房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段:從項目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項定義為項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段;從批準(zhǔn)立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段,從開始施工到交付使用定義為實施階段(預(yù)售活動)。從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業(yè)管理),各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。

(一)工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題。

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中,項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖,并與投資目標(biāo)相背離,直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等,沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),方針、政策進(jìn)行編制,而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn),使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析(包括財務(wù)分析),分析后沒有結(jié)論,往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題。

現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象,導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象。施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化,是具體施工過程的指導(dǎo)文件,施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu),變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計規(guī)劃階段,目前,我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理,設(shè)計監(jiān)理做的較少,這一問題已嚴(yán)重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

(三)工程實施階段存在的主要問題。

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè),我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程,主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題,其一,招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格,暗箱操作,甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二,建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件,把關(guān)檢驗不嚴(yán)格,不合格品投入使用,另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進(jìn)行選擇,管理使用和保養(yǎng)。其三,監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查,導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理,監(jiān)理人員素質(zhì)低,監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范,因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題,留下隱患。其四,竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段,質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前,沒有進(jìn)行項目的預(yù)驗收,在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求,使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲,影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會,對項且質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距,判明原因,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),編寫后評價報告,而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性,客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景,客戶服務(wù)流于形式,客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度,客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待,服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議和對策

(一)工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制。

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負(fù)責(zé),對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制。

在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試。負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位,在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

(三)建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制

嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計,樹立“嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理”的思想。負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作,對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計,滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。效仿國外加強(qiáng)對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督,建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。

(四)工程實施階段的質(zhì)量控制。

招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有美規(guī)定進(jìn)行,聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件,明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求,并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進(jìn)行全面控制,從組織貨源,優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)對施工人員的動態(tài)管理,把握人員進(jìn)場的考核,監(jiān)督與評定等,施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,嚴(yán)格執(zhí)行IS09000體系標(biāo)準(zhǔn)?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段的質(zhì)量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段,其主要確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收,依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求,遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù),并對不合格項目提出處理辦法,以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段,建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

第2篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

1.1房地產(chǎn)開發(fā)特點 

我國當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項目建設(shè)到項目的出售、管理階段，對其實施全過程進(jìn)行開發(fā)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險特點；④社會經(jīng)濟(jì)活動方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。 

1.2管理的重要性 

1.2.1確保項目按期完成 

房地產(chǎn)開發(fā)項目的按期完成需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目有序進(jìn)展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 

1.2.2保證項目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性 

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項規(guī)章制度，從而為項目開發(fā)的進(jìn)行提供一個完整的組織保障。在項目開發(fā)中，一個和諧的辦公環(huán)境對保證項目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實現(xiàn)這一點，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進(jìn)行提供了一個和諧的環(huán)境。 

1.2.3保證項目效益最大化 

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實現(xiàn)項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的控制管理就是為了實現(xiàn)對項目進(jìn)展過程中項目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。 

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點 

2.1決策缺乏依據(jù) 

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，項目的開發(fā)管理在實際中會受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會存在很多難題。在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者不能對當(dāng)前的市場情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時沒有對市場做好調(diào)研工作。這就會導(dǎo)致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯誤的、沒有相對依據(jù)的決策。這些問題都是制約開發(fā)項目管理的順利有效進(jìn)行的重要因素，也是我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的一個非常重要的問題。 

2.2成本控制 

房地產(chǎn)的成本控制也是項目管理中的一個重要難點，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對其進(jìn)行處理，就會讓開發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對前期的設(shè)計以及成本管理進(jìn)行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進(jìn)行出現(xiàn)問題。這也是目前我國房地產(chǎn)開放項目管理中的難點所在。為了能夠有效避免這一問題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目開發(fā)商要針對項目的實際情況，對施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項目管理效益的最大化。 

2.3項目前期可行性研究不到位 

建設(shè)單位往往會過多干預(yù)并限制設(shè)計院的設(shè)計工作，許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，設(shè)計師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。 

3、解決房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的對策探討 

3.1嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查工作 

由上文所述我們不難發(fā)現(xiàn)，市場調(diào)查對于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實項目開發(fā)前市場調(diào)查工作。對此，筆者認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查定位要準(zhǔn)確，其次，開發(fā)企業(yè)在獲得較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)后，應(yīng)根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究兩個方面著手制定出市場可行性報告。以該報告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對所開發(fā)項目投資與回報分析外，更應(yīng)當(dāng)通過組織相關(guān)專業(yè)人員對項目經(jīng)濟(jì)合理進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。 

3.2構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管理體系 

鑒于完善的質(zhì)量管理體系對房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量以及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重大影響，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。對此，開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實現(xiàn)：第一，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上根據(jù)設(shè)計圖紙、施工方案針對建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實到具體人員；第二，由于建筑質(zhì)量管理體系中實施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對他們的管理制定出切實有效的考核機(jī)制。為此，筆者認(rèn)為企業(yè)可以就此制定獎懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，即將各級管理人員個人績效、獎金等與工作考核成績相掛鉤，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫剟睿粗畡t施以扣發(fā)績效或獎金處罰。通過該機(jī)制在有效提升各級管理人員工作積極性的情況下保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量；第三，完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。首先，明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目實施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對設(shè)計圖紙、施工方案中重點建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理。其次，為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機(jī)制及時向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。 

4、結(jié)束語 

房地產(chǎn)開發(fā)必然會在項目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運作，圍繞項目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計劃性、實施性，對預(yù)見問題提前進(jìn)行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟(jì)與社會效益。 

參考文獻(xiàn) 

第3篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的根本保證。建設(shè)工程項目的質(zhì)量管理是確保按照設(shè)計師的設(shè)計成果保質(zhì)保量的施工完成。建筑工程的質(zhì)量好壞，關(guān)乎到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)乎到廣大人民群眾的切身利益，作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位，要把工程建設(shè)質(zhì)量放到首要位置，不斷探索研究提升工程質(zhì)量的管理方法和技術(shù)措施，把提高建筑工程質(zhì)量作為企業(yè)發(fā)展的基石。

本文以房地產(chǎn)開發(fā)公司質(zhì)量管理作為研究對象，從管理學(xué)的角度出發(fā)，對其質(zhì)量管理現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行分析研究，并給出質(zhì)量管理改進(jìn)提升的建議措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程質(zhì)量管理改進(jìn)措施

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、 房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀及存在問題

1.1房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的膨脹和飛速發(fā)展，尤其在各房地產(chǎn)公司以經(jīng)濟(jì)利益至上的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量引起全社會的關(guān)注。在經(jīng)歷各種“樓脆脆”“樓歪歪”事件后，房地產(chǎn)公司在開發(fā)質(zhì)量管理上不斷進(jìn)步，取得了很多良好的經(jīng)驗，并得到較好的傳承，但同時還有許多需要繼續(xù)改進(jìn)的地方，特別是在質(zhì)量管理中暴露出來的具有行業(yè)共性的質(zhì)量問題。

當(dāng)前大中型房地產(chǎn)公司都建立了自己的質(zhì)量管理體系，有各自的質(zhì)量管理文件，在每個開發(fā)階段形成對應(yīng)的各流程質(zhì)量管理文件，現(xiàn)對某房地產(chǎn)公司各開發(fā)流程的質(zhì)量管理進(jìn)行論述：

1.2房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理存在問題

1.2.1、多數(shù)企業(yè)質(zhì)量管理體系的建立缺乏規(guī)范性、完善性，沒有經(jīng)過認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證和貫標(biāo)。項目公司沒有建立有效的項目質(zhì)量控制體系，缺少項目質(zhì)量控制計劃及有效的運行機(jī)制。

1.2.2、質(zhì)量成本意識淡薄、認(rèn)識不足

質(zhì)量成本是指企業(yè)為了保證和提高產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量而支出的一切費用，以及因未達(dá)到產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不能滿足用戶和消費者需要而產(chǎn)生的一切損失。

質(zhì)量成本一般包括：為確保與要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，這些工作引起的成本主要包括：預(yù)防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本和外部損失成本。其中預(yù)防成本和鑒定成本屬于一致成本，而內(nèi)部損失成本和外部損失成本，又統(tǒng)稱為故障成本，屬于不一致成本。

目前多數(shù)企業(yè)重工期，輕質(zhì)量。質(zhì)量成本管理欠缺，沒有形成有效的質(zhì)量成本管理體系，缺乏對質(zhì)量成本和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略影響的認(rèn)識。

1.2.3、全員參與力度不足，一是建設(shè)工程質(zhì)量管控知識的全員培訓(xùn)普及率低：普遍存在安裝管理人員不懂土建，土建管理人員不懂安裝，財務(wù)、行政等人員不懂工程等情況；二是企業(yè)內(nèi)部員工不能完全實現(xiàn)定崗定編，一人多崗、多人一崗的情況時有發(fā)生，員工職責(zé)分工不明確，不能有效地參與質(zhì)量管理活動中。

1.2.4、偏重現(xiàn)場施工質(zhì)量管理，忽視設(shè)計質(zhì)量管理

大多數(shù)管理人員認(rèn)為，現(xiàn)場施工質(zhì)量應(yīng)當(dāng)是工程結(jié)構(gòu)實體質(zhì)量的關(guān)鍵，總是在施工過程中嚴(yán)格控制各工序流程的疏漏問題，這在質(zhì)量管理及隱患造成根源上產(chǎn)生了明顯偏差。然而現(xiàn)在設(shè)計公司更多的考慮了建筑外觀造型、結(jié)構(gòu)形式新穎等因素，而考慮地區(qū)環(huán)境差異、抗震構(gòu)造、施工條件限制和整改難度等很少，不能充分從施工的角度進(jìn)行設(shè)計，為工程的施工帶來了困難，從而埋下了質(zhì)量隱患。

1.2.5、偏重表面質(zhì)量，忽視隱蔽質(zhì)量

一般在檢查質(zhì)量、評估工程、竣工驗收和用戶反饋意見等，往往偏重于外露的質(zhì)量問題，如平整度、順直度、顏色一致性等。對較隱蔽的質(zhì)量問題，如：鋼筋間距均勻性、下料長度、箍筋彎鉤角度、搭接綁扎質(zhì)量、焊接接頭質(zhì)量、當(dāng)鋼筋數(shù)量在構(gòu)件（梁柱結(jié)點）同一截面上密度較大時排放、砼保護(hù)層厚度控制、砼澆筑振搗質(zhì)量（密實度）、設(shè)備器材調(diào)試及管線耐久性等均較容易忽視。

1.2.6偏重現(xiàn)場正在施工過程的被動式質(zhì)量管理，忽視工序進(jìn)行前的準(zhǔn)備工作管理

施工單位在施工過程中往往盲目急切追求節(jié)省工期和人員配置開銷，而導(dǎo)致在管理結(jié)構(gòu)體系上及后續(xù)施工及準(zhǔn)備不足，造成某種重要的緊前及緊后工序考慮不足，例如：材料供給速度緩慢、送試及報告出具不及時、機(jī)具未提前檢修而故障頻繁出現(xiàn)、資金周轉(zhuǎn)余地小、設(shè)計變更或技術(shù)核定單簽字蓋章遲緩、必要的安全設(shè)施配置、各工種同時操作干擾而發(fā)生矛盾糾紛等。這些都源自于對工序進(jìn)行前可能出現(xiàn)的問題預(yù)料考慮不全面，反而造成窩工、怠工和人員、材料、機(jī)具、資金的不必要浪費，延誤了正常施工進(jìn)度。

1.2.7、質(zhì)量文化建設(shè)薄弱

質(zhì)量文化是指群體或民族在質(zhì)量實踐中所形成的技術(shù)知識、行為模式、制度與道德規(guī)范等因素及其總和。

員工對質(zhì)量認(rèn)識散而雜，缺乏統(tǒng)一的質(zhì)量意識培養(yǎng)和質(zhì)量目標(biāo)凝聚，企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量誠信和質(zhì)量道德氛圍沒有形成，低層次質(zhì)量問題時有發(fā)生，工作交接時為接管者留下難以解決的質(zhì)量管理問題。

其次質(zhì)量文化中的價值觀體現(xiàn)出以人為本的理念，大部分企業(yè)一方面工作中充分表現(xiàn)出了尊重員工的觀念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激勵制度，影響了員工的積極性。

此外持續(xù)改進(jìn)力度不足、項目普遍存在搶工期情況、對乙分包單位的選擇缺乏有效的管理監(jiān)控措施等，都對工程質(zhì)量造成一定影響。

1.2.8、工程技術(shù)人員技術(shù)水平落后，技術(shù)管理水平跟不上房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)的變化

隨著商業(yè)及住宅的銷售升溫，房地產(chǎn)的需求也出現(xiàn)了量價齊升的景象，工程建設(shè)管理人員的需求也隨之上升，而工程技術(shù)人員的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支稱房地產(chǎn)開發(fā)的速度，由于人手的短缺，許多經(jīng)驗不足，技術(shù)水平尚需提高的人員也承擔(dān)起現(xiàn)場的工程管理重任。由于技術(shù)水平的不足，往往現(xiàn)場出現(xiàn)了需建設(shè)單位解決的技術(shù)問題，憑自己的不成熟的經(jīng)驗草率的答復(fù)，施工單位不得不按建設(shè)單位意見辦理，造成了許多施工質(zhì)量出現(xiàn)了問題。開發(fā)業(yè)態(tài)不同所需要的系統(tǒng)技術(shù)水平的復(fù)雜程度也不同，許多在住宅中適用的規(guī)范，在商業(yè)開發(fā)中就不適用，一些技術(shù)管理人員由于技術(shù)水平有限給企業(yè)造成了不必要的質(zhì)量困惑。

第二章 質(zhì)量管理改進(jìn)建議

隨著公司的不斷發(fā)展和市場競爭的加劇，對比少數(shù)大型標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，大部分公司的管控水平還有一定差距，迫切要求通過提高自身質(zhì)量管理水平，來提高產(chǎn)品競爭力和增加利潤。在分析了企業(yè)質(zhì)量管理現(xiàn)狀之后，建議從以下幾個方面加強(qiáng)質(zhì)量管理工作。

2.1完善質(zhì)量管理體系，積極申請認(rèn)證貫標(biāo)

按照我國《質(zhì)量管理體系》（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的規(guī)定，建立規(guī)范質(zhì)量管理的組織結(jié)構(gòu)，完善質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量手冊、程序性文件和質(zhì)量記錄,積極申請認(rèn)證機(jī)構(gòu)對質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。

積極申請體系認(rèn)證對公司發(fā)展具有重要意義：可以促使企業(yè)質(zhì)量管理走上規(guī)范化、程序化、法制化的軌道；降低質(zhì)量成本，提高企業(yè)利潤；滿足客戶要求，贏得用戶信賴，擴(kuò)大市場份額，提高企業(yè)的知名度和聲譽；全員素質(zhì)發(fā)生質(zhì)變。

2.2建立質(zhì)量成本管控體系

2.2.1.要深入開展質(zhì)量成本管理的研究、學(xué)習(xí)和宣傳，對主要從事質(zhì)量成本管理的人員進(jìn)行專門培訓(xùn)，明確其職責(zé)和任務(wù)；對有關(guān)技術(shù)人員和統(tǒng)計財會人員，提高工作技能。

2.2.2.制定質(zhì)量成本管理的有效標(biāo)準(zhǔn)，即確定適宜的質(zhì)量成本水平；完善公司會計核算和成本管理制度，建立質(zhì)量成本報表；建立質(zhì)量成本控制科目同時下發(fā)各責(zé)任部門。

2.2.3.編制、實施質(zhì)量成本計劃，同時要對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計、核算與分析，對質(zhì)量成本計劃的實施進(jìn)行適時控制。

2.2.4.編制質(zhì)量成本報告并對質(zhì)量成本的控制情況進(jìn)行考核，結(jié)合企業(yè)的具體情況，提出質(zhì)量成本改進(jìn)計劃和相應(yīng)的質(zhì)量成本改進(jìn)措施。

此外，在質(zhì)量成本管控過程中要加強(qiáng)質(zhì)量成本的預(yù)測和分析：質(zhì)量成本預(yù)測是質(zhì)量問題決策的依據(jù)，在預(yù)測時，應(yīng)考慮客戶對產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)要求、競爭對手的質(zhì)量和質(zhì)量成本、公司質(zhì)量成本結(jié)構(gòu)和質(zhì)量成本水平；通過質(zhì)量成本分析，找出公司質(zhì)量成本的薄弱環(huán)節(jié)和主要因素，圍繞質(zhì)量改進(jìn)和目標(biāo)，形成全過程控制目標(biāo)。

2.3進(jìn)行明確的質(zhì)量目標(biāo)分解，加強(qiáng)考核

從工程設(shè)計到工程建設(shè)再到交付使用，設(shè)定每個階段的質(zhì)量管理目標(biāo)，開展全員參與質(zhì)量管理的重要手段就是運用目標(biāo)管理方法，將組織的質(zhì)量總目標(biāo)逐級進(jìn)行分解，使之形成自上而下的質(zhì)量目標(biāo)分解體系和至上而下的質(zhì)量目標(biāo)保證體系，發(fā)揮組織系統(tǒng)內(nèi)部每個工作崗位、部門或團(tuán)隊在實現(xiàn)質(zhì)量總目標(biāo)過程中的作用。建立立體考核制度，不僅有上級部門對下級部門的考核，還要有下步工作主體對上步工作主體的考核評價，以橫向約束來提高員工的質(zhì)量行為。

建設(shè)工程質(zhì)量不僅要重視某個“點”或“幾個點”的管理，更要注意“面”的管理，“全過程”的管理，工程質(zhì)量不僅是靜態(tài)管理，更重要的是動態(tài)管理。管理是通過人來掌握的，如忽視了對工程質(zhì)量和信譽切切相關(guān)的以人為本的技術(shù)質(zhì)量創(chuàng)新——即企業(yè)素質(zhì)、人力資源的開發(fā)，必然造成企業(yè)缺乏發(fā)展動力。全面質(zhì)量管理是以全員的技術(shù)質(zhì)量創(chuàng)新，提高人的工作質(zhì)量，通過管理創(chuàng)新，使建設(shè)工程企業(yè)具有動力、凝聚力。形成強(qiáng)大潛力的內(nèi)在機(jī)制，為提高工程質(zhì)量，為企業(yè)生存和發(fā)展奠定堅實的群眾基礎(chǔ)。

2.4提高教育培訓(xùn)水平，開展多樣性質(zhì)量活動

2.4.1開展多層次、全方位的培訓(xùn)活動：首先進(jìn)行質(zhì)量意識的教育，提高員工的質(zhì)量意識，讓員工認(rèn)識到質(zhì)量無處不在，時時刻刻保持清晰的質(zhì)量意識。其次，針對不同的崗位進(jìn)行不同的崗位質(zhì)量教育，讓員工牢固樹立“下一步工作就是客戶”的觀念，不接收上一步工作的不合格品。

2.4.2按照“QCC”管理方法成立質(zhì)量小組，開展多樣性的質(zhì)量管控活動，例如質(zhì)量預(yù)先控制活動、自檢活動、互檢活動、中間性抽查活動、監(jiān)督活動、質(zhì)量改進(jìn)活動等。

2.4.3開展落實質(zhì)量體系的內(nèi)部審核程序，有組織有計劃的開展內(nèi)部審核活動。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)發(fā)揮決策領(lǐng)導(dǎo)作用，制定審核政策和計劃，組織內(nèi)審人員隊伍，落實內(nèi)審條件，并對發(fā)現(xiàn)的問題采取糾正措施和提供人、財、物等的支持。

2.4.4積極執(zhí)行激勵機(jī)制：必須建立和切實執(zhí)行激勵機(jī)制，對在質(zhì)量工作中成績突出的員工或團(tuán)隊，要給予積極的獎勵（包括物質(zhì)獎勵和精神獎勵），激發(fā)更多的員工參與質(zhì)量工作行列中，群策群力，使質(zhì)量管理得到持續(xù)改進(jìn)。

2.5加強(qiáng)現(xiàn)場管理，減少對工程質(zhì)量的影響

加強(qiáng)全面質(zhì)量管理，要建立以產(chǎn)品為中心的質(zhì)量責(zé)任制。建立質(zhì)量保證體系還必須使測試手段、檢驗手段多樣化。

要抓好設(shè)備管理、原材料管理，材料必須經(jīng)過嚴(yán)格的檢驗，各項材料試驗數(shù)據(jù)合格后才能使用。這是保證工程質(zhì)量的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)。強(qiáng)化管理，向管理要質(zhì)量，向管理要效益。

對照公司標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程的要求，合理制定進(jìn)度計劃并嚴(yán)格執(zhí)行，減少因領(lǐng)導(dǎo)決策、工程節(jié)點變更等引起的搶工期現(xiàn)象的發(fā)生。

編制工程網(wǎng)絡(luò)計劃圖，找出關(guān)鍵線路。因客觀原因必須進(jìn)行搶工期時，應(yīng)選擇關(guān)鍵線路中資源強(qiáng)度小或費用低的工作環(huán)節(jié)縮短其工作時間，制定搶工期方案，保證人材機(jī)資源配置到位和工作邏輯關(guān)系順暢，減少對工程質(zhì)量和安全的影響。

2.6加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立預(yù)見性、服務(wù)性的質(zhì)量監(jiān)督模式.

要把工程質(zhì)量管理好，必須有一個健全的、有效的質(zhì)量控制管理體制：一是政府監(jiān)管，二是建設(shè)單位（業(yè)主）負(fù)責(zé)，三是建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者負(fù)責(zé)。由這三個層次構(gòu)成對整個工程質(zhì)量進(jìn)行控制、監(jiān)督、管理的體制。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1．進(jìn)一步樹立監(jiān)理的權(quán)威，監(jiān)理公司必須按照國家的法律、法規(guī)、設(shè)計文件和合同規(guī)定，獨立地行使自己的職責(zé)，對社會負(fù)責(zé)。因此，監(jiān)理公司既要對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，也要對社會負(fù)責(zé)。沒有監(jiān)理工程師簽字，材料、構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或安裝，不得進(jìn)行下一道工序的施工，不得撥付工程進(jìn)度款，不得組織竣工驗收。要把監(jiān)理在工程管理過程中的權(quán)威性和作用強(qiáng)化起來。

2．推進(jìn)監(jiān)理公司提高素質(zhì)，加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理。要求監(jiān)理公司在人才結(jié)構(gòu)上、能力上進(jìn)行調(diào)整，缺乏的人才要盡快補(bǔ)上，適應(yīng)監(jiān)理工作的需要。另外，加強(qiáng)監(jiān)理職業(yè)道德監(jiān)督，不能利用監(jiān)理之便，行個人之私，更不能和某些方面勾結(jié)起來，弄虛作假，損害工程質(zhì)量。總而言之，工程監(jiān)理是我們整個工程質(zhì)量管理體制中的一個環(huán)節(jié)，要繼續(xù)推進(jìn)。

3、社會監(jiān)督：建筑設(shè)計要適合大眾市場，不要單獨去適合某些人群，阻礙市場的正常發(fā)展。工程質(zhì)量在每個置業(yè)者心目中站主要地位。為此，在工程建造過程中，社會監(jiān)督與社會輿論起到重大的主導(dǎo)作用。在設(shè)計環(huán)節(jié)要抓好以下四個方面工作：一是通過施工圖審查把關(guān)，切實督促建設(shè)各方特別是設(shè)計單位自覺貫徹執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)能的法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。二是大力推廣建筑節(jié)能科研成果在工程上的應(yīng)用，要制定政策加強(qiáng)引導(dǎo)。三是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計工作要跟上，及時更新體現(xiàn)最新科研成果的標(biāo)準(zhǔn)圖，使建筑節(jié)能的“四新”技術(shù)廣泛應(yīng)用于工程建設(shè)。

2.7加強(qiáng)公司的質(zhì)量文化建設(shè)

營造質(zhì)量文化，包括質(zhì)量精神文化、質(zhì)量物質(zhì)文化、質(zhì)量信譽文化，樹立員工的質(zhì)量戰(zhàn)略意識、質(zhì)量競爭意識和質(zhì)量參與意識。

2.8加強(qiáng)員工培訓(xùn)，增強(qiáng)自身技術(shù)及管理素質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)公司是資金密集型企業(yè)，不同于一般的勞動密集型建筑業(yè)或零售業(yè)。開發(fā)公司現(xiàn)場工程管理部門是工程師管理建筑施工隊伍，因此工程部工程師的管理水平直接影響著工程的建設(shè)質(zhì)量。質(zhì)量差異性的競爭，也演變成了企業(yè)人才資源的競爭，僅僅靠市場招聘遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)高速發(fā)展的需要，加強(qiáng)員工培訓(xùn)不斷增強(qiáng)自身技術(shù)及管理素質(zhì)，提高房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場管理水平，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量。

強(qiáng)調(diào)人本管理，調(diào)動員工積極性和創(chuàng)造性，為員工的自我發(fā)展提供機(jī)會，在員工實現(xiàn)自我價值的同時實現(xiàn)公司的目標(biāo)；加強(qiáng)員工的精神激勵和物質(zhì)激勵，建立合理的薪酬體系，嚴(yán)格績效考核和獎勵措施，建立良好的晉升制度，及時提拔表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，用富有吸引力的薪酬和相對公平的機(jī)制來留住人才。

結(jié)束語

在企業(yè)的生產(chǎn)活動中，造成質(zhì)量問題的原因只有10%-15%來自于技術(shù)，85%-90%是企業(yè)內(nèi)部管理上的問題。建立規(guī)范有效的質(zhì)量管理體系，是提高企業(yè)生產(chǎn)管理質(zhì)量的根本，同時，質(zhì)量管理是一個系統(tǒng)工程，應(yīng)該貫徹“三全”管理的思想和方法，進(jìn)行全面、全過程、全員參與的質(zhì)量管理，才能不斷提高工程建設(shè)質(zhì)量。

由于本人能力有限，時間和其他客觀條件的限制，本文對房地產(chǎn)公司的質(zhì)量管理分析還不夠全面，建議措施的針對性、有效性尚有待檢驗，研究深度還不夠，如有其它不足錯誤，懇請指正。

參考文獻(xiàn)

【1】丁士昭主編，建設(shè)工程項目管理，中國建筑工業(yè)出版社，2011

【2】王二高，企業(yè)質(zhì)量文化的建設(shè)及實施，中國質(zhì)量，2006

【3】黃漢江，現(xiàn)代建筑業(yè)經(jīng)營管理[M]，上海:百家出版社,1999.

第4篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

Abstract： This article uses the life cycle of cost management thoughts， analyzes and studies the life cycle of cost management from the investment decision to planning and design， bidding， construction and completion settlement and operation of real estate project cost management， constructs a complete life cycle cost management system of real estate project， and puts forward measures of the system.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目；全生命周期；造價管理；管理體系

Key words： real estate project；life cycle；cost management；management system

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）32-0053-03

1 房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理的概念

1.1 全生命周期成本的概念 全生命周期成本管理模式是一種新型的成本管理模式，與其他模式相比具有顯著的優(yōu)點：將項目的建設(shè)成本與實際運營相結(jié)合，認(rèn)為兩者之間相互制約，在成本管理時充分考慮了建設(shè)成本對項目實體功能以及運營維護(hù)階段的影響，將成本管理的思想體現(xiàn)在項目全生命周期的每一階段，使全生命周期成本最小。

1.2 全生命周期造價管理的內(nèi)涵 全生命周期造價管理就是將全生命周期成本的思想引入到造價管理中，在保證工程質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)項目全生命周期的總造價最小化和利益最大化[1]。全生命周期的造價管理涵蓋了與建設(shè)項目有關(guān)的各項成本，主要包括項目決策立項階段的投資估算、設(shè)計階段的概算和施工圖預(yù)算、投標(biāo)階段的投標(biāo)控制價、施工階段的承包合同價、竣工驗收階段的結(jié)算價和決算價到建設(shè)完工后運營維護(hù)階段的費用。由此可以看出，全生命周期造價管理是追求實現(xiàn)建設(shè)項目各個階段造價成本最小化的同時達(dá)到利益最大化。

2 房地產(chǎn)項目各階段的造價管理

房地產(chǎn)項目的全生命周期一般分為以下四個階段：房地產(chǎn)開發(fā)商以市場需求為目標(biāo)，將客戶的需求形成具體的方案建議，即項目的投資決策階段；設(shè)計單位將開發(fā)商提供的項目可行性構(gòu)思設(shè)計任務(wù)書根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求形成具有可操作性的設(shè)計方案，即項目的設(shè)計階段；施工方按照實施方案組織施工，將設(shè)計方案建設(shè)為項目實體，即項目的施工階段；在項目的使用階段，運營方應(yīng)及時對項目進(jìn)行運轉(zhuǎn)、維護(hù)，即項目的運營維護(hù)階段[2]。

招投標(biāo)階段和施工階段是房地產(chǎn)項目造價管理的主要環(huán)節(jié)。常規(guī)理解的造價管理主要是指這兩個階段。然而，房地產(chǎn)項目的造價管理，目的在于使造價總成本最小及利益最大的同時為使用者提供高質(zhì)量的工程和服務(wù)，因此造價成本的管理業(yè)應(yīng)該涉及到每一階段。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的四大階段，結(jié)合全生命周期造價管理的內(nèi)涵，筆者將房地產(chǎn)項目的造價管理具體細(xì)分為六個階段（見圖1）。

2.1 投資決策階段 投資決策階段的主要目標(biāo)是根據(jù)市場調(diào)查分析為項目做出可行的決策，決策的合理性是房地產(chǎn)項目造價管理的重要前提。投資決策階段建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)該符合實際情況并考慮技術(shù)因素。

2.2 規(guī)劃設(shè)計階段 規(guī)劃設(shè)計階段的初步和施工圖設(shè)計主要由房地產(chǎn)項目的投資估算來制約。概算的數(shù)額應(yīng)該與投資估算進(jìn)行比較分析，如果超出限度，則應(yīng)報送有關(guān)部門，或者調(diào)整和修改初步設(shè)計。同時，房地產(chǎn)項目的概算確定值一般也是施工圖預(yù)算的最高價，施工圖設(shè)計時應(yīng)該考慮概算額。

2.3 招投標(biāo)階段 招投標(biāo)階段的造價管理是房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理的重點環(huán)節(jié)，評標(biāo)時除了考慮如何建設(shè)工程項目以外還應(yīng)重點考察投標(biāo)方的運營維護(hù)方案，使項目的整體造價成本最低。

2.4 施工階段 施工階段是控制房地產(chǎn)項目造價成本的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)場的工程技術(shù)管理人員必須透徹理解合同內(nèi)容，并與造價人員及時溝通，理解從合同中反應(yīng)出來的設(shè)計圖紙所表達(dá)的經(jīng)濟(jì)意識，合理地控制施工階段的造價成本。

2.5 竣工結(jié)算階段 在竣工驗收這一階段，房地產(chǎn)項目主體已經(jīng)完成，開發(fā)商與施工單位需要對項目進(jìn)行竣工結(jié)算，該階段也是對房地產(chǎn)項目成本進(jìn)行審查的重要環(huán)節(jié)。

2.6 運營和維護(hù)階段 運營維護(hù)階段的造價管理主要是控制房地產(chǎn)項目運營和維護(hù)階段的成本的核算，最終達(dá)到房地產(chǎn)項目建設(shè)成本最小以及利益最大的相統(tǒng)一。

3 房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理體系的構(gòu)建

3.1 房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理體系構(gòu)建原則

3.1.1 以全生命周期為前提 房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理是一種動態(tài)的、發(fā)展的管理思想，這種管理思想用發(fā)展的眼光來審視房地產(chǎn)項目各階段的造價管理。從房地產(chǎn)項目的投資決策階段到運營、維護(hù)階段的造價管理反應(yīng)了一個項目從無到有的演化過程，是對工程貨幣化的體現(xiàn)過程。因此，應(yīng)該以全生命周期為前提來構(gòu)建房地產(chǎn)項目的造價管理體系。

3.1.2 以優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ) 房地產(chǎn)項目造價管理的責(zé)任方是所有項目參與方，不管是開發(fā)商還是施工單位、工程人員還是造價人員，都應(yīng)在不同的時期完成不同階段的造價控制目標(biāo)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，密切合作，對造價管理有一個全生命周期的把控意識。

3.1.3 以動態(tài)管理為基本準(zhǔn)則 由于影響造價成本的材料費、人工費、機(jī)械費等也隨著技術(shù)、市場、政策因素不斷的變化著，這就使得房地產(chǎn)項目的造價成本也在發(fā)生變化。因此，應(yīng)該將房地產(chǎn)項目的造價管理視為一項系統(tǒng)工程[3]，以動態(tài)管理為基本原則進(jìn)行體系的構(gòu)建。

3.2 房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理體系的構(gòu)成 依據(jù)房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理的六個階段房地產(chǎn)項目全生命周期的造價管理體系可分為開發(fā)商管理體系、咨詢監(jiān)理體系與政府監(jiān)督體系。各組成部分應(yīng)該緊密結(jié)合，相互協(xié)作，從房地產(chǎn)項目全生命周期的角度保證整個造價管理體系的高效運作，具體的運作程序見圖2。

3.2.1 開發(fā)商管理體系 開發(fā)商管理體系中包括了設(shè)計單位、施工單位和物資供應(yīng)部門，都是由開發(fā)商選聘的，同時施工單位和物資供應(yīng)部門的造價控制工作受監(jiān)理單位和造價咨詢單位的監(jiān)督和指導(dǎo)。

設(shè)計單位的造價管理工作經(jīng)常會被忽視。但在實際工程中，當(dāng)設(shè)計單位的設(shè)計圖紙不明晰或者不詳盡，勢必會造成施工中的大量變更，耽誤工期所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，增加造價成本。因此，設(shè)計單位的造價管理工作無疑是關(guān)鍵的一步。在房地產(chǎn)項目造價管理過程中，設(shè)計單位應(yīng)該改變只注重技術(shù)不重經(jīng)濟(jì)的思想，不斷提高經(jīng)濟(jì)意識，樹立全生命周期的造價管理觀念，在嚴(yán)格遵守設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的同時還應(yīng)積極采用新的技術(shù)和工藝來形成低造價、高質(zhì)量的方案。

施工單位是工程實施階段工程造價管理的主要承擔(dān)者。施工單位從編制投標(biāo)報價開始參與房地產(chǎn)項目的造價管理，直到竣工結(jié)算結(jié)束。在投標(biāo)報價階段，施工單位根據(jù)企業(yè)實際狀況和施工要求自主進(jìn)行定價，提現(xiàn)了施工單位的自身管理水平。因此，為了使投標(biāo)報價更加經(jīng)濟(jì)、合理，施工單位應(yīng)該不斷提升自身的組織、管理水平，提高機(jī)械準(zhǔn)備水平、工人技術(shù)水平，以此提高投標(biāo)競爭實力，達(dá)到發(fā)包方和承包方雙贏的目的[4]。

物資供應(yīng)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法》的規(guī)定進(jìn)行投標(biāo)，并為項目提供價格合理的產(chǎn)品。

3.2.2 咨詢監(jiān)理體系 咨詢監(jiān)理體系主要包括了造價咨詢單位和監(jiān)理單位，這一體系的主要職責(zé)是監(jiān)督施工單位與物資供應(yīng)單位的造價控制工作。

我國的造價管理體系中，監(jiān)理單位和造價咨詢單位在整個造價的控制過程中起著重要的作用[5]。結(jié)合目前的國際慣例接軌，我國監(jiān)理單位和造價咨詢單位在全生命周期的造價控制過程中的具體造價管理內(nèi)容如下：

①負(fù)責(zé)決策階段的可行性研究并參與設(shè)計任務(wù)書的編制等；

②負(fù)責(zé)設(shè)計階段施工圖概算與預(yù)算的審查工作，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)對比，尋求成本最小化與利益最大化等；

③負(fù)責(zé)招投標(biāo)階段標(biāo)底與計劃值的對比，并確定合同價計算和調(diào)整及付款方式；審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單等；

④負(fù)責(zé)施工階段工程計劃值與實際值比較及投資控制報表數(shù)據(jù)等；

⑤負(fù)責(zé)竣工結(jié)算階段的結(jié)算與決算的審核，并進(jìn)行投資跟蹤控制、編制詳細(xì)費用支出計劃以及控制執(zhí)行。

3.2.3 政府監(jiān)督體系 政府監(jiān)督體系主要由工程造價管理部門和行政管理部門構(gòu)成，是代表政府執(zhí)行工程造價管理職能。主要職責(zé)有：

①編制發(fā)行各類定額，制定建筑市場價格指導(dǎo)信息及各種變化指數(shù)；

②采用經(jīng)濟(jì)法律手段保持價格主體規(guī)范化和管理機(jī)制正常運行；

③制定市場價格政策，探索并制定新的價格管理體制；

④造價職業(yè)人員、咨詢單位資質(zhì)的管理；

⑤仲裁各方糾紛；

⑥各種數(shù)據(jù)資料收集整理歸檔。

4 房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理體系的實施

4.1 組織準(zhǔn)備 房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理體系不僅涉及了從事造價工作的相關(guān)人員，同時也涉及到組織的各方面，因此在房地產(chǎn)項目造價管理工作開始實施的前期，要明確管理目標(biāo)，明確各方參與的職責(zé)，協(xié)調(diào)和處理好各方的關(guān)系，充分地做好組織準(zhǔn)備工作[6]。

4.2 運行與持續(xù)改進(jìn) 在運行階段要及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理體系中存在的問題，并采取糾正措施，促進(jìn)全生命周期造價管理體系的完善和有效運行。

管理體系的持續(xù)改進(jìn)是房地產(chǎn)項目全生命周期造價管理體系的一個重要部分。對管理體系中的各部分而言，在每個運行階段都會出現(xiàn)各種問題，因此在運行的過程中，應(yīng)該及時的發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織等問題，隨時隨地的對出現(xiàn)的問題進(jìn)行糾偏，改進(jìn)。它包括組織目標(biāo)的調(diào)整、發(fā)展戰(zhàn)略的更改、組織機(jī)構(gòu)的變動、資源的重新分配、獎勵制度的改變、產(chǎn)品的調(diào)整等，最終達(dá)到體系的完善，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目全生命周期造價成本的綜合管理最優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

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[3]孫曉東.建筑工程造價動態(tài)管理體系問題研究[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2011（21）：38.

[4]侯平.如何確定工程合理價的探討[J].南鋼科技與管理，2006，（2）：52-55.

第5篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

關(guān)鍵詞：項目管理；房地產(chǎn)；電梯質(zhì)量控制

中圖分類號：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2012）35-0076-02

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)建設(shè)市場快速發(fā)展，但是，縱觀現(xiàn)在的房產(chǎn)市場，工程質(zhì)量存在著安全隱患，房地產(chǎn)商把大量的時間和金錢投放在廣告宣傳和銷售環(huán)節(jié)上，卻忽略了項目管理對于提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量的作用，致使房屋建筑的質(zhì)量不能讓購房者滿意。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，電梯工程占據(jù)著非常重要的份額。電梯工程項目管理是以項目管理者為中心，將電梯工程項目作為管理對象，按照合同，取得最佳的質(zhì)量效益和經(jīng)濟(jì)效益的過程。將項目管理引入電梯工程中，提高電梯的質(zhì)量控制水平，對于房地產(chǎn)建設(shè)的成功具有很重要的促進(jìn)作用。

電梯工程的項目管理主要有5個過程組，即啟動—計劃—實施—控制—結(jié)束，其中啟動和計劃是施工的前期準(zhǔn)備，實施和控制是施工的過程，結(jié)束是施工完畢后移交到物業(yè)并結(jié)束該項目。

1 電梯工程施工前期準(zhǔn)備的管理重點

施工前期工作主要有兩方面：項目的啟動和項目的規(guī)劃，做好這兩方面工作，并獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行施工。

{1}項目的啟動。

在接到客戶要求電梯發(fā)貨通知時，需要再次確認(rèn)現(xiàn)場實際情況是否與所簽訂的設(shè)備合同中的土建情況，非標(biāo)等技術(shù)條款是否滿足，安裝合同是否簽訂并明確各相關(guān)的責(zé)任歸屬等，如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場土建參數(shù)與合同中對應(yīng)的參數(shù)偏差太大，則需立即和相關(guān)干系人溝通，對合同進(jìn)行更改，否則電梯發(fā)到現(xiàn)場將會出現(xiàn)各種問題，由于電梯屬于訂制產(chǎn)品，對于已出廠的產(chǎn)品，不予以退貨或換貨。

{2}項目的規(guī)劃。

古語有云“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，在施工之前，安排好整個電梯工程的整體計劃是施工前期準(zhǔn)備中的重點。計劃管理是貫穿于電梯施工的始終的，將一切施工活動控制在預(yù)定的計劃之中，可以實現(xiàn)資源的有效利用，避免在施工過程中出現(xiàn)大的變化，實現(xiàn)最佳的施工結(jié)果。規(guī)劃包含工程進(jìn)度規(guī)劃，工程成本規(guī)劃，工程質(zhì)量規(guī)劃，人力資源規(guī)劃，溝通規(guī)劃，安全風(fēng)險規(guī)劃等，其中人力資源是整個施工過程中最重要的，因為所有的施工活動都是在人的控制之下進(jìn)行的，人力資源關(guān)系到整個施工過程的成敗。合理、有效的組織體系和結(jié)構(gòu)是電梯工程成功的組織保證，建立一個團(tuán)結(jié)的管理團(tuán)隊可以使整個施工過程快速、平穩(wěn)的運行。項目管理團(tuán)隊的人員配置應(yīng)該由懂技術(shù)、質(zhì)量、成本和進(jìn)度控制的人員共同組成，要兼顧技術(shù)、質(zhì)量、成本和進(jìn)度，不能只顧其一，這樣才能在項目的施工過程中不斷地調(diào)整策略，實現(xiàn)各方面的相互結(jié)合，在出現(xiàn)問題時能及時地予以處理，從而按照合同的要求實現(xiàn)工程有條不紊地進(jìn)行。

2 電梯工程施工過程中管理重點

電梯工程的施工過程主要包含實施和監(jiān)控兩個過程組，實施則是按照之前規(guī)劃過程組中所制定的計劃進(jìn)行工作，施工過程中最重要的監(jiān)控，主要有三控一協(xié)調(diào)，其中三控是指控制工程進(jìn)度、控制工程質(zhì)量、控制工程成本；一協(xié)調(diào)是指協(xié)調(diào)工程各類事件，也就是強(qiáng)調(diào)溝通；除此之外還有安全施工的管理、分包商的管理和檔案的管理。

2.1 進(jìn)度控制

在項目實施的過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照項目實施計劃進(jìn)行，面對諸如設(shè)計變更，資金問題，物資供應(yīng)問題，風(fēng)險問題等方面因素的影響，組織者需及時進(jìn)行調(diào)控，保證施工進(jìn)度的正常進(jìn)行。保證施工過程每個環(huán)節(jié)的人員安排，責(zé)任落到實處，加強(qiáng)施工過程的協(xié)調(diào)配合，定期開展例會和專題會議，跟蹤檢查項目進(jìn)度，根據(jù)檢查結(jié)果，分析問題存在的原因，制定相關(guān)解決方案，保障施工進(jìn)度有序進(jìn)行。在施工過程中，要充分調(diào)動各參建單位的積極性，對于日常工作的成績要賞罰分明，提高各施工隊伍的紀(jì)律性，堅決服從指揮，按期保質(zhì)完成任務(wù)。

2.2 質(zhì)量控制

工程的主要衡量指標(biāo)之一為質(zhì)量的好壞。建立質(zhì)量管理體系是保證施工質(zhì)量的前提，要確保施工質(zhì)量，就要建立行之有效的質(zhì)量管理體系，并保證體系在施工過程中落到實處。依照質(zhì)量管理體系，編制品質(zhì)管理文件，制定品質(zhì)管理方針和目標(biāo)，使整個施工過程具有可控性、可協(xié)調(diào)性和可檢查性。在施工過程中，影響工程質(zhì)量的因素很多，比如人員、產(chǎn)品的質(zhì)量等。編制良好的質(zhì)量管理文件，依照管理文件嚴(yán)格控制施工過程；定時對施工人員進(jìn)行質(zhì)量管理培訓(xùn)，使他們保證質(zhì)量管理的落實。

2.3 成本控制

加強(qiáng)電梯工程施工過程中的成本管理，實現(xiàn)效益的最優(yōu)化，可以降低施工過程中的成本，創(chuàng)造出更高的效益。成本管理是一項動態(tài)的、整體的管理活動。電梯施工單位要制定出成本監(jiān)測機(jī)制，及時地反映成本的動態(tài)，以便項目管理人員能制定出確實可行的措施，降低在施工過程中的消耗，提高施工單位的成本管理水平。項目管理人員要有成本管理的觀念，根據(jù)成本的動態(tài)，制定出成本管理措施，抑制不合理的支出。

2.4 強(qiáng)調(diào)溝通

在施工過程中，難免會遇到猶如：任務(wù)量安排有偏差，項目資金不能及時到位等問題的出現(xiàn)，這些問題會一定程度上影響到施工人員的工作積極性，怠工現(xiàn)象會隨之產(chǎn)生，使得電梯工程施工進(jìn)度延期。所以，為了杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生，作為整個項目的負(fù)責(zé)人，應(yīng)予以第一時間協(xié)調(diào)溝通，盡最大可能滿足每個參建組織的要求，通過個部門間的協(xié)調(diào)安排，平衡各組織的利益，使得施工過程有條不紊的進(jìn)行，各施工單位之間也要相互加強(qiáng)溝通，保證施工過程保質(zhì)保量，為了讓高質(zhì)量的電梯為民服務(wù)的目標(biāo)而共同努力。

2.5 分包商的管理以及安全施工

一般而言，電梯生產(chǎn)企業(yè)為了降低成本、提高效益，會將電梯的安裝工作分包給專業(yè)的電梯安裝單位。這樣就會導(dǎo)致電梯的安裝質(zhì)量直接受到分包商隊伍人員素質(zhì)的影響。因此，為了避免由于分包商隊伍的技術(shù)不過關(guān)而導(dǎo)致的電梯的安裝質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，電梯制造企業(yè)要建立起嚴(yán)格的分包商管理和考核制度，對分包商的職業(yè)素質(zhì)進(jìn)行全方位的考查，并定期對他們進(jìn)行培訓(xùn)，對不達(dá)標(biāo)的分包商隊伍予以淘汰；此外，分包商要想在激烈的市場競爭中處于不敗之地，就要不斷地提高自身的業(yè)務(wù)水平，以滿足電梯生產(chǎn)商的要求。施工過程中出現(xiàn)的事故總是由人、環(huán)境、物和管理共同作用產(chǎn)生的。在施工過程中，要避免事故的產(chǎn)生，就要堅持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的方針，電梯施工項目管理者要建立起安全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制。

2.6 檔案的管理

工程資料的原始性和真實性具備著重大的意義，電梯工程竣工驗收一定時期后，由于施工中存在的疏忽或養(yǎng)護(hù)措施不得力等原因，工程可能會相繼出現(xiàn)各種質(zhì)量缺陷，這就必須通過查閱相關(guān)的工程資料，從而采取有效地措施來解決問題，所以原始真實的檔案資料是施工質(zhì)量的客觀保障。一般而言，凡本單位的發(fā)文、主送或抄送本單位的收文，要求以原件歸檔；最能體現(xiàn)法律效應(yīng)的合同、協(xié)議及工程啟動驗收書等需雙方或多方履行簽字手續(xù)的文件，均以原件正本歸檔。

3 電梯工程收尾過程中的管理重點

3.1 項目移交

在電梯工程項目施工全部完成后，要進(jìn)行項目移交工作，將其移交給售后部門，在移交工作開始之前，施工方應(yīng)完成電梯井道、機(jī)房建造、電梯安裝等環(huán)節(jié)的驗收工作，通過政府相關(guān)部門的驗收合格后方可進(jìn)行產(chǎn)品的相關(guān)資料移交，移交后雙方必須簽訂服務(wù)協(xié)議，落實相關(guān)責(zé)任歸屬，這樣既有利于在法律上保證了雙方的利益。

3.2 項目完成總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)

整個項目移交完畢后，負(fù)責(zé)工程的施工組織，應(yīng)從工程各個方面進(jìn)行討論，總結(jié)施工過程中的不足之處，對于解決問題的合理性應(yīng)予以深入分析，吸取經(jīng)驗，提高自身的施工能力和技術(shù)，對于下次施工項目的組織進(jìn)行是很好的學(xué)習(xí)機(jī)會。施工檔案要進(jìn)行詳細(xì)備案，以備后人查閱，資料檔案應(yīng)齊全，檔案移交時，每一份合同協(xié)議都要有與其相應(yīng)的附件在合同協(xié)議后面，蓋上騎縫章，形成一套完整的合同協(xié)議資料，倘若工程出現(xiàn)后續(xù)工程質(zhì)量問題，以便查閱，嚴(yán)密的工程資料是可以全面反映和記載施工過程的重要文件，也是項目管理水平高低的綜合體現(xiàn)。

4 結(jié) 語

作為特殊設(shè)備，電梯與日常消費品或其他工業(yè)產(chǎn)品不同：在工廠完成設(shè)計制造所呈現(xiàn)的電梯，不是一個完整的產(chǎn)品，它還包括現(xiàn)場安裝過程以及需要經(jīng)規(guī)定的檢驗檢測機(jī)構(gòu)檢測過關(guān)，之后才算是完整的產(chǎn)品。為了保證電梯高效、安全運行，電梯安裝工程項目管理尤顯重要。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中引入項目管理，將電梯項目管理作為房地產(chǎn)建筑過程中的一個重要的科學(xué)管理方法，大幅提高電梯質(zhì)量，必將有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、快速發(fā)展。同時隨著項目管理理論不斷完善，電梯項目管理在提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量方面具有重要的促進(jìn)作用，可以預(yù)測電梯項目管理在未來的房產(chǎn)建筑方面肯定將持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場對專業(yè)的電梯項目管理人員的需求也將不斷增長。因此，未來的房地產(chǎn)市場肯定更加頻繁地將電梯項目管理納入其范疇。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)質(zhì)量；管理體系；問題探討

前言

目前，我國經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，隨之而來的是高樓林立，公路橋梁如雨后春筍般地涌現(xiàn)。而且這些工程的質(zhì)量與人的生命財產(chǎn)密切相關(guān)，如何完善企業(yè)的質(zhì)量管理體系，是企業(yè)能不能長期穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，筆者就當(dāng)前企業(yè)質(zhì)量管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并針對這些問題提出了一些建議，希望對企業(yè)質(zhì)量管理體系的建設(shè)有所幫助。

1對企業(yè)質(zhì)量管理問題的思考

項目質(zhì)量是決定企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，因此，成熟企業(yè)也必然擁有自己完善成熟的質(zhì)量管理體系。公司只有對工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗，才能合理地控制成本預(yù)算。從而保證其它部門工作正常開展，可以說工程質(zhì)量管理是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。若企業(yè)質(zhì)量管理水平落后，將在很大程度上影響項目的驗收工作，進(jìn)而產(chǎn)生返工后患。如果企業(yè)發(fā)生返工，勢必超出企業(yè)正常的成本預(yù)算，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而且質(zhì)量管理水平的落后，還會導(dǎo)致工藝操作不規(guī)范，造成工程所用材料和工藝設(shè)備的不必要損壞，使工程成本超過原來預(yù)期成本。但對工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的疏忽影響最大的莫過于使用中存在的隱患，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，將直接威脅到用戶的生命安全，對企業(yè)造成不可估量的損失。所以一個好的企業(yè)家，首先會把工程質(zhì)量管理放在第一位來實施項目。

2企業(yè)質(zhì)量管理體系運行的關(guān)鍵分析

2.1 材料檢驗

采購的材料到貨后再作檢驗，不能直接用于工程建設(shè)，如果在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)材料有任何問題，就必須找采購人員要求退貨處理，用于工程建設(shè)的材料主要是鋼筋、水泥等功能性材料，如果這些原材料不合格，對工程質(zhì)量的影響是很大的，所以必須制定檢測標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行材料檢驗之前，要按標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行抽樣檢驗，檢驗單位也要進(jìn)行甄別，選擇資質(zhì)正規(guī)的檢驗單位，并在檢驗后出具相關(guān)檢驗報告，如果檢驗單位不具備檢測資質(zhì)，則報告無效。

2.2 工程質(zhì)量管理體系需要得到加強(qiáng)

沒有規(guī)則不成方圓，同樣沒有依據(jù)的制度也難以保證工程質(zhì)量管理后續(xù)工作的開展。質(zhì)控組應(yīng)根據(jù)實際情況編制可實施檢測的質(zhì)量手冊，每一個檢測室應(yīng)有自己獨立的程序文件和質(zhì)量手冊，明確劃分人員應(yīng)遵循的流程和標(biāo)準(zhǔn)，這也是質(zhì)控組員工開展工程檢測工作的有力支持?？鬃釉弧笆巢粎捈?xì)”，而工程質(zhì)量管理工作中更應(yīng)遵循此項原則。項目在對其進(jìn)行質(zhì)量檢測時，不僅要從宏觀上準(zhǔn)確地把握檢測項目，而且要從整體上全面地把握項目中的各個細(xì)節(jié)。對細(xì)枝末節(jié)的項目要做到認(rèn)真、嚴(yán)格，對易出問題的項目要反復(fù)檢測。而且要想把檢測工作滲透到每一個細(xì)節(jié)中去，必須有完善的手冊作為指導(dǎo)。完善的規(guī)章制度是工程檢驗的基礎(chǔ)和保證。所以系統(tǒng)的建立不是喊口號，而是要落實到實際工作中。

2.3 提高質(zhì)量管理人員綜合素質(zhì)

談到綜合素質(zhì)，不僅僅指質(zhì)量人的技術(shù)水平，更重要的是質(zhì)量人的責(zé)任感和工作態(tài)度。第一，企業(yè)需要定期對從事質(zhì)量管理的員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其質(zhì)量管理水平與時代同步。質(zhì)量管理人員應(yīng)具備較高的檢測技術(shù)水平，企業(yè)更應(yīng)培養(yǎng)員工的責(zé)任感，培養(yǎng)質(zhì)量管理人員嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度。對從事工程質(zhì)量管理的人員來說，這一點至關(guān)重要。技術(shù)員的技能水平應(yīng)與實際工作需要相適應(yīng)，因此需要技術(shù)員不斷地學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)，在實際工作中嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)操作，同時也要幫助技術(shù)員增強(qiáng)工作責(zé)任感，提高職業(yè)素質(zhì)。這些都需要企業(yè)定期對技術(shù)人員開展培訓(xùn)，企業(yè)要不斷地根據(jù)社會需求，制定切實可行的培訓(xùn)計劃，學(xué)習(xí)方法可以多種多樣，可以采用網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、遠(yuǎn)程教育、外培等多種形式，單靠開展培訓(xùn)是不夠的，企業(yè)還要對技術(shù)人員的學(xué)習(xí)成果進(jìn)行檢驗，要做好參訓(xùn)人員的考核，檢查培訓(xùn)的結(jié)果，確保每次培訓(xùn)都能取得實際效果，保證培訓(xùn)不流于形式，造成資金浪費。目前，科技進(jìn)步日新月異，新工藝、新材料、新設(shè)備層出不窮，新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備不斷涌現(xiàn)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)營水平不斷提高，但企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平并不能滿足企業(yè)的需要。公司是工程項目的責(zé)任主體，有責(zé)任和義務(wù)將這些變化傳達(dá)給實際和技術(shù)人員，最直接有效的方法是召開會議，進(jìn)行培訓(xùn)。

2.4 加強(qiáng)實施工程管理文件

每一個工程項目在檢測前都要有一套檢測計劃書，其中對每一項所采用的檢測方法都有明確的規(guī)定，所以檢測人員在檢測前都要仔細(xì)閱讀計劃書，并嚴(yán)格按照計劃書的要求進(jìn)行檢測。而且現(xiàn)實生活中許多檢測人員為了個人工作方便，對監(jiān)控計劃書視而不見。為此，必須加強(qiáng)對質(zhì)量管理人員的管理，使監(jiān)督檢驗人員嚴(yán)格按規(guī)定辦事，確保檢驗工作的準(zhǔn)確性和有效性。把上述幾點結(jié)合起來，需要對質(zhì)量管理團(tuán)隊有一個準(zhǔn)確的定位，對從事質(zhì)量管理的人員有一個清晰的分工，如下圖所示。唯有每一位質(zhì)量管理人員明確各自的責(zé)任，才能保證后期質(zhì)量管理工作順利開展。

結(jié)語

質(zhì)量管理工作具有高風(fēng)險和高壓力。因其結(jié)果直接影響到人民的生命財產(chǎn)安全。工程質(zhì)量管理水平在小范圍內(nèi)影響著企業(yè)的發(fā)展，大范圍內(nèi)則直接影響著國家的發(fā)展速度。施工質(zhì)量管理是對施工全過程的控制，施工質(zhì)量管理也是施工項目實施的基礎(chǔ)。因此，無論是對企業(yè)還是對國家，都應(yīng)高度重視工程質(zhì)量管理工作，完善檢測標(biāo)準(zhǔn)，健全檢測體系，提高檢測水平，不僅是企業(yè)應(yīng)該思考的問題，也應(yīng)引起國家的重視。目前，國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的質(zhì)量管理體系缺乏可操作性，難以在實際質(zhì)量控制中發(fā)揮作用。質(zhì)量是工程建設(shè)的核心，是工程成敗的關(guān)鍵所在。建立規(guī)范、完善、有效的質(zhì)量保證管理體系，對提高工程項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

[1]廖建英.建筑工程檢測機(jī)構(gòu)質(zhì)量管理體系的建設(shè)探討[J].智能城市.2018(08)

第7篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目 質(zhì)量管理

近些年，房地產(chǎn)市場供求兩旺，投資與消費齊飛，而房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也日趨白熱化，房地產(chǎn)項目質(zhì)量己逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。評價房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的優(yōu)劣，分析房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前項目質(zhì)量控制中存在的缺點與不足，制定改進(jìn)計劃，提高企業(yè)項目質(zhì)量控制水平，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)待解決的現(xiàn)實問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題

(一)項目市場定位不夠準(zhǔn)確

投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目偏離了市場定位。

(二)規(guī)劃、設(shè)計階段優(yōu)化深度不夠

良好的設(shè)計方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計師提出的設(shè)計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項目規(guī)劃、設(shè)計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設(shè)計有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

(三)質(zhì)量問題普遍存在

房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

(四)設(shè)計監(jiān)理缺失

由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理控制的措施

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發(fā)項目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發(fā)項目前期工作成果質(zhì)量評審制度。通過質(zhì)量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧,及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。不論是開發(fā)企業(yè)自行編制還是聘請項目咨詢公司提供的相關(guān)報告資料,均要求報告資料提供方組織本項目人員對其工作成果先進(jìn)行自我評審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?該成果才能提交給開發(fā)企業(yè),由開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)專家對該成果進(jìn)行評審與完善,形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。

(二)設(shè)計階段的質(zhì)量控制

為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量,應(yīng)對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時,開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計,存在隱患或功能降低。

(三)施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程,也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段,要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量,就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實行“包換”或“退款”,因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制,就顯得極其重要。

1、開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制

項目施工過程中的質(zhì)量控制,實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運用合同說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較,找出偏差;運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差;運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。

2、推行施工現(xiàn)場技術(shù)責(zé)任制

現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制,正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限,使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事,有職,有權(quán)、有責(zé)。工程開工前,將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員,制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎罰措施,不允許出現(xiàn)不合格品。在重點工序施工前,必須對關(guān)鍵的檢查項目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

3、堅持“三檢”制度

即每道工序完后,首先由作業(yè)班組提出自檢,再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎(chǔ)上,請監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故,必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護(hù)措施不放過的"三不放過"原則,認(rèn)真處理,防患于未然。

4、嚴(yán)格按施工工藝(或施工程序)施工

根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點,關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點的原則,并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng),形成一個封閉式信息網(wǎng)。現(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息,客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù),為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。

(四)工程驗收質(zhì)量管理

1、分項工程驗收

對于重要的分項工程,應(yīng)按照工程合同的質(zhì)量等級要求,根據(jù)該工程施工的實際情況,按照有關(guān)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。在驗收過程中,必須嚴(yán)格按規(guī)范要求選擇檢查點數(shù),然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項工程的質(zhì)量等級,從而確定能否驗收。

2、分部工程的驗收

在分項工程驗收的基礎(chǔ)上,根據(jù)各分項工程質(zhì)量驗收結(jié)果,按照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可得出該分部工程的質(zhì)量等級,以確定能否驗收。

3、竣工驗收

在分項工程、分部工程質(zhì)量驗收的基礎(chǔ)上,通過對分項、分部工程質(zhì)量等級的統(tǒng)計計算,再結(jié)合直接反映單位工程結(jié)構(gòu)及使用功能的質(zhì)量保證資料、單位工程觀感的質(zhì)量評判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質(zhì)量是否合格,從而確定是否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級,進(jìn)而決定能否驗收。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)建設(shè)項目的質(zhì)量管理，是一項艱巨而復(fù)雜的工作，房地產(chǎn)質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)業(yè)來說，意義非常重大，是企業(yè)樹立形象的關(guān)鍵，是企業(yè)贏得市場的砝碼，也是對投資方和業(yè)主負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。建立和完善項目質(zhì)量管理體系，根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點出發(fā)進(jìn)行對策研究，確實保證項目建設(shè)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項目質(zhì)量控制[J].工程管理學(xué)報.2010.24.2.

第8篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 質(zhì)量 管理 風(fēng)險

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制度，由項目負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)項目質(zhì)量的質(zhì)量管理。質(zhì)量負(fù)責(zé)人的職責(zé)是按照投資人項目開發(fā)要求，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施。按質(zhì)量計劃要求，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行的狀況。對發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門及項目經(jīng)理。制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量要求，熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)層層分解下去，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落到實處。

一、房地產(chǎn)項目質(zhì)量的特點

由于建筑產(chǎn)品多樣性、體形龐大和空間上的固定性，以及生產(chǎn)單件性、露天性和生產(chǎn)周期長，實施程序繁多、涉及面廣和社會合作關(guān)系復(fù)雜等特殊技術(shù)經(jīng)濟(jì)等，使得建設(shè)項目質(zhì)量具有以下特點：

1．項目質(zhì)量形成過程復(fù)雜

項目質(zhì)量包括決策質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量（包括安裝質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量）和其它質(zhì)量等，均對其總體質(zhì)量形成起著重要作用和影響。

2．項目質(zhì)量影響因素多

項目周期長，會受到多種因素影響；如：設(shè)計、設(shè)備、材料、施工方法、管理和工人技術(shù)水平等因素，都會造成項目質(zhì)量的事故。

3．影響項目質(zhì)量隱患多

項目施工過程中，工序交接多、中間產(chǎn)品多以及隱蔽工程多，必須嚴(yán)格控制各個工序和中間產(chǎn)品質(zhì)量，才能保證最終產(chǎn)品質(zhì)量。

4．項目質(zhì)量水平波動性大

由于建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點，使其生產(chǎn)活動受到各種不利因素影響，項目質(zhì)量水平容易產(chǎn)生波動。

5．項目質(zhì)量評定難度大

項目建成以后，不能像某些產(chǎn)品那樣可以拆開檢查內(nèi)在質(zhì)量；如果項目完工以后檢查，只看其外表，很難正確判斷其質(zhì)量好壞，因此項目質(zhì)量評定和檢查必須貫穿于工程建設(shè)的全過程，否則就會出現(xiàn)質(zhì)量隱患。

二、房地產(chǎn)質(zhì)量管理措施

1．設(shè)定質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。項目經(jīng)理作為項目質(zhì)量管理的總負(fù)責(zé)人，應(yīng)根據(jù)項目的發(fā)展的具體情況，組織項目部對項目的工程質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批確定。

2．設(shè)立項目管理架構(gòu)

項目開工前，項目經(jīng)理要認(rèn)真研究公司內(nèi)部相關(guān)報告與既有成果，提出工程分期分區(qū)施工安排，并在此基礎(chǔ)上牽頭組建項目部，提出人員編制、職責(zé)分工方案。同時提出對監(jiān)理單位和施工單位人員資格、工程經(jīng)驗及崗位數(shù)量配置的具體要求，制定地盤工程質(zhì)量管理架構(gòu)及相關(guān)流程。在質(zhì)量要求方面，項目部必須有明確的架構(gòu)與人力資源保障措施。

3．建立項目質(zhì)量管理制度

對管理制度具體實施的策劃是工程質(zhì)量管理策劃的重要內(nèi)容，工程開工前，項目經(jīng)理應(yīng)帶領(lǐng)項目部仔細(xì)研究工程特點，確定工程施工過程中需要執(zhí)行的具體質(zhì)量管理制度，規(guī)劃執(zhí)行程序和流程，編制實施細(xì)則。工程質(zhì)量現(xiàn)場管理制度大致可以分為：圖紙會審制度、施工交底制度、樣板先行制度、旁站監(jiān)理制度、工序控制制度、材料管理制度和聯(lián)合檢查制度等。

4．建立內(nèi)部控制體系和外部監(jiān)控措施。

所謂內(nèi)部控制體系，就是通過內(nèi)部交底、學(xué)習(xí)交流、檢查等方式在項目部員工中樹立質(zhì)量意識，明確各個工序的質(zhì)量控制流程、重點和方法，從而在現(xiàn)場施工管理中做到心中有底。所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是通過一系列的方法和手段，對施工單位的現(xiàn)場施工流程和質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，以保證施工質(zhì)量。

5．發(fā)揮監(jiān)理責(zé)任作用

對監(jiān)理單位架構(gòu)與人員要求：除需對監(jiān)理單位現(xiàn)場人員數(shù)量配置提出具體要求外，還需對監(jiān)理單位人員的考勤、不稱職人員的撤換以及因工作失誤造成損失人員的處分等提出具體管理辦法。要求監(jiān)理單位認(rèn)真履行監(jiān)理合同，根據(jù)服務(wù)合同、監(jiān)理規(guī)劃（實施細(xì)則）、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范以及有關(guān)行政法規(guī)等對整個項目從開工到竣工驗收實行全程監(jiān)控，做好日常檢驗記錄、工作日志及工程技術(shù)資料的收集整理工作。

三、項目質(zhì)量風(fēng)險

項目質(zhì)量風(fēng)險是由于設(shè)計不當(dāng)和施工質(zhì)量問題造成的糾紛沖突形成問題引起的風(fēng)險。包括: 在項目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤, 出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題; 在設(shè)計階段, 違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn), 特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求,造成的質(zhì)量問題; 施工階段, 從業(yè)人員對設(shè)計知識認(rèn)識有重大錯誤, 擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量事故質(zhì); 施工管理過程中, 不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理, 對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全, 特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全, 但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題, 處理不及時, 沒有做到事前控制的永久性缺陷或者售出交房后造成的質(zhì)量隱患; 交房實物與銷售承諾、廣告宣傳項目方采購設(shè)施與承諾品質(zhì)下降與承諾不相符造成的實物質(zhì)量問題; 以及新技術(shù)工藝材料應(yīng)用不當(dāng)造成質(zhì)量問題。

四、房地產(chǎn)項目風(fēng)險及其分類

房地產(chǎn)項目的生命周期從投資決策、前期工作、項目實施、租售和資產(chǎn)經(jīng)營四個階段, 不同階段對項目可能存在的風(fēng)險。項目改進(jìn)的措施有不同認(rèn)識, 投資決策面對的風(fēng)險最多, 但是對可能發(fā)生的概率判斷越難, 所以房地產(chǎn)投資決策初期項目團(tuán)隊面臨不確定性最大但擁有最大的靈活性, 也擁有更多的選擇, 而到項目后期, 風(fēng)險因素和風(fēng)險發(fā)生后結(jié)果越來越清晰, 而項目團(tuán)隊可以改變的已經(jīng)很少, 選擇的機(jī)會也相對減少, 如項目的定位、項目的類型、承包商是否如期完工和交付、房地產(chǎn)市場的變化、金融形勢和政策等。如果想取得項目的成功, 需要識別風(fēng)險, 找出影響房地產(chǎn)項目可能才在風(fēng)險因素、 潛在的風(fēng)險、和項目可以改進(jìn)的措施, 保證項目順利實施。房地產(chǎn)項目各階段都有不同的項目計劃和目標(biāo), 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別就是識別出影響項目各種目標(biāo)的風(fēng)險因素、潛在的風(fēng)險事件和風(fēng)險征兆, 為風(fēng)險分析做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別程序見圖1

圖1房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別程序

按照風(fēng)險來源分: 戰(zhàn)略風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。

按照影響范圍分: 整體風(fēng)險、局部風(fēng)險。

按照控制性分: 可控風(fēng)險、不可控風(fēng)險。

按照后果分: 純粹風(fēng)險、投機(jī)風(fēng)險。

房地產(chǎn)項目風(fēng)險如圖2

圖2房地產(chǎn)項目風(fēng)險圖

五、房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制

房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制就是根據(jù)項目風(fēng)險分析后預(yù)先才確應(yīng)對措施, 將風(fēng)險控制在可承受的范圍之內(nèi)的活動。由于房地產(chǎn)項目一次性、獨特性和復(fù)雜性, 決定項目的風(fēng)險不可避免。風(fēng)險發(fā)生后的損失難以彌補(bǔ)性和工作的被動性, 決定風(fēng)險管理需要采取主動的策略,風(fēng)險控制的預(yù)警系統(tǒng)、應(yīng)急計劃和風(fēng)險工作制度和流程就是風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié),可以實現(xiàn)風(fēng)險的有效管理和控制。

1、風(fēng)險控制預(yù)贊系統(tǒng)

當(dāng)發(fā)生項目風(fēng)險征兆達(dá)時, 發(fā)出風(fēng)險預(yù)苦信息, 制定出現(xiàn)風(fēng)險預(yù)警信息時應(yīng)采取的風(fēng)險控制措施, 跟蹤監(jiān)測關(guān)鍵風(fēng)險因素變化, 一旦出現(xiàn)預(yù)警, 即實施風(fēng)險控制措施。在投資決策階段對拆遷、匯率、利率、材料價格等因素制定預(yù)普策略。在前期工作階段對政府報批可能影響較大因素, 制定預(yù)警策略, 交通影響評價和日照分析、園林指標(biāo)等, 如一旦發(fā)生風(fēng)險, 應(yīng)采取變更指標(biāo)和減少建筑面積等應(yīng)對策略。在項目建設(shè)階段對可能發(fā)生的費用、進(jìn)度、技術(shù)質(zhì)量等風(fēng)險, 做出相應(yīng)風(fēng)險應(yīng)對, 如增加費用, 加快工期, 更改變更設(shè)計提高質(zhì)量等, 在租售和資產(chǎn)經(jīng)營階段采取多種營銷手段應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險: 降價、增加品質(zhì)、降低物業(yè)費用、 聘請高水平物業(yè)管理公司等。

2、制定定對風(fēng)險的應(yīng)急計劃

就是根據(jù)項目的風(fēng)險規(guī)律制定的應(yīng)急措施和風(fēng)險管理計劃, 一旦出現(xiàn)費用、進(jìn)度、技術(shù)風(fēng)險, 就動用應(yīng)急措施。包括預(yù)算應(yīng)急費、進(jìn)度后備措施、技術(shù)后備措施三種。

3、制定工作制度

根據(jù)風(fēng)險分析結(jié)果, 才確風(fēng)險應(yīng)對策略, 制定相應(yīng)的工作制度, 預(yù)防、降低和減少風(fēng)險發(fā)生的概率。如不相容職務(wù)分離制度、授權(quán)審批制度、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運營分析控制和績效考評控制等。

結(jié)論

目前在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就要通過實施和建立質(zhì)量管理體制，不斷加強(qiáng)開發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制水平，從而確保工程的順利進(jìn)行，同時所有的質(zhì)量控制都要著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才會有足夠的流動資金，進(jìn)行良性循環(huán)，滿足市場經(jīng)濟(jì)的需求，從而使得房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定和繁榮的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

第9篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文

關(guān)鍵詞：ISO理念；高等職業(yè)教育；管理模式

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）49-0202-02

隨著我國高等教育的大眾化發(fā)展和高校社會服務(wù)職能的擴(kuò)展，高校與社會之間的關(guān)系也越來越密切，高校已由社會的邊緣走進(jìn)社會的中心，呈現(xiàn)出教育、科技與生產(chǎn)一體化的趨勢，高等職業(yè)院校教育具有很強(qiáng)的專業(yè)性和行業(yè)特點，肩負(fù)著為中國培養(yǎng)各類技術(shù)人才的任務(wù)。因此，在當(dāng)前高職大發(fā)展的前提下，怎么才能建立一種在保證質(zhì)量的前提下，效率更高的高職院校質(zhì)量管理體系成為一個嶄新的研究課題。

一、在高職院校教學(xué)質(zhì)量管理體系中運用ISO理念的必要性

隨著高等職業(yè)院校管理體制的改革和我國教育的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展傾向，高等職業(yè)院校必須緊跟市場經(jīng)濟(jì)的潮流，走向市場化。在以往的高校教學(xué)質(zhì)量評價格局中往往單一地由教師和學(xué)者來主導(dǎo)，而現(xiàn)在的學(xué)生及學(xué)生家長、用人單位等主體在教學(xué)質(zhì)量評價中的分量越來越大，其評價也越來越重要。與此同時，高職院校的師生關(guān)系也發(fā)生改變，所以傳統(tǒng)的教學(xué)管理模式已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)條件下高等職業(yè)院校發(fā)展的阻礙。高等職業(yè)院校必須轉(zhuǎn)變現(xiàn)行的辦學(xué)模式與管理模式，樹立“以就業(yè)為導(dǎo)向，以社會需求為目標(biāo)”的辦學(xué)理念，培養(yǎng)滿足社會企業(yè)需求的人才。因此，將國際上先進(jìn)的管理觀念、管理方法和管理模式引進(jìn)到中國高等職業(yè)院校中是有必要的。通過學(xué)習(xí)與引進(jìn)國際管理模式，從而實現(xiàn)高等職業(yè)院校教育管理的精細(xì)化、法制化、人本化、科學(xué)化。ISO理念由ISO/TC176制定的一系列國際化的標(biāo)準(zhǔn)，總結(jié)了世界各國，尤其是在質(zhì)量管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，通過各國質(zhì)量管理專家多年的努力研究所制定出來的。它是一種可以借鑒的先進(jìn)的管理方法和管理模式。ISO理念在它的管理思想、模式、方法上都體現(xiàn)出其獨特的特性，它可以有效的幫助組織實施運行質(zhì)量管理體系，是質(zhì)量管理體系的要求和指南。自從中國實施了ISO系列國際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系，無論在企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量還是服務(wù)質(zhì)量上，都取得了很大的進(jìn)步，為中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用[3]。ISO理念的引入在提高教學(xué)管理質(zhì)量的同時，還可以提高學(xué)校管理的規(guī)范化、制度化和科學(xué)化水平。也便于學(xué)院管理者對教學(xué)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。因此，研究ISO理念在高等職業(yè)院校中的應(yīng)用，是建立完善的以市場為導(dǎo)向的高等教育質(zhì)量管理體系，克服傳統(tǒng)的教育質(zhì)量管理模式的弊端，提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量管理發(fā)展的必然趨勢。

二、在高職院校教學(xué)質(zhì)量管理體系中運用ISO理念的可行性

（一）高職院校服務(wù)質(zhì)量的特點

我國學(xué)者劉凡豐2003年提出教學(xué)質(zhì)量是過程量，表現(xiàn)為學(xué)生質(zhì)量的變化。該變化值應(yīng)是“當(dāng)前學(xué)生質(zhì)量”與教育過程開始時的“初始學(xué)生質(zhì)量”之間的差值，即學(xué)生質(zhì)量的增加量。因此，高職院校的教學(xué)質(zhì)量可以定義為：學(xué)生在知識、能力、價值觀等方面的增量，同時，滿足社會各主體要求的程度，它是高職院校整個教學(xué)系統(tǒng)環(huán)節(jié)綜合作用的結(jié)果[2]。在ISO體系認(rèn)證的4大類39個專業(yè)涵蓋了房地產(chǎn)、信息技術(shù)、航空制造業(yè)等，教育列在第37位。可見ISO標(biāo)準(zhǔn)在制定和實施中就包含了在教育領(lǐng)域中的應(yīng)用。根據(jù)ISO的劃分和界定，高等職業(yè)院校屬于服務(wù)組織，在質(zhì)量管理方面，與其他服務(wù)業(yè)存在許多共性方面的要求。需要遵循相同的質(zhì)量管理原則。

（二）符合高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理改革的需要

在中國現(xiàn)存的高等職業(yè)院校教育管理中存在的缺陷主要表現(xiàn)在：

1.觀念上的缺陷：對科學(xué)化管理的重要性認(rèn)識不夠，還停留在以經(jīng)驗管理的基礎(chǔ)之上。

2.管理制度缺陷：目前高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理中的各類規(guī)章制度，往往只強(qiáng)調(diào)了某一部門的職責(zé)以及某項教學(xué)工作的操作規(guī)范，并沒有突出其在其他管理工作中的地位與作用，缺乏系統(tǒng)性。

3.監(jiān)控體系缺陷：目前，中國高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量監(jiān)控的目標(biāo)不夠明確，院系專業(yè)三級職責(zé)不明確。且在教學(xué)過程中的監(jiān)控缺乏常態(tài)化，所構(gòu)建的質(zhì)量評價體系指標(biāo)主要是在教學(xué)環(huán)節(jié)和程序上。而ISOL理念中的“過程方法”原則指出了“所有工作都是通過過程來完成的”，突出了過程管理的重要性及可行性。高等職業(yè)院?？梢愿鶕?jù)其實際情況，把ISO理念合理地體現(xiàn)于院校的各項工作過程中，建立一套完整的質(zhì)量管理體系。因此，在高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理體系中運用ISO理念有利于規(guī)范和提高其教育管理質(zhì)量和管理水平，具有較強(qiáng)的可行性。

（三）符合建立文件化的教學(xué)質(zhì)量管理體系的需要

目前大多數(shù)高等職業(yè)院校的教育教學(xué)質(zhì)量管理比較松散，管理效率不高。引進(jìn)ISO理念，建立一個科學(xué)系統(tǒng)的教學(xué)質(zhì)量管理體系對于保證和提高高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理具有重要的意義[10]。建立文件化的教育質(zhì)量管理體系，要求按照文件規(guī)定辦事，有效保證高等職業(yè)院校教育教學(xué)質(zhì)量管理在規(guī)范、優(yōu)化、高效的狀態(tài)下進(jìn)行。

（四）符合保證高職院校教學(xué)質(zhì)量的需要

在中國高等職業(yè)教育體系下，學(xué)生和學(xué)校是一種提供服務(wù)與接受服務(wù)的供求關(guān)系。然而，由于教育質(zhì)量有效性及其滯后性，往往高職院校的學(xué)生在受教育過程的常處于被動地位，學(xué)生對于教學(xué)服務(wù)的質(zhì)量不能起到實質(zhì)上的監(jiān)督和監(jiān)控作用。因此，引入ISO體系，建立高職院校完善的教學(xué)質(zhì)量管理體系，使每種教學(xué)過程處于受控狀態(tài)，以保證教育質(zhì)量的穩(wěn)定提高。

綜上所述，在高職院校教學(xué)質(zhì)量管理體系中引入ISO理念是可行的，并且符合國際教育的管理趨勢。

三、在高職院校教學(xué)質(zhì)量管理體系中運用ISO理念需注意的問題

（一）提高教育服務(wù)質(zhì)量意識

為保證高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理體系的有效運行，全體教職工都要提高教育質(zhì)量意識。構(gòu)建高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理體系需要全員參與，通過學(xué)習(xí)班、講座、成果報告會、經(jīng)驗交流會等形式，樹立質(zhì)量第一的思想，增強(qiáng)質(zhì)量意識，使學(xué)院的管理人員與師生充分認(rèn)識到高等職業(yè)院校引入ISO理念建立教學(xué)質(zhì)量管理體系的重要性，只有全體教職工深度認(rèn)識到教學(xué)質(zhì)量管理的重要性，將提高教學(xué)工作質(zhì)量視為自己的責(zé)任，明確自己的崗位職責(zé)，以教學(xué)質(zhì)量管理體系文件為指導(dǎo)原則，實行程序化、規(guī)范化管理，才能有效地提高高等高職院校的教學(xué)質(zhì)量。

（二）成立高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理隊伍

在高等職業(yè)院校運用ISO理念不同于評估，其完全取決于學(xué)校是否自愿接受，因此，要想達(dá)到實習(xí)預(yù)先的效果和目的，最主要的便是加強(qiáng)并把握好內(nèi)部審核關(guān)，樹立起內(nèi)部審核是決定認(rèn)證成功與否關(guān)鍵所在的思想觀念。因此，必須成立一個以高等職業(yè)院校領(lǐng)導(dǎo)為首的教學(xué)質(zhì)量管理小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)整個高等職業(yè)院校的教學(xué)質(zhì)量管理工作。同時建立一支內(nèi)審員隊伍。這些內(nèi)審員不僅要接受來自學(xué)院各方面的質(zhì)量投訴，并協(xié)調(diào)監(jiān)督相關(guān)職責(zé)部門做好投訴問題的處理，跟進(jìn)本部門負(fù)責(zé)人監(jiān)督所在部門的教學(xué)質(zhì)量管理體系運行情況，參加高等職業(yè)院校教育工作的內(nèi)部審核。

（三）健全各類規(guī)章制度

ISO理念之所以比傳統(tǒng)的管理模式要完善，并且逐漸取代了傳統(tǒng)的管理模式，并成功地應(yīng)用于各行各業(yè)，一個最主要原因就在于它實施了過程管理的動態(tài)機(jī)制。因此，在高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理體系中應(yīng)用ISO理念要求全體職工必須嚴(yán)格遵守規(guī)范管理的原則，從而使高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理水平得到提高。

（四）充分發(fā)揮學(xué)生在教學(xué)質(zhì)量體系的作用

高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量要求學(xué)生不僅在學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識、能力與素質(zhì)得到發(fā)展，還要滿足學(xué)生在社會工作中所需要的其他能力、技術(shù)及專業(yè)素養(yǎng)，滿足現(xiàn)代社會發(fā)展的需要。而在高等職業(yè)院校教學(xué)管理中，學(xué)生是有思想、有主觀能動性的個體，因此高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理體系實施中要非常重視學(xué)生的個體因素。高等職業(yè)院校應(yīng)創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，建立良好的校園文化，增加學(xué)生校內(nèi)外的實訓(xùn)基地，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)。具體可以從以下兩個方面來展開。一方面，對學(xué)生開展全面細(xì)致的教學(xué)工作，采取各種激勵制度激發(fā)學(xué)生在校學(xué)習(xí)及校外實踐的積極性；另一方面，讓學(xué)生樹立質(zhì)量意識，積極參與學(xué)院對教學(xué)過程的評價和監(jiān)督，參與質(zhì)量管理。

四、結(jié)語

在高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理體系中引入ISO理念，在目前中國高等職業(yè)教育領(lǐng)域中是一個較新的研究課題。它為我們提供了一種區(qū)別于傳統(tǒng)高等職業(yè)教學(xué)管理模式的全新的、創(chuàng)新的管理模式，對高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理體系有著深刻的啟示作用。通過對該課題的研究，發(fā)現(xiàn)在高等職業(yè)院校教育管理中創(chuàng)新性地應(yīng)用ISO理念構(gòu)建新型教學(xué)質(zhì)量管理體系是十分必要的并且具有較大的可行性。高等職業(yè)院校應(yīng)用ISO理念建立、實施教學(xué)質(zhì)量管理體系能夠增強(qiáng)高等職業(yè)院校教學(xué)質(zhì)量管理，提升教學(xué)質(zhì)量。能夠充分發(fā)揮高等職業(yè)院校教育管理功能，改善教學(xué)管理體制，使教學(xué)管理工作科學(xué)化、系統(tǒng)化、和規(guī)范化。保證高等職業(yè)院校各項教學(xué)工作的落實，使教育質(zhì)量和教育管理水平不斷持續(xù)提升。最關(guān)鍵的是能夠滿足學(xué)生、家長和社會對高職教育種類和教學(xué)質(zhì)量的需求。

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