居家養(yǎng)老盈利模式精選(九篇)

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第1篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

目前，我國已步入深度老齡社會，60周歲以上老齡人口已達2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養(yǎng)老問題日益成為社會關注的焦點。為適應我國人口老齡化現(xiàn)狀，國家相繼出臺了系列政策，支持國內(nèi)養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務模式創(chuàng)新。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項復雜的產(chǎn)業(yè)，在我國尚處于探索階段，本文在分析國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)基礎上，注重探討了養(yǎng)老地產(chǎn)的服務模式與規(guī)劃設計，以期為我國養(yǎng)老服務業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，提供可行性參考建議。

養(yǎng)老地產(chǎn)服務模式規(guī)劃設計

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興地產(chǎn)形式，涵蓋了房地產(chǎn)、保險、醫(yī)療、旅游等行業(yè)。這種地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)品和服務相結(jié)合的模式，具有“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”雙重屬性，體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題。其依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供適老房產(chǎn)，以寓居于樂的形式，來充分滿足老年人居住和生活所需。

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有保險資金建設的升級版養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商建設的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，以環(huán)境優(yōu)美的商品房小區(qū)輔以針對老年人特點專門設計的配套設施和服務設施。其建筑設計、規(guī)劃和裝飾標準接近高端住宅產(chǎn)品，并融入了適老化設計，從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體娛樂、餐飲服務到日常起居呵護，都實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)與優(yōu)質(zhì)健管家服務的有機結(jié)合，不僅很好地適應了我國人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”。

在老齡化加劇和社會經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起了各國的強烈關注，并從理論與實踐維度展開了一系列的研究、討論。在20世紀60年代，西方發(fā)達國家就已開始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并積累了豐富的經(jīng)驗；但我國目前還處于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在較多的問題，并面臨較大的市場、融資、政策等風險，契合我國國情的養(yǎng)老住宅建設也尚缺少經(jīng)驗。因此，有必要針對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的服務模式與規(guī)劃設計進行探討。

一、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展狀況動態(tài)

我國在2000年開始進入老齡社會，現(xiàn)已成為世界老年人口最多的國家，預計到本世紀中期，60歲以上老年人口將超過5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求缺口越來越大。十提出要“大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和老齡產(chǎn)業(yè)”，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高效率、低成本、可持續(xù)轉(zhuǎn)型，促進養(yǎng)老服務盡快實現(xiàn)專業(yè)化、舒適化、知識化。然而，在實踐中，完整的老年服務產(chǎn)業(yè)鏈條尚未完全形成，也沒有制定單獨的老齡產(chǎn)業(yè)政策，導致國內(nèi)養(yǎng)老機構與服務能力，不能有效滿足社會所需，養(yǎng)老地產(chǎn)市場的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照料養(yǎng)老，7%的老年人通過購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，3%的老年人通過入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)類型大致可分為三類：一是收費較低的公辦養(yǎng)老機構；二是以社區(qū)敬老院為主的民營小型養(yǎng)老機構，這類機構享受政府補貼和稅收優(yōu)惠，擁有專門的服務團隊，不過多數(shù)都經(jīng)營效益不佳；三是民辦大型養(yǎng)老機構，這類養(yǎng)老機構多存在于一、二線城市，投資者包括地產(chǎn)開發(fā)商、保險等企業(yè)，配備有醫(yī)療、娛樂、生活等完善的設施，收費較高，一般采用會員制或銷售形式回籠資金。社區(qū)居家養(yǎng)老是我國當前一種新型的養(yǎng)老方式，經(jīng)過試點后，現(xiàn)已在全國開始推廣。它依托社區(qū)平臺，通過整合社區(qū)各類服務資源，為老年人提供日間居家養(yǎng)老服務，不過因剛剛起步，服務專業(yè)水平不高，社會知曉率也比較低。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式采用的是“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結(jié)合”的方式。投資資金主要由開發(fā)商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險資金、國有資本（政府財政投入和國企投入的資金）、房地產(chǎn)投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過稅收和財政補貼等方式，對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設進行一定的扶持。另外，也通過金融、政策等為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎保障，但要推動養(yǎng)老地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，還需要政府從更深層次上提供強有力的支持。

二、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)服務模式優(yōu)化思考

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的發(fā)展前景非常廣闊，在開發(fā)建設過程中，必須要立足我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，在借鑒國外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)驗基礎上，堅持以人為本，綜合考量產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式等，同時，將地產(chǎn)與相關配套設施有機結(jié)合起來，進行綜合性開發(fā)，以實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務模式

根據(jù)我國當前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展狀況，建設綜合型老年公寓、規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合起來，除建有適老性住宅外，還配套建設了社區(qū)公園、健身場地和康復醫(yī)療活動中心、娛樂中心等基礎設施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時，老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社工提供的服務，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務模式在服務上注重創(chuàng)新，在投資上大都具有多元化特點。萬科、保利等一些知名地產(chǎn)商，其麾下不少地產(chǎn)項目中，都相繼增加了適老性設計，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽人生，也取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。例如，上海萬科全齡社區(qū)是棲城與上海萬科共同打造的項目，采用的是新都市主義風格，其中56%為涉老化產(chǎn)品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護型養(yǎng)老公寓及涉老配套設施等，分為三級養(yǎng)老服務體系，成為上海萬科標準化理想養(yǎng)老社區(qū)典范。

第2篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

朱婀丹

（武漢商貿(mào)職業(yè)學院經(jīng)濟管理學院，湖北武漢430000）

【摘要】CCRC開發(fā)模式在國外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，具有自身的特點。國外成功的CCRC開發(fā)模式不但能滿足我國老人居家養(yǎng)老的需求、滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求、滿足中高端老齡人口的養(yǎng)老需求，而且還能滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。我國應從特有的國情出發(fā)，提出中國養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國養(yǎng)老地產(chǎn)領域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

關鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；CCRC模式；養(yǎng)老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文譯為“持續(xù)照料型退休社區(qū)”，源于美國，是一種復合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供生活自理、輔助照護、專業(yè)護理一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

CCRC將老人按其健康活躍或需要照料的程度分為三類：自理型老人——居住者在社區(qū)中有獨立的住所并且生活能夠自理；介助型老人——當居住者的日常生活需要他人幫助照料時，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護理；介護型老人——當居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時，他們將轉(zhuǎn)入介護型護理，得到社區(qū)提供的24小時有專業(yè)護士照料的監(jiān)護服務。

1CCRC開發(fā)模式特點

在美國，CCRC模式已有100多年的歷史，經(jīng)過長期發(fā)展，逐步發(fā)展成為一種復合型養(yǎng)老社區(qū)，當前運營商主導的CCRC模式82%為非盈利性組織所有。

1.1緊湊的規(guī)劃布局

CCRC通常選址在距離城市中心五十至一百公里的郊區(qū)或鄰近郊縣，擁有較好的生態(tài)環(huán)境、適宜的自然氣候、便利的交通條件。社區(qū)內(nèi)空氣清新，景色優(yōu)美，設施齊全，十分適合居住與養(yǎng)生。CCRC項目地價便宜，以多層為主，布局緊湊，密度相對也高。緊湊的規(guī)劃布局，能進行集中護理服務，方便對老人展開及時的護理和照顧，減少管理成本。

1.2滿足多方位的居住需要

CCRC模式設施齊全，集居住、餐飲、娛樂為一體，提供各種生活配套設施，包括餐廳、超市、洗衣房、銀行、郵局、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、溫泉浴場、高爾夫球場、電影院及各種娛樂場所。CCRC模式不僅滿足老人在舒適生活、健康管理、護理醫(yī)療等多方面的養(yǎng)老需求，而且還滿足老人在不同年齡階段及身體機能狀態(tài)時的不同生活需要。不論是配備的服務設施，還是提供的產(chǎn)品類型，至少滿足了三類老人的居住需求，體現(xiàn)三類老人的基本特征。

1.3租賃為主的經(jīng)營模式

在經(jīng)營上CCRC模式以收取入門費和年費為主，提供地產(chǎn)租賃權和服務享受權。通過收取房屋租賃費和服務費盈利，包括一次性入門費、年費和特殊服務費等。入門費按房間大小從20萬-100萬美元不等，年費或月費按護理程度而定，健康活躍老人3000美元/月，半護理老人4000美元/月，全護理老人5000-6000美元/月。特殊服務費取決于個體需要的額外護理服務。

1.4較高的管理和護理服務人員比例

CCRC項目的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗豐富的?？漆t(yī)生以及高科技的醫(yī)療設備，為入住老人提供預防、醫(yī)療、護理和康復等多種專業(yè)、快捷、親情的醫(yī)療服務。對管理和護理人員水平要求較高，員工人數(shù)也比較多，提供服務者和入住老人比例為1：1。社區(qū)內(nèi)設有醫(yī)療室，每層設置秘書站（護理站）附近緊鄰醫(yī)院資源，有老人專屬食堂，給老人提供營養(yǎng)配餐。

2CCRC開發(fā)模式對我國的啟示

2.1滿足我國老人居家養(yǎng)老的需求

CCRC模式的開發(fā)理念是，在復合式社區(qū)中滿足老人對舒適生活、健康管理、護理醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求，在老人健康狀況和自理能力變化時，也不需要搬家，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況想對應的醫(yī)療護理和照料服務。這種復合式養(yǎng)老社區(qū)采用居家式的自主養(yǎng)老方式，具備住宿、餐飲、娛樂活動等功能，提供的服務內(nèi)容涵蓋了老人生活的各個部分，除了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關照，還包括了自我價值再實現(xiàn)，為老人退休后營造一種全新的生活方式。另外，根據(jù)大多數(shù)老人的居住習慣,仍希望與子女同住或就近居住,因此CCRC中的獨立住宅的居民包含長住老人和陪伴居住的年輕人?？偟膩碚f，CCRC模式能滿足我國老人對居家養(yǎng)老的需要，不離開熟悉的環(huán)境，還能享受到專業(yè)的多元化服務。

2.2滿足我國老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求

入住CCRC的老人群體由自理型老人、介助型老人和介護型老人組成。CCRC提供的服務功能和產(chǎn)品形態(tài)都取決于不同類型的老人的需求，從建筑形態(tài)、內(nèi)外部設施、專業(yè)團隊、服務內(nèi)容等方面都根據(jù)三類老人的需要進行針對性的設計。入住的老人隨著年齡的增長與生理的需要，逐漸從獨立生活的自理型老人轉(zhuǎn)為需要輔助生活的介助型老人，最后轉(zhuǎn)入需要護理生活的介戶型老人，入住的老人可以根據(jù)自身條件對所有服務內(nèi)容進行自由選擇。

2.3滿足我國中高端老齡人口的養(yǎng)老需要

雖然CCRC模式能夠為老人提供一個幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但是模式卻來之不“宜”。CCRC通常會收取一筆入住費用，并且每月會收取相應服務費，根據(jù)入住社區(qū)的奢侈程度、房子大小、入住人數(shù)以及將來包含的照護種類，CCRC的收費區(qū)別比較大。從國外CCRC模式的發(fā)展來看，良性運作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目能有效地滿足一部分中高端老年人的養(yǎng)老需求，在一定程度上減輕社會整體養(yǎng)老負擔。我國當前60歲以上的老人超過2億，養(yǎng)老服務主體的基數(shù)是巨大的，同時消費水平也在不斷提高，對于養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式下的中高端收費水平，我國的消費者不但有這種需要，而求承受得起。

2.4滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求

養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)項目，盈利和可持續(xù)發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)關注的核心。從當前CCRC開發(fā)模式的物業(yè)形態(tài)來看，主要有銷售型獨立住宅、持有型輔助住宅、持有型護理中心、持有型商業(yè)配套、持有型醫(yī)療機構。CCRC模式前期主要通過產(chǎn)權銷售和會員制的方式來盈利，尤其在CCRC項目初期，品牌影響力不夠、會員卡銷售不理想的情況下，必須銷售部分產(chǎn)權以支持現(xiàn)金流。CCRC模式后期主要是服務費、持有物業(yè)租金、年費、物業(yè)增值收益等，這些奠定了CCRC的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營方式。這種開發(fā)模式能滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，能為我國養(yǎng)老地產(chǎn)領域帶來新的創(chuàng)新和突破。

目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，傳統(tǒng)觀念、市場環(huán)境和國家相關政策等因素也在制約著它的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成有效的盈利模式。CCRC開發(fā)模式在國外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，我國應從特有的國情出發(fā)，提出中國養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國養(yǎng)老地產(chǎn)領域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

參考文獻

［1］李卿曦.從CCRC開發(fā)模式看中國未來養(yǎng)老地產(chǎn)的復合形態(tài)及其技術要求[J].工程建設與設計,2012(8):20-23.

［2］洲聯(lián)集團.五合智庫.養(yǎng)老地產(chǎn)的6大規(guī)劃要點[J].東南置業(yè),2013(1).

第3篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；需求偏好；發(fā)展策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個地區(qū)65歲及以上老人占總?cè)丝诘?%即視為進入老齡化社會，2011年南京市人口普查數(shù)據(jù)顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養(yǎng)老院床位一直嚴重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護理問題，養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了從住房設計到醫(yī)療、護理、文娛活動、餐飲、日常起居呵護的一站式服務。

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務業(yè)的結(jié)合體，主要產(chǎn)品形態(tài)包括：1.養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院，分為普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護型養(yǎng)老院。通過收取月租費運營，多為社會福利性質(zhì)。2.開發(fā)商投資建設的養(yǎng)老住宅，分為老年公寓和老年社區(qū)。根據(jù)老年人的需求建造，為市場運作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會員制模式。

國外養(yǎng)老地產(chǎn)學說發(fā)展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過對老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應通過出租營利。Jacobs通過AHS模型進行倒按揭產(chǎn)品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過房產(chǎn)置換進行脫貧。國內(nèi)研究方面，康琪雪通過Logistic回歸模型分析杭州居民的養(yǎng)老地產(chǎn)購買意愿，指出城市戶籍對購買意愿影響最大。彭后生通過SWOT-AHP定量分析影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的因素，指出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)應以機會型戰(zhàn)略為主。

國內(nèi)對南京市地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好的研究尚處于空白，南京地區(qū)養(yǎng)老機構租住率低，老年公寓和老年社區(qū)“叫好不叫賣”。本文旨在探尋老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的偏好因素，進而從產(chǎn)品形態(tài)、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展策略。

二、南京市養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好調(diào)研

（一）問卷設計步驟

1.調(diào)查目的：分析南京地區(qū)中老年人群對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。

2.調(diào)查形式：問卷法為主，訪談法為輔，紙質(zhì)問卷和網(wǎng)絡問卷同時發(fā)放。

3.問卷題目：界定相關概念，調(diào)查受訪者的基本信息及對不同類型養(yǎng)老模式的偏好。

（二）問卷調(diào)查結(jié)果分析

共發(fā)放問卷242份，有效回收222份，回收率達91.74%。調(diào)查對象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學及小學以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區(qū)70.3%，郊區(qū)21.6%，農(nóng)村8.1%；子女數(shù)為0個占9.5%，為1個的占56.3%，為2個占22.1%，為3個及3個以上的占12.1%；目前獨居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養(yǎng)老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據(jù)調(diào)查顯示，70.3%擁有房產(chǎn)的人選擇把房產(chǎn)留給子女，5.4%選擇售賣房產(chǎn)獲得養(yǎng)老金，13.5%愿意出租貼補家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產(chǎn)留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產(chǎn)處理方式仍是將房產(chǎn)留給后代。

在“最理想的養(yǎng)老方式”調(diào)查項目中，家庭養(yǎng)老占比63%，社區(qū)居家養(yǎng)老和社會機構養(yǎng)老分別占比18%、15%，南京當前最理想的養(yǎng)老方式是家庭養(yǎng)老。

社區(qū)居家養(yǎng)老是指安排合適的護理人員進入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因為：設施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機構養(yǎng)老，51%的人認為在養(yǎng)老機構能獲得專業(yè)日常護理，8%的老年人日常生活無人照料，迫于無奈只能進入養(yǎng)老院，6%的人認為養(yǎng)老院的價格比租住普通商品住房低，可緩解經(jīng)濟壓力。

“以房養(yǎng)老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養(yǎng)老，其中約9.4%的人愿意通過倒按揭的方式進行養(yǎng)老，12.9%的人希望以大換小賺取差價，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進養(yǎng)老機構。

約35.14%的人最看重醫(yī)療設施，37.84%的人關注生活設施，14.86%的人關注服務價格，12.16%的人關注娛樂活動。在養(yǎng)老機構或養(yǎng)老社區(qū)的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區(qū)居家養(yǎng)老實現(xiàn)了讓老人在家庭中獲得專業(yè)的醫(yī)療及生活服務?？梢砸岳夏旯⒒蚶夏晟鐓^(qū)的形式呈現(xiàn)，部分可建設為“兩代居”或大平層戶型。

子女數(shù)超過2個的老人傾向于購買老年公寓獨居，戶型可設計為45～65 的中低戶型。37.8%的人認為居家養(yǎng)老公寓價格太高，可通過出租形式降低入住門檻。據(jù)調(diào)查有相當比例的人群能接受較高的服務價格，養(yǎng)老機構可分為低、中、高檔分別定位。

以房養(yǎng)老也可通過養(yǎng)老機構或老年公寓來實現(xiàn)。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q購小房。對于前者，可以通過建設“持有型”老年公寓和養(yǎng)老機構來滿足需求。對于后者，可以建設45～65m2的小戶型吸引入住。房產(chǎn)的安全、房價的波動都會影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響?zhàn)B老地產(chǎn)的發(fā)展。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）明確產(chǎn)品形態(tài)，分戶型分檔次設計

據(jù)調(diào)查，南京地區(qū)老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷售+持有”的模式。普通住宅用于銷售，部分設計為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類如圖1所示（用于養(yǎng)老的地產(chǎn)已用“*”標出）?！皟纱印痹O計面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛(wèi)與一室一廳一衛(wèi)兩個分區(qū)。用于養(yǎng)老住房銷售的別墅設計為大平層結(jié)構，面積在150m2以上，在一層內(nèi)解決家庭生活的所有功能。用于銷售的老年公寓可設計為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設計為45～65m2的小戶型。

社會機構養(yǎng)老采取“出租”的盈利模式，通過向老年人收取月租費來提供住房和醫(yī)療設施、生活保障等服務。在普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護型養(yǎng)老院又分別分為低、中、高檔三類，分模式提供服務及收取費用。

（二） 建立完善服務和運營體系，增強社會影響力

建立“醫(yī)護養(yǎng)休”一體的社區(qū)服務，擬定定制化身心發(fā)展方案。建立O2O養(yǎng)老服務平臺，為小區(qū)老人提供上門醫(yī)療及生活服務，如上門管理、日托康復等。組織志愿者服務活動，建立“退而不休”活動中心。鼓勵“抱團養(yǎng)老”，組織老年人一起旅游、一起進餐、一起參加活動。改進物業(yè)服務，如開設公共食堂供老人報名用膳，營造歸屬感。養(yǎng)老院均要設置生活設施，如：休憩區(qū)、休閑廣場等，注重對餐廳的營養(yǎng)安全管理，保障膳食安全。在社區(qū)內(nèi)建立介護服務中心，根據(jù)老年人身體健康狀況分級，分別配置所需的介護服務，費用規(guī)則為：國家30%，地方政府20%，個人50%，通過國家、地方政府、個人三重保險保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰優(yōu)秀員工。采用物質(zhì)獎勵和精神獎勵并行的方法激勵相關從業(yè)人員，加大養(yǎng)老護理專業(yè)的宣傳，提高專業(yè)人員的社會認可度和社會地位。

（三）合理制定價格策略

對于財力雄厚且養(yǎng)老社區(qū)定位于高端住宅的地產(chǎn)，可采用撇脂策略，財力雄厚的開發(fā)商具有傳統(tǒng)的市場影響力，良好的品牌形象有助于快速打開市場，高定價可以吸引高端客戶，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)、高端的產(chǎn)品形象，迅速回收融資，降低投資風險。新興房地產(chǎn)商和財力有限的開發(fā)商應當采用滲透策略，以獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。

養(yǎng)老機構分為普通和高端兩類。普通養(yǎng)老院的服務價格控制在3000元/月及以下時接受度最高。高端養(yǎng)老院定位為高端服務，價格要根據(jù)住房質(zhì)量和提供服務進行定位。

四、結(jié)語

南京地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)問題也折射出整個中國社會的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國家政策和社會經(jīng)濟制度的影響。政府應加大宣傳，逐漸將人們“養(yǎng)兒防老”的思想觀念向“居家養(yǎng)老”“機構養(yǎng)老”轉(zhuǎn)變，通過細分市場，為不同需求的老年人提供合適的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，明確產(chǎn)品形態(tài)，完善服務制度，合理定價，引進民間資本，建立監(jiān)督部門，促進全國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?？山B(yǎng)老地產(chǎn)試點項目，根據(jù)試點的區(qū)域發(fā)展情況設計住房和服務設施，形成一定規(guī)模后，逐漸向全國推廣，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。

參考文獻：

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作者簡介：

第4篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

始建于上世紀六十年代的美國太陽城被養(yǎng)老地產(chǎn)界奉為經(jīng)典，時隔40年后，中國也誕生了一個大型養(yǎng)老社區(qū)——北京太陽城。不過，這個太陽城與美國太陽城沒有任何經(jīng)濟上的關聯(lián)，是一個名叫朱鳳泊的中國人投資開發(fā)的。

如今，位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的太陽城，已成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)先行先試的典型案例，也是國內(nèi)知名的醫(yī)護型全程化養(yǎng)老社區(qū)，被北京市民政局批準為“四星級”老年公寓。2012年5月，在上海舉辦的首屆中國國際養(yǎng)老服務業(yè)博覽會上，太陽城現(xiàn)身于北京展廳，成為現(xiàn)場一大亮點。

為探個究竟，春節(jié)前，本刊記者專程前往北京太陽城進行實地采訪。一下車，金碧輝煌的歐式長廊大城門格外醒目，呈弧形環(huán)抱狀。穿過拱門，道路左側(cè)是太陽城超市和郵局，超市里的顧客并不多，郵局里有人在辦理業(yè)務。再往前走，道路右側(cè)是蜿蜒曲折的人工湖，一直向東延伸；左側(cè)白色的建筑群是北京太陽城醫(yī)院，分為門診和急診。接著，一片仿歐式建筑“銀齡公寓”映入眼簾。再往東去，就是居家養(yǎng)老的住宅區(qū)和別墅區(qū)。社區(qū)內(nèi)隨處可見各種樹木和草坪，由于是寒冬，室外散步活動的老人比較少。

據(jù)了解，整個養(yǎng)老社區(qū)占地644畝，總建筑面積32萬平米。分為兩大養(yǎng)老板塊：居住區(qū)和配套設施。居住區(qū)包括居家養(yǎng)老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，醫(yī)院、超市、餐廳、溫泉養(yǎng)生、文化娛樂等配套設施齊全，可以滿足老年人自理、介助、介護、醫(yī)療、康復和度假等養(yǎng)老服務需求。

“挺艱難的?！北本┨柍倾y齡老年公寓總經(jīng)理朱鳳至對本刊記者說，民營企業(yè)開發(fā)建設養(yǎng)老社區(qū)，太陽城是中國第一個吃螃蟹的。十多年來，我弟弟朱鳳泊之所以咬緊牙關，頂著壓力，堅持做養(yǎng)老項目，源于他內(nèi)心對父親的一份愧疚。

北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊“下?！苯?jīng)商前，是一名公安干警。有一次春節(jié)前，朱鳳泊陪父親去醫(yī)院看病，突然接到單位電話，說有緊急任務。他父親趕緊讓朱鳳泊回單位，說自己一個人可以回家。沒想到，他父親在公共汽車上心臟病復發(fā)去世了。朱鳳泊覺得愧對自己的父親。他說，兄弟姐妹六個，竟然沒人陪父親看病，將來一定要建一個有醫(yī)院、有超市、能夠健身和休閑娛樂的養(yǎng)老社區(qū)，老人不用出社區(qū)，就可以滿足全部的生活、醫(yī)療和精神需求。

地產(chǎn)杠桿

父親的去世讓朱鳳泊敏銳地覺察到，中國老齡化進程加速給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來的無限商機。1999年，朱鳳泊成立了北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并提出“孝道、仁德、誠信”的企業(yè)文化理念。

在國內(nèi)沒有任何成功模式可供借鑒的情況下，太陽城的核心團隊經(jīng)過反復研究最后決定，以老年房地產(chǎn)開發(fā)建設為啟動杠桿，以服務配套先行，拉動后續(xù)養(yǎng)老服務和養(yǎng)老商業(yè)價值鏈上的其他環(huán)節(jié)。

據(jù)了解，北京太陽城30%的面積用于建養(yǎng)老服務配套設施，約9萬平米。70%的面積進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，其中養(yǎng)老公寓用于出租，養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老別墅按商品房銷售，全部采用無障礙設計，三層樓都有醫(yī)護式電梯，適合居家養(yǎng)老。2003年養(yǎng)老住宅和別墅的銷售價格為每平米4000多元，現(xiàn)在已飆升到每平米近2萬元，住戶每月需支付2.5元/平方米的物業(yè)費，現(xiàn)在不管是二手房出售還是出租都很搶手。目前太陽城社區(qū)居住了4000名老人。

“銀齡公寓運營8年了，太陽城建設12年了。雖然同時開工，但由于資金不足，銀齡公寓建到一半就停工了，后來通過養(yǎng)老地產(chǎn)回籠資金后，又開始分批建設銀齡公寓。”朱鳳至言語間流露出頗多感慨。

太陽城現(xiàn)有A、B、C、D四幢養(yǎng)老公寓，A樓和B樓已經(jīng)滿員，共1000張床位，住了625位老人。許多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發(fā)生矛盾。現(xiàn)在最大年紀是104歲，最小年齡為58歲，90歲以上的老人有50人，平均年齡為80歲，離休的老干部占了近70%，大學以上文化程度的占到49.6%。護工有100人。D樓是度假型老年公寓，能容納100名老人，已經(jīng)入住十幾戶。C樓采用物聯(lián)網(wǎng)技術，提供高端智能化管理和私人管家式服務，正在施工建設，預計今年“五一”后開業(yè)，可容納300～400名老人。

朱鳳至介紹說，太陽城銀齡老年公寓是中檔的配套和標準，現(xiàn)在養(yǎng)老需求很大，外邊有很多人在排隊，可惜我們的房源不足。以后資金允許，大城門拆了建成L型老年公寓，可以再容納1000～2000名老人。

目前，太陽城老年公寓運營較好，加上民政部門給予的床位補貼和運營補貼，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。但投資4億多元建設的養(yǎng)老服務配套設施，至今依然虧損或盈虧平衡。

太陽城醫(yī)院已經(jīng)獨立運營八年，現(xiàn)為一甲醫(yī)院，醫(yī)保定點，2012年剛剛不賠錢。最早依托宣武醫(yī)院，現(xiàn)在與安貞醫(yī)院、同仁醫(yī)院等都有合作，并建立綠色通道，每天都有專家過來出診，而且醫(yī)院有固定醫(yī)生和護士。太陽城醫(yī)院也對外開放，周圍沒有其他醫(yī)院，每年營業(yè)收入2000多萬元。由于醫(yī)保額度的限制，老人有時只好到市里大醫(yī)院開藥。

太陽城超市一直在賠錢運轉(zhuǎn)，老人的消費量本來就不大，再加上附近有一個物美超市每天來這里接送，所以只有一部分行動不便的老人愿意在太陽城超市購買日用品。

“我都住了五年了，這里的確不錯，生活非常方便。”住在太陽城的一位老人介紹，就拿吃來說，小區(qū)餐廳品種多樣，包子饅頭賣得比外面便宜，每天都有肉吃，而且還能點菜，送餐上門。

記者專門到餐廳看了一下當天墻上寫的菜譜和價格，確實豐富實惠。例如饅頭0.3元，南瓜粥0.5元，紅燒肉10元，醬燒魚塊10元，炒藕絲4元。工作人員告訴記者，公司要求餐廳只要收支平衡就行。

“總體上越來越好，不像剛開始那么艱難了?！敝禅P至笑著說，他們就是一心想做好養(yǎng)老社區(qū)，否則也不會把房地產(chǎn)開發(fā)的盈利，以及養(yǎng)老公寓賺到的錢又投入到養(yǎng)老社區(qū)的建設和維修改造中。

服務為本

北京太陽城針對老人的不同健康狀況，分別提供醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)、臨終關懷等養(yǎng)老服務，為老人制定了全程化可持續(xù)的服務模式。

此外，在配套服務方面，太陽城為社區(qū)老人提供9項33款免費服務。例如送醫(yī)送藥上門、每年免費體檢一次、24小時醫(yī)護人員值班、超市送貨上門、每天有5趟到地鐵天通苑北站的班車、每周一上午免費泡溫泉、物業(yè)免費維修等。

根據(jù)養(yǎng)老服務的國標和地標，太陽城銀齡公寓結(jié)合自己的養(yǎng)老服務實踐，編寫了30多萬字的服務流程和標準。現(xiàn)在又把這些流程和標準開發(fā)到管理軟件當中，部門經(jīng)理各負其責，日常工作有條不紊。

“除非遇到棘手難題，才由我出面解決?！敝禅P至滿臉輕松，“剛開始，老人們大事小事都找我，如今具體事務都找工作人員了，但有時還找我咨詢一些問題，比如房產(chǎn)糾紛、善后遺產(chǎn)分配等。他（她）們都叫我‘二姐’，讓我心里很感動。”

談到老年工作的體會，已做了八年總經(jīng)理的朱鳳至滔滔不絕。她說，每個老人來到太陽城，都要發(fā)自內(nèi)心地愛他（她）們。服務要非常細致，而且還要有耐心。老人提出的事情再小，對他們來說都是大事情。只有圓滿地給他們解決了，他們才信任你。

新老人入住，朱鳳至都要到房間看望。老人的愛好、特長和生活習慣，朱鳳至要求服務人員都要了如指掌，而且所有員工對老人一定要把老人視為自己的親人；同時，朱鳳至對所有員工也當成自家人，關心幫助她們，這樣她們才會把溫暖傳遞到老人那里。

太陽城的新員工都要接受養(yǎng)老知識和技能培訓，而且要進行負重訓練，身體綁上沙袋爬樓梯、進浴缸，讓員工感到老人特別不容易。久病床前無孝子。這里患腦癡呆的老人有四五十名，非常難照料，老人之間有時會發(fā)生摩擦，護工難免會有委屈和情緒，因此，太陽城專門為護工設置了“委屈獎”，公司會以委屈大小計分給予獎勵，1分50塊錢。

對于健康活躍型老人，以精神贍養(yǎng)為主。除了圖書室和網(wǎng)絡大學，太陽城有20多個文化活動團體：手工班、外語班、京劇社、時裝隊、合唱團、書法班、繪畫班、計算機班等，其中外語班開設了四個語種：英語、法語、德語、西班牙語。

本著聯(lián)合國馬德里行動計劃的原則，太陽城都是讓健康的老人自己組織管理自己，沒有請外邊的老師。這里的老人藏龍臥虎，有著名演員、大學教授、中學校長、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過國際大獎。

“老人們就像回到了幼兒園時代，過著集體生活，一起吃飯聊天，一起唱歌跳舞。有的單身老人還在交往中產(chǎn)生好感，結(jié)成了老伴?！敝禅P至說。

冬季每天下午兩點半，太陽城老年公寓免費給老人提供烏雞、甲魚煲湯，老人們稱之為“長壽保命湯”。為此，公司每月要支出2～3萬元。每逢過節(jié)會餐，朱鳳至到六個餐廳給老人慰問鞠躬，老人們也給她鞠躬，感動得她眼淚都要出來了。

“老人可愛也可憐，有的老人無子女，有的是鰥寡老人，有的兒女在國外，各種情況都有。不管有無親屬，太陽城銀齡公寓都會為去世的老人送好最后一程。幾年來我送走了57名老人?！币讶牖字甑闹禅P至有些難過。

連鎖經(jīng)營

北京太陽城集團已擁有8家全資子公司，業(yè)務涉及房地產(chǎn)、老年公寓、醫(yī)院、超市、度假村、物業(yè)管理、養(yǎng)老服務、建筑裝飾等。

太陽城從開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，出售房屋產(chǎn)權或使用權，作為回籠第一筆資金的重要途徑，也是盈利模式中的第一次盈利。由于養(yǎng)老地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)在配套服務上的差異，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的房價高于周邊地區(qū)的商品房。2003年，太陽城的房價每平米4000多元，遠高于周邊的2000元。

對外出租的太陽城銀齡公寓經(jīng)過八年的運營，已步入良性循環(huán)。主要針對中高端老年人群，押金5萬元起步，交納的押金越多房租越便宜，有單人間、雙人間、小套間，也租床位。價格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和無自理老人，還要交納不同級別的護理費和伙食費等。

此后，通過餐飲、商業(yè)、醫(yī)療護理、管理服務、物業(yè)增值等配套設施的持有和經(jīng)營，作為第二次盈利的主要來源，但截至目前，太陽城在這方面盈虧不一。

朱鳳泊曾公開表示，最重要的是盈利模式的可持續(xù)性，通過打造品牌服務，樹立強大的市場凝聚力，建立忠誠度極高的客戶群體；通過連鎖經(jīng)營，擴大市場份額，最終形成行業(yè)龍頭地位。

現(xiàn)在，北京太陽城正對外拓展“百千萬”項目，百是指百福園，位于市區(qū)，接納200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鶴園，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，1000張左右的床位；此外，還有萬壽園，就像北京太陽城這樣的大型養(yǎng)老社區(qū)，占用土地200畝以上，目前已經(jīng)在全國簽約了6家，落戶河南、安徽、黑龍江、四川、廣東、山東等地。

為此，太陽城專門成立了一個公司，負責項目的前期策劃、設計建設、管理運營等各項工作，可以掛牌，也可以輸出管理，包括人員隊伍、標準流程和管理軟件。這些項目經(jīng)過市場調(diào)研，已經(jīng)擬定了商業(yè)計劃書，正在推進中。

“我們的策略是，先讓萬壽園在一個城市落地，然后輻射帶動百福園和千鶴園，實現(xiàn)整體連鎖發(fā)展。老人可以獲得持續(xù)性照料，從健康老人、生活半自理、生活無自理到臨終關懷四個階段全覆蓋?！敝禅P至告訴記者。

第5篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

網(wǎng)購紅利衰減，線上線下迎來融合時代。網(wǎng)購增速下降，電商經(jīng)濟將進入新常態(tài)階段（增速下降到30%以下）；網(wǎng)購人口紅利銳減，傳統(tǒng)價格戰(zhàn)逐漸向精準營銷過渡，社交及交易數(shù)據(jù)獲廣泛應用。

增速放緩引發(fā)渠道關系變革，電商開始與實體企業(yè)進行合作甚至融合。如阿里蘇寧互相入股，蘇寧與萬達達成戰(zhàn)略合作，京東入股永輝等。線上線下供應鏈資源共享是大趨勢，從投資角度看，具備供應鏈比較優(yōu)勢的實體企業(yè)更易受電商青睞（網(wǎng)點、品類經(jīng)營、倉儲物流資源等）。

國企改革逐漸深化，繼續(xù)貫穿行業(yè)全局。國企改革解除行業(yè)及公司發(fā)展桎梏，打破原有機制促進轉(zhuǎn)型發(fā)生。其中，廣州是改革力度及速度領先地區(qū)，深圳有望接力廣州成為改革熱點區(qū)域，上海、北京亦是改革重鎮(zhèn)。

轉(zhuǎn)型仍是零售行業(yè)主要的驅(qū)動因素，由于經(jīng)濟增長放緩、終端需求萎縮，傳統(tǒng)零售企業(yè)模式轉(zhuǎn)型勢在必行，線上線下供應鏈融合提供新機遇。

轉(zhuǎn)型方向一：擁抱互聯(lián)網(wǎng)，發(fā)展跨境電商。目前跨境電商整體交易規(guī)模已近4萬億元，并繼續(xù)保持快速發(fā)展；政策紅利扶持下，跨境電商產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展。

互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境及技術改善，黃金珠寶逐漸向線上遷徙。中國黃金珠寶市場規(guī)模未來三年有望達萬億規(guī)模；行業(yè)格局分散、CR不足40%，目前電商化率不足10%。

轉(zhuǎn)型方向二：供應鏈服務。零售業(yè)本質(zhì)為商品+服務，電商發(fā)展對實體渠道稀缺性產(chǎn)生沖擊，并引領供應鏈效率變革升級，供應鏈服務隨后快速發(fā)展；電商品牌化為大趨勢，具備營銷優(yōu)勢的電商代運營平臺迎發(fā)展良機。

轉(zhuǎn)型方向三：品牌企業(yè)受益消費升級、渠道效率提升。在渠道O2O轉(zhuǎn)型推動下，品牌商與消費者聯(lián)系將變得更加緊密與直接，品牌商有望迎來發(fā)展新機遇。

零售行業(yè)轉(zhuǎn)型的主題風云變幻，創(chuàng)投、養(yǎng)老、VR都成為市場熱點。

主題風云一：創(chuàng)投逐漸上升為國家戰(zhàn)略。2015年，國務院提出大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，鼓勵各類科技園、孵化器等加快與互聯(lián)網(wǎng)融合創(chuàng)新，打造線上線下相結(jié)合載體。

主題風云二：大健康，受益消費升級、人口老齡化。

中國人口老齡化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給不足、需求迫切，政府政策持續(xù)扶持，打開萬億級市場空間。其中，養(yǎng)老服務最具發(fā)展?jié)摿?，當前可行的盈利模式在于高端養(yǎng)老服務運營和產(chǎn)業(yè)基礎設施建設和設備供應。

預計到2020年中國老齡化人口將達到2.5億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求市場將達到5萬億元。生育率的降低促使了“養(yǎng)兒防老”的觀念轉(zhuǎn)變，機構養(yǎng)老的模式開始興起，目前中國“9073”的養(yǎng)老格局已基本明確。近年來，關于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的國家和地方政策頻頻出臺，尤其是對一些重點的養(yǎng)老子行業(yè)的大力支持，以及各大上市公司、民間資本開始大力布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們預計養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即將迎來爆發(fā)式的增長機會。

養(yǎng)老服務是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)四大板塊的核心，其中醫(yī)療護理服務更是產(chǎn)業(yè)鏈的重中之重。養(yǎng)老與醫(yī)療的分離使得養(yǎng)老機構遠未能滿足老年人的醫(yī)療需求，我們認為未來“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”有望解決養(yǎng)老和醫(yī)療分離的痛點。隨著未來居家養(yǎng)老成為主流形態(tài)，上門護理的服務需求有望成為一片“藍?！?，互聯(lián)網(wǎng)“智慧養(yǎng)老”服務的發(fā)展將有效提高有限的專業(yè)人員對龐大的老年人群的覆蓋，同時移動醫(yī)療也將實現(xiàn)對老年人健康更及時有效的監(jiān)測和管理。

第6篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

【關鍵詞】臥牛山養(yǎng)老院 經(jīng)營模式 SWOT分析 策略

一、引言

安徽省巢湖市屬于合肥代管的縣級市，該市總?cè)丝诩s88萬，60周歲以上老年人口約17.8萬人，約占總?cè)丝诘?0%。根據(jù)國際慣例，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人占人口比率超過10%時，便反映該區(qū)域正處于老齡化階段[1]，由此可見，巢湖市正面臨人口老齡化問題。人口老齡化對巢湖市社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響。

如何讓老人安享晚年是老齡化社會需要解決的問題之一。本文以巢湖市“老吾老”臥牛山養(yǎng)老護理院（以下簡稱臥牛山養(yǎng)老院）為例，運用SWOT分析，對其經(jīng)營模式進行研究分析，提出促進其更好發(fā)展的策略。同時，研究成果對其他類似養(yǎng)老機構也具有借鑒價值。

二、臥牛山養(yǎng)老院概述

巢湖市臥牛山養(yǎng)老護理院成立于2014年11月，位于巢湖市湖光社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，是巢湖市首家公辦民營養(yǎng)老院。該院建筑面積約5200平方米，設有多種房間戶型供老人選擇，總床位308張。臥牛山養(yǎng)老院秉承敬老護老、博愛奉獻的理念，是集生活照料、康復護理、精神慰藉、文化娛樂、臨終關懷及候鳥式旅游養(yǎng)老于一體，該院功能齊全多樣，可滿足多種康復護理要求。它開創(chuàng)了巢湖市“政府主導、社會參與”養(yǎng)老新模式，為當?shù)乩先税蚕硗砟晏峁┝诵碌倪x擇，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

三、臥牛山養(yǎng)老院經(jīng)營模式的SWOT分析

（一）臥牛山養(yǎng)老院所具有的優(yōu)勢

1.運營管理成本相對較低。臥牛山養(yǎng)老院屬于非盈利性組織，運營資金主要來源于自由資金，沒有商業(yè)貸款，加之不需交納所得稅，因此，用資成本相對較低。房屋租金在民營養(yǎng)老院運營成本中占據(jù)較大比重。政府部門承諾在臥牛山養(yǎng)老院運營的前三年減免房租，三年后依然給予優(yōu)惠的房租政策。從而減輕了養(yǎng)老院的成本負擔。此外，相較于公立養(yǎng)老院而言，臥牛山養(yǎng)老院需要依靠自身運營所獲得的結(jié)余維持正常運轉(zhuǎn)，必然注重運營過程中存在的成本管理問題，采用適當?shù)姆椒ê屯緩郊右越鉀Q。如采用吸引社會力量捐款捐物的方法，來有效減少開支，降低成本。

2.擁有較為豐富的社會資源。臥牛山養(yǎng)老院與巢湖市陽光社會工作服務社、巢湖學院青年志愿者聯(lián)合會等多家單位保持良好合作關系，定期舉辦各種有益于老人身心健康的活動，如巢湖陽關社會工作服務社定期為該養(yǎng)老院入住老人無償提供娛樂、醫(yī)療護理和心理輔導等服務。相對于老人平常較為單調(diào)的生活，這些活動極大的豐富了老年人的精神生活。臥牛山養(yǎng)老院通過這些社會團體的宣傳報道，擴大自身的影響力，吸引越來越多的老人入住，同時，可以充分利用這些社會資源，為養(yǎng)老院募集日常所需要的物資，從而降低養(yǎng)老院運營成本。

3.注重提高員工的業(yè)務水平及服務熱情。養(yǎng)老院的員工每天所面對是一群需要照顧的老人，因此，養(yǎng)老院員工提供的服務是重復、難耐而又枯燥的，并且有些服務還需要有較為專業(yè)的醫(yī)療護理知識。通常養(yǎng)老機構工作人員的社會地位較低，工資待遇差，員工工作熱情不高，流動性較大。為了向入住老人提供更好的服務，臥牛山養(yǎng)老院在員工入職時就對其進行崗前培訓，使之具有一定的護理專業(yè)知識。工作期間，養(yǎng)老院還定期安排專業(yè)人士對員工進行培訓。同時，對員工實行績效考核，采用多種手段激勵員工，以提高工作積極性，以此來提高員工的業(yè)務水平及服務熱情。

4.便捷的信息溝通渠道。如果養(yǎng)老院能夠讓子女及時了解父母在養(yǎng)老院的生活情況，那么其必然將受到入住老人子女的青睞。為此，臥牛山養(yǎng)老院提供了一系列便捷的信息渠道滿足他們的需求。養(yǎng)老院工作人員專門為入住老人子女建立微信群，只要他們有需要可以在群中上傳老人即時生活照片。為了讓入住老人子女實地了解老人生活狀況，臥牛山養(yǎng)老院還經(jīng)常邀請他們來養(yǎng)老院互動。通過上述方法，入住老人親屬能夠放心讓老人入住臥牛山養(yǎng)老院。

5.注重滿足入住老人物質(zhì)和精神方面需求。為了提供更好的服務，臥牛山養(yǎng)老院在成立之初就投入大量資金購入各種設備滿足入住老人的需要。院內(nèi)設有定點餐廳、愛心超市、醫(yī)務室、多功能活動室、后院花園走廊等，為入住人員提供全方位的服務。值得一提的是，為了滿足部分老人的需要，養(yǎng)老院還分別在一樓和四樓建立了佛堂兩間。這些細致入微的安排，不僅滿足了老人的物質(zhì)需求，更體現(xiàn)了其注重老人的精神生活。

（二）臥牛山養(yǎng)老院所存在的劣勢

1.對意外事件處理預案準備不足。臥牛山養(yǎng)老院的服務對象均為老年人。他們的行動能力較差，甚至部分老人生活不能自理，極易產(chǎn)生各種意外，如意外跌倒摔傷，突發(fā)疾病死亡等。入住老人發(fā)生意外傷亡，必然會形成責任風險。通常情況下，對于此類意外的善后多附帶賠償，使得本身處于舉步維艱的養(yǎng)老院雪上加霜。雖然臥牛山養(yǎng)老院意識到此類責任風險的存在，但對于處置意外事件并沒有形成合理的預案。一旦意外事件發(fā)生，必然處于較為被動的位置。

2.投資回收周期長不確定性大。盡管臥牛山養(yǎng)老院主體建筑是由政府部門建造，但為了提供更好的服務，養(yǎng)老院經(jīng)營者又一次性投入500多萬元用于添置各種硬件設施以及對原有設備的改造。養(yǎng)老院聘請的醫(yī)療專家和相關管理服務人員需要支付人員工資。同時，養(yǎng)老院所提供的餐飲服務費用也不容小覷。因此，經(jīng)營者投入了大量資金。然而，臥牛山養(yǎng)老院處于初創(chuàng)階段，入住價格較低，入住率不足25%，目前基本保持收支平衡，投資回收期長。加之未來的不確定性（如與政府合同到期后是否能夠續(xù)約），經(jīng)營者處境較為艱難。

（三）臥牛山養(yǎng)老院所擁有的機會

1.國家大力扶持民營養(yǎng)老機構發(fā)展。近年來，為了鼓勵民營養(yǎng)老院的建立與發(fā)展，安徽省及合肥市頒布了多項對社會民辦養(yǎng)老院的運營進行補助的辦法。如《合肥市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進服務業(yè)發(fā)展若干政策（試行）》規(guī)定，“社會養(yǎng)老服務業(yè)”中的“民辦養(yǎng)老機構（床位超過50張、集中居?。┱＿\行第2年起，若入住率超過60%，則按入住床位數(shù)，給予1000元/床的補助。”這些舉措在一定程度上可以緩解民營養(yǎng)老院建成初期的資金困難并促進養(yǎng)老院能夠長遠發(fā)展。

2.巢湖市民營養(yǎng)老市場起步晚尚未形成競爭。雖然巢湖市開始引入民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但養(yǎng)老機構主要仍以公辦為主。盡管公辦養(yǎng)老機構在解決人口老齡化問題的過程中發(fā)揮著積極作用，但由于其傾向于公益性，突出其社會效益，忽視了資源利用的經(jīng)濟效率，從而未形成市場競爭。隨著社會資本的進入，養(yǎng)老機構在強調(diào)其公益性的基礎上必然會注重對利潤的追求，也就會產(chǎn)生競爭。但目前巢湖市存在民營背景的養(yǎng)老院較少，競爭尚未形成。臥牛山養(yǎng)老院可以充分利用先發(fā)優(yōu)勢，搶占巢湖市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的份額，并制定地區(qū)性的產(chǎn)業(yè)規(guī)則。

（四）臥牛山養(yǎng)老院所面臨的威脅

1.行業(yè)競爭者魚目混雜。全國范圍內(nèi)來看，隨著民營養(yǎng)老院不斷的建立，養(yǎng)老院之間必然會形成競爭。部分競爭者為了自身的利益，在魚目混雜的市場中從事一些敗壞行業(yè)形象的行為。養(yǎng)老院的宣傳與實際相差較大，甚至出現(xiàn)工作人員虐待入住老人的情況。盡管巢湖市民營養(yǎng)老院剛剛起步，但是這些現(xiàn)象也存在。如果養(yǎng)老行業(yè)總體給人留下負面印象，那么這將對臥牛山養(yǎng)老院的發(fā)展構成巨大的威脅。

2.居家養(yǎng)老觀念根深蒂固。盡管隨著社會的發(fā)展，人們的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，但就總體而言巢湖市老齡人口中絕大多數(shù)仍舊持有“養(yǎng)兒防老”的觀念，特別是那些身體健康的老人更青睞于居家養(yǎng)老。傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念也使得巢湖地區(qū)養(yǎng)老院的入住率一直處在較低水平。目前，巢湖市僅有的幾家民營養(yǎng)老院里老人入住數(shù)不及總床位數(shù)的三成。根深蒂固的居家養(yǎng)老觀念對于臥牛山養(yǎng)老院的發(fā)展存在制約作用。

3.國家相關法律法規(guī)不完善?！肮k民營”養(yǎng)老院模式在全國范圍內(nèi)才剛剛起步。隨著該模式的展開，如何確定入住老人和養(yǎng)老院之間的責任與義務，保障雙方的合理利益成為了雙方關注的問題。雖然各級政府及其相關部門出臺了一些法規(guī)來引導民營養(yǎng)老院的發(fā)展，但這些并不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要。有關民營養(yǎng)老院方面的立法有待完善[2]。否則，一旦出現(xiàn)糾紛，養(yǎng)老院將承擔巨大的風險。

四、臥牛山養(yǎng)老院發(fā)展策略

（一）SO策略

1.加大宣傳力度以提升養(yǎng)老院影響力。老人對于養(yǎng)老機構的選擇更多是側(cè)重于選擇那些軟硬件較好的養(yǎng)老機構。臥牛山養(yǎng)老院可以充分利用其豐富的社會資源，通過電視、互聯(lián)網(wǎng)等傳媒將自身軟硬件的優(yōu)勢展現(xiàn)給社會公眾，以吸引潛在客戶關注臥牛山養(yǎng)老院。如在巢湖學院青年志愿者聯(lián)合會為養(yǎng)老院老人舉行聯(lián)歡會時，將其中的精彩節(jié)目錄像并剪輯后傳入影響力較大的網(wǎng)絡平臺。在剪輯的過程中加入有關臥牛山養(yǎng)老院基礎設施和老人平常生活情況的圖片，提升其社會認知度。

2.積極參與政策制定以力求自身利益最大化。由于民營養(yǎng)老院行業(yè)起步較晚，目前巢湖市乃至整個合肥市民營養(yǎng)老院的數(shù)量有限。同時，有關民營養(yǎng)老院的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)章制度并未建立健全。隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些法律法規(guī)和規(guī)章制度必定會逐漸完善。臥牛山養(yǎng)老院可以積極牽頭在巢湖乃至合肥組建相關行業(yè)協(xié)會，規(guī)范相關行規(guī);積極參與有關民營養(yǎng)老機構相關法律法規(guī)的制定。在合理合法的情況下，將有利于自身的條款寫入相關法律法規(guī)和行規(guī)中。如在巢湖市范圍內(nèi)對民營養(yǎng)老院軟硬件條件做出進一步的規(guī)范，在提高行業(yè)準入門檻的同時，也提高了巢湖市民營養(yǎng)老院總體軟硬件水平。

（二）WO策略

1.購買養(yǎng)老責任險以降低運營風險。由于老年人自身生理因素的原因，養(yǎng)老院在日常運營中不可避免的會發(fā)生意外事件。此類事件最終大多以養(yǎng)老院進行賠償而結(jié)束。賠償金額較大。而民營養(yǎng)老院本身處于微利甚至虧損狀態(tài)。這樣的賠償對民營養(yǎng)老院來說無疑是巨大的打擊，甚至是導致民營養(yǎng)老院倒閉的重要因素。若養(yǎng)老院購買了養(yǎng)老責任險，則保險公司將承擔養(yǎng)老機構在運作過程中因自身的疏忽使老人受到意外傷害的責任，從而降低了意外事件對養(yǎng)老院造成的打擊[3]。

2.長期合作化不定為肯定。臥牛山養(yǎng)老院經(jīng)營過程中存在的另一風險就是經(jīng)營期的不確定性。對臥牛山養(yǎng)老院軟硬件進行添置與更新需要投入大量的資金，其投資回收期較長。目前臥牛山養(yǎng)老院與政府簽訂的合同期限是5年。顯然從經(jīng)濟學的角度來看，一旦進行大規(guī)模的建設，其投資存在不能收回的風險。如何緩解軟硬件投資與投資回收之間的矛盾？延長經(jīng)營期限成為一項較好的選擇。因此，在確定能夠收回投資的基礎上，臥牛山養(yǎng)老院與政府部門簽訂長期合同，以減少養(yǎng)老院未來發(fā)展的不確定性是十分必要的。

（三）ST策略

1.提升服務滿意度以吸引老人入住。對養(yǎng)老院服務的滿意度直接關系到養(yǎng)老院的社會聲譽，更重要的它是老人及其子女在選擇養(yǎng)老院時最關注的地方。通常老人會在硬件設施、軟文化和組織形態(tài)等三個要素衡量對入住養(yǎng)老院的滿意度[4]。因此，臥牛山養(yǎng)老院應從上述三個方面入手，不斷提高入住老人的滿意度。臥牛山通過合理的方式籌集資金對現(xiàn)有設備進行改擴建，以更大限度滿足入住老人在基本生活和醫(yī)療保障方面的需求。在軟文化方面，老人入住養(yǎng)老院最需要的是生活的照料，臥牛山養(yǎng)老院應盡量滿足老人的飲食習慣，幫助老人適應集體大家庭的生活，解決老人內(nèi)心的孤單與寂寞。在組織形態(tài)方面，公辦民營性質(zhì)下的養(yǎng)老院需要制定合理的收費標準，使養(yǎng)老院的收入既能滿足老人的日常需求，又能保證維持養(yǎng)老院的正常運轉(zhuǎn)。

2.引導養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變以吸引潛在入住者。盡管居家養(yǎng)老依然是中國絕大多數(shù)老人首選養(yǎng)老方式，但是獨生子女政策的落實動搖了這種方式的基礎。當老人需要子女照顧時，獨生子女組成的家庭不僅面臨工作方面的壓力，而且還需要花費大量的精力來照顧老人。在探討社會養(yǎng)老與家庭養(yǎng)老優(yōu)劣時，這樣兩個事實不容忽視：一是大部分老人晚年生活并非時刻都需要受到子女的照顧;二是“責任倫理”使得老人在養(yǎng)老的同時也需要考慮到子女所面臨的負擔[5]。無疑社會養(yǎng)老比家庭養(yǎng)老更有優(yōu)勢。臥牛山養(yǎng)老院可以利用豐富的社會資源，向潛在入住者宣揚社會養(yǎng)老觀念，讓他們意識到老人不必和子女生活在一起，機構養(yǎng)老對自己和子女都是有益的，臥牛山養(yǎng)老院是一個很好的選擇。

（四）WT策略

制定危機處理預案以防患于未然。盡管臥牛山養(yǎng)老院在平常運營中注重對于入住老人的照顧，但是由于諸多因素的影響，運營的存在的風險不可避免。這些風險可能會導致這個養(yǎng)老院無法正常運轉(zhuǎn)。因此，臥牛山養(yǎng)老院有必要制定危機處理預案，以降低意外事件帶來的風險。首先在老人入住養(yǎng)老院時，對老人的身體健康狀況和行為能力進行評估，明確養(yǎng)老院和入住老人雙方的責任與義務[6];其次，臥牛山養(yǎng)老院需要加強日常管理，制定詳盡合理的照料方案提升員工危機應變能力;當危機事件發(fā)生時，養(yǎng)老院在明確自身責任的基礎上，積極與老人家屬進行協(xié)商以利事件的解決，對于解決過程中出現(xiàn)的負面信息，應通過媒體公開事情經(jīng)過以緩解消極影響。

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第7篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

關鍵詞：老齡化；住房需求；養(yǎng)老地產(chǎn)

Abstract：The change in the demographic structure has an effect on the demand of the housing market. Under the backdrop of an aging population in China， this article analyses the preferences and the characteristics of the housing demand of the elderly. Based on the current situation of the pension real estate market，the article puts forward some thoughts and advice on how to promote the development of pension real estate market.

Key Words：aging population，housing demand，pension real estate

中圖分類號：F830 文獻標識碼：B 文章編號：1674-2265（2013）11-0028-05

收稿日期：2013-10-15

作者簡介：楊巧，女，中南財經(jīng)政法大學金融學院房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟學博士，研究方向為房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融。

聯(lián)合國國際人口學會編著的《人口學詞典》對人口老齡化的界定為：當一個國家或地區(qū)人口中60歲及以上人口所占比例超過10%，或65歲及以上人口所占的比例超過7%，則屬于人口老齡化國家或地區(qū)。從發(fā)達國家發(fā)展歷史看，人口老齡化對國家經(jīng)濟發(fā)展、公共政策設計、居民生活水平的影響不亞于工業(yè)化、城市化進程所帶來的影響。改革開放以來，制度紅利與人口紅利的釋放使得中國經(jīng)濟進入快速發(fā)展的軌道，而隨著人口結(jié)構拐點的到來，理論界與實踐界對我國人口老齡化所帶來的系列問題進行了研究。住房市場在國民經(jīng)濟中具有重要位置，近年來的住房市場調(diào)控政策大多從需求角度出發(fā)，人口結(jié)構變化會對住房市場需求產(chǎn)生系列沖擊。本文擬從人口老齡化的角度分析這一趨勢對住房市場需求產(chǎn)生的影響，為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效建議。

一、中國人口老齡化現(xiàn)狀

（一）老齡化程度指標

按聯(lián)合國國際人口學會標準，2000年我國65歲及以上年齡人口比重達到7%；同年第五次人口普查結(jié)果顯示，2000年60歲及以上人口比重為10.33%，兩項指標均意味著從2000年開始我國正式步入人口老齡化階段。2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國60歲及以上老年人口已達1.7765億，占總?cè)丝诘谋戎剡_13.26%，當年65歲及以上人口總數(shù)為1.1894億，占總?cè)丝诒戎貫?.9%。

我國老齡化程度近年來呈上升趨勢，但從全國水平看，這一指標遠低于其他國家。世界銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，美、英、法、德、日5國65歲及以上人口比例分別為13.3%、16.84%、17.07%、20.59%和23.39%，金磚四國中巴西、俄羅斯和印度65歲及以上人口比例分別為7.19%、12.76%和4.99%，考慮到我國嚴格執(zhí)行計劃生育政策，因此從當前數(shù)據(jù)來看，無論與發(fā)達國家還是發(fā)展中國家相比較，老齡化程度均相對較輕。

雖然從整體水平上看尚可，但國內(nèi)個別城市老齡化問題已較突出。以一線城市中的北京和上海為例，上海市老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，滬籍60歲及以上老年人增至367.32萬人，占全市總?cè)丝诘?5.7%，65歲及以上老年人口245.27萬人，占總?cè)丝诘?7.2%；截至2011 年底，北京市戶籍總?cè)丝?277.9 萬人，京籍60歲及以上老年人口247.9萬人，占總?cè)丝诘?9.4%，65歲及以上老年人口177.6 萬人，占總?cè)丝诘?3.9%。此外，從65歲及以上人口的區(qū)域分布來看，城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村65歲及以上人口占到老年總?cè)丝诘谋壤謩e為26%、18%和56%，經(jīng)濟不發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)老齡人口所占的比重卻最高。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，雖然從全國范圍看，我國人口老齡化程度尚不算太高，但一方面存在人口老齡化的地域差異，結(jié)構性特點較為突出，另一方面我國人口基數(shù)大，整體比例雖不高，但老齡人口的總數(shù)量較多。

（二）老齡化速度指標

國際上通常以65歲及以上人口比重由7%增加到14%所需要的時間來反映人口老齡化的速度，從發(fā)達國家老齡化的歷史看，日、美、英、德、法這5個國家65歲及以上人口比重由7%增加到14%分別經(jīng)歷了24、69、46、42、114年。由于1949—1957年是我國建國以后出現(xiàn)的第一次人口生育高峰，這期間出生的人口從2014年開始將依次達到65歲，即僅保持當前速度，我國人口老齡化的速度也遠快于美、英、德、法4國。從聯(lián)合國2010年的估計和預測看，2020年中國65歲及以上人口比重將提高到13.6%，2030年達到18.7%，2040年達到26.8%，2050年則會高達30.8%。此外，如表1數(shù)據(jù)所示，截至2012年底，65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎匾堰_到9.4%，2000—2012年間65歲及以上人口數(shù)量年均增長3.1%，人口老齡化的速度快于全國總?cè)丝诘脑黾铀俣?。和目前老齡化嚴重的發(fā)達國家比較，我國的人口老齡化呈現(xiàn)速度快、來勢猛的特點。

（三）社會經(jīng)濟影響指標

隨著我國老齡化社會的到來，老齡人口呈現(xiàn)總數(shù)量高、區(qū)域分布不均衡、人口老齡化速度快的特點，這為社會養(yǎng)老事業(yè)和經(jīng)濟增長也帶來了巨大的壓力。用來測度老齡化對社會經(jīng)濟影響的指標包括少兒撫養(yǎng)比、老年撫養(yǎng)比和總撫養(yǎng)比。表1數(shù)據(jù)中顯示，2000年后我國老年撫養(yǎng)比呈不斷增長趨勢，截至2012年底，老年人口撫養(yǎng)比達到12.7%，與老年撫養(yǎng)比的增長相對應，近年來少兒撫養(yǎng)比不斷下降，且下降速度遠快于老年撫養(yǎng)比的下降速度，這也使得總撫養(yǎng)比指標呈現(xiàn)下降趨勢。從今后趨勢來看，計劃生育的執(zhí)行、人口壽命的增加以及第一次、第二次人口生育高峰的人群逐步邁入老年，將進一步帶來少兒人口的減少和老年人口的增多，這也是導致我國人口年齡結(jié)構從成年型向老年型再進一步向高齡化發(fā)展的根源。

從其他國家發(fā)展歷史看，經(jīng)濟發(fā)展與老齡化基本同步，對老齡化產(chǎn)生的影響能從經(jīng)濟上負擔。而我國人口老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展階段，人口老齡化與經(jīng)濟發(fā)展不同步。在老齡化問題最為嚴重的日本，65歲及以上人口比例達到7%、10%、14%時，人均GDP數(shù)據(jù)分別為1967美元、11335美元和38555美元；而我國2000年進入老齡化社會時，人均GDP為840美元。同時，2011年數(shù)據(jù)顯示我國人均GDP水平遠低于金磚四國中的巴西、俄羅斯，也低于65歲及以上人口占比相當?shù)男录悠潞退估锾m卡。未富先老的格局對社會保障與公共財政支出提出了更高的要求，也會對勞動力供給質(zhì)量、居民消費結(jié)構和經(jīng)濟增長水平造成一定影響。

二、人口老齡化對中國住房市場需求的影響分析

我國當前的人口老齡化狀況決定了其對經(jīng)濟系統(tǒng)各環(huán)節(jié)各部門的影響會持續(xù)增加，而在這個過程中，人口老齡化對住房市場的影響主要表現(xiàn)在需求領域。

（一）家庭養(yǎng)老模式下住房市場需求

比較第五次和第六次人口普查結(jié)果（見表2），可以看到這10年間城市家庭戶數(shù)增加迅速，2000年城市一代戶家庭占家庭總戶數(shù)的比例為28.4%，2010年這一比例增加到41.2%，2010年比2000年增加了1.2倍，而同期二代戶家庭、三代戶家庭數(shù)量的增加倍數(shù)分別為0.23和0.32。一代戶家庭數(shù)量的迅速增加有嬰兒潮一代成家后獨立成戶的因素，另一方面獨生子女政策與城鎮(zhèn)化進程也使得大量二代戶家庭在子女異地求學或者工作后形成空巢家庭。從全國數(shù)據(jù)來看，2010年一代戶中65歲以上的一個老人戶和只有一對老夫妻的家庭戶數(shù)量相比2000年增長了一倍，北京市和上海市這一數(shù)據(jù)分別增長了1.21倍和0.69倍。中國老齡科學研究中心2000年和2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》數(shù)據(jù)也顯示，無論城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村，老年人①獨立居住比例呈上升趨勢，2000—2010年，城鎮(zhèn)空巢老年人的比例由42.0%上升到54.0%，農(nóng)村由37.9%上升到45.6%，增幅均較為顯著，其中城鎮(zhèn)獨居老年人比例由7.4%上升到8.6%，農(nóng)村從8.3%上升到10.6%；城鎮(zhèn)僅夫妻同住老年人的比例由34.6%上升到45.4%，農(nóng)村從29.6%上升到35.0%。

人口老齡化背景下家庭分裂速度的加快使得開發(fā)商進行住房市場需求研究時需要進行進一步的細分。北京潤土咨詢公司《2012中國城市養(yǎng)老居住模式報告》顯示，在來自于上海、北京、石家莊、濟南的1000個樣本中，平均的養(yǎng)老金金額為2600多元， 60%的老人希望與自己的子女居住在同一小區(qū)或鄰近。這一調(diào)查結(jié)果顯示，老年群體仍傾向于和子女距離較近的家庭養(yǎng)老模式。對于城市空巢家庭老人來說，雖然大多擁有自己的房產(chǎn)②，但是房屋建成年代較早，房屋質(zhì)量和功能已經(jīng)老化，也沒有老年人生活所需的電梯、健身等設施，單獨居住并不方便，且當前人口流動的狀況使得很多空巢老人與子女并不在同一城市，在大多數(shù)老人和子女更傾向于居家養(yǎng)老的模式下③，將原有房屋在二手市場上變現(xiàn)，而在與子女生活較近、環(huán)境熟悉的城市和區(qū)域購置房產(chǎn)是其較優(yōu)選擇，此類住房需求的特點在于需求區(qū)域集中在大中城市、需求產(chǎn)品類型上偏好中小戶型，此外對居住環(huán)境和房屋設施有一定要求。而對二代和三代戶家庭，子女與老人共同居住，除了房屋功能分區(qū)、戶型設計減少互相干擾的要求外，在小區(qū)設施和物業(yè)管理上也需要提供針對老年人群體的服務。

表2：全國不同規(guī)模的家庭戶類別（城市）（戶）

[＼&一代戶＼&二代戶＼&三代戶＼&四代戶＼&2000年＼&24089165＼&49344394＼&11168865＼&286614＼&2010年＼&52968879＼&60675840＼&14703720＼&312275＼&]

（二）社會養(yǎng)老模式下住房市場需求

隨著老齡人口規(guī)模的迅速上升，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以滿足多樣化和專業(yè)化的養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老服務體系亟待發(fā)展。國務院《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011—2015年）》提出，到2015年，中國將實現(xiàn)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張，即3%的老年人要在專門的養(yǎng)老機構養(yǎng)老。這一比例意味著到2015年，中國需要近700萬張養(yǎng)老床位，而截至2010年底，中國只有314萬張養(yǎng)老床位。養(yǎng)老床位供給稀缺為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間。

老齡人口年齡不斷增長，家庭的421結(jié)構使得家庭養(yǎng)老負擔不斷加大，老人年紀越大，對社會化養(yǎng)老的需求也越高。根據(jù)社會化養(yǎng)老需要提供的護理水平的難易程度由高向低排列，社會需要的養(yǎng)老地產(chǎn)項目包括老年康復中心、養(yǎng)老服務中心、養(yǎng)老院和托老所幾類。老年康復中心服務對象是由于疾病失去了部分自理能力的老人，養(yǎng)老服務中心針對要求較高水平的生活照料和全面醫(yī)療護理服務的老人，養(yǎng)老院和托老所的服務對象為生活基本自理、身體較為健康的老人。從服務對象的差異性可以看到，未來我國社會化養(yǎng)老不僅面臨需求總量快速上升的特點，還有著各類不同層次的需求，需求結(jié)構在不斷細化中。當前社會養(yǎng)老在我國主要依賴政府出資建設的養(yǎng)老院與福利院，隨著老齡人口的增多，需要改變當前供給主體單一的格局，鼓勵企業(yè)進入，保障養(yǎng)老床位的供給并提供多樣化的養(yǎng)老服務。

綜合起來，無論是在家庭養(yǎng)老還是社會養(yǎng)老模式下，老年人對住房功能上的需求已不僅僅是居住功能，還包括醫(yī)療護理、生活休閑、文化溝通、精神與價值訴求等方面的要求，因此從需求特點出發(fā)進行的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，除了從設計上要能滿足老年人對居住的安全性和私密性的要求外，還需要建立完整的醫(yī)療服務體系、較為豐富的運動娛樂配套和方便學習交流的場所環(huán)境等。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型與運營模式單一

從目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的項目定位和運作情況來看，主要產(chǎn)品類型包括老年公寓、老年社區(qū)。養(yǎng)老公寓是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出幾棟樓，按照老年人居住的要求來設計并建造，將居家養(yǎng)老和小區(qū)針對老人的物業(yè)服務相結(jié)合，如北京萬科“幸福匯”下的活躍長者住宅，專為老年人設計，并在小區(qū)內(nèi)有配套“活躍老人之家”，由專業(yè)養(yǎng)老團隊上海親和源運營管理，為老年人生活、醫(yī)療等提供服務；老年社區(qū)與老年公寓類似，但老年社區(qū)項目出售后并不對居住者有年齡等限制，建筑設計上也兼顧了老年人和家庭成員共同居住的需要，如北京太陽城，項目設在北京順義，戶型設計考慮共同居住需要，多為大戶型，針對老年人的項目配套包括大型康體中心、社區(qū)農(nóng)莊、老年大學等。從養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)項目運營模式看，有全銷售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式和只租不售模式。全銷售模式下，一次性收回投資資金并實現(xiàn)利潤；銷售+持有模式下，部分項目完全出售回籠資金，解決資金瓶頸后，部分項目和配套對外出租獲取長期經(jīng)營收益；會員制管理模式通過會員卡的銷售，使購買者獲得一定期限內(nèi)的居住權；租賃模式下根據(jù)租住者承租時間、租住者的生活自理狀況和健康狀況分級別收取租金。

從國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目類型和運營模式看，目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品類型較為單一，定位主要針對高收入老年群體；由于缺乏成熟的開發(fā)經(jīng)驗和盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多采取全銷售或者銷售+持有模式以期快速收回投資實現(xiàn)利潤，采取會員制管理的上海親和源項目和只租不售模式的燕達國際健康城項目均受制于土地使用權性質(zhì)（前者為公共建筑用地，后者為醫(yī)療用地）而不能出售，親和源通過會員卡形式一次性購買20—30年房產(chǎn)使用權來收回投資實現(xiàn)利潤，燕達國際健康城從出租經(jīng)營情況來看收益較差，投資回收期較長。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)亟待金融支持

養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較長，投資規(guī)模大，投資回收期較長。在其規(guī)劃、投資、開發(fā)、持有、運營和服務環(huán)節(jié)都需要金融業(yè)提供支持。

從國際經(jīng)驗看，養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式較為多樣化。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)管理主體包括三大類：投資商、開發(fā)商和運營商。以美國為例，開發(fā)商根據(jù)投資商或運營商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，并按照事先約定的價格將項目出售給對方；投資方有私募基金、非盈利性組織和REITs幾類，私募基金面向機構投資人，關注資產(chǎn)升值收益，非盈利性組織主要利用政府補貼并接受捐贈資金用于補貼中低收入群體，解決這一群體老年人的住房問題，REITs強調(diào)資產(chǎn)的長期持有，以獲取持有期內(nèi)的穩(wěn)定租金收益和資產(chǎn)的長期增值為目的；運營商則利用自身的管理經(jīng)驗和管理的規(guī)模效應盈利。由于資金來源多樣化和長期化的特點，再加上稅費減免和貸款利率優(yōu)惠，國外養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著足夠的金融基礎。

當前參與我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主體主要是房地產(chǎn)公司，此外還有部分保險公司也在進行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)與建設④。養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)具有復合性，管理組織也較為復雜，其產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)都需要金融業(yè)的支持。從定位看，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)投資商、開發(fā)商和運營商的角色存在重合，金融業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的支持僅在前期開發(fā)環(huán)節(jié)體現(xiàn)，并且金融支持方式較為單一，主要來自銀行貸款，支持力度也較小。

四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向建議

人口老齡化對住房市場需求總量、需求區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構和配套要求均產(chǎn)生一定影響，當前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在一定問題，需要進一步從需求角度出發(fā)來推動其發(fā)展。

（一）完善推動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策和商業(yè)環(huán)境

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是解決老齡化社會老年人養(yǎng)老問題的重要思路。政府應促進和完善當前的政策體系和商業(yè)環(huán)境。如設立有效的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進入退出機制，將老年住宅建設納入政府居住區(qū)規(guī)劃管理控制范圍等，目前國家出臺有《老年人建筑設計規(guī)范》這一指導性文件，但缺乏具體明確的ISO標準，實踐中還需要將設計規(guī)范的實施與城市規(guī)劃、土地利用管制等結(jié)合起來。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需走產(chǎn)業(yè)化的道路，因此在商業(yè)環(huán)境的培育上，還可通過稅收減免、支持企業(yè)上市融資、利率優(yōu)惠或貼息等方式促進金融業(yè)對該行業(yè)的支持。最后政策設計上應鼓勵非盈利機構的成立，接受社會捐贈和政府撥款，以社區(qū)義工等形式提供服務，改進獨居老人的生活質(zhì)量。

（二）從需求特點出發(fā)促進養(yǎng)老地產(chǎn)供給類型的多樣化

從我國實踐出發(fā)，今后需要建立以家庭養(yǎng)老為基礎，社區(qū)服務為依托，社會養(yǎng)老為補充的服務體系。不同的養(yǎng)老方式對居住的要求也存在差異，以此為前提，養(yǎng)老地產(chǎn)的供給也應分別基于家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老角度對住房要求的特點出發(fā)。在家庭養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品上，向日本學習，推進大型社區(qū)的“住宅適老化”，除了在老年公寓和老年社區(qū)的戶型設計上注重居住的舒適性、安全性（如衛(wèi)生間扶手桿的設計、廚房與餐桌的距離較近、樓房通道的無障礙通道設計等），還要在社區(qū)和物業(yè)服務中提供必要有效的醫(yī)療設施、活動設施、老人看護及餐飲服務等，讓獨居老人和幾代戶家庭都有較好的居住體驗。在社會化養(yǎng)老地產(chǎn)項目供給上，老年康復中心、養(yǎng)老服務中心、養(yǎng)老院和托老所分別針對有著不同要求和支付能力的養(yǎng)老群體，政府福利型的社會養(yǎng)老模式主要應集中力量針對中低收入和積累少的老年人群體，通過政策優(yōu)惠等方式鼓勵民間資本進入中端市場提供社會養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

（三）促進養(yǎng)老地產(chǎn)運營主體的獨立化和連鎖化運作

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營需要專業(yè)的管理服務經(jīng)驗，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)運營主體和投資人、開發(fā)商的角色是重疊的，大多數(shù)項目出售后的后續(xù)管理無法得到有效保證。由于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品消費過程中不僅是房屋使用價值的維護，還需要提供各方面的專業(yè)服務，因此需要有獨立專業(yè)的運營主體來完成。從規(guī)模效益角度看，連鎖化的運作模式也有利于有關運營主體降低管理成本，分攤經(jīng)營開支，總結(jié)提煉管理經(jīng)驗，進一步促進養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）以“反向住房抵押貸款”金融創(chuàng)新產(chǎn)品推動養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

老齡人口數(shù)量不斷增加的現(xiàn)實下，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念也在改變。在推動養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，可以考慮引入反向住房抵押貸款這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品，老人將產(chǎn)權房反向抵押給金融機構，以此獲得養(yǎng)老院的居住權益，費用由金融機構承擔，金融機構委托房屋銀行對房屋進行日常出租管理，獲取房屋租金。該模式既可以推動社會化養(yǎng)老業(yè)務的發(fā)展，又有利于金融機構的業(yè)務創(chuàng)新和房屋中介的業(yè)務拓展，老年人也比較能夠接受以個人房屋產(chǎn)權換取社會專業(yè)化養(yǎng)老服務的模式。

注：

①該調(diào)查針對的老年人年齡為60歲及以上。

②2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》對城鎮(zhèn)老年人在住房、居住意愿與環(huán)境方面的調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權住房的為75.7%，屬于子女的為14.8%，租公房為4.9%，租私房為1.6%，其他占3.0%。

③2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》顯示，城鎮(zhèn)老年人愿意住養(yǎng)老機構的比例2000—2010年10年間從18.6%下降到11.3%，農(nóng)村老年人則從14.4%下降到12.5%。

④中國人壽在河北廊坊投資1000億元在建設中的養(yǎng)老社區(qū)，合眾人壽投資100億建設的合眾健康社區(qū)等項目。

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第8篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

近幾年來，人口老齡化一直是社會輿論熱議的話題，北京市民政局副局長李紅兵稱，“北京現(xiàn)在每天新增老齡人口超過400人?！卑凑者@一增長速度計算，北京市每年新增老年人人數(shù)達到15萬之多。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，北京60歲及以上戶籍老年人口達247.9萬，占戶籍總?cè)丝诘?9.4%；而65歲及以上戶籍老年人口177.6萬，占戶籍總?cè)丝诘?3.9%。

另據(jù)《2012年北京老齡產(chǎn)業(yè)研究報告》顯示，北京市的人口老齡化發(fā)展速度還將不斷加快，預計2020年北京常住老年人口將超過400萬，占總?cè)丝诘?0%左右；2030年北京常住老年人口將超過500萬，占總?cè)丝诘?0%左右。

從數(shù)據(jù)上來看，銀發(fā)市場的發(fā)展空間很大，許多商人瞄準這一市場，開始加大投資，推動了一波養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的小。盡管對于國人來說，還不太能夠接受養(yǎng)老院養(yǎng)老的概念，但對于獨孤老人來說，入住老年公寓是較為妥當?shù)陌才?。北京匯晨養(yǎng)老機構管理有限公司（以下簡稱北京匯晨）五年前看到了這一市場需求，開始從事專業(yè)的養(yǎng)老服務工作。

“目前的養(yǎng)老公寓主要以三種形式存在，一種是國有福利院，一種是純民營的養(yǎng)老院，還有一種是公有民營的養(yǎng)老公寓，我們就是公有民營的養(yǎng)老服務機構。目前的養(yǎng)老機構數(shù)量完全不能滿足市場的需求，昌平區(qū)的匯晨養(yǎng)老公寓早已全部住滿，還有300多人在排隊?！北本﹨R晨養(yǎng)老機構管理有限公司副總經(jīng)理趙軍告訴記者。

細分的養(yǎng)老服務

作為以養(yǎng)老服務為主營業(yè)務，在民政局注冊的非營利機構，北京匯晨是公辦民營養(yǎng)老機構的典型案例。趙軍稱，“我們在昌平區(qū)北七家和北苑的老年公寓都隸屬于北京市及東城民政局，我們受其委托負責兩機構的運營管理。”

作為提供服務的機構，各地民政局建設的養(yǎng)老公寓的使用方式有所不同，位于昌平區(qū)的北京市匯晨養(yǎng)老公寓收住的老人以自理型為主，北苑的北京市東城區(qū)匯晨養(yǎng)老公寓收住的老人以護理型為主。老年公寓的定位不同，其配套設施和服務方式也會有所不同。

進入昌平區(qū)的匯晨養(yǎng)老公寓大門，就會看見一個大的室外活動場，隨行的工作人員告訴記者，這里是老人室外活動場地，除了球場之外，還有一些安全的活動器械，室內(nèi)有游泳館和溫泉池，供老人們平時健身娛樂。進入到老年公寓樓內(nèi)，除了老人們的房間以外，兩棟樓間走廊還有老人的閱讀室、音樂室等房間。隨后，工作人員帶著本刊記者參觀了老年公寓的樣板房間，每間房都有廚房、洗漱間、衣柜和兩張床，整個布局與酒店式公寓類似。

工作人員稱，“在這樣的公寓內(nèi)，老人可以自己做飯，也可以在社區(qū)的食堂內(nèi)吃飯。由于在這里入住的老人都有自理能力，除了每天例行的一系列保潔等服務以外，還為老人做血壓、心跳等生理數(shù)據(jù)監(jiān)測，以便及時了解老人的身體健康狀況?！睋?jù)趙軍介紹，在這里入住的老人，其子女多在國外、外埠省市或是獨孤老人，每個月均收取2，000多元的床位費，園內(nèi)的娛樂設施都是免費供使用的。

與昌平區(qū)的養(yǎng)老公寓不同的是，北苑匯晨養(yǎng)老公寓是護理型機構，專門接收生活上難以自理的老人，已開業(yè)5個多月，目前入駐50多位老人。為了保障老人的安全，避免不必要的傷害，每層樓的樓道都會設立門禁，外來人員無法進入，樓道的盡頭有老人的用餐室和活動室。在公寓的住房內(nèi)，記者看到其中的設施與自理型公寓有很大的不同，床的兩邊有護欄，床頭安裝了應急按鈕、供氧設備，老人夜間有需要時，只需要按動按鈕，護工就會及時趕到。每間房都有衛(wèi)生間，工作人員會按時打掃。記者去采訪時，剛好是老人用餐時間，護工將老人推到餐桌前，由專業(yè)護理員有序地提供餐飲服務。工作人員告訴記者：“由于老人遠離子女，在心理上會感到很孤獨，所以我們的社工部會定期地組織活動，讓老人能夠充分享受家的感覺?！壁w軍稱：“這里的老人一般生活上很難自理，所以在護理方面的要求比較高，這里的床位費一個月2，000多元，護理費2，000多元，在市場上這樣的收費標準算是不高的。”

趙軍補充說道，“現(xiàn)在市場上有一些高端養(yǎng)老機構，收取的費用一個月七八千至幾萬元，對于政府需求和大多數(shù)老年人來說，解決不了根本的養(yǎng)老問題，這一費用很難承擔，我們做的是大眾都能接受的養(yǎng)老服務。”

艱難前行的五年

與國營福利院相比，像北京匯晨這樣的公有民營養(yǎng)老機構也是需要資質(zhì)的，趙軍稱，“民政局會面向社會招標，根據(jù)投標公司的資質(zhì)進行審核，符合條件才能獲得管理權。北苑匯晨養(yǎng)老公寓和昌平區(qū)的匯晨養(yǎng)老公寓都是經(jīng)過招標獲得運營管理權的?！?/p>

政府近些年來一直在想辦法引入社會資源，加入養(yǎng)老的行業(yè)中來，但在經(jīng)營中，他們面臨著諸多困難，作為在民政局注冊的非營利機構，盡管不用交商業(yè)稅費，但與國有福利院相比，他們從政府獲得的補貼要少很多。趙軍說：“一般國有養(yǎng)老院每年都會有預算，我們只有通過床位費和護理費獲得收入，以保證收支平衡?！?/p>

對于老年人來說，就近看病非常必要。老人為了節(jié)省費用，會選擇醫(yī)保范圍內(nèi)的社區(qū)醫(yī)院就醫(yī)，“經(jīng)常有老人在入住前問我們，你們的醫(yī)務室可以用醫(yī)保嗎？我們很難做到，在經(jīng)營初期，公寓內(nèi)有一間醫(yī)務室，但沒有納入醫(yī)保范圍。納入醫(yī)保需要經(jīng)過兩個部門的審批，一個是民政部，一個是衛(wèi)生部，兩個單位沒有一個統(tǒng)一的部門協(xié)調(diào)此事，我們用了三年的時間才將昌平區(qū)老年公寓內(nèi)的醫(yī)務室納入醫(yī)保范圍，期間給老人造成了很大不便。將社保引入公寓，對我們也非常有好處?！壁w軍稱。目前，北苑的匯晨養(yǎng)老公寓與醫(yī)療機構合作，在一樓開設了社區(qū)醫(yī)院，不僅保障了養(yǎng)老公寓內(nèi)的老人健康服務，也改善了附近社區(qū)的醫(yī)療環(huán)境。

近兩年，政府加大力度推廣醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，2009年初，北京市下發(fā)了《關于加快養(yǎng)老服務機構發(fā)展的意見》。意見指出，今后，本市普通型和護養(yǎng)型養(yǎng)老機構皆可獲得補貼，政府將按照每張床位8，000-16，000元的標準，給予符合條件的養(yǎng)老機構一次性建設資金支持。像匯晨這樣的“公辦民營”模式運營的養(yǎng)老服務機構，也可按每月收住1名老年人可獲100-200元的標準，獲得補貼資金。

除了平時經(jīng)營費用外，人力成本占到了很大比重?！吧鐣系淖o理學校很多，每年都會畢業(yè)一大批學生，但90%的不會從事這個行業(yè)?！壁w軍稱。大學畢業(yè)的學生護理水平良莠不齊，一般的養(yǎng)老機構會從護理學校和家政公司招聘，經(jīng)過培訓才能上崗。“這個行業(yè)缺少專業(yè)的護理人才，我們每年花在人力上的成本要占到公司整體運營成本的40-50%?！壁w軍如是說。

深化養(yǎng)老服務市場

隨著政府對養(yǎng)老行業(yè)扶持力度的加大，社會資源不斷地被吸收到這一行業(yè)。以養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老保健等為噱頭的項目在全國各地瘋狂建設。在趙軍看來，未來兩到三年內(nèi)，養(yǎng)老領域內(nèi)的項目會出現(xiàn)井噴式的增長，但之后市場便會重新洗牌。盡管噱頭很多，但真正從事養(yǎng)老服務的專業(yè)機構很少。“我們公司之前就接觸過一個沿海城市以養(yǎng)老為目標建設的地產(chǎn)項目，項目建好了，不會打理，打算將我們吸引過去，盤活市場，經(jīng)過我們考察，整個環(huán)境不適合于做養(yǎng)老，那些樓房現(xiàn)在還在空置中?！?/p>

從健康的市場經(jīng)濟角度來考慮，只有創(chuàng)造利益才能讓企業(yè)更好地發(fā)展。北京匯晨作為民營的非營利機構，就其養(yǎng)老公寓本身是不能以盈利為目的的，但公司需要發(fā)展，在養(yǎng)老業(yè)務之外，正在進行著盈利模式的探索。趙軍稱：“目前團隊400多人，醫(yī)療部、護理部、信息部、銷售部、社工部等都已非常成熟，目前正在做更進一步的品牌推廣。”

北京匯晨已開始在養(yǎng)老衍生品市場上大膽嘗試。2012年12月，由匯晨與NEC中國共同開發(fā)的智能老年公寓信息化系統(tǒng)投入運行，生活在北京昌平區(qū)北七家匯晨老年公寓的500多位老人由此率先體驗到智能的養(yǎng)老服務?！安还苁菑墓芾磉€是從服務的角度上看，信息化都是必需的。養(yǎng)老機構信息化管理系統(tǒng)包含了所有相關的服務項目，包括入住管理、護理服務管理、健康管理、娛樂餐飲管理、消費結(jié)算管理、老人信息管理、員工管理等?！北本﹨R晨老年公寓銷售部經(jīng)理滿玉紅介紹說。

趙軍稱，“為了提高服務質(zhì)量，我們很早之前就想引入智能養(yǎng)老系統(tǒng)，但購買系統(tǒng)的費用很高，且不能貼近本機構的運營模式。于是我們與NEC合作，聯(lián)合開發(fā)了這一系統(tǒng)，除了在我們的老年公寓使用外，目前正在向市場推廣，有十幾家機構正在洽談當中?！?/p>

在國內(nèi)有很多養(yǎng)老建設地產(chǎn)項目，但很少有機構可以提供專業(yè)的養(yǎng)老服務，匯晨老年公寓已經(jīng)運營了5年，有了一套完整的服務體系，“現(xiàn)在很多新建的養(yǎng)老項目希望我們能夠參與進去，今后我們會以提供服務解決方案、加盟及委托管理等方式參與到市場中，以此擴大市場份額。”趙軍如是說。

北京市民政局局長吳世民在2012北京國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會會接受采訪時表示，“接下來北京將全面完善社會養(yǎng)老保障制度，建立與物價上漲相適應的、適度普惠的養(yǎng)老調(diào)整機制。同時全面放開首都養(yǎng)老服務市場，鼓勵企業(yè)、個人興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府將提供政策、土地、項目和資金支持。此外，將竭力提高老年人生活質(zhì)量，建立讓老年人滿意的平臺和機制。”

養(yǎng)老問題，歸根結(jié)底是社保問題。與日本等發(fā)達國家相比，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，健全的養(yǎng)老體系在國內(nèi)還沒有形成。趙軍稱，“國內(nèi)的老年公寓體積比較大，日本的養(yǎng)老公寓很小，一般機構的床位不到100個，分布非常密集，他們的養(yǎng)老是直接和保險公司掛鉤的，入住之后，養(yǎng)老的費用直接由保險公司為其支付?！倍@種模式在國內(nèi)還很難實施。