房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

【關(guān)鍵詞】政府調(diào)控；房地產(chǎn)市場；中央銀行

文章編號:ISSN1006―656X(2013)06 -00045-01

21世紀(jì)開始之初，隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放和支持政策的實施，中國房地產(chǎn)市場迎來了發(fā)展，近十年間，國內(nèi)各個城市的房價都在呈幾何形式上漲，翻了一倍有一倍。但是由于房地產(chǎn)的畸形生長，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，依長遠(yuǎn)來看，這樣的發(fā)展不利于國家的整體發(fā)展。畢竟由于房價的持續(xù)上升，對買房的人們帶來了很大的經(jīng)濟壓力，使社會產(chǎn)生動蕩，不利于國家的長治久安。而且現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的不法行為層出不窮，只是依靠市場經(jīng)濟手段來進(jìn)行調(diào)控的話，無法有效的遏制房地產(chǎn)市場中的違法違規(guī)行為，這時候必須加強政府的宏觀調(diào)控，只有發(fā)揮出政府的貨幣職能、監(jiān)管職能等，才能夠保證國內(nèi)房地產(chǎn)的持續(xù)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

一、政府加強對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必要性

（一）這是由房地產(chǎn)市場在國家經(jīng)濟中的地位所決定的

通過近十年來的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展的主要力量之一，而且成為市場經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到人們收入能否增長和國家經(jīng)濟能否健康發(fā)展。而且與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)越來越多，已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)鏈，所以政府必須加強對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展不健康所帶來的負(fù)面影響所決定的

房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，導(dǎo)致房價的不斷攀升，使國家大部分居民都沒有足夠的能力來購買房屋，導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定，更加劇了社會的兩級分化，不利于社會的和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的過快發(fā)展，使國家經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)泡沫化，而且建造房屋需要很多的原料、能源，易對環(huán)境造成破壞和污染。越來越多的企業(yè)將注意力都投放在房地產(chǎn)市場中，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的資金投入減少，阻礙了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓國家經(jīng)濟得不到全面的發(fā)展【1】。

（三）由市場經(jīng)濟調(diào)控的缺陷所決定的

宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)如下: 促進(jìn)經(jīng)濟健康增長,增加就業(yè),穩(wěn)定物價,保持國際收支平衡。市場經(jīng)濟的調(diào)控手段不是萬能的，它有著本身所固有的缺陷，市場具有自發(fā)性，即生產(chǎn)經(jīng)營者是以追求利益為主和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟行為；盲目性，即生產(chǎn)經(jīng)營者自身無法掌握所有的社會信息，也沒有能力對經(jīng)濟變化趨勢進(jìn)行控制；滯后性。因此市場手段在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的同時，需要加強。國家宏觀調(diào)控

二、政府對房地產(chǎn)市場采取的宏觀調(diào)控措施

（一）政府宏觀調(diào)控的行政手段

（1）建立健全政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系

房地產(chǎn)市場不單單只對國家土地產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑在建造過程中所需要的水泥、鋼筋等產(chǎn)業(yè)，裝修時所需要的家電產(chǎn)業(yè)、家具產(chǎn)業(yè)等都會受到影響。所以政府在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，要建立科學(xué)合理的調(diào)控體系，始終堅持以市場經(jīng)濟手段為主，國家宏觀調(diào)控手段為輔來對整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。這樣可以減少因國家干預(yù)而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊，是房地產(chǎn)市場的價值忽高忽低，避免中國經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟或倒退發(fā)展。房地產(chǎn)市場對于傳導(dǎo)國家政策起到中介作用，這就決定著國家必須加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，可以設(shè)立一個完善的監(jiān)控體系，根據(jù)房地產(chǎn)市場所反饋過來的信息來對政府出臺的宏觀調(diào)控進(jìn)行調(diào)整，讓政府能夠更好地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，讓房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

（2）加強對房地產(chǎn)價格的控制，制定合理的購房政策

政府可以借鑒其他國家的成功模式來制定科學(xué)合理的購房政策。如將房地產(chǎn)開發(fā)商劃入國家宏觀調(diào)控的手段中去，讓他們只負(fù)責(zé)為人們開發(fā)不同檔次的住房，以滿足不同收入人們的買房需求。對于經(jīng)濟收入并不充裕的家庭可以給予他們一些財政補貼，可以在一定程度上減輕他們的經(jīng)濟壓力。但是對于新買的住房在5年內(nèi)不允許進(jìn)行買賣，這樣可以減少房地產(chǎn)市場上的投機行為，使房價可以得到穩(wěn)定【2】。

（二）國家的經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)市場制定科學(xué)合理的稅收調(diào)節(jié)制度

國家可以通過對不同檔次的住房采取不同的稅收政策，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)的畸形發(fā)展。如政府可以對開發(fā)商品適用房的開發(fā)商可以減免一些稅收，而對于建造奢華高檔的住房的開發(fā)商征收較高的稅，國家可以應(yīng)用這些所得稅來支持其他有益于人們的住房建造項目。而且國家也可以先對發(fā)達(dá)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點。這樣就可以發(fā)揮市場經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的首要調(diào)節(jié)作用，減少房地產(chǎn)市場上的投機行為。國家也要加強對二手房交易的控制，可以對二手房征收房屋交易稅，讓房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

三、政府調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場的影響

（一）可以有效的遏制房地產(chǎn)市場投資過快的勢頭，讓投資金額有所回降。

（二）有利于對房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，可以合理的進(jìn)行土地開發(fā)，減少對土地資源的浪費。

（三）可以有效的緩解因房地產(chǎn)信貸和商品房價的快速增長給國家經(jīng)濟和人們生活所帶來的危害。

四、結(jié)語

基于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中的重要地位，房地產(chǎn)市場在近幾年的過快發(fā)展所引發(fā)的房地產(chǎn)畸形成長給國家經(jīng)濟所帶來的危害，還有市場調(diào)節(jié)功能本身所固有的缺陷，都要求國家加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，應(yīng)用宏觀調(diào)控中的行政手段和經(jīng)濟手段，遏制房地產(chǎn)市場投資勢頭過快的趨勢；讓房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化；有效的緩解因房地產(chǎn)信貸和商品房價的快速增長所帶來的危害。讓房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 盛新華. 對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的思考[J]. 時代金融.2011.5

第2篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

“中國是個謎，但是它管用”

很多外國朋友都沒有辦法理解中國，感覺中國太復(fù)雜。對中國的宏觀調(diào)控就是這樣，許多外國朋友問過我，你們的物價很穩(wěn)定，CPI（即消費者物價指數(shù)）不到3％，為什么要 “soft landing(軟著陸)”。因為在外國經(jīng)濟學(xué)家的眼里，軟著陸是因為通貨膨脹，物價很高才需要做的事情。外國人看我們老講宏觀調(diào)控，可是并沒有看到我們正經(jīng)八百地采用多少經(jīng)典的貨幣政策和財政政策，相反，我們采用了許多行政手段和產(chǎn)業(yè)政策，這怎么能算是宏觀調(diào)控呢？

對于這些關(guān)心中國而又不太了解中國的朋友，我通常笑著告訴他們，中國人做事很靈活、務(wù)實，未必能按書本來套現(xiàn)的。重要的不在于我們說了什么，而在于我們做了什么；重要的不在于我們做的是否和教材一樣，而在于我們做的是否夠好。諾貝爾獎得主布坎南有一句話很精妙，“中國是個謎，但是它管用（China is a puzzle, but it work!）”。

談到眼下這輪始于2003年的宏觀調(diào)控，至今仍是眾說紛紜，爭論多多，尤其是認(rèn)為宏觀調(diào)控并沒有把房價調(diào)下來，所以有很多的置疑。

其實問題并不如此簡單。雖然宏觀調(diào)控政策也許是有這樣或那樣的問題，效果也未必盡如人意，但也許是上帝眼下特別憐憫、祝福這個國家，崛起中的中國總是如此幸運，就連看上去未必那么規(guī)范、合乎經(jīng)典的宏觀調(diào)控，也產(chǎn)生出喜劇效果，將中國經(jīng)濟推向最好的增長局面。

本輪宏觀調(diào)控的喜劇效果

本輪宏觀調(diào)控最早是從2003年開始的。2002年，中國經(jīng)濟已經(jīng)完全走出1998年亞洲金融危機以來的陰影，而確認(rèn)這一點并對經(jīng)濟可能出現(xiàn)的新的過熱趨勢最為敏感的則是央行。因此，在2003年，央行扮演了宏觀調(diào)控的“先知”角色，開始對經(jīng)濟發(fā)出緊縮的信號，出臺了旨在控制房地產(chǎn)過熱的121文件。

然而，由于SARS的光臨，經(jīng)濟前景變得不確定，導(dǎo)致緊縮性的信號中斷，從中央到地方政府不僅沒有真正地去貫徹緊縮政策，反而出臺了一系列刺激經(jīng)濟的政策。比如國務(wù)院出臺了旨在強調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展重要性的18號文，而地方政府甚至出臺了更多的刺激經(jīng)濟的辦法。

而事后我們清楚，SARS對中國經(jīng)濟的影響并不大，因此政府刺激經(jīng)濟的政策就好比是在夏天快要到來的時候送暖氣一樣，導(dǎo)致了本來就要走向過熱的經(jīng)濟一下子真的過熱了。到了2004年1―2月，固定資產(chǎn)投資達(dá)到了53％的增長速度。這時候，所有的人都確信經(jīng)濟已經(jīng)過熱了，必須進(jìn)行調(diào)控。

怎么調(diào)控呢？中央政府在2004年4月采取了一個急剎車的辦法，以整頓江蘇“鐵本”為開端，啟動了行政性的調(diào)控和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控，硬是用鐵腕將投資速度像自由落體一樣在幾個月內(nèi)迅速降下來。這一段的調(diào)控如果再進(jìn)行下去，則有可能將中國經(jīng)濟帶入硬著陸的危險。其結(jié)果，行政性的調(diào)控不到百日，即行停止，學(xué)界私下里稱之為“百日調(diào)控”。

此后，宏觀調(diào)控重新回到貨幣政策的調(diào)控。比如，CPI在2004年的7、8月份達(dá)到最高峰后，央行即上調(diào)了利率。隨后物價不斷回落，宏觀調(diào)控便重新進(jìn)入到比較溫和并保持在溫和增長的地步。

在貨幣政策之外，所謂的“地根調(diào)控”粉墨登臺，主要目的是控制投資增長。特別是在2005年，政府認(rèn)為，經(jīng)濟很大程度上是因為房地產(chǎn)這樣的重點行業(yè)的需求與投資過熱導(dǎo)致，因此要以房地產(chǎn)調(diào)控為重點來達(dá)到宏觀調(diào)控的目標(biāo)。其中的一個重點則是調(diào)控房價的過快增長，為此政府出臺了許多旨在調(diào)控房價的措施，包括財稅政策。

當(dāng)然，期間政府還在匯率、利率、存款準(zhǔn)備金手段上大做文章，吸取日本當(dāng)年的教訓(xùn)，權(quán)衡之下采取了人民幣加大浮動、漸進(jìn)升值同時培育市場的戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略，現(xiàn)在看來相當(dāng)成功，出口繼續(xù)保持旺盛，經(jīng)濟繼續(xù)保持增長，而市場正逐步建立起來，人民幣有望逐步走向均衡匯率，一個大難題由此解決了一大半。

至于在利率等手段的操作上也相當(dāng)高明。其目的很清楚，就是“沒收流動性”，即將過剩的流動性控制住。目前，“流動性過剩”已成一個最為熱門的話題，而政府在流動性猛增的情況下，居然能不急不忙地做到不讓流動性導(dǎo)致奔騰式的通貨膨脹，也沒有在資產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)特別明顯的泡沫，堪稱高手。

總體上，回過頭來看，宏觀調(diào)控已取得喜劇性效果。雖然東一鋃頭西一棒子，但宏觀調(diào)控的方向是對的，并且啟動及時，是在治理泡沫危機最恰當(dāng)時點進(jìn)入。更加重要的是，效果也還不錯。

房地產(chǎn)調(diào)控的戲劇性效果

這里重點說一說關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戲劇性效果。在進(jìn)入到2006年后，政府意識到，房價調(diào)控其實僅僅是房地產(chǎn)諸多問題中的一部分，甚至可能不是最重要的部分，相比之下，房地產(chǎn)的公共制度，房地產(chǎn)的發(fā)展模式問題可能更需要去清理。于是2006年，中央政府出臺了一系列歷史性的新文件，力圖扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展方向，使之從單純的效率導(dǎo)向轉(zhuǎn)為效率與公平兼顧，從單純的增長導(dǎo)向轉(zhuǎn)為發(fā)展與民生并重，從嚴(yán)重的收入分配不公平的模式轉(zhuǎn)向共享收益的和諧地產(chǎn)，這樣的做法本意是好的，也贏得了許多專家學(xué)者和民眾的叫好。但是房地產(chǎn)調(diào)控依然是唯一充滿爭議的部分，這里面具體又可以細(xì)分為幾個方面。

首先，是關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的方向，有些人認(rèn)為需要調(diào)控，有些人認(rèn)為不需要。其實，在房地產(chǎn)調(diào)控的方向上應(yīng)該不存在爭議。也就是說，經(jīng)濟的確需要調(diào)控，房地產(chǎn)也確實需要調(diào)控，而把房地產(chǎn)作為調(diào)控重點也是正確的。

其次，是關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控手段的爭議。最大的爭議和批評是行政手段被認(rèn)為用得過多，特別是到2006年，越來越從調(diào)控市場轉(zhuǎn)向調(diào)控市長了，由此導(dǎo)致了地方政府官員的不滿和力量的反彈，也導(dǎo)致了中央的宏觀調(diào)控政策難以完全落實到位。關(guān)于這一點，批評者的批評應(yīng)該說很有理由，但他們忘了一點就是，政策不是寫文章，不可能完美。今天的彎拐得太急，是因為彎拐得太晚了。而中央政府與地方政府的矛盾在房地產(chǎn)調(diào)控中公開化和顯明化，也并非全是壞事，因為中國財政聯(lián)邦主義的增長模式已經(jīng)走向困境，必須進(jìn)行變革，而在長期性、規(guī)范性的變革實現(xiàn)之前，人治難于避免。

另一個爭議，是政府較多地控制房地產(chǎn)需求，也就是“需求管理”占了上風(fēng)，但“供給管理”缺乏甚至做反了，因為政府沒有通過土地的供應(yīng)進(jìn)而通過房地產(chǎn)建設(shè)面積的增加來平抑市場，恰恰相反，政府出臺了許多限制供應(yīng)、減少供應(yīng)的辦法，這無異于給房地產(chǎn)市場火上澆油。這一批評我以為最為有道理，點中了要害。事實上，許多人通常將121號文與18號文對立起來看，但筆者卻一向以為，這兩個文件事實上可以相輔相承，即121號文強調(diào)的是需求管理，而18號文強調(diào)的是供應(yīng)管理。按這兩個文件的思路，中國房地產(chǎn)一方面緊縮需求，另一方面能夠增加供應(yīng)，就是最完善的思路了！政府擔(dān)心耕地減少，死守耕地面積多少多少是不對的！理由很簡單，政府最應(yīng)該看重的是土地的使用效率是在不斷提高還是降低，而不該過于關(guān)心土地是該用于農(nóng)業(yè)還是用于工業(yè)或者房地產(chǎn)。

房價上漲并不是衡量宏觀調(diào)控是否正確的標(biāo)準(zhǔn)

前述宏觀調(diào)控效果是好的判斷，可以從以下幾個角度來看。首先，房價仍然在漲并不是衡量宏觀調(diào)控是否正確的標(biāo)準(zhǔn)。許多人看到房價沒有跌，甚至還在漲，因此批評宏觀調(diào)控就是失敗的。其實，問題應(yīng)該這樣來看，如果沒有宏觀調(diào)控，房價可能會漲多高，現(xiàn)在有了宏觀調(diào)控，房價又漲了多高，這中間的差距便是宏觀調(diào)控的效果，而不能僅僅因為房價還在漲就說宏觀調(diào)控沒有取得效果。

假設(shè)沒有宏觀調(diào)控，中國的房價究竟會漲多高？這一點，我們很難估算，但可以對比兩個數(shù)據(jù)。一是上海房價在沒有宏觀調(diào)控前曾經(jīng)飛漲，二是股票市場沒有針對性的宏觀調(diào)控，因此在2006年的飛漲。根據(jù)這兩個對比數(shù)據(jù)，可以相信，如果沒有宏觀調(diào)控，全國的房價有很大的可能都會像暴漲時期的上?；蛘弑q的股票那樣猛漲，也就是說，會比現(xiàn)在漲得更厲害，更加讓人不可接受。而現(xiàn)在，房價雖然還在漲，但價格的上漲已經(jīng)受到抑制。這就是宏觀調(diào)控的效果。

其次，因為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對泡沫的關(guān)注，結(jié)果無意中導(dǎo)致房地產(chǎn)的游戲規(guī)則發(fā)生了變化，這將帶來今后房地產(chǎn)發(fā)展的健康并增進(jìn)整體經(jīng)濟的健康。這是一件喜事！

第三，市場比過去更理性了。比如，開發(fā)商過去只要能拿到地就能賺錢，其他一概可以不考慮。中介在上海房地產(chǎn)最熱的時候，根本不問價格，只要能拿到房就行?，F(xiàn)在情況顯然已不是這樣。開發(fā)商更加慎重、理性，筆者參加許多會，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商們不僅關(guān)注起企業(yè)競爭力、融資這樣的實務(wù)，甚至開始關(guān)注“責(zé)任地產(chǎn)”、“和諧地產(chǎn)”、“綠色地產(chǎn)”這樣的關(guān)乎行業(yè)發(fā)展的深層問題來。房地產(chǎn)的中介，也比過去更講求服務(wù)質(zhì)量。就連購房者也變得更加理性。一些人開始認(rèn)真考慮租房還是購房的問題，還有的人開始等候，看看“限價房”以及經(jīng)濟適用房、廉租房更多推出后市場會有什么表現(xiàn)。所有這些，反映出這個市場現(xiàn)在正朝向更理性、更健康的方向走，這些也是宏觀調(diào)控的貢獻(xiàn)。尤其是當(dāng)我們將房地產(chǎn)市場與浮躁、投機氣氛濃厚的中國股市對比，與近乎不顧一切的基金經(jīng)理們對比，就更顯出宏觀調(diào)控后相對成熟與寧靜房地產(chǎn)市場的可貴來。

第3篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；國家宏觀調(diào)控；金融市場體系

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 02-0000-01

所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟，指的是國家通過經(jīng)濟控制、法律行政等多種形式，從宏觀大局上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供求及其結(jié)構(gòu)平衡優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展及共同促進(jìn)。目前，房地產(chǎn)業(yè)堪稱我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但在其飛速發(fā)展的過程中，存在著不少問題，政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施層出不窮，自2010年宏觀調(diào)控手段更是由“寬松”向“收緊”方向轉(zhuǎn)變，其目的更多的是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步構(gòu)建社會主義和諧社會。

一、房地產(chǎn)市場的特性

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，顧名思義，是一種不可移動的特殊商品，與其他類型商品形成了較大區(qū)別。房地產(chǎn)雖然具有不可移動性，但可以隸屬于某人或某機構(gòu)，因此，房地產(chǎn)交易應(yīng)運而生。房地產(chǎn)市場就是指令土地和各種類型物業(yè)（ 如： 住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等） 的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價格達(dá)成一致的任何安排。房地產(chǎn)開發(fā)則是動態(tài)過程，具有整體過程長、資金投入大的特征，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算也存在很多隨客觀條件而變化可能。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是地區(qū)性的市場，不同區(qū)域均有著不同市場條件、供求關(guān)系、價格檔次不同的房地產(chǎn)市場。目前，房地產(chǎn)人群仍舊是我國房地產(chǎn)消費者隊伍的支柱，多數(shù)人都是出于自住目的購房，只有很少一部分人希望通過房地產(chǎn)投機達(dá)到增加收入的目的。因此，對于多數(shù)房地產(chǎn)消費者來說，了解房地產(chǎn)最新價格及市場行情，根據(jù)自己購買房地產(chǎn)的位置及附屬設(shè)施等情況明確價格因素，仍舊存在一定困難，具有一定的不透明性。

二、當(dāng)前我國國家宏觀調(diào)控政策不理想的原因

如前所述，隨著我國房地產(chǎn)市場向“泡沫經(jīng)濟”轉(zhuǎn)變，2010年，我國針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策開始由“寬松”走向“緊縮”階段。首次“緊縮”宏觀調(diào)控的“國十一條”一經(jīng)出臺，在2010年年初，我國房價出現(xiàn)了交易量下降、房價上升緩慢的現(xiàn)象。而之后的“國十條”及其實施細(xì)則，則出現(xiàn)了模棱兩可等問題，對相應(yīng)的重要概念沒有明確做出界定，更多地將權(quán)限下放各城市自主打擊房價過高現(xiàn)象，直接導(dǎo)致實施效果欠佳。同時，“國十條”中打擊炒房最有效的措施“引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”（即房地產(chǎn)特別稅和收益稅） ，直至今日仍舊無法完善開展。而“國十條”中制約開放商的手段――對土地增值稅進(jìn)行重點清算稽查，并未見到具體實施和具體部門負(fù)責(zé)。房價之所以居高不下，最根本的原因在于地方政府與房價的升降有著緊密的聯(lián)系，我國實施的是國有土地“招拍掛”的出讓方式，這種方式必然使掌握壟斷性土地的政府成為了房地產(chǎn)市場的利益主體，政府通過國有土地使用權(quán)招標(biāo)等形式，參與到房地產(chǎn)經(jīng)濟之中，將土地租賃價格不斷提升，達(dá)到促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、減輕財政債務(wù)的目的，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房價的連連攀升。因此，地方政府往往不愿意配合國家的宏觀調(diào)控政策，使政策處于難以落實的尷尬局面。

三、加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟國家宏觀調(diào)控的對策

（一）進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)業(yè)的稅制改革，制定修訂各類房地產(chǎn)稅法

要通過制度建設(shè)，使政府的各項房地產(chǎn)措施有法可依，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評估機構(gòu)，清理房地產(chǎn)業(yè)漫天要價的現(xiàn)象。要及時分析房地產(chǎn)收費項目，將隸屬經(jīng)營性的收費項目轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入項目；將部分房地產(chǎn)收費改為稅收項目；將必須保留的收費項目，如各類手續(xù)費、資源及補償費等項目，列入規(guī)范收費序列。

（二）優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，加大房地產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控力度

不僅要不斷完善房地產(chǎn)銷售、二手房交易環(huán)節(jié)稅收體系，還要加大對擁有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的征稅力度，可按面積及擁有房地產(chǎn)套數(shù)情況，對房地產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)征收物業(yè)管理稅、土地價格稅、農(nóng)地收益稅、空地稅、高檔消費稅、定期土地增值稅等各種名目的稅種，讓持有過多不動產(chǎn)的投機者無利可圖，遏制炒房現(xiàn)象。

（三）實行差別稅收制度，發(fā)揮房地產(chǎn)稅的價格杠桿作用

目前我國已經(jīng)開始實施差別稅收制度，但力度仍需加大，主要是注重房地產(chǎn)的評估價值，并從稅收征收上區(qū)別對待一套房、二套房及三套房，從而能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的價格杠桿作用。

（四）在打擊房地產(chǎn)投機行為的基礎(chǔ)上，保證居民基本居住條件

積極推出保障房建設(shè)，改善城市中低收入人群的住房條件。同時，關(guān)注絕大多數(shù)人群，規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向健康方向發(fā)展，打擊房地產(chǎn)的投機炒作行為，促進(jìn)多數(shù)居民通過房地產(chǎn)市場交易解決自身住房問題，讓我國的房地產(chǎn)市場向居民消費為主導(dǎo)方向上走，提高廣大人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量。

四、結(jié)束語

總之，作為政府而言，必須把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控放在首位進(jìn)行到底，關(guān)注中低收入人群及絕大多數(shù)人群的根本利益和剛性需求，堅決打擊遏制炒房投機行為，通過稅收等調(diào)控手段，使房地產(chǎn)市場向平穩(wěn)健康方向發(fā)展，唯有此，才能真正贏得民心民意。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

[關(guān)鍵詞] 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟 經(jīng)濟周期 房地產(chǎn)

我國房地產(chǎn)從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)的價格上漲過快,隨后2007年價格再次較快上漲,再到由于金融危機的影響帶來的2008年價格開始明顯下降,都顯示出房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系日益緊密。

因此,進(jìn)一步研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動主要由哪些因素影響,房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟中的社會總消費與總投資有什么影響,應(yīng)如何進(jìn)行宏觀調(diào)控,具有一定的現(xiàn)實意義與理論價值。

一、20世紀(jì)90年代以來中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的階段分析

20世紀(jì)90年代以來,中國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了三次較大起伏,隨之經(jīng)歷了三次時間集中、規(guī)模和力度較大的宏觀調(diào)控,這三輪宏觀調(diào)控都比較主動地采用了間接的經(jīng)濟手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調(diào)控

針對1992年的經(jīng)濟過熱,從1993年起實施的緊縮性的宏觀調(diào)控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當(dāng)時混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴大內(nèi)需為主的擴張性宏觀調(diào)控

針對1997年經(jīng)濟偏冷,從1998年開始實施擴張性的宏觀調(diào)控,更多地采取擴張性的積極財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,同時采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴大社會總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調(diào)控

針對2003年經(jīng)濟運行中又出現(xiàn)的一些新的不穩(wěn)定、不健康因素,從2004年開始實施的中性宏觀調(diào)控,政府果斷做出了加強和改善宏觀調(diào)控的決策,在手段的運用上講究綜合性,動手早,見效快,未雨綢繆。

二、當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟形勢分析

自2002年以來,中國一直處于經(jīng)濟周期的上升階段,并且經(jīng)歷了持續(xù)六年的經(jīng)濟繁榮期。2002年至2007年,中國的GDP增長率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國GDP達(dá)到24.66萬億元,比2002年增長65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經(jīng)濟持續(xù)快速增長的背后也存在著一些隱憂。

1.物價總水平逐步擺脫了20世紀(jì)90年代末以來保持低速增長的趨勢,出現(xiàn)了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費物價指數(shù)(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達(dá)到4.8%。進(jìn)入2008年,CPI進(jìn)一步創(chuàng)新高,由農(nóng)產(chǎn)品和食品引發(fā)的價格上漲,逐漸向其他商品和生產(chǎn)資料領(lǐng)域擴散,以致許多學(xué)者作出這樣的判斷:中國存在著由結(jié)構(gòu)性價格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風(fēng)險。

2.投資增長持續(xù)偏快,推動中國經(jīng)濟過熱增長

2002年至2006年,全社會固定資產(chǎn)投資增長速度分別達(dá)到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對宏觀經(jīng)濟而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動經(jīng)濟走出蕭條實現(xiàn)持續(xù)增長;另一方面,過度的投資沖動也很容易推動經(jīng)濟走向過熱。

3.信貸規(guī)模擴張,流動性過剩問題突出

與經(jīng)濟高速增長,與投資擴張相伴生的,則是不斷擴張的信貸規(guī)模及日益突出的流動性過剩問題。從中國的信用擴張周期來看,2000年以后,銀行信用系統(tǒng)逐步擺脫了1997年金融危機所造成的緊縮局面,而處于一個持續(xù)擴張的時期。2000年,代表社會信用總量的廣義貨幣M2增長率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來,M2增速有所放緩,但仍處于高位運行狀態(tài)。

4.房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格上漲孕育了巨大的經(jīng)濟泡沫與經(jīng)濟風(fēng)險

房地產(chǎn)與股票價格膨脹產(chǎn)生的偏離經(jīng)濟基本面的資產(chǎn)泡沫,導(dǎo)致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應(yīng)量,吹大了資產(chǎn)泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產(chǎn)泡沫崩潰后經(jīng)濟劇烈收縮重組的巨大風(fēng)險。

5.來自國際收支雙順差的壓力與困境

近年來,中國的國際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲備已經(jīng)超過1.5萬億美元。長期的國際收支雙順差對中國的宏觀經(jīng)濟帶來了一些不利影響,如中國日益成為貿(mào)易保護(hù)主義和反傾銷實施的對象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國際投機性資本流入中國的資本市場和房地產(chǎn)市場等。這些都對經(jīng)濟過熱和結(jié)構(gòu)失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國際經(jīng)濟風(fēng)險對中國宏觀經(jīng)濟運行的不利影響逐步顯現(xiàn)

除了國際原油、農(nóng)產(chǎn)品價格持續(xù)走高推動國內(nèi)生產(chǎn)成本和物價上漲外,2007年3月美國發(fā)生的次貸危機逐步拉開了美國經(jīng)濟衰退的序幕。國際經(jīng)濟環(huán)境惡化不僅對中國未來的出口貿(mào)易產(chǎn)生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國宏觀調(diào)控政策的獨立性與有效性,特別是美國為刺激經(jīng)濟所采取的擴張性宏觀經(jīng)濟政策,有可能部分抵消或削弱中國緊縮性宏觀經(jīng)濟政策的逆周期調(diào)節(jié)效應(yīng)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動和影響因素

事實證明,由于宏觀經(jīng)濟發(fā)展波動性以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的多種經(jīng)濟因素的影響,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。從第一次經(jīng)濟危機開始,到第二次經(jīng)濟危機爆發(fā)之間,定義為一個經(jīng)濟周期。每個經(jīng)濟周期都會經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個階段。

1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個從萌芽起步到不斷發(fā)展壯大的過程,這個增長過程不是平穩(wěn)的而是波動性的,發(fā)展至今,大致經(jīng)歷了四個周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)形式在發(fā)生著明顯的變化:周期的長度在增加,波動幅度在減小,衰退與擴張的時間比在減少?？梢耘袛?未來中國房地產(chǎn)周期除了延續(xù)這一趨勢外,還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規(guī)律性。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物,尤其是住房制度體制改革推動的結(jié)果。

從20世紀(jì)80年代初開始,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期,目前正處在第四個周期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引發(fā)了不少經(jīng)濟和社會問題,出于對房地產(chǎn)發(fā)展過熱的擔(dān)心,國家為此出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象,實際是其發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。研究導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動的原因及政府應(yīng)采取的宏觀調(diào)控措施,對于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展意義重大。

2.影響房地產(chǎn)周期波動的因素

分為內(nèi)生因素和外生因素,內(nèi)生因素在本質(zhì)上決定著房地產(chǎn)周期波動的周期性和持續(xù)性,外生因素則是波動的初始原因或初始推動力。

(1)內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價格、收入、政策以及預(yù)期的變動都會使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時,房地產(chǎn)供給總量也會在技術(shù)、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴張或收縮的變化。只有房地產(chǎn)供給和需求在總量和結(jié)構(gòu)同時平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟才能持續(xù)快速發(fā)展;供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡,房地產(chǎn)經(jīng)濟就需要進(jìn)行調(diào)整,繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時,房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴張或收縮,對房地產(chǎn)周期的波動產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素。指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素,在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關(guān),宏觀經(jīng)濟增長率越高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快;在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外,技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊,影響房地產(chǎn)周期波動。

(3)隨機因素,指地震、洪水等自然災(zāi)害,戰(zhàn)爭、等社會突發(fā)因素,以及不可預(yù)測的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時也會持續(xù)很長時間。

3.對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

目前關(guān)于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點:未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經(jīng)過熱。筆者認(rèn)為這兩種觀點都有失偏頗,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長周期還包含一些短周期,我國的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中周期性波動是很自然的經(jīng)濟現(xiàn)象,這些周期性波動都在可控的范圍。政府可以采取措施對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅度波動。

(1)在加強周期性規(guī)律研究的基礎(chǔ)上,正確判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,一般可以通過房地產(chǎn)投資量的增減、產(chǎn)業(yè)增長率的高低、房價的漲跌和市場交易的旺盛等主要指標(biāo)來分析和衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期波動,評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。為此,應(yīng)加強房地產(chǎn)周期的研究,積累經(jīng)驗,建立房地產(chǎn)周期運行的監(jiān)控指標(biāo)體系,為正確評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段提供科學(xué)的依據(jù)。判斷正確與否,是實施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預(yù)先采取措施,避免大起大落引起的強烈震蕩。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越大。未來幾年,擴大內(nèi)需仍是我國一項基本國策,如果沒有房地產(chǎn)市場的活躍,擴大內(nèi)需就會缺少活力,經(jīng)濟發(fā)展也將缺少動力。因此,宏觀調(diào)控政策首先要立足于保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面,根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r,力求與之相適應(yīng),防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷;另一方面,也要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟增長點作用,積極促進(jìn)國民經(jīng)濟的發(fā)展,延緩周期波動,縮小波幅,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(3)要處理好我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。我國各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一,且房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性特點,這就決定了房地產(chǎn)周期既有全國性的周期,也有各地的發(fā)展周期。因此,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執(zhí)行。宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策,由各個地方結(jié)合本地實際情況參照實行,用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。

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第5篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

（一）房地產(chǎn)價格的法律性質(zhì)定位

我國《價格法》對商品和服務(wù)價格的定價權(quán)有明確的分類和比較具體的規(guī)定：大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價的商品和服務(wù)主要包括：與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；資源稀缺的少數(shù)商品價格；自然壟斷經(jīng)營的商品價格；重要的公用事業(yè)價格；重要的公益價格（參見我國《價格法》第3條、第18條的規(guī)定）。從我國《價格法》的規(guī)定上來看，房地產(chǎn)應(yīng)屬于與人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品，就此而言，政府應(yīng)有權(quán)對房地產(chǎn)價格實行政府指導(dǎo)價格或者政府定價。但是，除依靠自己的能力不能滿足基本的生活住房需求者外，政府沒有必要以指導(dǎo)價格或者政府定價的方式調(diào)整房地產(chǎn)價格。生活在小城市還是大城市、生活在城市中心區(qū)還是周邊地區(qū)是居民的自由選擇，應(yīng)該由居民自身根據(jù)其收入情況進(jìn)行自主安排，政府不能代替居民個人選擇其生活。并且，房地產(chǎn)價格也是調(diào)節(jié)城市規(guī)模的基本手段。否則，大城市的規(guī)模會無限擴張。

（二）房地產(chǎn)價格的調(diào)控目標(biāo)定位

從世界各國的實踐來看，房地產(chǎn)既是消費品也是投資品，這是一個無法改變的事實。在房地產(chǎn)價格呈上漲趨勢時，必然有大量投資資金涌入房地產(chǎn)市場，從而進(jìn)一步推高房地產(chǎn)價格，形成其價格的非理性上漲和房地產(chǎn)價格泡沫，直至這種趨勢的結(jié)束，形成價格的大幅度波動。這不僅會嚴(yán)重影響居民的正常生活，也會對國民經(jīng)濟的正常運行造成極大的破壞。因此，國家必須對房地產(chǎn)價格進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)、控制，使房地產(chǎn)市場趨于理性。但是，在房地產(chǎn)價格調(diào)控過程中，有幾個基本定位也必須明確。第一，我們調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是使房地產(chǎn)盡量成為消費品，但不可能使其絕對變成消費品。第二，房地產(chǎn)價格高于成本較多并不一定意味著就有價格泡沫，其中很大的成分是“級差地租”，不應(yīng)將大城市、尤其是大城市中心區(qū)的房地產(chǎn)價格回歸到供給價格作為調(diào)控目標(biāo)。第三，房地產(chǎn)價格調(diào)控的目標(biāo)不是改變其價格變動趨勢，而是限制非消費需求、盡量降低其波動幅度。

二、房地產(chǎn)價格調(diào)控手段的評價

從世界各國爆發(fā)的房地產(chǎn)價格危機來看，政府采取必要的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制是必要的。但是，政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控權(quán)不是一種任意性權(quán)力，采取任何一項宏觀調(diào)控措施都必須經(jīng)過充分的論證，都必須嚴(yán)格限制在法律許可的范圍之內(nèi)。否則，就構(gòu)成權(quán)力的濫用。

（一）調(diào)控手段的財政法評價

財政法是以“整體公平”為基本價值追求的財產(chǎn)法律體系，利用財政資金補貼本財政區(qū)域內(nèi)的貧困居民，滿足其基本的生活需要是財政的職責(zé)。但是，也必須明確財政資金是納稅人的收入，動用財政資金必須按照預(yù)算程序，經(jīng)本級立法機關(guān)許可。本人認(rèn)為，動用財政資金為某些特殊群體建設(shè)所有權(quán)歸屬于購買者的廉價住房，并且還規(guī)定各地必須建設(shè)的數(shù)量是對納稅人財產(chǎn)的不合理剝奪，納稅人不應(yīng)有向低收入者提供廉價住房的義務(wù)。人們的收入水平是不斷變化的，向目前的低收入者提供永久的財產(chǎn)不具有合理性。在我國目前的整體收入水平條件下，政府只能向低收入者提供公租房，以解決其基本生活問題。政府廉價住房市場的種種腐敗問題，在很大程度上正是由其不合理的宏觀調(diào)控措施導(dǎo)致的。

（二）調(diào)控手段的稅法評價

稅收是調(diào)整商品價格的重要手段，但是，也必須明確，稅收是剝奪納稅人財產(chǎn)的手段，它不僅要求具征收的合理公共理由，必須有使用的合理公共用途，還必須有剝奪公民財產(chǎn)的立法程序，征稅不是政府的行政權(quán)力，必須具有法律的授權(quán)。另外，稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的，在需求彈性較小，供給彈性較大的情況下，納稅人完全有能力將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的購買人。在此條件下，稅收不僅不是抑制房地產(chǎn)價格的手段，反倒成了推高房地產(chǎn)價格的工具。就本人了解的情況，在我國目前的房地產(chǎn)市場上，實際的負(fù)稅人都是房地產(chǎn)的購買人。雖然，從長遠(yuǎn)來看，征收房產(chǎn)稅會有助于抑制房地產(chǎn)投資的規(guī)模，但它同時也必須付出相當(dāng)高的征收成本，就我國目前情況來看還不具備將房產(chǎn)稅真正變成財產(chǎn)稅的條件。

（三）調(diào)控手段的金融法評價現(xiàn)實的房地產(chǎn)需求是以資金為前提的，調(diào)整房地產(chǎn)交易中的首付款比例、限制金融機構(gòu)貸款比例

和貸款利率，確實能夠起到降低房地產(chǎn)購買力的作用，實施差別化住房信貸政策對調(diào)節(jié)、控制房地產(chǎn)價格會產(chǎn)生明顯的效果。但是，也必須考慮到它與我國整個金融市場化改變之間的關(guān)系，不僅簡單地因為要調(diào)控房地產(chǎn)價格使整個金融市場化改革走回頭路。另外，房地產(chǎn)投資與股權(quán)投資、債權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)投資具有替代性，在限制房地產(chǎn)市場投資需求的同時，必須為近10萬億規(guī)模的民間資金找到一個合理的替代性投資品，應(yīng)進(jìn)一步開放股權(quán)投資市場、債權(quán)投資市場和產(chǎn)業(yè)投資市場，引導(dǎo)社會資金向合理的方向流動。否則，僅靠“堵”的手段是建立不起社會主義市場經(jīng)濟體系的，還必須注意資金流向的“疏”導(dǎo)。（四）調(diào)控手段的市場法評價從房地產(chǎn)市場自身來看，本次房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段是增加房地產(chǎn)供給、控制居民個人的房地產(chǎn)需求，這些手段無疑會對抑制房地產(chǎn)價格起來一定作用。但是，也不能高估其作用的程度和由此而產(chǎn)生的負(fù)面影響。首先，增加房地產(chǎn)供給并不一定就能夠抑制房地產(chǎn)價格，我們現(xiàn)在能夠增加的僅是城市周邊的房地產(chǎn)供給，不可能再增加城市中心區(qū)的供給。因此，增加供給對房地產(chǎn)價格的影響是有限的。第二，限制居民房地產(chǎn)的購買權(quán)，面臨著這種限制的合法性問題，以及這種限制與我國戶籍制度改革的矛盾，同居民改善住房條件、提高生活水平的矛盾問題，同我國市場經(jīng)濟改革總體目標(biāo)的矛盾問題。

三、房地產(chǎn)價格調(diào)控的經(jīng)濟法學(xué)思考

我國經(jīng)濟體制改革的總體目標(biāo)是建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟體系，市場經(jīng)濟必須是法治經(jīng)濟，而不能是人治經(jīng)濟或政府治經(jīng)濟。就總體而言，房地產(chǎn)價格調(diào)控是符合建立法治經(jīng)濟的總體思路的，但在具體操作上離法治經(jīng)濟的要求還是有距離的。

（一）經(jīng)濟法的價值目標(biāo)

法學(xué)是以價值追求為核心的，經(jīng)濟法的核心價值追求就是維護(hù)整體經(jīng)濟利益，具體來講，就是要保持社會經(jīng)濟的高速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長。因此，經(jīng)濟法并不排斥宏觀經(jīng)濟調(diào)控。但是，宏觀經(jīng)濟調(diào)控必須有利于經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，盡量減少經(jīng)濟波動所帶來的損失，而不是加劇經(jīng)濟波動，影響居民安定的社會生活。從我國多次的房地產(chǎn)價格調(diào)控來講，都事實上造成了許多居民生活和經(jīng)濟的較大波動，并不能全面滿足經(jīng)濟法的價值追求。

（二）法律與政策的邊界

政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當(dāng)是由多方面原因造成的，但其核心問題是沒有把握好法律與政策的界限。就房地產(chǎn)價格調(diào)控來講，既然我們能夠確定它是一個長期問題，許多手段就必須以法律的形式確定下來，制定明確的“政府住房補貼制度”、“房地產(chǎn)稅收制度”、“房地產(chǎn)金融制度”、“房地產(chǎn)購置資格制度”等法律制度，使社會對房地產(chǎn)市場的變化有一個合理的預(yù)期，把社會各方面關(guān)系房地產(chǎn)的權(quán)利（力）義務(wù)（職責(zé)）關(guān)系確定下來，也使社會公眾能夠從長遠(yuǎn)出發(fā)來安排自己的生活。但是，我國房地產(chǎn)市場缺少法律制度的規(guī)范，主要依靠不斷變化的行政政策進(jìn)行調(diào)控，政府又不斷在“強力刺激”和“嚴(yán)格控制”之間徘徊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和價格的大幅度波動，這實質(zhì)上是法律與政策的界限不清造成的。

（三）宏觀調(diào)控權(quán)的性質(zhì)

第6篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

一、2002年以來央行制定的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施

(一)2002年8月，建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部，中國人民銀行，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見(建住房[20021217號)

因國家采取一系列鼓勵住房消費政策，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動房地產(chǎn)市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、商品房結(jié)構(gòu)不盡合理、價格增長過快。為了加強金融對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控、防范房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險，《若干意見》規(guī)定，對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。對個人貸款，央行要求要完善個人住房貸款管理辦法，要健全個人住房貸款擔(dān)保制度，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收。要求完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理條例》(國務(wù)院令第350號)和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強住房公積金管理的通知》(國發(fā)[2002)12號)，完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金支持個人購房的作用。

(二)中國人民銀行關(guān)子進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)[2003]121號)

該《通知》從8個方面規(guī)定了央行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的手段：(1)加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；(2)嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放；(3)規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途；(4)加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；(5)強化個人商業(yè)用房貸款管理；(6)充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；(7)加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理：(8)切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。中國人民銀行對違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。

(三)2004年、2005年央行上調(diào)貸款利率

2004年央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利律，結(jié)束了1996～2002年我國8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費者的購房需求，拉動了國內(nèi)經(jīng)濟增長。由于國內(nèi)證券市場秩序混亂，上市圈錢現(xiàn)象嚴(yán)重，司法救濟不力，中小投資者利益得不到有力保護(hù)，證券投資熱情銳減；投資國債安全，但發(fā)行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢”就投放到房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。為遏制越來越嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場的投機行為，央行于2004年10月、2005年3月上調(diào)住房貸款利率。其中，2004年10月，自營性個人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調(diào)整到4．95％；5年以上的由5．04％調(diào)整到5．31％。個人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調(diào)整不同于2004年的調(diào)整：將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6．12％的0．9倍。同時，對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定。

(四)2005年3月中旬，央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率

央行規(guī)定，將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時給商業(yè)銀行一定的自。此舉無疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。

(五)2005年4月，央行與建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中規(guī)定央行要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。

二、央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施存在的問題

央行主要通過利率上調(diào)、控制信貸發(fā)放、強化信貸資金管理等手段，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，發(fā)揮了一定的調(diào)控作用。但上述措施大多以“若干意見”和“通知”的形式表現(xiàn)出來，效力層次較低；而且沒有規(guī)定商業(yè)銀行違背這些“若干意見”和“通知”時的具體法律責(zé)任，導(dǎo)致其權(quán)威性、嚴(yán)肅性和剛性不夠。各商業(yè)銀行，在自身利益的博弈下，在執(zhí)行這些“若干意見”和“通知”時采取變通措施，導(dǎo)致央行宏觀調(diào)控的預(yù)期效果大打折扣。

2005年3月央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其基準(zhǔn)利率是6．12％，其利串下限為貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒有做出明確規(guī)定。各商業(yè)銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據(jù)貸款人的具體信用情況或購買的房地產(chǎn)項目確定。甚至在有些地方，商業(yè)銀行之間達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一適用6．12％。這些做法有以下幾點不妥：①取消住房貸款優(yōu)惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，這雖然在理論上有助于商業(yè)銀行加強金融風(fēng)險管理，逐步實現(xiàn)利率市場化，但增加了普通購房人的負(fù)擔(dān)。②對利率上調(diào)之前簽訂的貸款合同，若適用基準(zhǔn)利率，違背《合同法》關(guān)于格式合同的規(guī)定，除非雙方意思表示一致?！逗贤ā返?l條規(guī)定：對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當(dāng)事人對利率上調(diào)前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時，應(yīng)當(dāng)作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對商業(yè)銀行之間的利率協(xié)議沒有作出禁止規(guī)定，這不利于保護(hù)廣大借款人的利益。

三、完善央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的法律對策

規(guī)范宏觀調(diào)控的法律制度應(yīng)遵循的重要原則之一是有限干預(yù)。即國家宏觀調(diào)控應(yīng)尊重市場規(guī)律，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會上的講話》中指出：“國家有效的宏觀調(diào)控，是建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制所必須的。要在充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用的同時，加強國家的宏觀調(diào)控，使國民經(jīng)濟更好地健康發(fā)展?！?/p>

市場經(jīng)濟，在某種程度上，是投機經(jīng)濟，只要不過分脫離價值規(guī)律，無須一棍子打死市場經(jīng)濟中的投機行為。房地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟中組成部分，應(yīng)允許一定的投機行為存在，但應(yīng)用系統(tǒng)化的制度調(diào)控該行為，將其負(fù)面影響控制在合理的范圍內(nèi)。為此，應(yīng)從以下方面完善中央銀行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施：

(一)央行在制定宏觀調(diào)控措施時，應(yīng)尊重市場規(guī)律，強化違反其規(guī)定的法律責(zé)任，包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，追究違反規(guī)定的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的法律責(zé)任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強中央銀行宏觀調(diào)控措施的剛性，更有效地發(fā)揮中央銀行的宏觀調(diào)控作用。2005年4月6日上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，這背離了市場經(jīng)濟：規(guī)律，也違背了《合同法》第四條規(guī)定：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，限制了房地產(chǎn)的正常交易，央行對該行為應(yīng)予以查處。銀行之間簽訂利率協(xié)議，在日本很可能被認(rèn)定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。央行在制定宏觀調(diào)控措施時，可以借鑒日本的規(guī)定。

第7篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 宏觀調(diào)控 策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟中貨幣政策問題與策略分析

（一）貨幣政策存在的問題

我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段之一是貨幣政策，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果與貨幣實際負(fù)利率、寬松的信貸條件、貨幣的快速增長都存在較大聯(lián)系。其中房地產(chǎn)投資與銀行貸款的關(guān)系較為密切，所以房地產(chǎn)投資能夠通過信貸政策獲得調(diào)節(jié)。但是由于隨著經(jīng)濟的增長信貸規(guī)模通常會超出既定目標(biāo)，并且銀行為了獲取利益會堅持?jǐn)U張房地產(chǎn)貸款這一業(yè)務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟在信貸政策的調(diào)控下不會發(fā)生明顯效果。另外，房地產(chǎn)周期變動與利率變動關(guān)系密切。通過利率對住房貸款成本的提升作用，能夠形成對房地產(chǎn)需求的抑制，需對房地產(chǎn)需求進(jìn)行刺激時利用利率的相反作用即可。

（二）貨幣政策策略分析

政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)處于剛性需求狀況，通過存款準(zhǔn)備金率的提升來實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的有效控制，相對于減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款這個方法效果更佳明顯。房價上漲通過減少貸款只能獲得短期抑制，長期減少貸款則會降低供給量，反而提升房地產(chǎn)價格，所以商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)央行的引導(dǎo)對信貸投向進(jìn)行調(diào)整，通過緊縮流動性實現(xiàn)對投資性購房的抑制，并適當(dāng)收縮房地產(chǎn)信貸，將提高存款準(zhǔn)備金作為房價調(diào)控的主要貨幣政策工具。對利率政策進(jìn)行使用時，應(yīng)對投機性需求和消費需求進(jìn)行區(qū)分，并采取對正常購房的低收入人群采取優(yōu)惠的信貸政策與利率的靈活措施，同時為了對投機性需求的抑制應(yīng)提高二套以上購買者按揭利率。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟中財政政策問題與策略分析

（一）財政政策存在問題

當(dāng)前房地產(chǎn)市場中普遍存在著信息不對稱和壟斷現(xiàn)象，這使得嚴(yán)重的利益分配與博弈機制的扭曲長時間存在于金融部門、政府、開發(fā)商、消費者等主題之間。又因為當(dāng)前各個地政府財政收入和支出之間缺口嚴(yán)重，地方政府的主要財政收入不得不依賴土地。地方政府利用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得的收入對地方債的過度屏障進(jìn)行限制，土地價格隨之不斷走高，使得購房者成為政府這一行為的最終埋單者。而在2014年全國地方財政收入的五層以上來自于土地出讓。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為地方財政主要來源地情況下，市場主體之間利益分配會因房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控而發(fā)生調(diào)整，因此不同主題對宏觀調(diào)控懷有的態(tài)度和方式各異。特別是地方政府擔(dān)心地方財政收入受到調(diào)控的影響，經(jīng)常消極對待國家的宏觀調(diào)控政策，使得宏觀調(diào)控的作用很難有效發(fā)揮。

（二）財政政策策略

對于地方政府財政收入過度依賴土地財政的現(xiàn)狀，各級政府應(yīng)當(dāng)對財政體制進(jìn)行改革，通過對地方稅制的完善以及地方財權(quán)的強化，實現(xiàn)對地方財政資金緊缺問題的根本解決。具體操作中可以利用多元化城市公共投資機制形成對政府謀求預(yù)算外收入動機抑制，并通過對地方政府的稅源和稅基的擴大為地方政府具有相對充裕的自由財力提供保障。同時應(yīng)當(dāng)對房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種進(jìn)行征收，通過地方稅體系的完善，推動地方政府財政向稅收財政方向發(fā)展。同時還應(yīng)當(dāng)對科學(xué)的績效評估體系進(jìn)行建立，對以往GDP和財政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變革，在考核目標(biāo)中納入增加保障房建設(shè)、控制房價過快上漲，進(jìn)而實現(xiàn)對地方政府過渡依賴土地財政行為的控制。

三、土地政策問題與策略分析

（一）土地政策存在的問題

我國從2005年開始通過土地政策開展對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在房地產(chǎn)市場運行調(diào)節(jié)中相關(guān)土地政策發(fā)揮了積極作用，調(diào)控思路從最早強調(diào)土地供給變?yōu)楫?dāng)前土地供給優(yōu)化，后期用地的管理和預(yù)算調(diào)控越來越受到重視，進(jìn)而形成了對開發(fā)商行為的有效約束。通常來說應(yīng)通過減少土地供給量抑制房地產(chǎn)市場的過熱投資，通過擴大土地供給量滿足房地產(chǎn)市場需求，但土地資源總量有限，所以只能在一定范圍內(nèi)范圍內(nèi)應(yīng)用土地擴張政策。同時相對于貨幣政策，土地政策具有時滯性長的特點，使其短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響效果得到限制。另外，由于當(dāng)前土地政策細(xì)致化、差異性、彈性的缺乏，影響了不同結(jié)構(gòu)、不同用途、不同城市規(guī)模、不同區(qū)域土地供應(yīng)量配給的合理性。

（二）土地政策策略

房地產(chǎn)的價格很大程度上取決于土地供給，因此國民經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一就是土地市場規(guī)范化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可持續(xù)發(fā)展也以此為前提。政府部門應(yīng)當(dāng)對市場化的土地供應(yīng)制度進(jìn)行建立健全，通過對土地審批和監(jiān)督的強化，促進(jìn)當(dāng)前土地出讓金收取、土地審批、土地規(guī)劃等權(quán)利集中于政府的狀態(tài)的改變。同時提升提地供給量時，應(yīng)當(dāng)保證保障房建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地童穎面積中的比重也獲得相應(yīng)的提升，此外還需對土地供給的速度進(jìn)行有效控制，避免過度開發(fā)和透支的發(fā)生。地方政府部門對土地出讓計劃進(jìn)行規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和土地市場供需水平進(jìn)行全面考慮，進(jìn)而對計劃進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，為增加調(diào)配房地產(chǎn)用地供給量提供依據(jù)。地方政府對土地政策的內(nèi)容進(jìn)行制定時，應(yīng)當(dāng)制定差異化和具備一定彈性的政策以適應(yīng)住房用途的不同、城市規(guī)模的不同、城區(qū)的不同。此外還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格查處未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更土地用途和保障房用地建設(shè)的行為，進(jìn)而形成對房地產(chǎn)市場秩序的有效規(guī)范。

第8篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 安全 政府控管

一、前言

中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場， 伴隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟安全一直是困擾房地產(chǎn)業(yè)的重要問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟安全受到各種外在和內(nèi)在的因素影響，由于市場機制本身的局限性，單純依靠市場的力量已經(jīng)無法自覺自動實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟安全。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控與管理成為維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的必然選擇。

二、對房地產(chǎn)經(jīng)濟實行政府控管的必要性

（一）土地資源的有限性

眾所周知，我國是一個資源大國，土地資源豐富，然而，我國又是世界上人口最多的國家，這一現(xiàn)狀決定了我國的人均占有土地面積少之又少。加之自改革開放以來，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化發(fā)展迅速，對土地資源的需求量越來越大，而人口仍舊處于不斷增長的態(tài)勢。因此，人口的不斷增加、城市的發(fā)展、經(jīng)濟增長造成對土地資源的需求日益增長。而土地資源的有限性這一現(xiàn)實決定了土地總處于稀缺狀態(tài)，而且近年來，伴隨著城市改造與經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，對土地資源的浪費日益嚴(yán)重，土地將成為越來越寶貴的資源。又由于土地利用狀態(tài)更改的困難性，一旦土地作用于某種用途，其利用形態(tài)就基本固定，很難更改。如果強行調(diào)整，其調(diào)整所花的費用相當(dāng)驚人。因此一旦土地配置失誤，對城市、社會和經(jīng)濟發(fā)展都將產(chǎn)生無可挽回的損失，為了合理、充分、有效利用土地資源，杜絕土地浪費，政府控管是必不可少的。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既是人們的生產(chǎn)資料，又是生活必需品。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟活動的重要物質(zhì)要素。自改革開放以來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進(jìn)消費、擴大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能夠有效構(gòu)成一個良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟、消費過程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡及家電等 50 多個國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)部門，它的發(fā)展能夠帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同繁榮。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是構(gòu)成社會財富生產(chǎn)的重要部門，很多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 占G N P 的比重一般都在6%-12%左右。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的自身特點

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其能夠有效帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展、提高人民的生活水平、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，我們不可忽視的是，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)業(yè)，其自身擁有著不同于其他產(chǎn)業(yè)的特殊特點。房地產(chǎn)投資具有資金需要量大、開發(fā)經(jīng)營周期長，變現(xiàn)性差、不可移動，壽命周期長、綜合性強寄投資額大，政策影響性等特點，同時房地產(chǎn)投資又是高風(fēng)險、高回報行業(yè)，房地產(chǎn)投資的這些特點都決定了房地產(chǎn)市場具有很強的投機性和風(fēng)險性，這些都要求國家運用政府控管手段減輕房地產(chǎn)業(yè)的各種不穩(wěn)定因素，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、持續(xù)快速發(fā)展，避免造成一些國家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。

三、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的政府管控的措施

目前，我國政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、稅費、利率、貸款、保險、公積金管理及價格管理等措施。為保證我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟安全，政府對其進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)節(jié)與控制十人重要，但基于我國目前政管控的現(xiàn)狀，也應(yīng)對相應(yīng)的管控措施加以重視，以便更加利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的合理管控。

（一）宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的緊密配合

只有房地產(chǎn)的經(jīng)濟安全得到保證，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此，采取有效手段對各種已知或未知影響因素進(jìn)行預(yù)防，將顯得十分有必要。在市經(jīng)濟下，房地產(chǎn)經(jīng)濟安全不久需要自我調(diào)節(jié)，而且還需要政府機構(gòu)對其進(jìn)行科學(xué)合理的管控。政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全進(jìn)行管控時，不僅要充分考慮到宏觀調(diào)控措施，對于微觀調(diào)控措施也需提高重視度，使兩者能夠在緊密的配合之下，從而加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的安全。

其中，政府的宏觀調(diào)控主要是指其采取相應(yīng)的法律、行政和經(jīng)濟手段來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的干預(yù)，宏觀調(diào)控措施主要是針對房地產(chǎn)業(yè)整體的調(diào)控，其能起到大的主導(dǎo)作用；而在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，政府也應(yīng)該采取微觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)市場的每一個交易環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管控，并能過相應(yīng)的規(guī)章制度，約束并導(dǎo)正房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。通過政府將宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的有效結(jié)合，從而使政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的管控能夠發(fā)揮有效的作用。

（二）分析市場形勢及時采取相應(yīng)措施

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，由于各種因素的引導(dǎo)與作用，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟具有巨大的波動性，因此，政府在進(jìn)行控管時，應(yīng)對當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢進(jìn)行合理的分析，并看清當(dāng)下時段房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展走向，再根據(jù)不同的經(jīng)濟波動原因采取相應(yīng)的管控對策。

政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全進(jìn)行控管時，也應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)分析，當(dāng)國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不一致時，則需及時采取措施對其進(jìn)行調(diào)控。如由供需關(guān)系所引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，并出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟超過國民經(jīng)濟的承載能力時，政府便需及時清理房地產(chǎn)經(jīng)濟中的泡沫，并根據(jù)實際情況，增加供給或是增加需求，從而盡量保證兩者之間的平衡關(guān)系。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)重要地位，而單純的經(jīng)濟手段并不能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，因此，由政府對我國的房地產(chǎn)業(yè)實行有效控管，才能保障我國房地產(chǎn)也的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第9篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文

關(guān)鍵詞：土地政策；宏觀調(diào)控；微觀規(guī)制；房地產(chǎn)；差異

一、引言

市場經(jīng)濟條件下，政府對經(jīng)濟的干預(yù)主要是通過經(jīng)濟政策（Economic Policy）來進(jìn)行的。經(jīng)濟政策是政府根據(jù)一定時期的國民經(jīng)濟運行情況，為解決經(jīng)濟運行中的問題和實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)而制定的各種措施和規(guī)定。從其范圍來看，可以分為宏觀經(jīng)濟政策和微觀經(jīng)濟政策，宏觀調(diào)控政策主要有財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和國際經(jīng)濟政策；而土地政策是為達(dá)到特定的國民經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，政府部門制定和實施的與土地利用有關(guān)的政策措施和手段。

土地政策參與宏觀調(diào)控作為中央加強和改善宏觀調(diào)控的重大戰(zhàn)略舉措，于2003年首次提出，目前很多學(xué)者也認(rèn)為土地是宏觀調(diào)控的手段，國土資源部是宏觀調(diào)控的重要部門，運用土地政策參與宏觀調(diào)控，是我國特殊國情特殊發(fā)展階段的正確選擇。如盧為民（2008）在《土地政策與宏觀調(diào)控》中從土地的生產(chǎn)要素理論、土地的資產(chǎn)理論、土地產(chǎn)權(quán)理論和特殊體制背景下的特殊選擇等方面闡述了土地政策作為宏觀調(diào)控手段的理論依據(jù)，并設(shè)計了提高我國土地調(diào)控有效性的路徑[1]。尹鋒（2007）在其論文《土地政策的宏觀調(diào)控績效研究》中提到，土地政策參與宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)應(yīng)該是：嚴(yán)格保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，實現(xiàn)人與自然的和諧相處和國民經(jīng)濟的可持續(xù)增長；在此前提下，根據(jù)國民經(jīng)濟冷熱的具體情況，適當(dāng)微調(diào)年度建設(shè)用地的供應(yīng)量和企業(yè)取得土地的成本，以調(diào)控投資增長的規(guī)模，實現(xiàn)物價穩(wěn)定和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長[2]。

但從另一個角度，土地作為一種基礎(chǔ)而重要的生產(chǎn)要素，其供給量的有限決定了土地是稀缺資源。而稀缺資源的價值主要由需求決定，而土地的需求又是一種“引致需求”，宏觀調(diào)控的目的在于通過調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟總量和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)對微觀主體決策的引導(dǎo)，進(jìn)而影響到對土地要素的利用，所以宏觀經(jīng)濟調(diào)控決定了市場對土地生產(chǎn)要素的需求，而我們不可能通過土地政策來調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟運行，畢竟宏觀經(jīng)濟是一個龐大的系統(tǒng)，是眾多要素利用的市場行為博弈的結(jié)果，土地要素的利用只是其中一個。這兩者的差異可以從以下幾個方面來分析。

二、宏觀調(diào)控與土地政策的差異分析

1、內(nèi)涵屬性差異

宏觀調(diào)控主要是針對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，是政府運用宏觀調(diào)控政策調(diào)節(jié)和控制宏觀經(jīng)濟運行，提高資源配置效率、協(xié)調(diào)社會成員利益和增加社會福利、保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟出現(xiàn)周期性波動是不可避免的，雖然理論上市場機制能夠自動調(diào)節(jié)經(jīng)濟至均衡水平，但在經(jīng)濟達(dá)到均衡之前可能需要經(jīng)歷一個較長時期的經(jīng)濟蕭條，意味著民眾必須付出這段時期的總體社會福利下降的代價[3]。因此，政府在必要時可以運用一定的宏觀經(jīng)濟政策（如財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、國際經(jīng)濟政策等）去調(diào)控經(jīng)濟總量及其運行，以減少依靠市場機制調(diào)節(jié)出現(xiàn)時滯而產(chǎn)生的高昂成本。因此宏觀調(diào)控的內(nèi)涵是調(diào)整宏觀經(jīng)濟總量，但其作用的結(jié)果又必然會間接地影響到微觀主體的行為。而正是這種直接對象與間接結(jié)果的傳導(dǎo)才體現(xiàn)出宏觀調(diào)控的有效性，這也是宏觀調(diào)控必須有堅實微觀政策規(guī)制的原因。

而土地作為一種基礎(chǔ)生產(chǎn)要素，土地政策指為達(dá)到一定的目標(biāo)，相關(guān)政府部門制定和實施的與土地利用有關(guān)的政策措施，如土地利用規(guī)劃、土地利用計劃和土地稅收政策等。因此土地政策當(dāng)屬于微觀市場的范疇，而對于微觀市場進(jìn)行調(diào)節(jié)或干預(yù)屬于微觀政府規(guī)制（Regulation）范疇。從規(guī)制的本意來看，是指政府或政府授權(quán)的職能部門以維護(hù)公眾利益為目的而實施的矯正和改善“微觀市場失靈”的活動，是政府對企業(yè)等微觀經(jīng)濟主體的經(jīng)濟行為所進(jìn)行的限制或制約。因此作為一種基本的微觀制度安排，土地政策是對土地及其房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)及其社會經(jīng)濟影響的直接的政府規(guī)定。

2、政策目標(biāo)差異

宏觀調(diào)控的結(jié)果會影響到微觀主體的行為決策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但宏觀調(diào)控的對象卻并不直接針對具體的行業(yè)和部門，否則宏觀調(diào)控就等同于微觀規(guī)制。作為微觀市場調(diào)節(jié)的土地政策的目標(biāo)卻是直接針對具體產(chǎn)業(yè)，如政府通過土地的收購、儲備并有計劃地投放市場，增強其對土地及房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)；通過用地結(jié)構(gòu)調(diào)整以抑制商品房價過快增長和控制相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地需求。土地投資在固定資產(chǎn)投資中有著重要地位，也就是通常的“地根”，且在土地投資之后還會帶來一系列的其他投資，如工業(yè)用地后的廠房、機器設(shè)備投資，商住用地后的房屋建設(shè)、設(shè)備購置等投資，還有高速公路、鐵路、機場建設(shè)中的大量材料等。同時社會發(fā)展存在著許多不公平的因素，如地區(qū)發(fā)展差異、城鄉(xiāng)收入水平差距、中低收入階層住房困難、農(nóng)民被征土地補償?shù)葐栴}。國家通過土地政策維護(hù)公民權(quán)益，加大對廉租、公租房和經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)量以保證低收入群體的基本居住，這些土地政策都可為社會公平與和諧發(fā)展起到促進(jìn)作用。

另一方面，現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)也論及宏觀調(diào)控的目標(biāo)主要是經(jīng)濟持續(xù)增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡。而實施微觀土地政策的目標(biāo)是實現(xiàn)土地資源配置效率、保障居民居住條件的改善、促進(jìn)經(jīng)濟增長和社會發(fā)展、推進(jìn)社會公平穩(wěn)定。因此兩者的目標(biāo)差異是顯而易見的。

3、實施措施差異

政府實行宏觀調(diào)控政策的前提條件是由于宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定性、公共物品供給的有效性不足、負(fù)的外部效應(yīng)等所導(dǎo)致的市場宏觀失靈。故而在通常的論述中，宏觀經(jīng)濟調(diào)控的措施包括財政政策、貨幣政策、外貿(mào)政策、產(chǎn)業(yè)政策等，這些政策手段要相互配合、協(xié)調(diào)一致，并且必須把握好政策的時機和力度，這體現(xiàn)出宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策綜合性和間接引導(dǎo)性的特點[4]。而實施微觀土地政策的經(jīng)濟學(xué)依據(jù)是由于政府對一級土地市場的壟斷、對稀缺土地資源的過分競爭（招、拍、掛形成“地王”頻出）而導(dǎo)致的地價高漲、房地產(chǎn)市場信息不對稱、開發(fā)商市場壟斷、流動性充足而帶來投資性需求劇增等原因所造成的市場微觀失靈。故而微觀土地政策主要有土地利用規(guī)劃、用途管制、供地計劃、房地產(chǎn)價格規(guī)制、房地產(chǎn)稅收調(diào)整等，具有很強的針對性和直接強制性的特點。

三、宏觀調(diào)控下土地政策的制定建議

透過以上分析，作為微觀規(guī)制的土地政策只能作為調(diào)節(jié)微觀市場的工具之一，不能參與代替宏觀調(diào)控政策。其根本原因表現(xiàn)在：①特有的土地出讓制度為地方政府青睞“土地財政”創(chuàng)造了條件，而這種對“土地財政”過渡依賴，導(dǎo)致地方政府不斷突破每年的用地計劃，使得中央政府的土地政策難以落實；②對高GDP增長率的盲目崇拜和對經(jīng)濟規(guī)律的認(rèn)識不清，導(dǎo)致地方政府對經(jīng)濟增長率盲目崇拜，并采取簡單有效的方法―鼓勵投資，尤其是房地產(chǎn)投資來刺激短期經(jīng)濟增長，這樣的過熱投資定會引起國民經(jīng)濟的波動；③土地政策的制定依靠突擊治理和整頓，缺乏長期性和持續(xù)性，其自由裁量權(quán)比較大，往往是某個部門就能隨時出臺，這樣不利于市場主體形成穩(wěn)定的預(yù)期，對宏觀經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)環(huán)境有很大的影響。因此，若要土地政策切實產(chǎn)生作用，為宏觀市場運行提供一個長期穩(wěn)定的微觀制度環(huán)境，可以從以下幾個方面加以考慮：

1、明確土地政策目標(biāo)定位

國家的宏觀調(diào)控有其明確的目標(biāo)，作為微觀范疇的土地政策就是要協(xié)助實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)而不是對沖或削弱宏觀調(diào)控。在土地政策與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系中，后者對前者的影響是主導(dǎo)，而土地政策對宏觀調(diào)控的作用機制只能是協(xié)助。比如早在2006年3月國務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于加快推進(jìn)產(chǎn)能過剩行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的通知》中就指出，“過度投資導(dǎo)致部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的問題仍然沒有得到根本解決。鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車等行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)出現(xiàn)明顯過?！?。很明顯，產(chǎn)業(yè)建設(shè)生產(chǎn)離不開土地，那么國家有調(diào)控政策，并且一些產(chǎn)業(yè)用地也已列入禁止供地目錄，為什么這么多過剩行業(yè)仍能順利建設(shè)投產(chǎn)？直到今年，國家還在調(diào)控鋼鐵、電解鋁、焦炭等的產(chǎn)能?？梢哉f明，這么多產(chǎn)能的擴張，土地是先行，而這個閘門如果地方政府能真正嚴(yán)格“把守”，這會對宏觀調(diào)控是一個促進(jìn)，反之會削弱宏觀調(diào)控的效果。

2、把握好土地和房地產(chǎn)政策的力度

市場有其自身的運行規(guī)律，政府應(yīng)盡量少用行政手段和短期強硬手段來壓制市場。土地政策的制定和實施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的必要干預(yù)，可以實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。同時要看到政策的長期效果，盡可能讓房地產(chǎn)市場本身發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。2006年-2010年的很多政策中均有關(guān)于增加居住用地有效供應(yīng)、明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例、加快保障性安居工程建設(shè)、土地增值稅的征收管理等的論述，而2011年1月國務(wù)院常務(wù)會議再次提出安居工程建設(shè)、住房用地供應(yīng)、稅收調(diào)整等措施，說明以前的政策并未真正落到實處。再如違法用地和囤積土地這兩個長期存在的問題，雖然政府明白長期存在但卻沒能從根本上加以制止，國土資源部近期的嚴(yán)厲約談才表明整改的力度，顯得力度很大，而這卻只會給市場造成利用行政力量強制打壓的不利影響。這里的焦點就在于長期以來積累的問題想在某個時點通過政策來強制一次性扭轉(zhuǎn)，必定會造成宏觀市場的非正常波動。

參考文獻(xiàn)

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