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各位領(lǐng)導(dǎo):
我這里要向大家介紹的是位于威海文登市開發(fā)區(qū)的中韓影視基地項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處文登市珠海路與金山路交叉處,地理位置比較獨(dú)特,是連接中心城區(qū)及開發(fā)區(qū)的交叉地段,是將來文登市整個(gè)城區(qū)的中心位置。
通過本人對于威海房產(chǎn)市場及政府各項(xiàng)關(guān)于房產(chǎn)政策方面的調(diào)研,感到此項(xiàng)目在作為北方三、四線城市進(jìn)行投資是可行的。根據(jù)測算我預(yù)估該項(xiàng)目整個(gè)投入是592582461元,整個(gè)銷售收入(不考慮停滯銷因素)是691549920元,整個(gè)項(xiàng)目盈利為98967459元(見下表)。
序號(hào)
項(xiàng)目(費(fèi)用)名稱
原始指標(biāo)
單位
工作量
單價(jià)或費(fèi)率
合價(jià)(元)
一
土地成本
81007973
1
土地成本金(工業(yè))
用地面積
畝
33
138000
4554000
土地成本金(住宅)
用地面積
畝
167
450000
75150000
2
相關(guān)項(xiàng)目
測繪費(fèi)
用地面積
平方米
133796.77
0.23
30773
登記費(fèi)
用地面積
平方米
133796.77
0.1
13380
應(yīng)交契稅
土地估價(jià)
萬元
41994000
3%
1259820
二
開發(fā)前期費(fèi)用
1
勘查設(shè)計(jì)費(fèi)
6353188
工程勘查費(fèi)
鉆孔深度
米
133796.77
5
668984
施工圖設(shè)計(jì)
建筑面積
平方米
162405.83
35
5684204
裝修環(huán)境設(shè)計(jì)
建筑面積
平方米
2
市政配套費(fèi)
15848661
大配套
地上面積
平方米
133796.77
40
5351871
教育附加
地上面積
平方米
133796.77
20
2675935
供熱設(shè)施
地上面積
平方米
133796.77
45
6020855
管道燃?xì)?/p>
戶
戶
500
3600
1800000
3
報(bào)批報(bào)建費(fèi)
15889811
用地規(guī)劃管理
用地面積
平方米
133332
0.9
119999
規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
1.45
235488
項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)測費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
1.5
243609
防雷監(jiān)督設(shè)計(jì)審查費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
3
487217
地震安全評(píng)價(jià)
建筑面積
平方米
162405.83
3
487217
人防易地建設(shè)費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
300000
圖紙審查費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
消防審查費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
1.5
243609
水資源費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
2
324812
勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)
建安成本
元
324811660
1.82%
5911572
農(nóng)民工工資保障金
建安成本
元
324811660
0%
物價(jià)調(diào)節(jié)基金
銷售收入
元
691549920
0.50%
3457750
工程招投標(biāo)管理費(fèi)
建安成本
元
324811660
0.04%
129925
招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)
建安成本
元
324811660
0.05%
162406
工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)
建安成本
元
324811660
0.07%
227368
工程監(jiān)理費(fèi)
建安成本
平方米
133796.77
10
1337968
房產(chǎn)測繪費(fèi)
建筑面積
平方米
162405.83
1.36
220872
4
三通一平費(fèi)
2000000
原址拆除及三通一平
三
建筑安裝工程費(fèi)
326211660
地上土建工程
建筑面積
平方米
133796.77
2000
267593540
地下土建工程
建筑面積
平方米
28609.06
2000
57218120
備案費(fèi)
1000000
工程承包交易費(fèi)
400000
四
配套建設(shè)費(fèi)
16189409
供電
建筑面積
平方米
133796.77
46
6154651
供水
建筑面積
平方米
133796.77
15
2006952
排污
建筑面積
平方米
133796.77
10
1337968
熱力
建筑面積
平方米
133796.77
45
6020855
電信
建筑面積
平方米
133796.77
5
668984
直接費(fèi)
五
稅金
79215515
營業(yè)稅金及附加
銷售收入
元
691549920
5.55%
38381021
所得稅
銷售收入
元
691549920
3.75%
25933122
土地增值稅
銷售收入
元
691549920
2%
13830998
土地使用稅
用地面積
平方米
133796.77
8
1070374
六
財(cái)務(wù)費(fèi)用
38035246
管理費(fèi)
銷售收入
元
691549920
2%
13830998
銷售傭金
銷售收入
元
691549920
3.5%
24204247
七
不可預(yù)見費(fèi)
13830998
不可預(yù)見費(fèi)
銷售收入
元
691549920
2%
13830998
間接費(fèi)
概算總造價(jià)
592582461
方案
類別
銷售面積
銷售單價(jià)
銷售金額
成本費(fèi)用
獨(dú)棟
38834.89
8000
310679120
商鋪
6000
8000
48000000
地下車位
19000
1600
30400000
公寓
88962
3400
302470800
總計(jì)
691549920
據(jù)表所示,我們的收入數(shù)(不考慮滯銷因素)還是比較保守的,換言之應(yīng)該樂觀的講,我們的盈利還可能存在一定的空間的。
既然作為項(xiàng)目運(yùn)作,沒有哪一家房產(chǎn)企業(yè)會(huì)一下子投入全部的成本資金,而應(yīng)該是滾動(dòng)運(yùn)作的。我本人考慮該項(xiàng)目的運(yùn)作也應(yīng)該如此。經(jīng)過測算,我們認(rèn)為分為2期開發(fā)較為有利。分別為第一期50畝用地(其中工業(yè)用地14.8畝,商業(yè)用地35.2畝)建筑體量為97000m2,那么根據(jù)上表計(jì)算投入總成本應(yīng)為31858萬元(其中土地為1788萬元。建安成本為19400萬元。其他包括稅金在內(nèi)費(fèi)用按每m2建筑面積1100元計(jì)入10670萬元)考慮到其他費(fèi)用可以利用政策進(jìn)行緩交包括有些費(fèi)用是后期支付的因素及基礎(chǔ)出土0.00就可以對外銷售的客觀條件,對于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際需要的資金分別是:
②
土地費(fèi)用1788萬元
②考慮到出土0.00及滿足銷售符合當(dāng)?shù)卣咴试S的必要條件時(shí)完成建安支出成本為3800萬元(按完成總產(chǎn)值19%~20%測算得出)
③其他費(fèi)用為1412萬元(其考慮到前期必須交納的規(guī)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及原中韓創(chuàng)意公司前期的投入及項(xiàng)目遠(yuǎn)行過程中必要的支出,例如管理費(fèi)用的開支)。
綜合所述,本工程前期投入的滾動(dòng)資金為7000萬元。目前與原威海創(chuàng)意投資有限公司的談判結(jié)果來看
①
原威海創(chuàng)意投資有限公司要求在新公司的持股比例為40%,要求我司持有新公司60%的股份。
②關(guān)于目前土地持有的價(jià)值為:工業(yè)用地是13.8萬/畝,商業(yè)用地是45萬/畝(對于原先政府與原威海創(chuàng)意投資有限公司談定的土地價(jià)格對照上述土地價(jià)格的溢價(jià)部分,由政府退回原威海創(chuàng)意投資有限公司的股東,與新公司無關(guān)。若在土地拍價(jià)的時(shí)候,拍定的價(jià)格超過上述土地標(biāo)價(jià)時(shí),則超出部分由原威海創(chuàng)意投資有限公司的股東負(fù)責(zé)支出,換言之土地價(jià)必須鎖定在上述價(jià)格中)。這樣做的好處為我們可以鎖定土地價(jià)格,避免競拍土地時(shí)價(jià)格不可控因素,將可變成本變?yōu)椴蛔兂杀?。②對于以后的土地溢價(jià)部分將歸新公司所有。
根據(jù)以上分析我司為運(yùn)作該項(xiàng)目一期工程需支出的資金為4200萬元,占公司總股本60%,原威海創(chuàng)意投資有限公司出資2800萬元(包括前期的投入),占公司總股本的40%。
截止目前為止,原威海創(chuàng)意投資有限公司的前期支出費(fèi)用為966.22萬元。見下表:
預(yù)付土地款:
400萬
景觀設(shè)計(jì)費(fèi):
80萬
建筑設(shè)計(jì)費(fèi):
171.1萬
動(dòng)漫設(shè)計(jì):
4.5萬
裝飾及設(shè)計(jì)管理費(fèi):
18萬
預(yù)付營銷策劃費(fèi):
10萬
工程款:
50萬
勘測、檢測、可行性報(bào)告:
9.46萬
廣告牌:
6.5萬
北京建筑科學(xué)院:
5.萬
創(chuàng)意宣傳會(huì)費(fèi):
14.16萬
固定資產(chǎn):
47.7萬
威海文化基金會(huì)費(fèi):
6萬
管理費(fèi)用:
108.8萬
開發(fā)間接費(fèi)用:
35萬
具體操作:
(一)我司先支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款300萬的定金,打入威海創(chuàng)意投資有限公司帳戶,雙方到文登市工商局辦理股權(quán)變更備案手續(xù)。
(二)文登市國土局中韓影音創(chuàng)意基地項(xiàng)目地塊一期50畝土地招拍掛公告7日內(nèi),我司支付1160萬元。
打入威海創(chuàng)意投資有限公司帳戶(此時(shí)雙方投入資金按股權(quán)比例相當(dāng))
(三)然后根據(jù)具體事態(tài)的發(fā)展及建造進(jìn)程狀況,雙方按照股份比例相應(yīng)逐步投入(我司可投入資金到4200萬元止,原中韓公司投入資金及前期投入到2800萬元止。
)
我個(gè)人認(rèn)為投入上述的資金全部到位后應(yīng)該能夠滿足工程運(yùn)作的實(shí)際需要。分析如下:
本項(xiàng)目一期在股東資本金全部到位的前提下,預(yù)計(jì)建筑施工可以達(dá)到主體三層,具備威海當(dāng)?shù)刂鞴懿块T發(fā)放預(yù)售許可證的條件,項(xiàng)目可以全面進(jìn)入正式銷售階段。
項(xiàng)目在地基開挖、施工全面展開的同時(shí),正式啟動(dòng)宣傳推介和準(zhǔn)客戶信息搜集工作,期間可以收取有確定購買意向客戶的誠意認(rèn)購金,根據(jù)文登當(dāng)?shù)厥袌龅姆康禺a(chǎn)營銷慣例,額度在每套二至十萬元。預(yù)計(jì)正式銷售前搜集不少于一千個(gè)客戶信息,收取不少于二百個(gè)客戶的誠意認(rèn)購金,籌集不低于六百萬元的建設(shè)資金。
項(xiàng)目正式開盤當(dāng)月,包含之前確定的銷售合同,計(jì)劃全部簽約不低于三百套,考慮辦理貸款滯后等原因,預(yù)計(jì)籌集建設(shè)資金三千至四千萬元。
開盤后進(jìn)入正常銷售階段,如果每月銷售不低于五十套,則每月可籌集不低于一千萬元建設(shè)資金,可以滿足后續(xù)的工程用款。
如果房屋銷售達(dá)不到預(yù)期,可考慮辦理項(xiàng)目貸款,現(xiàn)已經(jīng)與文登市農(nóng)村城市信用社理事長和主任進(jìn)行了前期接觸,對方表示待手續(xù)齊備時(shí)可以考慮項(xiàng)目貸款事宜。
如果房屋銷售達(dá)不到預(yù)期,貸款不順利,還可以考慮股東借款、社會(huì)融資等非常融資手段。
六、國家房地產(chǎn)調(diào)控政策對項(xiàng)目的影響
當(dāng)前國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策一般對大城市和房價(jià)過高的城市影響較大,像文登市這樣的三、四線城市,房價(jià)不高,沒有泡沫跡象,從常理分析國家不會(huì)對此類市場進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控。由于膠東半島獨(dú)特的地理氣候優(yōu)勢,半島地區(qū)近十年內(nèi)都是北方地區(qū)有遷移意向移民的首選之地。同時(shí)沿海地塊房價(jià)過高會(huì)對文登市區(qū)房價(jià)起到明顯的拉升作用,我對于本項(xiàng)目的銷售和價(jià)格預(yù)期前景是樂觀的。再則,目前山東省正在努力打造藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū),對于具有文化產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目極為關(guān)注及重視。而且截止到現(xiàn)在為止已經(jīng)有具有相當(dāng)規(guī)模的外來房產(chǎn)公司進(jìn)駐威海且不少于4家。土地價(jià)格又推向新高,像環(huán)山路那樣的以前名不見經(jīng)傳土地也拍到了330萬~350萬的價(jià)格。這樣的趨勢勢必會(huì)對本地房產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一定程度的沖擊。為此我有理由相信,在這片熱土上我們是大有作為的。
以上是我不成熟的觀點(diǎn),望領(lǐng)導(dǎo)指正。
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