房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：高職院校；房地產(chǎn)估價(jià)；課程；教學(xué)目標(biāo)；研究

中圖分類號：G712 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）26-0281-02

一、引言

高職院校房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程是針對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)學(xué)生畢業(yè)時面向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就業(yè)而開設(shè)的核心專業(yè)課程之一。由于高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)學(xué)生畢業(yè)時，面對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)招聘，只能應(yīng)聘房地產(chǎn)估價(jià)員崗位就業(yè)，所以高職院校應(yīng)當(dāng)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)員崗位的基本知識和技能標(biāo)準(zhǔn)，來定位本課程的教學(xué)目標(biāo)。

在國家原建設(shè)部與人事部共同制定并施行的房地產(chǎn)估價(jià)師的考試辦法中以及原建設(shè)部制定并施行的《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》中，明確體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)師崗位的知識和技能標(biāo)準(zhǔn)，但是沒有涉及到房地產(chǎn)估價(jià)員的知識和技能標(biāo)準(zhǔn)。

各省、自治區(qū)、直轄市等地方人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門，似乎并沒有按照原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》制定房地產(chǎn)估價(jià)員的考試辦法，也沒有實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)員資格認(rèn)證制度。

因此，高職院校需要按照房地產(chǎn)估價(jià)員崗位的知識和技能標(biāo)準(zhǔn)來定位房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程教學(xué)目標(biāo)，尚沒有權(quán)威的依據(jù)，這使得高職院校房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程教學(xué)帶有相當(dāng)?shù)拿つ啃?。所以，進(jìn)行基于項(xiàng)目化的高職院校房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程教學(xué)目標(biāo)定位研究很有必要，這對于規(guī)范該門課程的教師授課與學(xué)生學(xué)習(xí)都具有積極的意義。對于學(xué)生的學(xué)習(xí)也有著積極的影響作用。

我們深入房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)估價(jià)員崗位的知識和技能進(jìn)行充分調(diào)研，通過房地產(chǎn)估價(jià)程序分析、房地產(chǎn)估價(jià)員職責(zé)分析以及工作分析、課程教學(xué)目標(biāo)定位等四個步驟，完成了基于項(xiàng)目化的高職院校房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程教學(xué)目標(biāo)定位研究，提出了高職院校房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程的六項(xiàng)教學(xué)目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)程序分析

根據(jù)國家法律和政府的規(guī)章制度，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行（以下簡稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，指派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師或者注冊土地估價(jià)師帶領(lǐng)房地產(chǎn)估價(jià)員，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001），對委托所指定的房地產(chǎn)估價(jià)對象進(jìn)行“獨(dú)立、客觀、公正”地估價(jià)。

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，房地產(chǎn)估價(jià)的完整程序包括以下十二個步驟：

（1）受理估價(jià)委托；（2）明確估價(jià)事項(xiàng)；（3）擬定估價(jià)作業(yè)方案；（4）收集估價(jià)所需資料；（5）實(shí)地查勘估價(jià)對象；（6）分析估價(jià)對象及房地產(chǎn)市場；（7）選定估價(jià)方法進(jìn)行測算；（8）確定估價(jià)結(jié)果；（9）撰寫估價(jià)報(bào)告；（10）內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；（11）出具估價(jià)報(bào)告；（12）估價(jià)資料歸檔[2][3]。

三、房地產(chǎn)估價(jià)員職責(zé)分析

在原建設(shè)部151號令頒布的《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》中規(guī)定，經(jīng)過建設(shè)部和人事部的統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員，受聘于一個具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，注冊后方可從事房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)活動[4]。國土資源部2010年修訂的《土地估價(jià)師資格考試管理辦法》規(guī)定，通過全國土地估價(jià)師資格考試，方可取得土地估價(jià)師資格；取得土地估價(jià)師資格并在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)通過實(shí)踐考核，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記；經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師方能在土地估價(jià)報(bào)告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任[5]。

這兩個政府部門規(guī)章中均明文規(guī)定，只有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和注冊土地估價(jià)師（以下統(tǒng)稱注冊房地產(chǎn)估價(jià)師）才能獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)法律責(zé)任。由此推論并且實(shí)際情況也是如此，房地產(chǎn)估價(jià)員是沒有獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動、簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)法律責(zé)任的資格的。房地產(chǎn)估價(jià)員只能在注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的指導(dǎo)下，承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)過程中的輔工作，協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師完成房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目。

四、房地產(chǎn)估價(jià)員工作分析

當(dāng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)估價(jià)委托后，都是要根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目規(guī)模大小，選派不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，或者不少于兩名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師以及一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)員組成房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組，并指定一名資深注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組長，領(lǐng)導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組全體估價(jià)人員團(tuán)結(jié)協(xié)作共同完成房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目。

在房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組中，房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組長的職責(zé)是明確房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)，擬定房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)方案并進(jìn)行作業(yè)分工，指導(dǎo)全組成員按照分工相互配合完成作業(yè)，最后審批并簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

房地產(chǎn)估價(jià)員的職責(zé)，是在注冊房地產(chǎn)估價(jià)師指導(dǎo)下，按照房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)方案，具體承擔(dān)以下輔工作：

1.按照注冊房地產(chǎn)估價(jià)師指令收集房地產(chǎn)估價(jià)對象的權(quán)屬資料、擬定估價(jià)方法所需的基礎(chǔ)性文字資料和基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)資料。

2.在注冊房地產(chǎn)估價(jià)師帶領(lǐng)下實(shí)地查勘估價(jià)對象，拍攝估價(jià)對象內(nèi)部、外觀、周圍的照片，填寫估價(jià)對象查勘記錄表，完整記錄估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的實(shí)際狀況。

3.按照注冊房地產(chǎn)估價(jià)師選擇的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和計(jì)算方法測算房地產(chǎn)估價(jià)參數(shù)，按照注冊房地產(chǎn)估價(jià)師選定的估價(jià)參數(shù)和計(jì)算公式計(jì)算房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果。

4.按照注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬定的要點(diǎn)或者擬定的提綱，起草房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告初稿，并按照注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的意見進(jìn)行修改和完善后，交付注冊房地產(chǎn)估價(jià)師審定房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告終稿。

5.在注冊房地產(chǎn)估價(jià)師審定并報(bào)請房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組長批準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告后，打印房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，按照規(guī)定順序整理房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告附件，按照規(guī)定份數(shù)復(fù)印、裝訂房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和報(bào)告附件，交付注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組長簽字，交付房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章，然后提交房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目委托人。

6.匯總、整理房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的權(quán)屬資料、基礎(chǔ)性文字資料和基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)資料、房地產(chǎn)估價(jià)參數(shù)測算資料、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果計(jì)算資料、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告附件，經(jīng)過注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目組長審定后裝訂成冊，移交所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的檔案管理部門存檔備查。

顯而易見，只有熟練地掌握了收集房地產(chǎn)估價(jià)對象資料、查勘房地產(chǎn)估價(jià)對象現(xiàn)狀、進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)基本計(jì)算、起草房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告初稿、制作規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、整理房地產(chǎn)估價(jià)檔案等六個方面的基本知識和基本技能，才能在房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中圓滿完成上述六項(xiàng)輔工作。

五、本課程教學(xué)目標(biāo)定位

房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程的教學(xué)目標(biāo)，是指通過教師課堂授課、指導(dǎo)實(shí)訓(xùn)以及學(xué)生通過課堂學(xué)習(xí)、完成課后作業(yè)并參加實(shí)訓(xùn)后，使學(xué)生掌握勝任從事六項(xiàng)輔工作必備的知識和必備的技能。根據(jù)前述在房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)員承擔(dān)的輔工作，按照“應(yīng)用為本、實(shí)用為主、夠用為度”的原則，高職院校房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程的教學(xué)目標(biāo)應(yīng)當(dāng)定位于以下六個方面：

1.培養(yǎng)學(xué)生掌握收集房地產(chǎn)估價(jià)資料的相關(guān)知識和技能的目標(biāo)。

2.培養(yǎng)學(xué)生掌握查勘房地產(chǎn)估價(jià)對象的相關(guān)知識和技能的目標(biāo)。

3.培養(yǎng)學(xué)生掌握進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算的相關(guān)知識和技能的目標(biāo)。

4.培養(yǎng)學(xué)生掌握起草房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)知識和技能的目標(biāo)。

5.培養(yǎng)學(xué)生掌握制作房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)知識和技能的目標(biāo)。

6.培養(yǎng)學(xué)生掌握整理房地產(chǎn)估價(jià)檔案的相關(guān)知識和技能的目標(biāo)。

六、結(jié)語

通過項(xiàng)目化房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程教學(xué)目標(biāo)定位研究，我們提出的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程六個方面的教學(xué)目標(biāo)，得到房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專家的肯定和認(rèn)可。這六個方面的教學(xué)目標(biāo)，可以作為高職院校選定本課程教學(xué)內(nèi)容、規(guī)劃本課程教學(xué)環(huán)節(jié)、實(shí)施本課程教學(xué)活動的依據(jù)以及對本課程教學(xué)效果進(jìn)行檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)，對于規(guī)范高職院校房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程的教學(xué)，保障和提高房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程的教學(xué)質(zhì)量，能夠發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]GB/T 50291-1999.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)[S].1999-02-12.

[2]GB/T 18508-2001.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)[S].2001-11-12.

[3]中華人民共和國建設(shè)部.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法.中華人民共和國建設(shè)部令第151號[Z].2007-03-01.

[4]中華人民共和國國土資源部.土地估價(jià)師資格考試管理辦法.中華人民共和國國土資源部令第35號[Z].2006-11-22.

第2篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評估；房地產(chǎn)估價(jià)

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]2095-3283（2012）12-0072-02

一、房地產(chǎn)評估的概念

房地產(chǎn)評估包含房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評估等。但是目前房地產(chǎn)評估主要指的是針對房地產(chǎn)價(jià)值的評估，即房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

二、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，通過國家各級房地產(chǎn)的主管部門、各評估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過注冊的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個評估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產(chǎn)評估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件；其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范，通過統(tǒng)一評估程序和技術(shù)方法，來保證評估結(jié)果的客觀、公正和合理；第三，房地產(chǎn)評估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評估、咨詢等各方面服務(wù)。

三、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

（一）立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對評估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評估的專門法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏手畏腳，無法充分發(fā)揮其能動作用，其評估結(jié)果也就難以得到社會的認(rèn)可。同時這也導(dǎo)致了對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)評估不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對房地產(chǎn)評估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

（三）社會公信力不高

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展較好的國家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國由于房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結(jié)果與市場價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

四、對我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律法規(guī)

有法可依是房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸；二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無人承接，對總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長壓價(jià)競爭和給回扣現(xiàn)象；三是制定房地產(chǎn)評估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的行為，通過推動房地產(chǎn)評估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識面，實(shí)行定量錄取等。

（三）全面推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)評估行業(yè)的誠信體系建設(shè)十分重要。目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價(jià)行業(yè)評價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會效應(yīng)，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會對估價(jià)行業(yè)有較好的評價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)評估信用檔案。目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法評估、獨(dú)立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級估價(jià)師的升級教育，也要進(jìn)行同級執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實(shí)行動態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們在內(nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。

第3篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章。國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機(jī)構(gòu)改制的同時，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會的職能。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進(jìn)行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價(jià)格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價(jià)格，其公式為：

待評估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格時，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產(chǎn)評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評估。在運(yùn)用收益法時，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價(jià)資格，以及可晉級的高級估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策

（1）加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時保持房地產(chǎn)估價(jià)活動和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

（3）對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級制動態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評級，對估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進(jìn)行年終檢查，對所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會的監(jiān)督和檢查。對估價(jià)師實(shí)行分級制度，分級的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

第4篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評估，與市場價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動，對于活躍市場，推動投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時還會對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時候都會補(bǔ)充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對于保險(xiǎn)公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對估價(jià)師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會因此失去估價(jià)市場，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對最新最近的估價(jià)理論知識有很好的掌握。因此，對估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

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第5篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；存在問題；應(yīng)對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計(jì)的職業(yè)大軍，不僅為消費(fèi)者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費(fèi)中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實(shí)信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽(yù)良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價(jià)、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價(jià)格評估

房地產(chǎn)價(jià)格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行評估的經(jīng)濟(jì)活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格有著特殊的價(jià)格形態(tài)， 價(jià)格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點(diǎn)，不可能形成統(tǒng)一或批量的價(jià)格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價(jià)。其次， 房地產(chǎn)價(jià)格評估行為本身政策性強(qiáng)， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機(jī)構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價(jià)格， 具有市場價(jià)格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計(jì)等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運(yùn)用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運(yùn)行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）達(dá)5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨(dú)立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費(fèi)的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計(jì)僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點(diǎn)，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費(fèi)者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，開始實(shí)行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會交易成本，是一個社會良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實(shí)經(jīng)營， 在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實(shí)存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險(xiǎn)小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機(jī)構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實(shí)力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項(xiàng)目特別是較大的項(xiàng)目交給經(jīng)紀(jì)。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計(jì)委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強(qiáng)， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機(jī)構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）強(qiáng)化市場管理，加強(qiáng)市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實(shí)可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點(diǎn)突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因?yàn)?，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊(duì)伍。

2、實(shí)行規(guī)范運(yùn)作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價(jià)格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；

4. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進(jìn)入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機(jī)會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀(jì)人實(shí)用大、全》.北京：光明日報(bào)出版社，1994.第18 頁.

④建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條

第6篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

一、市場定位高，經(jīng)營業(yè)績增長快

中企華成立于上世紀(jì)九十年代初期，正值我國經(jīng)濟(jì)體制改革大潮，國企改革為評估市場帶來了空前的機(jī)遇，中企華敏銳地捕捉到了這一信息，果斷地將服務(wù)對象定位在大中型國有企業(yè)上，開拓性地為國企主輔分離、改制、上市等提供服務(wù)。同時在業(yè)內(nèi)最早成立了市場部，把市場作為發(fā)展的龍頭，由專人負(fù)責(zé)研究國家政策，捕捉信息，了解社會需求，發(fā)掘傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中新的開拓點(diǎn)，并做好老客戶的維護(hù)，新客戶的開發(fā)，使業(yè)務(wù)范圍朝著深層次及可持續(xù)性方向發(fā)展。

中企華在創(chuàng)業(yè)初期面對的是如何進(jìn)入市場的問題，在市場開拓上，我們提出兩個字“闖”和“創(chuàng)”，既要有闖勁、拼勁，又要有創(chuàng)造、創(chuàng)新。做市場是每一個員工的任務(wù)，大家都在積極地找項(xiàng)目、做項(xiàng)目。公司創(chuàng)立之初，業(yè)務(wù)人員不過十幾人，但卻有信心承接前所未有的大項(xiàng)目，其中有不乏影響力大且具有代表性的，如：1997年中國移動海外IPO--創(chuàng)當(dāng)年亞洲融資之最；1998年首次承辦央企境外資產(chǎn)評估--中國新星石油“勘探四號”海上鉆井平臺；1999年獨(dú)家承辦“巨無霸”項(xiàng)目--中石油海外IPO；2001年福建煉化、埃克森―美孚、阿美三方合資；2003年中國人保海外上市--第一家金融企業(yè)的境外IPO；2007年四大國有商業(yè)銀行改制上市的收官之作--中國農(nóng)業(yè)銀行整體改制并A+H股上市；2010年中國五礦整體改制等等，這些項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是資產(chǎn)量大、分布廣、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要特殊處理的問題多。在1997年、1999年開始承接大項(xiàng)目時面臨的最大困難就是人員不足，那時我國的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還都處在初創(chuàng)階段，沒有一家評估機(jī)構(gòu)超過二十人，中企華也只有十幾人的評估團(tuán)隊(duì)，在這樣的大項(xiàng)目面前，難免感到人員吃緊。還有就是經(jīng)驗(yàn)不足，承接大項(xiàng)目沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，只能按照已頒布的法律、法規(guī)和國外的經(jīng)驗(yàn)來做。再有就是大項(xiàng)目往往都是時間緊、任務(wù)重，對時間要求非常嚴(yán)格。面對這些困難，我們只能自身消化，因此，在定位做大項(xiàng)目時，首先是要有膽量，要勇于知難而上，要有戰(zhàn)勝困難的決心和勇氣；其次是要很好地組織評估團(tuán)隊(duì)，挖掘自身潛力，充分利用社會資源及同行間的合作；還有就是要高效、優(yōu)質(zhì)地安排評估工作，集中精干班子，研究和制訂操作方案，嚴(yán)格培訓(xùn)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和方法，才能又快又好地完成大項(xiàng)目的評估任務(wù)。

通過這些大項(xiàng)目的承辦，我們的評估人員在實(shí)踐中增長了技能，積累了經(jīng)驗(yàn)，同時也贏得了較高的市場聲譽(yù)，中企華以其真誠的服務(wù)態(tài)度、過硬的專業(yè)素質(zhì)、高質(zhì)量的評估報(bào)告贏得了客戶的認(rèn)可，在激烈的市場競爭中站穩(wěn)了腳跟，并一步一步走向成功。十幾年來，中企華服務(wù)的客戶多達(dá)上千家，服務(wù)領(lǐng)域涵蓋了國民經(jīng)濟(jì)各方面，國務(wù)院國資委直接管轄企業(yè)集團(tuán)中的90%為中企華常年客戶，并為國內(nèi)2000多家上市公司中的20%、國內(nèi)大型國企海外上市項(xiàng)目中的60%提供過資產(chǎn)評估服務(wù)，2011年進(jìn)入全球財(cái)富500強(qiáng)的內(nèi)地企業(yè)均為中企華客戶。此外，中企華業(yè)務(wù)收入也是逐年攀升，經(jīng)營業(yè)績連續(xù)十四年位居行業(yè)榜首，業(yè)務(wù)收入中大項(xiàng)目收入占60%以上，如2010年業(yè)務(wù)收入2.2億元，其中百萬元以上項(xiàng)目的收入為1.33億元，占總收入的60.25% 。

二、擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，組建分公司，逐步形成集團(tuán)化結(jié)構(gòu)下的總分模式

隨著業(yè)務(wù)量的不斷增長，原有的規(guī)模已不能滿足為客戶服務(wù)的要求，中企華在業(yè)內(nèi)率先實(shí)踐了做大做強(qiáng)這一理念，最早設(shè)立分公司且數(shù)量最多。早在2001年就在天津開設(shè)了第一家分公司，之后又相繼成立了河南、西南、大連、西北、山西、山東、河北、黑龍江、福建、湖北、廣東、甘肅及湖南等14家分公司，分公司的設(shè)立已基本覆蓋全國重點(diǎn)城市，形成了布局合理的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

對于分公司的建立，一是嚴(yán)格篩選，分公司建立前，要進(jìn)行相當(dāng)長時間的合作項(xiàng)目考察，對其業(yè)務(wù)能力、管理水平、執(zhí)業(yè)信譽(yù)等進(jìn)行充分的了解；二是規(guī)范制度，在分公司的管理上，我們一直制訂嚴(yán)格的制度，分公司不能獨(dú)立簽合同，不能獨(dú)立出報(bào)告，不能獨(dú)立承接大項(xiàng)目；三是嚴(yán)格監(jiān)控，公司有高層領(lǐng)導(dǎo)專門分管分公司的工作，有兩位副總裁負(fù)責(zé)審核分公司的報(bào)告，對于不符合中企華標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告一律阻止；四是培訓(xùn)提高，公司除了每年對分公司進(jìn)行定期培訓(xùn)，在平時的工作中也注意加強(qiáng)對分公司業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，不斷提高分公司人員的業(yè)務(wù)能力及服務(wù)水平。目前，十四家分公司已基本能夠獨(dú)立承接中、小型項(xiàng)目，評估報(bào)告質(zhì)量有很大提高，同時也積極參與了總公司承辦的部分大型項(xiàng)目，如：長江三峽注資業(yè)務(wù)由湖北分公司配合；中國五礦整體改制由河北、湖南分公司配合；黑龍江廣電重組由黑龍江分公司配合；晉城煤業(yè)整體上市由山西分公司配合；永城煤電股改上市由河南分公司配合等等，這些項(xiàng)目的出色完成與分公司的努力和付出是密不可分的。

除了在全國范圍內(nèi)設(shè)立分公司，中企華也積極嘗試進(jìn)行多種經(jīng)營。由于行業(yè)監(jiān)管的需要，我們成立了中企華房地產(chǎn)估價(jià)公司，主要從事房地產(chǎn)、土地的評估業(yè)務(wù)，現(xiàn)具備國土資源部中國土地估價(jià)師協(xié)會頒發(fā)的注冊土地估價(jià)資質(zhì)并取得A級資信、國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，可在全國范圍內(nèi)從事各類土地、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。之后我們又成立了中企華咨詢公司，主要從事財(cái)務(wù)顧問、管理咨詢等。此外，中企華還有君誠會計(jì)師事務(wù)所，用來承接一般性審計(jì)業(yè)務(wù)，及中企華工程造價(jià)公司，這些企業(yè)擴(kuò)大了中企華的經(jīng)營范圍，也為客戶提供了全方位的服務(wù)。目前，雖然中企華集團(tuán)尚未成立，但集團(tuán)化的經(jīng)營模式已運(yùn)營多年。

分公司的作用在于可以增加人力資源，在總部承辦資產(chǎn)量大、分布廣的大項(xiàng)目中，在人力投入方面能夠進(jìn)行很好的補(bǔ)充，同時也可充分開發(fā)當(dāng)?shù)氐氖袌?，擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

三、敢于創(chuàng)新，不斷提高競爭能力

創(chuàng)建品牌，必須敢于創(chuàng)新，提高競爭力。必須在服務(wù)理念、方法上創(chuàng)新，而且在同行中領(lǐng)先。

在我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展初期，主要采用的評估方法是成本法。隨著評估業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的交易行為不斷涌現(xiàn)，原有評估方法的選擇已經(jīng)難以適應(yīng)新型項(xiàng)目，既不能滿足企業(yè)進(jìn)入資本市場的需求，也達(dá)不到合理量化資產(chǎn)價(jià)值的目的，所以在這樣的形勢下，中企華勇于創(chuàng)新，在充分進(jìn)行理論研究的基礎(chǔ)上大膽嘗試新方法。2005年我們承辦了中石油整合國際業(yè)務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)過反復(fù)論證，我們提出采用收益法作為評估的主要方法，使評估結(jié)果增值120多億元，項(xiàng)目非常成功，這是我國評估機(jī)構(gòu)成功嘗試對大型企業(yè)的大型項(xiàng)目整體采用收益法評估結(jié)果，既符合國際上的案例，也充分反映了資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。此外，我們還積極配合國家開發(fā)銀行建立全行抵質(zhì)押物動態(tài)監(jiān)管體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理工作落實(shí)到抵質(zhì)押管理等具體風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)，獲得了卓有成效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控效果，這種管理模式一度得到了花旗銀行、匯豐銀行、巴黎國民銀行、人民銀行、銀監(jiān)會、中評協(xié)等國際知名金融機(jī)構(gòu)、評估咨詢機(jī)構(gòu)、行業(yè)監(jiān)管部門的高度評價(jià)，各大商業(yè)銀行紛紛效仿。同時，我們還幫助國家開發(fā)銀行建立了一套適用于國開行貸款行業(yè)的現(xiàn)金流分析預(yù)測體系，這是中企華進(jìn)軍金融領(lǐng)域和咨詢業(yè)務(wù)的典型創(chuàng)新項(xiàng)目。這些創(chuàng)新型的理論和實(shí)踐，使我們?yōu)榭蛻舴?wù)的信心更足了，同時也拓寬了服務(wù)領(lǐng)域，提升了知名度，大大增強(qiáng)了我們在行業(yè)中的競爭力。

正是憑著這種敢為人先的精神，中企華一直努力鉆研著，并積極開拓與評估相關(guān)的業(yè)務(wù)，如：以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估、固定資產(chǎn)管理咨詢、減值測試等。目前，中企華已基本做到了由單一的交易服務(wù)到為交易和管理并重服務(wù)；由單一的國有企業(yè)服務(wù)到為多種所有制經(jīng)濟(jì)服務(wù)；由單純的發(fā)現(xiàn)價(jià)值到為價(jià)值管理和運(yùn)營的全鏈條服務(wù)方式轉(zhuǎn)變，并朝著更寬、更深、更精的方向發(fā)展。

除了在承辦項(xiàng)目方面勇于創(chuàng)新，在評估理論研究及行業(yè)準(zhǔn)則制定方面，中企華也有著獨(dú)到的見解，相繼參加了財(cái)政部及中評協(xié)、北注協(xié)關(guān)于《資產(chǎn)評估與金融風(fēng)險(xiǎn)防范》、《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》、《以出資為目的的評估指南》、《銀行抵質(zhì)押貸款評估準(zhǔn)則》、《企業(yè)價(jià)值評估中的非流動性折扣研究》等課題的研究，并在權(quán)威雜志上發(fā)表專業(yè)文章數(shù)十篇，如：《應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)對金融不良資產(chǎn)打包資產(chǎn)價(jià)值的分析》、《無風(fēng)險(xiǎn)收益率相關(guān)理論及選取方法》、《基于P/B乘數(shù)的剩余收益模型改進(jìn)研究》、《對于收益法評估企業(yè)價(jià)值中折現(xiàn)率的參數(shù)市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)RPm的探討》、《對評估實(shí)踐工作的指導(dǎo)意義》等。

四、聚集人才，打造一支過硬的服務(wù)團(tuán)隊(duì)

品牌建設(shè)離不開員工，他們是品牌建設(shè)最直接的參與者和執(zhí)行者。因此，中企華把員工隊(duì)伍建設(shè)放在重要位置。

在打造團(tuán)隊(duì)中，首先選擇一個忠誠、務(wù)實(shí)、有能力、穩(wěn)定的領(lǐng)導(dǎo)班子。公司股東六人，沒一個人控股，合作十幾年，分工明確，合作默契，各方面在公司都是楷模。股東中有三人是博士，總裁權(quán)忠光博士畢業(yè)后留校任教，1994年應(yīng)邀下海來到中企華，從一名普通員工做起，先后任總裁助理、副總裁，幾年后成為總裁，并在社會及行業(yè)內(nèi)享有較高的聲譽(yù)，任北京市政協(xié)常委、北京市工商聯(lián)常委、中評協(xié)資深會員、證監(jiān)會第六屆發(fā)審委委員；高級副總裁兼首席評估師劉登清，1997年博士畢業(yè)后就來到中企華，年僅28歲，相繼帶領(lǐng)了中移動、中石油幾個大項(xiàng)目，成長迅速，被吸收為股東，任命為首席評估師、高級副總裁，曾當(dāng)選為中評協(xié)資深會員、首屆全國十佳青年評估師；高級副總裁魏新，前蘇聯(lián)國立塔什干大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士畢業(yè)，1999年加入中企華，兼任房地產(chǎn)估價(jià)公司董事長，幾年下來，她所帶領(lǐng)的房地產(chǎn)估價(jià)公司發(fā)展勢頭良好，業(yè)已成為我國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)、土地評估中介機(jī)構(gòu)之一。

其次，要嚴(yán)格選人，大膽用人，凝聚一批敬業(yè)愛崗、專業(yè)水平高、團(tuán)結(jié)協(xié)作好的員工。他們在實(shí)踐中增長才干，敢于承擔(dān)大項(xiàng)目。公司研發(fā)部副總經(jīng)理李光明，2007年博士畢業(yè)后，是中企華給了他實(shí)踐的機(jī)會，讓他把理論研究和實(shí)踐很好地結(jié)合起來，幾年下來，他在金融資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)評估方法的研究方面頗有建樹，他的《基于P/B乘數(shù)的剩余收益模型改進(jìn)研究》一文曾獲世界評估組織聯(lián)合會第四屆世界評估師大會優(yōu)秀論文獎，并被評為第二屆全國十佳青年評估師。中企華的所有項(xiàng)目經(jīng)理都是能夠獨(dú)立帶項(xiàng)目的，我們的評估人員都是多面手，緊張的工作節(jié)奏練就了他們過硬的本領(lǐng)，員工們都說在中企華工作一年，積累的經(jīng)驗(yàn)和收獲的知識相當(dāng)于在其他公司工作十年。副總裁李健之，加入公司不久就帶隊(duì)完成了中國五礦整體改制項(xiàng)目，資產(chǎn)量超千億，涉及國內(nèi)外各級次企業(yè)近200戶，既要組織大量的人員參與工作，又要隨時與境外企業(yè)溝通，難度可想而知，當(dāng)項(xiàng)目成功完成時，他動情地說“五礦項(xiàng)目讓我真正覺得自己成長了”；高級項(xiàng)目經(jīng)理要勇軍，2002年進(jìn)入中企華時還沒有接觸過評估，是公司大膽用人，同事們給了他很多幫助，讓他在知識面、對項(xiàng)目深度的理解上都有大幅度的提升，并獨(dú)立帶隊(duì)完成了京滬鐵路、華僑城兩個大項(xiàng)目，項(xiàng)目的順利完成讓他在團(tuán)隊(duì)組織管理、工作要點(diǎn)把握上都得到了鍛煉，從當(dāng)初的不理解到如今的靈活運(yùn)用，他在工作上有了一個質(zhì)的飛躍。另外，通過不斷培訓(xùn)，提高每個人的水平，公司從員工到部門經(jīng)理，再至副總提升了一批中、高層領(lǐng)導(dǎo)。

制度嚴(yán)格，獎罰分明。中企華有嚴(yán)格的制度，明確每個人的崗位職責(zé)，強(qiáng)調(diào)全局觀念，從前臺到董事長有一個工作鏈條，必須互相協(xié)調(diào)配合才能不“掉鏈”。中企華有著非常明確的獎懲機(jī)制，每年年終都要對員工進(jìn)行考核，采取末位淘汰制，同時對表現(xiàn)出色的員工給予獎勵，激勵員工爭當(dāng)優(yōu)秀，更好地在自己的崗位上發(fā)揮作用。公司的利益不是全部用于股東分配，而是從盈利中拿出一大部分用于對員工的獎勵，從而使公司利益與每一個員工利益緊緊聯(lián)系在一起，更使員工們增強(qiáng)了主人翁責(zé)任感，與公司形成了一個利益共同體，每當(dāng)年底，公司總會給每位員工帶來意想不到的驚喜，讓員工們感到自己的付出得到了回報(bào)。這樣使每個員工都懂得，來到中企華干什么，怎么干，干好了有什么獎勵，干不好有什么處罰。另外，建立和諧的企業(yè)文化。廣闊的發(fā)展空間、和諧的工作氛圍、奮發(fā)向上的競爭機(jī)制和團(tuán)隊(duì)精神，造就了中企華杰出的工作團(tuán)隊(duì)。公司提出每一個員工都是中企華的品牌，就像一面旗幟、一個符號，要在客戶心中牢牢樹立“高素質(zhì)、高效率、高質(zhì)量”的形象，同時我們也要求業(yè)務(wù)人員不管是大項(xiàng)目還是小項(xiàng)目，一律要同等對待，對于別人能做的，我們要做的更好，對于別人不能做的，我們要迎難而上，只有樹立這樣的信心和勇氣，我們才能不斷地突破自己，攀登一個又一個高峰。中企華的品牌是靠發(fā)揮每一個員工的作用而形成的，所以中企華的員工人人懂得維護(hù)中企華的尊嚴(yán)，人人對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體現(xiàn)了中企華良好的品牌效應(yīng)。

五、認(rèn)真抓質(zhì)量管理，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)

評估機(jī)構(gòu)作為特殊的中介服務(wù)行業(yè)，硬件建設(shè)固然重要，但更為重要的是服務(wù)質(zhì)量，品牌的價(jià)值主要體現(xiàn)在為客戶的服務(wù)上。如果說誠信是中企華從優(yōu)秀到卓越的基石，那么質(zhì)量便是為中企華插上跨越發(fā)展的翅膀。中企華從創(chuàng)立伊始便認(rèn)真抓質(zhì)量管理，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地規(guī)范內(nèi)部管理，保證報(bào)告質(zhì)量，公司在2002年率先通過了ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，獲得英國UKAS證書，成為中國評估業(yè)內(nèi)首家獲此認(rèn)證的評估機(jī)構(gòu)。

中企華始終視質(zhì)量為生命，堅(jiān)決不出虛假報(bào)告，在面對客戶要求和公允結(jié)果的選擇上，中企華會毅然決然的選擇后者，所以也經(jīng)常會出現(xiàn)因評估結(jié)果不能滿足客戶的要求而拿不到評估費(fèi)或是丟掉項(xiàng)目的情況，如：我們曾經(jīng)承辦過國內(nèi)一家著名家電生產(chǎn)企業(yè)商標(biāo)價(jià)值評估項(xiàng)目，因涉及到香港上市公司，委托方在香港和內(nèi)地各選了一家評估公司，出結(jié)果時，中企華的評估結(jié)論與交易雙方預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，委托方與我們溝通，希望能夠按他們的交易價(jià)格來出具評估報(bào)告，并指出香港的評估公司已經(jīng)按交易價(jià)格出具了評估報(bào)告，我們業(yè)務(wù)人員經(jīng)過反復(fù)論證，最終還是覺得委托方所說的評估結(jié)果缺乏充分的理論支撐，決定不能按委托方的意愿出具報(bào)告，雖然這家企業(yè)是中企華長期合作的老客戶，且項(xiàng)目收入不菲，但我們還是堅(jiān)持了自己的原則，最終的結(jié)果也證明了我們是對的，這家企業(yè)之后找到珠海的一家評估公司按他們的要求出具了評估報(bào)告，結(jié)果評估報(bào)告送到證監(jiān)會后就被發(fā)現(xiàn)問題，證監(jiān)會還專門派檢查組去調(diào)查此事。還有一次，中企華的下屬分公司承接了貴州某煙標(biāo)印刷企業(yè)的借殼上市項(xiàng)目，在項(xiàng)目的三審階段，總部發(fā)現(xiàn)了問題，認(rèn)為以企業(yè)現(xiàn)有的技術(shù)、利潤率等不足以支撐評估結(jié)論，對此，總部與分公司進(jìn)行了多次的討論、溝通，通過深入剖析了企業(yè)的實(shí)際情況，并實(shí)地調(diào)查、預(yù)測行業(yè)的平均利潤，最終分公司贊同了總部的觀點(diǎn)，并頂住企業(yè)的重重壓力，站穩(wěn)立場，保持執(zhí)業(yè)操守，最后不得不放棄了這個項(xiàng)目。這樣的例子很多，有時客戶會不理解我們，甚至覺得我們有些死板，但我們認(rèn)為，中企華每年承辦五、六百個項(xiàng)目，如果有一個項(xiàng)目出了問題，公司的信譽(yù)就要受到影響，十幾年的辛苦努力可能在頃刻間便化為烏有，我們寧可丟掉一個、十個、乃至更多項(xiàng)目，也不能因出虛假、不合規(guī)的報(bào)告影響中企華的聲譽(yù)。

隨著公司業(yè)務(wù)量的增加，對業(yè)務(wù)審核也增強(qiáng)了力量，業(yè)務(wù)分管到主管副總，增加了內(nèi)核工作，加強(qiáng)了審核力度。為了更好地規(guī)范業(yè)務(wù)流程，中企華又啟用了 “業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)”，將評估業(yè)務(wù)流程嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程管理辦法》和《分公司資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程管理辦法》規(guī)定的程序執(zhí)行并進(jìn)行記錄，項(xiàng)目從立項(xiàng)開始到底稿存檔結(jié)束的每一個流程都有專人負(fù)責(zé)，這樣不僅在流程控制上更加規(guī)范，而且項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問題很快就能找到源頭，能夠較快地發(fā)現(xiàn)并解決問題，使項(xiàng)目管理更加規(guī)范化，進(jìn)一步提升了公司的管理水平和減輕了統(tǒng)計(jì)方面的工作量，大大提高了工作效率。

正是得益于嚴(yán)格的質(zhì)量管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，中企華成立至今，評估報(bào)告質(zhì)量很好，部分報(bào)告還作為精品工程在業(yè)內(nèi)推廣，受到同行及社會各界的廣泛贊譽(yù)，客戶回頭率很高。近年來，中企華也榮獲了“中國資產(chǎn)評估行業(yè)巾幗文明崗”等榮譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量被業(yè)內(nèi)及客戶廣泛認(rèn)可。

六、誠信服務(wù)，提高社會知名度、美譽(yù)度

第7篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

一、開展試點(diǎn)工作以來的主要做法及成效

按照市委的統(tǒng)一部署，我局在10月15日召開了全局深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動試點(diǎn)工作動員大會，正式啟動了學(xué)習(xí)實(shí)踐活動，局機(jī)關(guān)和局屬13個二級單位的黨員干部積極參與。從10月下旬開始，我們轉(zhuǎn)入學(xué)習(xí)調(diào)研階段，堅(jiān)持以新一輪思想大解放為先導(dǎo)，以破除舊思維、樹立新理念為抓手，主要在以下五個方面下了功夫：一是抓好理論學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會科學(xué)發(fā)展觀豐富內(nèi)涵和精神實(shí)質(zhì)；二是著力聯(lián)系思想實(shí)際，轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)干部思想觀念；三是找準(zhǔn)現(xiàn)實(shí)存在的問題，找準(zhǔn)突破口；四是著力抓好班子隊(duì)伍建設(shè)，提高科學(xué)發(fā)展干事創(chuàng)業(yè)的能力；五是著力推進(jìn)體制機(jī)制的創(chuàng)新，努力構(gòu)建發(fā)展的新機(jī)制。在分析檢查階段，我們召開了支部組織生活會、領(lǐng)導(dǎo)班子民主生活會，廣泛征求相關(guān)單位和局系統(tǒng)干部職工意見，共發(fā)出問卷調(diào)查150份，收回124份。現(xiàn)梳理歸納如下：一是認(rèn)為我局在圍繞市委中心工作、把握領(lǐng)導(dǎo)思路、提供決策服務(wù)方面做的比較好的占到96.9%；二是認(rèn)為我局在堅(jiān)持以人為本，努力為廣大職工群眾辦實(shí)事、辦好事做得良好的占到95%；三是認(rèn)為我局系統(tǒng)干部職工辦事效率、服務(wù)態(tài)度比較滿意的占到97.1%；四是認(rèn)為我局黨員干部在廉潔自律方面做得比較好的94.4%；五是認(rèn)為我局領(lǐng)導(dǎo)班子能識大體、顧大局、抓大事、謀發(fā)展。

通過第一階段的學(xué)習(xí)調(diào)研和第二階段的分析檢查，我局領(lǐng)導(dǎo)干部對科學(xué)發(fā)展觀的認(rèn)識普遍有了新的深化提高，在思想觀念上有了新的轉(zhuǎn)變，形成了以下新的共識：一是進(jìn)一步強(qiáng)化了實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的自覺性和堅(jiān)定性；二是進(jìn)一步增強(qiáng)了憂患意識和競爭意識；三是更加注重堅(jiān)持關(guān)注民生，推進(jìn)住房保障與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的舉措；四是更加注重堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，既要考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，又要關(guān)注群眾利益；五是更加注重加強(qiáng)和改進(jìn)黨的建設(shè)，努力提高黨員領(lǐng)導(dǎo)干部運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀解決實(shí)際問題的能力，不斷完善反腐倡廉的長效機(jī)制。

二、與科學(xué)發(fā)展觀不相適應(yīng)的突出問題

雖然我局工作取得了一定的成績，但是對照科學(xué)發(fā)展觀的要求，對照市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)的要求，聯(lián)系我市房產(chǎn)行政管理工作近年來的發(fā)展歷程以及當(dāng)前人民群眾反映的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，我們還存在著以下不足和不適應(yīng)：

（一）當(dāng)前工作中存在的不足

1、廉租住房制度建設(shè)滯后。目前我市以廉租住房為核心的住房保障制度建設(shè)滯后于其他社會保障制度建設(shè)。廉租住房政策制度滯后于弱勢群體實(shí)際需求。廉租對象覆蓋面不夠全面。“夾心層”和大量的流動人口則不在廉租住房保障的范圍之內(nèi)。農(nóng)民工住房需求無法從房地產(chǎn)市場中得到滿足，形成了住房保障盲點(diǎn)。我市廉租住房工作一直是采取租金補(bǔ)貼的方式，由政府發(fā)放部分租金補(bǔ)貼，廉租家庭在市場上租賃住房。對于租金補(bǔ)貼的家庭來說，則面臨兩大難題：一是政府補(bǔ)貼的資金不夠在城區(qū)內(nèi)租一套房子，租房只能跑到偏遠(yuǎn)地方去住，這對就業(yè)不利；二是這些廉租保障家庭很難在市場上找到符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的小戶型住房，便直接將住房補(bǔ)貼變成了生活補(bǔ)貼。房源問題已經(jīng)成為當(dāng)前廉租住房保障的一個瓶頸。

2、開發(fā)建設(shè)單位承建經(jīng)濟(jì)適用住房的積極性不高。由于經(jīng)濟(jì)房政策各種條件的嚴(yán)格限定，特別是要求利潤控制在3%以內(nèi)，并對銷售價(jià)格嚴(yán)格限定，開發(fā)商投資經(jīng)濟(jì)房的興趣銳減。經(jīng)濟(jì)房建設(shè)土地供應(yīng)沒有按政策到位。受惠對象不均衡。我市已建成的經(jīng)濟(jì)房，絕大部分為大中企業(yè)利用自用土地建設(shè)，主要解決了企業(yè)內(nèi)部職工的住房問題，廣大普通市民并未享受這一政策，特別剛畢業(yè)分配到各級機(jī)關(guān)的畢業(yè)生、一線專業(yè)技術(shù)人員、青年優(yōu)秀教師急需解決住房問題，經(jīng)濟(jì)適用住房受益面窄。低收入家庭認(rèn)定困難也是難點(diǎn)。

3、物業(yè)管理步履艱難，物業(yè)企業(yè)難以維繼，老舊住宅小區(qū)居住環(huán)境不同程度地存在臟亂差現(xiàn)象。

4、群眾反映集資建房房屋產(chǎn)權(quán)辦證緩慢，手續(xù)繁雜，辦理時間長。

5、群眾反映房屋評估中介機(jī)構(gòu)存在收費(fèi)過高問題。

（二）當(dāng)前工作中存在的不適應(yīng)

1、思想觀念不適應(yīng)。一是有“求穩(wěn)怕亂”的保守思想。存在著因循守舊、固步自封的現(xiàn)象，思想還不夠解放，步子邁得不夠快、不夠大。二是有“小進(jìn)則滿”的驕傲情緒。對過去取得的成績沾沾自喜、自我滿足。

2、統(tǒng)籌發(fā)展不適應(yīng)。各旗縣區(qū)住房保障工作發(fā)展不平衡，特別是與當(dāng)前我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不相適應(yīng)。市四區(qū)的保障工作比較突出，外五旗縣區(qū)的保障力度不足，軟硬件設(shè)施不夠齊全，未能更好地做到統(tǒng)籌兼顧。

3、人才隊(duì)伍不適應(yīng)。面對國際金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場低迷，作為房地產(chǎn)行政管理部門辦法不多、措施不力，特別是對國家、自治區(qū)綜合政策的學(xué)習(xí)貫徹不夠。這對我們干部隊(duì)伍的綜合素質(zhì)、解決復(fù)雜問題的能力，提出了新的更高的要求。基層黨員干部的理論學(xué)習(xí)能力有待進(jìn)一步提高。機(jī)關(guān)黨建工作與新時期的要求尚存在一定的差距。

三、存在問題的原因分析

深刻剖析這些存在的不足和不適應(yīng)，我們認(rèn)為有主觀和客觀原因。

（一）客觀方面的原因主要集中在以下方面：

1、關(guān)于物業(yè)管理。這是一個新興的行業(yè)，在我市起步發(fā)展了十幾年，取得了一定的成績，也為我市的城市建設(shè)起到了很大的推進(jìn)作用。到目前，我市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)189家，物業(yè)管理從業(yè)人員也達(dá)8000余人，其中管理人員900余人。但是隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展,各種層面的問題和矛盾也不斷凸顯，物業(yè)管理工作難抓，物業(yè)企業(yè)難以維持的現(xiàn)象確實(shí)存在。由于我市的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，特別是一些老舊小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)甚至只有0.1元/平方米/月，而且收費(fèi)率低，有的小區(qū)收費(fèi)率只達(dá)到10%左右，因此物業(yè)企業(yè)難以維繼。

2、關(guān)于集資建房產(chǎn)權(quán)辦理難。目前我市集資合作建房主要是為解決大廠礦企業(yè)的職工住房問題，按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，集資建房的開發(fā)管理納入經(jīng)濟(jì)適用住房管理范疇。企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收合格后，持《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃證》、《建設(shè)工程規(guī)劃證》、《施工許可證》、發(fā)改委立項(xiàng)等相關(guān)證件，到產(chǎn)權(quán)部門辦理初始登記，10個工作日辦結(jié)。同時需提交集資建房申請文件到房改部門辦理集資建房手續(xù)。當(dāng)事人持房屋總證證明、房改部門《關(guān)于集資建房申請的批復(fù)》、集資建房明細(xì)表、個人身份證明等相關(guān)證件，并繳納相關(guān)稅費(fèi)，產(chǎn)權(quán)部門從受理之日起8個工作日辦結(jié)。集資建房辦證緩慢主要是集資建房單位在手續(xù)不完善的情況下開工建設(shè)，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證不能按時辦理。建議還沒有為職工辦證的企業(yè)或正在為職工集資建房的企業(yè)，要及時與土地、規(guī)劃、建設(shè)、房改等部門溝通，將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)證件備齊，切實(shí)解決集資建房的辦證難問題。

3、關(guān)于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)收費(fèi)問題。目前，我市共有7家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照《國家計(jì)劃委員會、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(計(jì)價(jià)格［1995］971號)的規(guī)定收取。房地產(chǎn)評估收費(fèi),由具備房地產(chǎn)估價(jià)資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價(jià)主管部門確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi),按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：房地產(chǎn)價(jià)格總額100萬元以下(含100萬元)，按5‰收；房地產(chǎn)價(jià)格總額101萬元以上至1000萬元，按2.5‰收；房地產(chǎn)價(jià)格總額1001萬元以上至2000萬元，按1.5‰收；房地產(chǎn)價(jià)格總額2001萬元以上至5000萬元，按0.8‰收；房地產(chǎn)價(jià)格總額5001萬元以上至8000萬元，按0.4‰收；房地產(chǎn)價(jià)格總額8001萬元以上至10000萬元，按0.2‰收；房地產(chǎn)價(jià)格總額10000萬元以上，按0.1‰收。我們下一步將依托建設(shè)廳房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理平臺，繼續(xù)開展房地產(chǎn)評估報(bào)告網(wǎng)上備案工作，加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員職業(yè)道德建設(shè)，完善對評估機(jī)構(gòu)的信用體系建設(shè)。

（二）主觀方面的原因主要集中在以下方面：

1、理論學(xué)習(xí)不夠主動、深入、系統(tǒng)。在學(xué)習(xí)領(lǐng)會科學(xué)發(fā)展觀的科學(xué)內(nèi)涵和精神實(shí)質(zhì)方面，還不夠深刻、全面，還沒有真正做到入心入腦，做到跳出過去看未來，跳出××看××，以發(fā)展的眼光看待我市房產(chǎn)行政管理工作。

2、對“統(tǒng)籌兼顧”的根本方法運(yùn)用不夠。領(lǐng)導(dǎo)班子在統(tǒng)籌內(nèi)部資源與協(xié)調(diào)外部社會力量方面的工作做得還不夠，特別是積極爭取市委、政府解決實(shí)際問題，在主觀努力方面還做得不夠。

3、對“以人為本”核心地位的理解不夠徹底。沒有真正地全面理解“只有不斷地提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果和水平，才能不斷促進(jìn)人的全面發(fā)展，真正做到發(fā)展為了人民，發(fā)展依靠人民，發(fā)展成果與人民共享”。

4、創(chuàng)新意識不夠強(qiáng)，思想不夠解放，存在思維定勢。

四、下一步的努力方向

按照科學(xué)發(fā)展觀的統(tǒng)一要求，根據(jù)局黨委會議精神，我們下一步的努力方向：

（一）增強(qiáng)服務(wù)意識，提高辦事效率

堅(jiān)持重心向基層下移，政策向基層傾斜，進(jìn)一步提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，真心實(shí)意為辦事群眾提供便捷服務(wù)，滿腔熱忱為干部職工排憂解難。

（二）深入分析調(diào)研，努力改善民生

第8篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

2011年上半年房產(chǎn)管理工作回顧

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況

商品房新增供應(yīng)量小幅增長。1-5月，我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積288.81萬平方米，同比增長9.58%。其中，新建住房267.72萬平方米,同比增長15.49%?？傮w市場新增供應(yīng)充足，供求關(guān)系緩和。

新建商品房成交量穩(wěn)步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增長14.55%。各月的銷售量分別為68.65、27.66、46.71、60.27、63.55萬平方米，商品房成交保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。

新建商品房成交價(jià)格平穩(wěn)增長。隨著中央調(diào)控政策的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，房價(jià)過快增長勢頭在一定程度上得到遏制，保持在較為穩(wěn)定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均價(jià)為5630元/平方米，與去年下半年相比增長7.81%。其中，新建住宅均價(jià)為5463元/平方米，與去年下半年相比增長8.43%。

二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面積76.95萬平方米，同比下降5.52%；成交套數(shù)6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面積63.63萬平方米，同比下降0.62%；成交套數(shù)5626套，同比基本持平。

二、主要工作及成效

（一）完善服務(wù)，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作邁上了新臺階

以創(chuàng)建“全國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進(jìn)單位”為契機(jī)，不斷完善服務(wù)，強(qiáng)化管理，窗口建設(shè)水平進(jìn)一步提升。交易中心獲得市級“巾幗文明崗”榮譽(yù)稱號。

改善服務(wù)環(huán)境。加強(qiáng)部門間協(xié)同合作，對房產(chǎn)交易大廳進(jìn)行了合理設(shè)置和調(diào)整，為稅務(wù)部門進(jìn)駐開辟了專門場所，同時與稅務(wù)部門實(shí)行聯(lián)網(wǎng)，極大地方便了群眾辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

創(chuàng)新服務(wù)方式。進(jìn)一步改進(jìn)業(yè)務(wù)流程，將原來的三級審批改為二級審批。對部分業(yè)務(wù)實(shí)行快速辦理，外地前來辦事的群眾，可憑回程飛機(jī)票、火車票時間，申請加急辦理，1-5月，快速辦理房屋交易辦證及抵押登記3000宗。開設(shè)了延時服務(wù)和節(jié)假日預(yù)約服務(wù)，為行動不便的特殊群體提供電話預(yù)約，免費(fèi)上門服務(wù)，1-5月，共辦理此類業(yè)務(wù)10宗，收到群眾感謝信5封。

強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量。完成了以來積壓的60000份房產(chǎn)檔案的電腦錄入工作，完成了23979份房產(chǎn)檔案的基礎(chǔ)整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房產(chǎn)檔案基礎(chǔ)信息的錄入工作，方便了群眾查詢，提高了服務(wù)質(zhì)量。

1-5月，共辦發(fā)各類權(quán)證39040份，面積942萬平方米，其中《房地產(chǎn)權(quán)證》21042份，面積297萬平方米，《他項(xiàng)權(quán)證》6569份，面積268萬平方米，商品房預(yù)告登記11134份，面積163萬平方米，房產(chǎn)測繪5206宗，面積490萬平方米，房產(chǎn)檔案查詢30118宗，接受產(chǎn)權(quán)檔案17900份，電腦錄入檔案63688份，協(xié)助法院查封、解封共1100宗。

（二）強(qiáng)化監(jiān)管，房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)一步規(guī)范

按照市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》，結(jié)合房管部門職能，積極采取措施，強(qiáng)化市場監(jiān)管，全力推動房地產(chǎn)市場朝規(guī)范化方向發(fā)展。

1．加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理

一是全面加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。認(rèn)真履行商品房預(yù)售款監(jiān)管職責(zé)，會同市金融工作局、市銀監(jiān)局召集在惠的18家商業(yè)銀行召開了商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作會議。按照會議精神迅速向各商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售款管理的通知》，對商品房預(yù)售款的繳存、使用作了進(jìn)一步細(xì)化。分5批次組織9家商業(yè)銀行、100多家開發(fā)企業(yè)召開座談會，對《通知》逐條進(jìn)行講解，就具體的實(shí)施細(xì)節(jié)進(jìn)行了深入溝通。4月1日起全面組織實(shí)施，目前監(jiān)管工作已步入常態(tài)化階段。有效地確保了新建商品房預(yù)售款用于后續(xù)工程建設(shè)。1-5月，共核撥商品房預(yù)售款用款580宗。

二是積極配合物價(jià)部門做好新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作。向各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理和規(guī)范使用<二書>的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案證明書后，先到物價(jià)部門辦理新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制手續(xù)，再憑經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)確認(rèn)后的商品房銷售價(jià)格表到我局申請，將價(jià)格信息導(dǎo)入該項(xiàng)目樓盤表相對應(yīng)的房屋信息中去。有效規(guī)范了商品房銷售價(jià)格行為，切實(shí)建立和維護(hù)了公正、公開、透明的市場價(jià)格秩序。

三是健全項(xiàng)目備案管理。改變以往作法，要求開發(fā)企業(yè)必須于申請預(yù)售前一個月進(jìn)行項(xiàng)目備案，為銷售、監(jiān)管、監(jiān)督收集前期情況，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜漸。嚴(yán)格按規(guī)定從嚴(yán)從細(xì)審核商品房預(yù)銷售備案資料，觀察現(xiàn)場，把握政策，不符合條件不發(fā)證，手續(xù)不齊不發(fā)證。進(jìn)一步建立和完善了商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)，目前開發(fā)企業(yè)成功注冊并納入網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng)管理

的增至220家。1-5月，共辦理房產(chǎn)項(xiàng)目備案64宗；核發(fā)商品房預(yù)售許可證65宗，發(fā)證面積133萬平方米；核發(fā)現(xiàn)房備案證8宗；受理商品房預(yù)售許可證延期140多宗。

四是加大法律法規(guī)宣傳和市場檢查力度。今年開始要求開發(fā)企業(yè)在開盤前對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)以及具體的交易操作知識，防范虛假信息、違規(guī)亂收費(fèi)等行為發(fā)生。并加大現(xiàn)場巡查和違規(guī)處罰力度，每周增加半天時間進(jìn)行樓盤巡查，了解工程進(jìn)度和銷售狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對違規(guī)情況依法進(jìn)行處罰。

2．加強(qiáng)二手房交易管理

一是建立了二手房交易評估報(bào)告價(jià)格管理體系。與市地稅局、市房產(chǎn)中介協(xié)會制定了評估報(bào)告價(jià)格備案管理系統(tǒng)。運(yùn)用信息傳輸和管理軟件對各房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)實(shí)施網(wǎng)點(diǎn)式分布管理。具體由主管單位根據(jù)市場情況設(shè)立出惠城區(qū)范圍內(nèi)各住宅商業(yè)片區(qū)的二手房價(jià)格下限，評估機(jī)構(gòu)不可超出價(jià)格下限出具評估報(bào)告，同時結(jié)合原有的評估報(bào)告?zhèn)浒皋k法再次加強(qiáng)了評估報(bào)告?zhèn)浒腹芾?。有效預(yù)防了二手房交易中虛報(bào)漏報(bào)等違法違規(guī)行為的發(fā)生，切實(shí)維護(hù)了市民的合法權(quán)益。

二是做好二手房交易資金資金監(jiān)管。進(jìn)一步優(yōu)化二手房交易資金監(jiān)管工作流程，基本上做到了程序規(guī)范，便捷高效，管理科學(xué)，工作窗口得到了社會的高度認(rèn)可，資金監(jiān)管已成為二手房交易中不可缺少的重要環(huán)節(jié)。今年1-5月，我市交易結(jié)算資金監(jiān)管帳戶累計(jì)現(xiàn)金流1.17億元，促成交易281單。至此，中介協(xié)會共監(jiān)管現(xiàn)金流計(jì)6.80億元,促成交易2150單，有力地保障了二手房交易安全運(yùn)作。

3．加強(qiáng)中介市場管理

堅(jiān)持做好中介機(jī)構(gòu)備案管理。加大中介機(jī)構(gòu)年檢審查力度，今年4、5月份完成了惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)范圍內(nèi)220家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及專業(yè)人員條件檢查，將初步檢查結(jié)果在中介協(xié)會網(wǎng)站予以公示。對于不符合規(guī)定的單位要求限期整改，最終結(jié)果將于6月份通過媒體公示。積極推進(jìn)中介行業(yè)誠信建設(shè)。開展十佳誠信中介企業(yè)評選活動，樹立行業(yè)誠信榜樣，增強(qiáng)行業(yè)自律意識；建立誠信檔案制度，將違約行為及處理情況記入中介機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員誠信檔案，及時通報(bào)信用情況。認(rèn)真貫徹落實(shí)年初新出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，向各中介機(jī)構(gòu)印發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法〉的通知》，要求全面學(xué)習(xí)，及時總結(jié)，嚴(yán)格落實(shí)，并將學(xué)習(xí)實(shí)施情況與年檢掛鉤，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范發(fā)展和人員素質(zhì)的提高。

4．加強(qiáng)房屋租賃市場管理

繼續(xù)做好房屋租賃登記備案管理工作，各房管所結(jié)合轄區(qū)房屋租賃實(shí)際，大力宣傳，積極走訪轄區(qū)辦事處和居委會，爭取支持配合，全面摸底調(diào)查，耐心做好咨詢工作，認(rèn)真做好登記備案辦理、資料裝訂、歸檔等工作，取得明顯成效。1-5月，共完成房屋租賃登記備案787套，面積152萬平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目標(biāo)任務(wù)。

5．健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制

在去年工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善“城房指數(shù)”數(shù)據(jù)的采集、篩選、校核等工作?！俺欠恐笖?shù)”技術(shù)成果今年3月得到住建部城房指數(shù)工作技術(shù)支持單位（中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所）的認(rèn)可并通過驗(yàn)收。目前，城房指數(shù)”已進(jìn)入常態(tài)運(yùn)行階段，能夠全面、科學(xué)地反映房價(jià)走勢，為引導(dǎo)市民理性消費(fèi)和投資提供了依據(jù)。

（三）規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理水平全面提升

以迎接全國文明城市復(fù)檢工作為契機(jī)，改進(jìn)管理手段，強(qiáng)化市場監(jiān)管，增強(qiáng)行業(yè)自律，切實(shí)促進(jìn)了社區(qū)和諧與社會穩(wěn)定。

物業(yè)管理信息化水平大幅提升。開發(fā)住宅專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)，對維修資金的歸集、使用、利息結(jié)余等進(jìn)行科學(xué)規(guī)范管理；開發(fā)“物業(yè)家園”數(shù)字物業(yè)服務(wù)信息系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過系統(tǒng)辦理前期物業(yè)登記、業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)主委員會首次備案申請、異域資質(zhì)備案申請、物業(yè)資質(zhì)申請注冊等各項(xiàng)業(yè)務(wù)，業(yè)主可通過系統(tǒng)中的投訴平臺提出投訴和建議，真正搭建起物業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主交流溝通的平臺。

住宅專項(xiàng)維修資金歸集工作扎實(shí)推進(jìn)。1-5月，共歸集維修資金7760萬元。截止目前，我市歸集的維修資金累計(jì)已達(dá)10.57億元。聯(lián)合市財(cái)政局印發(fā)了《全面開展住宅專項(xiàng)維修資金清理和追繳的通知》，采取業(yè)務(wù)聯(lián)動制約等措施，不斷加大維修資金追繳力度，1-5月，共追回開發(fā)商挪用專項(xiàng)維修資金457萬元。

物業(yè)管理市場監(jiān)管工作全面推進(jìn)。對全市338家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了資質(zhì)年檢、核準(zhǔn)定級、資質(zhì)變更和登記備案。對年檢抽考考評不合格的8家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了責(zé)令整改。對全市多個重點(diǎn)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了檢查和整治。召開了外來駐惠物業(yè)服務(wù)企業(yè)座談會，切實(shí)規(guī)范了物業(yè)服務(wù)行為。

業(yè)主大會成立指導(dǎo)工作依法進(jìn)行。利用各種不同時機(jī)、場合向業(yè)主和城區(qū)各街道辦事處發(fā)放《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等法規(guī)條例1000余份。對11個住宅小區(qū)業(yè)主大會的成立工作進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法依規(guī)處理籌備工作中遇到的矛盾和糾紛。1-5月，共有6個住宅小區(qū)依法召開了首次業(yè)主大會會議選舉了業(yè)主委員會，并完成了在我局的備案登記工作。

物業(yè)承接查驗(yàn)行為有效規(guī)范。不斷加大對住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的宣傳培訓(xùn)力度。嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)備案管理，督促物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)，及時處理業(yè)主對物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴，全力維護(hù)好物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

迎接全國文明城市復(fù)檢工作有序開展。制定了工作方案，成立了專門的工作小組，完成了待審檔案材料的匯總、分類、造冊和填報(bào)工作，認(rèn)真做好復(fù)檢實(shí)地考察點(diǎn)的推選工作，完成了各住宅小區(qū)的簡易平面圖的繪制和其他輔材料的制作。

（四）關(guān)注民生，住房保障相關(guān)工作取得新進(jìn)展

針對部分住房保障工作職能移交后，住房基金和住房補(bǔ)貼管理以及保障性住房后續(xù)管理仍由我局負(fù)責(zé)的實(shí)際，積極調(diào)整工作思路，不斷探索，認(rèn)真總結(jié)，各項(xiàng)工作均取得新的進(jìn)展。

住房基金管理工作嚴(yán)格按程序進(jìn)行。規(guī)范了住房基金審批支取流程，保證?？顚Ｓ?。截止5月底，市直住房基金存款余額2.19億元。1-5月，審批支取住房基金84.55萬元，主要用于單位改制、退市和維修職工宿舍共用部分。

住房補(bǔ)貼管理工作更加規(guī)范高效。建立了住房補(bǔ)貼管理信息系統(tǒng)，對發(fā)放住房補(bǔ)貼來的紙質(zhì)檔案進(jìn)行了整理，全部輸入電腦，實(shí)行信息化管理。1-5月，共歸集個人住房補(bǔ)貼資金17674人次，金額1058萬元。審批支取個人住房補(bǔ)貼資金1373人次，金額1061萬元。

住房保障相關(guān)工作扎實(shí)開展。一是完成了住房保障信息系統(tǒng)培訓(xùn)。專門聘請省住房信息專家，為各縣（區(qū)）住房保障部門相關(guān)人員進(jìn)行信息系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化了運(yùn)用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后續(xù)管理的準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)調(diào)研和協(xié)調(diào)，起草了《惠州市區(qū)保障性住房交接和后期管理規(guī)定》，保證保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分發(fā)揮保障性住房的社會保障職能。

相關(guān)歷史遺留問題的解決有較大進(jìn)展?；葜菔邪簿庸こ逃邢薰就耸泄ぷ魅〉昧送黄菩赃M(jìn)展，在清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，對公司作清盤處理，公司人員按勞動法規(guī)定做好了補(bǔ)償安置，其他工作正在抓緊處理中。對惠澤南苑、南山花園遺留問題進(jìn)行了全面核查，逐一列出存在問題，研究解決辦法，具體工作正按計(jì)劃有序進(jìn)行。

（五）創(chuàng)新機(jī)制，直管公房管理展現(xiàn)新面貌

租賃管理更加規(guī)范。經(jīng)過認(rèn)真研究，反復(fù)修改，制定出了完整的直管公房租賃合同，已開始在網(wǎng)上下載簽訂。進(jìn)一步完善了直管公房租賃審批程序，層層把關(guān)，確保符合住房保障條件的住房困難家庭租住直管公房。堅(jiān)持實(shí)行直管公房租賃審查制度，堅(jiān)決遏制轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等行為。1-5月，共收繳房租240多萬元，完成公房租賃更名78戶，租金減免審批7戶。另外，為12戶經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的公房住戶辦理了清退手續(xù)。

安全管理更加科學(xué)。負(fù)責(zé)公房管理的房管所對公房安全及其他突發(fā)事件的防范與處置意識進(jìn)一步增強(qiáng)，積極采取措施加強(qiáng)安全管理。橋西房管所制定了《惠州市房產(chǎn)管理局橋西房管所安全管理制度》，對公房維修施工安全管理、公房日常安全管理進(jìn)行了明確規(guī)范。橋東房管所完成了惠新東一棟樓梯改造，保障了公房住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，得到了群眾的好評。1-5月，共完成公房維修129宗，維修房屋面積13496平方米，使用金額37.4萬元。

非住宅公房市場化招租工作扎實(shí)推進(jìn)。組織有關(guān)房管所對非住宅用房承租情況做了比較詳細(xì)的調(diào)查，主要對房屋情況、承租人、經(jīng)營單位、房屋用途、經(jīng)營項(xiàng)目、市場租金等方面進(jìn)行核查。研究制定了《惠州市直管非住宅公房市場化招租提租工作實(shí)施方案》，報(bào)政府批準(zhǔn)后全面實(shí)施。

（六）注重協(xié)調(diào)發(fā)展，房產(chǎn)信息化建設(shè)取得新突破

按照《惠州市國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化第十二個五年規(guī)劃》的要求，進(jìn)一步加大信息技術(shù)引進(jìn)力度，不斷完善數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)，切實(shí)提升信息化水平。

完成了局內(nèi)部電腦及網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)工作。做好局電腦的更新?lián)Q代工作。不斷充實(shí)局公眾網(wǎng)站，通過各種渠道收集、匯總、更新網(wǎng)站房產(chǎn)信息100余條，為廣大市民提供了更豐富的內(nèi)容和更便捷的查詢。

完成了數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的升級改造工作。按照局房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)需求的變化，在系統(tǒng)中增加了經(jīng)濟(jì)適用房模塊、現(xiàn)售商品房備案模塊、檔案查詢及稅務(wù)減免證明模塊，進(jìn)一步優(yōu)化了工作流程，極大地方便了辦事群眾。1-5月，共協(xié)助稅務(wù)、司法、國安等部門查詢數(shù)據(jù)22次。

完成了與房管所的聯(lián)網(wǎng)工作。租用移動光纖數(shù)據(jù)專線，順利完成房產(chǎn)交易大廈與局屬房管所的聯(lián)網(wǎng)工作，保證各房管所辦理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)安全及線路暢通，實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)互通，信息共享。

公房管理信息系統(tǒng)、住宅專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)、數(shù)字物業(yè)服務(wù)信息系統(tǒng)的開發(fā)工作都在按計(jì)劃有序推進(jìn)中。

（七）突出住用安全，白蟻防治和房屋安全鑒定工作穩(wěn)步推進(jìn)

認(rèn)真按照建設(shè)部《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》和《惠州市城市房屋白蟻防治管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，對全市白蟻防治單位的從業(yè)人員、經(jīng)營場所、設(shè)備配置、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面審查，嚴(yán)格落實(shí)好白蟻防治工程的各項(xiàng)監(jiān)督管理工作，認(rèn)真審查白蟻防治施工方案，專人專倉管理白蟻防治藥物，全程跟蹤管理白蟻預(yù)防工程，完善工程檔案及回訪復(fù)查管理工作，并發(fā)揮好白蟻防治協(xié)會的作用，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)及技術(shù)交流，調(diào)處市場中出現(xiàn)的矛盾和問題。同時努力抓好房屋安全鑒定工作，及時宣傳房屋安全知識，耐心解答群眾提問，參照現(xiàn)行技術(shù)規(guī)程、規(guī)范，對申請鑒定的各類房屋，進(jìn)行及時、科學(xué)、合理、有效的鑒定，確保房屋住用安全。1-5月，共辦理新建房屋白蟻預(yù)防工程備案67宗，落實(shí)繳存復(fù)查費(fèi)用86萬元，完成預(yù)防工程驗(yàn)收45宗。共完成房屋安全鑒定100宗，建筑面積47085平方米，同比增長16.38%，其中，a級（非危房）33宗，b級（危險(xiǎn)點(diǎn)房）23宗，c級（局部危房）28宗，d級（整棟危房）16宗，鑒定費(fèi)收入9.17萬元。

（八）狠抓行風(fēng)建設(shè)，黨建工作和依法行政工作成效明顯

以“黨建工作創(chuàng)新年”和建設(shè)行政執(zhí)法責(zé)任制示范市為契機(jī)，不斷改進(jìn)工作作風(fēng)，堅(jiān)持依法行政，形成了廉潔務(wù)實(shí)、嚴(yán)格規(guī)范的行業(yè)氛圍。

1．多措并舉，黨建工作在創(chuàng)新中發(fā)展

一是精心組織中心組理論學(xué)習(xí)。擬定了《2011年惠州市房產(chǎn)管理局黨委中心組暨黨員干部理論學(xué)習(xí)計(jì)劃》。堅(jiān)持做到組織領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃安排、制度內(nèi)容“三落實(shí)”，創(chuàng)新學(xué)習(xí)方式，以檢查促學(xué)、測試考學(xué)、網(wǎng)絡(luò)宣學(xué)，確保學(xué)習(xí)成效。

二是認(rèn)真指導(dǎo)支部建設(shè)。督促各支部按照“六有”達(dá)標(biāo)要求，狠抓硬件建設(shè)和規(guī)范化管理，通過聽取匯報(bào)、查閱資料等方式，對12個在職支部“六有”達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行了檢查,查漏補(bǔ)缺，推進(jìn)各支部的黨建工作上臺階。5月，人民日報(bào)記者對陳江房管所支部建設(shè)情況進(jìn)行了專訪。

三是深入開展創(chuàng)先爭優(yōu)和換屆紀(jì)律教育活動。繼續(xù)開展創(chuàng)先爭優(yōu)“雙示范”、“兩公開兩評議”、“三服務(wù)”主題實(shí)踐活動，取得了階段性成效。向黨員干部發(fā)放“換屆紀(jì)律明白卡”，簽訂承諾書”，營造了風(fēng)清氣正的換屆環(huán)境。

四是扎實(shí)推進(jìn)人事工作。完成了全局20個事業(yè)單位的崗位設(shè)置方案及人員定責(zé)定崗聘用工作。對機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員在編在崗情況與領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)、實(shí)有人員對應(yīng)情況進(jìn)行了認(rèn)真的核實(shí)，完成機(jī)關(guān)事業(yè)單位機(jī)構(gòu)編制實(shí)名制信息管理工作。按照三類人員不同級別標(biāo)準(zhǔn)，完成工資調(diào)整工作。加大競爭性選拔干部力度，通過兩推一評方式產(chǎn)生了一名副科級干部。

五是工會的橋梁紐帶作用充分發(fā)揮。積極組織開展了迎新春聯(lián)歡晚會、勞動競賽、“五四”演講比賽等活動，進(jìn)一步增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力。按照市委的工作部署，組建了惠州市物業(yè)管理行業(yè)工會聯(lián)合會，目前該組織已開始運(yùn)作，在維護(hù)職工合法權(quán)益，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。

2．注重長效，依法行政工作在變革中穩(wěn)步前進(jìn)

一是機(jī)制進(jìn)一步健全。根據(jù)《惠州市建設(shè)行政執(zhí)法責(zé)任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三階段的行政執(zhí)法崗位責(zé)任制度、程序制度、公示制度、重大行政處罰備案制度等16項(xiàng)行政執(zhí)法責(zé)任制度。根據(jù)《惠州市行政執(zhí)法案卷評查辦法》的規(guī)定，開展行政執(zhí)法案卷評查工作，針對市法制局反饋的行政執(zhí)法案卷存在的問題，組織人員到先進(jìn)單位學(xué)習(xí)，制定相應(yīng)的整改措施，完善受理、調(diào)查、聽證、審批、決定、送達(dá)、監(jiān)督等行政執(zhí)法工作流程。嚴(yán)格規(guī)范行政執(zhí)法文書的種類、格式及內(nèi)容，明確專人負(fù)責(zé)文書制作和案卷的整理歸檔工作。根據(jù)《關(guān)于開展行政規(guī)范性文件專項(xiàng)清理工作的通知》要求，組織相關(guān)科室對2011年3月20日以前的現(xiàn)行有效的8件政府規(guī)范性文件及10件部門規(guī)范性文件進(jìn)行清理，提出初步清理意見。1-5月，共處理行政訴訟案件2宗。其中申請撤銷房產(chǎn)證案件1宗，申請撤銷房屋抵押登記案件1宗。

二是業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范。在學(xué)習(xí)廣州、江門等外省市房產(chǎn)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對交易所、交易中心、檔案館和測繪所等業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)而提出操作性強(qiáng)的優(yōu)化方案，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦理進(jìn)一步規(guī)范。制定了《惠州市房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記案件會簽、會審制度》，并于今年4月1日開始實(shí)施，1-5月，共組織會審會議2次，集體研究討論辦證疑難問題50多個，切實(shí)提高了業(yè)務(wù)辦理質(zhì)量。

（九）堅(jiān)持和諧為民，維穩(wěn)工作和扶貧工作扎實(shí)深入

圍繞迎接深圳“和諧大運(yùn)”和扶貧工作“三年任務(wù)兩年完成”的工作目標(biāo)，周密部署，全力推進(jìn)，切實(shí)促進(jìn)了社會和諧和農(nóng)村困難家庭生活的改善。

1．維穩(wěn)工作扎實(shí)有效

一是民生問題得到及時解決。以“行風(fēng)熱線”、“惠州市樓盤房屋物業(yè)主題日”等活動為載體，集中受理群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，同時進(jìn)一步改進(jìn)網(wǎng)絡(luò)問政工作方式，增強(qiáng)互動溝通效果，極大地提高了工作效率。1-5月，共接待來訪群眾25批次，受理群眾來信來電1700多人次，辦理人大政協(xié)提案19宗，市政府網(wǎng)上交辦事項(xiàng)和局長信箱案件498宗，回復(fù)率100%，派發(fā)房地產(chǎn)法律法規(guī)宣傳資料800余份。

二是難題得到積極破解。大安泰大廈、君龍雅苑等問題樓盤的處理工作有序推進(jìn)，安泰大廈主體工程已經(jīng)基本完工，部分業(yè)主已經(jīng)收樓，一些收尾工作正在進(jìn)行當(dāng)中。君龍雅苑首批19戶經(jīng)市仲裁委仲裁法庭裁定，根據(jù)裁定書初步確認(rèn)了14戶業(yè)主的產(chǎn)權(quán)。第二批仲裁，已與市公職律師事務(wù)所著手啟動。惠澤南苑、

南山花園的收尾工作也取得較大進(jìn)展。

2．扶貧開發(fā)工作扎實(shí)有效

圍繞“村村有物業(yè)、戶戶有就業(yè)、年年有收入”的目標(biāo)，出臺了《大豐村貧困戶種養(yǎng)獎勵辦法》,對貧困戶中養(yǎng)殖、種植、轉(zhuǎn)移勞動力等情況進(jìn)行獎勵，充分調(diào)動了貧困戶的種養(yǎng)積極性。制定了大豐村貧困戶慰問標(biāo)準(zhǔn)，為貧困戶中因病去世、因病住院、車禍?zhǔn)軅?人發(fā)放了1萬元的慰問金。落實(shí)大豐村貧困戶獎學(xué)助學(xué)專項(xiàng)基金，激勵和幫助困難家庭子女接受教育。至目前為止，已發(fā)放專項(xiàng)獎學(xué)金6400元，并幫助一戶因貧困無法領(lǐng)出高中畢業(yè)證的貧困戶支付1000元，從學(xué)校領(lǐng)出了畢業(yè)證。今年5月18日，組織局里的青年團(tuán)員10余人到大豐村開展“青春綠萬村”活動，在主要村道種植了150株綠化樹，美化村容村貌。1-6月，投入大豐村資金共計(jì)17.54萬元。

今年以來，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，但還存在以下問題：

一是部分公房過于殘破，且所處地段差，造成維修和出租困難。

二是由于檔案館窗口沒有安裝排號服務(wù)系統(tǒng)，導(dǎo)致前來辦事的群眾常為排序先后問題發(fā)生糾紛，不僅影響了工作質(zhì)量，還給工作人員增添了壓力。

三是窗口業(yè)務(wù)量日趨增多，個別人員缺乏緊迫感、責(zé)任感，難以實(shí)現(xiàn)限時辦結(jié)的工作要求。

四是由于對房屋租賃管理認(rèn)識不足，群眾對房屋租賃登記備案仍保持一種懷疑、抵觸、觀望的態(tài)度。

五是規(guī)范性文件制定程序有待進(jìn)一步完善，需嚴(yán)格履行部門規(guī)范性文件制定程序，報(bào)本級政府法制機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法性審查后再行。

2011年下半年工作計(jì)劃

下半年，我局將按照年初工作部署，積極推動我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，不斷改善小區(qū)居住環(huán)境，切實(shí)提高住房保障水平，重點(diǎn)抓好以下九個方面的工作：

（一）全面提升業(yè)務(wù)管理水平。繼續(xù)推進(jìn)“全國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進(jìn)單位”創(chuàng)建工作，以此為契機(jī)，充分利用“青年文明號”、“工人先鋒號”等抓手，完善工作制度，加強(qiáng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，規(guī)范業(yè)務(wù)辦理，把各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)，全面提升整體業(yè)務(wù)管理水平。

（二）全面提升房地產(chǎn)市場監(jiān)管水平。加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理，對預(yù)售管理的各個環(huán)節(jié)全面優(yōu)化，強(qiáng)化預(yù)售款監(jiān)管，加大巡查和整治力度，對在建樓盤做到盡早介入管理，充分了解情況。加強(qiáng)中介市場管理，提高行業(yè)門檻，完善準(zhǔn)入機(jī)制；加強(qiáng)年檢工作，提高年檢標(biāo)準(zhǔn)；完善信用等級評定管理制度；發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會雙向作用，推進(jìn)行業(yè)自律。加強(qiáng)租賃市場管理，加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強(qiáng)與街道辦、居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通，爭取支持和配合。加強(qiáng)對“城房指數(shù)”結(jié)果的研究和應(yīng)用，進(jìn)一步健全市場信息監(jiān)測機(jī)制。建立起良好的房地產(chǎn)市場秩序。

（三）全面提升信息化建設(shè)水平。繼續(xù)抓好對現(xiàn)有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)的升級改造；加大物業(yè)維修資金管理系統(tǒng)、個人住房管理系統(tǒng)的推進(jìn)力度；加大檔案數(shù)字化的推進(jìn)力度，繼續(xù)做好電腦掃描工作，逐步實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案數(shù)字化轉(zhuǎn)換；完善網(wǎng)站各項(xiàng)功能，為市民提供全方位服務(wù)；做好與地稅部門數(shù)據(jù)共享，業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)工作；做好測繪軟件升級改造工作，爭取下半年完成改造工作。

（四）全面提升物業(yè)管理水平。積極推動《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的貫徹實(shí)施，進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理，做好新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房的備案考查登記工作，加強(qiáng)前期物業(yè)管理檔案資料管理；培養(yǎng)和打造一批國家、省、市優(yōu)秀物業(yè)管理示范項(xiàng)目，提高物業(yè)服務(wù)檔次。加大住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管力度，確保資金的歸集、使用、利息結(jié)余等方面管理科學(xué)規(guī)范；認(rèn)真配合市委、市政府做好迎接全國文明城市復(fù)檢各項(xiàng)工作。

（五）深入推進(jìn)績效考核工作。進(jìn)一步明確崗位職責(zé)，完善考評標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化考評內(nèi)容，統(tǒng)一評分標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)首問責(zé)任制、服務(wù)承諾制和限時辦結(jié)制等制度的執(zhí)行情況，對各單位的效能建設(shè)情況進(jìn)行全面的督促檢查，激勵干部職工盡職盡責(zé)積極工作，提高工作效能，更好地推動各項(xiàng)工作順利開展。

（六）深入推進(jìn)直管公房管理工作。統(tǒng)一對我局管理的危舊公房進(jìn)行安全鑒定，提出處置意見，建立危房檔案，進(jìn)行動態(tài)跟蹤管理，切實(shí)保障危房住戶生命財(cái)產(chǎn)安全；有步驟地做好公房測繪和辦證工作；做好公房檔案清查建檔工作；做好公房租賃審查工作，堅(jiān)決遏制轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為；加大對被拖欠房租的追繳力度；進(jìn)一步完善公房管理信息系統(tǒng)；按照工作方案，全面開展非住宅公房市場化招租、提租工作。

（七）深入推進(jìn)依法行政工作。做好我局建設(shè)行政執(zhí)法示范市的各項(xiàng)工作，繼續(xù)開展年度行政執(zhí)法案卷評查工作；制定“六五”普法規(guī)劃，做好“六五”普法宣傳和實(shí)施工作，開展“幸?；葜荨しㄖ瓮小狈ㄖ浦黝}宣傳教育系列活動；加強(qiáng)行政復(fù)議、行政應(yīng)訴工作，結(jié)合具體案情做好案例分析，為我局房產(chǎn)業(yè)務(wù)提供法律建議，推進(jìn)我局依法行政工作的順利進(jìn)行。加快業(yè)務(wù)規(guī)范制度事項(xiàng)改革步伐，建立健全各種規(guī)章制度并督促貫徹落實(shí)。

第9篇：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：貸款中介；建議

中圖分類號：F830文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B文章編號：1006-1428（2007）01-0026-04

一、商業(yè)銀行貸款中介活動的概念范疇

商業(yè)銀行貸款中介活動是指商業(yè)銀行出于對專業(yè)分工協(xié)作、成本收益比較、信息不對稱、業(yè)務(wù)經(jīng)營需要等方面考慮，通過簽訂合同、協(xié)議等形式在貸款過程的不同環(huán)節(jié)引入不同類型中介機(jī)構(gòu)為其貸款業(yè)務(wù)提供有關(guān)服務(wù)的商業(yè)活動。

目前，商業(yè)銀行一般在以下貸款環(huán)節(jié)引入中介機(jī)構(gòu)：企業(yè)申請貸款提供的財(cái)務(wù)報(bào)表需審計(jì)時引入會計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所；對具備貸款條件而無抵押物的企業(yè)發(fā)放貸款時引入擔(dān)保公司；抵押物價(jià)值認(rèn)定時引入評估機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)等貸款辦理時引入登記機(jī)構(gòu)(主要包括房地產(chǎn)交易所、國土局、工商局、車管所等機(jī)構(gòu))；抵押物登記有瑕疵或有權(quán)審批人要求辦理公證時引入公證機(jī)構(gòu)(主要是各地公證處、律師事務(wù)所)；房屋、汽車等抵押財(cái)產(chǎn)需要保險(xiǎn)時引入保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)；發(fā)生貸款糾紛、訴訟時引入律師事務(wù)所。

二、商業(yè)銀行貸款中介活動的社會環(huán)境

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會專業(yè)化分工的深化，社會中介市場發(fā)展迅速，但在行業(yè)、地區(qū)、資質(zhì)等方面的發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。

目前，參與商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)已非常之多，僅與某國有銀行廣東省分行有業(yè)務(wù)合作的中介機(jī)構(gòu)就達(dá)200多家。由于各家商業(yè)銀行所處的地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的差異，市場環(huán)境不同，很多地方性法規(guī)也不一樣，中介機(jī)構(gòu)市場發(fā)育程度不同，造成商業(yè)銀行貸款中介活動的社會環(huán)境差異很大，十分復(fù)雜。

整體而言，除公證機(jī)構(gòu)外，其他類型的中介機(jī)構(gòu)行業(yè)準(zhǔn)入門檻都比較低，因此行業(yè)競爭較為激烈，公司資質(zhì)也參差不齊。同時，目前全國和各地對中介機(jī)構(gòu)基本都沒有統(tǒng)一、成熟、完備的法律規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管制度，因而，其在運(yùn)行過程中主要以自律為主，缺乏有效監(jiān)管。

另外，現(xiàn)實(shí)中各種中介機(jī)構(gòu)被簡單條塊分割，歸屬不同的行業(yè)管理部門，各行業(yè)自行規(guī)定各種執(zhí)業(yè)資格，如財(cái)政部門管理會計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估公司；國土部門管理土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)；房管部門管理房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)等，甚至有的中介機(jī)構(gòu)(如各種擔(dān)保機(jī)構(gòu))沒有明確的監(jiān)管部門。因此，各種管理部門的監(jiān)管尺度不一，亦存在監(jiān)管真空。而銀行又不得不面對不同行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，資質(zhì)鑒別、機(jī)構(gòu)選擇、報(bào)告使用等方面都存在較大困難。

三、商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系

從根本上講，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)由于利益關(guān)系聯(lián)系在一起。在貸款活動中，商業(yè)銀行處于主導(dǎo)地位，中介機(jī)構(gòu)則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機(jī)構(gòu)對商業(yè)銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)選擇不當(dāng)、疏于管理或過分依賴，也可能會帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因而，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的基本關(guān)系可歸結(jié)為：商業(yè)銀行應(yīng)該如何選擇和變更中介機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行如何使用中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)；中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費(fèi)狀況(即具體的利益關(guān)系)；中介機(jī)構(gòu)對商業(yè)銀行信貸決策及管理的影響；商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理。

1．商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)的選擇和變更。

目前，雖然各家商業(yè)銀行并沒有統(tǒng)一選擇中介機(jī)構(gòu)的制度和模式，但在與中介機(jī)構(gòu)合作中普遍持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

商業(yè)銀行在篩選中介機(jī)構(gòu)時，具有較為嚴(yán)格的程序和標(biāo)準(zhǔn)。主要考察中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、資質(zhì)水平、誠信情況、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內(nèi)部評審小組評定，從綜合評級較高、地區(qū)排名靠前、實(shí)力強(qiáng)、誠信度高、無違規(guī)違紀(jì)記錄的中介機(jī)構(gòu)中選擇數(shù)家簽訂合作協(xié)議。

同時，大多數(shù)商業(yè)銀行對入選的中介機(jī)構(gòu)實(shí)行動態(tài)管理，每年進(jìn)行考核和評價(jià)，及時淘汰、調(diào)整、補(bǔ)充。個別銀行還要求中介機(jī)構(gòu)交納一定額度的保證金，對其執(zhí)業(yè)活動起到約束作用。如發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)提供的報(bào)告內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)明顯不實(shí)甚至弄虛作假等現(xiàn)象，將終止合作關(guān)系。

不過，也有些銀行并不直接對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇和變更，除登記機(jī)構(gòu)由商業(yè)銀行按法定程序指定外，其他中介機(jī)構(gòu)一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告對銀行審查分析等工作產(chǎn)生較為嚴(yán)重的誤導(dǎo)性作用時，商業(yè)銀行才會建議借款人重新選擇中介機(jī)構(gòu)，并重新提供相關(guān)報(bào)告。

2．商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的使用及評估。

據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行在貸款過程中一般都會尊重中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)成果，對符合銀行要求的報(bào)告，會在信貸評審報(bào)告中給予認(rèn)可，并作為貸款決策的依據(jù)之一。

針對有疑問的審計(jì)報(bào)告，經(jīng)過銀行調(diào)查了解，如果確屬企業(yè)提供虛假財(cái)務(wù)信息，則一方面將企業(yè)的信用等級降級，另一方面將沒有盡職的會計(jì)師事務(wù)所和會計(jì)師列入銀行內(nèi)部的黑名單，并通報(bào)各級審查部門。視情形嚴(yán)重程度，對出問題會計(jì)師事務(wù)所及其會計(jì)師審計(jì)的其他企業(yè)報(bào)告從嚴(yán)審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務(wù)所另行審計(jì)。

針對評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告，銀行一般會成立內(nèi)部審核小組對抵質(zhì)押物進(jìn)行二次評估。內(nèi)部審核小組運(yùn)用自身掌握的知識，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對抵質(zhì)押物自行進(jìn)行評估，再將兩次評估結(jié)果進(jìn)行比較。如果差別較大，經(jīng)核實(shí)是評估機(jī)構(gòu)未盡責(zé)或故意弄虛作假，則會對該評估機(jī)構(gòu)提供的其他評估報(bào)告從嚴(yán)審查或不予采信，并要求貸款方另選評估機(jī)構(gòu)重新評估抵質(zhì)押物。

3．商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)狀況。

現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款中介活動收費(fèi)一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機(jī)構(gòu)的銀行，中介費(fèi)用一般都由客戶承擔(dān)，銀行并不介入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機(jī)構(gòu)，其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般由銀行制定或者參照國家有關(guān)部委規(guī)定。

按市場經(jīng)濟(jì)原則，不同中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會不同，但由于激烈競爭，同一地區(qū)同一性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)差異一般也不會很大。據(jù)調(diào)查了解，目前中介市場的確并存“收費(fèi)較高”和“超低價(jià)競爭”兩種現(xiàn)象。一方面，在有政府強(qiáng)制性規(guī)定、行業(yè)壟斷較高、市場風(fēng)氣不正的地區(qū)和中介機(jī)構(gòu)類型中，收費(fèi)偏高。另一方面，“超低價(jià)競爭”在機(jī)構(gòu)數(shù)量多、收費(fèi)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的中介市場上相當(dāng)突出。違背市場原則和成本約束的超低收費(fèi)，會導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現(xiàn)象叢生，危害中介市場的健康發(fā)展。

4．中介機(jī)構(gòu)對銀行信貸決策及管理的影響。

在具體的信貸業(yè)務(wù)過程中，銀行一般會在貸前調(diào)查、授信評審、簽約核保、抵押登記等環(huán)節(jié)上進(jìn)行獨(dú)立操作，但在決策時會適度參考中介機(jī)構(gòu)提供的信息或數(shù)據(jù)。律師事務(wù)所的法律服務(wù)特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。

5．商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理。

商業(yè)銀行對中介機(jī)構(gòu)的管理內(nèi)容一般包括：中介機(jī)構(gòu)的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務(wù)收費(fèi)、時效性方面提出要求。商業(yè)銀行在與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作過程中，會對中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、評估公平性進(jìn)行考核。

有些銀行會根據(jù)總行以及監(jiān)管部門的有關(guān)法規(guī)及要求，按照職能分工對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。需要特別指出的是對于擔(dān)保公司的選擇。近年來，各類型的擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，但由于其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，行業(yè)定位不明確，存在資質(zhì)、經(jīng)營管理水平較低且缺乏有效的行業(yè)管理等問題。商業(yè)銀行在辦理涉及專業(yè)擔(dān)保公司的信貸業(yè)務(wù)時，一般都會對專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，由總行統(tǒng)一授信，并實(shí)現(xiàn)限額管理。

四、商業(yè)銀行貸款中介活動中存在的主要問題

1．銀行貸款中介機(jī)構(gòu)誠信意識普遍比較薄弱，給商業(yè)銀行經(jīng)營帶來一定風(fēng)險(xiǎn)隱患。

目前，由于銀行貸款中介市場競爭比較激烈，為招攬客戶，部分貸款中介機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動下，違背“誠信為本”的職業(yè)宗旨和“獨(dú)立、客觀、公正”的執(zhí)業(yè)原則，或違規(guī)操作，或“偷工減料”，導(dǎo)致中介報(bào)告質(zhì)量不高，甚至采用非法手段欺騙銀行，造成銀行信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2．中介市場競爭環(huán)境不夠透明規(guī)范，中介機(jī)構(gòu)的社會公信力有待提高。

由于中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，市場低層次同質(zhì)競爭激烈，人員素質(zhì)、職業(yè)道德、誠信狀況參差不齊，一些中介機(jī)構(gòu)為爭搶業(yè)務(wù)、追逐利潤而淡化了審計(jì)、評估原則，盲目迎合客戶需要，出具虛假不實(shí)報(bào)告，嚴(yán)重影響其獨(dú)立、客觀、公正的社會公信力。同時，銀行在選擇中介機(jī)構(gòu)時，面臨信息不對稱的困境。這些都給銀行授信帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3．法律法規(guī)制度不完善，中介機(jī)構(gòu)違規(guī)成本低，同時，缺乏有效的責(zé)任追究機(jī)制。

目前，我國對中介機(jī)構(gòu)缺乏統(tǒng)一的管理，沒有制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，特別是未形成強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制，違規(guī)成本低，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)作出寧愿違背誠信原則，也要爭奪客戶資源的選擇。加之政府及行業(yè)主管部門對中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為整體上監(jiān)管不夠，更容易誘發(fā)中介機(jī)構(gòu)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)，從而形成整個中介機(jī)構(gòu)違反“職業(yè)道德”現(xiàn)象相當(dāng)普遍。

4．中介機(jī)構(gòu)服務(wù)同質(zhì)化，專業(yè)水平不高。

按照通常做法，一般中介機(jī)構(gòu)只對資產(chǎn)的時點(diǎn)價(jià)值作出評價(jià)，而對資產(chǎn)價(jià)值的演變趨勢、變現(xiàn)能力、所有權(quán)人取得標(biāo)的物支付對價(jià)等銀行關(guān)心的問題不作評價(jià)，難以滿足銀行授信的需要，其評估報(bào)告對銀行的利用價(jià)值不高。

5．中介綜合費(fèi)率偏高。

銀行貸款一般至少要經(jīng)過會計(jì)報(bào)表審計(jì)、資產(chǎn)評估、抵押登記、公證四個中介環(huán)節(jié)。根據(jù)對多家銀行的調(diào)查，會計(jì)報(bào)表審計(jì)的平均費(fèi)率在0．3％―0．5％之間，資產(chǎn)評估的費(fèi)率在0．2％―0．6％之間，房產(chǎn)抵押登記費(fèi)率是0．14％，有的還涉及公證收費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。綜合計(jì)算，一筆貸款的中介費(fèi)率大致在1％左右，相當(dāng)于貸款成本上調(diào)了1個百分點(diǎn)。

6．對部分新興的銀行貸款中介機(jī)構(gòu)缺乏有效的監(jiān)管。

隨著銀行貸款中介機(jī)構(gòu)種類和數(shù)量的不斷增加，對這些機(jī)構(gòu)如何實(shí)施有效的監(jiān)督管理成為迫切需要解決的問題。目前部分新興的銀行貸款中介機(jī)構(gòu)如商業(yè)性擔(dān)保公司明顯處于監(jiān)管真空狀況，工商部門只是依據(jù)《公司法》審批擔(dān)保公司設(shè)立并每年對其進(jìn)行年檢，而對其日常業(yè)務(wù)經(jīng)營一般不作進(jìn)一步管理，此外擔(dān)保公司也未象其他貸款中介機(jī)構(gòu)一樣成立行業(yè)協(xié)會，自律管理體制未能建立。

7．商業(yè)銀行利用中介機(jī)構(gòu)的制度不完善，自身存在缺陷。

目前，銀行對貸款中介機(jī)構(gòu)的管理還存在不少缺陷。其一，由于社會中介機(jī)構(gòu)類型眾多、參與銀行業(yè)務(wù)的程度不一，銀行大多也未建立健全行內(nèi)的從引入到淘汰的全流程管理中介活動的規(guī)范和制度；其二，由于銀行業(yè)務(wù)流程設(shè)置、人員分開等原因，某些中介業(yè)務(wù)被條塊分割，影響中介服務(wù)的總體效益和中介報(bào)告的統(tǒng)一使用；其三，由于現(xiàn)行的銀行分級管理體制，銀行地方分支行的中介活動管理相對混亂，與地方上中介機(jī)構(gòu)關(guān)系復(fù)雜，容易助長道德風(fēng)險(xiǎn)；其四，銀行還比較缺乏專業(yè)人才和技術(shù)手段，影響其正確評價(jià)和使用中介報(bào)告；其五，大多數(shù)銀行只是對中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)產(chǎn)評估報(bào)告規(guī)定了比例控制要求，對中介機(jī)構(gòu)缺乏動態(tài)的、客觀的評估考核機(jī)制；其六，大多數(shù)銀行未能明確職責(zé)、實(shí)行問責(zé)制，導(dǎo)致出現(xiàn)內(nèi)部人員對中介活動責(zé)任層層推諉，甚至誤導(dǎo)決策的現(xiàn)象。

8．商業(yè)銀行間信息溝通有待進(jìn)一步加強(qiáng)和完善

雖然目前有些地區(qū)(如上海)的銀行業(yè)協(xié)會已經(jīng)初步建立了貸款中介機(jī)構(gòu)“黑名單”制度，但該制度并沒有將各種貸款中介機(jī)構(gòu)都囊括其中，因此存在一定的局限性。此外，不少商業(yè)銀行在違約中介機(jī)構(gòu)信息提供方面不夠及時，甚至有所保留，也削弱了該制度的作用。

五、政策建議

1．政府職能部門應(yīng)完善法律法規(guī)和加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管引導(dǎo)。

有關(guān)部門應(yīng)完善對中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員管理的規(guī)章制度建設(shè)，加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)及人員的誠信教育和執(zhí)業(yè)人員繼續(xù)教育，提高中介機(jī)構(gòu)及人員的法律意識、誠信意識和業(yè)務(wù)水平；加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入退出監(jiān)管，加大對中介機(jī)構(gòu)及人員經(jīng)營行為的檢查執(zhí)法力度，對不具備資質(zhì)、不講誠信、有不良行為和違法行為的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)依法進(jìn)行查處，嚴(yán)厲制裁其造假行為。與此同時，政府物價(jià)主管部門在充分聽取社會各界的意見后，要積極引導(dǎo)、合理確定中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在監(jiān)管上引入聽證機(jī)制，中介機(jī)構(gòu)、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)介入聽證。

應(yīng)盡快建立和完善擔(dān)保公司的監(jiān)督管理制度。鑒于目前我國擔(dān)保公司發(fā)展比較迅猛、風(fēng)險(xiǎn)比較突出的現(xiàn)狀，及時制定和實(shí)施擔(dān)保公司管理辦法，對擔(dān)保公司的功能定位、市場準(zhǔn)入、業(yè)務(wù)經(jīng)營、會計(jì)制度、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)等方面加以明確規(guī)范，以有效防范和化解潛在的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)擔(dān)保公司穩(wěn)健發(fā)展。

2．銀行應(yīng)客觀、公正評價(jià)中介機(jī)構(gòu)的咨詢業(yè)績，制定科學(xué)的考核辦法，與中介機(jī)構(gòu)建立良好的長期合作關(guān)系。

銀行應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范貸款業(yè)務(wù)評估委托工作，客觀評價(jià)中介機(jī)構(gòu)的咨詢業(yè)績，并進(jìn)行動態(tài)考核調(diào)整?？蛇x擇幾家具有項(xiàng)目咨詢資質(zhì)的社會中介咨詢機(jī)構(gòu)，按照其公司管理情況、以往的咨詢業(yè)績、工作作風(fēng)、辦事效率、評估報(bào)告差錯率等，再根據(jù)項(xiàng)目評估要求，科學(xué)地制定評估考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，按年(或季度)進(jìn)行考評，對較差公司進(jìn)行淘汰。另外，在調(diào)整評估機(jī)構(gòu)時，還要關(guān)注中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營定位及經(jīng)營理念。在固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款評估中，為克服銀行自身能力不足的問題(如技術(shù)要求高、貸款企業(yè)為集團(tuán)性質(zhì)等)，應(yīng)聘請資質(zhì)全、等級高、信譽(yù)好的綜合性中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。

此外，建議擇機(jī)引入銀行委托制度，實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一。引入銀行委托制度，由銀行根據(jù)貸款需要委托中介機(jī)構(gòu)出具評估意見，合理收取企業(yè)一定的評估費(fèi)用。這樣既可以使中介機(jī)構(gòu)對銀行負(fù)責(zé)，客觀公正地出具審計(jì)、評估意見，又可以提高報(bào)告的利用價(jià)值，而且因銀行與中介機(jī)構(gòu)長期、批量的合作，可以降低中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

3．中介機(jī)構(gòu)應(yīng)規(guī)范評估程序，強(qiáng)化內(nèi)部管理，建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

中介機(jī)構(gòu)項(xiàng)目評估必須走規(guī)范化、程序化、專業(yè)化、制度化的道路，要建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。一是制定項(xiàng)目評估崗位職責(zé)及考核辦法；二是進(jìn)一步規(guī)范雙人調(diào)查制度、雙人審查制度；三是建立主評人負(fù)責(zé)制度、主評人動態(tài)調(diào)整管理制度；四是建立統(tǒng)一的三級復(fù)審制度；五是建立執(zhí)業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)保證金制度、回訪制度；六是建立行業(yè)專家咨詢服務(wù)管理辦法；七是建立項(xiàng)目評估協(xié)調(diào)會議制度。

4．銀監(jiān)會系統(tǒng)應(yīng)適時采取措施規(guī)范銀行貸款中介活動。

（1）加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)情況和誠信度的信息披露。銀監(jiān)會系統(tǒng)應(yīng)定期組織企業(yè)、銀行、政府職能部門三方參加的聯(lián)席例會，對轄內(nèi)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)情況加強(qiáng)溝通，及時反饋信息，銀行同業(yè)間要互相交換中介機(jī)構(gòu)出具不良報(bào)告的信息，規(guī)避銀行再次利用上述中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（2）銀監(jiān)會應(yīng)會同有關(guān)部門研究制定有關(guān)規(guī)范商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)合作的指導(dǎo)意見。目前，各商業(yè)銀行在與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作過程中，對其準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、日常管理和違約處理等方面都存在較大差異，這樣既不利于商業(yè)銀行有效防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，也不利于貸款中介市場建立有序的市場競爭秩序，因此有必要制定下發(fā)相關(guān)的指導(dǎo)意見，對商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行適當(dāng)規(guī)范。

5．銀行業(yè)協(xié)會或商業(yè)銀行注重搜集行業(yè)信息，為商業(yè)銀行使用中介市場提供智力支持，并完善貸款中介機(jī)構(gòu)“黑名單”制度。

銀行業(yè)協(xié)會或商業(yè)銀行應(yīng)注重開展行業(yè)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)調(diào)查研究，通過政府有關(guān)職能部門等合理渠道進(jìn)行行業(yè)統(tǒng)計(jì)，收集、分析、行業(yè)信息。同時，還可以通過對行業(yè)信息的分析處理，參與制定行業(yè)規(guī)劃，對行業(yè)內(nèi)重大的發(fā)展問題，為政府部門提供意見和建議，使銀行同業(yè)更有效防范貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時應(yīng)探索建立社會公眾信息庫，實(shí)現(xiàn)信息共享，為商業(yè)銀行提供智力支持。

此外，銀行業(yè)協(xié)會還應(yīng)進(jìn)一步完善貸款中介機(jī)構(gòu)的“黑名單”制度。一方面要進(jìn)一步擴(kuò)大“黑名單”制度的覆蓋范圍，逐步將所有類型的貸款中介機(jī)構(gòu)都納入其中，并逐步實(shí)現(xiàn)地區(qū)聯(lián)網(wǎng)和全國聯(lián)網(wǎng)。另一方面要督促商業(yè)銀行切實(shí)履行提供違約貸款中介機(jī)構(gòu)信息的義務(wù)，不但要提高信息的質(zhì)量，也要注重信息的時效性。

參考文獻(xiàn)：

［1］李揚(yáng)，王國剛，劉煜輝．中國城市金融生態(tài)環(huán)境評價(jià)［M］.北京：人民出版社，2005