房地產(chǎn)項目調(diào)研精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設置，教學內(nèi)容設計

中圖分類號：F293.33-4

基金項目：河北工業(yè)大學教研立項支持項目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設施建設，導致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠遠達不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學內(nèi)容設計，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應社會強大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復合型人才。

2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀

2.1 國外房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀

國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關(guān)的學系內(nèi)，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務社會。

2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀

對國內(nèi)大學的整體情況進行初步調(diào)研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調(diào)研結(jié)果顯示，各個學校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟學類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學時相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設計等。我校的工程管理專業(yè)開設的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學生無法系統(tǒng)地學習房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。

通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。

3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學生進行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設計房地產(chǎn)類教學課程及其教學內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認為大學生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學生調(diào)研

學生問卷部分主要調(diào)研了學生對房地產(chǎn)類課程的學習興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設置。調(diào)研結(jié)果顯示，學生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡途徑偶爾關(guān)注，因此高?？赏ㄟ^開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力?？傊?，在學生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學校應當設計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學內(nèi)容設計

4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學生的調(diào)研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學內(nèi)容設計

1.專業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設施建設行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務法律與制度、物業(yè)服務法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學主要內(nèi)容有：項目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。

《房地產(chǎn)項目招投標與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理服務，物業(yè)綜合管理服務，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標，物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟學和工程技術(shù)知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應用、房地產(chǎn)估價報告等。

《房地產(chǎn)項目風險管理》主要內(nèi)容包括：風險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風險識別、房地產(chǎn)項目風險估計、房地產(chǎn)項目風險評價決策、房地產(chǎn)項目風險回避、房地產(chǎn)項目風險控制、房地產(chǎn)項目風險轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項目風險自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時把握住機遇。

《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰(zhàn)略分析。學生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。

第2篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目管理措施存在的問題反思完善

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、地產(chǎn)項目管理的含義

“房地產(chǎn)項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產(chǎn)項目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產(chǎn)項目的使用和建設進行綜合管理，在房地產(chǎn)項目實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項目管理的含義?！盵1]可見，房地產(chǎn)項目管理是一種集方法、理論和觀點于一體的綜合應用學科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個維度的綜合性管控過程，是最終實現(xiàn)房地產(chǎn)項目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。

二、當今中國房地產(chǎn)項目管理過程中主要問題的反思

（一）定位的準確程度

房地產(chǎn)項目開發(fā)和管理的首要問題就是準確定位待開發(fā)的房地產(chǎn)項目真正的受眾群體。房地產(chǎn)項目最終的服務對象是充滿活力的人，這就決定一個房地產(chǎn)項目要想獲得成功必須是真正具有靈動性和生命力的建筑作品。一個房地產(chǎn)項目如果缺少人氣和生命力，最終會異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會變得恐怖之極。最典型的案例當屬耗資50多億打造、面積達32平方公里的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現(xiàn)代化的豪華新城，計劃居住100萬人口，然而事實上卻成了一座無人居住的“鬼城”，儼然成為中國房地產(chǎn)泡沫的最典型案例。這一現(xiàn)象表現(xiàn)出一些地方在地產(chǎn)開發(fā)中投資巨大、開發(fā)規(guī)模過大、規(guī)劃過于超前、建設速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結(jié)于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規(guī)劃范圍內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業(yè)等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量與主導功能建設量不能很好的匹配。新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運作很難完善與整改。這就要在前期的規(guī)劃定位可行性研究中，根據(jù)項目當?shù)貙嶋H情況作出切合實際的定位。

大到城市片區(qū)的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實際市場需求做好細致扎實的基礎(chǔ)調(diào)研，確定完善實用的產(chǎn)品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。

項目前期可行性調(diào)研流于形式，缺乏有力的數(shù)據(jù)和證據(jù)支撐是做不好前期定位的。市場調(diào)查不充分，項目前期可行性調(diào)研落于形式，憑借多年其他項目經(jīng)驗盲目決策是當前房地產(chǎn)項目存在的通病。我國不少房地產(chǎn)項目管理前期并沒有進行科學全面的可行性分析，項目定位不清，基本任務不明，與項目運行相關(guān)的數(shù)據(jù)采集不足，相應決策的證據(jù)支撐不夠，甚至連項目地塊周邊的基本信息的基礎(chǔ)調(diào)研工作都馬馬虎虎、甚至是走個過場，這些都是導致項目先天定位不足，最后無法實現(xiàn)項目價值的直接原因。

無論城市還是片區(qū)，乃至一個建筑單體的實施，都必須結(jié)合當?shù)貐^(qū)位實際情況由市場推演、合理適度的預測發(fā)展規(guī)劃定位。以人為本的原則規(guī)劃出人們喜歡去且留得住的地產(chǎn)產(chǎn)品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無價值和意義。

（二）設計的實用程度

“在現(xiàn)實中，當設計出現(xiàn)問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業(yè)的設計者，設計人員應該負有設計的責任?！盵4]眾所周知，房地產(chǎn)項目設計的好壞直接決定這個項目的成敗。設計師的設計理念應該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實現(xiàn)作為設計的出發(fā)點和落腳點。但是，很多房地產(chǎn)項目的設計往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創(chuàng)意，更缺乏對住戶細致周到的人文關(guān)懷。試想一下，這樣的房地產(chǎn)項目設計理念怎么會取悅消費者？怎么能夠滿足消費者較高的心理預期？所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須把控在設計理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產(chǎn)項目的基本定位，充分考慮將來物業(yè)的方便和實用，適當顧及中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌，充分融入項目管理者的人文關(guān)懷情結(jié)。只有本著這種思路設計開發(fā)的房地產(chǎn)項目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產(chǎn)品和建筑藝術(shù)品。

一個項目的設計從總體規(guī)劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內(nèi)裝修到飾品陳設等等，都體現(xiàn)和檢驗著設計的實用性，歸根結(jié)底地產(chǎn)產(chǎn)品是要服務于人的。因此，房地產(chǎn)項目設計的實用程度也是檢驗該項目成功與否的重要指標，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)和管理過程中不容小覷的重要因素。

（三）實施的到位程度

我國房地產(chǎn)部分在建項目因資金問題而在質(zhì)量方面大打折扣。只有少數(shù)正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正有效的實現(xiàn)并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動資金，確保在建項目的卓越品質(zhì)。中國的消費者已經(jīng)從過去單純依據(jù)產(chǎn)品價格定勝負的幼稚消費觀念成長為理性的通過產(chǎn)品綜合性價比來全面考量產(chǎn)品優(yōu)劣程度。產(chǎn)品的綜合性價比從何而來？它不僅來源于產(chǎn)品低廉的價格，更取決于產(chǎn)品自身的品質(zhì)、設計、功能、節(jié)能水平、售后服務等多重關(guān)鍵性的復雜因素。所以，房地產(chǎn)項目管理的理念也必須伴隨著中國房地產(chǎn)消費者的消費理念而與時俱進。本人認為：房地產(chǎn)項目管理者應當從以下環(huán)節(jié)入手努力提高產(chǎn)品各方面的到位情況，設計的合理性、結(jié)構(gòu)的安全性、節(jié)能環(huán)保性、功能全面性、質(zhì)量可靠性、技術(shù)先進性、造價的經(jīng)濟性、物業(yè)管理的周到細致性等?？傊?，產(chǎn)品品質(zhì)到位是房地產(chǎn)企業(yè)長盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產(chǎn)項目開發(fā)者只有嚴守品質(zhì)到位關(guān)，努力提高產(chǎn)品的綜合性價比，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

有人說宣傳時的效果圖像仙境，但實際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產(chǎn)項目宣傳時期的理想效果與消費者實際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠？這個問題的癥結(jié)就在于房地產(chǎn)項目實施過程中的將理論轉(zhuǎn)化為實踐的現(xiàn)實把控程度如何。每一個環(huán)節(jié)的失控都有可能影響最后使用者的評價，無論環(huán)節(jié)多么冗繁，工藝多么復雜，房地產(chǎn)企業(yè)都需要嚴格的把控，以確保產(chǎn)品品質(zhì)百分百實施到位。

結(jié) 語

房地產(chǎn)項目開發(fā)和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產(chǎn)企業(yè)想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，務必在做好項目前期可行性定位，選擇與實力強大的勘察、設計、施工、監(jiān)理、營銷單位形成強強聯(lián)合的陣勢，用真心、誠心、細心、愛心去打造符合現(xiàn)代購房消費者心理需求的房產(chǎn)。此外，有效控制質(zhì)量、設計理念、施工精細度等，會使房地產(chǎn)項目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進。

參考文獻：

[1] 呂聞：《我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁。

[2] 彭永輝：《房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的常見問題及對策研究》，載《科技與企業(yè)》，2012年6月（下），第33頁。

第3篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟評價;房地產(chǎn)項目;可行性研究

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的特點

(一)房地產(chǎn)項目財務分析的特點。除大片開發(fā)的新開發(fā)區(qū)項目需要對項目進行國民經(jīng)濟、特別是地區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境等影響的經(jīng)濟評價外,一般住宅、寫字樓、賓館等房地產(chǎn)項目,只作項目的財務分析即可。房地產(chǎn)項目的財務分析是從微觀上判斷項目可行性的評估分析活動。這里應注意以下兩點:

1、正確界定財務收入與財務支出。房地產(chǎn)項目的財務收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等房地產(chǎn)經(jīng)營收入。房地產(chǎn)項目的財務支出,主要包括固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營資金、開發(fā)產(chǎn)品成本、管理費用、銷售費用、財務費用和稅費支出等。

2、正確計算財務評價指標。在進行房地產(chǎn)項目的財務分析時,應通過計算財務評價指標,進行項目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

(二)房地產(chǎn)項目不確定性分析的特點。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應注意兩方面的問題:

1、根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點合理確定項目的不確定性因素及分析指標。房地產(chǎn)項目不確定性分析的主要因素包括:銷售價格、銷售進度、預售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產(chǎn)面積、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建筑安裝工程費、融資比例、融資成本等。在對房地產(chǎn)項目的一個或多個不確定性因素進行敏感性分析時,還要選定用于敏感性分析的評價指標。這些指標應為:項目利潤總額、財務內(nèi)部收益率、最低產(chǎn)品售價、最低租金等。在具體選擇指標時,除了考慮房地產(chǎn)項目特點外,還應考慮分析的目的、計算的復雜程度。

2、進行臨界值分析時應抓住關(guān)鍵因素。臨界值分析是分析計算一個或多個不確定性因素的變化,使項目達到允許的最低效益的極限值,并通過不確定性因素的臨界組合,顯示項目風險程度的一種分析方法。就房地產(chǎn)項目進行這種分析,應著重選擇與之有關(guān)的敏感性因素來進行,如土地價格、工程費用、房屋售價、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作核心

項目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場調(diào)研與市場定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟效益分析。

(一)房產(chǎn)市場調(diào)研與市場定位。這是通過對社會宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調(diào)查和分析,從市場的需求結(jié)構(gòu)、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析;然后,在此基礎(chǔ)上確定項目開發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。

(二)技術(shù)分析。包括項目總進度統(tǒng)籌安排,即前期準備工作的計劃立項、規(guī)劃設計、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應用等。

(三)財務分析。包括征地期、拆遷期、建設前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設資金籌措和使用計劃,經(jīng)濟效益和社會效益評價、風險分析等。

三、房地產(chǎn)項目可行性研究改進措施

(一)建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。其中,經(jīng)濟評價指標分兩方面,一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性和風險預測等;二是綜合評價,從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。

(二)加強項目風險分析。在經(jīng)濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風險。

(三)培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場,規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展。國家建設相關(guān)部門應加強對可行性研究工作的管理和引導,培育可行性研究專業(yè)市場。

(四)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制。國家要加強房地產(chǎn)項目可行性研究的法律法規(guī)建設,房地產(chǎn)開發(fā)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機構(gòu)蓋章和國家注冊房地產(chǎn)評估師簽字認可的可行性研究報告。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)

主要參考文獻:

[1]湯炎非,楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學出版社,1998.

第4篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理模式

當前，項目管理工作已經(jīng)被廣泛的應用于社會生活的各個領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)中，項目管理也具有十分重要的作用，是保證房地產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)濟效益的重要的手段，所以房地產(chǎn)企業(yè)應加強項目管理工作，從前期的決策到后期的營銷都要積極發(fā)揮項目管理的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1、前期準備工作不到位

在房地產(chǎn)項目管理工作中，做好前期的準備工作是十分必要的，只有在前期做好市場調(diào)研，確定合理方案，才能夠指導后續(xù)工作的開展。但是在實際的項目管理工作中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都忽視了前期的準備工作，拿到工程項目后，馬上開工，沒有對市場進行調(diào)研，施工的可行性分析不到位。只是簡單的根據(jù)市場動向以及其他房地產(chǎn)建設的標準來開工建設，缺乏自己的特色，不能吸引消費者，導致后期工作難度加大。此外，沒有經(jīng)過認真細致的調(diào)查和分析，確定的方案也可能會存在失誤之處，給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的負面影響。[1]

2、監(jiān)督工作不到位

由于房地產(chǎn)項目管理的前期工作不到位，所以更應該加強施工過程中的監(jiān)督和管理，避免風險的出現(xiàn)，但是在實際的工作中，為了追求利益最大化，追趕工程進度，房地產(chǎn)企業(yè)對施工的監(jiān)督和管理并不重視，出現(xiàn)問題后，只是將實際問題與設計圖紙對比，并從不影響經(jīng)濟利益的角度出發(fā)修改工程，對項目管理的質(zhì)量和效果產(chǎn)生十分不利的影響。

3、項目管理人員素質(zhì)能力不高

項目管理人員的素質(zhì)能力對于整個房地產(chǎn)項目管理具有直接的影響，但是在實際的項目管理過程中，人員的配置并不理想，存在嚴重的人才浪費現(xiàn)象。而且項目管理人員的素質(zhì)能力也普遍不高，對項目管理的認識不到位，項目管理的方面的專業(yè)知識了解不夠深入，影響整個項目管理的效果。

4、管理機制不健全

房地產(chǎn)項目管理工作要順利開展并取得實際的效果，就要建立完善的項目管理機制，但是目前，房地產(chǎn)項目管理機制并不健全，項目管理工作失去控制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的實現(xiàn)。由于管理機制不健全，施工過程中涉及的項目管理的費用支出、工程進度，竣工后的策劃營銷等都會嚴重超出預算，影響整個項目的收益。[2]

二、目前我國房地產(chǎn)項目管理的模式和對策

1、做好前期準備工作

為了更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要認真做好項目工程的前期準備工作，在取得項目開始施工前，應全方位的收集對項目工程可能產(chǎn)生影響的各方面因素，例如市場經(jīng)濟情況、同行業(yè)房地產(chǎn)的情況等，從市場定位以及品牌戰(zhàn)略的高度對房地產(chǎn)項目的可行性進行分析和研究。當前，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日漸激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅依靠廣告來打造自己的品牌，應注重項目工程整體質(zhì)量以及后期服務工作，對自己的工程有清晰、合理的認識，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

2、加強房地產(chǎn)企業(yè)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在做好前期準備工作的基礎(chǔ)上加強項目管理意識，認識到合同在房地產(chǎn)項目管理工作中的重要作用和權(quán)利，增強合同管理意識，應嚴格按照標準合同的要求確立合同，在簽訂合同時，明確相關(guān)條款，避免出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。應認真閱讀合同內(nèi)容，避免隨意更改合同，造成企業(yè)雙方的利益損失。

3、完善管理制度和方法

房地產(chǎn)項目管理應有完善的管理制度和方法作指導，制定完善的、涉及項目工程建設全過程的管理制度，保證項目管理工作遇到問題能夠及時得到解決。創(chuàng)新項目管理方法，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況以及項目工程的實際特點采用合適的管理方法，不照搬照抄其他房地產(chǎn)企業(yè)的管理辦法，保證項目管理工作順利高效的開展。房地產(chǎn)項目管理人員將現(xiàn)行的管理辦法與企業(yè)、項目的實際情況相聯(lián)系，并不斷深入管理方法，開展動態(tài)管理，及時更新數(shù)據(jù)資料，并對項目管理中涉及的數(shù)據(jù)、資料進行全面的了解和分析，做好信息反饋工作，運用科學理方法進行項目管理。此外，在管理工作開始前，對管理方法的效果進行分析和評估，保證管理方法的科學有效。[3]

4、提高項目管理人員的素質(zhì)能力

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)中，專業(yè)性的項目管理人員并不多，素質(zhì)能力也不高，對項目管理的認識以及理論和實踐等方面能力都不到位，不能指導房地產(chǎn)企業(yè)進行項目工程管理。要使項目管理更加高效，更符合現(xiàn)代化的發(fā)展要求，就需要項目管理人員具備現(xiàn)代化的管理意識和理念，能夠熟練掌握電腦等計算機工具。當前，科學技術(shù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理工作中涉及的項目管理知識和理論也更加復雜多樣，因此，需要不斷促進項目管理人員素質(zhì)能力的提高，加強教育培訓工作，使每一位項目管理人員接受上崗前的培訓，提高項目管理人員的業(yè)務能力。同時，加強項目管理人員的思想以及職業(yè)道德教育，提高他們的責任意識和使命感，能夠全心全意的、認真負責的進行項目管理。

5、完善相關(guān)法律法規(guī)建設

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設中，由于法律法規(guī)的缺失，導致在房地產(chǎn)開發(fā)建設中經(jīng)常由于利益的驅(qū)使做出一些違背法律規(guī)范的行為，之法律法規(guī)與于不顧，鉆法律的空子，給房地產(chǎn)企業(yè)以及國家、社會的利益造成了嚴重的損害。很多房地產(chǎn)建設不招標、不合理壓價、將工程進行隨意的肢解發(fā)包給承包商，不依靠法律、不遵守法律。在對建設工程的監(jiān)理時，由本行業(yè)的人員開展工作，不允許其他監(jiān)理隊伍介入，房地產(chǎn)項目工程的監(jiān)管、質(zhì)量得不到保障，進行權(quán)錢交易、搞豆腐渣工程，嚴重威脅了人民群眾以及社會的權(quán)利和利益。[4]所以必須加強房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設，用完善的法律制度為項目管理作保障，并要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴格遵守法律規(guī)范，加強社會監(jiān)督，一旦出現(xiàn)違法行為給予嚴厲的懲處，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)管理工作中十分重要的組成部分，對于促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展具有積極地意義，要加強房地產(chǎn)項目管理就要為項目管理營造良好的環(huán)境氛圍，做好項目管理的前期準備工作，為后續(xù)工作的開展提供科學的指導，完善項目管理制度和方法，努力提高項目管理人員的素質(zhì)能力，健全法律法規(guī)，使房地產(chǎn)項目管理工作有法可依，順利開展。

參考文獻

[1] 王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.

[2] 龐然.房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理研究[D].廣西大學，2008.

[3] 劉婷婭.房地產(chǎn)項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.

第5篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

[關(guān)鍵詞] 風險 形成 控制 防范

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中時時處處存在著風險,這可能導致建設項目的損失甚至投資失敗,因此需要采取相應的措施進行規(guī)避,或?qū)L險降到最低程度,以保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益。因此我們需要對項目風險進行全面的認識:

一、房地產(chǎn)項目風險的特點

1.建設項目的風險客觀存在,并且無處不在。我們只能通過改變風險存在和發(fā)生的條件,降低它的發(fā)生頻率,而不可能完全消除風險。

2.建設項目的風險發(fā)生和造成的后果往往以偶然和不確定的形式出現(xiàn),難以預測。

3.隨著識別和抵御風險能力的增強,能一定程度地降低或控制項目風險所造成的損失程度,這也是風險的可轉(zhuǎn)化性。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的風險形成

風險的產(chǎn)生主要是因為我們對事物的認識和預見的局限性:對項目的環(huán)境缺乏客觀認識,對影響因素導致的后果缺乏預見性,這是導致工程項目出現(xiàn)風險的重要原因。

從風險的發(fā)生機理分析,構(gòu)成建設項目風險的主要要素有三個:風險因素、風險事件和風險損失。風險因素是風險事件發(fā)生的潛在原因,是造成風險損失的內(nèi)在原因。風險事件是引起損失發(fā)生的直接原因。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程,它具有周期長、資金投入量大等特點,很難在一開始就對整個建設過程中有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計。因此,有必要就上述風險因素的變化而產(chǎn)生的影響進行深入研究,以使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風險降到最低。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)風險的處理形式

要使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風險減到最低程度,我們需要將風險按其性質(zhì)和特點區(qū)分,通過不同手段來處理不同風險。下面對幾種不同的風險處理形式進行介紹:

1.盡可能地對環(huán)境風險進行預防:對政策風險,須隨時關(guān)注政策變動,認準投資方向。對經(jīng)濟風險應該高度重視可行性研究,加強市場調(diào)查研究,確保投資決策的正確性,尋找投資良機。在項目實施過程中,健全管理制度,經(jīng)常開展財務分析,及時發(fā)現(xiàn)問題并處理。

2.將風險轉(zhuǎn)嫁:當無法預防或成本太高時,就要盡量把風險轉(zhuǎn)移給其他主體。如,購買保險是一種有效的轉(zhuǎn)移手段?；蛘呓柚贤D(zhuǎn)移,與有關(guān)方面簽定連帶風險在內(nèi)的合同,將風險轉(zhuǎn)移出去。

3.將風險進行拆組:當經(jīng)濟活動必須承擔相應的風險時,風險的拆分與組合就是一種方法。將風險分散到眾多的人或組織,或者把總風險分散化或者隔離,使某個風險的發(fā)生不會對總目標產(chǎn)生重大影響而使總風險得到控制。

4.風險的承擔:當無法避免風險又不能完全控制和預防風險時,風險承擔也是一種有效的措施。風險承擔只意味著承擔相應的風險損失,但并不意味一定會有損失。風險承擔有兩種方式:一是將可能的風險損失納入到日常營運成本,如果風險損失實際發(fā)生則效益相對下降。另一種則是有計劃的行為,如建立庫存儲備防止材料供應中斷等。

四、項目的風險存在于開發(fā)建設的全過程,我們需要認識到控制風險的重要性,從各個方面做好項目建設風險的防范和控制,并采取積極措施:

1.對融資風險的控制措施:由于項目的資金需求量大,銀行貸款有限,只能通過融資保障資金的有效供給。可采取的措施有:

一是通過合作開發(fā)融資。項目開發(fā)前期對資金運作應有全過程通觀考慮,制定詳細的成本計劃,準確衡量資金缺口,進行多種渠道的融資組合?？梢圆捎煤献鏖_發(fā)的模式吸引外部資金,化解融資風險。

還可以提前預售融通民間資金。加快房地產(chǎn)項目開發(fā)進度,以便能盡早進入銷售,用收入彌補資金不足,減少負債,并實現(xiàn)提前贏利。

2.認真做好市場調(diào)研,了解審批程序及環(huán)境政策。

項目開發(fā)之前,需要對房地產(chǎn)市場進行全面而深入的調(diào)研,只有在充分認識市場的前提下,才有可能立于不敗之地。在市場調(diào)研的過程中,需要掌握的信息應包括:房地產(chǎn)市場的需求現(xiàn)狀及趨勢,此外,還應對有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)制度等方面的變化、項目審批的必要程序、城市規(guī)劃方面的變化、銀行貸款政策、當?shù)毓净蚱髽I(yè)的新增情況等做深入的調(diào)研。在掌握大量的信息后,還要對這些信息進行分析、判斷、去粗取精、去偽存真,為規(guī)避風險,分析者應避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。

3.要健全設計和施工過程的質(zhì)量控制:

一個是要建立健全設計交底與施工圖會審制度:設計交底是在施工圖完成并經(jīng)審查合格后,設計單位在設計文件交付施工時,向施工及相關(guān)單位做出詳細的說明,加深對設計文件的特點、難點、疑點的理解,掌握關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求,確保工程質(zhì)量。施工圖會審指,承擔施工單位及建設單位、材料、設備等相關(guān)單位,在收到審查合格的施工設計文件后,在設計交底前對施工圖進行全面審查。其目的有兩個:①使施工單位和各參加單位熟悉設計圖紙,了解工程特點和設計意圖,找出需解決的技術(shù)難題,制定解決方案。②為了解決圖紙中存在的問題,減少圖紙差錯,將圖紙的質(zhì)量隱患消滅在萌芽中。

另外,做好項目建設行為的規(guī)范和監(jiān)督:可采用監(jiān)理制度,由專業(yè)的監(jiān)理公司來進行全過程質(zhì)量跟蹤監(jiān)督,同時監(jiān)理單位在設計招標時可進行設計方案優(yōu)選,以減少設計圖中存在的問題,減少設計變更的發(fā)生。同時,監(jiān)理公司組織施上圖會審及設計交底,更好規(guī)范各單位的行為,提高審圖質(zhì)量。

4.要控制好合同風險:首先根據(jù)工程項目的特點和實際,適當選擇計價形式,降低工程的合同風險。其次使用嚴密規(guī)范的表達,完善合同條款,防止或減少爭議,從而減少費用,如果在合同中表達不嚴密或者條款疏漏,很可能給工程索賠留下隱患。

房地產(chǎn)開發(fā)活動受制于多方面因素的影響,同時房地產(chǎn)項目由于自身的特點又存在著諸多的不確定因素,這很容易引起預期經(jīng)濟收益的損失,嚴重的甚至導致項目虧損。我們必須首先對項目開發(fā)的風險因素進行科學的認識,然后認真分析,總結(jié)經(jīng)驗,加強防范和控制措施,以期為項目取得預期收益目標而努力。

參考文獻:

第6篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

（沈陽工程學院，遼寧 沈陽　110000）

摘　要：本文通過對房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)專業(yè)人才應具備核心能力進行分析，提出房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；專業(yè)人才；核心能力

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在三個方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評估、咨詢、經(jīng)紀業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營管理等方向為主的人才需求轉(zhuǎn)變。城市新增人口的數(shù)量會逐步放緩直至負增長，房地產(chǎn)開發(fā)也會在全國不同城市先后迎來下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開發(fā)經(jīng)營與管理的人才需求為主，向住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類型物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理人才需求并行發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

第三，由早期的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理通才的需求，向更強調(diào)實操能力的專業(yè)化、細分化人才需求轉(zhuǎn)變。未來房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)投資咨詢等不同工作門類和工作內(nèi)容的崗位對人才的具體要求的差異會拉大，相互之間的工作轉(zhuǎn)換會比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場和金融市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評估、中介、咨詢的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類企業(yè)之間的競爭日益加劇，對傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴性逐步降低，而房地產(chǎn)類人力資源的重要性日益增強，專業(yè)化分工越來越細，各專業(yè)崗位對人力資源的要求越來越高。

二、房地產(chǎn)專業(yè)人才應具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等崗位群的需要，結(jié)合應用型本科人才的培養(yǎng)特點，房地產(chǎn)人才應具備的專業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營方案、投資方案、融資方案、開發(fā)方案、營銷方案及項目投資計劃、進度計劃、營銷計劃的編制能力；項目投資費用估算、財務報表編制與財務效益評價的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項目選址策劃、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目STP 策劃、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項目形象策劃、房地產(chǎn)項目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀

包括運作房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的職業(yè)能力，達到房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運作二手房經(jīng)紀業(yè)務的能力、新建商品房銷售執(zhí)行的能力和經(jīng)營管理房地產(chǎn)經(jīng)紀門店、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價

包括運用掌握的房地產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識，選擇合適的評估方法完成從政府基準地價評估開始到房地產(chǎn)開發(fā)商拍賣土地價格的評估、房屋征收補償價格的評估及房地產(chǎn)建設和銷售階段的各項評估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

包括組織與管理一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，包括市場調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報告、進行開發(fā)項目報建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強化實踐教學，建立“一體兩翼”實踐教學平臺

實踐教學環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學生專業(yè)應用能力和在應用中創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。建立“一體兩翼”實踐教學平臺，應以房地產(chǎn)專業(yè)人才通識實踐教育為主體，以專業(yè)應用、應用創(chuàng)新實踐教育為兩翼。專業(yè)通識教育實踐平臺本著專業(yè)知識的共性需求與應用型人才培養(yǎng)相結(jié)合的原則，力求加大實踐教學的比重，側(cè)重對學生應用知識的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識教育平臺的基礎(chǔ)上，通過校企合作、無縫對接等方式，為學生提供到企業(yè)鍛煉的機會，側(cè)重培養(yǎng)學生的專業(yè)應用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識點、技能點融入核心課程教學中，在教學考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標準，并將資格考試內(nèi)容融入到教學考核內(nèi)容中，使學生在校期間扎實掌握執(zhí)業(yè)資格考試知識系統(tǒng)的專業(yè)知識，以利于更快地獲取相應的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學手段與方法，建設優(yōu)質(zhì)的教學資源

根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開展產(chǎn)學合作，加強教學資源與環(huán)境建設，構(gòu)建房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)行業(yè)的仿真、模擬、真實的教育教學環(huán)境和實踐實習基地。

參考文獻：

第7篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

繼金種子、酒鬼酒之后，水井坊日前公告稱，將剝離賬面土地成本為5.3億的房地產(chǎn)開發(fā)項目。目前水井坊的營業(yè)收入30%來自于房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)遇冷的大背景下，其回歸白酒主業(yè)的欲望更為強烈。

地產(chǎn)收入占總營業(yè)收入三成

“根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，為集中資源發(fā)展白酒主營業(yè)務，并結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司擬剝離郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項目?！彼辉诠嬷信叮救Y子公司成都聚錦商貿(mào)有限公司在郫縣擁有商住用地535畝，賬面土地成本約5.3億元，目前尚未開發(fā)。水井坊在公告中稱，授權(quán)管理層聘請中介機構(gòu)進行資產(chǎn)評估，并擬訂相關(guān)剝離方案。房地產(chǎn)項目一度對水井坊的業(yè)績產(chǎn)生很可觀的推動。據(jù)其年報顯示，2009年水井坊實現(xiàn)營業(yè)收入16.73億元，酒業(yè)營業(yè)收入為11.35億元，而房地產(chǎn)的營收為5.31億元；2010年，其營業(yè)收入為18.18億元，酒類和房地產(chǎn)對營業(yè)收入的貢獻分別是11.42億元和6.71億元，白酒營業(yè)利潤同比減少2 .71%，但房地產(chǎn)則同比大增14.9%。其收益主要來源于水井坊在全興酒廠老址上開發(fā)建成的“蓉上坊”樓盤等。從數(shù)據(jù)上分析，近兩年，房地產(chǎn)的營業(yè)收入占水井坊總營業(yè)收入的三成左右。盡管房地產(chǎn)項目開發(fā)讓水井坊嘗到不少甜頭，但水井坊此次剝離部分項目并非偶然?！肮聚h的商住用地成本很低了，公司原計劃在‘蓉上坊項目’結(jié)束后對該土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，”對于突然剝離郫縣土地房地產(chǎn)項目，東方證券分析師施劍剛調(diào)研報告稱，今年是公司產(chǎn)品銷量和業(yè)績?nèi)婊厣闹匾荒?，在商務部核準帝亞吉歐成為公司實際控制人后，公司管理層消除了分散開展業(yè)務精力的關(guān)鍵點，公司運行將重新步入正軌。“監(jiān)管部門對擁有房地產(chǎn)項目的企業(yè)進行再融資的要求嚴格，倘若繼續(xù)經(jīng)營此業(yè)務，將加大再融資難度?！敝型额檰柺称沸袠I(yè)研究員向健軍在接受南都記者采訪時表示。資深白酒專家鐵犁認為，剝離房地產(chǎn)業(yè)將利于水井坊將2011年的報表做漂亮，利于其來年的融資。今年1―9月，水井坊實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為10.59億元和2 .13億元，可以預見，如果今年上述賬面土地成本高達5.3億元的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以剝離，對水井坊營業(yè)收入和凈利潤的刺激將立竿見影。

第8篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項目成本 成本控制 有效性

一、對房地產(chǎn)項目開展成本控制的重要性分析

房地產(chǎn)項目的成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)具有顯著的影響，成本控制的優(yōu)劣對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益具有決定性的作用。甚至可以說，成本控制的優(yōu)劣能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)項目開展有效的成本控制是十分必要的。

首先，對房地產(chǎn)項目開展成本控制能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，從而獲取更多的經(jīng)濟利益；其次，對房地產(chǎn)項目開展成本控制能夠在一定程度上降低企業(yè)的投資風險，從而獲得較高的收益率；再次，對房地產(chǎn)項目開展成本控制能夠在一定程度上縮短投資回收期，從而實現(xiàn)較快的資金回籠。由于房地產(chǎn)項目面臨著諸多風險，因此，對房地產(chǎn)項目開展成本控制，使資金能夠盡快的回收是尤為關(guān)鍵的。總之，對房地產(chǎn)項目開展成本控制既能夠節(jié)約資金投入，又能夠有效規(guī)避或者降低企業(yè)的財務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)唯有對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目開展成本控制，方能使其內(nèi)部資源得到優(yōu)化配置，提升資源的利用率，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，使預期的投資及盈利目標得以實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)唯有開展成本控制，方能實現(xiàn)社會效益和環(huán)境效益的高度一致，從而滿足低碳經(jīng)濟和科學發(fā)展觀的現(xiàn)實要求。

二、當前我國房地產(chǎn)項目成本控制存在的問題分析

1、對于決策階段的成本控制缺乏足夠的重視

相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)出于籌集資金的目的做策劃報告，如此造成策劃報告的實踐性大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)在做策劃報告的過程中，存在著諸多問題：沒有廣泛的搜集具有代表性的材料；沒有嚴格依照規(guī)范的要求進行分析計算；選擇的估算指標的合理性有待進一步的斟酌；計算結(jié)果的可靠性有待提高等。

2、對于設計階段的成本控制缺乏足夠的重視

在相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部普遍存在一種錯誤認識：項目成本大都在施工階段發(fā)生，所以，只要對施工階段加以監(jiān)控，就能夠使成本支出大幅度下降。此外，很多設計單位通常只考慮設計方案的技術(shù)可行性和質(zhì)量可靠性，對于設計方案的造價沒有給予足夠的關(guān)注。結(jié)果造成設計方案不夠創(chuàng)新或者缺乏合理性，進而導致項目成本不斷增加。

3、對于計劃缺乏足夠的重視，造成成本失控

其一，長久以來房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營項目缺乏前瞻性的規(guī)劃，通常造成企業(yè)的經(jīng)營缺乏連續(xù)性，嚴重的甚至出現(xiàn)“斷層”；其二，由于在制定年度計劃的過程中缺乏可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并且有沒進行必要的事后評估，造成年度計劃的可行性不足；其三，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有設置專門的協(xié)調(diào)和監(jiān)控部門，常常使得企業(yè)內(nèi)部各機構(gòu)之間相互推脫，造成工期過長、項目蒙受損失。

4、招投標的成本控制作用流于形式

由相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當前真正以招投標形式開展的房地產(chǎn)項目低于六成。造成此種現(xiàn)象的一個關(guān)鍵因素在于：施工單位的競標價是參照《建筑安裝工程預算定額》[1]做的，而非根據(jù)企業(yè)的“自我定價”制定，房地產(chǎn)企業(yè)不想將報價信息透明化。因此，房地產(chǎn)項目的招投標未能全面落實，其成本控制作用流于形式。

三、房地產(chǎn)項目成本控制的有效措施探究

1、準備階段的成本控制措施

準備階段的成本控制有兩大關(guān)鍵：籌劃階段的成本控制和設計階段的成本控制[2]。

（1）籌劃階段成本控制的主要工作為：進行市場調(diào)研并以此為依據(jù)開展投資評估分析。因為正確的項目籌劃是開展有效成本控制的基礎(chǔ)，因此籌劃階段成本控制的優(yōu)劣是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的決定性因素?；I劃階段成本的有效控制應當依照下述幾點進行：①房地產(chǎn)企業(yè)應當深入探究項目投資的客觀環(huán)境、經(jīng)濟技術(shù)指標以及項目的市場價值等；②房地產(chǎn)企業(yè)應當調(diào)查并分析項目的市場預期、利潤空間等，從而為投資方案的制定提供數(shù)據(jù)支撐；③房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)分析人員應當選取科學的數(shù)據(jù)資料和分析方法，從而得出合理的估算結(jié)果。

（2）科學的項目設計可以減少成本支出、縮短投資回收期，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目設計之前，應當做好詳盡的分析，從而保障成本管理的有效性。①房地產(chǎn)企業(yè)可以通過招投標的形式篩選出資質(zhì)達標、經(jīng)驗豐富并且成果出眾的設計單位承接項目的設計工作，從而保障設計方案的技術(shù)可行性、質(zhì)量可靠性和經(jīng)濟合理性；②房地產(chǎn)企業(yè)應當對限額設計的實施給予足夠的關(guān)注，防止在項目竣工結(jié)算時出現(xiàn)施工成本超支的問題；③項目設計工作者既要確保設計方案的期限和質(zhì)量，又要充分考慮操作便利性和施工成本等問題，從而保障設計方案的合理、可行；④在設計方案敲定之前，應當由相關(guān)人員進行全面的審核，將發(fā)現(xiàn)的漏洞和缺陷加以整改，盡可能的防止在施工階段出現(xiàn)設計變更的問題，從而保障房地產(chǎn)項目的正常運行以及成本支出的有效控制。

2、施工階段的成本控制措施

房地產(chǎn)項目的施工階段是將設計方案變成現(xiàn)實的過程，施工階段的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制當中最為困難的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目的施工階段應當做好如下工作：保障項目質(zhì)量、控制項目造價、掌握項目進度、減少人財物料的支出等。具體成本控制措施如下：

（1）在項目施工前期進行必要的施工組織設計審查。施工組織設計既是施工單位開展項目施工的指導性文件，又是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目質(zhì)量控制、施工成本控制等工作的基礎(chǔ)支撐。此外，施工組織設計還是處理工程糾紛和經(jīng)濟索賠的重要參考文件；

（2）強化對工程款的管理力度，保障房地產(chǎn)項目順利開展。比方說，房地產(chǎn)企業(yè)要將有關(guān)錢款及時結(jié)清，盡可能的不拖欠錢款，從而確保施工單位的工作積極性；

（3）堅決執(zhí)行物資采購的價格對比。物資采購比價應當遵循公平、公正、公開的原則，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上，選擇價格最優(yōu)者；

（4）強加工程變更的管理力度。在項目施工階段，應當對成本計劃和項目進度加以嚴格審查，方式由于各種因素所造成的設計變更和材料變更等；

（5）強化項目合同管理。良好的合同管理能夠保障房地產(chǎn)項目的施工進度和成本支出等都嚴格控制在合同條款所約束的范圍之內(nèi)，防止因安全事故或者質(zhì)量問題所造成的經(jīng)濟糾紛。

3、竣工結(jié)算階段的成本控制措施

竣工結(jié)算階段的成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制的最終環(huán)節(jié)。在竣工結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)應當依照有關(guān)法律法規(guī)、項目合同以及竣工資料等材料，對房地產(chǎn)項目的工程量、驗收記錄以及附屬工程的費用支出等加以審核。在房地產(chǎn)項目完成竣工結(jié)算并交付使用后，成本控制機構(gòu)應當對房地產(chǎn)項目進行評價，分析對比項目的成本支出，并提出針對性的改善建議，從而提升新項目的成本控制水平。由于成本控制內(nèi)容滲透在房地產(chǎn)項目的全過程當中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當從根本處著手，對各環(huán)節(jié)進行成本控制。對于竣工結(jié)算階段應當強化審計，從而提高對投資費用核算的準確性。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目的成本控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭能力的重要決定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要對成本控制工作給予足夠的關(guān)注，并將其真正落實到項目上。文章從準備階段、施工階段、竣工結(jié)算階段三方面分別闡述了房地產(chǎn)項目成本控制的有效措施。為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭能力和提高經(jīng)濟效益提供了更大的可能性。

參考文獻

第9篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研范文

一、定位理論的要點

世界公認的營銷大師菲利浦•科特勒(PhilipKotler)認為:定位是指公司設計出自己的產(chǎn)品和形象,從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位[1]。

我們可以發(fā)現(xiàn):定位不在定位對象本身,而是在于消費者心智(Prospects),是使產(chǎn)品在消費者的大腦中占據(jù)一個合適的位置,一旦這個位置確定起來,就會使消費者在形成購買意愿的過程中,首先考慮某一定位于此的產(chǎn)品和服務項目[2]。

二、房地產(chǎn)項目市場定位特點

房地產(chǎn)市場定位的概念,是由市場營銷學中的“市場定位”理論借鑒而來的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是在詳細的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,選定目標市場,確定消費群體,明確項目檔次,設計建設標準[3]。

(一)房地產(chǎn)項目市場定位具有前瞻性

因為房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種消費者人生階段中不可或缺的產(chǎn)品,但又與其現(xiàn)實狀況以及未來預期狀況息息相關(guān);同時,房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長,通常為幾年的時間。因此在市場定位時要考慮到消費者在今后一段時期內(nèi)的自身狀況的變動趨勢,了解其在未來幾年內(nèi)對房地產(chǎn)樓盤的前瞻性需求。例如,在實際的定位分析中需要對消費者未來幾年內(nèi)家庭成員的增減情況、或者對其未來幾年內(nèi)事業(yè)的發(fā)展趨勢進行考察。

(二)房地產(chǎn)項目市場定位研究的區(qū)域性

區(qū)域性是房地產(chǎn)最重要的一個特性,這一特性使土地的利用形態(tài)受到位置的嚴格限制。房地產(chǎn)區(qū)域特性主要包含自然地理環(huán)境、經(jīng)濟地理環(huán)境、人文環(huán)境三個方面。雖然購買者可能不是來自于某一特定區(qū)域,但一旦購買某一樓盤后的主要消費行為將帶有很強的區(qū)域特定。因此對于特定樓盤周邊環(huán)境的調(diào)研,即區(qū)域特征分析,以及競爭分析都帶著非常強的區(qū)域性色彩。

(三)房地產(chǎn)項目市場定位研究的寬泛性

房地產(chǎn)項目是一個具有高度復雜性的產(chǎn)品,涉及到樓宇本身、社區(qū)環(huán)境、配套設施、周邊環(huán)境等等方方面面,這決定了對其進行市場定位的寬泛性。例如,樓宇本身涉及到建筑類型、建筑風格、建筑材料、外立面、面積、格局、朝向等等。由于置業(yè)消費這一行為對于消費者而言至關(guān)重要,因此其將會考慮上述的各個環(huán)節(jié),并且決策過程會相當復雜,因此在進行市場定位分析過程中所涉及的內(nèi)容非常廣泛[4]。

三、大慶市房地產(chǎn)市場定位存在的缺陷及負效應

(一)大慶市房地產(chǎn)市場定位存在的缺陷

1.產(chǎn)品定位不準確,隨波逐流

房地產(chǎn)開發(fā)熱衷于做廣告,但是宣傳手段及內(nèi)容相似,使產(chǎn)品無法在消費者心中形成獨特的形象,消費者很難分辨它們之間的差別。

大慶素有“百湖之城”的稱號,如今的樓盤開發(fā)也大多做起了“臨湖而居”的概念,一時間在消費者心目中,幾乎所有的樓盤都成了臨湖的花園和別墅,都是所謂的“高檔社區(qū)”難以區(qū)分。例如麗水華城在廣告中稱:“中堅階層,上游生活,水景傲世名宅”等等,而祥閣花園、教師湖濱花園也都在做類似的廣告,市場定位最為重要的是確定和區(qū)分出目標客戶群,而上述樓盤這種隨大流的定位方式,無疑是難以達到準確定位目的的。

2.不重視創(chuàng)品牌

很多的房地產(chǎn)企業(yè)并不注意自身的品牌建設,往往忽視企業(yè)自身內(nèi)部管理建設。在大慶地區(qū)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)截止到2007年共有51家,但是在消費者心目中真正能夠具有一定品牌效應的卻非常少,致使在大慶地區(qū)房地產(chǎn)市場的品牌競爭幾乎是一個空白。目前,在大慶地區(qū)只有“祥閣”品牌在消費者心中占有一定的位置。另外,黑龍江順峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設了一系列以復式為主住宅(創(chuàng)意空間、領(lǐng)秀1+1、美麗家園等),在業(yè)內(nèi)有一定知名度,可是對于普通消費者而言知之甚少。

3.缺乏定位的全過程管理

市場定位過程包括從市場調(diào)研到項目立項,從產(chǎn)品的細分到市場營銷策略的運用。每一個過程都應該涉及到定位問題,但是由于有一些房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式和經(jīng)營理念上還存在著不足,因而在某個階段可能忽視定位。比如,目前大慶地區(qū)還沒有一家有一定規(guī)格的房地產(chǎn)營銷策劃企業(yè),絕大多數(shù)開發(fā)商只是聘請外地房地產(chǎn)營銷策劃公司給予廣告層面上的策劃,而整個市場定位過程是嚴重缺失的。

4.對再定位不敏感

由于企業(yè)在發(fā)展過程中,采用有效的市場戰(zhàn)略,占領(lǐng)市場,但是由于市場定位不準確,對企業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生較大的負面影響。因此,企業(yè)需要對市場重新定位,但是就目前狀況而言,有很多的房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了這點。主要由于缺乏相應的管理手段和系統(tǒng),大量曾經(jīng)訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留,而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。而這些客戶信息是項目在定位工作的重要依據(jù)。

(二)定位缺陷引致的負效應

錯誤的或者不明晰的市場定位所引致的重要后果,是導致經(jīng)營行為的扭曲和競爭的盲目和無序,這在一方面造成房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力降低,盈利空間緊縮不利于企業(yè)自身的發(fā)展;另一方面造成大量的空置房。從市場調(diào)查得知,消費者并不是對房地產(chǎn)沒有需求,而是因為手中的貨幣不足不能形成有效的需求。

而房地產(chǎn)業(yè)作為重要產(chǎn)業(yè)在大慶國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位沒有凸現(xiàn)出來,有的地區(qū)居民的收入水平和房價比價差距甚大,房型設計上的定位實用性不強,商鋪物業(yè)由于對市場需求把握不準確導致很多樓盤建成后,根本無法投入使用。例如,新村地區(qū)的龍宮現(xiàn)已經(jīng)完全廢止,毅騰商都的店鋪也大量閑置。甚至有的房地產(chǎn)公司資金嚴重不足又想涉足某些物業(yè),資金的不到位使得項目不能如期開工,從而更談不上滿足目標客戶的需求。

這些問題雖然是定位不準造成的,更重要的是房地產(chǎn)企業(yè)在定位時沒有把影響定位的經(jīng)濟因素、各類專業(yè)物業(yè)市場的特性、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、消費者、競爭者、政策、法律等綜合起來進行客觀全面的分析,而只是從某一個方面片面考慮,因此定位沒有建立在科學的基礎(chǔ)之上。由于房地產(chǎn)品本身的特殊性,決定了它在定位之前對每個影響因素要做到盡可能的量化和全方位的細致分析。

四、大慶房地產(chǎn)住宅項目市場定位建議

(一)把握好市場定位準則

1.受眾導向準則

要打開消費者的心智之門,關(guān)鍵是要想消費者所想,要思考消費者行為的背后是誰、什么、何時、何地以及如何的問題,要千方百計使傳播的信息變成消費者自己想說的話,讓他在聽到項目的宣傳和參觀樓盤時感到滿意。只有這樣,才能讓他們產(chǎn)生親切感、認同感、信任感,從而接受產(chǎn)品,最后產(chǎn)生購買欲望。受眾導向原則,實質(zhì)上是如何突破傳播的障礙讓定位信息進駐消費者心靈的原則,也就是不斷強化消費者滿意程度的原則[5]。

目前,在大慶東城區(qū)同時開發(fā)銷售的樓盤就有近二十個,由于消費者的記憶空間是有限的,項目沒有明確的定位和賣點,就容易遭到消費者的抗拒和排斥。而在競爭中,處于首位的品牌和樓盤往往占有巨大的優(yōu)勢。還要說明的是,定位成功的關(guān)鍵還是迎合消費者的心理,使傳播的信息真正使消費者關(guān)心的,讓消費者感到:這正是我所需要的,這正是為我設計的住宅。例如2004年,創(chuàng)意空間一時的火爆銷售,就是很好地抓住了消費者的心理。這是大慶首例采用4.7米挑高復式戶型的樓盤,該樓盤抓住客戶年輕化趨勢,利用客戶追求時尚心理,同時提出實現(xiàn)老少兩代分層而居的夢想,結(jié)果受到消費者的熱烈追捧。

2.差別化準則

在大慶地區(qū),房地產(chǎn)廣告主要通過報紙、電視、路邊廣告牌等方式廣告。以報紙為例,大慶地區(qū)擁有最大讀者群的《大慶晚報》有大慶置業(yè)房產(chǎn)專欄,每天用整整一個版面大肆廣告宣傳,令人眼花繚亂。消費者往往會不知如何選擇,即便看中了某個樓盤,很快又被其他更新的樓盤吸引。在這樣的信息海洋中,如何才能把你的樓盤信息輸入你的目標消費者腦中,并留下深刻印象呢?

定位是一個雙向選擇的過程,企業(yè)在尋找目標客戶的同時,目標客戶也在選擇企業(yè)和企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務[6]。消費者每天會接觸到大量的難以數(shù)計的信息,面對各式各樣的房地產(chǎn)廣告,消費者往往會不知如何選擇。市場定位就是要通過各種媒體和渠道向目標市場傳達樓盤的特定信息,使之與對手樓盤的不同之處凸現(xiàn)在消費者面前,從而引起消費者的注意。當目標定位所體現(xiàn)的差異性與消費者的需求相吻合時,你的樓盤或品牌就能留駐消費者心中。

3.個性化準則

樓盤之間的定位有差別只意味著有距離,而距離是可以拉近的,無法拉近的卻是樓盤品牌的個性。房地產(chǎn)項目的市場定位不僅僅是功能特性的展示,更多時候還是個性的體現(xiàn),只有這樣才能在眾多的樓盤中脫穎而出,才能在產(chǎn)品越來越趨向于同質(zhì)化的房地產(chǎn)市場競爭中樹立自己品牌的個性和魅力。因此,市場定位還應遵循個性化原則,即賦予樓盤獨有的個性,以迎合相應的顧客的個性[7]。

(二)制定明確的競爭目標

競爭目標的明確應建立在對市場機會和競爭優(yōu)勢的分析基礎(chǔ)上,而不能主觀臆斷。一個房地產(chǎn)項目目標可能不只一個,而是一個目標群,如利潤、銷售額、市場份額的增長等。但在目標群中要有一個主導目標,而其他目標是為實現(xiàn)主導目標服務的輔助目標。所以目標的制定要協(xié)調(diào)一致。不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水準上。正所謂魚和熊掌不可兼得。

企業(yè)制定的競爭目標并非一成不變。社會經(jīng)濟環(huán)境是在不斷發(fā)展變化的,企業(yè)要在這種動態(tài)變化的市場環(huán)境中不斷調(diào)整競爭目標,以求得長期的生存和發(fā)展。

(三)正確進行市場細分