中。快遞中的收寄、分揀和派送服務屬于物流輔助服務，而中間的運輸環(huán)節(jié)則屬于運輸業(yè)。因此，快遞企業(yè)繳納增值稅有三種情況：一是為國內(nèi)郵件提供的交通運輸服務適用11%稅率繳納增值稅；二是為國內(nèi)郵件提供的收寄、分揀和派送服務適用6%稅率繳納增值稅；三是為出口郵件提供的服務免征增值稅。這種處理方法有一定的合理性，但對快遞企業(yè)收入確認、開具增值稅專用發(fā)票乃至經(jīng)營管理模式均產(chǎn)生重大影響，也加大了稅務機關的管理成本。按各省國稅部門要求，對年銷售額500萬元以下的小微企業(yè)執(zhí)行3%的增值稅征收率，對加盟快遞企業(yè)整體執(zhí)行6%的稅率，對分撥中心之間的運輸服務執(zhí)行11%的稅率?？爝f行業(yè)一般增值稅納稅人目前整體的稅率偏高，部分企業(yè)為應對稅負上升的壓力化整為零，另行注冊個體營業(yè)執(zhí)照，作為“個體雙定戶”，“開票給那些不一定需要11%增值稅發(fā)票的客戶，減輕些負擔”。

（二）收入分項核算難度大

對于免稅業(yè)務收入，快遞企業(yè)一般單獨核算，但對于運輸服務和收派服務，則很難嚴格區(qū)分。運輸貫穿于快遞生產(chǎn)作業(yè)多個環(huán)節(jié)，運輸和收派這兩項服務密不可分。在實際定價時一般是“一票到底”，未按運輸服務和收派服務分別定價。但“營改增”后快遞企業(yè)必須對“交通運輸服務”和“收派服務”取得的收入分別核算，未分別核算或核算不清的，稅務機關將對快遞企業(yè)從高認定適用稅率。從目前的情況來看，由于快遞網(wǎng)內(nèi)網(wǎng)間財務結算比較繁雜，許多快遞企業(yè)之間還是采用內(nèi)部結算方式，這對于如何清晰地界定交通運輸服務收入和收派服務收入，難度比較大。

（三）進項稅額可抵扣項有限

此前營改增試點推廣后，不少物流企業(yè)都表示出現(xiàn)了稅收不降反升的現(xiàn)象，一方面由于此前營業(yè)稅管理松散，企業(yè)或多或少存在偷漏稅行為，另一方面可抵扣的項目有限。一是快遞行業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，人工成本達到40%～50%，這部分成本沒辦法抵扣。二是現(xiàn)有快遞企業(yè)的大部分運輸車輛、分揀處理設備均是在營改增之前購入的，也無從取得可以抵扣的進項稅額。三是部分成本費用無法抵扣，像公路運輸管理費、過路過橋費、房屋租金、物業(yè)管理費等，這些費用占企業(yè)成本比重較高，但也不能作為進項抵扣。四是快遞業(yè)采取加盟方式，加盟商絕大多數(shù)為小規(guī)模納稅人，大量的加盟商無法開具專用發(fā)票或只能代開低稅率專用發(fā)票。五是部分納稅人尚未形成獲取扣稅憑證習慣，或圖價格便宜或覺得麻煩而不索取。以上幾點使快遞企業(yè)可能取得的進項稅額抵扣成本項目非常有限，營改增后稅收不將反升。

二、“營改增”中快遞行業(yè)面臨的機遇

（一）推動相關企業(yè)轉(zhuǎn)型

營改增后相關的設施如生產(chǎn)設備和信息系統(tǒng)等固定資產(chǎn)的成本可以抵扣，將鼓勵企業(yè)更多地采購流水線和信息系統(tǒng)，以取代人工成本，可以使快遞行業(yè)更標準化、信息網(wǎng)絡化和高度自動化。營改增通過進項稅額抵扣鏈條理順相互之間的關系，推動上下游企業(yè)之間功能的整合優(yōu)化以及服務鏈條的延伸，形成產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈和服務鏈的完美融合，促進快遞物流業(yè)向綜合性運營商轉(zhuǎn)化。

營改增后貨物出口快遞服務免征增值稅，有利于國際運輸服務的開展，加速國內(nèi)快遞行業(yè)“走出去”步伐，國內(nèi)外網(wǎng)絡整合可有效降低服務成本，提升我國快遞行業(yè)的國際競爭力。

（二）推動快遞企業(yè)財務管理制度的規(guī)范化

營改增后，對于核算不清楚或未分別合算的收入按高稅率11%征收，企業(yè)為了降低稅收負擔，就必須嚴格區(qū)分“交通運輸”和“收派服務”，這就要求快遞企業(yè)選擇規(guī)范化的財務核算機制，加強對企業(yè)財務人員有關增值稅方面的培訓。營改增后，為了能獲得更多可抵扣發(fā)票，在選擇合作供應商時，必須確保所選的企業(yè)能開具全套的增值稅發(fā)票，這促使上下游企業(yè)財務管理的規(guī)范化。

（三）長遠看可逐漸降低快遞行業(yè)的稅負

營改增可基本消除重復征稅的問題，隨著改革的逐漸擴圍，不同行業(yè)之間抵扣鏈條的不斷完善，從快遞行業(yè)長遠發(fā)展來看，其所承擔的稅負會逐漸降低，尤其是在快遞行業(yè)快速發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，需要進行車輛運輸、外包服務以及機械設備等的購置，可以抵扣大量的增值稅進項稅額。

三、政策建議

（一）簡并稅率，簡化收入劃分

當前快遞業(yè)面臨的問題，癥結在于快遞業(yè)務與運輸業(yè)務、輔助物流服務不易區(qū)分，雖然現(xiàn)行試點實施辦法規(guī)定了兼有的處理方法，但收入劃分的主動權在企業(yè)，稅務機關難以對不同的收入認定核實。從降低征納雙方成本、減少稅收風險出發(fā)，有必要對物流行業(yè)“營改增”經(jīng)驗進行總結，從簡并稅率、統(tǒng)一交通運輸、物流、快遞行業(yè)稅率的角度深化研究，從而提高納稅人遵從度和滿意度。

（二）進行機構調(diào)整，做好不同環(huán)節(jié)間的成本結算

營改增后，免稅服務收入與不同稅率的服務收入均應分別核算，而相應的成本費用也必須能夠合理的歸集。這就要求提供這幾項服務的不同資源要重新進行整合，對現(xiàn)有的機構要進行相應的調(diào)整。如設立專門的國際快遞企業(yè)務機構、成立專門的運輸機構，對不同機構部門間相互提供服務的部分，應按合理的價格結算相關成本費用。有條件的企業(yè)，應設立獨立核算的國際快遞公司和運輸公司。

（三）加強對財務人員增值稅知識的培訓

營改增后，快遞企業(yè)應加強對財務人員進行增值稅相應知識的培訓。從增值稅的基本計算方法，到進項稅額的把關、控制，納稅義務時間、免稅項目、簡易納稅方法等等，這些知識財務人員都必須能夠熟練掌握，才能為企業(yè)做好增值稅的繳納工作。同時，財務人員要積極學習和運用稅務機關的稅收優(yōu)惠政策，更好地服務于企業(yè)。

參考文獻：

[1]熊振宇.快遞業(yè)“營改增”后面臨的困難及政策取向.中國稅務，P70-71.

[2]曾小敏.“營改增”對快遞企業(yè)的影響及企業(yè)應對思路.財會觀察，P60-62.

第5篇：物業(yè)管理稅收風險范文

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發(fā)出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規(guī)定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產(chǎn)應繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠低于貸款本金(2700萬元),風險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進一步提高,風險增大。就上述測算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。

2.抵押物風險。

抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。

從目前看,抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立,完整的房地產(chǎn)權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成,但由于相關政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無土地使用權證,房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權性質(zhì)、不查驗土地使用權證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性,銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉(zhuǎn)讓進行了嚴格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規(guī)定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務,加大了銀行抵押權行使成本?！兑?guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準,執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果;②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实那闆r下,是否能對抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現(xiàn)風險。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風險。

任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關政策的影響。如果經(jīng)濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產(chǎn)價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺,對2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權人來說,這些因素是應該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟性風險。

目前,房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結構上存在問題,就會使抵押權人遭到損失。

6.或然損失風險。

抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風險。

二、抵押評估存在風險的房地產(chǎn)類型

1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押估價要進行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中,房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進行分析。在實際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:①劃撥方式取得土地使用權的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標準廠房,配套設施、道路通達狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價師應對其進行充分的變現(xiàn)能力分析,進而合理、準確地確定房地產(chǎn)的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

在實際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規(guī)避更為嚴格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業(yè)的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進行抵押,這種情況應引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機構的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠,不予認可。因此,合理、準確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區(qū)域的投資回報率指數(shù),可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值,用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉(zhuǎn)讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。

(2)商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導致了其售價差異,因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹慎起見,基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法,充分發(fā)揮估價師對店鋪的認知。其次,在基準價格確定的基礎上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業(yè)廠房(倉庫)抵押評估

對于工業(yè)廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內(nèi),相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發(fā)成本是不同的,由此造成評估結果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進行過翻建或翻新,在用成本法對工業(yè)廠房進行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應結合直線折舊法綜合確定成新率。