房產(chǎn)投資的特點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

通過房產(chǎn)投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率等六個(gè)不確定因素對(duì)動(dòng)態(tài)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達(dá)到分析不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資者如何作用的目的。

【關(guān)鍵詞】

單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資

0 引言

敏感性分析是考察投資項(xiàng)目涉及的各種不確定因素對(duì)投資項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。通過敏感性因素分析，評(píng)估投資項(xiàng)目效益對(duì)不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)分析打下基礎(chǔ)。

本文重點(diǎn)探討單因素敏感性分析，通過檢驗(yàn)房產(chǎn)投資中不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響，獲取對(duì)房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。

1 敏感性分析的概念

敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷投資項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個(gè)因素的數(shù)值來進(jìn)行分析，估算單個(gè)因素的變化對(duì)投資項(xiàng)目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時(shí)改變兩個(gè)或兩個(gè)以上因素進(jìn)行分析，估算多因素同時(shí)發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

2 單因素敏感分析的方法步驟

2.1 確定分析指標(biāo)

投資項(xiàng)目分析指標(biāo)的確定，一般是根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)、不同的研究階段、實(shí)際需求情況和指標(biāo)的重要程度來選擇，與進(jìn)行分析的目標(biāo)和任務(wù)有關(guān)。

本文重點(diǎn)分析投資者確定進(jìn)入房產(chǎn)投資后，對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值是指把投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到投資期初（投資項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標(biāo)在用于投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項(xiàng)目可行。反之則不可行。

凈現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式如下：

對(duì)于房產(chǎn)投資者而言：

房產(chǎn)投資者購入房屋時(shí)所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。

如果房產(chǎn)投資者購入房產(chǎn)后出租，則每年會(huì)產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購買房產(chǎn)，則每年會(huì)產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。

如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會(huì)收入賣房款并承擔(dān)一定稅負(fù)。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。

可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面。

2.2 選取不確定因素

不確定因素指在投資項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)過程中涉及對(duì)投資項(xiàng)目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對(duì)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全部因素都進(jìn)行分析，而只是對(duì)可能對(duì)投資項(xiàng)目收益影響較大的重要的不確定因素進(jìn)行分析。

本文認(rèn)為對(duì)房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面?？蓺w納為國家政策及市場(chǎng)兩類因素。

2.2.1 國家政策的不確定性因素

國家政策的不確定性因素包括國家政策規(guī)定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。

購房首付率，是指國家政策規(guī)定投資者購買房屋時(shí)不能全部申請(qǐng)商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：

式中，Qn——第n年后房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率；

T——國家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔(dān)的稅率；

貸款利率，是指國家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡(jiǎn)化計(jì)算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：

4 結(jié)論

經(jīng)上述論證及實(shí)踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：

敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資效果的影響。有助于投資者對(duì)項(xiàng)目不確定因素的不利變動(dòng)所能允許的風(fēng)險(xiǎn)程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對(duì)不確定因素進(jìn)行重新評(píng)估，減小投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)本文中的例子而言，房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評(píng)估未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)率進(jìn)行研究預(yù)測(cè)，從影響房?jī)r(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)，合理評(píng)估未來房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率，避免房產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]朱獻(xiàn)忠 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業(yè)與科技，2006年

第2篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

摘 要 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度簡(jiǎn)單分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，說明房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期會(huì)上漲。毫無疑問，房產(chǎn)稅難以改變中國今后幾十年房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，其作用是使房?jī)r(jià)上漲過程平穩(wěn)，不至于產(chǎn)生過多泡沫。房產(chǎn)稅真正要解決的是炒房囤房也就是效率與公平的問題，而不是房?jī)r(jià)上漲的問題。本文通過分析房產(chǎn)稅現(xiàn)存問題，提出了房產(chǎn)稅改革的一些措施。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 公平效率 改革措施

一、 房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1.房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響。需求方面：由于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，其開征對(duì)消費(fèi)性需求并無太大影響，因?yàn)榫用竦南M(fèi)主要還是自住，房產(chǎn)稅并沒有涉及到他們的利益。而在投資需求方面，房產(chǎn)稅的開征會(huì)使投資性房地產(chǎn)的持有成本上升，投資回收期延長(zhǎng)，對(duì)投資者造成一定的資金壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險(xiǎn)加大。根據(jù)資產(chǎn)組合理論，一項(xiàng)資產(chǎn)的需求量與其預(yù)期收益成正比，與相對(duì)于其他資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成反比，而投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的增加以及預(yù)期收益的降低都會(huì)使投資性需求下降。所以總體上房產(chǎn)的需求會(huì)下降。

供給方面：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)商的房屋供給不變。但前面提到，房地產(chǎn)投資收益的下降以及持有房產(chǎn)的不確定性會(huì)使資金從房地產(chǎn)投資市場(chǎng)轉(zhuǎn)到其他市場(chǎng)，部分投資者會(huì)拋售手中多余的房產(chǎn)，或?yàn)榱藴p輕負(fù)擔(dān)而將房屋出租，這必然會(huì)導(dǎo)致房屋供給的增加。

短期內(nèi)，房產(chǎn)需求下降，而供給增加，房?jī)r(jià)下降。

2.房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響。長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)供給取決于土地的供給，而土地作為稀缺資源，供給是不變的。如前所述，房產(chǎn)稅的征收主要是對(duì)投資性房地產(chǎn)而言的，對(duì)消費(fèi)性房產(chǎn)并無太大影響。隨著房產(chǎn)稅的完善，投機(jī)者會(huì)回歸理性，而由于人口的持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)性房產(chǎn)需求會(huì)以一定比例增加。

長(zhǎng)期內(nèi)，房產(chǎn)需求增加，而供給不變，房?jī)r(jià)上漲。

通過簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，我們知道房產(chǎn)稅的短期目標(biāo)是為了降低房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)比較理性的價(jià)格，但長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅難以改變中國今后幾十年房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，它的目的其實(shí)是對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲，使其上漲過程平穩(wěn)，不至于產(chǎn)生過多泡沫。

二、房產(chǎn)稅的內(nèi)涵

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有許多問題和矛盾亟待解決，特別是房屋空置的問題，如果購買者不以入住為目的，而是把房產(chǎn)作為投資放在那里，那么這個(gè)投資者就已經(jīng)成為了房屋的供給者。既然是供給者，而房屋卻空著，這就說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率低下，因?yàn)榉慨a(chǎn)資源沒有得到充分利用。為了解決房屋空置造成的效率低下問題，增加持有空置房屋的成本是必要的。因而，房產(chǎn)稅是解決炒房囤房即效率與公平問題的必要手段。

首先，如果沒有征收房產(chǎn)稅，那些投資者就會(huì)“無代價(jià)”地持有多套房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息不對(duì)稱，房?jī)r(jià)會(huì)飛速上漲，進(jìn)而加劇投資者炒房囤房的現(xiàn)象，以至于空置房越來越多。而如前所述，房產(chǎn)稅的征收會(huì)使投資者出售空置房，從而提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率。其次，我國現(xiàn)在面臨的很嚴(yán)峻的一個(gè)問題是貧富差距過大，盡管收入造成了一定的貧富差距，但關(guān)鍵還是在擁有住房和沒有住房之間的差別，不收房產(chǎn)稅，會(huì)加劇社會(huì)不公平和貧富差距問題。征收房產(chǎn)稅后，房屋供給增加，可以緩解房?jī)r(jià)上漲過快的問題，使得更多的人有房屋居住，更重要的是，政府可以用這部分稅收提供公共產(chǎn)品比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，像美國政府，它對(duì)于這部分稅收的用途有很明確的規(guī)定，即投入地方基礎(chǔ)設(shè)施特別是教育的建設(shè)。所以說征收房產(chǎn)稅對(duì)于為居民提供公平的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)，防止貧富差距過大有很重要的意義。

三、房產(chǎn)稅現(xiàn)存問題

雖然說房產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，對(duì)解決效率與公平的問題也起了很大的作用，但我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅還是存在著很多弊端。我國的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，該稅的課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)和稅率等早已不符合現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。從總體上看，現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在許多問題。

1.征稅范圍過窄。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，但是隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，很多地區(qū)的農(nóng)村已達(dá)到普通城鎮(zhèn)的生活水平，像這樣的農(nóng)村卻不用繳納房產(chǎn)稅，這樣就使得我國房產(chǎn)稅的征收難以體現(xiàn)公平原則，同時(shí)也為一些避稅的企業(yè)提供了有利條件，在很大程度上限制了房產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)。

2.計(jì)稅依據(jù)不合理。我國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。而近些年來，我國經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)使得房產(chǎn)大幅升值，以余值為計(jì)稅依據(jù)實(shí)際上大大縮小了稅基。即便是最近進(jìn)行試點(diǎn)的上海和重慶，其計(jì)稅依據(jù)也存在問題。它們是以交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，因此，以交易價(jià)格為稅基對(duì)房產(chǎn)征稅，有利于以前買房的人，這種情況下，那些具有購買需求和支付能力的潛在納稅人受到鼓勵(lì)，會(huì)盡快買房，這顯然不符合國家“引導(dǎo)住房消費(fèi)”的政策目標(biāo)。而且以交易價(jià)格為稅基會(huì)增加空置房的現(xiàn)象，違背了開征房產(chǎn)稅的本意。比如有一幢100萬元的房子，如果按每年0.8%的稅率征收，那房屋持有者每年得交8000元的房產(chǎn)稅，如果按交易價(jià)格為稅基確定房產(chǎn)稅，只要房?jī)r(jià)上漲超過0.8%，房屋持有者就不會(huì)賣出房產(chǎn)，因?yàn)樗€是有利可圖的。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)過于混亂。從房地產(chǎn)征收環(huán)節(jié)看，目前可以分為取得、交易和保有這三大環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)稅種繁多，且稅負(fù)水平差異也很大。房地產(chǎn)商取得土地時(shí)支付的稅金主要有契稅、耕地占用稅以及土地及開發(fā)費(fèi)。在房地產(chǎn)交易過程中，房產(chǎn)商要支付營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育附加費(fèi)，買房者要支付印花稅和契稅，可以看出，我國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種較多，稅負(fù)水平明顯偏重。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，需求彈性小、供給彈性大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁，而房產(chǎn)的特點(diǎn)就是需求彈性小和供給彈性大，所以交易環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)商征的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到了購買者身上。在保有環(huán)節(jié)，涉及到房產(chǎn)稅，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)居民自住房免征稅，對(duì)出租房屋因征收困難，也基本沒有征收。因此，目前我國房地產(chǎn)稅制體系中，流通環(huán)節(jié)稅收較重，保有環(huán)節(jié)較輕。

四、房產(chǎn)稅改革的措施

1.擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。房產(chǎn)稅是一種比較穩(wěn)定的稅源，由于我國城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅的征稅范圍過于狹隘，使得我國財(cái)政缺乏穩(wěn)定收入。針對(duì)過窄的征稅范圍，從擴(kuò)大稅基的角度出發(fā)，提出一些改革的設(shè)想：第一，擴(kuò)大對(duì)行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的房產(chǎn)征稅。在對(duì)企業(yè)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅的同時(shí)，對(duì)行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的房產(chǎn)業(yè)征稅，有利于平衡企業(yè)個(gè)人與事業(yè)單位之間的稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)行政機(jī)關(guān)與事業(yè)單位加強(qiáng)預(yù)算管理，節(jié)約用房，避免房產(chǎn)資源的浪費(fèi)。第二，對(duì)居民的部分非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。這主要是針對(duì)目前空置房過多的現(xiàn)象而設(shè)置的，居民如果有兩套及以上的房產(chǎn)，無論其是否經(jīng)營(yíng)或自住，都應(yīng)征收房產(chǎn)稅。第三，對(duì)開發(fā)商建好但不出售的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。這樣就會(huì)減少開發(fā)商的囤房炒房現(xiàn)象，增加房屋的供給，減少房產(chǎn)的空置率，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率。

2.合理調(diào)整計(jì)稅依據(jù)。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值，這顯然與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相符，應(yīng)將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，主要有兩方面原因：首先，如果簡(jiǎn)單的按交易價(jià)格來征房產(chǎn)稅，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求是，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲到其價(jià)值以上，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就可能下降到其價(jià)值以下，所以交易價(jià)格并不總能真實(shí)反映房產(chǎn)的價(jià)值，以交易價(jià)格為稅基可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成扭曲；其次，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值計(jì)征有助于地方財(cái)政可持續(xù)發(fā)展，地方財(cái)政的房產(chǎn)稅收入會(huì)隨著房產(chǎn)的的增值而相應(yīng)增加，這不僅有利于地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)，而且有利于滿足地方基本公共產(chǎn)品的需求，隨著地方基本公共產(chǎn)品的健全，房產(chǎn)繼續(xù)升值，這樣就形成一個(gè)良性循環(huán)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)以一個(gè)合理的水平發(fā)展。當(dāng)然，現(xiàn)階段來看，評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是有難度的，雖然房產(chǎn)具有不易隱藏的特點(diǎn)，但我國地廣人多，住房很多，稅務(wù)機(jī)關(guān)人員有限，而且專業(yè)素質(zhì)不過硬，征收起來難度很大，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)要和其他部門緊密聯(lián)系，建立一個(gè)共享的信息平臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的記錄和切實(shí)有效的監(jiān)管；另一方面，還需要建立專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這樣房產(chǎn)稅的征收才會(huì)更加便利。

3.建立一套完善的稅費(fèi)體系，統(tǒng)一稅制，逐步擴(kuò)大稅基和征收范圍。應(yīng)該在綜合考慮房地產(chǎn)取得、交易和保有環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)后，本著“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的改革思路對(duì)房地產(chǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)簡(jiǎn)化歸并。對(duì)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一些費(fèi)用進(jìn)行整合，合理簡(jiǎn)化稅費(fèi)，統(tǒng)一稅基，減少重復(fù)征稅。就目前我國的具體情況來看，可以通過加重房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)來解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列問題。保有環(huán)節(jié)的稅收主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，其總額占地方財(cái)政收入的比重比較低，2009年房產(chǎn)稅收入804億元，僅占當(dāng)年地方稅收收入的3%。所以，有必要加大房產(chǎn)稅的征收力度，提高稅率，擴(kuò)大征收范圍，這樣一方面能解決稅費(fèi)混亂的局面，另一方面，保有環(huán)節(jié)的征稅使持有兩套及以上的住房者減少投機(jī)行為，增加了房產(chǎn)的供給。

4.確立地方政府在房產(chǎn)稅征收和使用中的主體地位，明確房產(chǎn)稅的用途。為了有效發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，我們應(yīng)借鑒美國等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)，明確房產(chǎn)稅的征收和使用歸地方政府所有。通過擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，增加房產(chǎn)稅的收入，提高房產(chǎn)稅占稅收總額的比重，滿足地方政府的財(cái)政需要，使房產(chǎn)稅成為為地方政府籌集財(cái)政資金的主要來源。其次，征得的房產(chǎn)稅應(yīng)大部分用于地方政府的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如教育支出、治安環(huán)境的改善等，另一部分則用于建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這樣就會(huì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[4]劉洪玉.房產(chǎn)稅改革的國際經(jīng)驗(yàn)與啟示.改革.2011(2).

第3篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

建筑設(shè)計(jì)專業(yè)科班出身，為投資房產(chǎn)打下基礎(chǔ)

“我們與別人最大的區(qū)別就是專業(yè)度，市場(chǎng)上很多人就算因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)而獲得了20%或者更高的回報(bào)率，在很大程度上只是順應(yīng)了整體市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，不能算是個(gè)人的投資本領(lǐng)?！焙吻f自己公司最大的特點(diǎn)就是專業(yè)度。如果用專業(yè)度來衡量投資房產(chǎn)的人群，普通老百姓一般都是利用業(yè)余時(shí)間踩盤、了解，與何千濤的投資公司在時(shí)間、人力上投入的深度和廣度確實(shí)不能相比，這也注定了他的投資回報(bào)率從來都遠(yuǎn)超市場(chǎng)的一般溢價(jià)水平。

冰凍三尺，非一日之寒，何千濤現(xiàn)如今的專業(yè)水準(zhǔn)，全是從小耳濡目染，并經(jīng)由了長(zhǎng)期的實(shí)戰(zhàn)積累而得。何家一直從事建筑行業(yè)，父親是當(dāng)?shù)刈钤绲母呒?jí)工程師，算得上是建筑世家。何千濤大學(xué)期間也主修建筑學(xué)專業(yè)，這樣早期的知識(shí)積累為他進(jìn)入到房產(chǎn)投資領(lǐng)域起到了非常關(guān)鍵性的作用。在上世紀(jì)末期，中國房地產(chǎn)行業(yè)商品化才剛剛起步，何千濤便敏銳地察覺到了其中蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，并將個(gè)人的發(fā)展與這種城市化進(jìn)程緊密的結(jié)合在了一起。當(dāng)時(shí)他在成都早期開發(fā)銷售的項(xiàng)目中嘗試購買了一些房產(chǎn)，而在短短2-3年后所產(chǎn)生的回報(bào)率大大超出了自己的預(yù)期。他購買的第一套物業(yè)是上世紀(jì)成都的一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)以2000元/㎡購入，在后來的幾年內(nèi)，價(jià)格連續(xù)攀升，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到4萬元/㎡。這樣的經(jīng)歷讓何千濤在感到興奮和驚喜的同時(shí)，更促進(jìn)了他進(jìn)一步學(xué)結(jié)投資規(guī)律，久而久之便逐漸形成了自己的投資理念?；貞洰?dāng)時(shí)的情形，何千濤對(duì)記者說：“因?yàn)槲冶旧硎菍W(xué)習(xí)建筑學(xué)的，所以對(duì)城市規(guī)劃發(fā)展以及房子價(jià)值本身有很好的判斷，我當(dāng)時(shí)所選的房子在一個(gè)小區(qū)里面，無論是區(qū)位、樓層、戶型還是采光通風(fēng)，基本上全都是最好的，這樣也為以后的升值做了保障?！痹诤吻约嘿徺I的房產(chǎn)都成了一匹匹投資黑馬之后，他身邊的朋友也開始找到他，讓他幫他們做投資。無一例外，這些人在何千濤的參謀與策劃下，也都取得了極高的投資回報(bào)率。就這樣，在無數(shù)次的實(shí)戰(zhàn)中，何千濤在成都房產(chǎn)投資圈中建立起了較高的威信，并且形成了相應(yīng)的資金整合能力。

各部門綜合分析，保證投資下手穩(wěn)、準(zhǔn)、狠

有了大量的操作經(jīng)驗(yàn)和資金積累之后，何千濤在2007年正式成立了成都創(chuàng)博房產(chǎn)投資管理有限公司，開始為投資者提供專業(yè)的房產(chǎn)投資咨詢顧問服務(wù)。公司設(shè)立有政策數(shù)據(jù)部、市場(chǎng)調(diào)研信息部、投資客戶部、資產(chǎn)管理部等部門，每個(gè)部門各司其職，形成了一套完善的房產(chǎn)投資服務(wù)體系。政策數(shù)據(jù)部負(fù)責(zé)研究預(yù)測(cè)國家房地產(chǎn)的政策走向以及房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)對(duì)國土部、建設(shè)部、房地產(chǎn)管理部門等的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集分析，并對(duì)土地供應(yīng)、價(jià)格走勢(shì)、一手房和二手房的供應(yīng)量、成交量、成交價(jià)格等做好精準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)分析。市場(chǎng)調(diào)研信息部主要對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查從而篩選出一些優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。“有時(shí)我們還要作一些深入的專題調(diào)研，如對(duì)歷史上房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域包括中國香港以及日本、美國等地的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入研究，從他們已經(jīng)成熟了的地產(chǎn)行業(yè)中借鑒經(jīng)驗(yàn)?！焙吻f。 記者在創(chuàng)博公司的墻上發(fā)現(xiàn)了一些房?jī)r(jià)和政策的分析表格，據(jù)市場(chǎng)調(diào)研部員工介紹，他們每周都會(huì)對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的重要數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)注，以形成整體。而在平時(shí)的調(diào)研過程中，涉及的考察和比較會(huì)更加繁瑣，當(dāng)遇到投資額較大的項(xiàng)目時(shí)，作分析涉及的數(shù)據(jù)表格會(huì)多達(dá)十幾個(gè)。

在實(shí)際的操作過程中，何千濤的房產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)模式靈活多樣，投資客戶部便是這種靈活模式的制定部門。有的時(shí)候，為了打消客戶疑慮，創(chuàng)博公司會(huì)采用“入股合作”的方式與客戶共同投資，并把自有股份作風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。這樣一來，投資房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)按股份辦在投資人名下，有房產(chǎn)證作保障，投資資金完全安全可控。創(chuàng)博公司的辦事效率極高，曾經(jīng)有一個(gè)物業(yè)，從了解項(xiàng)目信息到簽訂合同僅用一天時(shí)間，而一年后投資收益高達(dá)200%，這也成為了創(chuàng)博公司精準(zhǔn)、敏捷的投資特點(diǎn)的最好例證。因?yàn)閷?duì)于他們來說，一個(gè)項(xiàng)目出來，綜合判斷它的區(qū)域整體情況、周邊項(xiàng)目布局以及自身的配套設(shè)施等等方面，很快就能將其價(jià)格定位是否準(zhǔn)確判斷地八九不離十，而從來不會(huì)被樓盤廣告所影響。“像市場(chǎng)上有些項(xiàng)目開盤就一搶而光的情況，大多數(shù)是因?yàn)殚_發(fā)商市場(chǎng)調(diào)查不準(zhǔn)，把價(jià)格定低了。我們?cè)?jīng)遇到過某一個(gè)區(qū)域內(nèi)120㎡的戶型已經(jīng)飽和，最稀缺的是80㎡的，但那家開發(fā)商掌握的情況并不準(zhǔn)確，結(jié)果把80㎡的價(jià)格反而定的偏低，我們當(dāng)即就建議投資客戶對(duì)80㎡的戶型下單！一年之后，買了80㎡房子的客戶都取得了超高的回報(bào)率，而那個(gè)片區(qū)120㎡的戶型則成了滯銷品?！焙吻@樣對(duì)記者說。對(duì)于已經(jīng)敲定投資合作的客戶，資產(chǎn)管理部則會(huì)為他們進(jìn)行房產(chǎn)租賃、招商、物業(yè)管理等的服務(wù)，讓客戶既省心，又能使物業(yè)價(jià)值得到更優(yōu)質(zhì)的提升。憑借著這種精益求精的務(wù)實(shí)精神，創(chuàng)博公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀和微觀都有了精準(zhǔn)的把控，使其多年來以來一直運(yùn)營(yíng)良好。

逆市而為，投資房產(chǎn)不走尋常路

建立在強(qiáng)大的市場(chǎng)分析和經(jīng)驗(yàn)借鑒的基礎(chǔ)上，何千濤總能將市場(chǎng)看得很透徹。在2011年底，樓市寒冰的節(jié)點(diǎn)之下，各種“樓市黃金十年已過，房地產(chǎn)輝煌不再”的言論漫天飛舞，但他在評(píng)房網(wǎng)的采訪中堅(jiān)信聲稱，未來3-10年內(nèi)，房產(chǎn)依然是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目，并且2012年樓市回暖可期，相關(guān)文章至今有案可查。而今年從春天開始出現(xiàn)的樓市“小陽春”和持續(xù)到7、8月份的小高峰期，都證明了他獨(dú)有的綜合判斷力和眼光。

憑借著這樣的前瞻能力，何千濤在商業(yè)地產(chǎn)投資上也打了漂亮的一戰(zhàn)。在2009-2010年，那時(shí)候大多數(shù)人還在熱衷于住宅投資，他已經(jīng)著手對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行考察，并把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了商業(yè)項(xiàng)目上來。當(dāng)2011年商業(yè)地產(chǎn)局面明朗時(shí)，何千濤早已經(jīng)完成了其在商業(yè)地產(chǎn)中的投資布局?！霸缭?-3年前，我們?cè)谘芯渴袌?chǎng)的時(shí)候，就已經(jīng)預(yù)測(cè)到未來的寫字樓市場(chǎng)不容樂觀，因此我們?cè)跒榭蛻暨x擇投資產(chǎn)品時(shí)，選擇了有價(jià)值的商鋪而規(guī)避了存在滯漲危險(xiǎn)的寫字樓，后來的事實(shí)證明我們是對(duì)的?！焙吻龑?duì)記者說。

在投資商業(yè)地產(chǎn)的過程中，何千濤還常常“以點(diǎn)帶面”，曾經(jīng)在一條街道上先后購買了幾個(gè)商鋪，從而帶動(dòng)這條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)在短短2年內(nèi)大幅提升，租金水平遠(yuǎn)超同區(qū)域的其它街道。對(duì)此，他頗有成就感：“我親自去過其中一條街道，進(jìn)入到一家商鋪后詢問他們對(duì)商鋪的看法，連售貨員都在說：‘這條街是一家投資公司帶動(dòng)起來的，他們買了少量的商鋪后，將整條街的價(jià)值都提升了’?！?/p>

在未來十年內(nèi)，房產(chǎn)行業(yè)依舊是好的投資產(chǎn)品

在記者詢問何千濤關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況時(shí)，他表示，目前市場(chǎng)整體機(jī)會(huì)不是很大，但在局部依然有商機(jī)可捕捉?！艾F(xiàn)在有些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)商為了年前收回資金，必須迅速出貨，這樣就為投資客們提供了一些入手的機(jī)會(huì)?！焙吻@樣判斷當(dāng)前的房產(chǎn)投資。而對(duì)于未來更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，他表示，未來的10年，房地產(chǎn)依舊是投資的好地方，過去十年可能有七年都在漲，那么未來十年可能只是上漲的年限相對(duì)少些，漲幅沒有過去那么猛罷了，但是好的投資機(jī)會(huì)總還是有的。他說：“我們目前對(duì)客戶說的就是，有錢先揣在包包里，等到時(shí)機(jī)成熟，我們會(huì)告訴你們。只要不買股票，讓錢不縮水就好。這也是我們對(duì)客戶的一種負(fù)責(zé)態(tài)度?！?/p>

在采訪的過程中，何千濤接了不少個(gè)電話，談話內(nèi)容都與當(dāng)日土地拍賣有關(guān)，經(jīng)記者詢問得知，他是在聯(lián)系土地拍賣的事情。何千濤表示，今年上半年土地流拍較多，正是入手土地的好時(shí)機(jī)，同時(shí)也為客戶找到了資金出處。何千濤的投資公司近幾年來，通過資源的整合，成功參與開發(fā)了兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，均取得了豐厚的收益和回報(bào)。

在中國房地產(chǎn)行業(yè)的波浪中，何千濤幾經(jīng)波峰與波谷，在市場(chǎng)一片低迷的情況下敢于出手，在很多人都被商業(yè)項(xiàng)目套牢的時(shí)候卻已經(jīng)提前脫手，他幾進(jìn)幾出，都精準(zhǔn)地把握了投資脈搏，可謂是做到了專業(yè)。

記者手記

第4篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時(shí)機(jī) 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案―有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時(shí)機(jī)的決策分析

投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進(jìn)行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。

開發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價(jià)值與無形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來獲利的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購物模式來進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（或潛在對(duì)手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較

因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤(rùn)，從而達(dá)到用戶愿意購買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以了解和分析消費(fèi)者的需求心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差別的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場(chǎng)的定位。通過分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)?？傊ㄟ^企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指項(xiàng)目建成前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保守做法，而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或放棄那些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會(huì)降低獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場(chǎng)論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M],武漢大學(xué)出版社,2006

第5篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞:基建項(xiàng)目 投資建設(shè) 分布式能源 納稅籌劃

項(xiàng)目投資建設(shè)期是納稅籌劃工作實(shí)施的起點(diǎn)，對(duì)于資本密集型基建投資項(xiàng)目來說，基建期的納稅籌劃尤為重要。本文所述項(xiàng)目投資建設(shè)期是指基建項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收之間的時(shí)期。我們應(yīng)結(jié)合各項(xiàng)目的具體情況，因地制宜實(shí)施籌劃，實(shí)現(xiàn)納稅目標(biāo)。

一、納稅籌劃的含義及特點(diǎn)

(一)納稅籌劃的含義

筆者認(rèn)為，納稅籌劃是指納稅人在不違法的前提下，有意識(shí)地運(yùn)用稅法等相關(guān)知識(shí)，系統(tǒng)地對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做出預(yù)先安排，達(dá)到降低納稅人涉稅風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)的目的，并服務(wù)于企業(yè)價(jià)值最大化財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的過程。

(二)納稅籌劃的基本特點(diǎn)

1、合法性

合法至少不違法，是納稅籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅行為的基本特征。

2、計(jì)劃性

指納稅人在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生前，就應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做出預(yù)先安排。

3、經(jīng)濟(jì)性

經(jīng)濟(jì)性是一切經(jīng)濟(jì)行為的生命，納稅籌劃的最終目的是服務(wù)于納稅人企業(yè)價(jià)值最大化的經(jīng)濟(jì)性目的。

4、專業(yè)性

納稅籌劃工作經(jīng)常要用到會(huì)計(jì)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等各方面知識(shí)，有很強(qiáng)的專業(yè)性和綜合性。

二、納稅籌劃分類

從稅款計(jì)算的基本公式（稅基*稅率=應(yīng)納稅額）可知，納稅基本要素是稅基、稅率和應(yīng)納稅額。由此角度，筆者認(rèn)為，納稅籌劃依據(jù)節(jié)稅因素的不同，可以分為四種類型：

(一)減少稅基式納稅籌劃

是指納稅企業(yè)通過縮小稅基的方式來減輕應(yīng)納稅額的籌劃方法。

(二)選取低稅率式納稅籌劃

是指企業(yè)合理安排自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使其涉稅行為適用低稅率，達(dá)到少交稅的目的。

(三)回避或延遲納稅義務(wù)式納稅籌劃

是指納稅人采取合理方法，改變經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)使之符合非應(yīng)稅行為的范疇，或減少應(yīng)稅交易環(huán)節(jié)，從而達(dá)到回避或延遲納稅的方法。

(四)利用稅收優(yōu)惠納稅籌劃

是通過利用稅法中規(guī)定的減免稅規(guī)定來減輕或免除納稅的方法。

在實(shí)際制定納稅籌劃方案時(shí)，鑒于納稅籌劃是綜合性很強(qiáng)的工作，我們往往難以將這四種類型完全分開。本文將納稅籌劃分為四個(gè)類型，有助于理清納稅籌劃工作的思路，下文在闡述具體每個(gè)納稅籌劃要點(diǎn)時(shí)，都將其歸為其中一類，但都可能涉及其他類型。

三、項(xiàng)目投資建設(shè)期間納稅籌劃的重要性

項(xiàng)目投資建設(shè)期在納稅籌劃實(shí)務(wù)中的重要性，是由納稅籌劃工作的“計(jì)劃性”和“經(jīng)濟(jì)性”特點(diǎn)決定的，特別對(duì)于資本密集型的投資項(xiàng)目則更是如此。

對(duì)于資本密集型投資項(xiàng)目，基建期將投入大量建設(shè)資金，合理的納稅籌劃會(huì)節(jié)省大量稅收支出，降低投資成本。項(xiàng)目投資建設(shè)完后，投資成本已發(fā)生，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)定型，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段的納稅籌劃的重大方向已經(jīng)難以改變，在計(jì)劃之外的臨時(shí)性的避稅措施常常不經(jīng)濟(jì)而不具實(shí)施價(jià)值。

四、廣州大學(xué)城分布式能源站概況

(一)分布式能源發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

分布式能源是世界能源應(yīng)用技術(shù)的重要發(fā)展方向，在西方發(fā)達(dá)國家，分布式能源已得到了大規(guī)模應(yīng)用，效益良好。目前，我國處于分布式能源發(fā)展的起步階段。

天然氣分布式能源相對(duì)于傳統(tǒng)煤電熱聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目，主要有三大優(yōu)勢(shì)：一是潔凈，以天然氣為一次能源，溫室氣體排放極少。二是能源梯級(jí)利用、就近供應(yīng)，損耗低，利用率高達(dá)80％以上。三是燃機(jī)發(fā)電設(shè)備啟停方便，具備調(diào)峰能力，提高了電網(wǎng)供電的可靠性和安全性。

(二)廣州大學(xué)城分布式能源站概況

廣州大學(xué)城分布式能源站由燃機(jī)電廠、區(qū)域供冷和集中供熱三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊組成，實(shí)現(xiàn)電、冷、熱三聯(lián)供，是國內(nèi)首個(gè)大型、高效、環(huán)保的分布式能源系統(tǒng)。該系統(tǒng)以天然氣作為一次能源，發(fā)電上網(wǎng)、發(fā)電余熱生產(chǎn)冷氣、煙氣余熱回收制備生活熱水。

該系統(tǒng)屬資本密集型投資項(xiàng)目，特別是發(fā)電系統(tǒng)的燃機(jī)和制冷系統(tǒng)的主設(shè)備都是技術(shù)先進(jìn)、高效率、高價(jià)值的進(jìn)口設(shè)備。該系統(tǒng)的三大業(yè)務(wù)板塊固定資產(chǎn)主要包括，燃機(jī)電廠板塊：發(fā)電設(shè)備、廠房、送出工程；區(qū)域供冷板塊：制冷設(shè)備、廠房、冷水管網(wǎng)；集中供熱板塊：熱水生產(chǎn)設(shè)備、廠房、熱水管網(wǎng)、蒸汽管網(wǎng)。

五、分布式能源項(xiàng)目投資建設(shè)期稅收籌劃的應(yīng)用

(一)減少稅基

1、購進(jìn)固定資產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)抵盡抵

09年以后，符合條件的固定資產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，建議在工程承包的過程中采用分項(xiàng)承包的方式，將可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的設(shè)備單獨(dú)簽訂合同，避免可以抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅的設(shè)備，因?yàn)楹贤虬l(fā)票的原因而不能抵扣。

2、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)利息的抵稅作用

目前我國正處于分布試能源發(fā)展的起步階段，短期內(nèi)需投入大量建設(shè)資金，在立項(xiàng)核準(zhǔn)時(shí)，盡可能按照規(guī)定的項(xiàng)目建設(shè)資本金的最低比例申報(bào)審批，以期通過金融機(jī)構(gòu)取得更多債務(wù)資金。一方面能以有限的股權(quán)資本引入更多的債務(wù)資本，另一方面在預(yù)期項(xiàng)目投資收益高于借入資金成本條件下，利息支出可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，利用利息的抵稅作用，獲取財(cái)務(wù)杠桿收益，取得更高的投資回報(bào)。

3、減少房產(chǎn)造價(jià)，減少房產(chǎn)稅稅基

在工程設(shè)計(jì)、建設(shè)階段，在合理的情況下，盡量不要將附屬設(shè)施、公共費(fèi)用等支出計(jì)入房產(chǎn)，因?yàn)樽杂梅慨a(chǎn)需要按房產(chǎn)的余值計(jì)交房產(chǎn)稅，房產(chǎn)造價(jià)越高應(yīng)交的房產(chǎn)稅就會(huì)越高。

以上做法有以下三重避稅好處：首先，減少了自用房產(chǎn)稅的稅基，從而節(jié)省房產(chǎn)稅；其次，部分符合條件的物資，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。另外，通常房產(chǎn)的折舊年限長(zhǎng)于設(shè)備，設(shè)備的年折舊額高于房產(chǎn)，折舊的抵稅作用使得企業(yè)所得稅納稅延后。

不要將土地成本計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用指南規(guī)定，自行開發(fā)建造廠房等建筑物時(shí)，土地使用權(quán)賬面價(jià)值可不計(jì)入建筑物建造成本，即房產(chǎn)原值中不含土地使用權(quán)價(jià)值。

4、選取一般納稅人客戶作為專用或附屬設(shè)施的投資主體，分散整個(gè)項(xiàng)目的投資成本

對(duì)于增值稅一般納稅人客戶，在建設(shè)初期可以與之簽訂協(xié)議，由客戶投資其專用的供冷、供熱管道和終端設(shè)備，一方面減少了項(xiàng)目公司的投資；另一方面，因?yàn)榭蛻敉顿Y資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，不增加項(xiàng)目整體的稅收支出，由客戶投資的設(shè)備成本少了一次轉(zhuǎn)嫁交易環(huán)節(jié)，減少了銷售環(huán)節(jié)的增值稅負(fù)擔(dān)。

對(duì)于增值稅小規(guī)模納稅人客戶，因沒有增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣資格，其投資資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣，會(huì)造成整個(gè)系統(tǒng)的稅負(fù)成本增加，所以不建議將能夠抵扣增值稅的資產(chǎn)由其投資。

(二)選取低稅率

1、進(jìn)口設(shè)備的關(guān)稅籌劃

(1)在相同條件下選擇關(guān)稅低的進(jìn)口設(shè)備。該項(xiàng)目的制冷主機(jī)和燃機(jī)都是進(jìn)口設(shè)備，其價(jià)值占整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)三成以上，設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅一般較高，因此在進(jìn)口設(shè)備的國際招標(biāo)之前，應(yīng)該充分了解有關(guān)的關(guān)稅政策，在設(shè)備性能和價(jià)格相當(dāng)?shù)那闆r下，選擇關(guān)稅較低的設(shè)備，達(dá)到節(jié)稅目的。

(2)合理分配進(jìn)口設(shè)備服務(wù)費(fèi)和備品備件等費(fèi)用。對(duì)于技術(shù)先進(jìn)的進(jìn)口設(shè)備，通常需要委托外方供應(yīng)商提供技術(shù)培訓(xùn)或維修服務(wù)，在對(duì)外付匯時(shí)需代交營(yíng)業(yè)稅、所得稅。在進(jìn)口關(guān)稅低或免稅時(shí)，在合理可行的條件下，可將這部分費(fèi)用計(jì)入主設(shè)備價(jià)值，享受低稅或免稅政策。

2、對(duì)于三聯(lián)供項(xiàng)目，靈活安排產(chǎn)量，對(duì)不同性質(zhì)客戶簽訂不同投資、銷售或服務(wù)合同

(1)根據(jù)產(chǎn)品不同稅率，相同條件下多產(chǎn)低稅率產(chǎn)品。電力，冷氣、熱水和蒸汽增值稅稅率分別為17%和13%。在投資建設(shè)期，需要對(duì)各項(xiàng)產(chǎn)品的需求量和利潤(rùn)貢獻(xiàn)作出測(cè)算，預(yù)留必要產(chǎn)能，以便靈活安排生產(chǎn)。在經(jīng)濟(jì)可行的前提下，靈活安排三種不同產(chǎn)品的產(chǎn)銷量，在利潤(rùn)貢獻(xiàn)率相同的條件下盡量生產(chǎn)稅率低的冷氣和熱力，降低增值稅稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)低稅率避稅。

(2)銷售產(chǎn)品稅率與提供服務(wù)的稅率不同，分別簽訂產(chǎn)品銷售合同和服務(wù)合同。上文提及的專用管道和終端設(shè)備由其自行投資的部分客戶，若將該部分資產(chǎn)維護(hù)服務(wù)委托給項(xiàng)目公司，對(duì)于維護(hù)費(fèi)用的計(jì)收一般有兩種方法：一是將維護(hù)業(yè)務(wù)的成本計(jì)入冷氣或熱水產(chǎn)品的售價(jià)，計(jì)交13%的增值稅，而日常維護(hù)成本一般是人工費(fèi)用，很少有可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，因此這部分的服務(wù)收入的實(shí)際流轉(zhuǎn)稅率約13%。另一種是單獨(dú)簽訂維護(hù)合同按約5%的稅率計(jì)交營(yíng)業(yè)稅及其附加，顯然第二種方法的實(shí)際稅負(fù)低。

(三)回避涉稅環(huán)節(jié)

1、將電、冷、熱三聯(lián)供納入同一納稅主體，減少納稅中間環(huán)節(jié)，平衡所得稅

在合作經(jīng)營(yíng)過程中，為避免因三聯(lián)供項(xiàng)目獨(dú)立經(jīng)營(yíng)而增加的交易環(huán)節(jié)新增的稅費(fèi)，建議合作各方出資設(shè)立合資公司，將電、冷、熱三個(gè)子項(xiàng)目全部納入合資公司，一方面可以避免增加的涉稅交易環(huán)節(jié)而可能增加的稅負(fù)，另一方面可以平衡企業(yè)所得稅稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)各子項(xiàng)目之間的經(jīng)營(yíng)盈虧相互抵扣，避免多交、早交所得稅。

2、避免以不動(dòng)產(chǎn)出租或銷售等涉稅交易

對(duì)于三聯(lián)供分布式能源項(xiàng)目控股投資方來說，有時(shí)為獲得土地資源或引入投資資金等原因，需與其他公司進(jìn)行合作，需要將房地產(chǎn)等實(shí)物納入到合資公司，此時(shí)應(yīng)避免以不動(dòng)產(chǎn)出租或銷售等涉稅交易。稅法規(guī)定，以土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)對(duì)外進(jìn)行股權(quán)投資不屬出租或銷售行為，不征營(yíng)業(yè)稅，也不計(jì)收入，因此對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，則可以投資入股的方式納入到合資公司，避免交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅和所得稅。

在部分股東以房地產(chǎn)等大宗實(shí)物資產(chǎn)出資時(shí)，其價(jià)值往往較高，在合資的過程中可能會(huì)與股東各方約定的目標(biāo)股權(quán)比例和最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)發(fā)生沖突，為達(dá)到目標(biāo)股權(quán)比例和最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，并避免不動(dòng)產(chǎn)交易產(chǎn)生的稅費(fèi)，以下兩種投資方式可供借鑒，舉例說明如下：

例如，整個(gè)三聯(lián)供項(xiàng)目需投資20億元，該合資公司建設(shè)期最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是資產(chǎn)負(fù)債率為80%，則股東各方需投入的所有者權(quán)益資本為4億元，若該公司由甲、乙兩方股東投資設(shè)立，出于各種考慮，甲乙雙方約定的目標(biāo)股權(quán)投資比例是甲方以現(xiàn)金出資占70%股份，乙方以房地產(chǎn)實(shí)物出資，占30%股份，出資額為1.2億元，而乙方擬投資資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為2億元。

(1)乙方房地產(chǎn)估價(jià)大于應(yīng)出資額，先以評(píng)估價(jià)對(duì)合資公司進(jìn)行注資，并計(jì)算相應(yīng)的股權(quán)比例，對(duì)于超過原約定的目標(biāo)股權(quán)比例的部分，可以與甲方約定，將超過約定目標(biāo)股權(quán)比例部分的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方。

(2)不新設(shè)合資公司，以房地產(chǎn)所屬的乙公司為殼公司，進(jìn)行重組，乙公司的股東先將乙公司中與三聯(lián)供資產(chǎn)不相關(guān)的資產(chǎn)剝離，再由甲股東公司對(duì)剝離后的乙公司注資，然后甲股東與乙公司的原股東之間，再對(duì)持有的乙公司的股權(quán)進(jìn)行重組交易，使股東雙方持股比例達(dá)到原約定目標(biāo)值。

3、規(guī)劃集團(tuán)各成員公司的組織形式，匯總繳納企業(yè)所得稅

對(duì)于一個(gè)大型專業(yè)的分布式能源集團(tuán)公司來說，投資的分布式能源項(xiàng)目可能有很多，在項(xiàng)目公司設(shè)立時(shí)，對(duì)于屬集團(tuán)公司控股的公司，應(yīng)設(shè)為分公司組織形式，以使各成員公司利潤(rùn)盈虧相抵后繳納企業(yè)所得稅。

(四)充分利用稅收優(yōu)惠政策

預(yù)先申請(qǐng)CDM項(xiàng)目注冊(cè)，享受減排轉(zhuǎn)讓收入的所得稅定期減免優(yōu)惠。天然氣分布式能源項(xiàng)目具有清潔環(huán)保的特點(diǎn)，溫室氣體排放量極低，具備CDM項(xiàng)目注冊(cè)的條件，注冊(cè)成功后可以在國際上轉(zhuǎn)讓溫室氣體減排量，獲取收入。根據(jù)規(guī)定CDM項(xiàng)目的注冊(cè)申請(qǐng)必須是在項(xiàng)目建成之前，因此在項(xiàng)目建設(shè)前就應(yīng)開始CDM項(xiàng)目的注冊(cè)申請(qǐng)。稅法對(duì)企業(yè)實(shí)施CDM 項(xiàng)目符合要求的凈所得制定了優(yōu)惠政策，自取得第一筆減排量轉(zhuǎn)讓收入所屬納稅年度起，所得稅“三免三減半”。為最大限度獲得CDM項(xiàng)目減排量轉(zhuǎn)讓收入，充分享受“三免三減半”優(yōu)惠，公司應(yīng)該合理安排基建時(shí)間，盡量將項(xiàng)目投產(chǎn)并取得第一筆CDM項(xiàng)目減排量轉(zhuǎn)讓收入時(shí)間安排在年初，因?yàn)闇p免稅優(yōu)惠是從公司取得第一筆CDM項(xiàng)目減排量轉(zhuǎn)讓收入開始計(jì)算的，安排在年初可將整個(gè)年度取得的CDM收益納入免稅范圍，最大程度享受該稅收優(yōu)惠。

第6篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者如果移動(dòng)就會(huì)改變其性質(zhì)、損害其價(jià)值的有形財(cái)產(chǎn),包括土地及其定著物,包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。在《保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(征求意見稿)中,“不動(dòng)產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動(dòng)產(chǎn)投資”,則指保險(xiǎn)公司為獲取投資回報(bào),運(yùn)用保險(xiǎn)資金,通過認(rèn)購不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式,投資不動(dòng)產(chǎn)的行為。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)是可以互變的,而房地產(chǎn)業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項(xiàng),最為符合保險(xiǎn)資金投資特點(diǎn)。

保監(jiān)會(huì)主席吳定富在接受采訪時(shí)表示,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺(tái),屆時(shí)保險(xiǎn)資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對(duì)于其投資范圍做出的適當(dāng)限制。

(一)投資渠道窄且收益率偏低

吳定富曾表示,“在中國目前保險(xiǎn)業(yè)處于初級(jí)發(fā)展的階段,在承保這塊的利潤(rùn)比較低的情況下,要使企業(yè)做大做強(qiáng),保險(xiǎn)資金的運(yùn)用在某種程度上更具有特殊的重要性,對(duì)保險(xiǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展、防范風(fēng)險(xiǎn)、做大做強(qiáng),具有非常重大的意義”。

國外統(tǒng)計(jì)資料也顯示,只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7%以上時(shí),其經(jīng)營(yíng)才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險(xiǎn)資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達(dá),保險(xiǎn)資金投資股票的收益一般為10%,但風(fēng)險(xiǎn)較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對(duì)偏低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險(xiǎn)公司來說吸引力很大相對(duì)于4%的保險(xiǎn)資金平均收益率,投資地產(chǎn)后,收益將翻番。

(二)拓寬渠道——房地產(chǎn)業(yè)

按照保監(jiān)會(huì)公布數(shù)據(jù),截止2009年底,中國保險(xiǎn)業(yè)的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例——限額占總投資額的15%,進(jìn)行計(jì)算,并假設(shè)30%的資金流入海外市場(chǎng),進(jìn)入全國樓市的保險(xiǎn)資金大約可達(dá)2825億元。因此,保險(xiǎn)資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場(chǎng)的目光。而且,我們知道保險(xiǎn)資金的投資在于追求長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、累計(jì)性、負(fù)債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性較低,短期內(nèi)不易變現(xiàn),投資規(guī)模大、期限長(zhǎng),比較符合保險(xiǎn)資金穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間分析

2009年度胡潤(rùn)百富榜中,前十名中,房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來,無疑與當(dāng)前中央政府的政策緊密相關(guān),08年10月下旬國家和上海市出臺(tái)有關(guān)完善住房保障、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施后,市場(chǎng)反應(yīng)比較積極,交易量有所回升。與金融危機(jī)前的政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的對(duì)比。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)近況

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增長(zhǎng)16.1%。12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.66,比11月份提高0.88點(diǎn)。

其中,由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下,今年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期,出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

(二)投資房地產(chǎn)的原因

1.剛性需求的存在

剛性需求,是指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求,房產(chǎn)也屬于其中之一,不論價(jià)格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上的,但對(duì)于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費(fèi)巨資購買房子。而且,隨著社會(huì)的發(fā)展,我國的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋€(gè)個(gè)小家庭,因此其對(duì)于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對(duì)住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素?zé)o一不對(duì)房地產(chǎn)需求構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐,促使其價(jià)格提高。

2.土地資源稀缺

根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產(chǎn)需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢(shì)必使得土地成本增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費(fèi)的增加也同樣使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。

3.通貨膨脹

根據(jù)國外資料顯示,房?jī)r(jià)隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機(jī)期間,通貨膨脹形勢(shì)最為嚴(yán)峻,CPI上升了13%,與此同時(shí)房?jī)r(jià)卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動(dòng)幅度要小于房?jī)r(jià),這對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐作用,租金持續(xù)在一個(gè)高水平上,房?jī)r(jià)就難以下降。

相比較發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,其總體發(fā)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)階段。而且,很多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)大都存在于其城市化率達(dá)到65%以上,因此對(duì)于中國這個(gè)發(fā)展中國家來講于中國經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng),城市化進(jìn)程的推進(jìn),社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期,居民購買力和購買意向增強(qiáng),都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。因此,在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的發(fā)展的空間,在人民幣升值預(yù)期、國民的消費(fèi)水平的提高等因素的影響下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必然是勢(shì)不可擋。綜上所述,投資房地產(chǎn)是可行,可以獲取一定利益

三、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型

第7篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：調(diào)控；房?jī)r(jià)；增值；投資

一、本輪政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

房產(chǎn)是否還值得投資？要回答這個(gè)問題，首先要對(duì)本輪政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景進(jìn)行回顧：自2010年1月10日，國務(wù)院辦公室發(fā)出通知，要求在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家要先后出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其目的在于遏制投資、投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

相對(duì)于此前的調(diào)控，2011年5月份以來，調(diào)控最大的特點(diǎn)是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，以抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。主要表現(xiàn)在：首先，在政府監(jiān)管方面，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，要求地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力來合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)并予以公布，同時(shí)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。其次，在金融政策方面，要強(qiáng)化差別化住房信貸政策，加強(qiáng)對(duì)投資及投機(jī)購房的控制。最后，在限購政策方面，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

與此同時(shí)，央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，提高了購房持有成本。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的依賴程度較高，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，肯定會(huì)凍結(jié)一部分流動(dòng)資金，同時(shí)信貸投放也受到影響。銀根收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響還是顯而易見的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者起到抑制作用。

正是經(jīng)過本輪政府宏觀控制，限購、限貸、限價(jià)的強(qiáng)硬措施下，房?jī)r(jià)由快速走高到上漲趨勢(shì)放緩，最終得到有效抑制，2011年上半年房?jī)r(jià)漲幅趨緩，下半年回落，目前已是2012年，政府調(diào)控房?jī)r(jià)措施依然未見松動(dòng)。

二、探究房地產(chǎn)市場(chǎng)是否值得投資

目前，市場(chǎng)觀望氣氛濃烈，投資者手中即使有資金也不去操作，市場(chǎng)悲觀情緒蔓延，動(dòng)則預(yù)言房?jī)r(jià)下調(diào)20%-30%，甚至50%。房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤的言論也已經(jīng)出現(xiàn)，并且有數(shù)據(jù)、有依據(jù)。但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)何去何從，房?jī)r(jià)會(huì)如何演變，有待于理性思考，冷靜觀察。對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)價(jià)格的判斷，有必要先理清以下幾方面。

第一，要正確看待房?jī)r(jià)的構(gòu)成。房?jī)r(jià)=土地取得成本+開發(fā)建造成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。簡(jiǎn)單的說就是土地價(jià)格加上建筑物的價(jià)格及其他費(fèi)用就是了。目前高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生原因，一是來源于房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因：城市土地資源的稀缺性導(dǎo)致建設(shè)用地價(jià)格高（通過土地拍賣、市場(chǎng)化所得）；建筑材料及建筑人員成本的上升、有關(guān)稅費(fèi)的高負(fù)擔(dān)導(dǎo)致資金成本的加大。二是來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律方面的原因：開發(fā)商追求的利潤(rùn)最大化；房產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)中，資本的逐利性；城市化進(jìn)程及對(duì)自身居住環(huán)境的改善形成的居住型房產(chǎn)的需求以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮過程中形成的商業(yè)房產(chǎn)及辦公經(jīng)營(yíng)型房產(chǎn)的需求；人民幣對(duì)外幣的升值，導(dǎo)致外資的流入；人民幣自身長(zhǎng)期貶值，導(dǎo)致國內(nèi)投資者購買房產(chǎn)作為實(shí)物投資，實(shí)現(xiàn)保值增值。

由此可見，房?jī)r(jià)的高漲，既有房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因，也有來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律方面的原因等諸多因素綜合形成房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，并非開發(fā)商一方所為，所以說把房?jī)r(jià)高漲一味追究與開發(fā)商是不理性的，也是不合理的。現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，其重要原因是房產(chǎn)客觀本身成本的大幅增加即貨幣貶值而形成的通脹的必然。

第二，理性面對(duì)房產(chǎn)增值形式的變化。這一輪房產(chǎn)價(jià)格的上漲是在由2000年起的近十年的時(shí)間內(nèi)。尤其是后期的快速上漲、利益兌現(xiàn)，更加劇了投資熱情及熱錢的涌入。所以目前的房?jī)r(jià)既是價(jià)值的體現(xiàn)，又是資本推高的結(jié)果。但這種房?jī)r(jià)一路走高，短期內(nèi)迅速走高，甚至個(gè)別案例一天一個(gè)價(jià)的情況，在目前及未來一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)，換言之，通過購買房產(chǎn)，短期內(nèi)暴漲而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)迅速增值的時(shí)代已經(jīng)過去。在未來，房產(chǎn)的增值是依靠長(zhǎng)期持有而形成的自然增值，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的發(fā)展等而形成的資產(chǎn)增值，另外房產(chǎn)對(duì)避免通脹還可以起到相對(duì)保值的作用。

隨著本輪政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體――開發(fā)商、投資者、投機(jī)者等都將回歸理性。開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望和追求趨于合理，投資者對(duì)投資對(duì)象的選擇和考慮會(huì)更加謹(jǐn)慎，投機(jī)者的炒作和盲目性會(huì)收斂和慎重。政府提前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫進(jìn)行擠壓和干預(yù)，其方式是激進(jìn)和強(qiáng)硬的，甚至不惜誤傷剛性需求、居住型需求以及正常投資者，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、健康、發(fā)展是有益的，甚至更有利于房產(chǎn)投資價(jià)值的體現(xiàn)。

雖然放眼目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期部分過分虛高的房?jī)r(jià)會(huì)回落，甚至部分資金鏈斷掉的項(xiàng)目公司會(huì)不惜虧本回籠資金，造成個(gè)別項(xiàng)目房?jī)r(jià)大幅跳水的案例，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不會(huì)崩盤。未來的房?jī)r(jià)并不會(huì)一路走跌，而是會(huì)出現(xiàn)分化，真正具有價(jià)值的房產(chǎn)價(jià)格將依然堅(jiān)挺，甚至還有上升的空間。而相當(dāng)一部分房產(chǎn)則經(jīng)過政策及市場(chǎng)的洗禮后，其價(jià)格會(huì)合理回歸價(jià)值，整個(gè)市場(chǎng)整體會(huì)更加健康和穩(wěn)定。房產(chǎn)作為商品，商品的價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)是非常合理和現(xiàn)實(shí)的。作為實(shí)物商品的房產(chǎn)，在現(xiàn)金不斷貶值的趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲，只不過價(jià)格上升方式將是溫和的。

第三，作為一般個(gè)人投資房產(chǎn)來說，更要樹立正確的房產(chǎn)投資觀，著手于長(zhǎng)期，著眼于未來，要有長(zhǎng)期投資持有房產(chǎn)的理念，拋棄短線暴富的想法以及靠投機(jī)炒作的方式去謀得利益，要以長(zhǎng)期持有的手段來最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的年化投資收益率從而達(dá)到資金保值增值的目的，這也是與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康、穩(wěn)定發(fā)展的宏觀調(diào)控目標(biāo)相符合的。

三、結(jié)束語

由于我國城市化進(jìn)程的長(zhǎng)期性，必然導(dǎo)致城市建設(shè)用地的稀缺性，土地價(jià)格必然是其價(jià)值的體現(xiàn)；人民幣對(duì)外長(zhǎng)期升值和其本身長(zhǎng)期貶值造成通脹的必然性。房產(chǎn)作為實(shí)物投資，是一個(gè)有效的保值增值的途徑；本次房?jī)r(jià)的下跌，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂而引起的市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)行為，而是政府政策強(qiáng)硬干預(yù)的結(jié)果，使泡沫提前破裂，風(fēng)險(xiǎn)提前釋放，市場(chǎng)予以分化，秩序予以規(guī)范，品質(zhì)予以保障，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，其價(jià)格更符合其實(shí)際價(jià)值，更具有投資性；房產(chǎn)投資是個(gè)人投資者樹立良好的投資觀、理財(cái)觀、消費(fèi)觀的重要途徑，是個(gè)人資產(chǎn)積累的有效手段，也是現(xiàn)金保值增值的有效途徑。

目前我國的國民經(jīng)濟(jì)依舊穩(wěn)定健康，相信在未來也將長(zhǎng)期穩(wěn)定良好發(fā)展?；诖耍慨a(chǎn)的價(jià)格即使有波動(dòng)，房?jī)r(jià)的上漲、下跌有其周期性（回顧我國近二十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)經(jīng)歷了幾個(gè)周期，但房產(chǎn)價(jià)格始終還是保持上升趨勢(shì)的），但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，經(jīng)過本輪政府有史以來最強(qiáng)硬的政策調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加健康，投資者也會(huì)更加理性。

第8篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場(chǎng)；現(xiàn)狀；法律規(guī)制

一、我國房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他大部分行業(yè)。可以說房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房?jī)r(jià)問題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題

住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問題，盡管對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過收入30％的家庭，即存在過度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題也在于沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)?，要形成具有中國特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門收集市場(chǎng)的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價(jià) 2008.

第9篇：房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

美元升值的背景下，可選擇的渠道除了兌換美元貨幣，購買美元理財(cái)產(chǎn)品、美元股票、QDII債基外，還有海外房產(chǎn)等。在美元升值的大背景下，投資者需要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇合適的標(biāo)的進(jìn)行投資。

美元理財(cái)產(chǎn)品 收益率2%+升值

收益率等級(jí)：低

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：低

投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好：穩(wěn)健型

隨著美元對(duì)人民幣的不斷升值，美元理財(cái)產(chǎn)品慢慢進(jìn)入了投資者的視野之中。2015年下半年，美元理財(cái)產(chǎn)品量?jī)r(jià)齊漲，截止到2016年2月17日，美元兌人民幣的中間價(jià)為6.5260，與2015年6月相比，升值幅度超過5%。相關(guān)人士介紹，美元的走高激發(fā)了投資者購買美元理財(cái)產(chǎn)品的興趣。

根據(jù)普益財(cái)富公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年我國商業(yè)銀行一共發(fā)行了1467款外幣理財(cái)產(chǎn)品，其中美元理財(cái)產(chǎn)品903款，在整個(gè)外幣理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行量中占比超過50%。進(jìn)入2016年，美元理財(cái)產(chǎn)品的強(qiáng)勁勢(shì)頭依舊延續(xù)，所發(fā)行的美元理財(cái)產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率為1.87%，與2015年9月的1.42%相比，上升了0.45個(gè)百分點(diǎn)。其中興業(yè)銀行發(fā)行的某款浮動(dòng)收益型美元理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率最高，達(dá)到2.2%。

目前美元理財(cái)產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率遠(yuǎn)低于同期發(fā)行的人民幣理財(cái)產(chǎn)品。據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)發(fā)行的人民幣理財(cái)產(chǎn)品平均收益率為4.07%，雖然已大不如前，但是平均收益率仍高于美元理財(cái)產(chǎn)品近2.2個(gè)百分點(diǎn)。這也就意味著，只有美元兌人民幣貶值超過2.2%，購買美元理財(cái)產(chǎn)品才算劃算。

理財(cái)專家建議，選擇美元理財(cái)產(chǎn)品投資，還需要注意以下幾點(diǎn)：第一，留意產(chǎn)品類型，是浮動(dòng)收益還是固定收益;第二，產(chǎn)品的期限要和自己的資金使用效率相匹配，其中可能有理財(cái)空白期，在分析收益率時(shí)需要把這些因素計(jì)算進(jìn)去;第三，要了解產(chǎn)品的投向。

對(duì)于投資者而言，如果手里有些散錢，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏愛程度不高，追求穩(wěn)健投資，不妨購買一些美元理財(cái)產(chǎn)品。相關(guān)專家認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來看，美元走強(qiáng)是大趨勢(shì)，美元理財(cái)收益有望迎來一波中線反彈。

美股 海外股市風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)

收益率等級(jí)：不定

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：高

投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好：進(jìn)取型

說起美股市場(chǎng)，很多人可能不算熟悉，但是說到阿里巴巴、華為、百度這類知名企業(yè)的上市地，大家就都不陌生了，這類企業(yè)都是在美國上市的。中國企業(yè)都想在美股市場(chǎng)中掘一把金，由此可一窺美股自身的吸引力了。以蘋果股票為例，蘋果股價(jià)在過去的10年里上漲了4400%。股價(jià)的一路狂飆，讓當(dāng)初那些錯(cuò)過蘋果的人叫苦不迭。當(dāng)下，美元升值了，美國資本市場(chǎng)日漸向榮，一些投資者也有了購買美股的意愿。

美股在最近幾年的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資的年平均增長(zhǎng)率達(dá)到8.3%，與A股市場(chǎng)的暴漲暴跌相比，美股市場(chǎng)更加成熟穩(wěn)定，不僅擁有更多的優(yōu)良資產(chǎn)和豐富的交易品種，還具備T+0、無漲跌停板限制、雙向交易等靈活機(jī)制，且在股票定價(jià)方面安全邊際也更高，具有更高的投資價(jià)值。

相關(guān)專家認(rèn)為，雖然美股看起來很美，道瓊斯指數(shù)實(shí)現(xiàn)6年連漲，但是2015年美股的表現(xiàn)已大不如前，這也加劇了2016年美股走勢(shì)的不確定性，其中風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

QDII債基 隨著美元的強(qiáng)勢(shì)而走俏

收益率等級(jí)：中低

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：低

投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好：進(jìn)取型

隨著全球資本市場(chǎng)的不斷震蕩、A股的不斷下滑，風(fēng)險(xiǎn)成為了投資者投資的重要考量因素，美聯(lián)儲(chǔ)的加息、美元的升值拓展了投資者的通道，以美元資產(chǎn)為投資標(biāo)的的QDII債券基金開始走俏。

QDII債券基金以美元投資為主，可以享受美元升值的預(yù)期收益，同時(shí)投資于債券市場(chǎng)，所承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，并且具備投資、申贖時(shí)間靈活的特點(diǎn)，適合有意配置美元資產(chǎn)的投資者參與。債券QDII基金的門檻較低，投資者1000元人民幣，甚至100美元就可以購買，遠(yuǎn)低于國內(nèi)的銀行理財(cái)產(chǎn)品。除此之外，境外美元債券的風(fēng)險(xiǎn)低，預(yù)期收益率較高。相對(duì)于境內(nèi)人民幣債券市場(chǎng)，境外債市信用利差偏大，債券預(yù)期收益率明顯高于境內(nèi)人民幣債券。

QDII債基的走俏受益于美元的持續(xù)走強(qiáng)。2015年下半年開始，人民幣兌美元持續(xù)貶值，到2016年1月11日，人民幣即期匯率貶值4.4%。相關(guān)專家認(rèn)為，美元的升值預(yù)期仍然存在，從近期各大機(jī)構(gòu)的2016年QDII布局策略來看，伴隨著美元加息周期開啟，比較看好主要投資美國等成熟市場(chǎng)的QDII產(chǎn)品。

對(duì)于投資者而言，購買時(shí)需要注意兩點(diǎn)，首先應(yīng)該選擇業(yè)績(jī)比較靠前的品種，這代表其業(yè)績(jī)有持續(xù)性;其次，要對(duì)收益率保持理性態(tài)度。從海外市場(chǎng)看，不少產(chǎn)品的收益率非常高，但是其實(shí)背后風(fēng)險(xiǎn)也很大。投資者在購買前應(yīng)該在各類型資產(chǎn)的收益率、期限、風(fēng)險(xiǎn)方面?zhèn)渥愎φn，從而選擇到最適合自己的一類。

海外房產(chǎn) 最高租金回報(bào)率達(dá)到10%

收益率等級(jí)：高

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：高

投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好：激進(jìn)型產(chǎn)品

2015年底，王先生在美國舊金山購買了一套房產(chǎn)。在他看來，投資是首要目的，因此會(huì)首先關(guān)注升值空間。教育作為第二位，配套、旅游度假等增值服務(wù)作為第三位。

曾幾何時(shí)，買房對(duì)于很多人而言都是投資首選，尤其是在樓市的“黃金十年”期，一波又一波的投資者流連于樓市間忘返。但是隨著中國樓市的“跌跌不休”，投資者們開始把眼光轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了海外，海外置業(yè)成為了他們的新選擇。當(dāng)下，中國人購買美國房產(chǎn)成為了一道風(fēng)景線。

無論是選擇美國購房還是去歐洲置業(yè)，吸引投資者的無外乎是環(huán)境、教育和醫(yī)療，以及預(yù)期回報(bào)率等因素。目前美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，投資價(jià)值開始顯現(xiàn)。與國內(nèi)樓市相比，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)較為突出。美國房產(chǎn)的收益率比較穩(wěn)定，沒有大規(guī)模的房產(chǎn)建設(shè)，不太可能像中國一樣出現(xiàn)暴漲，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。