簡述工程計價的基本原理精選(九篇)

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第1篇：簡述工程計價的基本原理范文

[關(guān)鍵詞]居民小區(qū) 房地產(chǎn) 成本控制

近年來,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程的不斷加快,我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī),在一定的環(huán)境下,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚。中國指數(shù)研究院于2010年7月12日在北京了中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)。針對十大城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,6月份十大城市平均價格整體上漲了61.72%。其中,北京漲幅最大,同比漲幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重慶增幅也超過50%。從價格水平來看,十大城市平均價格為15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均價格超過20000元/平米。鑒于此,許多房地產(chǎn)商對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制的相關(guān)問題沒有足夠的重視,或者有控制成本的想法但是沒有行之有效的辦法和措施。隨著一系列國家宏觀調(diào)控政策的出臺,房地產(chǎn)的市場競爭變得日益激烈。在這種市場環(huán)境下,對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本進(jìn)行合理有效控制逐漸變?yōu)榉康禺a(chǎn)商關(guān)注的重大問題。

一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀

據(jù)媒體報道:2009年中國GDP達(dá)到335353億元,同比增長 8.7%,而這8.7%的增長中至少有0.6-0.7個百分點(diǎn)是直接來自于房地產(chǎn),其對經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)可見一斑。房地產(chǎn)行業(yè)影響上下游多個行業(yè)的需求,確實(shí)是一個與經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度很大的行業(yè),它的健康發(fā)展直接影響到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。雖然最近幾年我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展,但是總體來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不夠成熟,還存在許多亟待完善和改進(jìn)的地方,尤其在成本控制方面還存在許多問題。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制缺乏科學(xué)性

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理缺乏科學(xué)的方法和科學(xué)的管理手段。對于開發(fā)項(xiàng)目的成本核算通常只在在項(xiàng)目結(jié)算時才進(jìn)行。這樣做在財務(wù)上雖然具有一定的合理性,但對于動態(tài)的開發(fā)過程而言,則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理過程中的諸多問題。特別是對于長期持續(xù)開發(fā)、大規(guī)模滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,這種缺乏科學(xué)性的成本管理模式在開發(fā)過程中難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制缺乏全面性

當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把開發(fā)項(xiàng)目的成本控制看作是簡單的價格控制行為,如對可研費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中的綠化與環(huán)境工程費(fèi)等的控制。一般的作法是在價格談判或結(jié)算環(huán)節(jié)進(jìn)行一律壓價。從表面上看,項(xiàng)目的開發(fā)成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于這種簡單的壓價行為使得項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)節(jié)省不該節(jié)省的費(fèi)用等情況,造成項(xiàng)目在決策、規(guī)劃、設(shè)計、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題,并且在后期的施工和銷售過程中不斷地暴露出來,最后會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)被迫在開發(fā)過程中不斷地去堵塞成本漏洞,得不償失。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制制度缺乏監(jiān)督性和激勵性

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行成本控制制度的突出問題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。房地產(chǎn)開發(fā)的周期通常較長、并且涉及成本范圍較廣,而開發(fā)企業(yè)成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的執(zhí)行過程中,缺乏比較合理有效的成本監(jiān)督機(jī)制和方法,導(dǎo)致成本控制制度無法真正的在項(xiàng)目開發(fā)過程中加以實(shí)施。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的思維存在滯后性

一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理中保持比較陳舊的思維模式:重規(guī)模、輕效益,重數(shù)量、輕質(zhì)量,重過程、輕決策。他們通常以開發(fā)規(guī)模(如開發(fā)總面積、年開工面積、年銷售總額等)等作為衡量一個開發(fā)企業(yè)實(shí)力的主要指標(biāo),而忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模及效益指標(biāo),這就造成了開發(fā)成本控制的思維存在滯后性。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制的原則

1.設(shè)計為重點(diǎn)的全過程成本控制的原則

由于項(xiàng)目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著整個項(xiàng)目的成本費(fèi)用,所以項(xiàng)目開發(fā)成本控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。而大量的項(xiàng)目數(shù)據(jù)推算結(jié)果表明,對項(xiàng)目成本影響最大的階段是項(xiàng)目設(shè)計前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計階段,影響項(xiàng)目成本的可能性為65-80%;在初步設(shè)計階段,影響項(xiàng)目成本的可能性為30%-65%;在施工圖設(shè)計階段,影響項(xiàng)目成本的可能性為5%-25%;而在項(xiàng)目的施工階段,通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。很明顯地,控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計階段。所以對于項(xiàng)目建設(shè)成本控制而言,既要貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全部過程,又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計及設(shè)計前的策劃階段。

2.主動控制為主的原則

傳統(tǒng)的控制都是建立在偏差糾正基礎(chǔ)上,算是一種“反饋”型的控制。反饋控制最大的問題是由偏差造成的損失已經(jīng)存在,而糾偏的時間越長,這種損失就越大。自上世紀(jì)70年代開始,人們逐步將系統(tǒng)和控制論的研究成果應(yīng)用于管理控制理論后,不再滿足于這種事后的反饋控制,提出了事前預(yù)防。即是通過預(yù)測來估計事件可能存在的偏差,由事先采取的對策和措施來預(yù)防偏差的出現(xiàn),以此來把項(xiàng)目成本損失降低到最低限度。

3.技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則

鑒于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程所涉及到的一切因素都在直接或間接的影響著項(xiàng)目的成本,所以要有效的控制項(xiàng)目的開發(fā)成本,必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施進(jìn)行有效的控制。組織措施主要指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)、管理和經(jīng)營機(jī)制、崗位責(zé)任、紀(jì)律和制度等;技術(shù)措施主要包括技術(shù)方案、工藝方案、設(shè)備和材料選擇、設(shè)計方案、規(guī)劃方案的制定等;經(jīng)濟(jì)措施主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)營形式、財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算等;合同措施主要包括用簽訂合同的方式來明確各單位的權(quán)利和義務(wù),制約參與建設(shè)的各方嚴(yán)格按照合同的要求履行自己的權(quán)利和義務(wù)等。只有將這些組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等有效的結(jié)合起來,才是從本本意義上的全面多角度的降低和控制項(xiàng)目開發(fā)成本。

三、北京居民小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目成本控制實(shí)證分析

北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在全國大城市中具有典型性和代表性(圖),本文以北京居民小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目為實(shí)例,闡述項(xiàng)目成本管理及控制的這些理論和方法如何在實(shí)際工作中運(yùn)用。通過理論和實(shí)際相結(jié)合,使我們對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制理論有更為深刻的理解。

1.居民小區(qū)概況

本小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于北京市石景山區(qū),距離西長安街約3.2公里,多條公交線路經(jīng)由社區(qū),交通極為便利,周邊配套優(yōu)越。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積4.25公頃,建筑面積約13.4萬平方米,其中用于住宅約10.5萬,容積率2.55。附近基礎(chǔ)設(shè)施齊全,交通發(fā)達(dá),綠化率為30%,通過實(shí)地考察論證及市場分析,將此建設(shè)項(xiàng)目定位為北京的檔次稍高的居民小區(qū)。

2.建設(shè)項(xiàng)目的成本控制分析

(1)前期開發(fā)階段的成本控制

房地產(chǎn)前期開發(fā)階段通常包括以下幾個方面的內(nèi)容:獲取土地使用權(quán);確定獲得規(guī)劃許可并確定規(guī)劃設(shè)計方案;建設(shè)工程招標(biāo)。除上述幾個主要環(huán)節(jié)的工作外,房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括:征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;施工現(xiàn)場的水電、路通和場地平整;市政設(shè)施接洽的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)售的客戶;進(jìn)一步分析市場狀況;制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略等。在這些前期環(huán)節(jié)中,可通過以下措施有效的控制前期的成本。

第一,土地使用權(quán)獲取成本的控制。土地使用權(quán)獲得分為:劃撥和出讓,劃撥是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。居民建設(shè)小區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)主要通過土地出讓的方式。使用權(quán)取得費(fèi)用通過周密的土地開發(fā)成本分析,并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等修正,土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的35%-45%。這種成本通常是在競價等環(huán)節(jié)被盲目抬高,所以要在土地競拍的環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。

第二,拆遷與三通一平成本控制。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償方式,其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行拆遷安置時,應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開發(fā)用地的時間要求。拆遷安置重點(diǎn)在以下方面節(jié)約成本:一是實(shí)現(xiàn)集約型安置房購買,降低安置購買成本;二是實(shí)現(xiàn)安置房零庫存;三是通過準(zhǔn)確的資金計劃,減少拆遷資金財務(wù)成本;四是節(jié)約審查成本,熟練把握國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策,建設(shè)用地選址必須符合城市總體規(guī)劃,還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。市政配套條件也是一個重要因素,如項(xiàng)目用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠(yuǎn),會增加小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。

第三,設(shè)計成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計階段的成本管理控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)的資料統(tǒng)計,影響項(xiàng)目投資最大的階段是約占工程項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段。因此,在設(shè)計階段,合理科學(xué)的設(shè)計,可降低建設(shè)項(xiàng)目工程造價。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計是否合理、經(jīng)濟(jì),直接影響到整個項(xiàng)目的總投資的控制及項(xiàng)目的利潤多少,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要使設(shè)計滿足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;還要使設(shè)計更加合理、經(jīng)濟(jì)、減少建安工程的投資,以降低成本,取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計中,不少設(shè)計人員把安全系數(shù)提的過高,對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。設(shè)計的不合理,造成了一定浪費(fèi),顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。在工程設(shè)計中采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計可促進(jìn)工業(yè)化水平加快工程進(jìn)度、節(jié)約材料、降低建設(shè)投資。

第四,規(guī)劃設(shè)計控制。為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制,降低成本,保證工程質(zhì)量,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極推行設(shè)計招標(biāo)或方案競選形式。開發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計控制應(yīng)以有關(guān)部門批準(zhǔn)的選址報告、設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等基礎(chǔ)資料為依據(jù)。項(xiàng)目發(fā)包采取招標(biāo)方式或方案競選方式,也可采取指定承包。設(shè)計方案競選與設(shè)計招標(biāo)的區(qū)別在于對于未中選的設(shè)計方案,要根據(jù)其工作量大小給予必要的補(bǔ)償。開發(fā)企業(yè)可以把中選方案作為設(shè)計基礎(chǔ),吸收、綜合其他方案的優(yōu)點(diǎn),集思廣益,拿出更好的設(shè)計方案。

(2)建筑設(shè)計階段的成本控制

本小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入了建筑設(shè)計階段,為了獲得技術(shù)先進(jìn)、功能完善、性價比更高的設(shè)計方案,公司邀請了5家設(shè)計院對該項(xiàng)目的建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計、評比。在此之前,我們運(yùn)用價值工程原理對該居民小區(qū)優(yōu)選出五種主打套型,并確定其所占比重,以此推薦給設(shè)計院綜合設(shè)計。在評比過程中,采用10名建筑設(shè)計、工程施工、客戶代表運(yùn)用多因素評分法對設(shè)計院的方案進(jìn)行評比打分,北京建筑設(shè)計院的方案因設(shè)計新穎、合理,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足投資估算的要求,方案獲得了與會專家的一致好評,公司最終確定選擇這套方案。

由于設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)效果不僅取決于技術(shù)條件,還受不同地區(qū)的自然條件和社會條件等因素的影響,所以在對設(shè)計方案進(jìn)行選擇時,要綜合考慮各方面的因素,對方案進(jìn)行全方位技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較。結(jié)合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件,選擇功能完善、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計方案。設(shè)計概算是設(shè)計文件的組成部分,在初步設(shè)計階段,根據(jù)設(shè)計要求,對工程造價進(jìn)行的概略計算。是進(jìn)行下一階段施工圖設(shè)計的重要依據(jù),直接影響到開發(fā)項(xiàng)目總投資的控制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計單位提交的設(shè)計概算實(shí)行會審、集中討論研究,評議定案。在審查過程中,要注重與同類工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指對比分析,找出存在問題,核實(shí)概算投資的準(zhǔn)確性,及時將審查中發(fā)現(xiàn)的問題歸納整理后,及時調(diào)整概算,對下一步施工圖設(shè)計與施工圖預(yù)算有指導(dǎo)意義。

(3)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的成本控制

在項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段進(jìn)行成本控制的基本原理是把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值,在工程施工中定期地進(jìn)行投資實(shí)際值與目標(biāo)值的比較。通過采用這些比較分析來找出實(shí)際支出額與投資控制目標(biāo)值之間的偏差,對產(chǎn)生的相關(guān)原因進(jìn)行分析,進(jìn)而采取有效措施加以控制,以保證投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這是施工企業(yè)在施工階段投資控制所采取的必要的手段。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,在項(xiàng)目的具體實(shí)施階段進(jìn)行投資控制的任務(wù)也是如此,即必須保證實(shí)際的支出額不超過目標(biāo)值。房地產(chǎn)開發(fā)商要嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、進(jìn)度,通過以上事前控制為主,事后控制為輔的控制,發(fā)現(xiàn)偏差及時調(diào)整,把工程造價控制在投資估算確定的范圍內(nèi)。

四、結(jié)論

加強(qiáng)成本控制管理是企業(yè)推進(jìn)成本發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ),同時也是企業(yè)進(jìn)入成本競爭時代的競爭利器。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)采取有效的成本管理措施,控制好項(xiàng)目成本,穩(wěn)定城市小區(qū)等商品房的售價,滿足廣大消費(fèi)者的購房需求。這不但是企業(yè)自身生存和發(fā)展的需要,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)義不容辭的社會責(zé)任。只有合理開發(fā)出符合廣大消費(fèi)者實(shí)際購買力的產(chǎn)品,才能把潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?激活房地產(chǎn)的需求市場,使開發(fā)企業(yè)有更廣闊的生存環(huán)境,保障我國的房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

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