房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

[關(guān)鍵詞]高職高專 房地產(chǎn)市場營銷 定位 教學(xué)方法 改革

一、引言

高職高專院校開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的主要任務(wù)是培養(yǎng)能直接進(jìn)入房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、中介服務(wù)第一線的高等技術(shù)應(yīng)用型人才。學(xué)生在學(xué)習(xí)該專業(yè)每一門課程時不僅要學(xué)到該門課程的知識，還要掌握從事今后可能出現(xiàn)在工作中的基本能力和技能。對于高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的市場營銷課程而言，通過本課程的教學(xué)，使學(xué)生建立起市場意識，比較全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)市場營銷學(xué)的基本理論和基本方法，重點(diǎn)是要使學(xué)生通過本課程獲得實(shí)踐應(yīng)用能力、公關(guān)談判交流能力和營銷心理能力，因此房地產(chǎn)市場營銷課程在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)中的地位是非常重要的。

二、教學(xué)目標(biāo)定位

高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是“房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介行業(yè)的應(yīng)用型或操作型的高技術(shù)人才”。作為一個專業(yè)下的一門課程，房地產(chǎn)市場營銷必須服從于這個目標(biāo)。很多時候，照搬其他院校、其他專業(yè)，尤其是市場營銷專業(yè)中的市場營銷課程教學(xué)目標(biāo)明顯不對。我們培養(yǎng)的并不是營銷一線人才，而是房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的一線人才。一個市場營銷專業(yè)的畢業(yè)生從事房地產(chǎn)銷售工作得心應(yīng)手，反之，一個僅上過一門房地產(chǎn)市場營銷課程的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)生去銷售房地產(chǎn)之外的任何產(chǎn)品都會顯得力不從心。由此可見，我們的教學(xué)目標(biāo)應(yīng)該是“掌握房地產(chǎn)市場營銷的基本理論和基本方法，構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)營與估價中所需的市場營銷能力”。

三、教學(xué)理念和教學(xué)內(nèi)容的定位

培養(yǎng)高技能、精操作的一線工作人才是高職高專所有專業(yè)的教學(xué)理念，做為高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)下的一門職業(yè)基礎(chǔ)課程應(yīng)該貫徹這個教學(xué)理念并做相應(yīng)的延伸，再根據(jù)教學(xué)理念來確定教學(xué)內(nèi)容。因此，我們認(rèn)為需要以能力的構(gòu)建為教學(xué)理念和教學(xué)內(nèi)容定位的主線，對于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)中的房地產(chǎn)市場營銷課程就應(yīng)該做到：找共性、抓亮點(diǎn)、重實(shí)踐、求針對。

1.找共性。房地產(chǎn)市場營銷課程所涉及的能力點(diǎn)較多，其中有些能力并不是只有在僅進(jìn)行房地產(chǎn)市場營銷工作時才需要的，這些能力在學(xué)生從事其他相關(guān)工作時也同樣需要。例如：房地產(chǎn)市場調(diào)研、分析的能力、客戶交流溝通能力和房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫的能力，不僅應(yīng)用于房地產(chǎn)銷售工作內(nèi)容，在房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)可行性研究以及其他前期工作中，這些能力也顯的極為重要。也就是說，市場調(diào)研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫的能力是房地產(chǎn)相關(guān)工作普遍需要的、必不可少能力，具有共性的特征。因此，求共性的教學(xué)理念要求我們在安排教學(xué)內(nèi)容時需要把房地產(chǎn)調(diào)研和分析作為一個重要的內(nèi)容來安排課時。從全局來看，根據(jù)高職高專院校課程整改的趨勢，將具有共性的內(nèi)容在一門課程中重點(diǎn)講解課時把這部分內(nèi)容從其他課程中解放出來，總體上節(jié)省課時。

2.抓亮點(diǎn)。對于房地產(chǎn)市場營銷課程中房地產(chǎn)市場細(xì)分和定位的能力以及房地產(chǎn)營銷策劃的能力，是對應(yīng)特定的工作內(nèi)容，可以相對單獨(dú)形成就業(yè)群的。雖然并不能形成該專業(yè)的主流就業(yè)方向，但是培養(yǎng)這些能力仍是該門課程在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)中的一個亮點(diǎn)。對于該亮點(diǎn)在教學(xué)內(nèi)容安排上應(yīng)該盡量突出，塑造課程特色。

3.重實(shí)踐。房地產(chǎn)市場營銷課程，本身有具有強(qiáng)烈的實(shí)踐性和應(yīng)用性。因此，該門課程在教學(xué)理念中應(yīng)該定位為一門以培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用技能為主的實(shí)踐性課程。重實(shí)踐并不是不要理論，首先，我們需要將該門課程的基本理論和基本方法濃縮，讓學(xué)生扎實(shí)的掌握這些專業(yè)知識，同時，根據(jù)崗位技能的需要來培養(yǎng)學(xué)生的綜合能力。在教學(xué)中應(yīng)該“以崗位技能為核，以能力的延伸為線”，按照房地產(chǎn)市場調(diào)研分析能力—撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告能力—房地產(chǎn)市場定位、細(xì)分能力—房地產(chǎn)營銷策劃、策略能力的程序來安排教學(xué)內(nèi)容。

4.求針對。在整個教學(xué)工作中，無論是教學(xué)大綱的制定，還是教學(xué)計劃的編寫，甚至每一堂課程的教案，都要時刻注意“房地產(chǎn)”這個核心。在教學(xué)過程中，尤其是實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，包括：案例的選用和技能型作業(yè)的布置，都要與房地產(chǎn)經(jīng)營與估價這個專業(yè)針分相對。由于，市場營銷課程在本科和一些大專院校發(fā)展的時間較長，基礎(chǔ)較厚，教師在講授我們課程的時候很容易繼承一些其他市場營銷課程的內(nèi)容。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)中的房地產(chǎn)市場營銷課程是區(qū)別于以往的市場營銷課程的，這要求教師在安排教學(xué)內(nèi)容時，應(yīng)該仔細(xì)斟酌，務(wù)必針對于我們的專業(yè)培養(yǎng)方向。

四、教材選用和師資隊(duì)伍定位

教材的選用很大程度上是由教學(xué)內(nèi)容、方法(手段)所決定的。高職高專房地產(chǎn)市場營銷專業(yè)的教材建設(shè)通過多年的努力，已經(jīng)取得了很大的成績，教材規(guī)范、適用、配套逐步改變了過去隨意選擇教材的情況。目前高職高專市場營銷專業(yè)教材定位比較準(zhǔn)確。只是在共性內(nèi)容與其他課程的銜接、配合處尚有不足，這是需要我們今后努力改進(jìn)的方面。

高職高專師資隊(duì)伍要定位于既懂理論又會操作的“雙師型”師資定位。就目前情況看，高職高專房地產(chǎn)市場營銷“雙師型”師資隊(duì)伍形成相對其他專業(yè)而言要更困難一些。其原因有兩個方面，一方面，有些教師從事多年的市場營銷課程講授工作，但是缺乏對于房地產(chǎn)行業(yè)的針對性，在實(shí)踐培養(yǎng)課程上會出現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和培養(yǎng)技能要求大相徑庭；另一方面，有些教師掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識體系，但具體到營銷工作又表現(xiàn)的心有余，而力不足。無論是哪種缺陷的教師，我們主張利用企業(yè)的力量來完成教師培養(yǎng)工作。建立良好校企合作關(guān)系，讓我們有知識缺陷的教師走上企業(yè)的崗位，頂崗學(xué)習(xí)，逐步建立房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)下的房地產(chǎn)市場營銷課程的“雙師型”教師隊(duì)伍。

第2篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

工作完成情況：

本人入職公司兩月以來，在市場部擔(dān)任負(fù)責(zé)市場研究方向的高級專員職務(wù)。在領(lǐng)導(dǎo)和同事的指導(dǎo)協(xié)助下，基本保質(zhì)保量的按時完成了各級領(lǐng)導(dǎo)安排的例行性工作及臨時工作。

按期完成上級安排的西寧市圖檔下載系統(tǒng)和西寧公共服務(wù)平臺系統(tǒng)的設(shè)計與實(shí)現(xiàn)，協(xié)助編寫系統(tǒng)文檔，以及布置的其他工作。

目前本人負(fù)責(zé)的主要例行市場研究報告包括：北京在售各項(xiàng)目周報、北京在售各項(xiàng)目月報、每月房地產(chǎn)市場宏觀分析報告、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)月度調(diào)研報告、北京沈陽等四城市月度房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（配合開發(fā)部）、競爭項(xiàng)目及同類產(chǎn)品市調(diào)報告

工作亮點(diǎn)：

入職以來改進(jìn)了市場部各報告的表現(xiàn)形式及結(jié)構(gòu)，豐富了內(nèi)容涵蓋面并提升了專業(yè)性及可讀性。增加深化了部分例行分析報告。和領(lǐng)導(dǎo)及同事一起重新搭建了市場部工作架構(gòu)，理順了工作流程，使之實(shí)現(xiàn)流程化、專業(yè)化。

在及時完成上級布置的任務(wù)的同時，積極主動進(jìn)行自主學(xué)習(xí)提高專業(yè)技能。

待改進(jìn)方面：

第3篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

市場調(diào)研報告創(chuàng)作指南

一、市場調(diào)查報告的撰寫

專門性報告包括以下內(nèi)容：

⑴ 調(diào)查結(jié)果摘要;

⑵ 調(diào)查目的;

⑶ 調(diào)查方法;

⑷ 統(tǒng)計分析(包括各種軟件、報表、圖形);

⑸ 結(jié)論和建議;

⑹ 附錄。

一般性報 報告包括以下內(nèi)容：

⑴ 調(diào)查結(jié)果;

⑵ 建議;

⑶ 調(diào)查目的;

⑷ 調(diào)查方法(簡單介紹)。

要撰寫好市場調(diào)查報告，必須了解市場調(diào)查報告的特點(diǎn)，撰寫調(diào)查報告的原則、格式及步驟。

二、市場調(diào)查報告撰寫的原則

1、要客觀真實(shí)

調(diào)查報告的內(nèi)容力求客觀真實(shí)地反映實(shí)際情況，為政府和企業(yè)的決策提供可靠的調(diào)查資料。

2、 語言表達(dá)要簡潔明了

在語言表達(dá)上要求文字簡練，數(shù)字準(zhǔn)確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易理解。

3、 結(jié)構(gòu)上要完整嚴(yán)密

調(diào)查報告要求中心明確、突出，結(jié)構(gòu)完整、嚴(yán)密，材料與觀點(diǎn)統(tǒng)一。調(diào)查報告能夠回答調(diào)查任務(wù)中規(guī)定的問題。

三、市場調(diào)查報告的格式

市場調(diào)查報告沒有統(tǒng)一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結(jié)論和建議、附件等幾部分組成。

1、題目

題目應(yīng)該醒目，一般應(yīng)打印在封面上，包括：

1該項(xiàng)調(diào)查的標(biāo)題。有的調(diào)查報告還采用正、副標(biāo)題的形式，一般正標(biāo)題表達(dá)調(diào)查的單位和問題。

2委托方和調(diào)查單位的名稱、地址。

3調(diào)查報告的日期。

2、目錄

如果調(diào)查報告的內(nèi)容較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)使目錄列出調(diào)查報告的主要章節(jié)和附錄部分。

3、概要

概要部分是本項(xiàng)調(diào)查的簡明介紹，在這部分內(nèi)應(yīng)指明：

1誰委托該項(xiàng)調(diào)查或要求進(jìn)行該項(xiàng)調(diào)查。

2說明該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍。

3簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時間、地點(diǎn)、對象及所要解答的問題。

4調(diào)查的方法，例如市場調(diào)查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或?qū)嶒?yàn)法。另外在資料分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析等方法作簡要說明，并對選用方法的原因作說明。

5表示調(diào)查人員對這項(xiàng)調(diào)查的態(tài)度，以及對提供幫助的個人或機(jī)構(gòu)的感謝。

4、正文

正文是市場調(diào)查分析報告的主要部分。

包括：

1調(diào)查目的的詳細(xì)陳述

在調(diào)查報告正文的開頭，調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)指出該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍，以便閱讀者一目了然，準(zhǔn)確地理解調(diào)查報告所敘述的內(nèi)容。

2資料收集的具體過程

1)資料收集的方法。

調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地介紹他們在搜集資料時，所采用的方法，還應(yīng)當(dāng)說明為什么要用這種方法在技術(shù)上無法克服的問題。同時，附錄內(nèi)應(yīng)有一份空白調(diào)查問卷。

2)資料收集的技術(shù)。

例如是采用抽樣調(diào)查還是采用典型調(diào)查，如果采用抽樣調(diào)查，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地指出如何選擇樣本、樣本數(shù)目及其代表性。

3調(diào)查結(jié)果

調(diào)查人員必須花費(fèi)大量的時間和精力來分析、解釋調(diào)查資料，以使用結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)和有效的方法得出調(diào)查結(jié)果。為了更有效形象地說明問題，調(diào)查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費(fèi)的因素調(diào)查得出：有消費(fèi)者購買力因素，市場競爭情況，該商品的價格、質(zhì)量及售后服務(wù)情況，銷售網(wǎng)點(diǎn)的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果。每一種影響因素各占總數(shù)的百分比。

5、結(jié)論和建議

調(diào)查結(jié)果的介紹是調(diào)查人員所得資料的簡明描述，結(jié)論才是調(diào)查人員在仔細(xì)研究和分析所有資料后得出的判斷。結(jié)論和建議是撰寫調(diào)查報告的主要目的。在準(zhǔn)備建議時，調(diào)查人員應(yīng)有明確的態(tài)度，選擇實(shí)事求是的觀點(diǎn)，應(yīng)以調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ)，不能受感情或預(yù)感所支配，應(yīng)盡可能簡潔、準(zhǔn)確地說明建議，易于決策者理解，避免使用第一人稱我。

6、附件

附件是指調(diào)查報告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。附件通常包括數(shù)據(jù)匯總表、原始資料、背景材料、空白的調(diào)查問卷、第二手資料來源的目錄等等。

2016年市場調(diào)研報告范文一

一.大學(xué)生消費(fèi)調(diào)查

近些年，國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，大學(xué)生作為社會的新生力量，也以其特殊性贏得了社會各界的關(guān)注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡人提供一個健康合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。于是我們設(shè)計并組織了這次名為關(guān)注自己，關(guān)

注未來的團(tuán)日活動。

首先，為了解同學(xué)們現(xiàn)有的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們精心制出調(diào)查表，分別對洛陽師院、河南科技大學(xué)、洛陽工業(yè)高專3所高校的學(xué)生作了調(diào)查，通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：僅城鄉(xiāng)女生，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)就千差萬別。下面我們針對幾個典型問題列表說明：

家庭月收入

美發(fā)護(hù)理等消費(fèi)額

買學(xué)習(xí)資料或課外書情況

對兼職工作的態(tài)度

對消費(fèi)的態(tài)度

對消費(fèi)的顧慮

城(女)

70為1000~3000元

27較多

55愿多花錢買課外書

48感興趣，42認(rèn)為無所謂

88會貨比三家

31心疼父母的血汗錢

鄉(xiāng)(女)

66為1000元以下

7較多，21從沒想過

60愿多花錢買學(xué)習(xí)資料

74對此感興趣

69會貨比三家

62心疼父母的血汗錢

由上表，很容易得出一個結(jié)論：城比鄉(xiāng)的大學(xué)生消費(fèi)高，但這主要決定于城鄉(xiāng)傳統(tǒng)的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費(fèi)的是家庭經(jīng)濟(jì)狀況。另外，城市大學(xué)生更注重形象外表，且較學(xué)習(xí)資料更青睞課外書，而農(nóng)村大學(xué)生則更愿意買學(xué)習(xí)資料。這是個值得深思的問題，對不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職工作方面，城鄉(xiāng)的觀點(diǎn)互融，但細(xì)察一下不難發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村較城市對兼職工作感興趣的更多，他們認(rèn)為這是絕好的鍛煉能力的機(jī)會，同時又有一比收益，何樂而不為?而城市的則對兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態(tài)度。況且我們進(jìn)一步了解到，很多同學(xué)會將這個時間選在大二，但比較一下也會看出來，來自農(nóng)村的同學(xué)出于種種原因(多半是經(jīng)濟(jì))的考慮，把時間貫徹整個大學(xué)生涯的也不少，約占20~30。在對消費(fèi)的態(tài)度和顧慮方面，農(nóng)村大學(xué)生的行為也體現(xiàn)了中國的老話窮人的孩子早當(dāng)家，他們消費(fèi)原則多是能省則聲，62的人的消費(fèi)顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費(fèi)態(tài)度則更傾向合理性，69的人會做好計劃在消費(fèi)，但見到熱衷的東西，半數(shù)以上的人卻表現(xiàn)出較弱的自我控制性。

上表僅是城鄉(xiāng)的突出對比方面。當(dāng)然畢竟是同齡人，消費(fèi)中自然也表現(xiàn)出了不少相同點(diǎn)。比如：現(xiàn)實(shí)消費(fèi)來源80以上多由家庭給予，而同學(xué)們理想的消費(fèi)來源確是包括了獎學(xué)金、和勤工助學(xué)，看來，多數(shù)大學(xué)生已有自力更生的意識，況且，60~70的大學(xué)生對現(xiàn)在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨(dú)立了。另外絕大多數(shù)學(xué)生能控制消費(fèi)，少有透支現(xiàn)象。再者，情感消費(fèi)也是大學(xué)生投資的一個不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游``````雖然僅占全部花銷的10左右，但卻永遠(yuǎn)不會退出被消費(fèi)的舞臺，只是在手頭緊時會減少，畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。再次，我們也了解了大學(xué)生對購買正版書和環(huán)保產(chǎn)品的態(tài)度，看來對正版書大家的態(tài)度也是分成兩派，且勢均力敵，正/盜版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是一個倍受關(guān)注的話題，大學(xué)生理應(yīng)維護(hù)正版，可不扉的價位卻讓許多人望而卻步?，F(xiàn)如今，大家對獎學(xué)金的態(tài)度也有所改觀，以往的請客送禮之風(fēng)得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農(nóng)村大學(xué)生甚至有20決定寄給父母。再一點(diǎn)，兩處大學(xué)生買商品都更重質(zhì)量、價格、和服務(wù)態(tài)度，且大多數(shù)會貨幣三家，對品牌的追求似乎不像大家想的那么狂熱。但調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生的法律意識普遍還不夠高，買到三無，30左右會找商家換，32自認(rèn)倒霉，僅5會選擇投訴，維護(hù)自己的合法權(quán)益。看來，大學(xué)生法律意識還有待提高。

而城鄉(xiāng)男大學(xué)生的消費(fèi)狀況與女大學(xué)生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻呈現(xiàn)出與女生相反的現(xiàn)象：城市男大學(xué)生支持整個大學(xué)搞兼職的遠(yuǎn)多于農(nóng)村，約占47。

為了更準(zhǔn)確的反映大學(xué)生的消費(fèi)現(xiàn)狀，我們還對其消費(fèi)的主流場所：飾品店、超市、網(wǎng)吧等處進(jìn)行了調(diào)查走訪。從中了解到：女大學(xué)生是飾品購買的主流群體，約占總數(shù)的90，而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質(zhì)量，要求品牌的不是很多?？磥磉@與我們從學(xué)生問卷調(diào)查中得出的結(jié)論相吻合。而超是消費(fèi)這一塊，女生最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網(wǎng)吧消費(fèi)也是不容忽視的一個方面。不論校內(nèi)的或校外的，走進(jìn)里面，我們發(fā)現(xiàn)80以上的人都在打游戲、聊天。通過對方方面面的調(diào)查，我們得出一個結(jié)論：大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)整體上是合理的，

2016年市場調(diào)研報告范文二房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項(xiàng)目，助推了房價的強(qiáng)勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個方面的工作：

1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進(jìn)行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。

三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。

5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

第4篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

這一政策具有較大的刺激作用，因?yàn)闋I業(yè)稅稅率較高，個人住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅為5.6%左右，降低營業(yè)稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據(jù)專業(yè)二手房機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前二手房市場80%的交易是10年以內(nèi)的、40%是5年以內(nèi)的，如果能改為滿2年，會再有10%～5%二手房交易不用繳納營業(yè)稅。

刺激二手房交易對于消化新建商品房沒有太大作用，本質(zhì)是為2年到5年的短期交易降低成本，有利于投資者入場，投資者手握最敏感資金，一旦房地產(chǎn)投資收益2年超過信托等投資品收益，有部分資金可能重新入場。

不要對調(diào)低營業(yè)稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場中，賣方可以轉(zhuǎn)嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調(diào)高營業(yè)稅，短期內(nèi)也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水里會有漣漪，但不是持續(xù)不斷的投石激水。

只有房產(chǎn)稅才能起到長期作用，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會將加快房產(chǎn)稅立法，四中全會校準(zhǔn)的是法治社會、法治市場的大方向，不太可能出臺細(xì)則，此時提出房產(chǎn)稅立法加快，無異于恐嚇市場。

財政部長樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時間表：“十二五”完成營改增目標(biāo)；完善消費(fèi)稅制度；逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制等。對于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，表示加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。沒有明確的時間表，應(yīng)該是視市場冷熱、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房貸利率具有長期效果，美國等大多通過房貸利率來調(diào)節(jié)市場冷熱。國慶節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整首套房認(rèn)定方式。住建部、財政部、央行近日聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金申請門檻。

可惜，商業(yè)銀行熱情不高。檢索目前的商業(yè)房貸利率，首套房貸最低在9折左右。一些銀行發(fā)放貸款的速度也不快，有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場時代，商業(yè)銀行不可能放棄利潤來給房地產(chǎn)市場抬轎子，除非央行給房貸定向?qū)捤?。這未必不是好事。

長期加快房地產(chǎn)市場資金流動性的辦法是房貸資產(chǎn)證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設(shè)計，銀行10萬億元左右的個人房貸進(jìn)行證券化成為理財產(chǎn)品，由投資者購買理財產(chǎn)品釋放出資金，定向投入房地產(chǎn)市場的剛需貸款與改善型住房。

中國房貸資產(chǎn)證券化還處于幼兒園水平，迄今為止，國內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行的總規(guī)模30億元的國內(nèi)首筆MBS――建元2005-1個人住房抵押貸款證券。此后，建行又發(fā)起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品（RMBS）在銀行間市場成功招標(biāo)，總規(guī)模達(dá)68.14億元”。

到目前為止，金融機(jī)構(gòu)興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長期貸款中壞賬率最低的好資產(chǎn)，銀行沒有動力花大力氣證券化。

可惜得很，商業(yè)銀行的態(tài)度還是不積極。在房地產(chǎn)市場上升時，房貸表面是低風(fēng)險產(chǎn)品，個人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行如果進(jìn)行MBS產(chǎn)品設(shè)計，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數(shù)據(jù)，銀行內(nèi)在動力不足。

如果把優(yōu)質(zhì)的房貸打包成產(chǎn)品出售，銀行寧愿自己持有，如果是房價已經(jīng)下行的市場貸款，金融同行也不會出手購買。并且，房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想貿(mào)然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產(chǎn)證券化將撬動10萬億元資金，就現(xiàn)實(shí)而言尚有很長的路要走。因此，它是最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產(chǎn)稅收政策預(yù)期不明，房貸有所下降但不足以撬動投資者信心。

但是，不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎(chǔ)貨幣而增加流動性，證券化是必由之路。我們只能走上美國模式，證券化之后我們不必關(guān)注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現(xiàn)在銀行不愿意放松手中好房貸，未來，剛需人群占樓市主角、房地產(chǎn)市場大幅波動，房地產(chǎn)投資不是有錢人的游戲，房貸資產(chǎn)就像鋼貿(mào)貸款一樣瞬息萬變，銀行不趁救市之機(jī)證券化，滿足于通道費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓收益與風(fēng)險，以后都找不到地方哭。

金融與互聯(lián)網(wǎng)時代，羊毛出在豬身上，滿足購房者的房貸需求，重要的是讓投資者購買房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，未來，張三的房貸不來自于銀行，而來自于隔壁李四。

剛需買房，高凈值人群購買房貸證券化產(chǎn)品，世界和平了。

第5篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

全聯(lián)房地產(chǎn)商會下屬的REICO工作室近期報告稱，從價格的月度環(huán)比變化來看，2012年，全國70個大中城市二手住宅與新建住宅價格分別于4月和6月企穩(wěn)；11月和12月，新建住宅價格上漲幅度較大。

基于對房價上漲的恐慌，各種關(guān)于調(diào)控升級的傳言紛至沓來。包括升級營業(yè)稅以及房產(chǎn)稅擴(kuò)容在內(nèi)，一場關(guān)于房價的博弈正逼近沸點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房企已渡過難關(guān)，漲價似乎不可避免，而引導(dǎo)市場趨勢的地價，目前正以更高于房價的漲幅在增長。

在地產(chǎn)界備受追捧的“預(yù)言家”任志強(qiáng)近期也再次放言：“什么政策也阻止不了今年房價的上漲趨勢?！比沃緩?qiáng)的篤定源于行政調(diào)控持續(xù)三年之后，調(diào)控長效機(jī)制仍舊缺失。

需求持續(xù)爆發(fā)

需求正超乎想象地持續(xù)爆發(fā)。

2013年1月的一個早上，才剛剛9點(diǎn)，北京市朝陽區(qū)房產(chǎn)過戶大廳外就已經(jīng)排了至少有50米長的隊(duì)伍。排在隊(duì)尾的一個購房者是早上四點(diǎn)半就開始排隊(duì)的，而排在隊(duì)伍最前面的則是昨晚九點(diǎn)就過來的。

一位近期經(jīng)歷了過戶繳稅的購房者告訴記者，現(xiàn)在北京辦理二手房繳稅過戶至少需要2天，而以前只需要一天就可以完成，并且還需要早上4點(diǎn)鐘起來排隊(duì)領(lǐng)號。繳稅大廳門外的黃牛黨已經(jīng)將號碼賣到了500元一個。

統(tǒng)計數(shù)字可以說明近期北京需求的火爆程度。據(jù)北京鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計，繼2012年12月二手房成交量大幅上漲后，2013年1月成交量再創(chuàng)新高，預(yù)計全月成交量將會超過1.9萬套。盡管該成交量還尚未達(dá)到2009～2010年的市場火爆時期，但仍是2011年2月以來的最高值。

據(jù)北京21世紀(jì)不動產(chǎn)CBD中心區(qū)域新城國際店經(jīng)理反映，1月以來，成交量和成交價均穩(wěn)步增長，房價上漲幅度在5%左右，客源量較12月保持不變，房源量供不應(yīng)求，經(jīng)紀(jì)人明顯感覺“沒房賣”。

21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師張磊介紹，除了CBD區(qū)域外，其他區(qū)域的門店也保持了紅火的成交態(tài)勢：通州云景區(qū)域玉橋店1月買賣成交單數(shù)是12月的兩倍；崇文區(qū)域新景家園店成交單數(shù)是上個月的4倍，亞北區(qū)域名佳花園店成交是上個月的3倍?！爸灰蟹吭矗瑑r格不離譜，基本都可以在很短時間內(nèi)成交，關(guān)鍵是年前很多業(yè)主都不著急售房了，致使很多區(qū)域一房難求”。

需求持續(xù)爆發(fā)必然帶來價格上漲。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，1月份北京市二手住宅成交均價為24962元/平方米，價格環(huán)比漲幅為1.5%。

21世紀(jì)不動產(chǎn)門店經(jīng)理告訴記者，新城國際所在區(qū)域二手房目前買賣均價6.3萬元左右/平方米，租賃一居室1.5萬，兩居要2至3萬，三居3萬以上。從近期成交的一套二手房看：一個西向戶型的房源，報價650萬，在業(yè)主和客戶約談的兩天內(nèi)漲了20萬，最終以675萬成交。

行政調(diào)控式微？

人們困惑的是，為何在嚴(yán)厲的限購政策下，需求仍然持續(xù)爆發(fā)？

按照北京市限購規(guī)定，外地人李華（化名）在北京已經(jīng)沒有購房資質(zhì)。因?yàn)?，就算在北京納稅或者社保滿五年的外地人也只能在京購置一套房。而為了成功購置第二套改善性住房，李華選擇了“假離婚”，具體操作方式是，與丈夫離婚，然后將房產(chǎn)放到丈夫名下，自己再重新購置一套房。由于李華離婚后名下無房，她甚至還可以享受首套房的貸款優(yōu)惠。

這并不是個案。需求正從限購的池子里通過各種各樣的方式溢出。除了通過“假離婚”，人們還可以通過辦理工作居住證等方式購房。

當(dāng)然，并不能否認(rèn)限購的作用。如果沒有限購，在強(qiáng)大的需求面前，房價漲幅可能會更高。但隨著行政調(diào)控的持續(xù)，限購對于市場運(yùn)行的藥效也在逐漸減弱。

REICO工作室統(tǒng)計報告顯示，2012年，商品房施工面積57.3億平方米，比上年增加13.2%，增幅減小12個百分點(diǎn)；新開工面積17.7億平方米，比上年減少7.3%，增幅減小23.5個百分點(diǎn)；竣工面積9.9億平方米，比上年增加7.3%，增幅減小6個百分點(diǎn)。

另外，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也在較快回落。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實(shí)際增長14.9%），增速比2011年回落11.9個百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速低4個百分點(diǎn)。與此相對應(yīng)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為負(fù)增長，全年企業(yè)購置土地面積35667萬平方米，同比減少19.5%，增幅減小22個百分點(diǎn)。

任志強(qiáng)認(rèn)為，企業(yè)購置土地負(fù)增長的概念就是，如果不考慮此前的土地儲備，新增土地大概需要6～9個月時間才能開工，好的企業(yè)可能在9個月才具備銷售條件。也就是說，2012年的供給和投資都可能因?yàn)橥恋氐亩倘倍喜蝗ァ?/p>

而另外一個無法改變的現(xiàn)實(shí)是，中國最大的內(nèi)需仍然是居住需求。據(jù)統(tǒng)計，2002～2011年，在各項(xiàng)內(nèi)需因素中，居住需求占比最大，平均為16.7%。2002～2011年居住需求占內(nèi)需比重總體呈上升趨勢，2002年為15.9%，2011年上升到18.5%，平均每年上升0.3個百分點(diǎn)，是內(nèi)需中上升最快的。這意味著內(nèi)需中居住需求增長最快。

長效機(jī)制待建

1月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院調(diào)研報告顯示，2012年12月，70個大中城市新建商品住宅價格定基均值為104.1，即新建商品住宅價格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房價上漲的城市有65個，下降的城市有5個。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉認(rèn)為，2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果已初見成效。雖然部分城市及區(qū)域房價漲幅明顯，但已脫離暴漲、瘋漲等不合理區(qū)間，同時個別城市在調(diào)控之前的房價飛漲已基本得到遏制。

但令她擔(dān)憂的是，隨著2012年下半年樓市逐漸回暖，一線城市連續(xù)兩個月領(lǐng)漲全國，前期壓制使得后期反彈也更為明顯。未來樓市調(diào)控政策如不加碼，目前的調(diào)控效果將很難維系。鄭紅玉認(rèn)為，樓市調(diào)控長效機(jī)制仍有待建立。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，“盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化、長效的機(jī)制?！?/p>

張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前已經(jīng)明確的政策走向來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的正在逐步擴(kuò)大、住房保有稅、交易環(huán)節(jié)的稅改方案完成之后會逐步全面鋪開，以此從長遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，達(dá)到房地產(chǎn)市場“去投資化”的目的，引導(dǎo)樓市進(jìn)入長效調(diào)控機(jī)制。

而房產(chǎn)稅推廣的前提是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，但該項(xiàng)工作一直進(jìn)展緩慢。

按照住建部2013年初的部署，作為“住房調(diào)控”和“房產(chǎn)稅開征”等工作基礎(chǔ)的全國個人住房信息系統(tǒng)，將在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。據(jù)消息人士稱，這40個城市聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，但該聯(lián)網(wǎng)工作一直沒有公開。

第6篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

2011年8月的一天，李小姐夫婦正在武漢房產(chǎn)交易中心咨詢房子的加名業(yè)務(wù)。

“婚前兩家人一起買了一套價值60多萬元的二手房，房產(chǎn)證上只寫了丈夫的名字。雖然出資買房時，娘家出了大部分房款，但想著既然要成一家人了，也就無所謂了?！崩钚〗阏f。但看到《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋（三）》）后，她為了保障自己的利益，要求在房產(chǎn)證上加上自己的名字?？墒牵觽€名字也要繳不菲的契稅，這讓她很糾結(jié)。

加名讓人糾結(jié)

李小姐的煩惱絕不是個案，在武昌和漢口，很多市民都有同樣的煩惱，而且，收入水平的高低決定了民眾對征稅和加名的不同態(tài)度。

中高收入的市民大多表示，既然婚前房產(chǎn)婚后加名要征收契稅是國家規(guī)定，那么就算繳納一定稅金，也會依法辦理。而中低收入的市民對此頗有微詞：“以前可以不收的契稅為何現(xiàn)在非得收？辦理加名手續(xù)需繳納上萬的費(fèi)用，太高了，想加名有些猶豫，只能坐等國家政策?！?/p>

而率先出臺“房產(chǎn)證加名征稅”的南京更加熱鬧。南京的魯女士和潘先生結(jié)婚7年，家里有房產(chǎn)兩套，房產(chǎn)證上分別是潘先生和其父的名字。出于信任，結(jié)婚頭幾年，潘先生多次提出要把魯女士的名字加到自己婚前買的那套房子上，但魯女士覺得夫妻感情好最重要，加名的事也不用急，所以一直未著手去辦。直到看到《婚姻法解釋（三）》，魯女士才將加名提上日程。

就在夫妻倆準(zhǔn)備證件時，南京地稅部門2011年8月23日突然通知，將要對婚前房產(chǎn)加名征收3%的契稅。魯女士仔細(xì)一算，以前只要花數(shù)百元工本費(fèi)的加名費(fèi)用，一夜之間就變成了上萬元。于是，要加名的想法開始動搖?！熬瓦@么多花1萬多元，太不劃算了！以前在辦理房產(chǎn)證的時候不是已經(jīng)繳過稅了嗎？但不加吧，這兩天又感覺房產(chǎn)證上沒自己的名字好像缺點(diǎn)兒什么?！奔舆€是不加，魯女士左右為難。

糾結(jié)的不只是老百姓，還有各地政府部門。這不，還沒等魯女士糾結(jié)出結(jié)果，一天后，南京地稅部門就緊急發(fā)文，稱“稅務(wù)總局正著手研究具體意見，南京地稅部門還在等‘通知’。”2011年8月28日，魯女士通過當(dāng)?shù)孛襟w聽到：南京地稅部門決定將暫不收取婚前房產(chǎn)加名契稅。

第二天一大早，魯女士趕緊拉著老公，到南京房產(chǎn)交易中心申請加名。魯女士說：“從申請加名到最終辦結(jié)要10天左右，現(xiàn)在還不知道政策的最終走向，只有先申請了再說?！?/p>

以前，男女雙方對于房產(chǎn)證是否共同署名并不關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，在《婚姻法解釋（三）》出臺之前，在25歲～29歲的適婚購房者中，采取個人購房的方式占比高達(dá)90%以上，而且婚前購置的房產(chǎn)中，房產(chǎn)單獨(dú)署名的男性占8成以上。但如今，咨詢?nèi)绾温?lián)名貸款購房的消費(fèi)者增加了10%，已婚有房族咨詢房產(chǎn)證更名的情況也顯著增多。某地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司首席分析師張月表示，未來預(yù)計將有20%以上的房產(chǎn)會更名共同持有。

2011年8月31日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出的通知中表示，“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行?！边@一通知，給那些想加名卻擔(dān)心契稅問題的夫妻暫時吃了顆定心丸。

房子占家庭總資產(chǎn)的73.44%

房子，原本和家、穩(wěn)定、踏實(shí)等詞聯(lián)系在一起，而如今，《婚姻法解釋（三）》一石激起千層浪，將“房子”和“財產(chǎn)”緊密結(jié)合在一起，成為無數(shù)人的煩惱。

如果一個美國人看到中國很多夫妻正為如何以最低的成本往房產(chǎn)證上加名而煩惱，一定很疑惑――在美國，很多夫妻離婚時爭相把房子留給對方，因?yàn)榉孔油唾J款債務(wù)有關(guān)，而房子很有可能已經(jīng)“資不抵債”。

但對于很多中國人，房子往往意味著幾代人一生的積蓄。

在北京參加工作已滿3年的小高，花光自己和父母的家底，在中關(guān)村附近買了一套20世紀(jì)80年代的學(xué)區(qū)房?！拔业每紤]房子周圍的交通、學(xué)校周圍的配套設(shè)施以及房子的升值前景，總之砸鍋賣鐵，買房也要一步到位?！泵鎸Ψ績r幾年間的瘋漲，小高覺得頻繁換房不僅手續(xù)煩瑣、增加購房支出，還得經(jīng)常搬家、裝修，會牽扯很多精力。

像小高這樣首次購房就押上全部身家、一次性買房到位的普通百姓不在少數(shù)。不知不覺中，房產(chǎn)支出在中國普通家庭中占的比例越來越大。

2010年9月，“清華―花旗中國消費(fèi)金融與投資者教育調(diào)研”其第二年度的調(diào)研報告，報告顯示，在中國城鎮(zhèn)家庭受訪者中，85%擁有自家房產(chǎn)，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重高達(dá)73.44%。

這組調(diào)查公布不久前，全球著名的市場研究機(jī)構(gòu)益普索，了北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽6大城市居民近期投資意愿調(diào)研報告，其中，千余人對“假設(shè)您目前手中有一筆閑置資金（比如100萬元或以上），您會首選如何支配這筆資金”這一問題進(jìn)行了回答。結(jié)果，在樓市、股市低迷的狀態(tài)下，42%的居民投資渠道仍是選擇購買房產(chǎn)。選擇儲蓄、基金、黃金、股票、商業(yè)保險的比例均沒有超過20%。

從這些調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)人堅持認(rèn)為，中國在不斷城市化的進(jìn)程中仍存在大量剛性需求，所以房地產(chǎn)市場的走勢從長期來看向好。所以從2009年起，越來越多有購房能力的人開始抱著既自住又投資的心態(tài)買房：“這些錢放在銀行一兩年后購買力或許還不如現(xiàn)在，再加上通貨膨脹的因素，還不如買房來保值增值?！?/p>

“遏制全球經(jīng)濟(jì)的”房子

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，由于當(dāng)前投資渠道相對單一，面對疲軟的股市，當(dāng)沒有更好的選擇時，大量的資金自然會流向房地產(chǎn)市場。同時，相對其他投資品，房產(chǎn)既有實(shí)用價值風(fēng)險又低，近年來的收益回報也很高。資金進(jìn)入樓市，也成了保值增值的合理需求，所以民間對房產(chǎn)投資的熱情一直很高。

不僅普通消費(fèi)者，富裕群體面對限購令，也沒有從房產(chǎn)投資中全身而退，他們瞄準(zhǔn)了其中的豪華住宅。2011年4月，《中國10大超級豪宅》排行榜后，一項(xiàng)新的調(diào)研結(jié)果引起了人們的關(guān)注：與滬深股指10年升幅只有50%相比，一線城市，以別墅為代表的豪華住宅10年來價格平均漲幅高達(dá)500%。和歐美富豪大多追求“人生奢侈”（如登月和探險等）不一樣，作為新的投資和保值渠道，中國富裕群體更愿將購買豪宅列為奢侈品消費(fèi)的第一選擇。

中國人喜歡攢錢買房的現(xiàn)象也引起了國外媒體的關(guān)注?！爸袊嗽趯ふ遗渑挤矫嬗龅降睦щy正對全世界產(chǎn)生重要的經(jīng)濟(jì)影響，因?yàn)樗麄儠p少消費(fèi)攢錢，以吸引潛在的伴侶?！蔽靼嘌馈妒澜鐖蟆?011年6月以“遏制全球經(jīng)濟(jì)的愛情”為題刊文稱，如果說在全世界增長最快的市場上沒有消費(fèi)，那么全球經(jīng)濟(jì)就會停滯。確實(shí)，中國人將1/3以上的收入存進(jìn)銀行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出美國人將收入的5%存起來的比例。

經(jīng)過一年多的起起伏伏，目前不論業(yè)界、官方還是大眾似乎都達(dá)成一種共識：房價的過快上漲已如愿受到控制，但房價依然在高位徘徊，價格回落在短期內(nèi)尚難期待。

不少人的投資方向雖然從以前的購買住宅，開始轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的購買寫字樓、商鋪以及異地買房等多種形式，但是依然沒有退出房地產(chǎn)市場。據(jù)央行今年二季度儲戶調(diào)查顯示，投資方向調(diào)查中選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，仍是居民投資的首選。

要把一生都押到房子上嗎

其實(shí)，全世界沒有哪個國家的住房是可以用來保值的，眾多分析人士表示，那些曾經(jīng)試圖用房地產(chǎn)來保值的國家最終只會形成泡沫。20世紀(jì)80年代有拉美等國，90年代有日本，21世紀(jì)有美國，最終都以失敗而告終。

目前，中國房地產(chǎn)市場正處于政府調(diào)控下，民眾在購買房產(chǎn)方面已經(jīng)略顯理性。鏈家地產(chǎn)的市場觀察報告顯示，2011年3輪調(diào)控后，北京二手房市場的購房年齡開始逐漸走穩(wěn)，逐漸回歸到36歲左右，而在2010年9月，購房人的平均年齡為27歲。

“政府需要建立與發(fā)展多元化的金融融資體系，除了債券融資、股權(quán)融資，還應(yīng)該包括投資基金、信托、證券等多種形式，這樣，普通居民和機(jī)構(gòu)的投資者都可以通過購買相關(guān)的金融產(chǎn)品，而不是以購買住宅物業(yè)的方式直接進(jìn)入市場。”某地產(chǎn)公司總經(jīng)理李文杰說，“熱衷于投資房產(chǎn)的人們以后會有新型的投資房產(chǎn)工具，可以不買房也能投資房地產(chǎn)?！?/p>

清華―布魯金斯公共政策研究中心主任王豐說：“中國房改之后，隨著房產(chǎn)成為家庭財富的主要組成部分，人們對于私有財產(chǎn)，尤其是房產(chǎn)的保護(hù)意識開始加強(qiáng)。同時，近些年的房產(chǎn)投資進(jìn)一步加速了社會財富分配的進(jìn)程。因此，隨著中國經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)一步變化、房貸市場進(jìn)一步完善，人們會慢慢學(xué)會理性投資，不會把所有投資都放在房子上?！?/p>

第7篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考

案名

世紀(jì)康城

山水雅居

新天美地

戶型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面積

77.2

103

77

128

75.37

137

均價

3500元

3800元

3400元

總價

27萬

36萬

29.3萬

48.6萬

25.6萬

46.6萬

20年供樓

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供樓

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

無家具1500元/月

無家具

1800元/月

未定

未定

帶家具

2500元/月

帶家具

3500元/月

總結(jié)

園林景觀

戶型不實(shí)用

價格偏高

出入方便

戶型較好

周邊休閑配套

方正實(shí)用

尊貴豪華

單價易接受

總價較高

市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

第8篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

市場部市場研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、臨時性工作及專題性工作。例行性工作主要包括在售項(xiàng)目定期銷售分析報告(周報、月報)、四城市房地產(chǎn)銷售市場月度宏觀報告、北京市房地產(chǎn)市場月度宏觀分析報告、市場動態(tài)監(jiān)控等;臨時性工作主要包括競品項(xiàng)目調(diào)研、競品項(xiàng)目調(diào)研報告、競品項(xiàng)目賣點(diǎn)分析等;專題性工作主要包括撰寫專題性研究報告、課題性研究報告等。

市場部作為營銷管理中心結(jié)構(gòu)調(diào)整及專業(yè)分工細(xì)化的新生部門，市場研究工作是新制定的主要工作職責(zé)之一，主要為公司整體營銷策略及在售項(xiàng)目銷售提供專業(yè)參考意見及決策支持。之前工作范圍僅局限于項(xiàng)目調(diào)研及市調(diào)報告，后經(jīng)本人建議領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可改進(jìn)并豐富了各種專業(yè)報告的表現(xiàn)形式及結(jié)構(gòu)，豐富了內(nèi)容涵蓋面并相應(yīng)提升了專業(yè)性及可讀性，增加深化了報告種類。和領(lǐng)導(dǎo)及同事一起重新搭建了市場部工作架構(gòu)，理順了工作流程，并不斷對報告模板進(jìn)行改進(jìn)提高，使之實(shí)現(xiàn)流程化、專業(yè)化，也使市場部市場研究工作逐漸步入正軌。

在履行例行工作及臨時工作期間，也為領(lǐng)導(dǎo)及時提供了最新市場及競品項(xiàng)目動態(tài)和決策參考內(nèi)容。如在制定“首付分期”營銷策略期間與項(xiàng)目部共同對率先實(shí)行首付分期的美利山項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，在全面詳細(xì)了解美利山“首付分期”具體操作手法的基礎(chǔ)上為領(lǐng)導(dǎo)提供了相關(guān)參考意見，最終促成了“首付分期”策略應(yīng)用于在售項(xiàng)目，對拉動銷售起到了明顯提振作用。

在售項(xiàng)目競品監(jiān)控是市場部重要例行工作之一。根據(jù)對在售項(xiàng)目周邊區(qū)域競品項(xiàng)目的長期市場跟蹤及調(diào)研，市場部依據(jù)同區(qū)域、同期入市、產(chǎn)品類型相同或相近的樣本篩選原則，不斷更新具有代表性的競爭樓盤樣本進(jìn)行賣點(diǎn)的客觀分析對照。目的在于通過各個項(xiàng)目的優(yōu)劣勢對比分析，學(xué)習(xí)及借鑒競爭對手成功的賣點(diǎn)及營銷策略并為我所用，并將優(yōu)劣勢賣點(diǎn)應(yīng)用于銷售說辭及推廣策略改進(jìn)工作中，對在售項(xiàng)目的銷售起到實(shí)際促進(jìn)作用。不但完成了本部門的研究工作職責(zé)，也對營銷管理中心其他部門及銷售部工作起到了配合和促進(jìn)作用。

第9篇：房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

“房價跟著地價走”

繼上海之后，北京正在成為房價最受矚目的城市。國家統(tǒng)計局對70個大中城市今年1月住房價格的監(jiān)測顯示，北京平均房價以8.4％的升幅成為當(dāng)月價格上漲最快的中國特大型城市。有跡象表明，北京今后幾個月的房價還會繼續(xù)攀升。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰說，今年1月北京基本沒有新盤入市，主力的中高檔住宅在5月前后和10月前后還將各有一次入市高峰，那時，北京房價漲幅可能會有一個比較明顯的跳升。

“北京房價飆升不是因?yàn)閯e的，就是過去一年土地供應(yīng)不足。”SOHO中國董事長潘石屹的看法，在北京房地產(chǎn)界頗具代表性。自2005年底以來，拿到地和沒拿到地的北京房地產(chǎn)開發(fā)商們都在激烈抱怨，認(rèn)為北京市過去一年推行的不飽和供地政策拉抬地價，是造成北京房價飆升的主要原因。

“北京現(xiàn)在的行情是‘房價跟著地價走’?！北本┯捞┓康禺a(chǎn)公司副總經(jīng)理王崢說這話時是在2005年底。此前不久，他們公司在北京通州區(qū)馬駒橋15.98萬平方米的C2地塊的拍賣中出局，中標(biāo)者金地集團(tuán)拍出了4.08億元高價。

在北京已經(jīng)“沒地可開”的永泰原本對這塊地勢在必得，一度報出了3億元?！斑@已經(jīng)是咬著牙報的――我們研究過周邊房價，超過3億元基本上就沒可能賺錢。”

金地的最終出價相當(dāng)于每平方米2553元。金地集團(tuán)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，對這一地塊未來產(chǎn)品的價格，定位在6000元/平方米左右。而同一地段內(nèi)年中開盤的樣本項(xiàng)目開盤價為4230元/平方米；在C2地塊拍出之后，該項(xiàng)目的房價已應(yīng)聲漲至5200元/平方米左右。

官方數(shù)據(jù)似乎證實(shí)了開發(fā)商們的抱怨。今年1月，北京市國土資源局（下稱北京國土局）局長安家盛正式披露了北京2005年供地計劃的完成情況：“截至去年11月底，北京商品房住宅土地供應(yīng)約627公頃，完成原計劃（2500公頃）的不足30％?！?/p>

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，盡管2005年實(shí)際供應(yīng)土地總共6000余公頃，占計劃的93％，但其中商品房住宅用地僅完成三分之一稍強(qiáng)，商品房住宅供地計劃已經(jīng)肯定無法完成。同時，房地產(chǎn)類用地中的商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)供應(yīng)約428公頃，完成計劃78％，同樣存在缺口。

“?！迸c“壓”之間

還在2005年初，“地荒論”就在京內(nèi)地產(chǎn)圈內(nèi)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，北京市國土資源局主要負(fù)責(zé)人還為此專門做出公開澄清，其依據(jù)則是2005年5月正式公布的《供地計劃》。

根據(jù)這一計劃，北京2005年計劃供應(yīng)6500公頃土地，其中房地產(chǎn)類用地規(guī)劃為2500公頃。當(dāng)年10月18日，北京市國土資源局公布《2005年度土地供應(yīng)計劃指標(biāo)安排使用方案》（下稱《使用方案》），再次確認(rèn)年初規(guī)劃目標(biāo)基本不變。

然而直至2005年10月，《使用方案》明確此前已經(jīng)供應(yīng)和安排的各類房地產(chǎn)用地指標(biāo)為1644公頃，與計劃尚有4856公頃缺口。此時，距北京供地計劃的落實(shí)僅剩兩個月。

北京市國土局開始緊鑼密鼓地趕追“計劃”。2005年10月31日、11月18日，北京市國土局在土地儲備中心網(wǎng)站上，先后了共30多宗國有土地使用權(quán)的出讓公告，兩次集中放地總面積約182公頃；12月，北京市國土局再次開閘，放出31塊地，將近270公頃，這是自2004年“831大限”之后，北京市國土局推出的規(guī)模最大的一次經(jīng)營性土地集中上市。

然為時已晚?！豆┑赜媱潯返氖锥葘?shí)施不盡如人意，其中商品房住宅用地的嚴(yán)重供應(yīng)不足尤為市場詬病。

但在接受《財經(jīng)》采訪時，北京國土局局長安家盛否認(rèn)了《供地計劃》未能完成的說法?！斑@（供地計劃）是一項(xiàng)動態(tài)指標(biāo)，要區(qū)別對待，有保有壓。”他表示，北京市去年的土地供應(yīng)基本上符合中央的總體部署，符合市委、市政府的工作要求，發(fā)揮了土地政策參與經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的功能，“該保的我們確實(shí)做到了保，該壓的我們確實(shí)做到了壓?！?/p>

事實(shí)上，北京市國土局官員在不同場合屢次強(qiáng)調(diào)，保證住宅用地是供地計劃執(zhí)行的重點(diǎn)。北京市建委副主任苗樂如日前還向《財經(jīng)》透露，“十一五”期間，北京市每年新增住宅還需要保持在2600萬平方米，其中商品住宅在2200萬平方米左右。

但房地產(chǎn)咨詢公司偉業(yè)顧問提出的《2006年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報告》表明，2005年全年，北京新開工的住宅面積預(yù)計為2200萬平方米，而2006年北京新房市場將出現(xiàn)有效供應(yīng)的持續(xù)減少，主要原因，就是由于土地市場在2005年發(fā)生的供應(yīng)短缺將導(dǎo)致新開工面積和開發(fā)投資的減少。

既然商品房用地屬于北京市力保的范圍，為何會出現(xiàn)2005年的“不飽和供應(yīng)”?

“地荒”虛實(shí)

2005年是北京正式全面實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地（下稱招拍掛）的第一年。國土資源部土地利用司一位官員向《財經(jīng)》解釋了北京的“特殊性”：2005年的供地要考慮到2004年實(shí)際供地對市場的影響。北京在“831大限”――自2004年8月31日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地必須以招拍掛方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題也必須在此之前處理完畢――前后，大量土地提前辦理用地手續(xù)集中上市交易，這批土地要在一兩年后才能變成房子進(jìn)入市場。

“不能從2005年的供地情況簡單地分析地荒不荒的問題。現(xiàn)在的房地產(chǎn)商手里肯定不缺地，起碼有四五千公頃的地都沒有變成房子?！边@位官員表示。

用北京市國土局副局長張維的話說，2005年北京的土地供應(yīng)量已被提前釋放。據(jù)北京國土局公布的北京歷年土地供應(yīng)情況：2002年總量為4559公頃，2003年增至6438公頃，2004年更高達(dá)9498公頃，2005年則回至與2003年持平。相應(yīng)地，北京市歷年（1至10月）住宅土地供應(yīng)情況顯示：2002年土地供應(yīng)量為2600公頃左右，2003年為2900公頃左右，2004年攀升至3800公頃左右，2005年則只有500公頃強(qiáng)。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，北京市2005年的《供地計劃》，實(shí)際上由北京市國土資源局市場處有關(guān)工作人員聯(lián)合偉業(yè)顧問與北京國地不動產(chǎn)咨詢中心、北大不動產(chǎn)研究中心等三家機(jī)構(gòu)共同組成的研究小組制訂。在這一過程中，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，研究小組認(rèn)定，“因‘831’提前釋放的土地總量為1290公頃”。

偉業(yè)顧問市場研究中心經(jīng)理孫強(qiáng)向《財經(jīng)》透露，“除去1290公頃，再經(jīng)政策修正和市場反饋修正，便得出2005年的土地供應(yīng)規(guī)劃?！?/p>

北京市建委副主任苗樂如的估計更為樂觀，“‘831’之后，北京市開發(fā)商手里的土地應(yīng)該還有2800多公頃，其中住宅用地1800多公頃，而計劃中還將有3600多公頃的新地推出?！币虼?，他認(rèn)為北京并不存在所謂“地荒”。

實(shí)際上，北京閑置土地究竟有多少，迄今并沒有權(quán)威數(shù)據(jù)，所謂1290公頃，是在“831大限”前后突擊闖關(guān)辦完相關(guān)手續(xù)的土地。此數(shù)字一倍于2005年北京商品房住宅實(shí)際供地數(shù)量。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市在2005年土地供應(yīng)計劃和實(shí)際執(zhí)行的巨大落差，與政府在全面實(shí)行招拍掛之前的土地儲備不足有關(guān)；但根本上，在于土地管理部門希望通過減少土地供應(yīng)、放慢供地節(jié)奏，先擠出土地市場遺留的土地存量。

問題是，從2005年的開工面積看，這一存量并沒有在市場上有效釋放；相反，由于土地供應(yīng)減少，形成了僧多粥少的局面，2005年的幾次土地拍賣均出現(xiàn)爭購，拍出高價，飛漲的地價則進(jìn)一步激勵了不少地產(chǎn)商“惜售”的心理。

2005年8月1日，包括華潤、順馳、富力在內(nèi)的九家房地產(chǎn)企業(yè)，競拍北京北五環(huán)路外建筑面積逾70萬平方米的清河地塊。拍賣價一路狂飆至25.65億元，最終落入華潤置地手中。競拍后，清河地塊樓面地價每平方米超過3600元。盡管官方稱之為“個案”，但業(yè)界普遍認(rèn)為，高價地塊已引發(fā)連動，帶動周邊房價整體走高。

2006年，華潤置地清河項(xiàng)目啟動之際，華潤置地（北京）總經(jīng)理陳鷹向媒體公開表示，6000元－9000元的單價將是清河項(xiàng)目需求最為旺盛的價格區(qū)間。目前清河地區(qū)主流房價均價在4000元―5000元／每平方米之間，最高不超過6000元。

連鎖反應(yīng)

無論“不飽和供應(yīng)”還是由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)，北京的情形并非特例。

杭州自1999年試行土地招拍掛以來，地價與房價即出現(xiàn)交替上升局面。浙江陽光房地產(chǎn)投資顧問有限公司對杭州市中心住宅用地出讓價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年每平方米均價為3590.29元；2001年由于供應(yīng)加大地價有所降低，為3119元；2002年平均地價飆升至每平方米4101.91元，漲幅達(dá)到31.5％。2003年市中心出讓一塊土地，其樓面地價價格為4410元。

如此飆升，促使有條件的開發(fā)商開始大量囤地，投資者也開始屯房。

2004年杭州土管局開始制定土地計劃，卻有意減少供應(yīng)量，致使杭州地價與房價進(jìn)一步飆升。2004年初，杭州計劃供地4500畝，實(shí)際出讓2893畝，其中宅地1750畝。2005年初，杭州市相關(guān)部門曾表示，將保證出讓有效宅地3000畝，力爭達(dá)到4500畝，但截至2005年底，杭州市共計成功出讓住宅用地34宗，共計約1765畝。

2005年3月2日，杭州市中心上城區(qū)地塊出現(xiàn)了樓面地價24032元/平米的天價。

廣州首度爆出“地荒”之說，則是在2005年1月25日第二屆廣州地產(chǎn)峰會上。此前，2004年廣州樓市供應(yīng)量趨緊，房價在六年走低之后大漲。在地產(chǎn)峰會上，歷經(jīng)“831大限”清洗，手中囤地大減的開發(fā)商紛紛指稱――政府供地不足是房價上漲的主因。

廣州市土地開發(fā)中心自2002年試行土地供應(yīng)計劃。2004年，其土地計劃出讓總量達(dá)100萬平方米，但實(shí)際出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地僅九宗，占地約11.3萬平方米，只完成計劃量的10％。

2005年初，廣州推出的土地出讓計劃總量為110萬平方米。據(jù)廣州美聯(lián)物業(yè)研究部最新的統(tǒng)計顯示，當(dāng)年廣州以掛牌和拍賣方式出讓了24宗共約47.5萬平方米的土地，比2004年雖然多了不少，但實(shí)際出讓量與計劃出讓量之間仍有相當(dāng)大的差距。

2005年廣州土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面地價2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。局部地區(qū)地價的飆升更引發(fā)廣泛爭議。

國家發(fā)改委關(guān)于《2005年房地產(chǎn)市場總體形勢及房價問題的調(diào)研報告》指出，房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行招拍掛后，地價快速上漲，2004年，35個大中城市的四季度土地交易價格上漲了10％，其中九個城市土地價格漲幅超過10％。土地價格漲幅最高的城市，也是房價高企的城市。

來自中原（中國）地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，2005年前三季度，全國土地購置價格上漲20％左右。

“土地價格對房價的影響太大?！冰i潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理童淵接受《財經(jīng)》采訪時認(rèn)為，“一般而言，以塔樓為例，現(xiàn)在土地成本占到整個成本的40％左右?！?/p>

根據(jù)中國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報》提供的35個大城市的數(shù)據(jù)，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授平新喬得出這樣的觀點(diǎn)：土地購置價的上漲，是導(dǎo)致房價上漲的一個主要原因。“土地價格每上升1％，樓盤價格會上升0.78％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出信貸注入對房價推動的邊際效應(yīng)（0.05％）?！?/p>

“部分城市房價漲幅過大的問題表現(xiàn)十分突出?！卑l(fā)改委的《2005年房地產(chǎn)市場總體形勢及房價問題的調(diào)研報告》指出，土地供給減少的壓力和房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行招拍掛后地價快速上漲，是其中的主要原因之一。

左右互搏

幾年來計劃量與出讓量的巨大落差，已經(jīng)成為廣州、北京、上海、杭州等地土地招拍掛市場的共同點(diǎn)。從記者在北京、廣州和杭州采訪來看，這主要來自于地方政府的有意控制，控制的理由雖不盡相同，導(dǎo)致的后果卻基本相同。

廣州土地管理部門與北京一樣，認(rèn)為地產(chǎn)商手中還有囤積土地。對于開發(fā)商的抱怨，廣州市土地開發(fā)中心副主任王普華對《財經(jīng)》明確表示：“廣州房價之所以長期穩(wěn)定，很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于政府并不因?yàn)殚_發(fā)商叫嚷‘地荒’就加大土地供應(yīng)。”

1997年，廣州市政府成立收地領(lǐng)導(dǎo)小組，并在全國率先制定出臺了《廣州市閑置土地處理辦法》，對包括有前期投入和無前期投入的過期用地進(jìn)行全面清理。

從1997年至2005年6月，廣州市分19批次，無償收回經(jīng)營性房地產(chǎn)閑置土地（或注銷過期用地批文）753宗，面積達(dá)1375公頃。至此，廣州市土地供應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)“一個龍頭出水”的集權(quán)目標(biāo)。

國土資源部力推招拍掛，本意是在從源頭上遏制國土資源利用浪費(fèi)和價值流失的現(xiàn)象，但從全面實(shí)行第一年的情況看，當(dāng)政府以招拍掛形式將土地一級市場的“水龍頭”握于掌控，一舉一動對市場影響巨大，松緊之間便越發(fā)考驗(yàn)其平衡能力。

國土資源部土地利用司副司長束克欣曾向《財經(jīng)》表示，各地市政府應(yīng)在充分掌握市場信息、了解市場需求、理順管理體制的基礎(chǔ)上，通過有效控制土地供應(yīng)總量來調(diào)控市場；城市政府必須按照市場經(jīng)濟(jì)的要求，根據(jù)市場需求提供土地（參見《財經(jīng)》2003年第2期“城市土地之秘”）。

但實(shí)際上，地方政府已成為土地出讓的最大獲益者；其能否做到在獲利于土地供應(yīng)總量的同時，又利用土地供應(yīng)總量有效調(diào)控市場，這是一個問題。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁認(rèn)為，“政府壟斷土地一級市場，往往能在需求集中、經(jīng)濟(jì)景氣的時期加速地價上漲，因其完全可以通過控制土地供應(yīng)量，把地價‘憋’成天價。地價越高，政府的家底就越厚實(shí)，投資城市建設(shè)的實(shí)力就越強(qiáng)，城市的發(fā)展又會進(jìn)一步帶動城市地價的上漲，如此循環(huán)往復(fù)，這是地方政府愿意看到的結(jié)果?！?/p>

沉疴難起

一方面，地方政府試圖通過減少土地供應(yīng)和放慢供應(yīng)節(jié)奏，迫使市場消化閑置的存量土地；另一方面，供應(yīng)減少導(dǎo)致地價房價水漲船高，地產(chǎn)商待價而沽，地方政府與市場由此展開博弈。

今年1月13日，北京市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市建委、市國土局聯(lián)合公告，取消北京摩根投資有限公司摩根中心項(xiàng)目、北京超越房地產(chǎn)公司超越欣園住宅小區(qū)、北京太平洋房地產(chǎn)公司太平洋城、東潤房地產(chǎn)公司東潤大廈、王府井H1地區(qū)控規(guī)調(diào)整論證等五個項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)文件。這意味著，于半年前就名列北京國土局公布收回國有土地使用權(quán)的45宗土地“黑名單”的五塊土地，將重新納入政府之手。

以前從列入“黑名單”至真正除名，還有半年時間緩沖；半年中補(bǔ)足土地出讓金，即可保留土地使用權(quán)。如今，飽受閑置土地之困的地方政府終于開出實(shí)質(zhì)罰單，但閑置用地問題沉疴已久，解決起來并不容易。

黃璽慶是萬年基業(yè)投資集團(tuán)副總經(jīng)理，他開發(fā)的萬年花城項(xiàng)目最西面的C11地塊因沒有繳納土地出讓金，在去年北京市國土局被公告收回。但黃璽慶告訴《財經(jīng)》記者，這塊地其實(shí)還在他們手里，他根本不擔(dān)心會被收回掛牌。因?yàn)镃11地塊所在總體地塊上的項(xiàng)目已開發(fā)至四期，位于已建項(xiàng)目之中，規(guī)模很小，別人摘走這塊地幾無可能。

“我們已經(jīng)轉(zhuǎn)成這塊地的一級開發(fā)商，如果哪天能完成一級開發(fā)（即把一塊‘生地’做成‘熟地’，達(dá)到上下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通以及場地平整的‘七通一平’），我們隨時可以摘回?！彼f。

萬年花城此類情況在北京房地產(chǎn)業(yè)界并不鮮見。大批“831大限”沒有過關(guān)的生地轉(zhuǎn)成了政府委托的一級開發(fā)。有關(guān)人士透露，“在北京，此類土地差不多就有7000公頃?！?/p>

此外，大量土地被切成小的地塊和一期一期的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，也導(dǎo)致政府收回困難。這樣的分割地塊即使掛牌轉(zhuǎn)讓，也鮮有開發(fā)商愿意問津。